芜湖商业及写字楼项目价格走势报告.ppt

,*,芜湖2012年2月份商业及写字楼项目价格走势报告,万憬不动产机构（市场部）,PART 1,芜湖商业项目价格走势,PART 2,芜湖写字楼项目价格走势,芜湖商业项目案例分析,小结,PART 1 芜湖商业项目价格走势,案例一 徽商财富广场,项目概述,买点分析,价格走势,销售情况,地上 待定，地下：180个,车 位 数,20%,绿化率,徽商财富广场,项目名称,联盛物业管理公司,物业公司,共19层，其中12层为商业，,319层为写字楼,楼层分布,建工集团,施工单位,1层为5.1m，2-4层都为4.8m,层高,3.6,容积率,40000,总建筑积,芜湖市徽商盛元置业有限公司,开发商,0553-3719999,售楼电话,中山北路和长江路交汇处,项目位置,商业、写字楼,物业类别,镜湖区,项目区属,本案,主力店带动,沃尔玛超市、侨鸿国际大酒店等自主品牌主力店强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值；,交通位置,徽商财富广场位于芜湖市中山北路与长江路交叉口（王稼祥纪念馆东北边），多条公交网汇于此，立体化公路布局；,基础设施配套完整,-,赭山公园、芜湖双语学校、芜湖市第一人民医院、芜湖弋矶山医院等市政公共设施配套完整；,买点分析,项目概括,价格走势,销售情况,销售概括：,项目一期,开盘时间为,2011,年,7,月,16,日，推出；北楼共,19,层，,1-2,层为商业综合体，,3-19,层为,4.8,米挑高的写字楼。办公房源面积从,52-88,不等，共计,321,套房源，开盘当天销售,50%,项目均价,一期整体均价,均价12800元/，楼层差价40元/,；,销售政策,1.,持铂金卡成功选房的客户，可享受每套,200,元,/,的优惠；,2.,开盘当天用按揭付款方式成功选房的客户可享受,150,元,/,的优惠；,3.,开盘当天用一次性付款方式成功选房的客户可享受,300,元,/,的优惠；,3.,开盘当天成功选房的客户，按时签约的可享受每套,100,元,/,的优惠；,4.,开盘当天整层购买的客户只享受每套,600,元,/,的优惠。（备注：以上优惠只限,7,月,16,日开盘当天成功选房的客户，按揭贷款优惠与一次性付款优惠不得同时使用，整层购买不享受其他优惠）,主力户型,52-88,平米不等；,34,米挑高写字楼,客户分析,80%,客户来自芜湖本市地区，,20%,来自其他省市地区，主要以商人为主，,90%,以上用于自营使用。,销售情况,项目概括,价格走势,买点分析,近期销售概括,截至,2012,年,2,月,28,日，目前剩余二十余间商铺在售，面积约在,50,左右，均价,38000,元,/,；,优惠政策,一次性付款可享受,500,元,/,的优惠，按揭贷款可享受,350,元,/,的优惠；,本月售价与上月无变动。,价格走势,项目概括,销售情况,买点分析,销售概括,项目于,2009,年,9,月,27,号,，第一次开盘，推出分布于联盛国际商业广场裙楼的一、二、三、四层，面积为,2080,平方米，一楼价格为,35,万元,/,平方米，二楼价格,2.22.6,万元,/,平方米，三楼价格,1.31.5,万元,/,平方米，四楼价格为,1.61.9,万元,/,平方米；最近一次开盘时间为,2011,年,8,月,20,日,，,推出,2#,楼,，,共,24,层，,5-10,层为酒店，,11-24,层为写字楼，共,2,万元,/,平方米，,322,套铺位，价格在,7980-8910,元,/,平方米不等，均价,8500,元,/,平方米；,项目业态,项目一、二、三层主要大型生活超市、酒店和联盛搜秀城，四层为真冰溜冰场、澳门立新发型游艺城、大型羽毛球场和五星级电影城等；,主力户型,4050,平方米；,总价区间,3040,万；,商家入驻,中影集团、北京世纪星滑冰俱乐部等；,客户分析,80%,客户来自芜湖市本地区，,20%,来自其他外省市地区，主要用于投资使用，多为商家和公务员。,一层,二层,三层,四层,销售情况,项目概括,价格走势,买点分析,目前销售情况,截至,2012,年,2,月,27,日，一楼商铺仅剩余,2,间，面积为,23,和,69,，价格在,51000,每平米；,销售政策及优惠,一次性付款,95,折，按揭贷款可享受,99,折优惠；,本月售价与上月相比无明显变化。,价格走势,项目概括,销售情况,买点分析,芜湖东方蓝海置业有限公司,投资商,杭州安大略风景设计有限公司,设计单位,东方蓝海置业有限公司,开发商,黄山中路与康复路交口,项目地址,地上:25475 地下:10997个,车位,3.5%,容积率,2%,一期公摊,180万平方米,总建筑面积,46万平方米,占地面积,康复路铁道口东侧约200米,售楼处,住宅、商业、写字楼,物业类别,镜湖区,区属,东方龙城,楼盘名称,项目总建筑面积46万平方米，由芜湖东方蓝海置业有限公司着力打造由写字楼、商业、住宅等物业类别组成的,集,购物、生活居家、娱乐休闲、文化娱乐、餐饮等多种业态于一体的城市综合体。,案例三 东方龙城,项目概述,买点分析,价格走势,销售情况,本案,开发商实力雄厚,芜湖东方蓝海置业有限公司是全国企业,500,强淮南矿业新地产公司控股子公司；,周边配套齐全，商业气氛浓厚,项目位于位于老城区，周边有宣城地区医院、建设路小学、二中、九莲塘公园、万家超市、燕莎超市等生活小商铺，给生活带来了便利,，周边商业气氛较为浓厚；,市场需求大,项目本身体量大，人流量相对集中，项目自身住宅部分,1.4,万户，大型的社区群体，从而保证了巨大的人流量和广阔的市场发展前期；,周边交通便利,项目位于主干道黄山中路和康复路交口，黄山中路横跨东西，项目东侧为九华山路贯通南北交通，为出行带来便利；,买点分析,项目概括,价格走势,销售情况,概括,项目一期开盘时间为,2011,年,4,月,17,日,，总建筑面积,2,万平方，全部为沿街住宅底商，,推出,3#,、,4#,、,8#,楼的底商部分，共,111,套商铺,，两层，出售以一拖二为主，少部分分层出售，均价在,1.5,万,/,平方米左右，目前已售罄；最近一次开盘时间为,2011,年,10,月,10,日,，,1#,地块的,2#,、,9#,、,10#,楼下的两层住宅底商和,S1,、,S2,两栋两层独栋商铺以及,11#,地块的,S1,、,S2,两栋分别为,6,层和,4,层的独栋商铺,共,1.4,万。截止,2011.10.12,日销售率达到,90%,，所剩房源为：单层一层,3,间、一拖二,1,间、,S1,的,6,层整层,项目均价,一,9#,楼,2.3,万,/,左右，,11#,地块,2.6-3.3,万,/,；一拖二的共,26,套，全在,1#,地块，价格为：,1.6-1.7,万,/,；,11#,地块的两栋二层以上都是整层销售，,S1,每层面积约,1400,，价格为：二层,12800,元,/,、三层,11000,元,/,、四层,9800,元,/,、五层,8800,元,/,、六层,7800,元,/,户型区间,面积区域在,35-118,；,主力户型,70,平米：,客户分析,90%,以上客户来自芜湖市本地区，少量客户来自其他省市地区，,80%,以上用于自营使用，用于投资客户较少，因为产品商铺面积较大，总价较高，投资投入和风险较高；,销售情况,项目概括,价格走势,买点分析,目前销售情况,截至,2012,年,2,月,27,日，目前所剩房源为：单层一层,2,间，一拖二,1,间，,S1,的六层整层在售；,销售政策及优惠,按揭,99,折，一次性付款,97,折，另外总价再减,2,万元；,本月售价与上月相比无明显变化。,2011.4.17一期开盘,2011.10.12 二期开盘,价格走势,项目概括,销售情况,买点分析,案例四 中央城财富街,项目总建筑面积45万平米，由安徽安兴杰成房地产开发有限公司着力打造是一个涵盖大型超市、专业卖场、五星级酒店、购物休闲、餐饮娱乐、欢乐公园、商务办公、国际会展中心等多元化业态的城市商业综合体。,安徽安兴杰成房地产开发有限公司,投资商,芜湖安兴华安物业有限公司,物业公司,安徽安兴杰成房地产开发有限公司,开发商,芜湖市高校园区，花津南路西侧中央城营销中心正对面,项目地址,地上：未定 地下：2500,车位,芜湖鸠兹建筑安装工程有限公司,施工单位,YPA上海北半秋景观设计咨询有限公司,设计单位,45万方,总建筑面积,39万平米,占地面积,花津南路两侧,售楼处,商业,物业类别,弋江区,区属,中央城财富街,楼盘名称,项目概述,买点分析,价格走势,销售情况,本案,人流量较大,位于高校园区，人口相对集中，周边社区较多，如都宝花园、师大园丁小区、中央城住宅区等高档居住社区,20,余个，从而保证了巨大的人流量和广阔的市场发展前期；,周边商业气氛浓厚,欧尚超市、苏果超市、新时代商业街、百瑞中央城大饭店等环临四周，项目周边商业气氛较为浓厚；,地理位置优越,项目毗邻中央城住宅区和芜湖国际会展中心，地处芜湖城市区划的地理中心，位于城市南北主轴线的九华南路、花津南路、中山南路的核心位置，车行,5-10,分钟可到达中山路步行街；,商业总体面积较大，业态丰富；,以国际会展中心为龙头，聚集人气。,买点分析,项目概括,价格走势,销售情况,销售概括,三期开盘时间为,2011,年,12,月,26,日，,推出,35-50015#16#17#18#19#20#6,栋商业共计,124,套房源。其中一拖二一拖三共计房源,33,套；,面积区间,35-500平米,；,主力户型,100,平米户型，整体较大，主力户型总价较高，适合有实力商家投资和自营使用；,三期均价,负一层均价,1.1,万,/,，一层均价,2.7,万,/,，二层均价,1.2,万,/,优惠政策,按揭,98,折，一次性付款,96,折，其中一拖二一拖三,9,折优惠，开盘当天凭借,12,月,11,日推介会入场卷优惠,2,万凭意向协议再优惠,2,万。,客户分析,80%,以上客户来自芜湖市本地区，其余来自其他省市地区，,90%,以上为商人，主要置业目的主要以自营为主。,销售情况,项目概括,价格走势,买点分析,目前在售情况,目前在售商铺共有,68,套，三期一标段共开盘,124,套，均价保持不变负一层均价,1.1,万,/,，一层均价,2.7,万,/,，二层均价,1.2,万,/,，三层均价,7500,元,/,；,销售政策及优惠,按揭,98,折，一次性付款,98,折后在,98,折，其中一拖二一拖三,9,折优惠，签约,5,年每年,8%,的回报。于,2014,年交房，前两年,8%,的回报抵在首付房款内，第,3,年后开始返租。,本月与上月相比有大幅度的上涨,188,元,/,平方米，涨幅达到,1.84%,。,价格走势,项目概括,销售情况,买点分析,8月21日 二期开盘,6月28日 一期开盘,12月26日 三期开盘,2012,年,2,月，芜湖市区商品房商业用房供应量同比均有所下降，其中本月商业用房上市面积,2.06,万，同比下降,9.52%,，环比下降,92.59%,，成交面积为,1.36,万，供销比为,1,：,0.66,；,在售价方面，商业用房销售均价为,13713,元,/m2,，同比下降,16.05%,，环比增长,47.91%,；,本月商业项目整体表现为价涨量跌，主要受楼市调控以及农历新年等因素影响，开发企业适当放缓上市节奏，楼市较为冷清。二是购房者依然观望,，从而也制约了成交量的回升。,小结,芜湖写字楼项目案例分析,总结,PART 2 芜湖写字楼项目价格走势,项目名称,绿地 新都会,项目位置,芜湖市弋江中路与黄山东路交口,开发商,上海绿地集团芜湖置业有限公司,总建筑面积,450000平方米,物业公司,安徽绿安物业管理有限公司,车位比/车位数,2785个,楼层分布,1-3层为商业部分，4层以上为写字楼部分,建筑高度/层数,96米/20层,层高,4.8米,电梯,三菱电梯 3部客梯/2部消防服务梯,大堂,5.4米高度精装大堂,推出时间,2011-6-11,销售均价,8000元/平方米,开盘/目前去化率,开盘去化率为35%，目前去化率为90%,项目启示：,本项目为非传统商业核心区域，主要依托大体量的商业广场为商务办公生活配套提供便利的优势，为产品销售增加卖点，且项目,Loft,公寓式写字楼设计，也是该项目较为突出的亮点之一。,项目概述,价格走势,销售情况,案例一 绿地 新都会,销售概括,项目一期开盘时间为,2011,年,9,月，,推出,1#,楼写字楼，总推出量近,1.8,万平方米，共约,392,套房源，当天去化率,30-40%,，目前基本售罄；,主力户型,面积,35-55,不等；,均价,8000,元,/,；,优惠政策,VIP,客户按揭优惠,300,元,/,，一次性,500,元,/,；开盘期认购,9.8,折，另再优惠,3000,元；优惠后单价约,8000,元,/,；,下批写字楼开盘计划,目前预计,4-5,月推盘,A,栋写字楼，总建筑面积近,2,万方，总套数约为,390,套左右，价格未定；,销售情况,项目概括,价格走势,目前在售情况,截止目前剩余房源套数,150,套，剩余房源面积,:31-55,不等，销售均价,8000,元,/,平方米；,销售政策及优惠,VIP,客户按揭优惠,300,元,/,，一次性,500,元,/,；开盘期认购,9.8,折，另再优惠,3000,元；优惠后单价约,8000,元,/,；,销售价格无变动趋势,价格走势,项目概括,销售情况,项目名称,伟星时代金融中心,项目位置,北京中路、九华山路交汇处,开发商,安徽伟星置业有限公司,总建筑面积,80741平方米,物业公司,伟星物业,车位比/车位数,500个,楼层分布,1-4层为商业部分，5层以上为办公部分,建筑高度/层数,99米/28层,层高,3.4米,空调,远大牌中央空调,电梯,日立牌电梯 7部客梯/5部消防服务梯,大堂,9.4米高精装大堂,推出时间,2011-9-10,销售均价,9932元/平方米,开盘/目前去化率,开盘去化率为60%，目前整体去化率为80%,物业费,10元/平方米/月,项目启示：,本项目位于传统商业核心区域，周边商业氛围较为成熟，交通便捷，且项目自身硬件配套品质较高，伟星集团在当地知名度和美誉度也是其开盘当天达到较好的销售量的主要原因之一。在芜湖市场，高品质和地段优势依然是决定写字楼产品销量的重要因素。,项目概述,价格走势,销售情况,案例二 伟星时代金融中心,销售概括,项目一期开盘时间为,2011,年,12,月,10,日,，,推出写字楼部分，开盘当天推出量,309,套房源，销售量约,140,多套，当日销售率约,45.3%,，其中,8,到,17,层全部售罄；,户型区间,115-280,，主力户型为,115,；,均价,9932/,；,优惠政策,一次性购买整层8折、按揭购买整层9折；一次性购买单间8.5折、按揭购买单间9.5折,。,销售情况,项目概括,价格走势,目前在售情况,截止目前伟星时代金融中心已销售房源,280,套左右，销售率,90%,，目前写字楼所剩房源约,20,多套，面积,115-280,不等,销售政策及优惠,一次性付款8折，按揭9折,；,销售价格与上月份相比无变动趋势,价格走势,项目概括,销售情况,项目名称,徽商财富广场,项目位置,芜湖市镜湖区中山北路与长江南路交汇处,开发商,徽商集团芜湖市徽商盛元置业有限公司,总建筑面积,40000平方米,物业公司,春天物业,车位比/车位数,200个,楼层分布,1-3层为商业部分，4层以上为写字楼部分,建筑高度/层数,98.3米/19层,层高,4.8米,电梯,品牌未定 4部客梯/1部消防服务梯,空调,格力牌VRV分户式空调,大堂,5.1米高精装大堂,推出时间,2011-7-16,销售均价,12000元/平方米,物业费,3.8元/平方米/月,项目启示：,本项目为传统商业核心区域，与周边的沃尔玛超市、美食街、侨鸿国际大酒店连成一线互为依托，形成市中心较为核心的商业轴线，地段优势明显，是其开盘后以高价推出市场并销售状况较好的客观原因。,项目概述,价格走势,销售情况,案例三 徽商财富广场,销售概括：,项目一期,开盘时间为,2011,年,7,月,16,日，推出；北楼共,19,层，,1-2,层为商业综合体，,3-19,层为,4.8,米挑高的写字楼。办公房源面积从,52-88,不等，共计,321,套房源，开盘当天销售,50%,项目均价,一期整体均价,均价12800元/，楼层差价40元/,；,销售政策,1.,持铂金卡成功选房的客户，可享受每套,200,元,/,的优惠；,2.,开盘当天用按揭付款方式成功选房的客户可享受,150,元,/,的优惠；,3.,开盘当天用一次性付款方式成功选房的客户可享受,300,元,/,的优惠；,3.,开盘当天成功选房的客户，按时签约的可享受每套,100,元,/,的优惠；,4.,开盘当天整层购买的客户只享受每套,600,元,/,的优惠。（备注：以上优惠只限,7,月,16,日开盘当天成功选房的客户，按揭贷款优惠与一次性付款优惠不得同时使用，整层购买不享受其他优惠）,主力户型,52-88,平米不等；,34,米挑高写字楼,客户分析,80%,客户来自芜湖本市地区，,20%,来自其他省市地区，主要以商人为主，,90%,以上用于自营使用。,销售情况,项目概括,价格走势,目前在售情况,截止目前徽商财富广场目前在售约,20,套左右的办公用房，面积有,52.6,平米、,81.1,平米，均价,1.2,万元,/,；徽商财富广场南楼或将上半年推出，具体定位尚未最终确定；,销售政策及优惠,1.持铂金卡成功选房的客户，可享受每套200元/的优惠；2.开盘当天用按揭付款方式成功选房的客户可享受150元/的优惠；3.开盘当天用一次性付款方式成功选房的客户可享受300元/的优惠；3.开盘当天成功选房的客户，按时签约的可享受每套100元/的优惠；4.开盘当天整层购买的客户只享受每套600元/的优惠。（备注：以上优惠只限7月16日开盘当天成功选房的客户，按揭贷款优惠与一次性付款优惠不得同时使用，整层购买不享受其他优惠）,；,销售价格与,1,月份相比无变动趋势。,价格走势,项目概括,销售情况,地上 待定，地下 有800多个,车 位 数,20%,绿化率,联盛国际商业广场,项目名称,联盛物业管理公司,物业公司,芜湖联盛置业发展有限公司,开发商,南安一建,施工单位,40000平方米,占地面积,2011年12月30日,交房时间,2009年10月9日,开盘时间,联盛集团,投资商,05533855888、3887999,售楼电话,北京东路与赭山中路交叉口,项目位置,商业、写字楼,物业类别,镜湖区,项目区属,本案,项目概述,价格走势,销售情况,销售概括,项目于,2009,年,9,月,27,号,，第一次开盘，推出分布于联盛国际商业广场裙楼的一、二、三、四层，面积为,2080,平方米，一楼价格为,35,万元,/,平方米，二楼价格,2.22.6,万元,/,平方米，三楼价格,1.31.5,万元,/,平方米，四楼价格为,1.61.9,万元,/,平方米；最近一次开盘时间为,2011,年,8,月,20,日,，,推出,2#,楼,，,共,24,层，,5-10,层为酒店，,11-24,层为写字楼，共,2,万元,/,平方米，,322,套铺位，价格在,7980-8910,元,/,平方米不等，均价,8500,元,/,平方米；,项目业态,项目一、二、三层主要大型生活超市、酒店和联盛搜秀城，四层为真冰溜冰场、澳门立新发型游艺城、大型羽毛球场和五星级电影城等；,主力户型,4050,平方米；,总价区间,3040,万；,商家入驻,中影集团、北京世纪星滑冰俱乐部等；,客户分析,80%,客户来自芜湖市本地区，,20%,来自其他外省市地区，主要用于投资使用，多为商家和公务员。,一层,二层,三层,四层,销售情况,项目概括,价格走势,目前销售情况,截至,2012,年,2,月,27,日，联盛国际商业广场在售,20,层以上写字楼房源,30,套，面积,50-80,左右，销售均价为,8400,元,/,平方米；,销售政策及优惠,单价,8100-8400,元,/,目前购房优惠,400,元,/,平，另外，一次性付款,95,折，按揭贷款,99,折,本月，仅剩余部分写字楼在售，售价与上月相比略有上涨。,价格走势,项目概括,销售情况,小结,2012,年,2,月，芜湖市区商品房供应量同比均有所下降，其中办公用房供应,0.9,万，环比下降,82.79%,，成交面积为,0.46,万，供销比为,1,：,0.51,；,在售价方面，办公用房销售均价为,7306,元,/m2,，同比增长,2.92%,，环比下降,18.9%,；,本月写字楼项目整体表现为价量齐跌，销售量环比下跌,2%,，跌幅较小，市场整体保持每月,4500-5000,万平方米去化的速度，销售走势保证平稳，其中伟星时代金融中心项目依靠高品质的硬件和地段优势，去化效率较为突出，受到市场普遍认可。,