深圳产业园发展概况、产业特色、租金水平与未来趋势.pdf

1深圳产业园故事前世、今生与未来专题研究|深圳|2023年8月 2 Part 1：深圳工业大市地位稳固，新兴产业发展成效突出Part 2：产业园与产业发展共生，协同创新Part 3：重点产业园案例分析Part 4：深圳产业园市场发展展望目录3深圳工业大市地位稳固，新兴产业发展成效突出8.8%7.7%6.7%3.1%6.7%3.3%6.3%0%2%4%6%8%10%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000201720182019202020212022 2023H1GDP增速深圳GDP及增速走势（亿元）来源：深圳市统计局、高力国际研究部2023上半年，深圳GDP达16297.6亿元，同比增长6.3%，增速分别高于全省、全国0.8和1.3个百分点，四大一线城市中仅次于上海。在一季度实现6.5%的增速基础上保持高增长，经济运体回升向好态势显著。1980S-1990S奠基2000S腾飞2010S转型2020S升级022022年，深圳规上工业总产值连续4年稳居全国城市首位，全部工业增加值总量首次跃居全国城市第一，首次成为国内规模以上工业总产值、全部工业增加值“双第一”城市。2023上半年深圳工业投资强劲增长47.5%，“工业第一城”地位牢固，制造业对经济增长的拉动意义无可替代。同时，高技术制造业、先进制造业占规模以上工业增加值比重分别达60.6%和67.3%，全市战略性新兴产业增加值占地区生产总值比重达41.1%，国家高新技术企业超2.3万家，多年来深入推进的产业升级促使深圳经济得以高质量发展。来源：深圳市统计局、高力国际研究部深圳规上工业总产值及增速（亿元）9.9%9.1%3.2%0.9%6.3%7.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%010,00020,00030,00040,00050,000201720182019202020212022规上工业总产值规上工业总产值增速规上工业企业数量占规上工业增加值比重高新技术制造业占规上工业增加值比重先进制造业国家高新技术企业数量占地区生产总值比重战略性新兴产业增加值13,00023,00060.6%67.3%41.1%036上世纪80年代至90年代现代产业起步电子信息产业初步发展改革开放促使深圳现代化产业以依托廉价劳动力及土地要素的“三来一补”形式起步，并在当时全球电子计算机产业迅猛发展的背景下形成了以电子信息产业为主的产业特色。这些产业虽然附加值不高，但该阶段为深圳打下了良好的生产制造基础，培育了浓厚的创新创业氛围，也为珠三角奠定了完善的产业配套体系基础。7新世纪初期高新技术产业大发展并逐步细分为七大战略性新兴产业在主动改善投资环境、引导外资向高新技术产业和城市基础设施投入、成立高新区等一系列政策创新、企业探索等多重因素的推动下，高新技术产业逐步成长壮大，成为深圳的支柱产业，2000年深圳高技术产业产值首次超过1000亿元，2010年突破万亿大关。深圳产业逐渐开始转型升级，进入高质量发展阶段。在全球新技术新业态继续出现及深圳产业水平和结构进入可细分且能够精准助力的背景下，深圳逐渐对高新技术产业推出分行业支持政策，2018年，深圳明确提出围绕新一代信息技术、高端装备制造等七大战略性新兴产业，加快形成具有国际竞争力的万亿级和千亿级产业集群。在“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”全过程创新生态链支持下，深圳“科创之城”特色愈加突出。深圳历年战略性新兴产业结构0%20%40%60%80%100%20182019202020212022新一代电子信息数字与时尚产业高端装备制造绿色低碳海洋经济新材料生物医药来源：深圳市统计局、高力国际研究部注：深圳统计局2021年战略性新兴产业增加值与2020年公布的数据口径有所不同39.5%36.2%37.6%37.1%39.6%41.1%39.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000战略性新兴产业增加值战略性新兴产业增加值GDP占比深圳战略性新兴产业增加值及在GDP中的占比（亿元）全过程创新生态链支持七大新兴产业发展深圳“科创之城”特色愈加突出科创之城来源：深圳市统计局、高力国际研究部2020S强链补链，迈向全球价值链中高端迈入“十四五”，深圳在战略性新兴产业及未来产业继续发力。2022年6月，深圳出台关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见及相关配套文件，提出将重点发展20个战略性新兴产业细分领域，并重点培育发展8大未来产业。政策明确，到2025年，战略性新兴产业增加值超过1.5万亿元，成为推动经济社会高质量发展的主引擎。从电子信息产业到高新技术产业，从7大战略新兴产业再到“20+8”，深圳长期走在新兴产业发展的前沿，并承担起我国产业结构战略调整排头兵的使命，强链补链、促进经济高质量发展。5.49%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%05001,0001,5002,00020092010201120122013201420152016201720182019202020212022R&D经费支出05,00010,00015,00020,00025,0002004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022深圳PCT国际专利申请量（件）深圳R&D经费支出及GDP占比（亿元）05,00010,00015,00020,00025,000201720182019202020212022深圳国家高新技术企业数量（家）来源：深圳市统计局、高力国际研究部2 0 个 战 略 性 新 兴 产 业 集 群8 大 未 来 产 业合成生物1区块链2细胞与基因3空天技术4脑科学与类脑智能5深地深海6可见光通信与光计算7量子信息8智能网联汽车、新材料、高端医疗器械、生物医药、大健康海洋产业网络与通信、半导体与集成电路、超高清视频显示、智能终端、智能传感器、软件与信息服务、数字创意、现代时尚、工业母机、智能机器人、激光与增材制造、精密仪器设备、新能源、安全节能环保、9产业园与产业发展共生，协同创新与深圳产业发展共生深圳产业园同样经历了一系列的升级调整10招商局蛇口工业区可谓改革开放后中国最早开发的产业园区，10.85平方公里的土地，不仅是“三来一补”产业最早的聚集地，更培育出中国平安集团、招商银行、中集集团等知名企业。此后类似于蛇口产城融合型园区的南油开发区、华侨城工业区、上步工业区等以及以标准厂房为主的八卦岭工业区、水贝工业区、泰然工业区等陆续开发。这些工业区最初并无明确的产业方向或专业运营，不过这并不妨碍他们成为深圳现代化产业起步和发展的重要载体，并在日后的发展中产生协同，形成一定的发展特色，如八卦岭工业区的电子信息、包装印刷产业集中，泰然工业区除电子信息产业外，纺织服装产业集聚程度高。1985年成立的我国大陆第一个科技园区深圳科技工业园则与前述园区不同。该园区定位为容教育、研发、孵化、产业为一体的综合体，1997年通过的深圳市高新技术产业园区发展规划纲要明确其重点发展产业是电子信息、生物工程、新材料、光机电一体化等四大产业，为其发展成为深圳高新技术产业集聚地奠定了基础。上世纪80至90年代，标准厂房时期1111随着产业升级，企业创新需求愈加突出，以生产制造空间为主的园区已无法满足企业发展需求，更新或方向调整陆续推进。如蛇口工业区在海上世界城市综合体、太子湾邮轮母港、蛇口网谷等重大项目的带动下，完成从工业区到繁华都市的转变；由华侨城工业区厂房改造而来的华侨城创意文化园成为文创类园区的标杆项目；上步工业区成长出“中国电子第一街”华强北科技时尚文化特色街区；水贝发展成为中国珠宝之都；车公庙片区、八卦岭工业区分别定位于“湾区时尚总部基地”、“金融科技总部基地”，探索城市更新之路在深圳高新区，制造功能逐渐迁出，研发、服务等附加值更高的产业功能进一步强化，投资、人才、公共服务等配套服务功能日益丰富，成为引领深圳科技创新的核心引擎、发展高新技术产业的示范基地，全国创新资源最集聚、创新氛围最浓郁、创业环境最优越的区域之一，培育出华为、中兴、长城、大疆等大批知名科技企业。新世纪初期原关内工业区生产制造功能逐步淡化，创新转型成为关键在产业市内迁移、产业培育、强区扩权、新型产业用地（M0）政策等因素的带动下，原特区外区域也积极推进现代化产业园区的规划和开发，以促进产业向高端化方向发展。尤其是新型产业用地（M0）概念的诞生，催生了深圳“工改”市场的繁荣，“工改M0”成为深圳城市更新的主要类型，带来了研发办公楼产品在2014至2018年前后的井喷，在丰富产业载体市场选择的同时，也不乏部分项目以房地产化的模式进行开发，进行销售或类销售，园区运营和服务配套的意识较为薄弱，忽略了对产业的培育。虽然园区形象得以提升，但租金成本、产品适用性等方面的问题反而迫使部分企业搬离，难以形成较强的吸引力。与此同时，在深圳这一工业大市，原特区外产业园仍然承担着大量生产制造功能，其中部分老旧产业园区多存在硬件较差、土地利用效率低、缺乏产业特色、无法匹配新兴产业需求等问题，是深圳工业区改造的重点对象。在政策层面，面对土地资源紧缺问题，2001年，深圳市发布加快发展高新技术产业的决定，规划建设高新技术产业带，对产业带内各片区进行合理分工。2009年出台深圳高新技术产业园区发展专项规划（20092015），规划范围包括深圳湾、留仙洞、大学城、福永北沙井等区域的园区，着力推动高技术产业集聚发展，切实加快新型高科技园建设，促进产业园在这一时期持续创新发展。传统工业区优质商务区文创类园区繁华综合体特色街区科创产业园12深入发展的战略性新兴产业对载体空间、产业链协同、配套、服务等有着更高的要求。集研发、生产于一体，产城融合，孵化、金融、人才、数字化等产业服务齐全的产业园区更有利于集聚产业链上中下游资源，形成产业生态系统。2022年，深圳推出“工业上楼”及20大先进制造业产业园建设等计划，从总量、质量、空间、渠道等多个方面为深圳产业园更好的服务于“20+8”新兴产业提出了明确方向。宝安的尖岗山及铁仔山高新区、立新湖创新总部基地、新桥东先进制造业园区、龙华的九龙山数字城、大浪时尚特色小镇、龙岗的坂雪岗科技城、阿波罗未来产业城、国际低碳城、坪山高新区、光明科学城等均有望迎来新兴产业载体市场的快速发展壮大。2020s“工业上楼”集聚产业“上下游”到“上下楼”，打造复合型园区留仙洞战略性新兴产业总部基地深圳高新区深圳湾园区光明科学城河套深港科技创新合作区13重点产业园案例分析14一、深圳高新区深圳湾园区园区发展概况1985年，深圳市政府和中国科学院共同创办的中国第一个科技园区深圳科技工业园成立。1991年，深圳科技工业园获批成为首批国家级高新技术产业园区，高科技成果开始在这里转化，长城计算机、长城国际、珀金埃尔默、艾默生、康泰等高新技术企业纷纷入驻，为深圳确立高新技术为支柱产业准备了充足的资源。1996年高新区办公室成立，明确园区为容教育、研发、孵化、产业为一体的综合体，国家IC设计深圳产业化基地、留学生创业园、深圳国家电子工试中心、国家超级计算机深圳中心、虚拟大学园等创新资源在此汇集，高新区成为体系完备的科创产业链集聚区，推动了大量中小科技企业快速成长。高新区面积从最初的1.02平方公里扩展至11.5平方公里（即如今的深圳高新区深圳湾园区），成为深圳创新政策最大的承载区，也是受益最大、发展最快的区域。2019年印发的深圳国家高新区扩区方案明确深圳高新区将形成“一区两核多园”的发展布局，总面积由深圳湾园区（原高新区）的11.52平方公里提升至159.48平方公里，新增坪山、留仙洞、坂雪岗科技城、宝龙科技城、尖岗山、观澜等多个园区，更好的发挥高新区示范带动作用。宝安区南山区福田区福田区2011年，深圳湾园区每平方公里创造工业总产值1236亿元，成为我国单位面积产出最高的科技园区。2017年度国家高新区评价中，深圳高新区实现营业收入7009亿元，净利润1068亿元，在全国147个国家高新区综合排名第二。在2019年扩区前，深圳高新区以占全市不到0.6%的土地面积创造了约11%的GDP，诞生了全市约14%的国家高新技术企业。在科技部火炬中心开展的国家高新区综合评价工作中，深圳高新区连续多年名列前茅，2021年度位列全国第二，综合质效和持续创新能力位列第一。深圳国家高新区“十四五”发展规划提出，将着力发展壮大“20+8”战略性新兴产业和未来产业集群，到2025年，高新区企业研发经费支出占GDP比例达到13.67%，国家级和省级研发机构数达到900家，国家高新技术企业数达到7000家，每万名从业人员发明专利授权数达到260件，上市企业数达到200家，营业收入达到31800亿元（该规划指扩区后159.48平方公里的所有高新区园区）。深圳高新区深圳湾园区15北环大道北环大道深南大道深南大道沙河西路南海大道南海大道沙河西路南坪快速北区中区南区一、深圳高新区深圳湾园区园区发展概况宝安区南山区福田区福田区南区南区大多区域填海而来，最晚划入高新区范围，为高科技企业研发、总部集聚核心区，载体硬件品质高，商业配套完善。重点发展电子通信、数字视听等高技术优势产业，积聚了虚拟大学园、深圳大学、留学生创业园、深圳软件产业基地及腾讯、百度总部等创新创业要素，人才培育、基础研发、技术转移、企业孵化等条件良好。北区北区高品质研发办公项目较少，仍以厂房及自用办公楼为主，主要产业为生物医药及硬件制造等。未来，随着北区整体更新及北侧西丽高铁站的建设，区域价值将得到重塑。中区中区为深圳科技工业园最早开发建设地带，加上围绕深南大道两侧的区域，曾是深圳高新区的核心，深圳不少知名科技企业在深南大道旁拥有自己的大楼。如今，中区积聚了软件、集成电路设计、计算机、生物医药等优势产业。大冲村旧改、科兴科学园、汉京金融中心、中电长城大厦、讯美科技广场等优质项目已大幅提升中区产业及服务承载能力。深圳湾园区北起南坪快速，南到滨海大道，西临南海大道，东至沙河西路又被深南大道、北环大道区分为南区、中区、北区深圳高新区深圳湾园区16重点产业子系统公共服务专业服务商务服务一、深圳高新区深圳湾园区园区发展特色深圳湾科技1+3园区产业生态系统留创园孵化多家知名高新技术企业留学生创业园于2000年设立，孵化面积33000平方米，首创“政府引导，留学生管理”的运作模式。留学生创业园提供基础设施、创业辅导、融资、人才引进、交流培训、市场推广、管理咨询、项目推介、联谊沟通等优质的创业环境和服务。如今已孵化出过千家企业，其中不乏具有领先世界水平的技术和企业。如朗科科技、迅雷公司、芯邦科技、光峰科技、光启、民德电子、华因康、华傲数据、青铜剑科技等。合作办学培养大量人才深圳借助外地资源创办的北京大学深圳研究生院、清华大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院及虚拟大学园则为深圳培养了数以万计的高学历人才、增添多个重点实验室、产出了更多专利，成为深圳高新技术产业强劲增长的重要动力。清华大学研究院支撑科技成果转化深圳清华大学研究院于1996年12月由深圳市政府和清华大学共建，形成了概念验证、中试工程化、人才支撑、科技金融、孵化服务和海外合作六大功能板块。已成立了面向战略性新兴产业的130多个实验室和研发中心，累计孵化企业3000多家，培养上市公司30多家。如力合股份、拓邦电子、安泰科技、达实智能、数码视讯、海兰信等。深圳湾园区在城市发展中所发挥的高新科技引擎作用是全国乃至全球众多高新技术产业园无可比拟的。位于其中的留学生创业园、深圳清华大学研究院、虚拟大学园等在人才培养、研发组织设立、科技成果转化等方面构成了深圳创新的源头。特别是企业孵化器，提高了科技成果转化率、孵育了大批科技企业和企业家。深圳湾科技构建产业生态系统促创新兴产业发展此外，值得关注的是，由深圳湾科技发展有限公司开发运营的深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深圳湾创新科技中心等7个深圳湾园区项目，积聚了超1300家创新型企业，既有华为、腾讯、空客、三星等大型企业，也有众多极具特色的深圳自主创新中小企业。深圳湾科技通过打造1+3的园区产业生态系统，构建园区产业资源平台，实行园区产业专业化运营，为创新型产业发展提供了良好的条件，也吸引了众多优质企业进驻，走在产业生态运营的前列。17市场化出租的优质研发办公物业，存量近400万平方米。达甲级品质的项目占比约39%，达乙级品质的项目占比约61%。至2023上半年末平均租金分别为人民币166.8元、121.3元每平方米每月。优质研发办公项目主要承接综合实力强的大型科创企业及相关专业服务、物流贸易等办公需求。由深圳湾科技开发运营的深圳湾科技生态园等7个项目，总建筑面积约360万平方米，主要分布于深圳湾园区南区。按照其运营规划，园区30%的产业空间被分配给龙头企业，50%的产业空间给予最具有发展潜力的中小企业，10%的产业空间为加速器、孵化器、园区配套等，剩余10%由园区灵活掌握，以最大程度促进创新型企业的培育和发展（深圳湾科技项目为深圳第一批M0试点项目，政策对其租售价格有所限制以2011年为基准，以当年市场价的70%作为深圳湾园区产业用房租售价格的基准价）。由深圳高新区管委会统筹配置的位于深圳湾园区的创新型产业用房近30万平方米，主要用于满足符合条件的创新型企业和机构的空间需求。租金价格参考市房屋租赁主管部门发布的同片区同档次产业用房租金参考价格，原则上比参考价格优惠30%-70%，一般为每月60-80元每平方米。深圳湾园区工业用地约3.28平方公里，除以上几类硬件品质较高的项目外，仍有大量其他研发办公及个别厂房空间，租金可低至65元/平方米/月左右，为产业发展提供多样化载体。此外，与区域创业型中小企业较多这一特点相匹配，深圳湾园区不乏运营商提供各类拎包入住、定制装修等服务，一定程度上降低企业选址的时间成本。一、深圳高新区深圳湾园区园区产业载体市场400万360万30万市场化优质研发办公面积深圳湾科技旗下产品创新型产业用房深圳湾园区产业载体类型多样，适应企业在不同成长阶段的需求：18在互联网科技客户占比超过一半的深圳湾园区，租赁市场过去多年均表现活跃，龙头企业及快速成长的创新型中小企业的集聚带来了层出不穷的产业空间需求。2016-2021的6年间，其甲级项目年均净吸纳量达16万平方米，在全市年均占比20%。然而，自2022年以来，在全球不确定因素增加等宏观背景下，深圳湾园区与其他市场一样出现需求放缓的现象。与此同时，互联网行业调整对深圳湾园区带来了更为显著的冲击，龙头企业办公空间整合、中小企业更加谨慎，降本增效成为多数企业的选择。此外，前海、宝中、留仙洞等周边市场供应放量，也对深圳湾园区形成分流。2022全年其甲级写字楼净吸纳量不及5000平方米，2023上半年持续净流出。空置率攀升至15.1%，租金自去年同期的197.3元每平方米每月下调15.5%至166.8元每平方米每月。一、深圳高新区深圳湾园区园区产业载体市场未来，随着互联网平台行业政策的优化，平台企业有望迎来新的发展机遇，增加创新业务布局，尤其是进一步发挥对数字经济的带动作用，并带动上下游关联企业的发展。同时，深圳以战略性新兴产业为经济引擎，高新技术研发、中试、服务等需求有望持续增加，深圳湾园区作为创新氛围最为浓厚的区域，具有承接此类需求无可替代的优势。在供应端，深圳湾园区未来供应主要有赖于城市更新，一般需要较长的时间周期，而目前可见的供应较为有限。长期来看，深圳湾园区仍将是深圳高新技术企业最为集聚、创新创业活力最强、产业载体市场最为活跃的产业园。深圳湾园区甲级楼宇空置率及租金走势（元每月每平方米）19留仙洞总部基地位于南山西丽中心区，与在建的西丽高铁枢纽、地铁13号线为邻，并已纳入西丽湖国际科教城的规划范围。基地西邻中兴通讯工业园、南靠高新区深圳湾园区、东接深圳市大学城，以留仙大道、创科路、茶光路和石鼓路为界，占地面积1.35平方公里，规划为7个街坊，建筑总量将控制在571万平方米，是深圳六大总部基地和17个重点开发建设区域之一。结合产业基地和总部基地的双重使命，区域定位为“战略性新兴产业总部基地”，即集合战略性新兴产业特征和企业总部特征的新一代产业园区。以产业总部和研发为主导功能，以商业、公寓、产业公共服务和产业技术服务为辅助功能；同时结合战略性新兴产业，尤其是新一代信息技术的特点，营造生态、智慧的新型园区，建成南山乃至深圳未来引领产业高端发展的新平台和创新高地。留仙洞总部基地的发展始于2011年，由于区域以城市储备用地为主，整体开发进度较快。已引入的知名总部企业包括乐普医疗、传音控股、优必选、大疆、深信服等。目前，位于基地中部位置的万科云城及西北侧的创智云城运营成熟，云集于东北侧的多块企业总部用地中，大疆总部大厦及天珑移动大厦已投入使用，其他区域大多仍处于开发建设中。二、留仙洞战略性新兴产业总部基地基地发展概况201120132016201820192020深圳市政府出台关于提升城市发展质量的决定，将12 个领域的60 个项目确定为标志性重大建设项目，留仙洞产业基地就是其中总部基地领域中的五大基地之一万科以53.99亿元竞得首宗出让地块，一街坊进入建筑设计招标阶段，留仙洞总部基地正式进入建设期大疆、传音、天龙移动等高新技术企业陆续竞得留仙洞地块深信服、优必选、光峰科技等多家高新技术企业拿地，区域建设提速；深圳市关于进一步加快发展战略性新兴产业的实施方案发布，进一步为留仙洞产业发展创造良好条件15家企业联合竞得留仙洞地块，建设南山科技联合大厦。区域可出让地块大部分出让完毕。粤港澳大湾区建设深圳指引指出:“重点推进留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城建设，打造深圳创新资源辐射枢纽功能的中央智力区”留仙洞总部基地发展历程留仙洞总部基地2023南山区27家重点企业以7.5亿元联合竞得留仙洞七街坊三宗新型产业用地二、留仙洞战略性新兴产业总部基地基地发展特色政府主导，街区式开发，供地转向供房深圳现状产业用地多为企业自建模式，而留仙洞则采取了由政府主导的街区式开发。规划方面呈现“立体产业街坊+复合式绿廊”空间结构。整体空间形成4条“复合绿廊”和7个“高强度街坊”大疏大密的空间布局，强调了总体的协调与社区的亲密性、连续性，同时确保各功能区域的独立性和多样性，打造富有层次感与动态的复合型城市业态。在产业空间开发方面，其开发主体既包括市场化的开发商、市属国企、政府、也包括如大疆的“独角兽”企业及其他优质科技企业。开发产品则涵盖了大量政府主导的创新型产业用房、大型科技企业总部，还创新性地推出了联合建设总部，被广东省政府列为全省复制推广的经验。政府持有的创新型产业用房占比超过一半，用于培育意向新兴产业，实现了由供地向供房的转变。产业发展需求和城市空间供给高度匹配基地规划过程中进行了产业需求的调查，分析了不同产业对其空间承载的要求，并对目标企业进行了调查与访谈，总结了目标企业发展的空间需求与服务需求，将城市设计与产业规划同步编制，实现了产业发展需求和城市空间供给的高度匹配，南山区政府负责严格的项目遴选和产业布局。留仙洞总部基地规划确定发展以新一代信息技术主导的战略性新兴产业，这类产业具有高成长性，需要空间集聚、良好的环境、便捷的交通和优质的服务。在城市土地资源紧约束条件下，留仙洞空间上顺应战略性新兴产业的总体要求，采用“街坊+绿廊”的布局模式，并对每个街坊主导产业给出指引，促进产业发展和空间供给的高度匹配留仙洞总部基地一街坊二街坊三街坊 四街坊五街坊六街坊七街坊互联网、移动互联网云计算服务园区服务综合体IC设计高端软件云计算应用和IC设计21科研及生活配套丰富，“产学研”一体发展，生产与生活并重为促进基地产业发展，留仙洞建设了共享的综合服务设施，包括外部服务资源互动及内部不同地块服务配套共享。外部方面，充分利用自身的区位优势，与周边的特色地区形成配套联动，实现“产学研”的一体发展：留仙洞与深圳湾园区进行技术合作互动，与深圳大学进行人才培养合作与研发共享，与前海深港现代服务业合作区在金融业务、信息业务、研发等方面进行合作，未来西丽湖国际科教城的人才与科创资源优势也将进一步为留仙洞带来支持。在内部，留仙洞产业基地以综合功能区为目标，以多元的配套形式满足各种需求，构建了科技型服务和生活型服务的服务体系。如1街坊和2 街坊配备物联网综合应用开放实验平台、移动互联网软件开发测试公共平台、产品展示平台和智慧管理服务平台；3 街坊配备云计算服务平台等等。各街坊的产业和产业服务配套相互支持、相互促进、协调发展。在生活型服务方面，考虑部分高端就业人群和内部居住人口的生活需求，突破规范，设置两所幼儿园、两处文化活动室、五处社区体育活动场地和两处大型社区健康服务中心等公共服务设施，配套设施容量约占总建设量的30*。二、留仙洞战略性新兴产业总部基地基地发展特色*参考文献：黄卫东、李连财、窦飞宇，城市转型视角下的产业基地规划设计以深圳市留仙洞产业基地为例22二、留仙洞战略性新兴产业总部基地基地产业载体市场留仙洞总部基地已入驻项目个用地面积万平方米规划建筑面积万平方米占片区规模总量至2022年底，留仙洞总部基地已入驻项目19个，用地面积约82万平方米，规划建筑面积493万平方米，占整个片区控制规模总量的96%。研发办公建筑面积约350万平方米，企业总部占比约32%，已投入使用部分约140万平方米，剩余大部分项目主要集中在在未来1到2年内竣工。片区市场化项目平均租金水平在130元每平方米每月左右，不过区域以政府产权空间为主，针对符合条件的创新型企业和机构，其租金水平一般为同片区同档次产品价格的30%-70%，租金优势显著。此外，区域业主方具有强大的资源整合及招商引资能力，且片区配套日趋成熟、产业空间品质突出，片区已推出项目均取得了较好的去化效果。与留仙洞总部基地发展以新一代信息技术主导的战略性新兴产业定位相一致，区域客户以互联网科技企业为主，其中软件开发、智能硬件相关企业仍占据主流，通信、电子商务、金融科技等企业均有分布。其客群与深圳高新区深圳湾园区多有交叉，由于具有显著的租金优势，吸引了部分科技园客户搬迁至此。此外，西丽、宝安等区域的升级需求也是重要的客户来源。未来，集聚丰富源头创新资源的西丽湖国际科教城也必将为留仙洞带来更多的产业载体需求。未来，越来越多的高品质研发办公产业空间供应，尤其是企业总部的落成，将为区域带来丰富的商务人群支撑，提升区域商务氛围。与此同时，基地商业、公寓配套丰富，地铁、高铁等交通配套将日趋完善。一个商务氛围浓厚、配套完善、周边创新资源丰富且在新兴产业发展中扮演重要角色的科技产业CBD呼之欲出。其在产业载体市场的影响力及在新兴产业发展中的战略地位也将愈加突出。23河套地区起源于1997年深港共同开展河流防洪排涝工程，形成0.87平方公里的河套地区，位于新深圳河道南侧香港管理区域。2017年深港两地签署关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录，明确双方共同建设包括港方0.87平方公里和深方3.02平方公里的“深港科技创新合作区“。2019年粤港澳大湾区发展规划纲要明确指出：”支持落马洲河套港深创新及科技园和毗邻的深方科创园区建设，共同打造科技创新合作区，建立有利于科技产业创新的国际化营商环境，实现创新要素便捷有效流动“。三、河套深港科技创新合作区合作区发展概况深信服、优必选、光峰科技等多家高新技术企业拿地，区域建设提速；深圳市关于进一步加快发展战略性新兴产业的实施方案发布，进一步为留仙洞产业发展创造良好条件；串联区域南北方向的13号线开工建设，交通条件将进一步改善。河套深港科技创新合作区河套深港科技创新合作区发展历程19972017201920202021深圳与香港共同开展河流防洪排涝工程，将深圳河截弯取直，形成0.87平方公里的河套地区，位于新深圳河道南侧香港管理区域深港两地签署关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录，明确双方共同建设包括港方0.87平方公里和深方3.02平方公里的深港科技创新合作区“习近平总书记亲自见证签署深化港澳合作 推进大湾区建设框架协议，其中明确提出支持“港深创新及科技园”建设粤港澳大湾区发展规划纲要指出：支持落马洲河套港深创新及科技园和毗邻的深方科创园区建设，共同打造科技创新合作区，建立有利于科技产业创新的国际化营商环境，实现创新要素便捷有效流动关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见部署要求：“加快深港科技创新合作区建设，探索协同开发模式，创新科技管理机制，促进人员、资金、技术和信息等要素高效便捷流动”习近平总书记在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上发表重要讲话，明确提出要规划建设好河套深港科技创新合作区。国家十四五规划和2035年远景目标纲要提出：加强粤港澳产学研协同发展，完善广深港、广珠澳科技创新走廊和深港河套、粤澳横琴科技创新极点两廊两点架构体系，推进综合性国家科学中心建设“24三、河套深港科技创新合作区合作区发展概况深信服、优必选、光峰科技等多家高新技术企业拿地，区域建设提速；深圳市关于进一步加快发展战略性新兴产业的实施方案发布，进一步为留仙洞产业发展创造良好条件；串联区域南北方向的13号线开工建设，交通条件将进一步改善。推动片区改造升级，以中试功能为主，适度保留先进制造和保税仓储功能中试及产业化片区利用皇岗口岸片区重建机遇，与港方园区隔河相望，联动发展协同创新片区释放优质科技创新空间，布局重点实验室、研究中心及新型研发机构高端科研片区通过旧居住区、旧村改造，建成生活便利、服务优质的国际化生活小区国际社区片区区内布局皇岗、福田两大陆路口岸，公共服务设施完善，建设“7X24”活力国际化高端服务区服务枢纽片区河套深港科技创新合作区位于深圳市福田区南部与香港特别行政区接壤处，面积仅3.89平方公里，由0.87平方公里的香港园区（港深创新及科技园）和3.02平方公里的深圳园区组成。深圳园区包括西翼和东翼，西翼主要为中试及产业化片区、高端科研片区，东翼包括服务枢纽片区、协同创新片区及国际社区片区。来源：深港科创官网25三、河套深港科技创新合作区合作区发展概况河套深港合作区是大湾区唯一以“科技创新”为主题的特色平台。福田“十四五”规划指出，合作区深圳园区将打造深港科技创新开放合作先导区、国际先进创新规则试验区、粤港澳大湾区中试转化集聚区。并需把握科研资源回流都市核心区机遇，承担起牵引带动全域建设都市型科创区，推动福田加快融入全球创新网络的重任。目前，河套合作区内共推进和落地高端科研项目超过150多个，包括国家药监局药审和器审大湾区分中心、金砖国家未来网络研究院中国分院、未来网络试验设施国家重大科技基础设施项目等重大平台以及晶泰科技、华大九天、国微福芯、西门子能源深圳创新中心等重点机构，初步形成了国家重大科研合作、深港独角兽、港澳青年创业等“六大科创集群”。深港科技创新开放合作先导区国际先进科技创新规则试验区粤港澳大湾区中试转化集聚区河套深港科技创新合作区发展愿景河套深港科技创新合作区科研领域信息科学生命科学材料科兴机器人医疗科技金融科技6大研究领域3大学科方向新材料微电子大数据/人工智能26三、河套深港科技创新合作区合作区发展特色深港深度合作，共同打造国际一流创新策源地。河套深港科技创新合作区是深港两地协同发展科创产业的探索，注重制度创新、国际合作、深港协同，致力于人员、资金、技术和信息等要素高效便捷流动。26交通便捷福田保税区一号通道跨境直联互通，区域内拥有皇岗、福田两个口岸，且皇岗口岸是目前唯一一个实现24 小时深港通关的大型陆路口岸，同时预留香港北环线接入条件，具备快速连接、广泛辐射内陆腹地的能力和优势政策大力支持深圳积极探索对接香港及国际先进规则，出台实施支持科研及创新创业“政策包”，在人、财、物及配套方面实现深港对于科研项目、人才和创新全链条的协同支持。创新提出选题征集制、团队揭榜制、项目经理制、同行评议制、项目评估与淘汰制、政企联投制等科研管理六大机制，构建最有利于科技创新的科研管理制度，打造国际先进创新规则试验区创新资源互补合作区一区两园，同时享有深港两地创新资源，发挥两地创新优势，实现资源互补。香港拥有多所世界一流大学，科研基础雄厚，然而因为土地资源、产业结构等因素限制，产业化环节往往困难重重。深圳科创成果产业化特色突出，但基础研究仍为短版。合作区促使两地产业链在同一平台上不断发展和完善，将大大提高两地竞争力，成为大湾区打造科创湾区的重要一环27三、河套深港科技创新合作区合作区产业载体市场合作区深圳园区西翼所在的福田保税区原本是一个老工业区、仓储区，通过“租、购、改、建”四大措施不断加大空间整备力度，西翼现已有深港国际科技园、国际生物医药产业基地等30多万平方米产业空间，深港开放创新中心、深港科创综合服务中心、河套EDA创新中心等在建项目未来将持续提供约30万平方米的新增高品质科研空间，共同构成深圳园区核心启动区，持续导入高端科研资源。随着合作区建设的提质提速，园区内的道路、绿化、建筑物外立面全面提升，配套设施不断完善，已投入使用的“e 站通”综合服务中心推动河套深港科技创新合作区公共服务水平迈上新台阶。西翼东翼位于东翼的皇岗口岸重建已于2020 年6 月开工，皇岗口岸规划为“一心两翼”，是联系合作区深港双方园区的重要节点，也是串联广深港澳科技创新走廊的重要枢纽。口岸总用地面积8.75 万平方米，建筑面积超40 万平方米，超过其它6 个口岸的总和，未来将成为全国最大、唯一的全天候通关的陆路口岸。而河套深港科技创新合作区东翼-1项目作为东翼重点推动建设项目，将打造为集商业、商务办公、居住空间、公共空间为一体的深港科技创新合作区综合体项目。项目占地面积约13,415平方米，总计容建筑面积约为20.3万平方米，其中办公面积约为10.8万平方米，建筑高度约250米。在香港园区内，目前所建设的港深圳创新科技园（HSITP）占地面积为87公顷，预计可提供120万平方米的总建筑面积，其中超过五成将作为科研用途。创科园计划将分为两期发展，预计将建设67座建筑。第一期布局于西部，总建筑面积预计约为54万平方米，共31 座楼宇。第二期位于东部，总建筑面积预计约为66 万平方米，共36 座楼宇。建成后将成为香港最大的创科平台。预期港深创科园一期将于2024 至2027 年间分阶段落成。港深圳创新科技园图片来源：深港科创、港深创新及科技园官网为促进科创产业发展，合作区深圳园区已为符合条件的进驻企业提供多样化的产业空间支持，如提供科研实验室，可根据科研需求对政府物业进行空间改造和装修；科技型企业办公用房可按50元/平方米/月提供支持，最长支持36个月；支持社会物业空间改造为科研空间，最高提供3000万元资金支持等等。未来10年，深港两地园区将在合作区建成近500万平方米科研及配套空间，集聚约15万明科技人才，汇集各类科研院所、研发中心等全球高端创新资源，助力河套科技创新合作区打造成为世界科创枢纽。28三、河套深港科技创新合作区合作区产业载体市场29四、光明科学城科学城发展概况2018年4月，深圳决定建设光明科学城，2020年7月国家发改委、科技部正式批复同意以光明科学城-松山湖科学城片区为先行启动区，建设粤港澳大湾区综合性国家科学中心。作为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分，深圳光明科学城总体发展规划（20202035 年）明确光明科学城五大战略定位：世界级大型开放原始创新策源地、粤港澳大湾区国际科技创新中心核心枢纽、综合性国家科学中心核心承载区、引领高质量发展的中试验证和成果转化基地、深化科技创新体制机制改革前沿阵地。产业方向聚焦信息、生命、新材料科学与技术领域，集中攻关一批制约产业发展的关键核心技术、器件、设备、材料和软件围绕关键技术产业化需求，聚焦集成电路、人工智能、生物医药、新材料等领域，布局中试验证和成果转化平台，打造重大科技成果向规模生产转化的工程化验证环境依托重大科技基础设施带动作用，孵化以知识产权输出为主的高附加值科技企业，推动产业体系向价值链