某广场扩建工程咨询项目建议书.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单第击此处编辑母版文本样式,二级,第三级,第四级,第五级,-,*,-,单击此处编辑母版标题样式,单第击此处编辑母版文本样式,二级,第三级,第四级,第五级,丽都广场改扩建工程咨询项目建议书,为丽都饭店有限公司制作,北京,上海,广州,香港,目录,项目背景,内容和方法,项目时间表和报价,新华信项目组结构,新华信优势,1,项目背景,本次项目背景,项目总体目标,本次项目背景,丽都饭店有限公司（以下简称“丽都”），成立于,1984,年，由长江实业（集团）有限公司与中国中旅（集团）公司合作经营，包括丽都假日饭店、公寓、商业大厦、俱乐部在内的一系列经营项目取得了良好的效益，丽都已经成功在酒店服务业树立了优质品牌,中国经济持续增长，带动国内的房地产和旅游市场不断升温；北京申奥成功，则进一步强化了市场预期。面临良好的发展机遇，丽都希望扩大自身的竞争优势；但目前的经营环境受限于空间利用率不足、设施较陈旧等不利因素，为此，藉内部改扩建的时机，丽都计划对现有经营环境和经营资源进行全面的评估，并在此基础上提出新的市场定位和战略,北京新华信市场研究咨询公司（以下简为“新华信公司”），是目前国内最大的专业市场研究公司之一，拥有甲级涉外调查资质，致力于行业市场机会研究以及汽车、电信、医药等专业领域的营销研究和咨询，为众多国内外知名企业和国际组织提供过服务；并在房地产和酒店、旅游领域领域积累了丰富的研究咨询经验,为了科学规划丽都广场改扩建工程，丽都饭店有限公司拟开展相关市场调研和战略定位咨询，特委托北京新华信市场研究咨询有限公司制作本项目建议书,3,项目总体目标,提供丽都发展战略建议,明确丽都发展定位,规划丽都比较优势,评价丽都项目面临的市场机会,市场研究,投资分析,4,内容和方法,基本思路,第一阶段：市场研究,第二阶段：组合方案投资比较分析,第三阶段：发展战略建议,基本思路,酒店市场机会研究,公寓市场机会研究,写字楼市场机会研究,住宅市场机会研究,配套设施市场研究,组合,方案,备选,市场机会研究,投资,比较,分析,发展,战略,建议,提炼基础信息,进行市场调研,分析内部资源,市场,环境,研究,第一阶段,第二阶段,第三阶段,重点项目案例分析,6,第一阶段：市场研究,第二阶段：组合方案投资比较分析,第三阶段：发展战略建议,7,市场研究内容与方法总览,专家访谈,机构访谈,座谈会,神秘顾客调查,实地考察,固定场所问卷调查,二手资料研究,市场环境研究,市场机会研究,酒店,市场机会研究,公寓,市场机会研究,写字楼,市场机会研究,配套设施,重点项目案例,分析,市场机会研究,住宅,8,市场研究方法定义,I,二手资料研究,：,市场研究的基础工作，有助于最广泛地收集可行性研究所需的背景资料,研究人员从研究目标和研究假设出发，有目的地收集大量公开或非公开的二手资料，在此过程中不断探索和完善研究假设，最终对被研究的问题产生较全面的认识和得出初步结论,二手资料来源包括：新华信数据库、专业出版物、统计数据等,深度访谈,：,定性研究的主要方法之一，有助于充分论证某一假设或命题,访谈前需要收集和分析大量二手资料，有经验的研究人员亲自实施,研究人员使用开放性问题和结构性问题相结合的访问提纲，在,1,小时左右的时间内，与被访者进行交流，并不断探索新的问题、发展研究假设,定量研究的基础，深访结果将为定量分析提供重要参考,本项目拟进行对专家的深度访谈（简称为“专家访谈”）和针对机构用户的深度访谈（简称为“机构访谈”）,9,市场研究方法定义,II,座谈会,：,定性研究的主要研究方法之一，有助于深入了解需求行为特征,广泛应用于个人消费行为研究和新市场研究,座谈会主持人使用开放性提纲，启发被访者就相关问题进行发散性思考和讨论,座谈会需全程录音并录像，结合现场专业速记笔录,新华信将安排经验丰富的研究员主持本次研究中的座谈会,新华信公司拥有专业的座谈会会议室、监测室和相关的监测、音像设施，建议本项目的座谈会在新华信公司内举行,10,市场研究方法定义,III,实地考察,：,定量研究的主要方法，旨在了解目标对象所处环境和变化状况,经过严格培训的访问员，将按照既定的考察指标在目的地现场获取信息,本项目各模块的项目考察均使用该法,固定场所问卷调查,：,定量研究的主要方法,在目标人群密集的场所随机抽样,经过严格培训的访问员，严格按照既定的问卷实施调查；督导全程监控调查,本项目住宅模块研究将运用固定场所问卷调查,神秘顾客调查,：,竞争研究的主要方法,研究员以顾客身份尽可能全面地获取竞争对手的敏感信息,本项目中将在案例分析部分运用神秘顾客调查,11,市场环境研究,内容,北京市经济环境：经济发展水平和预期、,产业结构、地区结构、基础设施、城市发展规划、房地产和旅游市场发展水平和趋势，等等,区域经济发展环境,丽都项目所辐射范围界定,区域经济特征：,经济发展水平和预期、产业结构和发展趋势、基础设施、人口数量和结构，等等,区域发展规划：区域定位或发展方向、区域产业规划、区域功能区划、区域交通规划等,北京市承办奥运所带来的特殊市场机会,地域性市场机会和影响因素,产业性市场机会和影响因素,区域功能发展探讨,区域经济内涵与外延,区域发展历史与潜力,区域比较优势与劣势,*丽都影响力：丽都定位印象、丽都经营印象、丽都品牌印象等方面的考察,*,注：新华信将与丽都谈论后确认是否可行,12,市场环境研究,方法总览,研究内容,研究方法,专家访谈,实地考察,抽样调查,二手资料研究,北京市经济环境,城市规划部门,旅游和房地产主管机构,新华信数据库,统计数据,专业期刊、出版物,政府机构、行业协会资料,区域经济发展环境,区规划部门,经济学者,承办奥运的特殊市场机会,原奥申委人士,区域功能发展探讨,城市、区规划部门,经济学者,定点调查,丽都影响力*,（将在其它模块的调查中合并实施）,*,注：新华信将与丽都谈论后确认是否可行,13,市场环境研究,专家访谈与实地考察,专家访谈,定点实地考察,样本选取标准,城市、区规划部门官员,主管旅游和房地产的政府机构官员,相关领域学者,位于目标区域内,建成或在建的大型公共基础性设施，或，新开发,/,规划土地用途项目,样本量,共,6,个,共,6,个,抽样方法,典型抽样,典型抽样,14,市场环境研究,结论,丽都项目经营的目标区域界定,目标区域的经济发展和功能定位趋势,目标区域发展重点机会分析,目标区域发展重点的资源状况评价,*丽都在区域内的影响力,*,注：视研究内容确定,15,市场机会研究,酒店,16,酒店市场机会研究,对象界定,建议在以下范围内研究酒店市场,高等级，即，四、五星级酒店,有一定经营历史，即，开业,15,年以上；或者，新近开业，经营不超过,5,年的酒店,一定经营时间内的同等级酒店对丽都有直接参考价值,17,酒店市场机会研究,内容和方法一览,研究内容,研究方法,专家访谈,实地考察,抽样调查,二手资料研究,酒店经营市场环境,国家旅游局人士,旅游经济专家,酒店经营业内人士,新华信数据库,统计数据,专业期刊、出版物,政府机构、行业协会资料,市场分析报告,高档酒店市场特征和趋势,市场,竞争,同类酒店项目,市场,需求,主要酒店客户,高档酒店改造工程,酒店设计,/,工程专家,酒店经营业内人士,同类酒店项目,丽都酒店市场潜质,丽都酒店重点客户*,*,注：必要时，请丽都提供资料并确认,18,酒店市场机会研究,专家访谈和实地考察,专家访谈,同类酒店项目实地考察*,样本选取标准,主管旅游的政府部门,高档酒店经营者,酒店工程专家,酒店价格与丽都酒店相近,经营时间与丽都公寓相近，或近,2,年内开始营业的新公寓项目,样本量,共,3,个,共,5,个,抽样方法,典型抽样,典型抽样,*,注：新华信将与丽都商讨确定,19,酒店市场机会研究,酒店客户调查,样本定义,样本数量和结构,通过服务协议安排入住的客户机构（包括旅行社、企业等）,8,个,非服务协议性客户,共,2,组,16,人,机构客户,个人客户,调查方法,深度面访,座谈会结合问卷调查,调查问卷,由新华信提出，与丽都讨论后确定,调查实施,由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息,调查内容,对于,酒店和配套设施,的需求特征和潜在需求,20,酒店市场机会研究,结论,高档酒店发展的市场潜力和市场机会,高档酒店的市场需求变化趋势,北京市高档酒店的市场竞争空间和影响因素,高档酒店在硬件设施改造方面顺应市场需求的策略,案例分析,丽都酒店的经营潜力和面临的挑战,21,市场机会研究,写字楼,22,写字楼市场机会研究,内容和方法一览,研究内容,研究方法,专家访谈,抽样调查,实地考察,二手资料研究,北京写字楼市场环境,开发商,物业管理机构,新华信数据库,统计数据,专业期刊、出版物,政府机构、行业协会资料,市场分析报告,高档写字楼市场需求特征和趋势,高档写字楼市场竞争特征和趋势,市区内高档写字楼,区域写字楼市场环境,区域内同类写字楼租户,区域内同类写字楼,丽都商业大厦市场潜质,丽都商业大厦重点客户*,*,注：必要时，请丽都提供资料并确认,23,写字楼市场机会研究,专家访谈和实地考察,专家访谈,写字楼实地考察,市区内项目*,区域内项目*,样本选取标准,高档写字楼项目开发商,高档写字楼的物业管理公司,租金水平与丽都商业大厦相近,知名度较高,位于目标区域内的建成及在建写字楼项目,租金水平与丽都商业大厦相近,样本量,共,3,个,共,10,个,抽样方法,典型抽样,典型抽样,*,注：新华信将与丽都商讨确定,24,写字楼市场机会研究,租户调查,样本定义,样本数量和结构,目标区域内同类写字楼租户和丽都商业大厦租户,共,20,个,丽都商业大厦租户,8,个，其他写字楼租户,12,个,调查方法,深度面访,调查问卷,由新华信提出，与丽都讨论后确定,调查实施,由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息,调查内容,对于,写字楼和配套设施,的需求特征和潜在需求,25,写字楼市场机会研究,结论,高档写字楼的市场发展机会,高档写字楼的市场需求趋势和主要影响因素,目标区域发展高档写字楼的市场潜力和竞争空间,丽都商业大厦的经营潜力和需要解决的问题,26,市场机会研究,公寓,27,公寓市场机会研究,内容和方法一览,研究内容,研究方法,专家访谈,抽样调查,实地考察,二手资料研究,北京公寓市场经营环境,开发商,物业管理机构,新华信数据库,统计数据,专业期刊、出版物,政府机构、行业协会资料,市场分析报告,高档公寓市场需求特征和趋势,高档公寓市场竞争特征和趋势,北京市同类项目,区域内公寓市场环境,区域内同类公寓租户,区域内同类项目,高档公寓改造工程,开发商,物业管理机构,丽都公寓市场潜质,丽都公寓重点客户*,*,注：必要时，请丽都提供资料并确认,28,公寓市场机会研究,专家访谈和实地考察,专家访谈,公寓项目实地考察,北京市公寓项目*,区域内公寓项目*,样本选取标准,高档公寓项目开发商,高档公寓的物业管理公司,租金水平与丽都公寓相近,经营时间与丽都公寓相近，或近,2,年内开始营业的新公寓项目,位于目标区域内的建成及在建公寓项目,租金水平与丽都公寓相近,有一定的知名度,样本量,共,3,个,共,10,个,抽样方法,典型抽样,典型抽样,*,注：新华信将与丽都商讨确定,29,公寓市场机会研究,公寓租户调查,样本定义,样本数量和结构,目标项目中以机构名义租住公寓的客户,8,个,目标项目中以个人名义租住的客户,共,2,组,16,人,机构租户,个人租户,调查方法,深度面访,座谈会结合问卷调查,调查问卷,由新华信提出，与丽都讨论后确定,调查实施,由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息,调查内容,对于,公寓和配套设施,的需求特征和潜在需求,30,公寓市场机会研究,结论,高档公寓在北京市的发展前景,高档公寓的市场需求趋势和主要影响因素,目标区域内高档公寓的市场潜力,目标区域内发展高档公寓的竞争空间,丽都公寓的经营潜力和不足,31,市场机会研究,住宅,32,住宅市场机会研究,内容和方法一览,研究内容,研究方法,专家访谈,抽样调查,实地考察,二手资料研究,北京住宅市场经营环境,建设部,/,北京市建委官员,新华信数据库,统计数据,专业期刊、出版物,政府机构、行业协会资料,市场分析报告,中高档住宅市场需求特征和趋势,开发商,物业管理机构,北京市居民问卷调查（区域外）,中高档住宅市场竞争特征和趋势,区域内住宅市场环境,区域内居民问卷调查,区域内住宅项目,33,综合考虑丽都项目的消费水平，中高档次的同类项目参考性更强,住宅市场机会研究,专家访谈和实地考察,专家访谈,区域内住宅项目实地考察,样本选取标准,国家,/,北京市主管住宅房地产开发建设的政府机构官员,规模较大的住宅房地产开发商,住宅房地产项目的知名物业管理公司,位于目标区域内的建成及在建住宅项目,平均售价高于,6,000,元,/,平方米,样本量,共,5,个,5,个,抽样方法,典型抽样,顺序抽样（即，按照项目售价由高至低顺序选取）,*,注：选取标准由丽都与新华信共同确定,34,住宅市场机会研究,居民问卷调查,调查问卷,由新华信提出，与丽都讨论后确定,抽样依据,最大允许误差为,0.07,置信水平为,95%,标准差为,0.5,（此值为新华信根据经验值设定）,调查实施,由经过新华信严格培训的访问员实施调查，新华信专职督导将监控调查过程，以确保调查质量,样本数量,150,个,最小样本数,146,样本甄别,北京市常住人口，有购房意愿,大宗消费决策人,调查方式,在固定场所（如，住宅小区门口、商场等处）随机进行问卷调查（经过样本甄别），面访方式，保证问卷的可靠性,调查内容,中高档住宅需求潜力和特征,中高档住宅需求潜力和特征,目标区域内配套设施潜在需求和特征,150,个,目标区域常住人口，有购房意愿,大宗消费决策人,区域外,区域内,35,住宅市场机会研究,结论,中高档在北京市的发展前景,中高档住宅的市场需求趋势和主要影响因素,目标区域内中高档的市场潜力,目标区域内开发中高档住宅的竞争空间,目标区域内开发中高档住宅需要的资源,36,市场机会研究,配套设施,37,配套设施市场机会研究,对象界定,商业地产项目配套的功能性娱乐场所,文化设施，如，画廊、音乐厅、主题展厅、博物馆、公园等,娱乐设施，如，健身房、俱乐部等,其它设施，如，餐厅，超市，邮局，银行等,38,配套设施市场机会研究,内容,商业地产项目配套设施发展环境研究,北京市文化娱乐设施的发展状况和市场表现,奥运推动的市场需求,所在区域供需状况研究,供给：所在区域内文化娱乐设施的分布、主要项目及其经营者和经营状况,需求：周边机构和企业分布、相关需求；周边地区人口的潜在需求,39,配套设施市场机会研究,方法一览,研究内容,研究方法,专家访谈,实地考察,抽样调查,二手资料研究,发展环境,开发商,房地产专家,规划部门,新华信数据库,专业期刊、出版物,行业协会资料,市场分析报告,区域供给,区域内主要配套设施,区域需求,区域内个人消费者座谈会,丽都的发展是依托于周围环境的，未来丽都的定位与规划，尤其使辐射面广的配套设施，势必融入目标区域中；因此，新华信认为，在听取专家见解的基础上，丽都还需要切实了解目标区域内人群的潜在需求,40,配套设施市场机会研究,专家访谈与实地考察,专家访谈,区域内配套设施实地考察,样本选取标准,了解综合性设施规划的政府官员、房地产开发商和其它业内人士,界定范围内的功能设施,在目标目标区域内有一定影响,样本量,上述专家访谈与前面模块的专家访谈合并实施,约,10,家,抽样方法,典型抽样,典型抽样,41,配套设施市场机会研究,个人座谈会,座谈会大纲,由新华信提出，与丽都讨论后确定,样本数量和结构,计划共调查,48,个样本，按被调查者职业分,6,组进行,企业高级管理层,外资企业职员,外籍居民,专业人士（律师、医生等）,企业业主,中高档住宅居民,此外，在对酒店、写字楼、公寓租户的调查中也包含了对配套设施的一般考察,考虑到丽都的特点和周围环境，尤其需要了解中高消费阶层的潜在需求,样本甄别,日常工作或生活范围位于目标区域内,中高消费阶层,42,配套设施市场机会研究,结论,综合性商业地产项目与配套设施的互动关系及其发展趋势,发展有关配套设施需要的市场条件,目标区域内发展相关设施的市场机会,各类配套设施在区域内的市场潜力,各类配套在区域内的竞争空间,43,市场机会研究,重点项目案例分析,44,重点项目案例分析,样本数量,5,个,样本甄别,综合性设施（设有本次研究设计的大部分功能设施）,规模较大,高档次,调研方法,神秘顾客调查,二手资料研究,抽样方法,重点抽样*,*,注：此处选取的重点项目不与其它模块的研究对象重叠，具体对象由新华信与丽都商讨确定,45,可能使用的研究技术,因子分析,因子分析是多元统计分析方法中的一种,主要作用：,1.,寻找主要影响因素,2.,建立对市场、产品等的评价体系,46,可能使用的研究技术,聚类分析,聚类分析是研究分类问题的一种多元统计方法,主要作用：,1.,划分目标群体,2.,描述目标群体特征,女性,高收入,俱乐部成员,冲动型性格,男性,25,岁以下,事业初成,有领袖欲,男性,中高收入,工作狂,墨守成规,目标人群,40%,非目标人群,60%,47,（,N=171,）,AcceptanceRange,A,B,C,D,可能使用的研究技术,价格敏感度,48,第一阶段：市场研究,第二阶段：组合方案投资比较分析,第三阶段：发展战略建议,49,投资回报预测分析,投资回报预测,公司利润目标,公司净资产目标,公司销售,收入目标,公司总成本开支目标,净资产利润率,销售利润率,品种,A,销售收入预测,品种,B,销售收入预测,预计销售数量,预计销售单价,比较,调整,+,-,x,财务目标示意,管理费用,开发费用,+,财务费用,销售成本,+,+,预测,现实,示意,50,净现值分析,+,-,+,-,+,-,+,-,+,-,-,净现金流入,/,（流出）现值,0.54,0.65,0.76,0.85,0.9,1,折现率,+,-,+,-,+,-,+,-,+,-,-,净现金流入,/,（流出）,发生,发生,发生,发生,发生,支付所得税,发生,发生,发生,发生,发生,现金性成本、费用支出（不包括利息）,发生,发生,发生,发生,发生,销售收入,回笼,发生,发生,发生,发生,发生,营运资金投入,通常有残值收入,通常此时发生,固定资产投入,第,N,年,第三年,第二年,第一年,项目开始,项目,示意,51,第一阶段：市场研究,第二阶段：组合方案投资比较分析,第三阶段：发展战略建议,52,发展战略建议,整合外部市场信息和项目投资分析，评估所选投资组合的市场介入时机和相应的经营策略,未来一定时期内项目推进和介入方式分析,相应项目的开发和经营策略建议,不同投资组合的优势与风险评价,丽都饭店,SWOT,分析,项目市场定位分析,53,发展战略建议,未来一定时期内项目选择与资源整合方式,相应项目的开发和经营策略建议,不同项目组合的优势与风险评价,丽都饭店,SWOT,分析,项目市场定位分析,研究内容,研究方法,当前与未来的项目优势与风险因素,竞争空间,市场需求,与区域发展配套,阶段性重大政策和经济时间影响：如奥运建设、,CBD,开发等,投资与收益对比,经营管理风险,未来一定时期内不同项目组合的优势与风险排列,新华信项目组提供,丽都饭店参考,54,不同项目组合的优势与风险评价,示意,55,发展战略建议,未来一定时期内项目选择与资源整合方式,相应项目的开发和经营策略建议,不同项目组合的优势与风险评价,丽都饭店,SWOT,分析,项目市场定位分析,研究内容,研究方法,确定丽都饭店自身的竞争优势：,财力资源,物力资源,技术资源,市场资源,环境资源,无形资源,新华信项目组主导,丽都饭店参与，提供相关资料，参与评估结果,56,丽都饭店,SWOT,分析,旅游与建筑业市场发展趋势,丽都饭店的核心竞争优势,丽都的整体发展方向,品牌优势,先进的,管理方法,丰富的市场资源,抓住市场机会，借改扩建的机会，在原有经营业绩基础上拓展向更大的发展空间,趋势举例：,中国经济持续增长，带动国内的房地产和旅游市场不断升温；北京申奥成功，则进一步强化了市场预期。面临良好的发展机遇,，,丽都饭店的战略定位,示意,注：本讨论不代表新华信的最终结论,57,发展战略建议,市场介入时机与方式建议,相应项目的开发和经营策略建议,不同项目组合的优势与风险评价,丽都饭店,SWOT,分析,项目市场定位分析,研究内容,研究方法,整合不同项目组合的竞争优势与丽都饭店自身的竞争优势，确立具有比较优势的项目组合方案,新华信项目组主导,丽都饭店参与,58,项目市场定位分析,注,经营模式,/,项目组合,B.,连锁经营,D.,集中地域服务园区,透明统一的价格体系有利于避免恶性竞争导致的价格混乱,专卖店拥有品牌优势,以完善的售后服务为特点,利,依托盟主的配件库存、进货渠道、配送能力和技术支持，能在较少库存的经济模式下，实现高质量的快速维修服务，并且获得丰厚的业务利润。,适合中国汽车市场情况：市场广，地域差异大，车型复杂多样，对服务的需求多样化,区域集中,统一的品牌形象,统一的管理,统一的配送渠道,规模化，专业化服务,前期投入巨大,维护车型受限制,价格并不占优势,弊,市场信息反馈渠道不通畅,对于管理流程和系统化运作的要求很高,资金投入大,管理成本高,前期的品牌宣传和园区定位非常重要,需要所针对的车型有足够的市场容量,合理的维修点配比,丰富的资金来源,对资源能力的要求,整合各个地域和所有的加盟厂商,大量的培训、物流、技术服务等后勤配套措施,对管理者的要求很高,资金和后续资源跟进,土地、政府、行业内资源的综合利用,C,。代理销售制,以销售体制中生产厂家占主导地位,由于主要不见自给，保证了配件质量又降低了成本,管理线长，对于管理要求很高,不能够直接面向最终用户,对经销商的管理能力，综合经营素质要求很高,A.,四位一体（,4s,）,以整车销售、配件供应、售后服务、信息反馈为主要内容的四位一体专卖店,示意,59,竞争劣势,/,高重要性,竞争优势一般,/,高重要性,竞争优势,/,高重要性,竞争劣势,/,低重要性,竞争优势一般,/,低重要性,竞争优势,/,低重要性,劣势,优势,重要性高,重要性低,公司在这些较重要的属性上由于较低的满意度而处于竞争劣势。在这些满意度方面必须,立即采取,行动并缩小差距。,公司在这些较重要的属性上的满意度评价与竞争对手差不多。在公司处于竞争劣势方面的属性改善之后，,努力提高,这些方面的满意度。,公司在这些较重要的属性上具有优势。至少要努力维持这些优势，在资源允许的情况下,进一步提高,这些优势。如果运作仔细谨慎，这些优势可以借助公关与广告，起到杠杆作用得到提升。,尽管重要性不高，但公司处于竞争劣势。一旦资源被分配给那些重要性较高的属性，,花时间去改善,这些不太重要的属性。随时间的变化，这些目前不重要的属性会变得对顾客更重要。,这些属性对顾客的重要性相对比较低，公司在这些方面的竞争力一般。如果资源允许的话，通过努力,可以提高,满意度的等级。,公司目前在这些低重要性方面具有竞争优势。在监测重要性水平的同时，,努力维持,满意度的等级。如果这些重要性增加，而且公司仍具有竞争优势，这些属性可以通过公关与广告，起到杠杆作用。,战略改进矩阵模型,60,发展战略建议,市场介入时机与方式建议,相应项目的开发和经营策略建议,不同项目组合的优势与风险评价,丽都饭店,SWOT,分析,项目市场定位分析,研究内容,研究方法,以市场环境发展阶段为序，结合丽都饭店的自身的资源变化状况，以阶段比较优势为原则安排不同项目的介入时机,新华信项目组主导,丽都饭店参与,61,市场介入时机与方式建议,不同开发项目的组合计划,项目拓展方案,外部环境,项目选择,投入,产出,丽都自身阶段比较优势,阶段规划的优劣势,短期计划,中期计划,长期计划,示意,62,发展战略建议,市场介入时机与方式建议,相应项目的开发和经营策略建议,不同项目组合的优势与风险评价,丽都饭店,SWOT,分析,项目市场定位分析,研究内容,研究方法,结合丽都的自身优势和市场竞争与需求的要求，对于所选择的开发计划提供开发与设计建议：,建筑规模,建筑风格,容积率,特色服务,新华信项目组提供,丽都饭店参考,63,项目时间表和报价,项目时间表,报告提交,项目报价,项目时间表,8,周,1 2 3 4 5 6 7 8910,项目启动会及工作方案制订,市场研究,组合方案讨论,投资比较分析,最终报告撰写,发展战略讨论,调研项目启动,演讲汇报,二手资料收集,65,报告提交,报告格式,最终报告将用,Microsoft PowerPoint/Word,编写，新华信将分别提供,3,份复印版和,1,份电子版文件,新华信还将同时提供被访者的背景资料,项目汇报,最终报告提交后，新华信将就研究结果按照丽都的要求进行演示汇报,如果演示汇报在北京以外的地区进行，费用另计,66,项目报价,总费用,项目总费用的,60%,应在合同正式签定的,5,个工作日内支付给新华信公司,项目总费用的,40%,余款应在最终报告提交后的,10,个工作日内支付,67,项目报价,市场研究,68,项目报价,管理咨询,新华信,管理咨询费用标准：,每人月6-8万,元人民币,项目报价计算,：,2(人)X 1(月)X 7万=14万,元人民币,69,新华信项目组结构,项目组结构,项目组分工,项目组成员,支持组,项目经理,满 娟,项目顾问,林 雷,黄 琦,夏晓燕（负责人）,齐明珠（负责人）,项目组结构,市场研究,投资分析和战略咨询,衣 闯（现场）,许朝晖（负责人）,研究组,朱玉芳（写字楼、住宅、配套设施）,项目协调,李 慧,蒋 琼（酒店、公寓）,姜鸿雁,夏晓燕,李慧,71,项目组分工,总体项目把握,在各阶段讨论主要建议及方案,每月一次讨论项目进程组织内部沟通,清除项目进程中遇到的障碍,决策,每月按项目安排,访谈安排,根据需要安排随机沟通,主要责任,沟通时间,具体制定工作计划领导项目进展,日常工作的协调,内部沟通,至少每周一次,访谈安排,根据需要随时沟通,非正式沟通,收集数据资料,数据分析,相关人员访谈,提出建议及方案,制作相关报告文件,访谈安排,根据项目需要随时沟通,项目经理,项目成员,项目顾问,项目人员,72,项目组成员,I,专业经验,毕业于中国人民大学数量经济专业,-,国家对外经济贸易部三年工作经验,-1992,年，与赵民、张世卿两位合伙人共同创立了新华信商业风险管理公司,曾任中美合资凯通国际咨询公司董事、中德合资圆信咨询公司董事，多年海外管理工作经验,-12,年市场研究经验，对中国市场有深刻的了解，在汽车、医药、,IT,及电信等领域有丰富的研究经验,-,中国市场研究协会会员,欧洲市场研究协会（,ESOMAR,）会员,项目职责,项目设计指导，项目总体统筹,林 雷新华信集团公司执行董事，新华信市场研究咨询有限公司总经理,73,项目组成员,II,黄 琦新华信市场研究咨询有限公司运作总监,专业经验,中国人民大学社会学博士,7,年市场研究经验，,4,年管理咨询和营销咨询经验,曾主持,40,多项调研项目，,12,项咨询项目，其中营销渠道项目,4,项、,I/T,项目,3,项,参与国际合作项目,2,项,其中“芝加哥项目”为第三负责人；,优秀的学术背景，曾为中国人民大学高级访问学者,长期从事市场研究模型和方法论研究,项目职责,项目设计，项目运作监控,74,项目组成员,III,专业经验,毕业于中国人民大学，统计学硕士,5,年市场研究与咨询经验，,30,+,咨询项目经理,项目经验涵盖市场机会评价、市场准入研究、营销战略咨询、行业政策机会分析和策略等领域,精通定量和定性分析方法,擅长行业市场机会研究和行业政策分析,多个酒店及相关行业项目经验,多年与国际组织、跨国公司合作经验,项目职责,项目全面管理,满 娟新华信市场研究咨询有限公司行业研究部经理,75,项目组成员,IV,李 慧新华信市场研究咨询有限公司行业研究部客户主任，高级研究员,专业经验,毕业于北京工业大学，管理学硕士，财经专业背景,1,年管理咨询经验，,2,年市场研究与咨询经验,擅长市场机会评价、市场准入研究及营销战略咨询，具有丰富的项目经验,英国某投资集团：中国宽带市场投资价值分析,某国际组织：相关电力设备在工业领域的市场潜力分析和市场战略咨询,美国最大的通信设施制造商之一：远程教育市场机会评价,韩国最大的建材集团：中国玻璃市场进入研究,国内大型企业：产权式酒店市场机会研究,多个酒店及相关行业项目经验,项目职责,项目沟通，参与投资分析,76,项目组成员,V,夏晓燕新华信市场研究咨询有限公司行业研究部高级研究员,专业经验,中国人民大学,MBA,，通信专业背景,多年管理咨询和企业管理实践经验,精通行业研究方法，擅长市场机会评价项目,丰富的投资分析经验,项目职责,市场研究负责人，全面参与各项研究，主持市场环境研究，参加报告撰写和汇报,77,项目组成员,VI,专业经验,毕业于北京商学院（现北京工商大学）贸易经济专业，经济学硕士,4,年市场研究经验,熟悉房地产市场研究，项目经验丰富，曾主持,某不动产公司关于国内两城市不动产市场进入策略研究,某房地产开发公司关于高档写字楼和普通住宅项目产品定位研究,优秀的分析能力，擅长定性分析,项目职责,主持市场机会研究中的酒店和公寓市场机会研究模块，参加报告撰写,蒋 琼 新华信市场研究咨询有限公司行业研究部研究员,78,项目组成员,VII,专业经验,毕业于中国人民大学工商管理学院，经济学学士,在政府机构,2,年的行业市场研究经验，从事行业景气监测、行业综合分析等工作,熟练掌握市场研究方法,擅长政策分析和营销咨询,多个市场机会评价项目经验，曾主持,世界百强之一的企业关于中国工业通讯网络市场机会研究,中国光学相机市场营销战略研究,日本著名泵生产企业市场进入研究,国内著名民营企业：变频器市场机会研究,项目职责,市场机会研究中的写字楼、住宅和配套设施市场机会研究模块，参加报告撰写,朱玉芳新华信市场研究咨询有限公司行业研究部研究员,79,项目组成员,VIII,齐明珠新华信市场研究咨询有限公司数据分析部经理,专业经验,加拿大麦克马斯特大学统计学硕士，北京大学博士,丰富的市场研究经验,专长数据分析和建模,优秀的学术研究能力和管理能力，多次在国际会议上做主题发言，有多篇论文发表于国际专业刊物,项目职责,市场研究支持组负责人，设计问卷，建立分析模型,80,项目组成员,IX,衣 闯新华信市场研究咨询有限公司现场部经理,专业经验,毕业于首都师范大学,丰富的市场研究经验，可以协调全国性的市场调研项目网络,擅长组织和监控大规模的现场工作,项目职责,主持项目现场工作，安排访谈和调查日程与人员,81,项目组成员,X,专业经验,北京大学,MBA,，中山大学国际贸易学士,拥有证监会认可的上市公司独立董事资格,曾任清华大学创业大赛评委,丰富的战略咨询和投资咨询经验，曾主持,某建筑上市公司发展战略、组织结构和人力资源咨询,某家电公司营销战略咨询,某摩托车公司管理体系和主业竞争力提升项目,某摩托车公司营销战略咨询，等等,项目职责,投资分析和战略咨询负责人,许朝晖新华信管理咨询公司高级经理，高级咨询顾问,82,项目组成员,XI,专业经验,新加坡国立大学,MBA,，中央财经大学会计学学士,英国特许会计师,曾就职于毕马威（新加坡）会计师事务所,丰富的投资分析和财务咨询经验,某投资控股公司财务审计咨询,某贸易公司公司财务咨询,某新加坡大型企业在华投资财务审计咨询,某拟在新加坡上市企业财务审计咨询,项目职责,参加投资分析和战略咨询,姜鸿雁新华信管理咨询公司咨询顾问,83,新华信优势,新华信优势,相关领域丰富的项目经验,成熟的市场研究方法和工具,优秀的咨询团队,与众多知名企业在市场调研方面的长期合作,85,新华信项目经验,新华信在酒店、房地产、零售等行业领域积累了丰富的项目经验,酒店类项目,酒店管理市场进入策略,酒店物业管理市场研究和品牌策略,产权式酒店市场机会研究,零售类项目,大型购物中心（,Shopping Mall,）市场可行性研究,大卖场投资前期研究,专业超市市场潜力研究,房地产项目,综合性,商业地产项目经营定位研究,写字楼,高斓大厦市场需求调研,国土大厦办公市场需求研究,住宅,新型独立住宅商务模式研究,高级别墅及短期旅游市场研究,老年社区物业定位研究,86,案例,大型购物中心可行性研究,立项可行性分析,经营机会比较,市场进入策略,市场竞争,/,合作研究,市场需求,/,潜力研究,市场环境研究,政策环境研究,商圈研究,市场趋势研究,市场潜力研究,需求细分和特点研究,需求行为深入,研究,成功,/,失败案例分析,市场差异化及竞争机会研究,竞争手段及效果研究,房地产,酒店,零售,物业,87,案例,大型购物中心可行性研究,市场研究,用于内部项目规划分析,用于立项可行性分析,主题公园规划,购物中心规划,88,案例,大型购物中心可行性研究,比较优势,分析,竞争研究,市场潜力,可行性研究,深度访谈,问卷调查,二手资料研究,内部规划分析,89,案例,大型购物中心可行性研究,大型购物中心在北京零售市场的发展前景,目标区域零售市场分析,市政规划对大型购物中心发展的影响,目标区域内的人群分析,市场潜力研究,90,案例,大型购物中心可行性研究,大型购物中心在北京零售市场的发展前景,零售业专家访谈,北京市商业发展规划,影响商业布局的主要因素分析,北京零售市场容量及结构分析,按照经营业态分层的北京零售市场细分,按照经营规模分层的北京零售市场细分,按照人口分层的北京零售市场细分,北京零售业发展的趋势：市场容量与细分,大型购物中心在北京的发展潜力,91,案例,大型购物中心可行性研究,市政规划对大型购物中心发展的影响,城市规划部门访谈,2008,年前北京市政规划及项目实施状况,市政规划对城市人口分布格局及辖区内人口流动的影响,交通设施的辐射作用分析,北京市东北部地区的交通发展规划,92,案例,大型购物中心可行性研究,目标区域零售市场分析,零售业专家访谈,北京市东北部地区的零售市场发展现状,目前的市场容量和主要因素分析,按照经营业态细分的市场,按照经营规模细分的市场,按照人口细分的市场,北京市东北部地区的零售市场发展趋势,市场容量及主要影响因素分析,各经营业态发展空间,零售场所经营规模发展趋势,93,案例,大型购物中心可行性研究,目标区域的人群分析,城市规划部门,北京市东北部地区的常住人群结构及一般特征,该地区的流动人群结构及一般特征,该地区人群与交通发展的关系,该地区发展规划与步骤,94,案例,大型购物中心可行性研究,现有经营的辐射作用,区域地理环境比较优势,配套设施促进效用分析,比较优势研究,区域人口环境比较优势,95,案例,大型购物中心可行性研究,购物中心规划,主题公园规划,内部规划分析,96,案例,大型购物中心可行性研究,购物中心规划,购物中心国外发展模式,国内其他购物中心的商业规划,投资方式及投资回收预期,配套设施规划,经营定位,准备工作流程,案例研究,零售业专家访谈,/,其它在建购物中心调查,97,案例,大型购物中心可行性研究,购物中心规划,对大型购物中心的期望描述,交通条件,配套设施,购物环境,经营类目,价格定位,消费者调查,98,案例,大型购物中心可行性研究,主题公园规划,消费者调查,对购物中心附近的主题公园的期望描述,对主题公园的一般性描述,对两种类型主题公园的偏好及原因,对设施的要求,对主题公园与购物中心融合性的建议,99,案例,国内某知名房地产投资企业发展战略咨询,客户是由某国有大型集团与国内著名民营企业共同出资成立的房地产开发和投资公司，资金实力雄厚，有着充裕的现金流，人员背景良好，在北京和上海的房地产行业和实业投资中进展顺利,但是在发展的过程中，客户需要明确自身的发展战略，高层需要重新理清自己的思路，迎接新的挑战，抓住新的机会，从而进一步明确对自身的定位，完成公司的发展道路设计,新华信咨询组的工作：,根据新华信的经验，针对客户所处的行业和内外部环境进行了深入的分析，提出了公司的整体发展战略方案，明确了公司的总体战略目标内涵及需要的资源配