房地产经纪人相关知识(6-7章).ppt

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第一节,房地产投资概述,第二节,资金的时间价值,第三节,房地产投资项目经济评价,第四节,房地产投资风险及其应对,本,章,框,架,第一节,房地产投资概述（熟悉）,一、,房地产,投资的概念,二、房地产投资的特点,1,.,投资,选择,的,多样性,2.,投资,区域,的,差异性,3.,投资,价值,的,附加性,4.,投资,变现,的,复杂性,5.,投资,收益,的,个别性,6.,投资,预期,的,风险性,三、房地产投资的类型,1.,直接投资和间接投资,2.,置业投资和开发投资,四、房地产投资的一般步骤,1.,寻找投资机会,2.,评价投资机会,3.,选择投资方案,4.,实施投资方案,第二节,资金的时间价值,二、单利和复利（掌握）,原因：,1.,资金增值,2.,机会成本,3.,承担风险,4.,通货膨胀,一、,资金时间价值的,含义（掌握）,（一）利息和利率的概念,利率=（单位时间内的利息本金）100%,计算利息的单位时间成为计息周期。,（二）单利的计算,P表示本金，i表示利率，n表示计息周期数，I表示总利息，F表示计息期末的本利和。,I,=Pin,F=P（1+in）,（三）复利的计算,n,本利和计算公式,F=P（1+i）,n,总利息计算公式,I=P（1+i）-1,（四）,单利与复利的换算,通过：,n,P（1+i,1,n）=P（1+i,2,）,可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：,n,i,1,=,（1+i,2,）-1,n,或者：,1/n,i,2,=（1+i,1,n）-1,四、资金时间价值的换算（掌握）,P,表示现值，指相对于将来值的任何以前时间的价值。,F,表示将来值，指相对于现值的任何以后的时间。,i,表示利率（或折现率）,n,表示计息的周期数,G,表示按一定数额递增的年金的逐年增加额，即年金第一年为A1，第二年为A1+G，第三年为A1+2G，第n年为,A1+（n-1）G。,将现值转换为将来值的公式：,n,F=P（1+i）,将将来值转换为现值：,1,P=F n,(1+i),资金等值计算,资金等值计算,第三节 房地产投资项目经济评价,一、房地产投资项目经济评价概述（了解）步骤：,1.,估计相关的现金流量,2.,计算有关的评价指标,3.,将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论,二、现金流量分析技术（熟悉）,（一）现金流量的概念,现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。,净现金流量=现金流入量现金流出量,（二）现金流量图,三、房地产投资项目经济评价指标和方法（熟悉）,（一）静态盈利性评价指标和方法,1.,投资利润率,投资利润率,=,年平均税前利润总额,/,投资总额,x100%,2.,资本金利润率,资本金利润率,=,年平均利润总额,/,资本金,x100%,3.,成本利润率,成本利润率,=,（项目总开发价值,项目总开发建设成本）,/,项目总开发建设成本,4.,静态投资回收期,（二）动态盈利性评价指标和方法,1.,财务净现值,式中：,CI,现金流入,C0,现金流出,CI-CO,净现金流量,ic,基,准折现率,2.,财务内部收益率（,FIRR,）,在项目投资有效期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。,r,1,:,当项目净现值为接近于零的正值时的折现率；,r,2,:,当项目净现值为接近于零的负值时的折现率,;,NPV(r,1,):,采用低折现率时净现值的正值；,NPV(r,2,):,采用高折现率时净现值的负值。,r1,与,r,2,之间的差距应在,2,之内，否则两者之间不一定呈线性关系。,计算出财务内部收益率要与国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率进行对比，项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率，则认为项目可行，否则认为项目不可行。,即：,FIRR,ic,，则认为项目可行；,FIRR,ic,，则认为项目不可行。,3.,动态回收期（,DPP,）,在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收益回收项目全部 投资所需要的时间。,可以根据现金流量表计算,DPP,。,（二）动态盈利性评价指标和方法,1.,利息备付率,利息备付率,=,税息前利润,/,当前应付利息,2.,偿债备付率,偿债备付率,=,可用于还本付息的资金,/,当前应付利息,第四节 房地产投资风险及其应对,一、房地产投资风险的含义（了解）,任何一项投资都包含着,收益,和,风险,两个基本因素,根据风险偏好，可将投资者分为三类：,1.投机型的投资者,2.保守型的投资者,3.普通投资者,二、房地产投资风险的特征（了解）,1.,客观性,2.,不确定性,3.,潜在性,4.,损益双重性,5.,可测性,6.,相关性,三、房地产投资风险的类型（熟悉）,1.,房地产投资的,系统,风险,（,1,）通货膨胀风险,（,2,）市场供求风险,（,3,）周期风险,（,4,）变现风险,（,5,）利率风险,（,6,）政策风险,（,7,）政治风险,（,8,）或然损失风险,2.,房地产投资的,非系统,风险,（,1,）收益现金流风险,（,2,）资本价值风险,（,3,）比较风险,（,4,）时间风险,（,5,）持有期风险,四、房地产投资风险应对（掌握）,1.,房地产投资风险应对的,原则,（,1,）连续性,（,2,）针对性,（,3,）可行性,（,4,）经济性,2.,房地产投资风险应对的,方法,（,1,）风险回避,（,2,）风险组合,（,3,）风险控制,（,4,）风险转移,（,5,）风险自留,（,6,）风险利用,一、单项选择题,1,、两年前甲、乙、丙三个公司分别以,50%,、,30%,、,20%,的比例出资购买一幢写字楼。当时的购买总价为,6000,万元，现出售的总价为,6600,万元。则丙公司应该得,(),万元。,A.1200,B.1320C.1400,D.2200,2,、将房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场的依据是,(),。,A.,房地产交易方式,B.,房地产使用性质，,C.,房地产交易目的,D.,房地产流转次数,3,、假定城市房屋需求的价格弹性为,l,，如果房价提高,4%,，其他条件不变，将会使房屋需求数量下降,(),。,A.0.5%,B.1%C.2%,D.4%,B,A,D,4,、张某采用基金定投的方式每月向基金公司交,200,元，若年收益率为,10%,，则,10,年后这笔钱的累计总额相当于,(),元。,A.38652.68,B.40969.00,C.62249.80,D.64968.69,5,、刘某购买了一套建筑面积为,lOOm2,，单价为,6000,元,/m2,的商品住房，首付,30%,，余款向银行申请,20,年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息，假设贷款年利率为,6%,，则其名义单价和实际单价分别为,(),元,/m2,。,A.6000,和,6000,B.6000,和,7221.63,C.7221.63,和,6000,D.7221.63,和,7221.63,B,A,6,、房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产,(),。,A,消费者需要的数量,B.,消费者愿意而且能够购买的数量,C.,企业提供的数量的总和,D.,企业愿意且能够提供的数量,7,、下列关于完全竞争的房地产市场的表述，正确的是,(),。,A.,有相当多的买者和卖者,B.,买者少而卖者多,C.,买者多而卖者少,D.,只有一个买者和一个卖者,8,、在房地产市场周期的某个阶段，初期房屋空置率略高于正常水平，随后需求增加使空置率下降，后期空置率回到正常水平，这个时期为房地产市场周期的,(),。,A.,上升期,B.,高峰期,C.,衰退期,D.,低谷期,B,A,A,9,、某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为,4,，又知上年累计净现金流量为负,240,万元，出现正值的当年净现金流量为,300,万元，则该房地产投资项目的投资回收期是,(),年。,A.3.8,B.4.0,C.4.8,D.5.8,二、多项选择题,1,、下列房地产种类中，与写字楼之间存在一定替代关系的有,(),。,A.,经济适用住房,B.,商住两用住宅,C.,宾馆,D.,普通住宅,E.,娱乐房地产,A,BC,2,、决定房地产供给量的因素包括,(),。,A.,房地产价格水平,B.,土地供应价格,C.,建筑成本,D.,消费者对未来的预期,E.,房地产开发技术水平,3,、实现抵押权时，法定优先受偿款包括,(),。,A.,拖欠的建设工程价款,B.,营业税及附加,C.,已抵押担保的债权数额,D.,诉讼费用,E.,拍卖费用,ABCE,AC,4,、下列情形中，可能导致消费者对某种房地产当前需求增加的有,(),。,A.,该种房地产价格下降,B.,该种房地产的替代品价格下降,C.,消费者预期未来收入会增加,D.,消费者预期未来该种房地产价格会上涨,E.,消费者对该种房地产的偏好程度增强,5,、下列房地产投资项目经济评价指标中，。可以用来判断项目可行性的有,(),。,A.,财务净现值,O,B.,财务净现值,基准回收期,ACDE,ACD,6,、房地产交易方式除买卖外，还包括,(),。,A.,投资,B.,划拨,C.,租赁,D.,抵押,E.,互换,7,、房地产“泡沫”的形成原因主要有,(),。,A.,土地供应量过大,B.,房地产价格快速上涨,C.,过度的投杌炒作,D.,房地产投资失败,E.,群体的非理性预期,CDE,CE,8,、下列关于房地产交易可能出现的情况，正确的有,(),。,A.,在卖方市场条件下，成交价格往往是偏低的,B.,在卖方市场条件下，成交价格往往是偏高的,C.,当买者所愿意支付的最高价格等于或高于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才能成功,D.,成交价格可以在买者所愿意支付的最高价格和卖者所愿意接受的最低价格之间,E.,卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格，交易才能成功,BCD,第七章 房地产价格和估价,第一节,房地产价格概述,第二节,房地产价格的种类,第三节,房地产价格的影响因素,第四节,房地产估价基本方法,本,章,框,架,第一节,房地产价格概述,一,、,房地产价格概念和形成条件（了解）,房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为同时具有,有用性、稀缺性和有效需求。,二、房地产价格与一般物品价格的异同（熟悉）,房地产价格,一般物品价格,区位,关系密切,关系不大,价格,权益的价格,物品本身的价格,买卖和租赁价格,同时具有,主要是买卖价格,影响,受交易者个别影响,不受交易者个别影响,第,二,节,房地产价格的种类（掌握）,一、,成交价格、市场价格和理论价格,（一）成交价格,成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方实际达成交易的价格。,1、卖方要价也可称为供给价格；,2、买方出价也可称为需求价格；,卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的关系为：,买方最高出价 买卖双方成交价 卖方最低要价,按照出让方式的不同，,可将国有建设用地使用权出让的成交价分为,协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价,。,1、采取协议方式出让的低价最低，其次是招标方式；,2、拍卖和挂牌方式出让的低价最高。,（二）市场价格,市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上一般、平均水平价格。,（三）理论价格,理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的。,市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。,二、总价格、单位价格和楼面地价,（一）总价格,总价格简称总价，指某一宗房地产的总体价格。,（二）单位价格,房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。,（三）楼面地价,楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。,楼面地价,=土地总价,总建筑面积,=土地单价,容积率,三、名义价格和实际价格（了解）,四、现房价格和期房价格,预计从期房达到现房期间,期房价格=现房价格,-,现房出租的净收益的折现值,风险补偿,五、起价、标价、成交价和均价,1、起价指销售新建商品房的最低价，如6000元起。,2、标价也成为报价、表格价，价目表上所标注的价格。,3、成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。,4、均价是所销售商品的平均价格。,六、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价,1、人民法院对被查封房地产的拍卖均采取有保留价拍卖方式。,七、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值,（一）买卖价格,（二）租赁价格,房租构成：,1.地租,2.房屋折旧费,3.房屋维修费,4.管理费,5.投资利息,6.保险费,7.房地产税,8.租赁费用,9,.,租赁税费,10.利润,（三）抵押价值,法定优先受偿是假定实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括拖欠建设工程价款、已抵押担保的债权数额和其他法定优先受偿权。,（四）保险价值,（五）计税价值,计税价值也称为课税价值，房产税的计税依据是,房产原值一次减除10%30%后的余值或房产的租金收入。,（六）征收价值,七、基准地价、标定地价和房屋重置价格,1、基准地价也称为城镇基准地价，是指某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。,2、标定地价指政府根据管理需要，评估的某一宗正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。,3、房屋重置价格是指不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出及相应获得的利润。,十一、补地价,补地价的情形:,1.改变土地用途、容积率等土地使用条件,2.延长土地使用期限,3.转让,出租,抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产,改变土地提高容积率:,补地价（单价）=新楼面地价新容积率 旧楼面地价旧容积率,补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积,楼面地价不随容积率改变而改变:,补地价（单价）=楼面地价(新容积率-旧容积率),补地价（单价）=旧容积率下的土地单价/旧容积率(新容积率-旧容积率),补地价（单价）=新容积率下的土地单价/新容积率（新容积率-旧容积率）,十、市场调节价、政府指导价和政府定价,市场调节价,是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。,政府指导价,是指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。,政府定价,是指由政府价格主管部分或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。,第,三,节,房地产价格的影响因素（熟悉）,一、房地产价格影响因素的概述,二、人口因素,1、人口数量,2、,人口结构,3、,人口素质,根据人口增长的绝对数量，人口增长有,人口净增长、人口零增长和人口负增长。,反映人口增减速度的指标主要是,人口增长率。,本年人口增长绝对数,人口增长率=,年平均总人数,1000,反映人口数量的相对指标是,人口密度。,人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供。,（二）人口结构,（三）人口素质,三、居民收入因素,通常，居民收入的真正增加,意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而增加房地产的需求，导致房地产价格上涨。,四、物价因素,反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。,五、利率因素,利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响。,六、汇率因素,在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。,当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致下降。,七、房地产税收因素,房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节税收。,八、城市规划因素,九、交通管制因素,十、心理因素,1.购买或出售时的心态,2.个人的欣赏趣味（偏好）,3.时尚风气，跟风或从众心理,4.接近名家住宅的心理,5.讲究风水或吉祥号码,第,四,节,房地产估价基本方法,一宗房地产的价值（或价格）通常可以通过3个途径求取：,1、近期市场上想死的房地产是以什么价格进行交易的,2、如果将该宗房地产出租或者营业，预计可以获得多少收益,3、如果重新开发建设一宗相同或者相似的房地产，预计需要多少费用,三大基本估价方法：,1、市场法（也称为市场比较法、交易实例比较法、比较法）,2、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）,3、成本法,一、市场法（掌握）,（一）市场法概述,市场法适用的估价对象是,数量较多且经常发生交易,的房地产：,1.住宅 2.写字楼,3.商铺 4.标准厂房,5.房地产开发用地,不适用市场法的：,1.数量少的房地产（特殊厂房 机场 码头 博物馆 教堂 寺庙 古建筑）,2.很少发生交易的房地产（学校 医院 行政办公楼）,3.可比性很差的房地产（建筑工程）,（二）搜集交易实例,搜集内容一般包括：,1.交易实例房地产基本状况,2.交易双方,3.成交价格,4.成交日期,5.付款方式,6.交易情况,（三）选取可比实例,选取可比实例基本要求：,1.可比实例是与估价对象相似的房地产,2.可比实例的交易类型应与股价目的吻合,3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点,4.可比实例的成交价格应尽量为正常价格,（四）建立比较基准,建立比较基准一般要做以下工作：,1.统一房地产范围,2.统一付款方式,3.统一价格单位,套内建筑面积,建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 建筑面积,使用面积,建筑面积下的价格=使用面积下的价格 建筑面积,使用面积,建筑面积下的价格=使用面积下的价格 套内建筑面积,（五）交易情况修正,1.偏离正常市场价格的交易：,2.利害关系人之间的交易,3.急于出售或急于购买的交易,4.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易,5.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易,6.特殊交易方式的交易,7.交易税费非正常负担的交易,8.相邻房地产的合并交易,9.受债权债务关系影响的交易,（六）市场状况调整,（七）房地产状况调整,（八）求取比准价值,二、收益法（熟悉）,（一）收益法概述,收益法是以预期原理为基础适用于：,具有收益或有潜在收益的房地产（住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房 农地。）,收益法估价的4个步骤：,1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。,2.预测估价对象的未来收益。,3.求取报酬率和资本化率，收益乘数。,4.选用合适的收益法公式计算收益价值。,（二）报酬资本化法的主要计算公式,1.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式,V-房地产的收益价格,A-房地产的净收益,Y-房地产的报酬率或折现率,n-房地产的收益年限,2.收益期限为无限年且净收益每年不变的公式,（三）房地产净收益的求取,可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有,潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益、税前现金流量和期末转售收益。,收益性房地产获取收益的方式，,主要有出租和营业两种。,出租的房地产,是收益法估价的典型对象。,（四）报酬率的求取,求取报酬率的方法主要有,累加法和市场提取法,。,累加法的一个细化公式：,报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补,偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠,三、成本法（熟悉）,（一）成本法概述,适用于：既无收益有很少发生交易的房地产估价,成本法估价4个步骤：,.弄清估价对象的价格构成，搜集有关房地产开发,建设的成本，税费，利润等资料,.预算估价对象的重新购建价格,.测算估价对象的折旧,.求取估价对象的积算价值,（二）房地产价格构成,房地产价格由以下7大项构成：,1.土地取得成本,2.开发成本,3.管理费用,4.投资利息,5.销售费用,6.销量税费,7.开发利润,(,三,)成本法的基本公式,房地产价格=重新购建价格-折旧,（四）房地产的重新构建价格,（五）建筑物折旧,1.建筑物折旧的概,念和内容,物质折旧,功能折旧,经济折旧,2.求取建筑物折旧的年限法,剩余经济寿命=经济寿命有效年龄,一、单项选择题,1,、下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是,(),。,A.,减少房地产开发环节的税收,B.,增加房地产开发环节的税收,C.,增加买方的税收,D.,加房地产保有环节的税收,2,、张某购买了一套剩余寿命为,42,年的房屋，预计正常情况下每年可获得净租金,7,万元，若该房屋的报酬率为,8.5%,，则其收益价格为,(),万元。,A.76.30,B.79.68,C.80.69,D.82.35,B,B,3,、结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常,(),。,A.,高于一般物价上涨率,B.,低于一般物价上涨率,C.,与一般物价上涨没有关系,D.,等于一般物价上涨率,4,、采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于,(),个。,A.2,B.3,C.5,D.10,5,、居民收入增加会加大对居住房地产的需求，其中，,(),阶层收入增加对居住房地产的需求的影响最大。,A.,超低收入者,B.,低收入者,C.,中等收入者,D.,高收入者,A,B,C,6,、经预测，某宗房地产未来,4,年的年净收益均为,80,万元，假定,4,年后的价格比现在上涨,10%,，该类房地产的报酬率为,8.6%,，则该房地产的现在价格是,(),万元。,A.773.58,B.930.17,C.961.99,D.1249.86,7,、在成本估价法中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去,(),。,A.,建筑物财务成本,B.,建筑物开发成本,C.,建筑物市场价值,D.,房地产市场价格,D,C,