深圳市罗湖区商业发展趋势11.24.ppt

按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,Page,*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,罗湖区商业总体发展情况介绍,经济稳定增长，市场成熟稳健,各区域商业发展差异大，片区消费特色鲜明,零售业行业集中度增加，向大型购物中心消费过渡,挑战增加，分流情况加剧,罗湖区商业总体发展情况介绍,目录,经济稳定增长，市场成熟稳健,近年来，罗湖区,GDP,，社会消费品零售总额，人均可支配收入，人均消费性支出等各项指标稳步提高，增长率稳定，市场成熟稳健,罗湖区商业总体发展情况介绍,各区域商业发展差异大，片区消费特色鲜明,“,金三角,”,贡献突出,东门,-,人民南,-,宝安南构成的,“金三角”,是罗湖区商业的主体架构,2007,年实现零售额,116,亿元，占全区社零总额的,27.4%,各区域商业发展差异大,受“金三角”辐射作用影响，,东门、南湖、桂园,街道成为罗湖区,商贸业最集中,的区域，三区,2007,年全年零售额占全区社零总额的,49.1%,，,2004,年,-2007,年新增的零售业企业也主要集中于南湖、桂园、东门片区,清水河、莲塘、东晓、东湖片区,商品流通网络滞后，商业网点分散、设施不配套，,商业发展水平明显落后,于其它片区，四区,2007,年全年零售额仅占全区社零总额的,12.9%,片区消费特色鲜明,综合零售,桂园、东门、翠竹、南湖,汽车,黄贝、笋岗（两区,汽车零售额全区,79.4%,）、莲塘、清水河,家私、建材,笋岗,黄金珠宝,翠竹,罗湖区商业总体发展情况介绍,本章小结：,罗湖区商业市场成熟稳健，近年来维持平稳增长。,罗湖区各个片区商业发展差异很大，片区消费特色明显。,其中,“,金三角,”,片区是罗湖区商业的主体架构，受其,辐射影响的东门、南湖、桂园街道成为罗湖区商贸业最集中的区域。,黄贝,笋岗以汽车销售为主，,翠竹片区黄金珠宝销售兴旺。,清水河、莲塘、东晓、东湖片区,商品流通网络滞后，商业网点分散、设施不配套，商业发展水平明显落后。,随着经济的发展，罗湖区零售业行业集中度越来越高，中小型零售企业受大型零售企业冲击明显，企业数量减少，但经济总量上升，规模以上企业平均资产增加。商业业态,属于向大型购物中心消费时代迈进的中间阶段。,随着福田、南山、龙岗、宝安四区,区域经济的快速增长，其商业配套设施不断完善，一定程度上削弱了区外居民来罗湖消费的购买力，致使罗湖区商贸业的到挑战，市场份额不断下降。,罗湖区商业总体发展情况介绍,1,罗湖区商业发展,总体,情况介绍,2,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,3,罗湖区商业,未来,发展趋势判研,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,目录,4,附件,东门商圈：持续繁荣发展，辐射力增强,新兴商业低端定位少，东门商圈面临竞争小,历史价值难以匹敌,效益持续走高，产生规模效应,市级商圈地位难以撼动,轨道交通建设，辐射能力增强,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,东门商圈,新兴商圈低端定位少，东门商圈面临竞争小,深圳新兴商圈多定位中高端，定位低端的项目较少，仅龙岗墟一个,商圈,市场定位,主要消费群体,东门商圈,提供大众化、潮流化消费为主,本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民,华强北商业区,提供时尚实惠的,中高档,商品和服务,中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商,福田中心商业区,提供,高档,商品、餐饮和娱乐服务,国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民,南山后海商业区,提供,高档,商品和服务为主,深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士,宝安新中心,提供,中高档,零售、餐饮和文化娱乐服务为主,区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、,107,国道沿线居民、香港及深圳特区内游客,龙城中心,提供,中高档,零售服务为主,周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客,龙岗墟,提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务,主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,东门商圈,历史价值难以匹敌,东门作为商业聚集地的历史可以追溯到300多年前的明代中后期，是深圳商业的发源地和深圳商业之根，,其,历史价值和传统地位,其他商圈,无法匹敌,深圳目前以及未来新兴商业多,发展现代商业，求新求变，东门,依托悠久的历史文化，保留传统风貌，,以传统商业文化为卖点,，揉合现代商业模式，,走差异化路线，,营造购物、旅游旺区,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,东门商圈,2007,年,:,平日客流量,40-50,万,人,节假日客流量（,2007.5.1,）,80.6,万,人,确认有效消费者,70.6,万,人,平均每位消费者消费,298,元,当日东门成交额,2.1,亿元,1999,年改造完毕,：,平日客流量,30,万,人,节假日,50-60,万,人,东门商战正在形成一个,品牌,，规模效应凸现,东门各大商家以“夜间不打烊”为特色的深圳,东门商战,，运作六年,因其特殊的形式、较低的折扣，已成为深圳市民最为关注的年度商业盛事，,并吸引来自香港、东莞、惠州等外地的消费者，为商圈带来良好的商业收益,2007,年商战期间，茂业东门店客流量日均,50,万人次左右，,68,小时销售额突破,1.2,亿元，同比增长,20,太阳百货总体销售额同比增加了,50,，四天总客流达,100,万人次,效益持续走高，产生规模效应,作为深圳最知名的传统商业区，东门商圈旺盛的人气和巨大的零售额,持续增长,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,东门商圈,市级商圈地位难以撼动,由于在知名度、规模等级、地理位置等方面均,无法与东门商圈相提并论，因此,龙岗墟在吸引,外地游客、香港居民,方面无法与东门商圈产生,竞争,在区内游客部分，,龙岗墟仅能对,龙岗游客,产生,部分分流，,这部分人群所占比重小，,不足以动,摇东门商圈的市级商圈地位,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,东门商圈,辐射能力增强,地铁的开通将带动东门商圈的发展,东门商圈商品定位是中低,档产品，对,关外消费者吸,引较大,地铁扩大了东门商圈的辐,射范围，有利于发展,地铁开通后（特别是地铁,3,号线和,5,号线），宝安，龙岗（特别是布,吉、横岗）沿线消费者节省了交通,时间，进出特区也更加方便自由,长远看来，地铁,8,号线更将吸引莲,塘和盐田区居民,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,东门商圈,东门商圈小结,东门商圈未来发展以提供大众化、潮流化消费为主,主要消费人群为本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民。其未来发展,主要依靠市场力量，政府发挥引导作用，推动商业设施的特色经营和差异化。,由于东门商圈未来面临的竞争小，且商圈拥有较高的历史价值，并已形成规模效应，其市级商圈地位难以撼动。,地铁的开通将增加东门商圈的辐射能力。随着地铁,3,号线和,5,号线的开通，商圈对宝安，龙岗（特别是布吉、横岗）沿线消费者吸引力增加，从长远看来，地铁,8,号线更将吸引莲塘和盐田区居民。,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,东门商圈,宝安南商圈：继续领跑高端市场，吸引力持续增加,分流加强，竞争激烈,成熟运作，先发效应,实力强劲，后劲充足,领跑高端市场，地位难以动摇,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,分流加强，竞争激烈,深圳高端定位的新兴商圈,福田中心商业区和南山后海商业区将对宝安南商圈发,起有力挑战,商圈,市场定位,主要消费群体,宝安南商圈,提供高档、一站式消费为主,消费群体是,高收入的本地居民和港澳居民,华强北商业区,提供时尚实惠的中高档商品和服务,中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商,福田中心商业区,提供高档商品、餐饮和娱乐服务,国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民,南山后海商业区,提供高档商品和服务为主,深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士,宝安新中心,提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主,区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、,107,国道沿线居民、香港及深圳特区内游客,龙城中心,提供中高档零售服务为主,周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客,龙岗墟,提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务,主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民,福田区的中信城市广场，,Cocopark,，怡景中心城，晶岛国际广场；,南山区的益田假日广场、京基百纳广场、海岸城、保利文化广场、花园城中心，南油购物公园；,这些项目的建设和发展，将与宝安南核心项目万象城产生竞争,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,对比万象城与其主要竞争对手各项指标，万象城已经占领深圳高端商业市场先机，品牌号召力、美誉度带来先发效应（指标表见下页）,万象城,良性发展阶段,商品档次：不断提高,，国际一线品牌增加，档次相对较低的品牌逐渐被淘汰,租金：,远高于竞争对手水平,客流量：,2007,年人流量比,2006,年,增长,49.1%,营业额：,万象城,2007,年营业额,26,亿，比,2006,年,18,亿，,涨幅达到,45%,万象城开发取得的巨大成功，被视为商业成功的典范,竞争对手,市场培育期,在品牌档次、租金水平、经营情况各方面均与万象城有着较大的差距,运作成熟，先发效应,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,项目名称,开业时间,建筑面积,经营策略,品牌档次,租金水平,空置率,中信城市广场,2002,7.38,万,只租不售，统一经营，对外招租,国际一、二线,B1-L1:400-700,基本无空置,万象城,2004,18.8,万,只租不售，统一经营，对外招租,国际一、二线,B1-B2,：,500-8001-2F,：,1000-15005F,：,90-300,基本无空置,Cocopark,2006,8.5,万,只租不售,国际 二线，国内品牌,B1-B2:300-700,15%,花园城中心,2006,7.05,万,只租不售,国际 二线，国内品牌,基本无空置,海岸城,2007,12,万,只租不售，统一经营，对外招租,国际 二线，国内品牌,B1-L1:500-600,3%,怡景中心城,2007,8,万,只租不售，统一经营，对外招租,国际 二线，国内品牌,平均：,200-700,26%,保利文化广场,2008,15,万,只租不售，统一经营，对外招租,国际 二线，国内品牌,B1-L1:400-500,12%,益田假日广场,2008,10,万,只租不售，统一经营，对外招租,国际 二线，国内品牌,开业两个月，招商率,90%,，有待观察,京基百纳广场,2008,12,万,只租不售，统一经营，对外招租,国内一线、二线,开业两个月，招商率,85%,，有待观察,晶岛国际广场,在建,11,万,部分店铺出售，不利于统一经营管理,南油购物公园,规划中,5-7,万,万象城与其主要竞争对手各项指标对照,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,实力强劲，后劲充足,周边氛围成熟：,万象城地处深圳最重要的金融区内，商业、商务氛围成熟，周边的办公人群成为消费群体的重要组成,吸引游客消费：,与地王观光、小平画像等景点为邻，共享观光游客资源,通达性好,：,路面交通：,毗邻深南大道，交通便捷,轨道交通：,未来地铁一号线和二号线的换乘站，可达性好,前景良好：,万象城二期新增的高端住宅，世界顶级酒店君悦酒店；,周边地块在建的京基金融中心广场（新增,18,万平方米的甲级写字楼、星级酒店和,15,万平方米的高级公寓，其中蔡屋围金融中心将高达约,400,米，建成后将取代地王大厦成为深圳第一高楼）,将提高片区价值，巩固片区金融中心地位，为宝安南商圈带来良好的发展环境,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,世界顶级品牌产生规模效应：,万象城二期广场尚在建设，但商铺已经被各世界顶级品牌瓜分完毕,除了,2000,平方米的,LV,旗舰店外，,FENDI,也将开出第二家旗舰店，,Prada,、,Hermes,、,BVLGARI,、,Tiffany,、,Dior,将第一次进入深圳，而且面积全部在,1000,平方米以上，,8,個,1000,平方米以上国际顶级品牌旗舰店，这在大中华区的商场上，是前所未有的 万象城,2,期的开业，将使其南中国第一购物中心的地位在几年內牢不可破,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,项目名称,区位条件,交通条件,商务环境,商业氛围,旅游资源,综合,万象城,CBD,以东,5,公里,地铁密度较高毗邻城市主干道,次市级,金融中心,市级商业中心商业氛围浓厚,邓小平画像，地王观,光等深圳传统景点,21,4,4,4,5,4,Cocopark,怡景中心城晶岛国际,CBD,内,地铁密度高毗邻城市次干道,市级,金融中心,次市级商业中心,CBD,以商务功能,为主，各写字楼,群商将对大型购,物中心产生冲击,以,CBD,都市景观为卖,点的都市旅游业,21,5,4,5,3,4,海岸城保利文化广场花园城中心,CBD,以西,10,公里,地铁密度中,毗邻城市次干道,一般商务区,次市级商业中心,旅游吸引因素较小,15,3,3,3,3,3,领跑高端市场，地位难以动摇,从各大型商业中心所处片区未来发展判研，万象城和中心区的,3,家购物中心均有着良好的发展前景，未来竞争激烈,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,从各大商业购物中心单体比较，,万象城,18.8,万平方米的规模体量产生的,规模效应,，和众多高端品牌凝聚的,聚集效应,，竞争对手,难以僭越,深圳现有的大型商业中心,规模都不算庞大，,一般建筑面积都在,5,万平米以上，主要集中在,10,万平方米,左右,深圳城市面积较小，商业密度较高，每一个商业的商圈规模都受到来自其他商圈的挤压，,商业开发企业都在开发前进行的理智的分析和市场研究，明确了商业项目在全市商业分布中的地位和影响力，测算了可能被市场接受的最佳体量,因此随着深圳未来商业竞争加剧，市场份额逐步被瓜分,短期内关内难以产生体量超越万象城,18.8,万平方米体量的商业项目,关外消费能力，消费档次与关内有着较大差异，即使出现大型商业项目，档次定位也无法与万象城竞争,在档次与规模上，万象城将在未来一定时期内仍将领跑深圳高端商业市场,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,宝安南商圈小结,宝安南商圈未来发展定位为：提供高档、一站式消费为主，,消费群体是高收入的本地居民和港澳居民。其高端发展路线面临着福田中心商业区和南山后海商业区多间大型购物中心的分流和挑战。,目前竞争对手多处于市场培育期，而宝安南的核心项目万象城运作成熟，处于良性发展时期，拥有先发效应和规模效应。,宝安南片区未来良好的发展前景，令片区后劲充足。新增的万象城,2,期，更使万象城短期内,在档次与规模上无法僭越，持续领跑深圳高端市场。,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,宝安南商圈,人民南商圈：服务罗湖区为主，地铁开通带来利好,对手强劲，竞争激烈,区位条件，物质环境竞争力下降,同质化严重，以罗湖为主要服务对象,地铁开通，带来生机,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,人民南商圈,对手强劲，竞争激烈,市场定位：,人民南片区以提供中高档、时尚化消费为主,主要消费群体,：本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客,人民南面临的是目前深圳竞争最为激烈的中高端商业竞争,竞争对手,：,cocopark,，怡景中心城，晶岛国际，海岸城，保利文化广场，花园城中心,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,人民南商圈,区位条件，物质环境竞争力下降,区位条件下降：,随着深圳向西发展不断推进，地处罗湖区东南的人民南区位条件逐渐下降，难以与中心区,cocopark,，怡景中心城一较高下,物质环境竞争力下降：,作为深圳最老的商圈之一，上世纪,90,年代后期人民南商圈由于物业老化、经营管理缺少创新、缺少适合新消费特点的主力业态，成为第一个被边缘化而进入衰退的罗湖商圈,尽管经过一系列改造，目前人民南经营状况有所复兴，但受制已有格局，与新兴商业中心高起点、高水平的规划设计相差甚远，吸引力无法匹敌,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,人民南商圈,同质化严重，以罗湖为主要服务对象,目前人民南各主力商家（金光华等）与其竞争对手所经营的品牌很大程度上有所重叠，同质化严重,市外游客被分流：,随着深圳,CBD,都市旅游业发展，中心区同类型的商业中心将得到更多游客的关注，将分流人民南现有部分客源,罗湖区外深圳消费者被分流,:,由于同质化严重，罗湖区外的居民会倾向就近选择自己本区内的同类型商业中心进行购物，金光华对罗湖区外消费者吸引力下降,由于目前人民南罗湖区消费者占了较大比重，因此未来的分流情况影响不会很大，人民南以罗湖为主的格局仍将继续,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,人民南商圈,地铁开通，带来生机,地铁,3,号线和,5,号线开通后人民南商圈对布吉、横岗片区的消费者吸引力有所增强,但,地铁,8,号线,（国贸 文锦,黄贝岭,-,新秀,莲塘,沙头角,盐田区政府,盐田港西,盐田路,东海道,盐田港东,大梅沙,小梅沙，其中,国贸为,1,号线与,8,号线换乘站，黄贝岭、新秀站为,2,号线与,8,号线换乘站,）,对商圈带动作用将更为显著,商圈对东部的莲塘和盐田区居民吸引力增加，辐射范围增加,盐田区东部华侨城、大小梅沙是深圳重要的旅游景点，国贸作为,1,号线与,8,号线换乘站，人流量将大大增加，提供潜在客源,地铁的开通为人民南带来新的生机，有助其商业发展,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,人民南商圈,人民南商圈小结,人民南商圈未来发展定位为：,以提供中高档、时尚化消费为主，主要消费群体为本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客。面临的是目前深圳竞争最为激烈的中高端商业市场竞争。,随着深圳建设重点西移，人民南片区区位条件下降；由于竞争对手多为,2006,年后新建的大型购物中心，高起点、高水平的规划设计，策划运营，令人民南商圈 物质环境竞争力下降。,人民南各主力商家与其竞争对手同质化严重，将致使市外游客和罗湖区外深圳消费者被分流，,人民南,80,年代深圳购物圣地的地位难以再现，未来以服务罗湖区为主。,地铁,3,号线和,5,号线开通后人民南商圈对布吉、横岗片区的消费者吸引力有所增强；但地铁,8,号线拉动深圳东西向人流，对商圈带动作用将更为显著，为人民南带来生机。,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,人民南商圈,1,罗湖区商业总体发展情况介绍,2,罗湖区主要商圈未来发展趋势分析,3,罗湖区商业,未来,发展趋势判研,罗湖区商业发展趋势专题研究,目录,4,附件,罗湖区商业持续稳步发展,罗湖区经济发展实现由投资、出口、消费拉动向以消费拉动为主转变,罗湖区在全社会固定资产投资连续,4,年负增长的情况下，社会消费品零售总额连续,11,年、出口总额连续,6,年超过,GDP,增长，,GDP,保持约,10%,增长,2007,年罗湖区以占全市,4.0,的土地面积和,5.3,的全社会固定资产投资实现了占全市,10.0,的,GDP,和,22.1,的社会消费品零售总额,深圳市和罗湖区对其区域性购物中心和消费天堂的定位，有利于商业发展,深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划：,全市区域性购物中心、服务业强区和网络服务基地,罗湖区国民经济和社会发展第十一个五年总体规划,立足深圳、服务全国的集金融、物流、信息、专业服务等现代服务功能于一体的商务活动中心区，以现代商贸、都市旅游、娱乐休闲为支撑的消费天堂，以创意产业为导向的文化产业基地,罗湖区商业未来发展趋势判研,“金三角”市级商圈地位稳固，短期内难以撼动,由于东门商圈的中低端发展和宝安南的高端路线地位稳固，前景良好，尽管人民南片区在未来竞争中面临较大竞争，但深圳市其余商圈均定位单一，商圈内大型购物中心同质化严重，,“金三角”仍是深圳规模最大、业种业态最全的商圈,。东门,-,人民南,-,宝安南互成犄角之势，获得业态、层次互补，产生更大的整体辐射能力，为罗湖商业在与其它区商业竞争中嬴得制高点,罗湖区商业未来发展趋势判研,东门、南湖、桂园仍将是商贸业集中发展的区域,未来市区两级政府积极推进罗湖大,“金三角”的综合改造,。这一计划以“金三角”商业区为核心，通过市政环境综合改造，优化空间布局，整合周边的空间资源，将“金三角”范围拓展到红岭路、笋岗路、文锦路和深圳河。整个工程改造完成后，大“金三角”面积将由目前的平方公里增加到平方公里。,政府的大力引导将引发社会资源的积极投入，因此东门、南湖、桂园片区仍将是商贸业未来发展的热点区域,罗湖区商业未来发展趋势判研,连锁商业进社区成为发展趋势,罗湖区贸工局,08,年以来开展关于推进连锁商业进社区的相关调研，走访包括有沃尔玛、华润万家、新一佳、万店通、庄信百里臣、,7-11,等企业，探索推进连锁商业进社区之路，以期在政策上更有针对性和有效性地扶持和鼓励连锁商业在社区的发展,目前连锁商业进社区存在,物业难觅现象，因此随着连锁商业进社区的发展，,社区小型商业物业,开发也将成为热点,商品流通网络滞后，商业设施不配套的,清水河、莲塘、东晓、东湖片区将成为此类开发的热点区域,罗湖区商业未来发展趋势判研,片区商业特色持续发展,笋岗片区,是规划中未来五年罗湖商业发展的热点。市政改造工程后，该区商业改造将以家居建材、汽车展销、医药配送等项目为重点，不断完善城市消费品供应链，使片区朝区域性的仓储、配送、批发、展览中心发展,市有关部门规划在,清水河片区,改造和建立布局一个永久性的汽车物流、销售及维修服务聚集基地，进一步拓展深圳市汽车消费市场规模，引进世界级汽车服务品牌。未来清水河仓库区将发展成为以汽车物流及维修服务为特色的聚集基地,水贝,国际珠宝交易中心为龙头的珠宝交易市场的建设，将另水贝地区成为面向国内外的珠宝配套市场,罗湖区商业未来发展趋势判研,地铁带来发展机遇,地铁,3,号线和,5,号线,增强了罗湖区对关外，特别是布吉、横岗片区的辐射能力,未来,8,号线,的修建是影响罗湖商业发展最大的因素，一方面，将增强罗湖对,东部莲塘、盐田,消费者的辐射能力；另一方面，大小梅沙等重要景点的吸引力将拉动罗湖,以西的人流,前来罗湖,地铁换乘站，交通便捷，人流量大，将成为商业建设的重点区域,未来地铁,3,号线和,5,号线沿线存在出现新的商业点，,截流关外,客流的可能,罗湖区商业未来发展趋势判研,存在新增大型购物中心可能,罗湖区商业发展十一五规划提出未来罗湖区在目前已有华润万象城、金光华的基础上，再,建设,12,个,大型购物中心,泰宁路百仕达在建的,喜荟城,是深圳市“十一五”商贸业重点建设项目，为全新概念社区型购物中心，集休闲购物,文化娱乐，特色餐饮，体育健身等多功能为一体，建筑面积,6,万平方米,，预计,09,年中开业,目前，罗湖区计划利用在深南大道最东端建设地铁号、号、号线,综合换乘站,的时机，结合黄贝岭旧村改造项目，规划建设万平方米的立体商业空间，激活、整合周边的深圳市古玩城、汽车交易市场等商业资源，在深南东路再造一个商圈和高端服务业集聚地,未来新建大型购物中心将回避“金三角”内的激烈竞争，选择商业欠发达的罗湖区东部，在交通便利，人口密集，具有成为商业中心潜力的地段进行开发建设，受制于目前罗湖区商业激烈竞争，其体量不会过大，建筑面积,预计在,10,万平方米,以下,罗湖区商业未来发展趋势判研,附件,1,：深圳六区各项经济指标对比,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,附件,2,：各区主要零售商圈商家分析,区域,2007,年,地区,生产总值,（单位：亿元）,宝安,1829.52,南山,1467.23,福田,1284.61,龙岗,1278.68,罗湖,694.69,盐田,210.69,区域,2007,年,地区,生产总值增长率,宝安,18.1%,龙岗,18%,盐田,16.1%,深圳,14.8%,福田,12.3%,罗湖,11.5%,南山,10.8%,深圳六区,GDP,比较,罗湖区,GDP,总量,持续平稳增长,，,位列深圳市,第,5,，仅高于盐田区,2007,年前罗湖区,GDP,增长率全市,最低,，但近三年保持着良好的上升势头，且增长率均维持在,10%,左右。,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,区域,2007,年,地区,人均生产总值,（单位：亿元）,南山,157492,福田,107880,盐田,95800,罗湖,79743,深圳,79646,龙岗,66839,宝安,53599,区域,2007,年,地区人均,生产总值增长率,宝安,15.6%,龙岗,15.2%,盐田,14.7%,深圳,12.6%,罗湖,10.6%,福田,8.2%,南山,8.2%,深圳六区人均,GDP,比较,罗湖区人均,GDP,位列,第,4,，与深圳市人均,GDP,水平基本相同，已超过,10000,美元,罗湖区人均,GDP,增长率,低于,深圳市,平均水平,，,2007,年上升势头良好，在开发较成熟的关内三区中排行首位,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,区域,2007,年产业结构,罗湖,0.10:10.30:89.60,福田,0.01:21.74:78.25,盐田,0.04:33.32:66.64,深圳,0.10:50.10:49.80,南山,0.04:64.93:35.03,宝安,0.15:66.62:33.23,龙岗,0.20:66.60:33.20,深圳六区产业结构比较,罗湖区产业结构,最为,优化,，第三产业比例接近,90%,福田区和盐田区第三产业比重高于深圳市平均水平，分别为,78.25%,和,66.64%,南山区、龙岗区和宝安区第二产业仍占主导地位，三产比重约,30%-35%,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,区域,2007,年固定,资产投资,（单位：亿元）,宝安,384.12,龙岗,379.98,南山,269.00,福田,170.00,盐田,70.83,罗湖,70.79,区域,2007,年固定,资产投资,增长率,盐田,16.1%,宝安,15.3%,龙岗,14.0%,深圳,5.6%,福田,-5.5%,罗湖,-7.1%,南山,-7.2%,深圳六区固定资产投资比较,作为深圳市最早的建成区，罗湖区于上世纪,90,年代,基本全部建成，近年来没有新批可供开发的土地，,土地资源瓶颈束缚区域发展,罗湖区固定资产投资总量,最少,，且,连续,4,年负增长,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,区域,2007,进出口总额,（单位,:,万美元）,宝安,1217.05,福田,707.16,龙岗,333.18,南山,231.83,罗湖,231.24,盐田,124.5,区域,2007,年进出口总额,增长率,龙岗,30.5%,罗湖,30.3%,福田,28.5%,宝安,23.0%,深圳,21.1%,南山,20.7%,盐田,12.3%,深圳六区进出口总额比较,罗湖区进出口总额排名,第,5,，与宝安、福田区有着较大的差距,2007,年,罗湖区进出口总额增长率有着较大的增幅,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,区域,2007,年,社会消费品零售总额,（单位：万元）,福田,595.67,罗湖,423,.00,宝安,384.82,龙岗,248.16,南山,240.23,盐田,23.13,区域,2007,年社会消费品零售总额,增长率,龙岗,18.0%,盐田,16.1%,宝安,15.6%,深圳,14.6%,南山,14.2%,罗湖,14.0%,福田,13.2%,深圳六区社会消费品零售总额比较,罗湖区社会消费品零售总额一直处于,第,2,的位置，仅次于福田区,罗湖区社会消费品零售总额增长,稳定,，其增长率与深圳,平均增长水平基本持平,龙岗、宝安两区增长率波动较大，走势不明朗，市场在,成熟度,和,稳健性,方面仍与罗湖有一定 差距,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,区域,2007,年城镇居民人均可支配收入,（单位：元）,福田,28871,南山,2599,6,深圳,24870,罗湖,24612,龙岗,2186,7,宝安,2286,4,盐田,22012,区域,2007,年人均,消费性支出,（单位：元）,福田,20356,罗湖,19498,深圳,18753,盐田,18548,宝安,18355,南山,18006,龙岗,16731,深圳六区收入支出比较,罗湖区的收入支出水平在深圳市处于较高水平,罗湖区城镇居民,人均可支配收入,略低于深圳平均水平，排名,第,3,罗湖区人均消费性支出排名,第,2,，高于深圳平均增长水平基本,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,经济指标,2007,年数值,数值排名,增长率,增长率排名,GDP,694.69,5,11.50%,5,人均,GDP,79743,4,10.60%,4,产业结构,0.10:10.30:89.60,1,-,-,固定资产投资,70.79,6,-7.10%,5,进出口零售总额,231.24,5,30.3%,2,社会消费品零售总额,423,2,14.00%,5,人均可支配收入,24612,3,6.20%,4,人均消费性支出,18753,2,15.30%,2,2007,年罗湖区以占全市,4.0,的,土地面积,和,5.3,的,全社会固定资产投资,实现了占全市,10.0,的,GDP,和,22.1,的,社会消费品零售总额,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,罗湖,福田,南山,宝安,龙岗,产业结构最为优化,产业结构较为优化,第二产业占主导地位,经济增长,以消费拉动为主,、投资和出口拉动为辅,向消费拉动,转型,经济增长以,投资拉动为主,摆脱,了依靠土地、能源、资源等,物质消耗的增长方式,软资源,成为发展的,主要动力,内涵式、效益型,发展方式初步确立,向内涵式增长方式,转型,粗放型、,外向型,增长,经济增长,平稳,经济增长率,有所放缓,经济,增长迅猛,社会消费品零售总额,和,人均消费性支出位居第,2,社会消费品零售总额,和,人均消费性支出,位居,第,1,与,福田,、,罗湖区仍,有一定,差距,作为传统商业旺区，罗湖区商业市场,成熟和稳健,保持着良好的增长势头，进三年增长率均维持在,14%,左右,成为罗湖之外，另一重要商业区域,目前,社会消费品零售总额和人均消费性支出已,超越,罗湖区，近,2,年增长率较罗湖区,略低,，,为罗湖商业,主要竞争对手,目前区域商业氛围与罗湖、福田有着较大的差距，但随着区域快速开发，商业市场将经历,快速成长期，,但,波动性大，成熟性和稳健度有待提高,罗湖区商业发展趋势专题研究,附件,各区主要零售商圈商家分析,罗湖区,各区主要零售商圈商家分析,罗湖金三角商圈,罗湖金三角（东门片区）,现状：,1.,销售模式：,以零售为主，兼顾批发；零售比例约占东门商圈的,60%,；,2.,租金：,范围约在,300,950,元,/,平方米,/,月,3.,档次：,低端为主，兼有一定中档产品；,4.,经营方式：,以传统摊位式商城为主体，商场规划、管理不规范；,5.,商圈业态组合：,购物、餐饮、娱乐分别为,87%,，,7%,，,6%,东门商业发展趋势：,1,、一站式购物：,百货商场综合更多业态，营造购物、休闲、娱乐的一站式消费；,2,、小型商城主题化：,如有动漫城、东门鞋城、新女人商城,名称,开业时间,营业面积,增设,业种,茂业百货,1997-3,40000,3F,：西点屋,6F,：美容美发；,11F,：美食广场,太阳百货,1999.11,55000,1F,：休闲餐饮,3F,：美容美发；,6F,：电影院、书城、游戏厅,天虹百货,2000.04,17000,5F,：儿童乐园,东门主要百货店业态变化,资料来源：,DTZ,戴德梁行市调资料,各区主要零售商圈商家分析,罗湖金三角商圈,宝安南片区重点商家介绍：,万象城,基本情况：,1.,面积,：总建筑面积,154,000,；,2.,商品风格及消费群,：以中高端潮流消费为主；,3.,业态构成,：购物为主，餐饮、娱乐为辅；,（资料来源：,DTZ,市调资料）,主力店,名称,分布,所属业态,主要消费群,年龄,收入,特征,百货店,芮欧生活时尚百货,B1,3F,购物,20-35,中高,个性、浪漫、气质,超市,Ole,超市,B1,购物,30,以上,中高,体验生活,影城,嘉禾,3F,4F,娱乐,15-30,中,青春、浪漫,滑冰场,冰纷万象滑冰场,4F,娱乐,25,以下,中,朝气,大型餐饮,王子国宴饭店,5F,餐饮,30,以上,高,热闹,&,安静,留园饭店,3F,30,以上,高,安静,大型专业店,顺电,4F,购物,中高,大型专卖店,Unir Vogue,绅士馆,2F,购物,35,以上,高,绅士,GUCCI,1F-3F,高,典雅,NOVO,1F,20-30,中高,时尚,备注：购物业态主要包含百货、超市、零售等；餐饮包括各式餐饮形态；娱乐包含电影院、溜冰等；,各区主要零售商圈商家分析,罗湖金三角商圈,万象城,业态变化及租金,1.,提升商场档次：,引入更多国际化一线、二线品牌,；,2.,更明确各楼层分工，营造一站式购物：,各楼层分别以生活便利、国际品牌体验、休闲驿站、动感地带等为主题；,3.,租金水平,：,最高租金达,1500,元,/,/,月,楼层,主要业种,租金,变化,案例,B1;,生活便利：,饮食、礼品、饰品,500-1000,新引进知名珠宝饰品品牌8个，礼品品牌6个，餐饮品牌5个，,周大福替润金店；,周生生替兆美珠宝,L1,层,&L2,层,:,国际品牌：,奢侈品牌、国际一线品牌,1000-1500,引入国际顶级品牌，替换原有国际品牌,1.L1,引入,:FENDI、COACH、OMEGA、VERSACE、GIVENCHY、GUCCI（,主力店）、,ARMANI,等国际品牌,2.L2,引入,UNIR VOGUE,优惟绅士馆替换原有,I.T.,次主力店,3F,：休闲驿站,国际二线品牌及鞋包品牌,500-700,引入更多国内外中端品牌及少女服饰：,1.,引入：,G2000,男装、,COZZI,、,LACOSTE,等,2.,将原,L2,层二线品牌移至,L3,层，如,FINITY,由,235,移至,370,3.,增开恒生、浦发银行以及,ATM,机多台；,4F,动感地带,儿童天地,350-450,以国际一线童装品牌代替原有国内童装品牌,引入,Annil,等,5F,餐饮,美食广场、国内外风味,90-300,无大变化,无大变化,各区主要零售商圈商家分析,罗湖金三角商圈,万象城,发展趋势,1.,继续扩容,：,华润中心二期将增加商业面积约,2,万,，,使万象城的商业面积达,17,万平方米；,2.,发展奢侈品牌,：,二期商业主要定位做奢侈品牌，进一步提升商场的品位；,3.,发展广场商业,：,二期商业建筑形态定位为室外休闲广场，与一期的室内商业形成互补；,4.,商业成为“华润中心”的核心,：,商业面积占该都市综合体建面的,36%,期数,物业形态,建筑面积（）,引入商家,特点,一期,写字楼,76,000,汇丰银行、日本财险等,甲级写字楼,商业,154,000,GUCCI,等,二期,商业,20,000,LV,等,室外休闲广场商业,酒店,120,000,君悦酒店,（五星级）,环球凯悦集团在大中华区开出的第,6,家店,住宅,110,000,高尚住宅,合计,480,000,资料来源：,DTZ,戴德梁行市调资料,各区主要零售商圈商家分析,罗湖金三角商圈,人民南片区重点商家介绍：,金光华广场,发展趋势,1.,优化业态比例：,增加餐饮及娱乐业态的比例；,2.,发展区域型购物中心：,贴近周边人群的消费习惯，如引入英语培训机构、健身中心、大型餐饮店；,各区主要零售商圈商家分析,罗湖金三角商圈,各区主要零售商圈商家分析,福田区,市级商圈华强北介绍,电子专业市场处于强势地位，百货业占有一定优势,华强北商圈商业总建筑面积约,76,万，主要商业种类是电子类专业市场和百货，分别占商业总面积的,53%,和,28%,。,资料来源：,DTZ,戴德梁行市调资料,各区主要零售商圈商家分析,福田区华强北商圈,华强北百货业分析,1.,以中档产品为主,2.,华强北路沿街百货商场经营情况较好,百货名称,建筑面积,（）,项目特点,经营情况,产品档次,茂业华强店,63388,华强北目前面积最大的综合百货，商品品类齐全，购物环境舒适,B1,及,9F,经营一般，其他楼层经营情况较好,中档