成都“新琴台”项目介绍.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,成都“新琴台”,项目可研报告,2,第一章 项目简介,第二章 市场分析,第三章 项目定位与规划,第四章,投资与收益,第五章 股东介绍,目 录,第一章：项目简介,4,项目区位：成都市青羊区,/,一环路内,/,青羊宫旁,本案,位置,文化公园,青羊宫,青羊区,青羊区位于成都市中心，辖区西南北三面分别与温江区、双流县、武侯区、金牛区接壤，东西面与锦江区、成华区毗邻，在府河、南河之间，形成,“,二江抱城,”,之势。,本案位置距离成都市政府只有,5.0km,的路程，位于青羊区,“,五区一带,”,的文化旅游区，青羊正街和琴台路的交叉口处，西北侧与文化公园、青羊宫相邻，东南侧与府河相邻。,5,项目区位：成都市青羊区,/,一环路内,/,青羊宫旁,项目区位：成都市青羊区一环路内侧，青羊正街,2,号、,8,号；,项目四至：东临琴台路，西接文化公园，北连青羊宫，南隔河相望百花潭公园；,核心价值：处于成都市城区核心，正西一环路内侧，周边自然资源独特优美、文化景观丰富绝佳；,约,1,千米范围内项目情况,6,项目区位：一环路内,/,青羊宫旁,/,文化公园、百花潭公园环绕,6km,15,分钟车程,3km,10,分钟车程,项目基地,金沙遗址,新文化宫,北教场,成都市政府,宽窄巷子,四川博物馆,文化公园,成都水西门遗址,青羊宫,1km,武侯祠,-,锦里,7,项目,位置：,项目位于成都市青羊区一环路内侧（其中：浣花山庄为青羊正街,8,号，琴台宾馆为青羊正街,2,号）；,项目四至：,青羊正街从项目前庭通过；东临琴台路及府河支流；南望府河及百花潭公园；西与文化公园一墙之隔；北拜青羊宫；,区域定位：,该区域是青羊区政府着力打造的文化旅游区，也是成都城市文化旅游发展示范区；,项目地块位置及四至,8,项目概况,项目地块构成：,项目由浣花山庄和琴台宾馆两个相邻独立地块联合组成。,A,、浣花山庄,由两宗出让土地合并构成，土地面积,8242.99+7143.43=15386.42,平米，计,23.07,亩。,B,、琴台宾馆,由一宗土地构成，土地面积,6641.87,平米。计,9.962,亩。,合计：项目占地共,22028.29,平米，计,33.03,亩。,9,项目地块分析,地形,1,、项目地形比较平坦，地质状况良好；,水系,1,、紧临府河及府河支流，有丰富的水景优势；,景观,1,、东面：琴台路及府河支流；,2,、南面：府河及百花潭公园；,3,、西面：文化公园、青羊宫；,4,、北面：文化公园；,人文,1,、琴台路文化，文化公园灯会文化；,2,、百花潭城市公园文化；,3,、青羊宫道教文化；,4,、府河水文化：区别于成都同类商业地产项目；,5,、汇聚历史文脉：集,道教文化、金沙文化、诗歌文化、佛教文化、民俗文化五大主题文化于一体；,10,地块交通状况分析,本案位置,公交站点,公交站点,公交站点,公交站点,公交站点,地铁,2,号线蜀汉东路站点,青羊宫,文化公园,琴台路,一环路西二段,蜀都大道,百花潭公园,青羊正街,11,地块四周交通状况,地块交通动线：,通惠门路的道路交通状况较好,/,从一环路到项目距离,200,米,/,青羊正街是成都西面出城的干道、车流量大,/,项目与琴台路一桥之隔，保证了游客的可达性。,项目临成都地铁,2,号线,/,位于天府广场至成温路的交通线附近,/,交通方便，畅达成都市区各地，有多达,17,个班次的市区公交车线路，交通辐射能力强大；,12,项目现状照片,第二章：市场分析,14,成都的名片,宽窄巷子,15,成都的名片,宽窄巷子,16,成都的名片,锦 里,17,锦 里,18,琴台路,19,成都的名片,琴台路,20,市场分析,项目所在区域规划发展,青羊正街,东接锦里路，横串琴台路、送仙桥古玩市场，西接青华路，旅游资源丰富、文化特色鲜明。,唐风街菁华路的变身,菁华路,“,古玩,”,特色街，全街统一的唐风立面装饰、古玩城的即将入驻，让,“,古玩,”,特色名副其实。杜甫诗词、梅、兰、竹、菊,5,种文化将亮相全长,1650,米的青华路两侧的人行道。,成都草堂一线,形成四川博物馆、杜甫草堂博物馆、成都古玩城、浣花溪公园组成的,“,三馆一园,”,文化景观。,1,、项目所在区域规划,|,21,市场分析,2,、项目周边环境分析,|,琴台路,琴台路：,老琴台路是成都市的珠宝一条 街，市内大型珠宝楼在这里荟萃，也兼有少数小规模餐饮店。建筑保留了古建筑样式。,改造后的琴台路于,2002,年,12,月,30,日正式开街，全长,900,米，以汉唐仿古建筑群为依托，以司马相如和卓文君的爱情故事为主线，展示汉代礼仪、舞乐、宴饮等风土人情。,道路既很好的融入这样一片祥和的古文化氛围中，又充分体现了自身的特点。琴台路最富特色的是全长,920,余米、横贯整条街道的汉画像砖带，荟萃了中国目前面世的 绝大部分汉画像内容，游人随砖带前行，宴饮、歌舞、弋 射、车马出巡等,2000,多年前汉代人的社会现实图景和理想天堂便跃然复活在游人的视线当中。,22,市场分析,3,、项目周边环境分析,|,琴台路,商业口岸价值,琴台路有十几年的商业发展历史，口岸的影响力大，相对成熟稳定。,是早期成都市文化型商业街道的典范之一。,规模较大、文化气息十足。,琴台路的商业现状,琴台路商业主要以餐饮、珠宝、名茶、书画等文化特色店及特色宾馆为主，辅以绣品及纪念品等小型商业。,目前琴台路街道两侧商业体量约,4,万方，拥有大小商铺,90,余个，加锦里西路及通惠门街道,110,余商铺，商业气氛较好。,23,市场分析,4,、项目周边环境分析,|,青羊宫,青羊宫,青羊宫坐落在成都西南郊，南面百花潭、武侯祠（汉昭烈庙），西望杜甫草堂，东邻琴台路。青羊宫历史悠久，相传宫观始于周，初名,“,青羊肆,”,，影响力大，青羊宫为道教典籍藏书最多的重要宫观。,24,市场分析,5,、项目周边环境分析,|,府河水景资源,临河资源,项目临近府南河一支流。在成都这座因水而生的城市，可利用水资源做水岸商业文章；,水景资源也是本项目独特的优势，是区别于文殊院历史文化保护区、宽窄巷子、春江花月、锦里等景点的地方。,25,市场分析,6,、项目市场调研,|,琴台路,琴台路,项目琴台路商业主要以餐饮、珠宝、名茶、书画等文化特色店以及特色宾馆为主，辅以绣品及纪念品等小型商业。,目前琴台路街道两侧商业体量约,4,万方，拥有大小商铺,90,余个，加上锦里西路及通惠门街道两侧有,110,余商铺，商业气氛较好。,通过对琴台路上的大、中、小三类正在经营的商家进行抽样调查，取得以下三家典型商家的租金。,本案位置,琴 台 路,A:,玉千色,B:,峨眉雪芽,C:,寿喜堂,目前，琴台路的平均市场租金水平在,200300,元,/,平米，,不同的商家根据物业面积、位置有所不同，租金不相同。,租金每年递增,510%,。,26,市场分析,6,、项目市场调研,|,琴台路,寿喜堂酒楼：经营范围为中式餐饮，商铺面积为,2,层总约,1200,平方米。租金为建筑面积,220,元,/,平方米,/,月。,峨眉雪芽茶叶店：经营项目为竹叶青、普洱茶、茶具等，商铺面积约,110,平方米。租金为建筑面积,290,元,/,平方米,/,月。,玉千色玉器店：经营项目为新疆和田玉器，商铺有面积约,50,平方米，。租金为建筑面积,330,元,/,平方米,/,月。,A:,玉千色,B:,峨眉雪芽,C:,寿喜堂,27,市场分析,6,、项目市场调研,|,项目周边其它项目,本案位置,C,D,E,项目周边其它项目,C,项目：浣花香项目。,D,项目：青羊宫停车场旁临街商铺。,E,项目：通惠门地铁口临街商铺。,28,市场分析,6,、项目市场调研,|,浣花香,C,项目：浣花,香,项目地址：,青羊一环路西一段与青羊上街交汇处（文化公园对面），,与本项目直线距离仅,200,米,；项目类别：商住综合；体量：,11.5,万平米；商铺面积：,40100,平米。,浣花香项目的首层平街商业门面，,销售均价为,80000,元,/,平米，,二层商业挑高,6,米，买一层实得两层，,销售均价,56,万元,/,平米,。,29,市场分析,6,、项目市场调研,|,D,项目：,青羊宫停车场临街商铺,项目地址：,一环路西一段青羊宫停车场旁。项目为商业项目，总体量约,8000,平米，临街商铺面积：,40300,平方米。,该项目,2008,开发建设，,2009,年正式面市销售，当时临街,商业门面,销售均价为,78,万元,/,平方米，,目前，该商铺平均租金水平为,300360,元,/,平方米,。,成都白龍堂招牌下的门店：该店铺目前为空置，根据与业主交流，该商铺的建筑面积约,90,平方米，租金为,30000,元,/,月，折合每平米约,330,元,/,平米,/,月。,30,市场分析,6,、项目市场调研,|,项目周边其它商业街租金,春熙路：商铺租金,7001000,元,/,平米,武侯祠锦里：,商铺租金,300500,元,/,平米,宽窄巷子：商铺租金,300400,元,/,平米,本项目,31,项目分析小结,项目位于青羊区一环路内侧，地段价值明显。项目可从通惠门经琴台路达到，也可从一环路经青羊正街进入；,项目周边文化旅游资源丰富。靠近青羊宫，与成熟商旅口岸琴台路一水之隔；青羊区是成都市政治经济、文化中心和文物景点密集区，主要包括青羊宫、杜甫草堂、金沙遗址、宽窄巷子、文殊院为核心的五个片区。青羊区的十一五规划集中打造文化旅游区，利用地处核心城区、人文资源丰富、文化景点各具特色且相对集中的独特优势，突出道教文化、金沙文化、诗歌文化、佛教文化、民俗文化五大文化主题，大力发展城市文化旅游产业，带动相关配套产业发展，形成文化旅游产业链。,项目临水为独特的自然环境资源；,目前规划要求为综合性文、体、商、娱用地。,市场分析,7,、市场分析小结,|,区域市场小结,32,市场分析,市场分析小结,项目周边土地价格上涨较快，项目所在区域内土地资源稀缺,项目处于青羊区文化旅游干线的重要节点，是成都旅游的必经之地,交通便捷，游客往来、到达非常便捷，滞留也容易,区域及周边景观资源丰富，文化底蕴浓厚,以琴台路为依托，区域商业氛围浓郁,餐饮消费以公务、商务宴请、旅游为主,项目闹中取静，居繁华闹市又处宁静之中,周边居民、外来游客的文化与品位都较高，消费能力较强,7,、市场分析小结,|,综合小结,33,市场分析,项目商业售价及租金小结,项目所在区域青羊宫,-,琴台路片区商业氛围浓厚，周边现有商业销售、租赁状况良好。根据对周边项目商业的调查，与本项目直线距离在,1000,米范围内的浣花香、青羊宫停车场旁项目、通惠门地铁出口商铺的市场销售均价在,68,万元,/,平方米,，商铺的平均月租金水平在,200350,元,/,平方米,。,本,项目定位于特色仿古商业街，目前租金水平可参考宽窄巷子、锦里、文殊坊等项目，商铺平均租金水平约,300400,元,/,平方米,，部分特色小铺的租金可高达,8001000,元,/,平方米,。,结合市场调研信息和本项目的实际状况，本项目,商业物业销售均价公允的评估价格大致为,78,万元,/,平方米,，市场公允的平均租金水平为,200300,元,/,月,/,平方米,。,7,、市场分析小结,|,售价及租金,第三章：项目定位与规划,35,项目总体定位,项目总体特征与定位,建筑类型：项目的主要建筑一般为,2-3,层；,户型配比：主要考虑主力商家的要求，同时由于商业经营的不确定性，面积从几百平米到,1,、,2,千平米不等，大小兼有，为客户提供更多的选择；,建筑风格：临街立面为中式仿古过渡到非临街立面以现代风格为主的混搭风格；,经营管理：立足于长期自持经营基本战略，注重后期的经营管理，有良好的经营管理公司，有长期持续的营销旺场活动支撑；,招商策略：整合行业资源，严格筛选进场商家；,品牌运用：开发商、规划设计公司和经营管理公司以及主力商家，各环节合作公司的品牌知名度和影响力都比较明显。,36,沿街透视图,项目商业特征,项目为商业街道布局，便于人流的汇聚、流动；,建筑层数：项目建筑多为,2,3,层；,业态规划：餐饮、文化艺术，品牌专卖等多种业态组合；,项目带部分集中式商业，以便有效利用土地容积率；,项目与周边琴台路、青羊宫等代表成都浓郁特色文化的旅游景点相邻，项目将借势于以上两个景点、文化公园、百花潭公园景点的巨大人气和影响；,项目建筑风格一般有周围旅游景区文脉的延续，以吸引人气；以文化促进商业，提升项目的商业价值。,项目规划设计思路,37,项目定位,项目规划条件,项目性质：,本案土地性质为商业用地。,目前的规划指标：,项目地下规划为,4,层；,项目地面建筑高度控制,20,米以内（含,20,米）。,项目发展定位,以成都传统高雅文化为特色，通过吸引海外游客与国内高端游客，带动本地高端文化消费，打造国际文化旅游精品驿站。,高尚、雅致,高档消费,高雅文化,民俗文化,普通消费,锦里,锦绣工场,琴台路,文殊坊,宽窄巷子,本案,38,项目定位,项目形象定位,最传统、最国际、最高雅的,“,成都院子,”,成都精英文化的集大成者,以成都传统高雅文化为特色，通过吸引海外游客与国内高端游客，带动本地高端文化消费，打造国际文化旅游精品驿站,成为成都在全国乃至国际上的又一张城市名片,文化主题定位,琴台路爱情文化为魂，汉文化为主题,重点发展司马相如和卓文君的爱情文化,配合汉代礼仪、乐舞、宴饮等，深度发掘琴台路的文化底蕴,39,步行街透视图,项目规划与布局参考图一,设计效果图,40,项目规划与布局参考图二,设计效果图,41,项目规划与布局参考图三,设计效果图,42,项目规划与布局参考图四,第四章：成本与收益测算,经济技术指标,（以政府最终批准的方案为准）,用地面积,22028M,总建筑面积,74000M,其中,地上,19000M,其中,餐饮业,9500M,品牌零售文化艺术,9500M,地下,55000M,其中,半地下一，二层,商业,25000M,地下三层,车库,15000M,地下四层,车库,15000M,基底面积,15014M,容积率,0.86,（地上商业部分）,建筑密度,50%,机动车位,500,个,45,项目营销策略定位,由于本项目所具有独特的地段优势，项目的物业形态也是极具投资和增值潜力的特色仿古建筑，因此，本项目整体营销策略为,“,整体规划、统一招商、运营培育、暂不分零销售,”,。,总体量,74000,平米,地上面积,19000,平米,地下面积,55000,平米,电影院,特色品牌零售,商业物业,地下车库、设备房,院馆类餐饮,项目总体投入,序号,成本科目,公式,工程量,单价（元）,合计,(,万元,),占总成本比重,项目占地面积,22028,总建筑面积,74000,（一）,土地获得价款,45000,收购项目公司及获取项目土地,32000,14062,45000,（二）,开发前期费用,4033,规划、设计、配套费,74000,545,4033,（三）,建筑安装及装修费,35100,建筑、安装、设备、装修费用,地上,19000,平米造价,4000,元,/,平米，地下,55000,平米造价,5000,元,/,平米,74000,35100,（四）,招商及管理费用,4033,推广及招商管理费用,74000,545,4033,（五）,不可预见费用,74000,384,2841,（六）,项目成本总投入,74000,91007,100%,单位：平方米,项目收益测算,序号,物业类型,建筑面积,说明,市场公允价格,该部分物业资产价值（万元）,(),(,元,/),1,地面上特色商业物业,19000,临近项目一临街商业,2009,年销售单价为,75000,元,/,平米,100000120000,142500,2,地下商业物业,25000,根据类似地下商业市场售价估算,30000,75000,3,地下车库,30000,考虑规划为机械停车位，地下车位总数,1000,个,按市场行情,20,万元,/,车位的价格估算车位价值,20000,合计,237500,万元,根据对成都市内可对比可参考项目的调研，本项目周边一临街商业物业的销售价格为,1012,万,元,/,平米（,2011,年的价格），同类型商业项目如琴台路、宽窄巷子、锦里的租金水平在,300400,元,/,平米,/,月。调查显示：在成都市内，类似本项目的仿古类商业物业项目一般都没有进行产权分零销售，而是采取长期经营和持有的运营模式。,48,项目租金收益测算,序号,物业类型,建筑面积,说明,市场租金价,该部分物业租金收益（万元）,(),(,元,/,平米,/,月,),1,地面上特色商业物业,19000,项目周边琴台路、一环路平均租金水平为,300350,元,/,平米，同类项目宽窄巷子、锦里的平均租金为,300400,元,/,平米，部分小铺租金超过,800,元,/,平米,300,地面部分商业物业每月平均租金收益为,570,万元,/,月，年租金高达,6840,万元,2,地下商业物业,25000,地下主要以娱乐、特色餐饮业态为主，平均租金水平,200260,元,/,平米,200,平均月租金收益,500,万元，年租金收益可达,6000,万元,3,地下车库,30000,车库考虑规划为机械停车位，地下车位总数,1000,个,每个车位每天租金收入,40,元，每月租金收入,2000,元,地下车库租金收益每月可达,200,万元，年租金收益达,2400,万元,合计,项目年租金收益为,15240,万元，静态测算以租金收益可在,6,年可收回项目全部投资。,第五章：股东介绍,50,四川仁高实业有限公司成立于,2005,年,6,月,27,日，注册号为：,510000000020246,，注册资本,1.33,亿，位于成都市青羊区正街,8,号贵宾楼,A,楼，从事房地产开发经营，由重庆仁安置业有限公司和重庆恒高置业有限公司共同投资构成，仁安置业持有公司,60%,的股权，恒高置业持有公司,40%,的股权。公司现有一批长期从事房地产开发的专业技术人才,27,人，其中，高级管理人员,8,人，高级技术人员,13,人，研究生学历,5,人，大学本科学历,18,人，其余员工均为专科学历。,重庆仁安置业有限公司：成立于,2004,年,8,月,30,日，注册资本金,2,亿元，注册地重庆市九龙坡区九龙园区盘龙村四社，主要从事房地产开发及销售建筑装饰材料，五金交电、汽车零配件、化工产品等业务。现正在开发的项目是位于北部新区宝华大道,15,号的“仁安龙城国际”,建筑规模约为,320000,平方米,项目分四期开发,建成后,将成为集居住、办公、娱乐、购物、休闲诸多功能于一体的大型城市综合体,.,重庆恒高置业有限公司：成立于,2010,年,7,月,27,日，注册资本金,1.2,亿元，注册地在重庆市高新区，主要从事房地产开发、向房地项目投资、物业管理、房屋租赁及建筑相关业务。公司办公地点设在重庆市高新区石桥铺大西洋国际大厦,33,楼。恒高置业于,2010,年,7,月采取竞拍方式取得二郎朝阳路约,25,亩地块，在,2011,年,4,月、,5,月、,10,月三次开盘，均取得开盘即售罄的骄人业绩，成为宏观调控下重庆楼市一个成功的经典案例。,股东介绍,