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2025年业主临时公约（示范文本）及公共设施维护协议

业主临时公约
第一条 定义与适用范围
本公约所称业主，是指本小区房屋的所有权人以及根据法律、法规和本小区管理规约规定，合法使用本小区房屋的其他人。本公约适用于本小区内所有业主。
第二条 基本原则
业主在享有房屋所有权及使用权利的同时，应遵守国家法律法规，尊重他人权利，爱护小区公共环境与设施，维护小区安全与和谐，共同营造良好的居住环境。
第三条 业主权利与义务
3.1 业主权利
业主依法享有以下权利：
（1）按照合同约定，占有、使用其房屋及附属设施。
（2）依法出租其房屋。
（3）参加业主大会，行使投票权，参与小区公共事务管理。
（4）监督物业服务企业履行物业服务合同。
（5）对小区公共事务提出建议、批评和意见。
（6）法律、法规及管理规约规定的其他权利。
3.2 业主义务
业主应履行以下义务：
（1）遵守国家法律法规、本小区管理规约（临时）及本公约的各项规定。
（2）按照规定缴纳物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费、网络费、电话费等应由业主承担的费用。
（3）保持房屋及附属设施完好，不得擅自改变房屋用途、结构或外观。因改变用途、结构或外观造成损失的，应自行承担赔偿责任。
（4）爱护小区公共环境，不得随地吐痰、乱扔垃圾、乱倒污水、高空抛物、焚烧杂物。
（5）维护小区公共秩序，不得制造超标的噪音（如 unreasonable music volume, loud parties），不得在小区内饲养宠物（具体宠物类型和饲养要求以物业服务企业规定为准），不得存放易燃、易爆、有毒、有害等危险物品。
（6）不得在小区内从事法律、法规禁止的经营活动或活动。
（7）不得利用小区公共设施、场地进行营利性活动，不得擅自占用、挖掘小区公共场地或改变其用途。
（8）装修房屋时，应遵守物业服务企业制定的装修管理规定，并在约定时间内完成装修，并承担因装修造成的公共部分损坏的赔偿责任。
（9）发现小区公共设施、设备损坏或存在安全隐患的，应及时向物业服务企业报告。
（10）配合物业服务企业、业主委员会（或临时管理机构）开展相关工作。
（11）法律、法规及管理规约规定的其他义务。
第四条 违约责任
业主违反本公约约定的，应承担相应的违约责任。违约责任包括但不限于：
（1）批评教育。
（2）责令限期改正。
（3）对于影响他人正常生活的行为，可要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状。
（4）对于造成公共设施、他人财产或人身损害的，应依法承担赔偿责任。
（5）对于情节严重、拒不改正或屡教不改的，物业服务企业可向业主委员会（或临时管理机构）报告，并可依据管理规约或法律法规采取进一步措施。
（6）违反本公约的行为，若构成违反治安管理处罚法或刑法的，移交公安机关处理。
第五条 解释权与修改程序
本公约的解释权归业主大会（或业主代表会议）或全体业主共同享有。
本公约的修改，需经本小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第六条 生效条件
本公约自全体业主签署之日起生效。首次业主大会未能成立的，本公约在业主共同决定下临时有效，直至新的管理规约生效。
公共设施维护协议
第一条 公共设施范围
本协议所指公共设施包括但不限于：电梯、楼道照明、公共门厅、大堂、楼梯间、走廊、公共绿地、景观小品、道路、供水管网（至各户表）、排水管网（从各户表至公共排水口）、供电线路（至公共配电箱）、供气管线（至公共调压箱）、消防设施、安防系统（含监控、门禁）、 мусоросборные контейнеры 等。
第二条 维护责任
2.1 日常维护与管理
物业服务企业负责对本小区公共设施进行日常巡查、保养、清洁和基础维修，确保其正常运行和基本完好。具体职责包括但不限于：定期清洁公共区域，检查并维护照明设施，对电梯进行日常保养和报修，维护安防系统正常运行等。
2.2 大修、中修与更新改造
（1）日常维护范围外的维修，包括公共设施的重大损坏、功能丧失或影响使用的维修，以及为维持设施正常使用而进行的必要更新改造，由以下方式承担：
a. 经业主共同决定，可由业主大会授权物业服务企业使用管理费中一定比例的资金进行维修，具体比例和条件由业主大会决定。
b. 需要动用住宅专项维修资金的维修项目，按照《中华人民共和国住宅专项维修资金管理办法》及相关法规的规定，由物业服务企业提出申请，业主按面积分摊表决通过后，使用维修资金进行维修。
c. 上述方式无法满足维修需求的，或经评估后认为有必要由全体业主分摊费用的，需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由全体业主按受益面积分摊相应费用。
2.3 业主责任
业主应配合公共设施的维护工作，不得损坏公共设施，不得阻碍物业服务企业工作人员进行正常的维修、保养活动。因业主原因造成公共设施损坏的，应负责修复或赔偿。
第三条 费用承担与分摊
3.1 日常维护费用
包含在物业服务费之中，由全体业主根据物业服务合同的约定共同承担。
3.2 维修费用
（1）小修费用：在物业服务合同约定范围内，由物业服务费支出。
（2）大修及更新改造费用：
a. 使用管理费支出的部分：按照业主大会的决定执行。
b. 使用住宅专项维修资金的部分：按照《中华人民共和国住宅专项维修资金管理办法》及相关法规的规定执行。
c. 需要业主分摊的部分：按照本协议第二条第2.2款（c）项规定的程序，经业主同意后，由相关业主按各自专有部分建筑面积的比例分摊。
业主应按时缴纳因维修费用分摊而应承担的部分。
第四条 业主配合义务
业主应：
（1）发现公共设施存在故障、损坏或安全隐患时，及时通知物业服务企业。
（2）不得擅自改变公共设施用途或进行破坏性使用。
（3）装修房屋时，不得影响公共设施的正常运行和安全，并按约定将装修产生的杂物、废水等妥善处理。
（4）配合物业服务企业或业主委员会（或临时管理机构）对公共设施进行的检查、维修、更新改造等工作。
第五条 争议解决
因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，各方应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向本小区所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
第六条 生效
本协议自全体业主（或代表业主权益的机构）签字盖章之日起生效。首次业主大会未能成立的，本协议在业主共同决定下临时有效，直至新的管理规约生效。
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