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本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,天津市市场运行情况,【,土地市场,】【,成交分析,】【,库存分析,】,天津市近年来土地成交情况分析,天津自,2011,年以来土地成交面积和规划建筑面积,逐年减少,，至,2015,年达到历史低点；,2016,年，全市土地市场升温明显，土地成交面积和规划建筑面积分别环比上涨,26%,和,38%,，楼面地价出现近来年最大涨幅，环比上涨达到了,54%,；,数据来源：富思博得,2016,年,12,月,7,日,天津市近年来住宅供应量变化分析,从,2010,年至,2016,年成交住宅用地的规划建筑面积可以看出，,当年规划建面与转年的销售均价呈反比例关系,，当年规划建面下降的，转年的销售价格会上涨，反之亦然；,供应量持续,5,年（,2011-2016,）大幅减少，是,2015,和,2016,年度销售价格上涨的主要因素；,天津市未来,3,年住宅用地供应计划,中华人民共和国国土资源部官方网站显示：,现将本市,2017-2019,年住宅用地供应三年滚动计划公告如下：,根据当前土地市场运行情况，为保障我市住宅用地市场长期健康有序发展，研究制定了天津市,2017-2019,年三年商品住宅用地供应计划，具体为,2017,年,560,公顷，,2018,年,550,公顷，,2019,年,540,公顷，三年合计,1650,公顷，为今后三年住宅用地市场供应提供较为充足的土地，同时也为今后全市商品住宅持续不断上市奠定基础。,考虑未来三年的住宅用地供应量将缩减至,550,万公顷,/,年，如果仍保持近年来,1.5,的平均容积率，年均最大住宅供应面积为,800,万平米,左右（含保障性住房）。,这一数据与近,7,年对比，仅高于,2015,年极低值,727,万，环比,2016,年下降约,30%,，与峰值,2010,年的,3462,相比仅相当于其不足,1/4,。,如果未来宏观经济环境不发生重大变化，预计未来,3,年的房地产,价格将继续走高,。,天津市近,5,年来商品住宅量价走势分析,自,2011,年以来，天津每年的成交量基本稳定,1000-1300,万平米左右，,2015,年,环比,上涨,34%,，,2016,年呈现井喷之势,近年来，天津住宅市场的成交价格呈现稳步攀升的状态，其中,2012,年和,2015,年环比涨幅较大，幅度在,10%,左右，,2016,年上半年均价已达到,12048,元,/,平米，最新,11,月上半月均价已达到,15571,元,/,平米,，预计,2016,年全年均价在,13600,元,/,平米,左右，环比涨幅预计将达到,27%,左右,数据来源：富思博得,2016,上半年数据,2015,年天津市商品房住宅,成交面积,1357,万,成交金额,1571,亿元,最高成交均价为,2015,年,12,月,12062,元,/,2016,年至今天津市商品房住宅,成交面积,2263,万,成交金额,3024,亿元,最高成交均价为,2016,年,11,月,15571,元,/,2016,年至今已全面超越,2015,年全年成交面积与金额，成交面积比,2015,全年涨幅,66.7%,，成交金额同比,2015,全,年涨幅,92.4%,2016,年,11,月最新成交均价为,15571,元,/,，环比,10,月涨幅,6%,，同比,2015,年,11,月涨幅,30.9%,天津市,2016,年商品房住宅成交量价迅速攀升，呈现供不应求现象，全面超越,2015,年，均价屡破新高,天津市近,2,年商品房住宅成交分析,数据来源：富思博得截至,2016,年,11,月,15,日数据,“,930,新政”前后市场变化情况,自“,930,新政”以来：,市场成交量逐月下降，,10,月、,11,月分别环比,下降,22%,和,19,%,，但同比,2015,年仍有近,30%,的上涨,。,市场成交价格持续走高，,10,月、,11,月分别环比上涨,2.3%,和,7.4%,。,“,930,新政”前后,TOP20,变化情况,2016,年,9,月天津市成交套数,TOP20,2016,年,10,月天津市成交套数,TOP20,2016,年,11,月天津市成交套数,TOP20,自“,930,新政”以来：,天津市住宅市场成交套数排名,TOP20,的项目中，,高价项目逐渐减少,，,10000,元,/,平米左右的项目占比逐渐增大。,榜单中，,9-11,月份,15000,元,/,平米以上的,TOP20,的项目分别是,5,、,8,、,4,个，,TOP10,的项目分别是,3,、,4,、,2,个。,随着今年销售价格的大幅上涨，,低价项目的市场吸引力正在逐步增大,。,全市目前存量约,1331,万,，出清周期,7-10,个月，目前北塘、汉沽及宁河的库存压力较大,2016,年天津市各区商品房存量,存量,185,万,出清周期,6.5,个月,存量,313,万,出清周期,7,个月,存量,472,万,出清周期,11.9,个月,存量,360,万,出清周期,15.9,个月,市内六区,环城四区,滨海新区,远郊区县,2016,年房地产市场火爆，库存去化十分明显，出清周期普遍缩短至,10,个月以内,，但各区域差别较大,天津市市场分析结论,库存情况,趋势预判,经过前三季度的快速消化，当前市场的库存压力大幅降低，,但各区域差距较大，出清周期短的在,2-3,个月，长的仍在,20,个月甚至,30,个月左右。,预计,2017,年，天津整体市场受政策收紧及价格上涨适应期影响，,市场成交量将持续萎缩。,加之周期性的新一批供应量上市以及销许问题解决，,出清周期将不断延长，,价格上涨速度趋缓，库存压力较大的区域可能出现价格下滑，,2018-2019,年预计会大幅上涨。,成交情况,自,3,月起，天津市成交量激增，成交价格也出现大幅上涨，,9,月末调控政策出台后，市场明显降温，成交量锐减，但价格环比涨幅较大。,团泊新城市场分析,【,发展规划,】【,数据分析,】【,客户分析,】,区域发展规划,团泊新城区位概况,团泊新城位于中心市区南部、静海区东部，距天津市中心,20,公里，距天津新港,50,公里、距天津机场,30,公里、东与大港区接壤，北与西青区隔河相望。是北上京津、南下山东、江浙的交通要冲，地理位置十分优越。,团泊新城规划面积,210.35,平方公里，在新城规划区内，团泊湖水面及周边面积,51,平方公里，湖东区域面积,62.5,平方公里，湖西区域面积,47.81,平方公里，湖南区域面积,36.99,平方公里。新城人口发展规划为,60,万人，近期规划人口为,10,万人，新城的人口来源主要是吸纳天津滨海新区人口和接纳天津市区人口。,区域发展规划,团泊新城发展优势,区位条件优势,团泊新城是十一个新城中距离天津市区最近的新城项目，能够充分利用城市发展和人口外扩的影响。,交通路网优势,目前多条高速、省道、快速路通过团泊新城，与天津市及外省市公路交通十分迅捷。荣乌高速，,10,分钟可抵达天津外环。,生态自然优势,新城坐拥庞大水面，团泊湖北部有鸟类自然保护区，环境良好；地热资源丰富，总储量为,80,亿立方米，水温高达,82,。,11,个新城包括：大港新城、汉沽新城、咸水沽、杨柳青、杨村、芦台、宝坻新城、蓟县新城、静海新城和京津、团泊,团泊湖功能区划分示意图,区域发展规划,功能划分,百亿城市级配套，拥有城市繁华的空间距离,城市西南旅游度假区，生态宜居别墅群,汇聚全球一线名品的,奥特莱斯商业广场、湿地影城，城市体育公园,；,“天津健康产业园”包含,天津医科大学、天津中医药大学、天津体育学院、天津国际康复疗养中心,等核心产业；,2017年全运会主办场地，,亚运场馆,云集。,相比团泊西区定位的城市级配套，团泊东区更兼具旅休度假功能；,光合谷、天津泰达足球训练基地、42洞松江高尔夫球场、天津摩托车综合试验场、天津大学仁爱学院、尧舜度假村和游艇码头,等重点项目已建成运营。,团泊湖运动馆、旅游风景街、湖堤观景带,等一批大项目，正在规划建设中。,团泊东区距离市区约2,0公里，车行时间20分钟左右；以,团泊大桥、荣乌高速为主要路径，也可以走下图的团泊大道、环湖北路、山深线，绕行团泊湖到团泊大道出行,团泊新城西区站,地铁线路站点示意图,双轨道规划，全面打通团泊至城区的轨道闭塞问题，极大缩短城市距离，促进人口导入，,未来,快速通达市中心,。,C4,线路,规划有,团泊新城东区站,，但站点,仍在规划中,，具体位置不详。,团泊新城东区站,Z1,线,C4,线,附近只有710公交，出行较为不便；,规划中的Z4轻轨线，基本上没有公开信息，时间表未知，近期对项目无帮助。,区域发展规划,交通条件,根据,政府工作报告,关于静海区公布的“十三五”交通规划，静海区将规划市域轨道,Z1,线，贯穿团泊新城与子牙经济园区；规划海河中游区域轨道,C4,线，连接静海新城、团泊新城与中心城区、滨海新区、周边新城。,根据此前规划，,Z1,线是连接天津港至天津市区的轨道交通线路。沿线主要经过滨海生活贸易港区、于家堡、葛沽、津南新城、海河教育园区、天钢柳林地区、天津文化中心、张家窝高铁站、静海新城和子牙产业园等多个站点，并在文化中心实现与地铁,5,、,6,号线的换乘。规划中的地铁,C4,线则北起滨海国际机场，南至团泊新城。也就是说，未来从团泊新城去市区、滨海新区都将非常方便！,松江36洞高尔夫,团泊示范镇,天房农园,泰达足球训练基地,仁爱温泉酒店,天大仁爱学院,天津中医大学,奥特莱斯,体育场、体育中心、网球中心,现有配套：,团泊示范镇：4000平米超市、市场；2000平米卫生 院；9800平米小学；,天房农园：占地2000亩，其中400亩已开工，177亩,岛屿，配套设施包括有机蔬菜种植采摘园、温室花卉,种植园、天沐温泉酒店、华北地区最大真人CS、千人 活动广场、珍稀动物园、垂钓、湿地公园等。,现有配套：,松江36洞高尔夫、仁爱温泉酒 店、天大仁爱学院、泰达足球 训练基地、仁爱学院。,光合谷总占地面积达4500亩，共划分为湿地中心区、温泉酒店区、青 年文化区和设施农业区四大板块，是户外活动、休闲、交流和聚会的最 佳场所。,区域发展规划,商业配套,现状商业配套多为旅游度假设施，生活类商业配套预计未来,2-3,年可起步,区域发展规划,教育、医疗配套,教育配套：,医疗配套：,蒙台梭利国际学校,天津南开翔宇国际学校仁爱校区,据了解，,2016,年,12,月,1,日，团泊南开翔宇学校,9,年,6,轨今天上午正式签约，届时仁爱、富力、世锦业主可直接入学，学费优惠,医科大学总医院团泊诊疗中心,团泊新城市场数据分析,【,土地市场,】【,商品住宅市场,】【,东区别墅市场,】,团泊周边市场,张家窝土地市场,张家窝区域距离团泊新城尤其是团泊西区非常近，该区域今年下半年共成交,3,块土地，分别被中骏、平安和万科摘得，楼面地价分别为,12354,、,20417,和,22628,元,/,平米。,尽管平安和万科的地块土地价值较高，距离市中心更近，且非常靠近地铁站。但项目上市后必将会再次拉高整个区域的价格，促使,刚需客户继续外溢,，为团泊带来机会。,2012,年,12,月,6,日，天津市土地交易中心发布公告，津西青（挂）,2016-05,号和津西青（挂）,2016-06,号两宗土地依据国土行政管理部门的要求，予以停牌。,团泊周边市场,张家窝商品住宅市场,据统计，,4,月高峰期，张家窝板块一个月的成交量就突破了,15.5,万平，而经过近半年的消化，目前区域在售房源已经不多，普通住宅均价,2,万左右，别墅套均价则在,400,万上下。,该区域,2015,年还是一副“小蜜蜂到处丧心病狂拓客、购房者还百般嫌弃”的场景，转眼又是一年，这里早已彻底翻了天。有句话说“一寸土地都不能丢，谁知道那上面会长出什么好吃的”，搁楼市那就是“一个区域都不能小瞧，谁知道以后会涨成什么样儿啊”！团泊，也许就是下一个张家窝。,团泊土地市场,历史成交,2016,年,10,月,11,日中昂取得团泊西区津静（挂）,2014-52,号土地（楼面价,7427,元,/,平米）前，包括今年,9,月,8,日中骏取得团泊东区土地在内，团泊东区及西区的土地楼面价格都在,1500,元,/,平米左右，最低价格,1200,元,/,平米，最高价格,2071,元,/,平米。,2013,年以来团泊新城土地出让情况,团泊土地市场,2016,年成交情况,今年团泊版块已出让了四宗住宅用地。除了,11,月,30,日和,11,月,23,日，鸿坤摘牌的津静（挂）,2013-119,号、津静（挂）,2013-120,号两地块之外，,9,月,8,日，中骏以,2071,元,/,平的楼面价，摘得团泊新城东区津静（挂）,2015-53,号地块（即现在的中骏四季阳光项目）。,10,月,11,日，中昂以,7427,元,/,平的楼面价，摘得团泊新城西区津静（挂）,2014-52,号地块。这几宗土地的成交价格，让此前地价一直在,1500,元,/,平左右徘徊的团泊版块，高调走进了大家的视野。,鸿坤,停牌,团泊湖商品住宅成交分析,东区历年成交数据统计,年度,项目数量,销售套数,销售面积,销售额,销售单价,套均面积,套均总价,2011,4,186,5.03,5,9940,270,269,2012,5,300,5.24,5.11,9752,175,170,2013,10,789,13.95,15.05,10789,177,191,2014,10,687,12.54,12.57,10024,183,183,2015,11,826,14.71,14.62,9939,178,177,20161-10,月,12,2479,37.33,39.79,10659,151,161,合计,5267,88.8,92.14,10376,169,175,团泊东区市场发展的三个阶段,：,2011-2012,起步阶段，市场在售项目,4-5,个，年成交面积约,5,万平米,2013-2015,发展阶段，市场在售项目,10,个左右，年成交面积约,13-14,万平米,2016,年爆发阶段，市场在售项目,12,个，截至,10,月底成交面积已达,37,万平米,2014,年团泊湖新增,235353,，成交,125500,，成交均价,10428,元,/,2015,年团泊湖新增,79279,，成交,147875,，成交均价,10273,元,/,2016,年团泊湖新增,278884,，成交,465892,，,2016,年,11,月最新成交均价,11839,元,/,区域整体需求旺盛，近两年呈供不应求趋势，,9,月份成交面积突破,10,万平米，,11,月当前均价,11839,元,/,团泊湖成交分析,团泊湖近三年量价走势,数据来源：富思博得截至,2016,年,11,月,15,日数据,团泊湖成交分析,团泊新城,2016,年,1-10,月份成交数据,团泊东区各项目,1-10,月份,项目,区域,套数,总面积 万平米,销售额 亿元,均价,1,天津富力新城,团泊东区,554,7.59,7.81,10290,2,融科伍杄岛,团泊东区,414,5.93,7.97,13440,3,团泊湖庭院,团泊东区,329,3.35,3.94,11761,4,泊湖林奇郡,团泊东区,233,4.75,4.19,8821,5,金地长湖湾,团泊东区,189,3.73,3.28,8794,6,团泊湖光耀城,团泊东区,168,2.46,2.45,9959,7,仁爱团泊湖丁香岛,团泊东区,153,1.79,2.86,15978,8,津泊湾,团泊东区,124,0.8,0.69,8625,9,国兴团泊湖墅,团泊东区,111,1.99,2.19,11005,10,中惠团泊湾,团泊东区,97,3.3,2.33,7061,11,仁爱团泊湖鸿雁岛,团泊东区,75,0.99,1.52,15354,12,世锦别墅,团泊东区,32,0.65,0.56,8615,合计,2479,37.33,39.79,10659,团泊西区各项目,1-10,月份,项目,区域,套数,总面积 万平米,销售额 亿元,均价,1,梧桐公社,团泊西区,674,6.88,6.7,9738,2,禹洲御湖郡,团泊西区,596,6.15,4.97,8081,3,天津松江盛湖园,团泊西区,349,2.88,2.04,7083,4,汇海鸿园,团泊西区,277,2.71,2.52,9299,5,招商依云郡,团泊西区,237,2.13,1.52,7136,6,合恒香醍名邸,团泊西区,81,1.74,1.98,11379,合计,2214,22.49,19.73,8773,截至,2016,年,10,月底，团泊东区共有,12,个项目实现销售（未包含燕云庄园,40,年商业用地），其中仁爱的,3,个项目基本清盘，预计,2017,年将增加,5,个项目（山东金河、招商、天房、绿城、中骏、鸿坤），届时东区将超过,15,个项目在售。,2016,年,1-10,月团泊新城各项目成交数据,2016,年,11,月：,静海,区商品住宅成交,1346,套，环比下降,13%,，同比增加,1.5,倍,成交,面积,15.9,万平米，环比降低,13%,，同比增涨,1.3,倍,团泊东,区的富力新城、津泊湾、融科伍杄岛和国兴团泊湖墅,4,各项目上榜,团泊湖成交分析,2016,年,11,月份最新成交数据,2016,年,11,月静海各项目成交套数,TOP10,2014,年团泊湖东区别墅新增,123879,，成交,93699,，成交均价,10608,元,/,2015,年团泊湖东区别墅新增,41076,，成交,111195,，成交均价,10290,元,/,2016,年团泊湖东区别墅新增,236686,，成交,357940,，,11,月别墅成交均价,12464,元,/,东区别墅,2016,年呈现快速去化水平，,9,月份成交面积突破,9,万，,11,月最新成交均价,12464,元,/,团泊湖成交分析,团泊东区近三年别墅量价走势,数据来源：富思博得截至,2016,年,11,月,15,日数据,自,2015,年以来，团泊东区别墅持续为去库存状态,团泊湖东区别墅成交分析,别墅产品形式,团泊湖别墅,2016,年成交情况分析,业态,产品,成交套数,成交面积,(,万平米,),成交金额,(,万元,),成交均价,可售存量套数（取证）,可售存量面积,(,取证,/,万平米,),别墅,叠拼,185,2.6,22398,8521,82,0.9,独栋,9,0.3,4291,13487,17,0.9,联排,1772,32.4,358838,11042,283,4.8,双拼,111,2.4,38343,15636,21,0.3,合计,2077,37.7,423870,11243,403,6.9,团泊湖别墅,2016,年,1,月至,11,月共成交,2077,套,联,排产品成交,1772,套，占总成交比例,85%,，叠拼产品占比,8%,可,售存量中，联排占比,70%,，叠拼产品分别占比,20%,团泊湖东区别墅主力产品为联排别墅，去化较好市场认可度较高，同时也具有较好的未来溢价空间,数据来源：富思博得截至,2016,年,11,月,15,日数据,团泊,湖别墅主力成交产品为联排别墅产品，联排别墅主力成交面积基本保持在中小面积段,144-180,平米联排共成交,403,套，占总成交量的,19%,；,180-250,平米联排共成交,607,套，占比,29%,；,120-144,平米联排共成交,324,套，占比,15%,；,联排成交核心面积段集中于,200,平米左右，叠拼成交核心面积段在,120-144,平米，叠拼产品通过面积实现总价差异,团泊湖东区别墅成交分析,别墅面积区间,数据来源：富思博得截至,2016,年,11,月,15,日数据,主力联排别墅产品成交总价集中于,160-200,万，,叠拼产品集中于,100-150,万,，双拼产品集中于,200-250,万和,300-400,万,联排别墅成交总价集中在,150-200,万，叠拼集中在,100-150,万；低总价，别墅产品吸引度假、休闲型客户,数据来源：富思博得,团泊湖东区别墅成交分析,别墅总价区间,团泊东区市场分析结论,产品维度,价格维度,团泊湖别墅产品目前为主流的经济型圆梦别墅，联排产品为主要产品形式，,面积,170-220,为主力产品，客户主要看中性价比及附加值。,2016,年区域别墅产品价格涨幅,20-30%,，目前区域主流去化总价段为,200,万左右,.,区域市场,团泊湖,2016,年去化井喷，区域市场热度会有一定的延续，,但多数项目整体储备库存仍较多，市场竞争未来仍严峻。,团泊湖东区别墅客户分析,客户地图,成交客户分布区域,区域,片区,占比,河西,梅江区域,11.00%,友谊路、体院北周边,8.30%,其他,9%,南开,老城厢区域,8.10%,水上、天塔、奥城,7.50%,华苑、王顶堤,7.20%,南开其他,11.50%,河东区,4.30%,和平区,4.20%,河北、红桥区,3.00%,津南区,6.30%,西青区,5.30%,天津其他区域,9.80%,北京及其他外地客户,4.50%,合计,100%,团泊湖东区,少量西青、津南客户,南开,核心,友谊,路,梅江,华苑,由于目前团泊湖别墅暂不具备第一居所的属性，因此客户希望与目前居住的第一居所有动线互动，所以目前主要客群仍以南开、河西为主，没有完全打开全市市场,数据来源于易居房地产研究院,别墅客户多为产品形式改善，主要看中区域低总价及环境，认知途径多数为分销带客，对价格户型等关注较高,认知途径分析,核心关注点,置业目的分析,客户认知途径以三级联动为主，占比,64%,，团泊区域距市区距离相对较远，目前多以三级带访推荐为主。,其他拦截占比,16%,，团泊区域自然生态环境在全市具备广泛认可基础，客户多以自驾方式首访，因此区域拦截将输送较多客户。,客户,核心关注点以户型为主，占比,33,%,，,购买别墅客群对产品凸显生活品质有一定要求,。,其他价格占比,27%,，,在自然,生态资源优越的情况下，团泊区域别墅总价较其他区域别墅有较大优势，性价比极高。,客户,置业目的以改善产品为主,，多数为首次别墅置业，占,比,44%,，改善产品是别墅类产品的广泛置业,目的，其他,改善面积占比,16%,；投资占比,14%,；改善品质占比,13%,，此类客群置业目的仍然体现二次改善置业以及资金闲置投资的别墅广泛置业目的,。,团泊湖东区别墅客户分析,客户特征（以富力新城为案例）,团泊湖东区客户分析,客户特征（以富力新城为案例）,年龄结构分析,家庭结构分析,客户年龄结构以,35-45,岁为主，占比,50%,，此类年龄段客户主要以城市中产阶级为主，大多数属于二次改善置业。,其他,45-55,岁占比,24%,，多次置业经历，购买别墅多数属于资产处置或养老提前购置。,客户,家庭结构以小太阳家庭为主，占比,44%,，此类客群第二代多以,10,岁上下或已有二胎为主，且上一代有养老需求,。,其他后小太阳家庭占比,26%,，属于多次,置业。,成交客户居住区域以南开区为主，占比,34%,，南开区客源集中经济优势与地理距离优势为,一体,别墅成交客户的家庭结构以小太阳家庭为主,团泊东区别墅客户分析结论,置业目的,核心关注,70%,以上客群为首次别墅置业，属于经济型圆梦别墅客户，,30%,客户为二次别墅置业，以改善产品、面积的需求为主,客户主要关注户型的使用功能和附加值、性价比以及开企业和物业服务企业的口碑，园林景观也是客户决策的重要因素,区域来源,客户区域来源没有完全打开，仍以河西、南开城市西南板块为主，但其他区域客户占比也在成长，未来随着团泊湖别墅居住氛围进一步加强，会吸引全市更大范围的客群关注,重点竞品分析,【,市场格局,】【,金地长湖湾,】【,融科伍仟岛,】,【,富力新城,】【,泊湖林奇郡,】【,湖语公园,】【,天房泊雅苑,】,团泊湖竞品分析,市场竞争格局,团泊东区各项目,序号,项目,当前状态,1,仁爱团泊湖庭院,全盘基本售罄,2,仁爱团泊湖丁香岛,全盘基本售罄,3,仁爱团泊湖鸿雁岛,全盘基本售罄,4,仁爱逸湖岸,全盘基本售罄,5,仁爱云燕庄园,40,年用地,6,松江高尔夫小镇,长期封盘,7,富力新城,8,融科伍仟岛,9,泊湖林奇郡,10,金地长湖湾,11,湖语公园,12,津泊湾,13,国兴团泊湖墅,14,中惠团泊湾,15,世锦别墅,16,招商果岭,17,天房泊雅苑,18,白鹭洲,19,绿城项目,20,中骏四季花城,21,鸿坤地块,22,鸿坤地块,23,2013-92,团泊湖竞品分析,各竞品项目,16,年销售情况,从网签数据的销售面积来看，东区各项目大致分为,3,档，其中富力和融科属于第一集团，销售面积约,6-7,万平米，泊湖林奇郡、金地长湖湾和团泊湖庭院属于第二集团，销售面积在,3-5,万之间，其他项目属于第三集团，销售面积在,2,万平米左右，其中津泊湾和世锦别墅相对较差。,团泊湖竞品分析,各竞品项目库存情况,主要竞品后期仍有较大库存面积，以土地储备为主，总建面超过,560,万平米，库存量较大，产品以联排为主,项目名称,开发商,住宅建筑面积,销售面积,库存面积,库存结构,（万平米）,（万平米）,（万平米）,1,仁爱团泊湖庭院,仁爱集团,8.5,8.44,0.1,尾盘,2,仁爱丁香岛,仁爱集团,5,4,0.6,尾盘,3,仁爱鸿雁岛,仁爱集团,5,5,0.2,尾盘,4,仁爱逸湖岸,仁爱集团,7,7,0.2,尾盘,5,仁爱云燕庄园,仁爱集团,6,1.8,4.2,独栋、双拼、联排,6,松江高尔夫小镇,松江,12,0.5,11.5,独栋、双拼,7,富力新城,富力地产,243.64,13.64,230,后期以联排、双拼为主，,H,地块,2017,年推，含联排及洋房,8,融科伍仟岛,融科（融创）,40,17,23,后期库存以联排、双拼为主，,3,、,4,号岛产品未规划,9,泊湖林奇郡,百城地产,49,12,37,后期库存以联排为主，,6-8,联排产品，及大量高层产品,10,金地长湖湾,金地集团,46,20,26,目前库存为四期联排，最后一个地块未出产品规划,11,湖语公园,高建集团,40.8,10,30.8,后期库存以联排为主,12,津泊湾,市政建设,12,1,11,联排别墅及,4,栋,18F,小高层,13,国兴团泊湖墅,中瑞兴业,40,3.5,36.5,后期库存以联排为主,14,中惠团泊湾,中惠地产,8.5,7,1.5,后期库存以联排为主,15,世锦别墅,世锦地产,24.1,4.1,20,后期库存以联排为主,16,招商果岭,招商蛇口,22,0,22,尚未开盘，产品以高层、洋房、独栋为主,17,天房泊雅苑,天房,8.8,0,8.8,联排、,5-7F,洋房、,11F,小高层,18,白鹭洲,山东金河,9.6,0,9.6,联排及,10,栋,8F,洋房,19,绿城项目,绿城,0,0,0,暂时未知产品规划,20,中骏四季花城,中骏地产,23,0,23,全部洋房产品，预计,2017,年年中入市,21,鸿坤地块,鸿坤集团,26.4,0,26.4,暂时未知产品规划,22,鸿坤地块,鸿坤集团,27.8,0,27.8,暂时未知产品规划,23,2013-92,挂牌,12.7,0,12.7,暂时未知产品规划,合计,677.84,114.98,562.9,金地长湖湾,融科伍仟岛,富力新城,泊湖林奇郡,湖语公园,天房泊雅苑,项目,金地长湖湾,位置,仁爱东道西侧,占地面积,约,67,万平米,建筑面积,约,46,万平米,容积率,0.69,绿化率,45%,交房状态,毛坯房,周边配套,奥特莱斯商业广场、仁爱学院、医科大学、光合谷生态园、松江高尔夫球会、马术中心,重点项目案例,金地长湖湾,金地长湖湾基本信息,金地长湖湾产品基本信息,产品,层数,户型（）,物业费,叠拼,1,跃,2,、,3,跃,4,144-180,3.98,元,/,平米*月,联排,3,160,、,217,双拼,3,270,独栋,3,400,重点项目案例,金地长湖湾,赠送 约34,赠送 约10,赠送 约1,0,联排 D户型 3室2厅3卫 158,【附加值】挑空,约,50,金地长湖湾,联排,D,户型,赠送约130,赠送 约43,赠送 20,赠送 约20,金地长湖湾,联排,D,户型,双拼 B户型 7室2厅3卫 270,【附加值】挑空,约,80,，半地下室130,项目,融科伍杄岛,位置,静海团泊湖东区中央大道与泽水北路交口,占地面积,约,58,万平方米,建筑面积,约,40,万平方米,容积率,0.68,绿化率,41%,交房状态,毛坯,周边配套,奥特莱斯商业广场、仁爱学院、医科大学、光合谷生态园、松江高尔夫球会、马术中心,融科伍杄岛基本信息,融科伍杄岛产品基本信息,重点项目案例,融科伍仟岛,产品,层数,户型（）,物业费,联排,3,105-140,、,190,、,240,、,280,3.99,元,/,平米*月,双拼,3,260-285,独栋,3,400-450,融科伍仟岛,库存信息,融创已收购融科，该项目预计,总存量约为,23,万,平米,主要以别墅产品存量为主，产品形式双拼、联排,目前一号岛主要推售小双拼产品，二号岛主要推售联排产品，预计此两个岛,2017,年售罄,2017,年年底推售,3,、,4,号岛，目前仍没有,规划,5,号岛已经退地给政府,业态,数量（栋）,总套数,已售套数,未售套数,去化率,取证可售存量（）,未取证存量（）,总存量,别墅,179,1074,1009,65,94%,14365,220000,234365,合计,179,1074,1009,65,94%,14365,220000,234365,项目最新动态,1,号岛,2,号岛,3,号岛,4,号岛,5,号岛,已经退给政府,在售,未售,重点项目案例,融科伍仟岛,重点项目案例,融科伍仟岛,融科伍杄岛,2016,年,10,月成交均价,16397,元,/,，相比,2015,年,10,月,8974,元,/,均价，上涨,82%,2016,年,9,月成交面积达到峰值为,18260,，成交金额,27137,万元，成交均价,14861,元,/,重点项目案例,融科伍仟岛,重点项目案例,融科伍仟岛,主力产品概况,:,融科伍杄岛,F-B1,户型,119,西南方向院落围绕，项目一层车库前期不作宣传，改建为卫生间，作为赠送，二层全阳主卧开,5.1m,，阁楼提供搭建建议,5.1,米开间，,10,米进深,重点项目案例,融科伍仟岛,主力产品概况,:,融科伍杄岛,G-Z1a,户型,133,南向院落，,6.3m,开间；一项目一层车库前期不作宣传，改建为卧室套间，作为赠送；一层北向卧室与二层全阳主卧设计为套间，凸显品质，阁楼提供搭建建议,6.3,米开间，,9.6,米进深,赠送 约20,1F,2F,3F,赠送阁楼 约30-35,阁楼,联排,3,室,2,厅,3,卫,1,厨,【,附加值,】,挑空,20,阁楼30-35,重点项目案例,融科伍仟岛,项目,富力新城,位置,静海团泊湖东区仁爱西道与泽水北路交口,占地面积,约,200,万平方米,建筑面积,约,268,万平方米,容积率,1.1-1.5,绿化率,45%,交房状态,别墅毛坯，一期高层精装,周边配套,奥特莱斯商业广场、仁爱学院、医科大学、光合谷生态园、松江高尔夫球会、马术中心,重点项目案例,富力新城,富力新城基本信息,富力新城产品基本信息,产品,层高,户型（）,2016,年全年均价,物业费,一期高层,21-24,层,88-138,7318,2.5,别墅,1-2,类叠拼：,90-100,叠拼：,144,联排：,168-186,双拼：,250,11809,3.82,富力新城,库存信息,预计项目住宅部分，总,存量约为,230,万,平米,主要以别墅及高层、小高层产品存量为主,目前项目取证在售为,C1,地块高层及,C2,地块别墅产品，后期继续开发为,H,系列地块，仍以别墅及高层,、洋房产品为主,整体,项目存量较大，预计,开发周期,7-10,年，,为区域内最大体量项目,业态,数量（栋）,总套数,已售套数,未售套数,去化率,取证可售存量（）,未取证存量（）,总存量,别墅,165,990,649,341,66%,61380,1100000,1161380,高层,4,336,331,5,99%,475,850000,850475,洋房,300000,300000,合计,169,1326,980,346,74%,61855,2250000,2311855,项目最新动态,富力新城,H,地块,富力新城,J,地块,富力新城,C1,地块,富力新城,C2,地块,在售,未售,重点项目案例,富力新城,重点项目案例,富力新城,富力新城,2016,年,10,月成交均价,7656,元,/,，,10,月成交以高层成交为主，因此均价相比之前下滑,成交均价波动较大,2016,年,8,月成交面积达到峰值为,20842,，成交金额,21056,万元，成交均价,10102,元,/,2016,年,8,月受当前市场以及案场激励政策影响，成交量大幅上升,重点项目案例,富力新城,重点项目案例,富力新城,富力新城在售二期联排端户，开间,6.6,米，赠送地下室及阁楼空间,重点项目案例,富力新城,富力新城在售二期联排中户，开间,6,米，赠送地下室及阁楼空间,联排 A户型 4室4厅2卫 165,【附加值】销售面积为1F及2F部分，其余面积均为赠送 挑空25-30,，半地下室100,，3F及3F以上阁楼80,赠送 约,100,赠送 约,80,赠送 约,15,赠送,约,10,地下一层,一层,二层,三层（阁楼）,重点项目案例,富力新城,重点项目案例,富力新城,项目,泊湖林奇郡,位置,仁爱大道与中央大道西北侧,占地面积,约,35,万平方米,建筑面积,约,49,万平方米,容积率,1.4,绿化率,40%,交房状态,毛坯,周边配套,奥特莱斯商业广场、仁爱学院、医科大学、光合谷生态园、松江高尔夫球会、马术中心,重点项目案例,泊湖林奇郡,泊湖林奇郡基本信息,泊湖林奇郡产品基本信息,产品,层数,户型（）,物业费,高层,未开工，户型未定,3.80,元,/,平米*月,联排,3,185,、,196,、,251,双拼,3,219,、,251,重点项目案例,泊湖林奇郡,重点项目案例,泊湖林奇郡,联排 4室2厅3卫 188,【附加值】露台8-10,一层,二层,三层,露台赠送,8-10,重点项目案例,泊湖林奇郡,联排 4室2厅3卫 188,【附加值】露台,4,露台赠送,4,项目,湖语公园,位置,天津大学仁爱学院东侧,占地面积,约,37,万平方米,建筑面积,约,40.8,万平方米,容积率,1.08,绿化率,45%,交房状态,毛坯,周边配套,奥特莱斯商业广场、仁爱学院、医科大学、光合谷生态园、松江高尔夫球会、马术中心,重点项目案例,湖语公园（光耀城）,湖语公园基本信息,湖语公园产品基本信息,产品,层数,户型（）,物业费,叠拼,1,跃,2,、,3,跃,4,134-148,3.80,元,/,平米*月,联排,3,138-178,重点项目案例,湖语公园（光耀城）,重点项目案例,湖语公园,露台,15-20,赠送,15,挑空赠送 30-40,地下赠送 70-80,首层（地下）,一层,二层,三层,联排4室2厅3卫1厨 167,【附加值】挑空45-55,露台15-20,重点项目案例,湖语公园,项目,天房光合谷泊雅苑,位置,光合谷西侧,占地面积,约,5.8,万平方米,建筑面积,约,8.8,万平方米,容积率,1.52,绿化率,40%,交房状态,毛坯,周边配套,光合谷、仁爱学院、松江高尔夫球会、马术中心,重点项目案例,天房光合谷泊雅苑,泊雅苑基本信息,湖语公园产品基本信息,产品,层数,户型（）,物业费,小高,11,89-97,、,119,、,123-130,、,144-150,3.88,元,/,平米*月（万科）,洋房,5-7,别墅,-1+3,198,、,250,重点项目案例,天房光合谷泊雅苑,该项目,2016,年,12,月,4,日首开,5,栋楼、,166,套房源当日全部售罄，,12,月,5,日加推,3,栋楼（加推,2,天成交,16,套）。,开盘价格
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