世联出品-酒店式公寓营销策略报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,名都汇酒店式公寓营销策略报告,苏宁名都汇项目组,2011,年,2,月,谨呈：苏宁环球,基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下，,建议加快推货节奏，迅速出货：,整盘推售方案,1,：,2,月,3,月,7,月,5,月,15,日公寓开盘,推售节奏,营销节点,1#,、,4#,楼开盘强销,4,月,5,月,6,月,8,月,9,月,5,月,28,日首批商铺开盘,6,月,12,日第二批商铺,6,月,26,日第三批商铺,3,月,12,日首批住宅开盘,推广配合,公寓蓄水,公寓开盘强销,商铺蓄水,商铺开盘强销,首批住宅开盘后，线上释放：开盘热销及加推信息,公寓线上推广,线下住宅产品信息,商铺线上、线下推广,10,月,住宅,商铺,公寓,考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化，,建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：,整盘推售节奏建议：,2,月,3,月,7,月,5,月,15,日公寓开盘,推售节奏,营销节点,1#,、,4#,楼开盘强销,4,月,5,月,6,月,8,月,9,月,7,月,30,日商铺开盘,4,月,9,日第二批住宅开盘,3,月,12,日首批住宅开盘,推广配合,住宅加推蓄水,公寓蓄水,公寓开盘强销,第二批住宅开盘,商铺蓄水,商铺开盘强销,首批住宅开盘后，线上释放：开盘热销及加推信息,公寓线上推广,线下住宅产品信息,商铺线上、线下推广,10,月,住宅,商铺,公寓,本报告要解决的核心问题,:,项目小户型公寓的市场机会及客户定位,项目小户型公寓的核心价值及整体策略,结合项目整盘的推售节奏，考虑小户型公寓的入市时机及销售节奏,如何实现小户型公寓的快速销售,北地块作为整体的商业综合体的招商与销售建议,报告思路,目标指引策略,市场及竞品分析,客户分析,营销策略总纲,策略分解及执行,公寓的核心策略,策略分解及执行,项目本体分析,核心策略,市场篇,：锁定竞争,目标指引策略,竞争市场分析,客户定位,营销策略总纲,策略分解及执行,本体分析,大家有疑问的，可以询问和交流,可以互相讨论下，但要小声点,2011,年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联关于市场规律的研究预测，,11,年下半年货币政策会出现适度宽松，住宅市场将有所回暖；,2011,年上半年相比于住宅市场的不稳定性，商业市场将较为稳定,宏观市场,2,月新房成交比,1,月缩水超,7,成。春节,+,限购令是销量走低两大主因。春节假期过后，逐渐步入常态，攀升百套之上。,2,月,19,日南京限购令细则出台前夕，河西名盘抢跑，出现认购冲高迹象。但限购令出台后，南京新房认购立即被打入低谷，难得突破百套。限购作用立竿见影，销量萎缩已是不争事实。,相比南京住宅市场，公寓市场成交稳定，并未缩水，较低的总价和不受“限购令”约束的优势使得公寓产品成为新政下一个新的机会点。,数据来源：世联数据平台,南京细则,南京细则,酒店式公寓以,40,年产权居多，这类产品大多出现在成熟商圈或规划的新商圈中；项目往往有平层和挑高两种产品线；此类产品以高层点式楼为主，得房率集中在,75%,左右，居住舒适度较低,市场,扫描,目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑高、,35-50,的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求。,公寓市场,住宅产权酒店式公寓,主打居住功能，面积集中在,40-70,平米之间，主力客户为投资客,位于城市核心地段，以绝版地段及核心商圈的升值空间吸引了全市的高端投资客户,位于非城市核心地段的一般具备轨道交通利好和成熟生活配套，功能设计偏自住,商业产权酒店式公寓,主打办公市场或租赁市场，利用挑高创造产品价值,商业产权的公寓一般定位为以宜商宜住，尤其是办公为主的酒店式公寓，面积区间控制在,30-45,平米之间。,商业产权的酒店式公寓多位于商务办公氛围较好地段，以办公投资客户为主，同时以较低的价位（片区中高端住宅价格的,2/3,）赢得长线投资客,区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有,2-3,个,soho,类公寓项目入市，且位于鼓楼核心商圈，,2011,年上半年确定入市的只有五塘商圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年是公寓较好的入市时机,项目,待售,在售,2011,年,晓庄国际,1,月,3,月,5,月,7,月,9,月,11,月,中央尚上城,中央金地,金域中央,左右阳光,约,6,万平米,5.2,米,soho,约,570,套平层酒店式公寓,约,100,套,soho,办公,鼓北财智广场,（规划未定）少量酒店式公寓,在售项目：可售项目仅有晓庄国际广场有较多货量；,2011,年新盘：目前确定上半年开盘的仅有金域中央，位于无塘商圈，对项目影响相对较小；,项目所处的迈皋桥片区仅有左右阳光有公寓待推，上市时间还未确定,区域市场,中央上尚城：依托地铁,3,号线，以,4.8,挑高的精装户型为主要卖点，挑高产品价格,1.4-1.5,万,/,平米，平层产品为,8500-9000,元,/,平米，以低总价，总价,24,万起，,40,万买两房吸引投资客户的认可,项目概况：,总占地,17295 M2，总建面,33364.6,平方米，底层商业，,2-6,层为办公性质公寓,产品描述：,50,年产权，商用水电，不通天然气；主力户型为,32-45,，毛坯销售；部分挑高产品层高,4.8,米（交付时全隔，上层,2.3,米，下层,2.2,米），平层产品层高,2.9,、,3.05,米,推售情况：分,2,次集中推盘，,10,月,4,日推出,11,栋共计,136,套，全挑高产品，均价,1.4,万元,/,，开盘,3,天基本售罄；,12,月,22,日推出剩余的,13,、,17,栋共计,276,套，其中平层,105,套；,挑高产品价格,1.4-1.55,万元,/,，,平层产品价格为,8500-9000,元,/,，平层去化较慢。,客户情况：,区域性较强，以项目周边小区居民为主,，少量迈皋桥、中央门商圈经营户、下关热河路附近客户；其中投资类客户占到,50%,，自住约,20%,，办公约,30%,。,在售房源：,中央,上尚,城仅剩,5,套挑高房源，其中,3,套,50,平方米朝南，,1,套,80,平方米朝东，,1,套,60,平方米朝北，均价,16000,元,/,平方米。,产品核心值点,区域,市场,低总价：,户型小，总价低，总价,24,万起，,40,万买两房,4.8,米挑高产品：,注重性价比，买一层用两层，产品年轻化,地铁规划：,紧邻地铁,3,号线五塘村站,推广主题：,主城区 地铁旁,4.8,米挑高,40,万买两房,推广调性：,清新、年轻化，重软性文字,推广渠道：,户外、报广、网络、围挡，区域内全面覆盖,推广侧重点：,挑高产品，性价比，地铁价值,推广覆盖区域：,户外重点覆盖项目周边、中央门、鼓楼；短信为全区域覆盖,推广诉求：地铁旁，,4.8,米挑高，低首付（突出轨道交通和明星产品的稀缺性，调性强调其居住功能）,区域,市场,晓庄国际广场：依托地铁口，占位晓庄新商圈，以,5,米挑高的高性价比办公户型赢得办公,+,投资客户的一致认可，均价,15000/,平米左右，客户以周边工厂企业主、个体企业办公客户为主；平层户型以民用水电和,65,年产权为卖点，均价约为,13900,元,/,平米，吸引周边长线投资客及过渡自住客户,项目概况：,栖为城北商业中心；共有,3,栋楼，其中,1#,为办公，霞区和燕路与栖霞大道交叉口，总占地,35391,，总建面,147272,；,1-4,层为商业，统一招商，定位,2,、,3#,楼为酒店式公寓,产品描述：,1#5,层为,3m,高办公，,6-20,层为,5,米挑高办公，主力户型为,40-66,；民用水电，未来可通天然气；毛坯交付,推售情况：,10,月,30,日一次性推出所有货量，,LOFT,产品南向均价为,15500,元,/,，北向均价为,13900,元,/,；酒店式公寓,02,栋均价为,13900,元,/,，,03,栋均价为,14100,元,/,；开盘当天,LOFT,产品去化约,60%,，酒店式公寓去化约,15%,。,客户情况：,栖霞区迈皋桥及周边的本地客户占,70%,，玄武、下关等地的客户占到,30%,；办公与投资客户各占,50%,，办公客户看重挑高产品和便利的交通条件，投资客户看好未来城北商业中心的升值潜力,在售房源：,在售挑高办公,LOFT,面积,46,、,57,平方米，目前还有,10,套左右,40,年产权，均价,16500,元,/,平方米，总价,75,万元起；另在售酒店式公寓，面积,41,、,78,、,85,、,113,平方米，其中,41,平方米的还剩,4,、,5,套，均价,13500,元,/,平方米，总体价格约,100,万起，一次性付款,99,折，按揭无优惠。,1,2,3,区域,市场,产品核心值点,低总价：,户型小，总价低，,48,万起置业主城,5,米挑高产品：,市场热销挑高产品，符合办公自住需求,地铁规划：,紧邻地铁,1,号线北沿线和,7,号线晓庄站,未来城北商业中心：,地标性建筑，核心商业,推广诉求：城北中心地标，地铁交汇空间（强调项目作为晓庄新商圈的地段价值，调性偏商业化）,推广主题：,城北中心地标 地铁交汇空间,推广调性：,偏商务化，大红底色，白色字体，醒目，品质感一般,推广渠道：,户外、报广、网络、围挡，区域内全面覆盖,推广侧重点：,综合体价值，地铁价值,覆盖区域：,网络投放针对全城投资客户，大牌重点集中在鼓楼北部、下关、迈皋桥区域内。,区域,市场,金域中央：依托地铁,3,号线、占位中央门北五塘商圈新中心，以项目整体的商业定位价值和精装品质作为公寓的核心卖点,项目概况：,项目位于下关区五塘村幕府西路城北新兴住宅区核心区域,五塘商业中心；三期 有,1,栋楼，,1-3,层为商业，,4-15,层 为酒店式公寓，,40,年产权,产品描述：,总占地,89510.30,，总建面,:220000,；,1-3,层为商业，,4-15,层 为酒店式公寓，共,684,套，主力户型为,35-41,；商用水电，精装交付,项目 近况：,3,月,5,日公开售楼处，预计五月底开盘,区域,市场,产品核心值点,未来五塘商业中心：,三种业态，地标性建筑,精装产品交付：,区域内首家精装成品公寓,地铁规划：,紧邻地铁,3,号线五塘村站,低总价：,户型小总价低,推广主题：,中央门北地标新中心，地铁畔精装,SOHO,推广调性：,年轻，醒目，品质感一般,推广渠道：,户外、网络、围挡、南京楼市杂志，短信，区域内全面覆盖；,覆盖区域：,大牌覆盖区域，盐仓桥，热河路，迈皋桥均有覆盖。,市场分析小结：,住宅市场受调控政策和紧缩货币政策影响上半年将持续低迷，下半年货币政策将适度宽松，同时根据以往的市场规律，调控政策出台,2,季度后市场会回暖；,商业性质的小户型公寓由于不受调控政策影响，整体市场较为稳定，量价保持稳定的发展趋势；,从区域竞争分析来看，,2011,年上半年区域内老盘接近清盘，新盘上市较少，竞争趋缓，项目入市时机佳；,挑高户型比平层户型更受市场欢迎，且单价平均比平层高出,30%-50%,，同时拥有平层和挑高两类产品的项目，往往挑高产品去化速度明显高于平层；,项目与周边同类竞争产品相比，挑高产品及带露台的产品具有明显的竞争优势，中间楼层的平层户型无明显竞争优势，市场去化速度较慢,项目篇,：本体解读,目标指引策略,竞争市场分析,客户定位,营销策略总纲,策略分解及执行,本体分析,本体分析,项目,40,年产权小户型公寓共有,213,套，其中,4.8,挑高户型有,92,套，带露台（面积约,15-20,平米）的平层小户型（,2.9,米层高）有,61,套，不带露台的普通平层（,2.9,米层高）有,60,套,06,栋,07,栋,08,栋,标准层平面户型图,本体分析,项目小户型公寓为,40,年产权，南北通透，纯板式，低密度，同时部分产品具备赠送,15-20,平米大露台以及,4.8,米挑高超高附加值的市场稀缺产品,户型亮点突出：,纯板式；,全南向；,小面积；,南北通透；,赠送,20,平大露台；,4.8,挑高,低密度,宜商宜住,公寓核心竞争力小结,在区位价值不足的情况下，,强调公寓的明星户型的稀缺性，成为项目吸引客户、突围竞争的重要营销方向！,公寓现状剖析,（,1,）实用率。竞品项目户型得房率集中在,75%-76%,（,2,）梯户比较低。,（,3,）低楼层。,（,4,）区域价值相比较低。晓庄国际广场、金域中央商业全部招商持有，交通通达性和商业价值均优于项目。,上述市场表明：,未来区域内,40,年产权公寓市场供应相对有限，其中挑高及带露台的户型属于市场稀缺产品，平层户型竞争较为激烈。,客户篇,：区域突围,目标指引策略,竞争市场分析,客户定位,营销策略总纲,策略分解及执行,本体分析,典型竞争项目客户构成,项目公寓上门客户构成,项目公寓客户定位,典型项目客户分布特征？,现有积累客户的构成？,客户描摹,客户定位思路,启示,1,：区域内,40,年产权公寓办公型客户占比,40%-60%,不等，长线投资客,30%-40%,，过渡性自住客户,10%-20%,；,挑高型产品办公需求高，平层以长线投资客户为主，但受新政的挤压，过渡性自住客户比例呈上升趋势,/,选取原则：近期开盘项目，竞争项目，产品具有可比性。,典型竞争项目客户构成,晓庄酒店公寓客户特点：,政府出台规定，住宅物业不能用作办公注册地点,迈皋桥现有写字楼较少，晓庄的地铁办公物业比较稀缺,以周边化工厂、企业单位为主力购买群体，办公投资需求旺盛，通常购买多套,客户对产品的地段升值潜力以及挑高的稀缺性较为敏感，同时晓庄大型商业配套也是投资客户重要的关注点,项目目前上门客户办公需求占一半以上，尤其是个体经营户的办公需求可以进一步挖掘，过渡性自住需求在目前市场形势下增加，但价格敏感度最高，纯投资需求基本是以周边的居民为主，最为稳定,典型客户,1,：,女，,30,多岁，居住在城市绿洲,办公需求，打算开旅行社，喜欢挑高户型,开车上门，性格强势,公寓上门客户分析,典型客户,2,：,男，,20,多岁，在附近办公,办公需求，从事电子商务，打算买一间，自己单干，最好是挑高户型,典型客户,3,：,男，,40,多岁，居住在林景雅苑,纯投资，与另一个合伙人一起投资，打算购买一栋商业体，购买力强，投资经验丰富，对区域价值认同度高,典型客户,4,：,女，,20,多岁，非南京本地人，单身，在附近苏宁电器上班,自己手上有,20,多万存款，想买一套小户型自住，住宅价格过高，商业性质的价格较便宜,启示,2,：推广需继续侧重区域内渠道，客户关注地段和产品性价比，推广主题建议直接聚焦项目区位和产品差异化卖点，项目的区位规划前景要通过说辞强化,办公客户和纯投资客户对价格的敏感度相比自住客户较低，,因此考虑到挑高和露台产品的溢价，建议适当拉大平层户型与明星户型的价差，,重点将自住客户引导至平层户型,客户定位,公寓平层户型,带露台的平层,区域内工作缘客户过渡性自住,以年轻的新南京人为主,个体经营办公客户,小个体户、物流、贸易业等,周边拆迁工厂员工办公,大企业办公客户,挑高户型,核心客群,辅助客群,游离客群,公寓平层户型,区域内居住缘投资客户,私营业主、企业管理层,策略篇,：核心策略,目标指引策略,竞争市场分析,客户定位,营销策略总纲,策略分解及执行,本体分析,领导者,垄断价格,产品有不可重复性,过河拆桥,追随者,搭便车，借势,以小博大，杀伤战术,价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户,瞄准市场缝隙,创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则,强调新的评估标准,强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,次,/,非主流市场,敏锐的机会主义者,挑战者,+,补缺者,通过创新产品担当城北市场的挑战者与整体市场的补缺者,市场占位,核心价值梳理,F,项目的特性,/,属性,主城区内，距离市中心的距离较近,地铁一号线，及北沿线，属于双地铁楼盘,道路改造，项目十字路口，重大交通利好,晓庄国际广场，本项目商业联合建设有利于形成新的商圈，增强商业配套，形成商业氛围，提高小户型的租金回报率,产品有创新，纯板式，南北通透,送露台，挑高,4.8,米，同类产品竞争中附加值高,A-,对竞争对手的优势,B-,给用户的利益,/,价值,轨道交通利好，,双地铁,崛起的商圈，正在改造的道路交通“十字路口”，,可预见的升值空间,产品附加值高，赠送露台，,4.8,米挑高，面积小，总价低，,史上性价比最高的小户型产品,道路改造，项目十字路口，重大交通利好,晓庄国际广场，本项目商业联合建设有利于形成新的商圈，增强商业配套，形成商业氛围，提高小户型的投资回报率,产品有创新，纯板式，南北通透，楼层低,送露台，挑高,4.8,米，同类产品竞争中附加值高,迈皋桥,双地铁,高附加值,低总价,核心价值梳理,新兴商圈，送露台,+,挑高，稀缺小户型,!,主推子案名：,寓立方,本案名追溯项目产品本身，以“寓”着眼，“立方”修饰，给人一种空间上的立体感与叠加感，新颖别致，朗朗上口，极具想象。,“寓立方”契合酒店式公寓的产品特征和居住情境，挑高,loft,，露台公馆，双重空间，立体场景，演绎出乐居时代的空间秩序。,项目形象定位及定位语,备选案名：,领 寓,本案名谐音“领域”，彰显出一种私享空间的专属感与矜贵感。,“领”，引领、领袖之意，是对项目气质的提炼，也是客群特质的概括：本案作为片区内稀缺的酒店式公寓产品，坐拥双地铁极速圈，引领财富发展的导向；同时，面向掌控城市话语权的都市新贵，指引着城市的未来。,“寓”，通“域”，住所，府第之意，点出项目小户型的产品特质。,钻寓,立方庭,备选：,定位语及主推广语建议：,4.8,米,LOFT,超大露台 双倍得房,双地铁 迈皋桥,4.8,米,LOFT,形象定位,展示攻略：,重点展示项目明星户型的附加值，挑高及露台产品的亮点,推广攻略：,线上聚焦大城北最有效的渠道，建立市场的广泛关注；线下重点锁定项目周边，重点放在“走出去”和定向客户拓展,客户攻略：,渠道价值最大化，圈层价值最大化；,推售攻略：,抢占先机，一次性推出，采取先挑高，后平层，两步走的策略，平层的集中去化需要有针对性的客户策略和推广策略相结合,价格策略：,优先保量定价，精准摸排客户，明星户型适当溢价，普通产品贴近客户敏感点,公寓营销策略总纲,目标指引策略,竞争市场分析,客户定位,营销策略总纲,策略分解及执行,本体分析,布局篇,：策略演绎,本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：,PART1.,展示攻略,PART2.,推广攻略,PART3.,渠道攻略,PART4.,推售攻略,PART5.,价格攻略,售楼处：公寓产品信息及区位价值的展示,售楼处一楼：,沙盘部分的商业部分调整；,售楼处：公寓产品信息及区位价值的展示,售楼处二楼：,增加公寓,3,种户型的户型单体，带露台的一种，挑高的一种，无露台的一种；,建议挑高户型设置成办公功能，平层户型设置成居家功能，重点打造露台空间,本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：,PART1.,展示攻略,PART2.,推广攻略,PART3.,渠道攻略,PART4.,推售攻略,PART5.,价格攻略,项目营销推广分阶段诉求,：,（每个阶段推广主题不同，但产品定位语均以副表的形式出现）,阶段一（,4,月初）,阶段三（,5,月底）,阶段重点：开盘热销信息 直白销售信息,首付,18,万起 开启财富钥匙,（开盘期）,（强销期）,阶段重点：聚焦产品本身价值，投资自住两相宜,双地铁 迈皋桥,4.8,米,LOFT,阶段二（,5,月）,阶段重点：通货膨胀背景下，最佳投资产品,4.8,米,LOFT,超大露台 双倍得房,（蓄客期）,本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：,PART1.,展示攻略,PART2.,推广攻略,PART3.,渠道攻略,PART4.,推售攻略,PART5.,价格攻略,线上渠道,扩展受众覆盖,线下渠道,点杀目标客群,网络硬广（配合节点投放）,报纸硬广（配合节点投放）,短信（持续投放）,分展场（定向区域，蓄客期持续进行）,网络软文（持续投放）,定向拓展（重点小区、企事业单位访谈）,重点渠道选用,区域内道旗（持续投放）,建议户外大牌位置,户外投放方案（,4-5,月中）,可选择投放的区域内道旗,户外广告覆盖迈皋桥及城北周边区域，包括和燕路沿线、晓庄、中央门等片区,可选分展点,新街口地铁口,中央门易初莲花超市,分展场（,4,月）,媒体排期计划,本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：,PART1.,展示攻略,PART2.,推广攻略,PART3.,渠道攻略,PART4.,推售攻略,PART5.,价格攻略,11,年,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,12,月,时间,鼓北财智广场,附图：竞争项目示意图,说明：统计时间截止至,11,年,3,月,公寓入市时机,区域竞争,2011,年下半年公寓供应量激增，同质产品竞争持续，在,5-6,月期间，整个市场处于相对断档期，建议项目抢占先机,金域中央,晓庄国际广场,竞争分析,城北片区,40,年产权的小户型公寓,5,月份会达到供应高峰；,其中挑高型小户型成为市场明星户型，市场关注度高,左右阳光,中央上尚城,入市时间建议：,2011,年,5,月,（开盘时间建议：,5,月,15,日）,中央金地,本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：,PART1.,展示攻略,PART2.,推广攻略,PART3.,渠道攻略,PART4.,推售攻略,PART5.,价格攻略,典型竞品比较法,价格预判,比准原则及对象,因素分析,打分及权重,价格预期实现,所在区域类似,产品类型相同,目标客户接近,1,、比准原则,2,、比准对象,各盘权重：,晓庄国际广场,中央上尚城,德盈国际广场,玉桥国际公寓,中央上尚城,晓庄国际广场,德盈国际广场,基准价格：,15000,15000,17000,19000,8700,13000,（,65,年，民用水电）,14000,敏感指标：,外因：,区位前景,20%,、位置交通,20%,、商服配套,10%,、周边环境,5%,内因：,硬件产品,10%,、项目规模,5%,、小区环境,5%,、物业管理,5%,、户型结构,10%,、发展商品牌,5%,、宣传包装,5%,比准原则及对象,因素分析,打分及权重,价格预期,挑高,平层,价格预判,备注：所有项目的价格均转换成毛坯价,&,价格为,2010,年,11,月份价格,同一个项目中，相同产权的户型，挑高比平层贵,30%-50%,项目挑高户型共,92,套，参考市场同类型的挑高户型，建议价格区间,15000-16000,元,/,平米,价格预判,项目挑高户型结合,5,月入市的时间以及市场半年的自然增长率，,建议取,5%,增长率，项目挑高公寓入市均价约,15520,元,/,平米,价格预判,平层户型共,121,套，其中,60,套平层户型不带露台，产品无附加值，建议价格区间,11500-12000,元,/,平米,项目挑高户型结合,5,月入市的时间以及市场半年的自然增长率，,建议取,5%,增长率，项目平层公寓入市均价约,11618,元,/,平米,价格预判,平层户型中,61,套带露台的户型，露台面积,15-20,平米不等，相比平层有一定附加值，单价溢价约,20%,，建议价格区间,13000-14000,元,/,平米,露台按照,3000,元,/,平米的价格估算，露台总价约,45000-60000,；,折算到单价，项目露台公寓入市均价约,13500,元,/,平米,项目挑高户型结合,5,月入市的时间以及市场半年的自然增长率，,建议取,5%,增长率，项目平层公寓入市均价约,11618,元,/,平米,户型单页、户型单体、沙盘、灯箱、售楼处门头、和燕路道旗、导示牌,比邻地铁中心，成就增值先锋,线上：报纸、网络、户外,线下：分展点、短信,4,月,5,月,4,月,1,日公寓蓄客启动,5,月,15,日开盘,推广策略,推广渠道,推广主题,现场配合,营销节点,策略：重点释放项目产品的投资、居住价值,线上：户外、报纸、网络、软文,线下：分展点、大客户走访、短信、联动、,call,客,晓庄新商圈，投资新蓝筹,北地块围挡包装,营销总控图,策略：强调项目商业综合体的价值，及区域价值,公寓销售筹备期工作计划表,商铺的定位及推售,北地块商业面积约,13492.11,平米，共约,69,间商铺，住宅底商,3058.39,平米，约,50,间，总面积约,16550.5,平米,06,栋：,1-2,层为商铺，共,50,间商铺，其中,41,间,94-180,平米，,9,间,160-300,平米；,07,栋：,18,间商铺，面积,30-190,平米；,08,栋：地下一层,1300,平米，地上,2,层,1000,平米，共,2300,平米，整体设计成三层整体打包做超市的格局；,住宅底商：共,3058,平米，约,30,间,商业定位：,迈皋桥餐饮休闲主题特色街区,主要功能：餐饮、娱乐、休闲为主，少量精品百货,引入中高档餐饮主力店，保证档次；,引入,1-2,家休闲主力店，与高档餐饮主力店形成氛围，拉动小铺销售,所有商业均加排烟、排污设备，保证商业经营形象,商业业态定位,业态分布,特色餐饮区,休闲娱乐区,食品零售,精品小百货,以餐饮、休闲娱乐为主，精品小百货以及品牌食品零售为辅的业态组合，实现项目特色商业广场的定位,居住配套型商业,根据业态定位，本项目主力店至少应导入,1,家大型高档餐饮主力店、,1-2,家次主力餐饮店、,1-2,家配套娱乐休闲次主力店,1,3,4,2,一层,1,3,4,2,二层,备注：以开发商最终确定的商铺尺寸为准！,大型主力店分布,根据此业态排布方案，建议大型主力店及次主力店招商先行，实行带租约销售，以保证业态的可控性和整体商业的经营；散铺采取直接销售的方式；,销售方式建议,1,3,4,2,大中型餐饮区约,2200,其中一层的单层小铺为餐饮配套、快餐小铺,中小型特色风味美食街区 约,2000,精品小百货区 约,2400,休闲娱乐区,约,1000,备注：,四个大主力店由于面积较大，租金较低，早期销售价值实现不高；可以考虑先期招商持有,2-3,年，等商业整体经营成熟，价值实现更高的时候销售；,B,栋,14,间面积在,100,平米以下的小型餐饮店可以考虑直接销售,商铺价格建议,在买卖市场缺少足够参考案例的情况下，结合租赁市场，采用标准铺比较法推导项目销售商铺价格。,租赁市场：林景瑞园一楼临街租金水平在,80-100,元,/,平米,.,月,参照南京次商圈租售比例,1,：,280,，推测林景瑞园首层商铺价格在,28000,元,/,平米,一手市场：大地亚特湾首层临街铺面挂牌价约,38000,元,/,平米,客户意向度一般，预计实际成交价格在,30000-33000,元,/,平米之间,综合对比本项目商铺价值点及限制条件，建议,号位置临规划路商铺首层均价为,28000-33000,元,/,平米,商铺价格建议,在买卖市场缺少足够参考案例的情况下，结合租赁市场，采用标准铺比较法推导项目销售商铺价格。,备注：,价格测算属于均价测算，尚未考虑到面积调差,前期,2011.4-6,2011.5,2011.6-7,互动运营流线图,集中商,业招商,公寓,销售,街铺,销售,后期,住宅价值支持,招商价值实现,公寓价值实现,商铺价值实现,首先启动公寓销售，同时进行主力店招商，等公寓销售完毕，几家大型主力店招商完成后，进行散铺的销售，最后实现散铺销售的价值最大化,11,年,5,月初推出公寓，,11,年,5,月底推出商铺，,11,年,5,月底完成商业招商,整体推售节奏,