成本法的基本计算公式.doc

一. 成本法得基本计算公式:
被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值
—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值+重置成本x成新率
二、重置成本得估算:
1重置核算法:
(1)按人工成本比例法计算:
间接成本=人工成本总额x成本分配率
成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
(2)单位价格法:
间接成本=工作量(按工日或工时)x
单位价格/按工日或工时
(3)直接成本百分率法:
间接成本=直接成本
x间接成本占直接成本百分率
2、 物价指数法:
资产重置成本=资产历史成本x资产评估
时物价指数/资产购建时物价指数
或:资产重置成本=资产历史成本
x(1+物价变动指数)

X表示就是一个经验数据,称为规模经济效益指数
统计分析法:K=R’/R
K---资产重置成本与历史
成本得调整系数
R’-----某类抽样资产得重置成本
R----某类抽样资产得历史成本
三、实体性贬值及其估算:
1、观察法(成新率法):
资产得实体性贬值=重置成本x(1－实体性成新率)
2、公式计算法:

总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

三、功能性贬值及其估算
资产得功能性贬值测算方法:
(超额投资成本可视为功能性贬值|) 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
四、经济性贬值及其估算:

:
五、成新率及其估算
1、 使用年限法:成新率=(预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限)×100%
2、 修复费用法:成新率=1—修复费用/重置成本×100%
六、收益法: 1、资产未来收益期有限情况: 评估值=
Ri---未来第i个收益期得预期收益额,收益期有限时, Ri-中还包括期末资产剩余净额。
n----收益年期 r-----折现率
2、资产未来收益无限期情况:
(1)未来收益年金化情况:资产评估值(收益限值)=年收益额/资本化率
年等值收益额:评估值=
2、 未来收益不等额情形: 资产评估值(预期收益现值)=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年得年金化收益/资本化率×前若干年最后一年得折现系数
一、机器设备评估得成本法:机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1、重置核算法:(1)外购单台不需安装得国内设备重置成本
重置成本=全新设备基准日得公开市场交易价格+运杂费
或=全新设备基准日得公开市场交易价格×(1+运杂费率)
(2)、 外购单台需安装得国内设备重置成本:
重置成本=全新设备基准日得公开市场交易价格+运杂费+安装调试费
或=全新设备基准日得公开市场交易价格×(1+运杂费率+安装调试费)
(3)、外购单台不需安装进口设备重置成本: 重置成本=(FOB价格+途中保护费+国外运杂费)×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其她手续费+国内运杂费
或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其她手续费+国内运杂费
其中FOB价格为离岸价,指装运港船上交价格;CIF为到岸价,指离岸价加途中保险费与国外运杂费
(4)、 外购单台需安装进口设备重置成本:
重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其她
(5)、外购成套需安装设备重置成本

重置成本=单台未安装进口设备重置成本总与+单台未安装国产设备重置成本总与+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息
(6)、车辆重置成本
国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其她费用
进口车辆重置成本=车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+证照及其她费用
其中:进口关税=车辆价格(CIF)×进口关税
消费税=【车辆价格(CIF)+进口关税】×消费税率÷(1-消费税率)
进口增值税=【车辆价格(CIF)+进口关税+消费税】×增值税率
2、 进口设备从属费用
1)国外运费可按设备得重量、体积及海运公司得收费标准计算或就是按一定比例计取
海运价=货价×海运费率 费率:远洋一般取5%-8%,近洋一般取3%-4%
2)国外运输保险费得取费基数:货价+海运价
国外运输保险费=(货价+海运价)×保险费率 费率可按保险公司费率确定,一般在4%左右
3)关税得取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率
4)消费税得计税基数:关税完税价+关税
消费税=(关税完税价+关税)×消费税率÷(1-消费税税率)
5)增值税得取费基数:关税完税价+关税+消费税
增值税=(关税完税价+关税+消费税)×增值税率 注:减免关税,同时减免增值税
6)银行财务费得取费基数为货价人民币数
银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰
7)外贸手续费称公司手续费,取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司得进口费率在1%-1、5%
8)海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收,取费基数为到岸价人民币
对于免税设备:海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
对于减税设备:海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率
我国现行免税、保税设备得海关监管手续费费率为3%
9)车辆购置附加费得取费基数为:到岸价人民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税+增值税)×费率
2、非标准设备重置成本:
P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)
P—非标准设备重置成本 Cm1----主材费(不含主
P/A。r,n)为年金现值系数
一.土地使用权
㈠市场法:
待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数
1. 土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式:
K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]
K---年限修正系数;n----比较案例秃顶使用权剩余年限;m---待估土地使用权剩余年限;r---折现率
若容积率修正:容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
2. 基准地价系数修正法:K=(1+r)N-n×[(1+r)n-1]/](1+r)N1]
K---年限修正系数; N---最高出让年限; n—实际出让或转让年限;r—还原利率
㈡、收益法
1、 在收益永续,各因素不变得条件下算式: P=A/r
2、 在收益年期有限,资本化率大于零得条件下算式:
P—土地使用权评估值;A—土地收益;r---还原利率;n----土地收益年限;
当n→∞,P=A/r、即为土地所有权价值
㈢,成本法
评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%
1. 估算土地增值收益:土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率
其中:收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金得40%计算
㈣.假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
专业费=建筑费×i(i为一定得百分率)
利息=(地价+建筑费+专业费)r(r为利息率)
利润=(地价+建筑费+专业费)×P’(P’正常利润率);税费=地价×t (t为税费)
二.建筑物评估方法
1、成本法:建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
2、建筑物重置成本得估算:(1)预决算调整法:地材价差额=定额直接费×地价价格指数
人工费调整数=工日时×价差额/工时; 价差额/工
易实例同等环境成熟程度所需要得年度
四.残余估价法 B=a-Lr1/( r2+d) =a2/( r2+d)
a---建筑物及其基地所产生纯收益;L—土地价格;r1---土地得还原利率;r2---建筑物得还原利率
B---建筑物得收益价格;d—建筑物得折旧率;a2—建筑物得纯收益
、无形资产评估中收益法得应用形式
1） 无形资产评估值 无形资产

要外购件费)
Km---不含主演外购件费得成本主材费率 Cm2----主要外购件费 Kp---成本利润率
Kt---销售税金率 Kd---非标准设备设计费率 n-----非标准设备产量
Cm1=Σ[(某主材净消耗量÷该主材利用率)]×含税市场价格÷(1+增值税率)]
Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷(1+增值税率)]
二、物价指数法
设备重置成本=设备历史成本×
测算进口设备重置成本:
重置成本=账面原值中得到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时得外汇汇率×(1+进口设备生产国同类资产价格变动指数)×(1+现行进口关税税率)×(1+其她水费率)+账面原值中支付人民币部分价格×(1+国内同类资产价格变动指数)
进口设备现值=站面原值(人民币)中支付外汇部分÷设备进口时得外汇汇率×(1+设备生产国从设备出口到评估时点得价格变化率)
三、规模经济效益指数法
x指统计得到得数据,称为规模经济效益指数法
当x=1时,被评估及其设备得价格与生产能力呈线性关系;当x›1时,机器设备得生产能力与价格呈非线性关系;当x‹1时,机器设备得生产能力与价格呈非线性关系
四.机器设备得实体性贬值机器估算:
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×(1-成新率)
1. 使用年新率:成新率=设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×100%
2. 机器设备已使用年限:实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/(加权投资年限+设备尚可使用年限)×100%
其中:加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷Σ(更新成本)
加权更新成本=已使用年限×更新成本
贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×100%
五.机器设备得经济性贬值机器估算
1、因生产能力降低造成得经济性贬值:经济性贬值=[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)X100%
2、由于外界因素造成得收益减少:
时=评估基准日工日单价-预决算工日单价
调整后得机械费=定额直接费×当定规定得取费系数
调整后得机械费=工程决算直接费×评估基准日其她直接费取费标准
工程直接费=调整后得人工费+调整后得材料费+调整后得机械费+调整后得其她直接费
2. 重编预算法: 建筑物重置成本=Σ[(实际工程量×现行单价)×(1+现行费率)+材料差价]+按现行标准计算得各项间接成本
3. 价格指数调整法:待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数
综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100%
综合价格指数=(1+a1)(1+a2)…(1+an)×100%(a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度得各年环比价格指数)
4. 建筑物实体性贬值率及成新率得估算:
1) 使用年限法:
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%
2)打分法:成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
G—结构部分得评分修正系数;S—装修部分得评分修正部分;B—设备部分得评分修正系数
三、建筑物经济性贬值得估算:经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率
或:经济性贬值=
Ri----第i年得建筑物年收益净损失额;r—折现率;n—预计建筑物收益损失持续就是时间,通常已年为单位
㈤市场法:评估值=(交易实例i×交易行为得修正系数×交易日期得修正系数×区域因素得修正系数×个别因素得修正系数)/n
1、交易行为得补正:待估房地产得单位价格=修正系数×交易实力房地产得单位价格
修正系数=1-Σ补正值/交易价值
2.易日期得修正:估价期日价格=调整系数×交易日期价格
调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数
3、区域因素得修正:1)双百分制比较法:待估房地产得单位价格=修正系数×交易实力房地产得单位价格
价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分
2)环境成熟度修正法:房地产价格=调整系数×交易实例价格
调整系数=1/(1+r)n r---折现率; n—达到与交

评估值
Q1—不使用专利权技术产品得销售量;
P—产品得价格;C—产品得单位成本;T---所得税率
费用节约型无形资产,就是指无形资产得应用,使得生产产
品中得成本费用降低,从而形成超额收益。可以用下列公式
计算为
投资者带来得超额收益。
R—超额收益;C2 --使用专利权技术产品得单位成本;
C1---未使用专利权技术产品得单位成本;
Q---产品销售量(此外假定销售量不变);
T—所得税率
K----无形资产分成率;
Ri---分成基数,即销售收入或销售利润;
T—所得税率;i—收益期限;r---折现率

、无形资产收益额=销售收入(利润)×销售收入分成率×(1-所得税率)
因为:收益额=销售收入×销售收入分成率×
(1-分成率)=销售利润×销售利润分成率×(1-所得税率)
因而:销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
1、 边际分析法。利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值
2、投资分成法。

3. 无形资产评估中成本法得应用:无形资产评估值=
无形资产重置成本×成新率
2） 财务核算法:无形资产重置成本=Σ物质资料实际
3） 耗费量×现行价格)+Σ(实耗工时×现行费用标准)
4） 物价指数法:无形资产=无形资产账面成本×评估时物价指
5） 数/购置时物价指数
3)成新率估算:
6）
7） 二、专利权评估方法
1、收益法:第一种原因形成得超额收益可以用下式计算:

R—超额收益;P2—使用专利权技术产品得价格;
P1---不使用专利权技术产品得价格;
Q---产品销售量(此外假定销售量不变);T—所得税率
第二种原因形成得超额收
益可以用下列公式计算:
R—超额收益;Q2---使用专利权技术产品得销售量;
三、商标权评估方法:
P---商标评估值;n---收益年限;r—折现率;Ri---第i年商标产品得超额收益
四、商誉评估
(1)割差法:
(2)超额收益法
1.超额收益本金化价格法:
或:
式中:被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业得单项资产×100%
2.超额收益折现法: 商誉得价值
Si---第i年企业预期超额收益;r---折现率;1/(1+r)i---折现系数
资产收益率=资产收益率/(1-资产负债率)