1、 1 2 目录 前言.3 一、数字技术催生“职住一体”新需求.4 1、数字技术促使远程办公革新工作方式.5 2、新职业的兴起使“职住一体”成为常态.6 3、Z 时代,年轻人追求新的生活方式.7 4、职住分离带来的长时间通勤成为新的挑战.8 5、城市发展趋势:由商住分离到功能集约优化的城市更新.9 二、“职住一体”将改变住房结构.12 1、住房智能化、户型大型化、功能综合化.12 2、商办功能空间共享化、社交化.14 三、“职住一体”将重塑城市圈层.17 1、重构城市圈层.17 2、人流和物流空间网络化.17 3、社区功能多元复合化.18 四、“职住一体”趋势下,房企的新机遇.24 1.房企的多
2、维度探索.24 2.房企新的机会点.25 参考文献.28 3 前言 数字经济促进了新产品、新业态、新商业模式的出现,进而衍生出众多新职业,包括数字游民、直播主播、小微企业及主理人创业者等。加上互联网交互技术的发展,移动办公成为可能。新兴职业不受办公地点限制以及远程办公技术的达成,催生出“职住一体”新需求。此外,随着城市发展空间尺度扩大,职住分离带来的长时间通勤已经成为城市空间治理面临的巨大挑战,加上年轻人“只工作,不上班”以及“吃喝玩乐”聚集在社区内的新的生活理念,“职住一体”作为一种创新的生活和工作模式,逐渐引起了人们的关注。同时,我国城市发展建设进入了存量与增量并存的时代,城市也进入了区域
3、化、数字化、低碳化转型发展时代,打破原有单一功能,高效复合利用空间,从职住分离到功能集约优化的城市更新,是避免城中心空心化,实现城市可持续发展的优质路径。各地也在不断探索构建房地产发展新模式,城中村改造和城市更新成为下一阶段新的增长点,城中村如何改造,在新的技术发展背景下,是否有一些规律性的、重要的发展趋势。在新趋势下做增量,对于处于发展瓶颈期的房企来说是一种新的机遇和挑战。基于上述背景,钛媒体国际智库发布数字经济时代房企新机遇:职住一体新趋势研究报告,报告指出数字经济及互联网交互技术的发展催生了“职住一体”的新需求,进一步分析了“职住一体”对于城市发展及住房结构产生的重要影响,总结了房企已有
4、的探索,并提出了在“职住一体”的趋势下,房企未来可以重点发力四个方向,为房企提供有益的参考。4 一、数字技术催生“职住一体”新需求“钱多事少离家近”是每个打工人的梦想,反映了人们对于舒适、高品质生活的向往。从我国古代采用的“店住合一”模式到计划经济时代的单位大院,都是旨在缩短居住地和工作地之间的距离,使店员或职工能够实现近距离通勤。当前,新职业不断涌现,移动办公成了一种新选择,人们把家与工作的场域合二为一,形成了“职住一体”的生活状态。“职住一体”并不完全等同于在家办公,“职住一体”有一种更为明确和清晰的活动边界,工作与生活既相连又独立。工作时需要高效、专注、认真,而生活时则需要平和、自然与松
5、弛,两种氛围,两个空间,创造力与生活力在“职住一体”中得到最大体现。前店后家的服装设计师 曾是李宁女装设计师的 Xingmou,离职之后,跟 Hom 一起开创了独立服装品牌“撇奶油”Creamer。她表示:“疫情前,我们就已经在家加班了,经过一个适应期,现在的职住一体也变得顺理成章。”家与工作室的边界,几乎都没有被剥离开。当一天开始的时候,Xingmou 会在厨房冲泡第一杯咖啡,两人在餐厅边吃早饭,边讨论一天的工作。随后在置于客厅中间的办公桌上开始了一天元气满满的工作。午餐和晚餐的时间可以根据工作进度任意安排,加班和摸鱼的自由时间也可随意变通。Xingmou 笑着说:“来我家能看到我们最真实的
6、工作状态,因为我们提供定制手工,所以自己打板制作的设备很多,来这儿就像参观了完整车间缩小版,所有的部门都有。”比起在办公室坐班,Xingmou 觉得职住一体节省了通勤时间,而以前碎片化的时间都被规整合一。舒服又流畅的状态,也让两人很自然将工作与家融在了一起。灵感源于居家生活的家居博主 曾是某互联网公司市场负责人的汪莫言,辞职成为一名家居博主后,以高品位审美吸引了不 5 少粉丝。在她发现堆货包货搞的家里乱糟糟时,果断租下如今工作室的楼上一层,把家与仓库融为一体。莫言的上午是属于生活的,工作则从中午开始:“我不会像坐班一样固定在椅子上,大多数时间会用手机工作,灵感一来就跳起来冲到工作台去记录。这种
7、随意的状态,与我而言很舒适。”职住一体对莫言是件很愉快的事,在家生活的每个细节,都能成为工作上的灵感来源。汪莫言认为,生活与工作在一起可以,但占据生活空间太多就不行,一定要找到平衡的点。大城市中,像 Xingmou 和莫言这样的人,越来越多。“职住一体”作为一种创新的生活和工作模式,逐渐引起了人们的关注。1、数字技术促使远程办公革新工作方式 随着互联网技术中远程会议、协同工作软件的成熟,远程办公在技术上已经趋向成熟。移动互联网、5G 网络和智能手机的普及,让每个人都具备了随时随地工作的能力。在线打卡、在线办公、共享文档、在线会议、在线招聘、视频面试和直播软件等的广泛应用,更是增强了个人参与跨地
8、域、跨时区团队在线协同合作的能力。2020 年新冠疫情的爆发客观上推动了远程居家办公的转型,全球掀起了一股远程办公的潮流。在疫情冲击之下,远程居家办公是经济体稳增长稳就业的重要途径之一。在封城、隔离等疫情防控政策之下,远程居家办公成为非常时期维持工作运转的主要选择,上网课和在线办公成为常态。脸书、微软、谷歌和苹果都把远程工作的模式常态化了,推出了不同的混合办公的制度。根据 YouGov Cambridge 数据统计,2021 年 8 月至 9 月,各国完全或主要在家办公的员工占比达 13%-43%,视频会议 B 端用户中小企业普及率 85.8%。疫情催生了混合办公模式,后疫情时期,越来越多的公
9、司开始采用远程或混合工作方式。在国外,亚马逊、微软、谷歌和苹果等互联网公司已经推出了混合办公模式,将远程居家办 6 公的选项变成了常态化机制。在国内,携程已经宣布实行混合办公制,允许员工每周三和周五在家远程居家办公,成为了国内首家推出“3+2”混合办公制度的大公司。早在 2010 年,携程曾在内部进行过远程办公的实验。研究结果显示,在家办公的员工业绩有显著的上升,在九个月里业绩增加了 13%,源于病事假的减少导致有效工作时间的增加,以及安静的工作环境对于工作效率的提升。对于企业来说,全要素生产率因此提高了 20%至 30%,同时每年在每位在家办公的员工上节省了约 1.4 万元人民币的成本,包括
10、办公地点租金的节省,以及员工工作效率的提升,还有员工离职率的降低。以携程为代表的中国的高科技公司正在积极尝试混合办公模式,取得了很好的效果,不仅工作效率没有下降,而且还大幅提升了员工满意度。混合办公的社会效应也很明显,不仅减少了通勤的拥堵,还有利于环境保护、家庭和谐、缓解高房价和提高生育率。移动互联网时代,远程办公的条件早已具备,很多工作只要有手机和电脑就能完成。无论是混合办公制还是 4.5 天工作制,企业采取新的办公模式,以适应社会发展的变化,都是比较人性化的做法,也符合未来的趋势。2、新职业的兴起使“职住一体”成为常态 数字经济已经融入人们的生活,这促进了新产品、新业态、新商业模式的出现,
11、进而催生出新职业。数字游民、直播主播、小微企业及主理人创业者不断增多。随着经济全球化和无线网络技术的发展,各行各业都在加快数字化进程,大批企业数字化能力得到提升,打破了职业和地理区域之间的界限,使不同用工方式、工作模式下的员工高效协同成为现实。例如,数字游民凭借自己独立的工作地点和适应远程工作的能力,在规模上经历了爆炸性增长,加速了游牧式生活方式在全球范围内的流行。“数字游牧”作为新的生活方式已在各类社交媒体平台成为一个热门讨论话题,为大众所熟知并广受追捧。智联招聘与北京大学国家发展研究院发布的2022 雇佣关系趋势报告中 7 相关数据显示 76.4%的 00 后愿意成为数字游民。Safety
12、Wing 的一项调查显示,高达 86.8%的受访者表示愿意探索数字游牧生活方式。数字游民作为数字游牧生活方式的代表群体在全球涌现,已经成为一个值得高度重视的新型社会群体。根据最新数据显示,“数字游民”的小红书笔记数达 3 万+篇,较上一年环比增长超 19 倍。此外,根据 MBO Partners 发布的数字游民报告,自 2019 年起,美国数字游牧民的数量持续增长。美国数字游民的数量在 2021 年达到 1690 万人,相较于 2019 年的 730 万人,总增幅达到 131%。除传统设计、编剧、翻译、在线教育、电子商务等行业,来自金融科技、人工智能等新兴产业的从业者也积极加入数字游民的行列之
13、中,在 Web3 等新兴领域,数字游民已是业内常态。数字游民群体在职业领域呈现出明显的多样性。据调查报告显示,2022 年全球“数字游民”的数量已经达到 3500 万人。预计到 2035 年,这一群体的人数将超过 10 亿。随着数字经济的快速发展,自由职业者的数量也在不断增长,他们主要通过网络平台接单、完成任务,居家办公的方式灵活便捷,深受年轻人的喜爱。在不断涌出的新职业之下,居家办公成了一种新选择,人们把家与工作的场域合二为一,形成了“职住一体”的生活状态。3、Z 时代,年轻人追求新的生活方式 Z 时代,一代特殊的年轻人,他们出生于 1997 年-2002 年间,在过去三年里经历了大学学习、
14、求职就业、海外留学等重要节点,已经经历或即将面临着向社会人的转变。在 Weber Shandwick 发布的后疫情时代青年白皮书显示,Z 时代的年轻人展示出分化的就业选择,他们“只工作,不上班”,调研显示,22%的的出生于 1997 年-2002 年的学生,希望自主创业或成为自由职业者,51.6%的出生于 1997 年-2002 年的社会人在考虑或计划自主创业或成为自由职业者。8 此外,“吃喝玩乐”已经成为年轻人生活中的重要组成部分。如果在居住社区就能体验到这些服务,那正合年轻人心意。根据后浪研究所发布的新青年理想居住报告显示,当代年轻人最看重的社区服务 TOP5分别是:健身、咖啡书吧、简餐、
15、共享活动组织空间、小剧场。此外,调查显示,年轻人期待的室内空间配置中,舒适的办公空间和智能家居是必不可少的。对于当代年轻人而言,在家随时工作、学习已然成为了常态化的生活状态。当下,越来越多的城市年轻人开始厌倦“长征式”的通勤时长、996/007 的加班需求,以及后疫情时代中随机出现的意外。当工作与生活开始争抢时间,这种全新的居住方式应运而生,也就是目前越来越受 Z 世代追捧的“职住一体”。4、职住分离带来的长时间通勤成为新的挑战 通勤联系与城市空间结构、功能布局紧密相关,“职”和“住”空间分离将增加通勤时间和成本。随着城市发展空间尺度扩大,职住分离带来的长时间通勤已经成为城市空间治理面临的巨大
16、挑战,长时间通勤将降低人们的幸福感,削弱工作满意度,并影响到城市对人才的吸引力。平均通勤距离和时耗是居民通勤出行直观感受和生活品质的关键影响因素。根据国内外研究,5 公里内通勤是“幸福通勤”的最大阈值,45 分钟是超大和特大城市中心城“理想通勤”时间分界线,而超过 60 分钟则被定义为“极端通勤”。“我国 1400 万人忍受极端通勤”曾一度登上热搜,长距离通勤已成为大城市存在的普遍现象,通勤质量将直接影响城市发展和居民幸福感。根据中国城市规划设计研究院发布的2022 年度中国主要城市通勤监测报告显示,全国44 个主要城市中心城区通勤距离普遍增长,超大城市平均通勤距离达到 9.4 公里。仅 51
17、%的通勤人口可享受“幸福通勤”,超七成城市“极端通勤”加重,承受“极端通勤”的人口 9 约 1400 万。通勤是城市居民出行中的刚性需求,英格兰西部大学研究表明,长时间通勤将降低人们的幸福感,削弱工作满意度。“除了工作就是在路上,回家只想睡觉”,通勤时耗会影响健康及工作效率。此外,一座城市是否具备对青年人才的吸引力,直接关系到城市未来的发展潜力。越来越多的年轻人将通勤时间摆在了更重要的位置,根据 58 同城、安居客发布的2023 年毕业生租住报告统计显示,43.6%的毕业青年可接受的通勤上限为 60 分钟,33.2%为 30 分钟内。但受居住成本影响,居住在外围、就业在中心城区成为青年的无奈选
18、择,北京、上海通勤青年居住在城市中心 15 公里圈层外的占比达到 72%。现状全国主要城市中,有近 600万青年人通勤时间超过 60 分钟。目前,职住平衡状况并不容乐观,因为办公区域住房出售及租赁价格过高,而被迫造成的职住分离,正是绝大多数城市青年所面临的居住现状。在产业园区配套建设租赁住房,在城市地铁沿线和核心区域通过新建、存量改造的方式增加租赁住房供应是未来的趋势。5、城市发展趋势:由商住分离到功能集约优化的城市更新(1)欧美城市发展:从中心城区空心化到“新城市主义”的转变 上世纪,美国因过度发展汽车经济及郊区住宅房产经济,导致城市功能两级对立,外围无限扩张的郊区成为高端居住功能的“睡城”
19、,城市中心因功能单一化出现人流潮汐显现,导致市中心趋向衰败。针对弊病,欧美国家在 21 世纪初明确界定“新城市主义”理念,新城市主义认为,在一个区域内的城镇需要一个总体的发展战略,这样才能促进其发展。而每一个城镇内部基本要做到功能复合、发展平衡,既为这里的居民提供住房等基础生活设施,又要为人们提供就业机会,要有产业支撑,这样人们就不会每天长途跋涉在工作与生活之间。10 新城市主义指出城市的特色来自于对环境的混合使用,使居住、办公、商业活动集中融入邻里和地区的生活中,其中,规模和中心对邻里建设非常重要,邻里规模(距离半径)是以步行舒适度来衡量的,舒适步行距离大约为 500 米。此外,新城市主义强
20、调社区功能整合,考虑生活机会成本、时间成本与居住舒适的结合。使生活中被肢解的职住功能重组为一个整体,将居住、工作、商业、文化、公建等功能空间结合在一起,成为一种紧凑的、适宜步行交流的、混合兼容使用的新型城市社区。(2)国内城市更新:打破区域单一功能,探索产城融合 国内的城市建设也大致经历相似的发展:先是注重城市形象快速提升时期的拆迁新建、商住分离式城市组团规划;之后是经济快速发展时期的城市扩张,出现单一功能性新区建设。1978 年之前,单位作为城市社会空间基础,通过单位综合体规划、单位住房分配、单位大院建设等空间规划方式塑造了街道尺度的职住平衡。1978 年-1998 年,城市转型将土地价值和
21、住房市场引入中国城市,单位开始重塑城市的职住关系,致使职住分离。国有单位继续在原有土地上建设住房,进一步加强了职住接近。但同时也有一些单位与开发商合作在郊区建设住房,导致了部分职工的职住分离开始出现。1998 年后,经过 20 年的城市转型,中国城市进入了城市化和郊区化的新时代,加速职住分离。在 1998 年住房改革后,单位逐步结束了住房分配和大院建设的责任,导致单位综合体的解体和进一步的职住分离。同时,市场力量已逐步成为住房和企业选址的决定因素,分区制加强,居住郊区化快速发展,从而加快了新的职住分离。回溯过去,通过土地利用混合和职住接近的空间安排,以单位制度为核心的政府干预实现了短距离通勤。
22、而在市场经济条件下,公共住房的建设不断向远离就业中心的城市边缘建设,导致低收入居民的职住距离不断增加。近年,我国城市发展建设已由增量为主的时代进入了存量与增量并存的时代、以人民为中心 11 高质量发展的时代,城市也进入了区域化、数字化、低碳化转型发展时代,社会稳健发展时期促成回归城市内部,开始功能集约优化的城市更新。国家大力推行的“城市更新行动”不是狭义的老城区或历史街区的更新,而是城市开发建设方式的转变。当前在城市可持续再生阶段面临的问题之一就是如何打破原有单一功能,高效复合利用空间,提升城市活力和人民生活质量,解决城市衰退、就业等社会问题。城市更新的要义是为老城区安装上活力引擎,留住年轻人
23、,避免市中心空心化,实现城市可持续发展。未来,要强化政策引导,在城市更新过程中,探索建立产城融合指标体系,重点优化未建产业用地及低效产业用地功能,解决功能单一、居住、公建等难以有效衔接等问题。优化城市功能和人口布局,强化用地功能的混合,实现产城融合,不仅要寻求更加高效的空间利用模式,还需要考量职住空间关系,促成产业、社区、环境的和谐共生,改善人居环境,顺应职住一体的发展趋势。改善职住空间关系是贯彻党的二十大报告关于“必须坚持在发展中保障和改善民生”的重要方面,是落实全国“十四五”规划纲要提出的“让全体人民住有所居、职住平衡”的重要任务。随着城市规模的不断扩大、功能的不断增加,组团式发展和多中心
24、、网络化的空间结构是普遍选择,组团内部及相邻组团之间的自我职住平衡是未来城市发展的关键。12 二、“职住一体”将改变住房结构 1、住房智能化、户型大型化、功能综合化 职住一体趋势下,家已经成为了工作、学习、锻炼、放松的场所,居住空间的使用功能趋于综合化,需要功能空间的灵活转变。(1)书房重要性升级:在过去,餐客厅、卧室等主要居住空间为首要考虑的因素,书房并不是一个居住空间的刚性需求。绝大多数书房都只出现在 120,四房户型或者更大面积的户型中。未来,对于大多数居家办公的人来说来说,独立书房成为居家刚性的应用场景需求。没有独立的办公空间,就没有工作的仪式感,处理工作也非常的不方便。在户型设计中,
25、90 的小三房、110 的三房,如何平衡卧室与书房之间的关系,将会成为购房的关注点。(2)“LDK+共享”的住宅新场景搭建:空间是承载关系的场景,场景则会影响人的情感交流和居住体验。从 70 年代筒子楼的厨卫共用,到 80 年代的单元房中卧室大、公共区域小,再到 90 年代的寝居分离及 21 世纪主流的以电视为中心的客厅,人与空间的关系正在发生着变化。此前,主流房企打造住宅公共空间以 LDK(客餐厨一体)设计为主,LDK 设使整体大块空间的合理应用,对居家动线和空间结构的优化,能够满足不同层次的人居需求。从居家动线 13 来看,卧室与 LDK 空间分隔明显,动静区域完美分离,餐客厅作为活动区域
26、与卧室互不干扰。在职住一体及新需求的驱动下,在一些项目户型的创新研发中还出现了 LDK 的衍生设计,即 LDK+共享,弱化传统客厅本身固有的功能属性,打破固有功能空间,将原本的客厅改造成更加多元化的空间,重构居住生活场景成为新的趋势。例如,融创“I+”系列户型的设计,便是将 LDK 升级为 LDK+,主要空间表现形式为 T 厅、L 厅、I 厅和方厅。在小户型中设置 T 厅,打开空间的同时又增加了小户型的收纳空间。增加的 0.5 空间可以作为独立的书房、儿童房、临时客房等,也可以作为餐厅的拓展。在 120 户型中采用 L 厅形式,增加了首改产品的轻奢空间提升。可分可合的推拉门,也增加了多代人同时
27、居住的需求灵活性。在 130 户型中采用 I 厅形式,即从南至北贯通植入 0.5 空间,增加了亲子活动的空间、主卧的衣帽间、多功能室和休闲阳台,增加了无限的生活乐趣,可以产生更多的新型生活方式。在 140 以上的户型中采用方厅形式,更具仪式感和豪华感。家庭也可以根据不同的需求定制各自的方厅室内场景方案。没有刻意的去打造固定的功能空间,而是将可一体化布局的空间设计为可变空间,拓展出多 14 重功能属性。(3)住房智能化 随着移动互联网崛起,万物互联的风也已“卷”到家居行业。尤其是“全屋智造”理念,不断以创新引领家居新消费浪潮,智能化的生活图景在不断呈现,变成触手可及的“日常”。从“住有所居”到“
28、住有优居”,家居智能化成为消费新浪潮。据中商产业研究院数据,2022年,国内智能家居市场规模约为 6515.6 亿元,预计 2023 年可达到 7157.1 亿元,近 5 年年均增长率达 15%。目前的家居智能化更关注的是人们生活方面的智能化,随着职住一体的趋势,未来住房中也要考虑办公属性的智能化,比如网络更加快捷、移动办公设备入户等。无论是城中村改造还是旧房改造都要考虑未来智能技术发展的影响,给它留出缺口来。2、商办功能空间共享化、社交化(1)写字楼专有变共享 随着电商时代到来,对实体经济形成冲击,尤其对写字楼、商铺等非住宅物业影响较大。此外,后疫情时代,居家办公、移动办公成为趋势,加上宏观
29、经济走弱,许多企业通过缩小办公空间来降低成本,对扩张持谨慎态度,最终导致全球主要城市普遍出现办公需求下降、写字楼租赁市场成交低迷,平均租金延续下降趋势。在此背景下,灵活办公、共享办公成为新的需求趋势。写字楼由专有变为共享,正逐渐在北京、上海等城市流行起来。新加坡国立大学商学院副教授楚军红曾指出,美国 Wework 虽然陷入困境,但在诺依曼的疯狂推动下,共享办公模式已经蔚然成风。自由职业者、创新创业者、中小型企业、跨国公司,都已经认识到、体会到了共享办公的灵活性、经济性和社区价值。DTZ 戴德梁行总经理王盛指出,众创时代已经来临,共享办公模式的适时出现,不仅为小型企业及初创企业提供了品质化、互助
30、性的精致办公空间,同时对于拥有写字楼物业的房企或 15 投资者而言,这种模式将为写字楼市场创造一种新的办公租赁需求。这将缓解诸多物业的招租压力,有利于库存的加速去化。共享式办公产业在国际上具有很大的发展潜力,也将成为办公租赁市场上最具成长性的一匹黑马。O2Work 创始人兼 CEO 李瑞武表示,虽然需要兼顾会员的生活需求,配置咖啡机、茶饮、鲜果汁等健康饮品,配置坚果、果干等健康食品,配置乒乓球、桌式足球等休闲设施。但是,共享办公空间一定不是健身房、娱乐场,也一定不是咖啡馆、酒吧,绝不能把共享办公空间搞成最不像办公室的地方,哗众取宠的做法难以持续。眼下各种各样的共享办公形态还只是雏形,需要运营商
31、根据市场和客户的需求,发挥各自优势来不断优化和升级。始终要紧紧围绕“人工作的地方”这一业态本质来设计、装修和配置功能。城市和城镇改革发展中心城市规划师陈立群认为,从 Airbnb、Uber,到共享单车、共享办公空间,“共享”成为了一种新的经济模型和范式,随移动互联网向每个人的日常生活席卷而来。面对以共享经济为代表的新经济模式和更加开放的社会关系,城市生活不可避免地发生了巨大变化。而当我们用“共享”的视角看待城市,将共享经济的理念应用到城市中,这不仅意味着城市内部动力和社会经济过程将迎来变化,也意味着城市空间将重新构建。将传统写字楼通过提供共享的工作空间和设施,满足不同企业和个体工作需求。通过物
32、联网技术,实现共享办公区域的智能化管理。例如,采用智能预订系统,租户可以通过手机应用或网页预订共享办公区域,包括工位、会议室和其他设施。写字楼的这种共享趋势会越来越明显。(2)探索商服用地性质转换、写字楼混合使用 写字楼处于商务区内,将其转化为居住功能,形成复合功能社区,符合职住一体需求下的新趋势。在写字楼空置率逐步高企的趋势下,将写字楼转换成商住两用或保障性租赁住房是一个重要 16 的改变方向。特别是像深圳这样土地、住房供应稀缺的城市。实际上,深圳一直也是这样做的,早在 2020 年,深圳就发布了深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知,提出:对一些符合标准的商业
33、与公办用房改建为租赁住房。但由于其中的利益纠葛,也由于安全、防火等问题,进展非常缓慢。此外,结合城市更新政策和区域发展需要,对部分符合条件的办公楼宇,开展混合使用试点。中心城区可将老旧写字楼调整为商住办混合性质,引入酒店、居住或其他创新功能。对部分写字楼供应过剩地区,支持符合条件的办公楼宇调整为长租公寓或智能化、精生产的产业用房,以保证当地人才引进和新兴产业培育。(3)写字楼社交化 职住一体趋势下,每个人的办公空间更加独立和私密,在某种程度上,会影响人们的社交。在社交的年代,人们所需要的写字楼发生改变,简单的办公场所已经不能满足需求,它还必须兼具社交功能,有好的景观、商场、艺术场地等,满足人们
34、工作之余的购物、休闲、娱乐、社交方面的需求。写字楼生态圈内汇集着不同行业的企业家、高管、白领群体以及自由职业者,在“开放、互联”的时代背景之下,这些人群对商务办公的需求,逐渐从“单一办公”迭代至“友好交互办公”,社交、分享变得越来越重要。为了打破传统办公环境中的单调和孤立感,写字楼可以设立具有社交和互动性的空间。设立多功能休闲区:设置宽敞、舒适的休闲区,配备舒适的座椅、茶水咖啡服务和轻松愉悦的环境,这样的休闲区可以成为休息放松的场所,也可以进行非正式交流等社交活动。打造创意分享及圈层资源共享平台,通过写字楼配置的固定场所,成为企业主或自由职业者的圈层聚集地。如今越来越多的人更重视写字楼自带的商
35、机、资源、以及人脉等因素,这种隐藏的商务圈层效应具有协同经济的作用,实现资源共享和优化配置。17 三、“职住一体”将重塑城市圈层 1、重构城市圈层 职住一体是影响城市圈层重构的一个重要因素。随着经济的发展和人口的不断增长,城市规模不断扩大,城市内部的空间结构也发生了深刻的变化。在这个过程中,职住一体成为了一个重要的趋势。职住一体让居民不必非得跑到市中心上班了,没有 45 分钟通勤圈的限制,城市可以蔓延式发展,空间进一步扩大。同时,职住一体的趋势对城市圈层结构产生了深刻的影响。一方面,30 分钟工作圈可能要削弱了,要被交往中心所取代。最核心的圈层要从原来的工作中心转变成社交中心,它使得城市的中心
36、区域成为高密度、高流动性的工作区域,从而使得城市的中心区域更加繁荣和活跃;另一方面,居住和工作在城市外围区域的人口数量不断增加,使得城市的外围区域得到了快速的发展,15 分钟生活圈,加上工作这个圈层之后,可能要进一步强化。总体来说,职住一体的趋势是城市发展的必然结果,其对城市圈层重构的影响深远。在未来的发展中,我们需要更加注重城市的规划和管理的科学性,以实现城市的可持续发展。2、人流和物流空间网络化 职住一体有助于形成网络化空间结构。通过城市内部空间结构优化,单中心结构变为多中心、网络化结构,促进城市跨行政区一体化发展,这样可以继续发挥城市规模效应,实现“分散型规模经济”,职住一体的空间结构不
37、再是单一的中心,而是多个中心共同发展。每个中心都有自己的特色和功能,形成互补和协同的关系。这种多中心的空间结构可以缓解单一中心的压力,提高城市的整体效率和发展潜力。通过合理规划居住和工作区域,使得不同收入阶层的人群都能享受到城市发展的成果。同时,也有助于缩小城乡差距,促进城市的均衡发展。18 人流方面,由于居住和工作在同一个区域或相近的区域,人们的通勤需求会大大减少,从而减少了长距离的通勤时间和交通压力。同时,由于居住和工作空间的集中,人们更容易形成社交网络,促进社区的互动和交流,加强不同区域之间的联系和互动。这种连通性可以提高人们的出行效率和便捷性,促进经济和社会的发展。物流方面,职住一体可
38、以使得物流配送更加集中和高效。例如,对于快递和外卖等服务,由于居住和工作场所的集中,配送员可以更快速地完成配送任务,提高配送效率。总体来说,职住一体是一种值得探索的城市发展模式,它能够带来人流和物流空间模式的重大变化,但也需要政府和企业共同努力,解决可能出现的问题。3、社区功能多元复合化 职住一体将导致社区功能的混合化和智能化,导致生活社区工作化。原来的社区只有纯粹的生活功能,职住一体之后,不少人在家里既工作又生活,社区整体的功能也从之前生活功能变成工作和生活都有的综合性功能,包括配套的基础设施和公共服务也要发生变化。伴随职住一体的趋势,城市规划将越来越关注如何提升有限空间内的功能集约化。近两
39、年不少城市更新项目就以功能有机组合更新为目标,并在功能两两组合的基础上不断探索多元复合功能的叠加,同时赋予空间活力与社区氛围。(1)美国打造 LWP 混合型社区 疫情后,生活-工作-娱乐(LWP,Live-Work-Play)混合型社区已经成为美国城市规划新趋势。根据美国 Yardi Matrix 数据,近 10 年,混合型生活方式类型的公寓项目每年的建设量共计上翻 5 倍,目前占比达到 1013%,同时,每年新增的混合用途建筑数量也从十年前的 1 万套增至 4 万至 5 万套。美国纽约的“埃塞克斯十字项目 Essex Crossing”就是其中代表。美国纽约“埃塞克斯十字项目 Essex C
40、rossing”通过“混合功能社区”模式让一个空了 45 年的仓库与停车场地 19 块变成串联了文化、社区、办公与休闲消费的活力社区。其规划要点是将“职住商”等不同功能在同一建筑体内混合搭配,以达成最便捷高效的生活状态。项目一经推出就获得大众追捧,其公寓居住单元供不应求。是当地开发经济效益及社会效益双丰收的样板项目。Essex Crossing 位于美国纽约市下东区,北接以文化艺术闻名的东村,西邻多种族混居的中国城和小意大利。该项目占地约 2.5 万,共 10 个地块,总建筑面积 20 万方。于 2015 年启动更新,2021 年基本完成,并计划于 2024 年全面完成。从城市角度看,下东区职
41、住极不平衡,住宅紧缺:20012008 年间,该地区每新增一个就业岗位,便新增 2.2 个住房单元,而 2018 年该数据仅为 0.3 个。居住开发的大幅减缓加剧职住失衡,增加通勤压力,且大量开发商业住宅容易造成社区士绅化,对原本的社区网络造成影响。从社区角度来看,下东区属于传统移民社区,拥有多彩交融的文化和高度混合的人群,大规模商业化开发带来的集团化、连锁式商业业态将会明显挤压当地的小商业经营者的生存空间,因此必须强化对小商业经营者利益的保护。另外,9 号地块现存的埃塞克斯市场具有重要的文化意义,在整个更新开发过程中不能停止运行,这也对开发分期提出了要求。项目在更新改造过程中,高度重视多元功
42、能混合,在总体布局上,项目区分了面向城市的功能和面向社区的功能。Live 居住:居住约占总体量的 60%,约 1000 个居住套间,包括公寓、经济适用房、联排别墅、酒店等各类产品,内部装修精致,采用租售结合模式分批投放市场。这些住宅设计现代,设施齐全,满足不同居民的需求。Work 办公:有 34 万平方英尺的办公空间对外出租,适配龙头公司、快速增长的公司以及需要孵化的小微企业等不同阶段需求。其中,Verizon 威瑞森通信公司签订了14 万平方英尺的 20 年租约。20 Play 娱乐/商业:以地下及裙房的商业为载体,招商引入多元化的餐饮、零售、超市、娱乐、文化等业态,满足居民的日常生活配套需
43、求。此外,打造了移民时代 Essex street marke 原始集市风貌,并对相关的小商铺、小摊位进行租金优惠支持,通过集市的特色业态、特色产品、特色空间吸引了众多游客到访体验。此外,项目特别强调了竖向上的功能混合:几乎每栋建筑都坚持了混合布局的原则,每栋建筑几乎都包含居住、办公、商业、文化、屋顶农场、公共服务设施等多种功能,在楼内呈纵向动静分区分布。除开发情况尚待明确的 7 号地块外,9 宗地块均有住宅开发,其中,5 宗地块为商品住房和经济适用房混合模式,比例约为 1:1,供出租和出售的住宅比例约为 3:2,能够更好地满足社区人口流动需要。低层的商业街区汇聚了面向城市的服务功能,不仅安排
44、了商务办公和大型商业,还布局了丰富的文化设施,如 1 号地块设置了国际摄影中心和地下保龄球馆,2 号地块布局了影院。基地另一端的 5 号地块靠近下东区核心位置,设置了主要为周边社区提供服务的大型超市,6 号地块则设置了社区中心和健康中心等主要为本地居民服务的功能。楼上居住,楼下办公,2 层公共空间设有居住及办公的转换梯,也可乘商业电梯通达商业各层,尽享不同国家的美食。这种职商住一体空间,短时步行可达,最大化节省通勤或跨区的时间。生活的丰富体验与便捷高效能同时享有,是当代城市人的理想生活方式。(2)新加坡打造创新的产业综合型社区 新加坡的工业发展历程,工业园区发展和产业升级经历五个阶段:劳动密集
45、型、技术密集型、21 资本密集型、科技密集型、知识密集型。在每一个阶段,以政府主导的工业园区都成为经济发展的新引擎。目前,随着技术的进步,产业逐渐选择回归城市和社区,为知识密集型产业的发展时代创造产业转型升级的契机。以新加坡 Kallang-Kolam Ayer 产业区规划项目为例,该项目位于新加坡中部,包含约 1.3公里河岸线、现有居住社区、工业园区、大量手工作坊及滨水文化、遗产和艺术区。该区域产业破败、年轻人就业机会缺失、人口导出,导致区域内人口老龄化等问题,整个区域急需改造升级。该项目在更新过程中,升级了手工产业,融合创意产业,导入创新人才,品牌赋能,实现手工业 1.0 到创智工坊 4.
46、0 的升级。个性化加上定制化,建立区域跟周边的协同平台,再进行大规模生产,定义为创新的产业综合型社区。项目更新模糊了产城边界,打造“工业上楼“及“带产业进社区”,围绕生产服务布局其他功能空间,如科研办公、产品展示及生活社区等,提供产业与生活社区的互动空间。围绕人才的工作与生活需求,在空间与体验上做匹配。一方面,为手工产业方提供人才培训、展示交流、测试反馈的社区交互平台,也为社区居民就近提供技能提升、社会实践的空间,满足其工作需求。另一方面,打造多样化的社区开放空间网络,包括社区健康公园、创新广场和一系列口袋公园、小巷和传统街区。通过这些自然元素和生态环境,给人们提供愉悦的社交环境和居住体验。通
47、过打造产业综合型社区,最终解决该区域产业破败、就业机会缺乏、人口流失等问题。(3)国内构建房地产发展新模式,打造产城融合、构建人才生态圈 目前,国内各地都在不断探索构建房地产发展新模式,推动房地产业高质量发展,一方面让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,另一方面加大保障性住房建设和供给,将是下一轮房地产市场的重要举措。22 在职住一体的趋势下,国内城中村改造政策中也体现了对产业引入的偏好,注重产城融合;在保障性住房建设方面,也有不少项目在探索打造多功能集合的社区,尤其是对于人才社区的打造,注重将住房、产业、商业、人才四位一体,构建人才生态圈。以常州常高新漫柏未来人才社区为例,该项目是由常
48、高新集团和漫柏集团共投共建的全国人才社区标杆项目,旨在重构青年人才城市生活圈,改变传统租赁模式,进行全新探索尝试,以住为核心,形成“租住-服务-创业就业”安居闭环。常高新漫柏未来人才社区位于常州市光伏产业园区内,占地约 17.2 万方,改造投资 2 亿元,共有人才公寓 9 栋,总计 3118 间,同时配套商业体 2.1 万方和超过 1 万方的公共服务区域。生活居住方面,常高新漫柏未来人才社区内设计了雅致行政房、雅致家庭房、智慧主题房、白领精致房、女神主题房等多个不同的户型,各个户型均由资深设计师为青年人才量身定制,进行差异化设计,以满足不同需求。每个房间都配备了独立卫浴、宽带、智能门锁、空调、
49、冰箱等设施,将每一套房屋打造成“更具美感、更贴合租客需求”的居住生活空间。在公区共享空间布局上,对空间存在的场景进行细分,按优先级设置公区功能。一方面满足人才生活配套需求,另一方面打造网红打卡点,强 IP 属性及冲击力。在 1 万方的公区配套内设置了影音室、健身房、书吧、咖啡厅、台球室、游戏房等,丰富租客的业余生活。沿街还有 2.1 万方的商业配套,汇集美食、休闲、娱乐品牌,吃喝玩乐购一应俱全,让青年人才享受一站式城市商业配套,舒适惬意,完美实现“下楼就逛,上楼就躺”极简生活。人才服务方面,配合政府的社区管理,结合社区实际和人才诉求,打造了党群服务直通车、人才社区警务站、人才社区卫生服务中心、
50、人才社区专属网格等,建立政企协同的人才服务队伍。创业就业方面。依托漫柏集团的品牌、人脉、影响力等方面的优势,整合培训、咨询、项目、23 师资等各方面资源,为租户创业和就业提供了良好的环境。社区内设有众创空间,配有完备的办公设备,为创业者提供了便利。同时,社区链接了周边多家企业和创业孵化器,设立了漫柏孵化营,与现有众创空间呼应,构建形成众创空间孵化器加速器全链条孵化体系,致力于创新创业项目及人才孵化,为人才提供了丰富的就业和创业机会。常高新漫柏未来人才社区实现了从单一居住功能向助力人才发展生态圈的转变,从单一服务模式向塑造多元社区转型。为我国保障性租赁住房的建设起到了良好的示范作用。24 四、“