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资产评估及其种类和特点,一、资产评估的含义,一、资产评估的含义,资产评估是对资产的价值进行评定估算的经济行为。,目前我国资产评估准则规定法定的资产评估行为需要遵守下列要素：,资产评估的要素,（,1,）评估主体,评估主体是指从事资产评估的人员和机构。,（,2,）评估客体,评估客体是指被评估的资产，它是资产评估的具体对象,（,3,）评估依据,评估依据是指资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据,资产评估的要素,（,4,）评估目的。资产评估的目的是指资产评估要达到的目标。,（,5,）评估原则。资产评估的原则是指资产评估纲领性的规定。,（,6,）评估程序。评估程序指的是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。,（,7,）评估价值类型。资产评估的价值类型是对评估价值的质的规定性。,资产评估的要素,（,8,）评估方法。资产评估的方法是指资产评估所运用的特定技术。,（,9,）资产评估假设。资产评估假设是指资产评估得以进行的前提条件。,（,10,）资产评估基准日。资产评估基准日是资产评估价值所对应的时点。,二、资产评估的种类和特点,（一）资产评估的种类,1.,按资产评估对象和获利能力划分，资产评估可划分为单项资产评估和整体资产评估。,2.,按引起资产评估的经济行为划分，资产评估可划分为资产转让评估、股权重组评估、企业兼并评估、企业出售评估、企业改制评估等。,二、资产评估的种类和特点,3.,按资产评估服务的对象及评估者承担的责任不同，资产评估可分为评估、评估复核和评估咨询等。,4.,按资产评估面临的条件及执业过程中对准则的遵守程度，资产评估可分为完全性资产评估和限制性资产评估。,二、资产评估的种类和特点,（二）资产评估的特点,1.,市场性,2.,公正性,3.,专业性,4.,咨询性,第二节 资产评估目的和价值类型,一、资产评估的目的,（一）资产评估的一般目的,资产评估的一般目的是评估资产的交换价值，并为未来的交易提供作价依据。,一、资产评估的目的,1.,资产转让,2.,企业兼并,3.,企业出售,4.,企业联营,5.,股份经营,6.,中外合资、合作,7.,企业清算,8.,抵押,.,担保,10.,企业租赁,11.,债务重组,（二）资产评估的特定目的,二、资产评估的价值类型,（一）价值和价格,资产评估的价值是指交换价值，是指可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。,资产评估中的价格是指特定交易行为中，特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可。它是一个历史事实。,二、资产评估的价值类型,（二）资产的价值类型,1.,以资产评估时所依据的市场条件划分,以资产评估时所依据的市场条件划分，资产的价值类型包括市场价值和非市场价值。,2.,以资产评估的估价标准划分,以资产评估的估价标准划分，价值类型具体包括：重置成本，收益现值，现行市价（或变现价值）和清算价格四种。,（二）资产的价值类型,3,.,从资产评估假设的角度划分，价值类型包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价格。,4.,以资产业务的性质来划分，价值类型包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值等。,二、资产评估的价值类型,第三节 资产评估的假设与原则,一、资产评估的假设,（一）交易假设,（二）公开市场假设,（三）继续使用假设,（四）清算（清偿）假设,二、资产评估的原则,（一）资产评估的工作原则,1.,独立性原则,2.,客观公正性原则,3.,科学性原则,二、资产评估的原则,（二）资产评估的经济原则,1.,贡献原则,2.,替代原则,3.,预期收益原则,4.,供求原则,5.,评估时点原则,第四节 资产评估的程序,一、资产评估程序的含义,二、资产评估程序的重要性,三、资产评估的具体程序,资产评估的具体程序,1.,明确资产评估基本事项,2.,签订资产评估业务约定书,3.,编制资产评估计划,4.,现场调查,5.,收集资产评估资料,6.,评定估算,7.,编制和提交资产评估报告,8.,资产评估工作底稿归档,第五节 资产评估与会计和审计的关系,一、资产评估与会计计价的区别和联系,（一）资产评估与会计的区别,1.,基本职能的不同,2.,基本依据的不同,3.,基本方法的不同,4.,服务对象的不同,5.,执业人员的不同,一、资产评估与会计计价的区别和联系,（二）资产评估与会计的联系,一方面，会计计价需要利用资产评估的结果。会计计价有时需要以资产评估价值为依据；,另一方面，资产评估利用和参考会计数据的情况也是经常发生，特别是在企业价值评估中，广泛地利用企业财务报表、有关财务指标以及财务预测数据等。,二、资产评估与审计的区别和联系,（一）资产评估与审计的区别,1.,基本目的不同,2.,基本特征不同,3.,基本原则不同,4.,执业人员不同,5.,执业的依据不同,二、资产评估与审计的区别和联系,（二）资产评估与审计的联系,在业务方面，资产评估中采用的大量企业财务信息来自于审计机构提供的审计报告资料，而审计也需要关注资产评估报告提供的企业资产的公允价值意见；,在服务对象方面，两者服务的对象都是社会经济活动中的经济主体；,从特征来看，二者都具有独立、客观、公正的特征。,资产评估学,普通高等教育“十三五”规划教材,华信经管创新系列,第二章 资产评估的基本方法,第一节 市 场 法,第二节 收 益 法,第三节 成 本 法,第四节 资产评估方法之间的关系与选择,第一节 市 场 法,一、市场法的含义和基本公式,（一）市场法的含义,（二）基本公式,二、市场法的基本前提,1.,需要有一个充分发育活跃的公开市场,2.,公开市场上要有可比的资产及其交易活动,三、运用市场法评估的步骤,1.,选择参照物,2.,对参照物与被评估对象进行类比调整,3.,分析确定评估结果,四、市场法中的具体评估方法,（一）直接比较法,1.,现行市价法,2.,市价折扣法,3.,功能价值法,4.,价格指数法,5.,成新率价格法,四、市场法中的具体评估方法,（二）类比调整法,1.,市场售价类比法,2.,成本市价法,3.,市盈率乘数法,第二节 收 益 法,一、收益法的基本含义,二、收益法的基本前提,1.,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；,2.,资产拥有者获得的预期收益所承担的风险可以估测并量化；,3.,被评估资产的预期获利年限可以预测。,三、运用收益法评估的步骤和基本参数,（一）步骤,（二）基本参数,四、收益法中的主要技术方法,（一）纯收益不变,（二）纯收益在若干年后保持不变,（三）纯收益按等差级数变化,（四）纯收益按等比级数变化,第三节 成 本 法,一、成本法的基本含义,二、成本法的基本前提,1.,被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。,2.,应当具备可利用的历史资料。,3.,形成资产价值的耗费是必须的。,三、成本法中的基本要素,（一）资产的重置成本,（二）资产的实体性贬值,（三）资产的功能性贬值,（四）资产的经济性贬值,四、成本法中的具体评估方法,（一）重置成本的估算方法,1.,重置核算法,2.,价格指数法,3.,功能价值类比法,4.,统计分析法,四、成本法中的具体评估方法,（二）实体性贬值的测算方法,1.,观察法,2.,使用年限法,3.,修复费用法,四、成本法中的具体评估方法,（三）资产的功能性贬值测算方法,1.,超额投资成本形成的功能性贬值的测算,2.,超额运营成本形成的功能性贬值的测算,（四）资产经济性贬值的测算方法,第四节 资产评估方法之间的关系与选择,一、资产评估方法之间的联系,二、资产评估方法之间的区别,三、资产评估方法的选择,资产评估方法的选择,1.,应根据评估目的选择评估方法。,2.,评估方法的选择应充分考虑所需资料收集的现实可行性。,3.,评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约,4.,评估方法的选择可以考虑成本效益原则。,资产评估学,普通高等教育“十三五”规划教材,华信经管创新系列,第三章 机器设备评估,第一节 机器设备评估的概述,第二节 机器设备评估的成本法,第三节 机器设备评估的市场法,第四节 机器设备评估的收益法,第一节 机器设备评估概述,一、机器设备的含义与特点,资产评估中所指机器设备除自然科学领域所界定的机器设备外，还包括人们根据声、光、电技术制造的电器设备、电子设备、仪器仪表、以及特殊的构筑物等。如电子计算机如果按照自然科学领域关于机器设备的定义，其不属于机器设备，但按照资产评估对机器设备的定义，则属于机器设备；又如装配车间也属于资产评估界定的机器设备。,二、机器设备的分类,（一）固定资产管理中使用的国家分类标准,1994,年,1,月,24,日发布的,固定资产分类与代码,。将资产分为,10,个门类，其中,7,类为设备，另外还有土地、房屋及建造物；图书、文物及陈列品；家具用具及其他等。,二、机器设备的分类,（二）会计核算中使用的分类,1.,生产用机器设备。,2.,非生产用机器设备。,3.,租出机器设备。,4.,未使用机器设备。,5.,不需用机器设备。,6.,融资租入机器设备。,二、机器设备的分类,（三）按机器设备的来源划分,机器设备有不同的来源，按照来源的不同，机器设备分为外购设备和自制设备，外购设备又分为进口设备和国产设备。,二、机器设备的分类,（四）按机器设备的组合程度划分,按照机器设备的组合程度，机器设备分为单台设备和成套设备。,成套设备分为机组和生产线。,三、机器设备评估及其特点,四、机器设备评估的基本程序,第二节 机器设备评估的成本法,成本法是首先确定被评估机器设备的重置成本,然后再扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来估测被评估机器设备价值的评估技术思路及其各种方法。成本法的一般理论数学表达式为：,机器设备评估值,=,重置成本,-,实体性贬值,-,功能性贬值,-,经济性贬值,一、机器设备重置成本的测算,（一）机器设备重置成本的构成,1.,外购国产设备重置成本构成项目,购置价格,+,运杂费,+,安装调试费,2.,进口设备重置成本构成项目,购置价格,+,进口税费,+,运杂费,+,安装调试费,3.,自制设备重置成本构成项目,制造成本,+,期间费用,+,合理制造利润,+,其他合理费用,+,安装调试费用,一、机器设备重置成本的测算,(,二）进口设备重置成本的估测,对于可查询到进口设备现行离岸价格,(FOB),或到岸价格,(CIF),的,可按下列算式估测：,进口设备重置成本,=(FOB,价格,+,途中保险费,+,境外运杂费,),现行外汇汇率,+,进口关税,+,增值税,+,银行及其他手续费,+,国内运杂费,+,安装调试费,或：进口设备重置成本,=CIF,价格,现行外汇汇率,+,进口关税,+,增值税,+,银行及其他手续费,+,国内运杂费,+,安装调试费,例,对某企业一套从美国进口的设备进行评估，评估人员经过调查了解到，现在该设备从美国进口的离岸价格为,60,万美元，境外运费需,2,万美元，保险费为,FOB,价格的,4,，该设备现行进口关税税率为,20%,，增值税税率为,17%,，其他费用约占,CIF,价格的,2%,。国内运杂费及安装调试费需,2.5,万元人民币。评估基准日美元同人民币的比价为,1,：,8.3,。估算该设备的重置成本。,解：该进口设备重置成本计算如下：,保险费,=60,4,=0.24,（万美元）,CIF,价格,=60+2+0.24=62.24,（万美元）,=62.24,8.3=516.59,（万人民币）,进口关税,=516.59,20%=103.32,（万人民币）,进口增值税,=,（,516.59+103.32,）,17%=105.38,（万人民币）,其他费用,=516.59,2%,10.33,（万人民币）,进口设备重置成本,=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5,=738.12,（万元人民币）,成新率是反映机器设备新旧程度的指标,或理解为机器设备现实状态与设备全新状态的比率。成新率与实体性贬值率是同一事物的两面,二者的关系为：,成新率,=1,实体性贬值率。,二、机器设备实体性贬值的估测,运用使用年限法估测机器设备的成新率,计算公式为：,1.,简单年限法。,简单年限法是假定机器设备的投资是一次完成的,没有更新改造和追加投资等情况的发生,这对于许多机器设备的特定时期来说是符合实际的。,实际已使用年限,=,名义已使用年限,设备利用率,2.,综合年限法,综合年限法根据机器设备投资是分次完成、机器设备进行过更新改造和追加投资,以及机器设备的不同构成部分的剩余寿命不相同等一些情况,经综合分析判断,并采用加权平均计算法,确定被评估机器设备的成新率。,某企业,2005,年购入设备一台，账面原值为,600 000,元，,2010,年和,2013,年进行两次更新改造，当年投资分别为,60 000,元和,40 000,元。,2015,年对该设备进行评估。假定从,2005,年到,2015,年每年的价格上涨率为,10%,，该设备的尚可使用年限鉴定为,8,年，试估算设备的成新率。,某设备的现行成本,投资时间（年）,原始投资额（元）,价格变动系数,现行成本（元）,2005,600 000,(1+10%),10,=2.60,1 560 000,2010,60 000,(1+10%),5,=1.61,96 600,2013,40 000,(1+10%),2,=1.21,48 400,合计,700 000,1 705 000,第一步，调整计算现行成本，见下表。,第二步，计算加权投资成本，见下表。,某设备的加权投资成本,投资时间（年）,现行成本（元）,投资年限（年）,加权投资成本（元）,2005,1 560 000,10,15 600 000,2010,96 600,5,483 000,2013,48 400,2,96 800,合计,1 705 000,16 179 800,第三步，计算加权投资年限：,加权投资年限,=16 179 800,1 705 000=9.5,（年）,第四步，计算成新率：,成新率,=8,(9.5,8),100%=45.71%,第三节 机器设备评估的市场法,1.,收集有关机器设备交易资料,2.,选择可供比较的交易实例作为参照物,3.,量化和调整交易情况的差异,4.,量化和调整品牌、质量等方面的差异,5.,量化和调整结构、性能等方面的差异,一、市场法的评估步骤,6.,量化和调整新旧程度方面的差异,新旧程度差异,=,参照物交易价格,(,被评估设备成新率,/,参照物成新率,),。,7.,量化和调整交易期日的差异,8.,确定被评估机器设备的评估值,一、市场法的评估步骤,对某企业一台,1515,纺织机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的,1515,纺织机的,4,个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物有关情况如下表所示。,比较因素,参照物,A,参照物,B,参照物,C,参照物,D,被评估对象,交易价格,10000,元,6000,元,9500,元,8500,元,交易情况,公开市场,公开市场,公开市场,公开市场,公开市场,生产厂家,上海,济南,上海,沈阳,沈阳,交易时间,6,个月前,5,个月前,1,个月前,1,个月前,成新率,80%,60%,75%,80%,70%,二、市场法评估机器设备的应用实例,经分析，参照物,A,和参照物,C,是上海一家纺织机械厂生产的名牌产品，其价格同一般厂家生产的纺织机相比高,25%,左右。近几个月纺织机械的销售价格比历史成交价格平均每月上升,3%,左右。计算各参照物的因素修正后价格，得出初评估结果。,参照物,A,修正后的价格为：,参照物,B,修正后的价格为：,参照物,C,修正后的价格为：,参照物,D,修正后的价格为：,被评估设备的评估值为：,（,8 260,8 050,7 306,7 661,）,/4=7 819,（元）,第四节 机器设备评估的收益法,一、用收益法评估机器设备的适用范围,二、用收益法评估机器设备的步骤,资产评估学,普通高等教育“十三五”规划教材,华信经管创新系列,第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,第二节 房地产价格及其影响因素,第三节 房地产评估的收益法,第四节 房地产评估的市场法,第五节 房地产评估的成本法,第六节 房地产评估的剩余法,第七节 房地产评估的基准地价修正法,第八节 房地产评估的路线价法,第一节 房地产评估概述,房地产的概念及其特性,房地产是地产,(,土地使用权,),、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。,房地产评估对象有三种，即土地、建筑物和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。,房地产的概念及其特性,房地产可以分为物质实体和权益两个方面。,房地产一般具有如下特性：,(1),位置固定性及区域性。,(2),长期使用性。,(3),保值与增值趋势。,(4),投资风险性。,(5),政策限制性。,第二节 房地产价格及其影响因素,（一）房地产价格的种类,(1),按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格,(,如抵押权、租赁权等价格,),。,(2),按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。,(3),按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。,楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。,楼面地价,=,土地总价格,建筑总面积,容积率,=,建筑总面积,土地总面积,楼面地价,=,土地单价,容积率,（二）影响房地产价格及评估价值的因素,为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。,(1),一般因素,:,一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。,经济因素,社会因素,行政因素,（二）影响房地产价格及评估价值的因素,(2),区域因素,:,区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。,(3),个别因素,土地的个别因素,建筑物的个别因素,第三节 房地产评估的收益法,残余估价法的计算公式,收益现值法公式,V=A/i,，,A=Vi,如果以,V,l,、,V,b,分别表示土地、建筑物的价值,以,A,l,、,A,b,分别表示土地、建筑物的年收益,以,i,l,、,i,b,分别表示土地、建筑物的本金化率。,则，,A,l,=V,l,i,l,A,b,=V,b,i,b,一、房地产评估的残余估价法,如果以,A,0,表示房地合一产生的年总收益，则,A,0,=A,l,+A,b,=V,l,i,l,+V,b,i,b,1.,土地残余法的计算公式,2.,建筑物残余法的计算公式,某砖混结构单层住宅，宅基地,200,平方米，建筑面积,120,平方米，月租金,2400,元，土地本金化率为,8%,，建筑物本金化率为,10%,。年房租损失准备费以半月租金计，房产税按年租金的,12%,计，土地使用税每年按,2,元,/,平方米计，管理费按年租金的,3%,计，维修费按年租金的,4%,计，保险费每年,288,元。运用市场法已求得土地使用权价格每平方米,1000,元。用残余估价法评估该住宅建筑物价值。,二、应用举例,年房租收入,=2400*12=28800,元,年总费用如下：,房租损失准备费,=2400/2=1200,元,房产税,=28800*12%=3456,元,土地使用税,=200*2=400,元,管理费,=28800*3%=864,元,维修费,=28800*4%=1152,元,保险费,=288,元,年总费用,=1200+3456+400+864+1152+288=7360,元,年总纯收益,=,28800-7360=21440,元,土地使用权总价,=,200*1000=200000,元,归属土地的年纯收益,=,200000*8%=16000,元,归属建筑物的年纯收益,=,21440-16000=5440,元,建筑物评估值,=,5440/10%=54400,元,第四节 房地产评估的市场法,市场法是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。,1.,容积率的修正,容积率修正的计算公式为：,估价对象容积率下的价格,=,交易实例价格,容积率因素修正系数,2.,土地使用年期修正,土地使用年期修正系数按下式计算：,式中：,K,将可比实例年期修正到被评估对象使用年期的年期修正系数；,r,资本化率；,m,被评估对象的使用年期；,n,可比实例的使用年期。,土地使用年期修正后的地价,=,比较实例价格,K,第五节 房地产评估的成本法,成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。,由于房屋与其所依赖的土地具有不同的自然及经济特性，如房屋是人类劳动的产物，一般随时间变化会发生贬值，而城市土地既是自然的产物，同时又由于人类的改造而凝结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价值评估的成本法计算公式并不相同。,一、土地评估的成本法,土地评估的成本法基本公式为：,（一）土地取得费用,土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：,1.,国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。,2.,为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。,一、土地评估的成本法,（二）土地开发费用,1.,基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为,“,三通一平,”,和,“,七通一平,”,。,2.,公共事业建设配套费用。主要指邮电、学校、公园、绿地等设施的费用。,3.,小区开发配套费。,（三）投资利息,投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。,1.,土地取得费的计息期为整个开发期和销售期。,2.,土地开发费若是均匀投入，则计息期为开发期的一半。,一、土地评估的成本法,（四）投资利润和税费,1.,利润计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。,2.,税费是指土地取得和开发过程中所必须支付的税赋和费用。,（五）土地增值收益,土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。,前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益。,一、土地评估的成本法,例,某市经济技术开发区内有一块土地面积为,3000,平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩,30,万元，土地开发费为每平方公里,4,亿元，土地开发周期为,2,年，第,1,年投入资金占总开发费用的,35%,，开发商要求的投资回报率为,10%,，当地土地出让增值收益率为,15%,，银行贷款年利率为,6%,，试评估该土地的价值。,解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。,（,1,）计算土地取得费。,土地取得费,=30,万元,/,亩,=450,（元,/,平方米）,（,1,公倾,=15,亩,=10000,平方米,）,（,2,）计算土地开发费。,土地开发费,=4,亿元,/,平方公里,=400,（元,/,平方米）,（,3,）计算投资利息。土地取得费的计息期为,2,年，土地开发费为分段均匀投入，则：,土地取得费利息,=450,(1,6%),2,1,=55.62,（元,/,平方米）,土地开发费利息,=400,35%(1,6%),1.5,1,400,65%(1,6%),0.5,1,=12.78,7.68=20.46,（元,/,平方米）,（,4,）计算开发利润。,开发利润,=(1),(2),10%=85,（元,/,平方米）,（,5,）计算土地价值。,土地单价,=(1),(2),(3),(4),(1,15%),=(450,400,55.62,20.46,85),(1,15%),=1 011.08,（元,/,平方米）,土地总价,=1 011.08,3 000=3 033 240,（元）,该宗地单价为,1 011.08,元，总价为,3 033 240,（元）。,二、新建房地产评估的成本法,新建房地产项目，如果评估基准日为房地产开发建成日，无须考虑贬值因素，则可直接用开发成本计算。新建房地产成本法评估的基本公式为：,（一）土地取得费用,（二）开发成本,开发成本主要由五个方面构成：,1.,勘察设计和前期工程费。,2.,基础设施建设费。,3.,房屋建筑安装工程费。,4.,公共配套设施建设费。,5.,开发过程中的税费及其他间接费用。,二、新建房地产评估的成本法,（三）开发利润,利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。,（四）管理费用,管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。,（五）投资利息,以土地取得费用和开发成本作为计息的基数。,二、新建房地产评估的成本法,（六）销售税费,销售税费主要包括：,1.,销售费用。包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。,2.,销售税金及附加（即两税一费）。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。,3.,其他销售税费。包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。,二、新建房地产评估的成本法,三、旧建筑物评估的成本法,旧建筑物价值的现值可以通过下列公式计算：,建筑物价值,=,重置成本贬值额,例,某建筑物为钢筋混凝土结构建于,2008,年,8,月，经济寿命为,60,年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为,800,万元（建设期为,2,年，假定第一年投入为建设成本的,60%,，第二年投入,40%,，均为均匀投入），管理费用为建造成本的,3%,，年利息率为,6%,，销售税费为,55,万元，开发利润为,120,万元。该建筑物因供暖系统设计不合理造成的功能性贬值为,21,万元，假设残值率为零。计算该建筑物,2018,年,8,月的评估价值。,解：（,1,）计算建筑物的重置成本,建造成本,=800,万元,管理费用,=800,3%=24,（万元）,投资利息,=800,60%,(1+6%),1.5,-1+800,40%,(1+6%),0.5,-1=54.90(,万元,),建筑物的重置成本,=800+24+54.90+55+120=1053.9,（万元）,（,2,）计算建筑物的实体性贬值,建筑物的实体性贬值,=1053.9,10/60=175.65(,万元,),（,3,）计算建筑物的评估价值,该建筑物的功能性贬值为,21,万元，该建筑物的利用率较高，不存在闲置现象，不存在经济性贬值因素。,建筑物的评估价值,=1053.9-175.65-21=857.25,（万元）,第六节 房地产评估的剩余法,一、剩余法的基本思路,剩余法又称假设开发法或倒算法,待评估土地价值,=,预期开发后的房地产租售收入,-,建造费用,-,利息,-,利润,-,税金,-,租售费用,剩余法的运用范围：待开发建设土地。,地价,=,预期房地产租售收入,-,建筑费用,-,专业费用,-,利息,-,利润,-,税金,-,租售费用,1.,预期房地产租售收入,出租,收益现值法,出售,市场比较法,2.,建筑费用,比较法测算,建筑工程概预算方法估算,二、剩余法的具体计算公式,3.,专业费用,专业费用,=,建筑费用,费率,4.,利息和利润,分别是全部预付资本的资金成本和机会成本。,全部预付资本,=,地价,+,建筑费用,+,专业费用,（,1,）利息,=,全部预付资本,利息率,地价利息一般按整个建设工期计算,建筑费和专业费利息按建设工期的一半计算,（,2,）利润,=,全部预付资本,投资利润率,或：利润,=,预期房地产租售收入,销售利润率,二、剩余法的具体计算公式,6.,租售费用,主要包括中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等。,租售费用,=,预期房地产租售收入,费率,5.,税金,主要包括营业税、契税、印花税。,说明：,上述公式适用于静态情况，即不考虑资金时间价值。,二、剩余法的具体计算公式,三、剩余法应用举例,【,例,】,有一宗,“,七通一平,”,的待开发建筑用地，土地面积为,2000,平方米，建筑容积率为,2.5,，拟开发建设写字楼，建设工期为,2,年，建筑费为,3000,元,/,平方米，专业费为建筑费的,10%,，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为,9000,元,/,平方米，销售费用为售楼收入的,2.5%,，税金为售楼收入的,6.5%,，银行年贷款利率为,6%,，按复利计息，开发商要求的投资利润率为,10%,。估算该宗土地目前的价值。,1.,计算开发完成后的房地产销售收入,房地产销售收入,=2000,2.5,9000=4500,（万元）,2.,计算建筑费和专业费,建筑费,=3000,2000,2.5=1500,（万元）,专业费,=,建筑费,10%=1500,10%=150,（万元）,3.,计算销售费用和税金,销售费用,=4500,2.5%=112.5,（万元）,税金,=4500,6.5%=292.5,（万元）,4.,计算利润,利润,=,（地价,+,建筑费,+,专业费）,10%,=,（地价,+1650,）,10%,5.,计算利息,利息,=,地价,(1+6%)2,1+(1500+150),(1+6%)1,1,=0.1236,地价,+99,6.,求取地价,地价,=4500,1500,150,112.5,292.5,0.1,地价,165,0.1236,地价,99,地价,=1782.45,（万元）,练习题,有一宗,“,七通一平,”,的建筑用地，土地面积为,3000,平方米，建筑容积率为,3,，拟开发建设写字楼，建设期为,3,年，建筑费为,2000,元,/,平方米，专业费为建筑费的,10%,，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次支付。该写字楼建成后即出售，预计售价为,8000,元,/,平方米，销售费用为总楼价的,4%,，税金为总楼价的,6.5%,，当地银行年贷款利率为,6%,，按复利计息，开发商要求的投资利润率为,20%,。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。,第七节 房地产评估的基准地价修正法,（一）基准地价的含义,基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段或均质地域分别评估的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。,目前全国的许多城市都制定了基准地价，但各地基准地价所包含的内容有所不同。基准地价一般由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用等构成。,一、基准地价的含义、特点及作用,（二）基准地价的特点,1.,基准地价是区域性价格,2.,基准地价是土地使用权价格,3.,基准地价是平均价格,4.,基准地价一般都要覆盖整个城市建成区,5.,基准地价是单位土地面积的地价,6.,基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。,一、基准地价的含义、特点及作用,（三）基准地价的作用,1.,具有政府公告作用；,2.,是宏观调控地价水平的依据；,3.,是国家征收城镇土地税收的依据；,4.,是政府参与土地收益分配的依据；,5.,是进一步评估宗地地价的基础；,6.,引导土地资源在行业部门间的合理配置。,一、基准地价的含义、特点及作用,（一）收集、整理土地定级估价成果资料,（二）确定修正系数表,（三）调查宗地地价影响因素的指标条件,（四）制定待估宗地因素修正系数,（五）确定待估宗地使用年期修正系数,二、基准地价修正法评估的程序,（六）确定期日修正系数,（七）确定容积率修正系数,（八）评估宗地地价,被估宗地地价,=,基准地价,区域因素修正系数,个别因素修正系数,年期修正系数,期日修正系数,容积率修正系数,其他因素修正系数,二、基准地价修正法评估的程序,第八节 房地产评估的路线价法,（一）地块分类,里地线,临街线,袋地,临街地,街角地,街角地范围,里地,正 街,旁 街,18,米,18,米,一、路线价估价法的基本思路,一、路线价估价法的基本思路,路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。,（二）路线价估价法及其计算公式,一、路线价估价法的基本思路,路线价估价法的基本数学表达式为：,宗地价格,=,路线价,深度指数,宗地面积,采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在,如街角地、两面临街地、不规则形地等,则还要进行因素的加减修正,数学表达式为：,宗地价格,=,路线价,深度指数,宗地面积,修正额,二、路线价法的操作步骤,(1),划分路线价区段,(2),设定标准深度和标准宗地,(3),确定路线价,(4),制定深度指数表,(5),其他条件修正,(6),计算宗地价值,三、路线价估价法应用举例,某路线价区段,标准深度为,18,米,路线价为,1000,元,/,平方米,待估临街各宗地块情况见图,临街深度指数表见表。假设各宗地的宽度都为,6,米,计算各宗地的评估价值。,表 待估各宗地块情况表,A,B,C,D,E,1000,元,(,路线价,),注：超过标准深度,18,米以后的地块为里地。,表 临街深度指数表,深度,(M),指数,(%),4,以下,4,8,8,12,12,16,16,18,18,以上,130,125,120,110,100,40,(1),宗地,A,为临街地,临街深度为,17.5,米,查临街深度指数表得其深度指数为,100,则宗地的价格为：,1000,1,(17.5,6)=105000(,元,),(2),宗地,B,为临街地,临街深度为,13.5,米,查临街深度指数表得其深度指数为,110,则宗地的价格为：,1000,1.10,(13.5,6)=89100(,元,),(3),宗地,C,为临街地,临街深度为,3,米,查临街深度指数表得其深度指数为,130,则宗地的价格为：,1000,1.30,(3,6)=23400(,元,),(4),宗地,D,为临街地,临街深度为,7,米,查临街深度指数表得其深度指数为,125,则宗地的价格为：,1000,1.25,(7,6)=52500(,元,),(5),宗地,E,为临街地,临街深度为,11,米,查临街深度指数表得其深度指数为,120,则宗地的价格为：,1000,1.20,(11