廉租房、经济适用房和住房.doc

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。

　　经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。

　　商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

国家规定廉租房、经济适用房和住房租赁税收政策

青海省政府法制办公室：    来源：    创建时间：2008年3月20日    

　　新华社北京３月１９日电（记者李延霞、王宇）记者１９日从国家税务总局获悉，财政部、国家税务总局日前下发通知，对支持廉租住房、经济适用住房建设以及住房租赁市场发展的有关税收政策作出具体规定。
    通知规定，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
    企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
    通知还指出，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
    通知说，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。
    在支持住房租赁市场发展方面，通知规定，对个人出租住房取得的所得减按１０％的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在３％税率的基础上减半征收营业税，按４％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按４％的税率征收房产税。
    通知表示，上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自２００７年８月１日起执行，已征税款的在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自２００８年３月１日起执行。 

经济适用住房申购程序明确了申购家庭必须是有西宁市户口5年以上、无房或人均住房建筑面积低于(含)15平方米、人均年收入低于上年西宁城镇居民人均可支配收入60%的必备条件，经申请、初审、终审公示等严格步骤，依据申请先后顺序、住房困难程度决定轮候批次，以摇号的方式确定参加选房买房；廉租住房实物配租的申请程序主要是：由低保对象提出申请，经入户调查核实公示后进行复核，市房产主管部门根据登记先后顺序及困难程度决定实物配租轮候批次，并会同监察部门按照困难优先、照顾孤老病残的原则，用摇号的方式确定。

　　另据了解，为保证经济适用房应买该买、廉租房应租实租，让最需要的群众购得经济适用房、住上廉租房，《西宁市经济适用住房申购程序》明确规定：已参加集资建房的、已购买过经济适用住房(含安居工程)的、已购公有住房(含在外地购公有住房)的不得申请购买经济适用住房；《西宁市廉租住房实物配租申请程序》明确规定：廉租住房保障实行跟踪记录、动态管理的年审复核退出制度。 

住宅房屋拆迁补偿指导价按照:补偿额=(房屋成新折旧价×调整系数+区位评估指导价×区位指导价修正系数)×建筑面积+房屋附属物及设施、装修...