《土地估价案例与报告》应考精华提炼四（案例分析题部分）.doc

<p>《土地估价案例与报告》应考精华提炼四
（案例分析题部分）

说明：完成2006—2009年《土地估价案例与报告》真题后，将重难点梳理一遍。分三种题型，本部分为案例分析题部分。整整用了一个上午的时间整理，希望对你有益。

一、 案例分析题。
1、土地权属性质为出让的证据文件：
（1）出让合同
（2）出让金收据
（3）土地使用权证
（4）土地登记档案
2、土地登记主要信息：（06、08年都出现过）
（1）土地使用权人
（2）坐落、四至
（3）地号
（4）地类（用途）（新规定无综合用地这项，应分用途，比如08年第一题）
（5）终止日期
（6）使用权类型
（7）使用权面积
（8）土地登记时间
（9）国有土地使用证号
（10）图号(宗地图或地籍图，不定，可以没有这项)
3、界定土地价格定义类型题地处理（每年必考，读懂题是关键）
（1）记好六大项：俩时间，用途，开发程度，容积率，土地使用权类型。
（2）罗列时不要忘了 用途和开发程度各有实际和设定两种。
（3）设定开发程度的宗地外容易处理，宗地内一般无“几通”，仅“一平”。（几套题的答案都这样，究竟对不对待商榷）
4、土地登记卡的种类：
土地初始登记卡；
土地变更登记卡；
土地注销登记卡；
土地查封登记卡；
土地更正登记卡；
地抵押登记卡。
5、土地利用条件包括：
绿地率 容积率 建筑覆盖率等“三率”，
建筑层数 建筑面积 建筑高度，
土地用途 土地面积。
6、估价事项明确的内容：
估价对象，估价目的，价格定义，估价基准日；
另可加权利人、委托估价时间、委托方。
7、出让方式获得使用权的使用者应履行的责任
（1）支付地价款；
（2）按照规划条件用地；
（3）投资额不低于多少；
（4）按期动工和完工；
（5）完成开发投资额的25%以上才可以转让。
8、出让方式获得使用权的土地使用者可采用的土地处置方式：
（1）转让；
（2）出租；
（3）抵押；
（4）置换；
（5）作价出资；
（6）作价入股；
（7）赠与。
9、划拨土地使用者的土地处置方式：
（1）出让
（2）国有租赁
（3）授权经营
（4）作价出资（入股）
10、经营性用地出让三种方式的特点：
招标：有投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在三个以上。
拍卖：先有出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后再固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：有出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期间截止时的最高价格即为成交价格。
11、补偿价格和出让底价的评估处理：
（1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案；
（2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。
12、开发商改用途容积率补地价前需要补办主要手续：
（1）原出让方（当地政府）调整规划批复，或重新供地批复。
（2）规划部门出具的调整规划意见书。
（3）与国土部门签订出让合同补充协议，不叫出让金。
13、对补地价政策方面的建议:
（1）不符合城市规划的不允许补办手续；
（2）非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败；
（3）即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。
14、由于城市规划的变化导致的土地用途改变或容积率改变，用地者如改用途或加大容积率，应办理的手续：
（1）持处置文件办理变更登记手续；
（2）办理有关规划变更、审批手续；
（3）到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；
（4）办理补交出让金的手续；
（5）到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
15、判断土地能否抵押的关键信息：
（1）是否符合规划
（2）建筑物是否合法
（3）是否缴纳清有关税费
（4）委托方是否真正具有土地处置权（产权是否清晰，是否有产权纠纷）
（5）是否重复抵押（是否设定有他项权利）
16、企业未能偿还贷款，银行拍卖的前置条件：
（1）购买方具有竞买资格；
（2）土地用途不变
（3）土地使用权性质不变
（4）专门土地拍卖场地
（5）专门土地拍卖公司
17、土地登记手续
（1）土地登记申请
（2）地籍调查
（3）权属审核
（4）注册登记
（5）核发证书
18、购单位房改时划拨用地房，出手时需要办理手续：
（1）依法办理土地登记手续
（2）依法办理土地出让金
19、抵押贷款时，银行要求办理的手续：
（1）对所涉及土地应办理抵押登记手续；
（2）银行领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。
20、市场法求租金时，对比较案例中租金的说明应注意：
（1）说明租金时间单位（年租金、月租金。日租金）
（2）说明租金类型（市场平均租金还是个别租金）
（3）说明租金时点
（4）说明租金情况（是正常情况，还是特殊情况）
21、收益法中对收益有影响的参数
（1）可利用率（或建筑可利用率）
（2）出租率（空置状况）
（3）损失率（租赁变动）
22、计算土地还原率的几种方法
纯收益与价格比率法
安全利率加风险调整值法
投资风险和投资收益率综合排序插入法
23、剩余法成本法中计算利息时，选用的贷款利息率要与开发周期匹配。一定要注意。（连续考）
24、办了土地征用手续，可取得土地使用权；取得土地出让金收据或签合同，才可明确土地出让性质。
25、土地登记卡中的证件种类应为法人代码证，而不是法人代表身份证；
权属性质为所有权使用权性质，如国有建设用地使用权；
使用权类型有行政划拨和有偿取得两种，其中有偿取得包括出让，国有租赁，私有房屋和外资企业场地使用权几种。
26、宗地图、地籍图、区域位置示意图的区别、释读。有时间研究一下。
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