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中国房地产市场的泡沫分析

当前，无论是业内人士还是老百姓普遍对中国的房地产市场比较乐观，大家还是觉得涨声一片。很多人表示还会继续购买房子对资产来保值增值。甚至于多地出现了楼盘的抢购，殊不知，，现在的楼价高涨也只是最后的疯狂，中国在房地产市场泡沫已经面临被挤破的风险。为什么会有这样的结论呢？因为中国的房地产市场已经发生国很多实质性的变化。
一、新一届政府上台，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场购买力的下降，同时会导致投机成本的增加，实际上是从根本上减少了市场的购买能力。
二、中央的货币政策已经从过度宽松开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。现在的银行极度的缺钱，不紧二套房贷利率不能优惠，首套房的利率也大幅提高。
三、外资撤出中国金融市场，导致中国人民币基础货币相对减少。国内有些投资者已经开始抛售中国房产，这些形为会导致中国外汇的相对减少和基础货币的减少，从而导致银行贷款能力的下降。
四、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房产，会影响很多投资者对市场的预期判断，带动并加速其它投资者的抛售形为。
五、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨，说明大量的刚需已经接盘。大量的刚性需求者在漫长的等待中，最后屈服，大量入市抢购房屋，大量刚需高位接盘，意味将来的接盘能力越来越弱。
六、保障性住房的继续修建，中国政府为解决低收入者的住房问题大量修建的保障性住房加大了房屋的供应量。
七、房价的快速上涨导致部分人推动了购买能力，致使市场的有效需求减少。
八、鄂尔多斯和温州房价的暴跌，让当地银行坏账大量增加，银行意识到了房价下跌的风险，开始紧缩地产房贷，各地银行对房贷的审核越来越严。
九、由于开发商望到销售理想，2013年土地拍卖明显增加，地王不断出现，开发商乐观情绪的升温，必然加快建设速度，1年左右市场供应肯定明显增加。
十、中国人在国外大量买房，已经在为英、美、加等国家购房的主力军，如果中国房价继续上涨，中国更多的人在国外买房并抛售中国的房产，实际上等于增加国内的住房供应度寻到大量财富转移国外。
中国人之所以大量去发达国家买房，是因为外国很多的房屋的性价比远远超过了中国，比如：在美国花200万可以买到真正的别墅（有前后小院和两个车库），在北京市的三环只能买40平米的小面积。这本身就是一个笑话。
十一、中国存在大量的空置房屋，保守估计在5000万套，中国已建和在建房屋及土地的储备严重过剩。国家统计局的数据显示：2012年商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，其中有住宅销售面积增长2%；商品房销售额64454亿元，增长10%，其中住宅销售额增长10.9%。2012年房地产开发企业施工面积为573418万平方米，比上年增长13.2%，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。按最保守的计算方法，现在的土地储备和开发速度，至少可供3—5年的房地产开发。
我们通过进一步的分析得出以下结论：按人均拥有30平米住宅计算，住宅在建设面积42.9亿平米能解决1.4亿的人住房，加上空置的5000万套，解决1.6亿人的住房，再加上现在的房产开发速度，5年内解决5亿人的住房不是问题。
十二、中国人的住房自有率已经很高。数据显示，中国房屋自有率已经达到80%，远远超过西方发达国家60—70%的自在率。
根据2012年月5月发布的《中国居住小康指数》报告，将近八成的受访者已经拥有自己的住房，而之前发布的一分报告说，中国目前自有住房拥有率已经高达89%，远远超过美国65%，英国70%，日本60%。
中国仅仅只有20%的人没有房子，按中国城市人口7亿计算，当前没有房屋的城市人口为1.4亿，即使中国住房自有率达到100%，在那房屋加上空置房，中国最少还过剩1.6亿人的房屋。
十三、房产税的开征，对投机炒房和投资房产的人来说是沉重负担，将极大增加房产的持有成本，从而极大减少投机和投资性房产的持有和购买。投机和投资性房产的减持将增加房产市场的供应量，从而改变市场的供求关系。
十四、国家政策的作用。在国家深化改革的大趋势下，伪市场化的房地产业遭到的挑战将比一般性垄断行业风险更大。说国内房地产市场是伪市场化是有依据的。第一，市场化最基本的标志是市场供需决定价格趋势，但中国房地产价格走势一直深受政府调控影响；其次，中国房地产业最主要的土地资源是由政府垄断的无法自由流通；再次，自由买卖是市场化的常识，但国内买房却有各种身份的限制。
随着改革的深入，土地市场特别是农村集体建设用地流转的开闸，将建立统一的城乡土地交易市场，必将极大释放土地市场。

通过以上分析我们可以看出，中国房产过剩已经非常严重，中国的房地产泡沫已经到国骇人听闻的地步。在房屋总体过剩的情况下，中国房价之所以不能疯狂上涨的主要原因是投机和投资者大量囤积房源，开发商和地方政府大量囤地以及大量的在建房还未入市，加上中国房价10年的持续上涨导致了许多人恐慌性买房所致。。大量囤积房源的投资和投机者，一旦对房价上涨的预期发生改变，瞬间就会变成铺天盖地的抛售，增加市场供应，庞大的数量会导致中国房屋市场快速从“天堂”坠入“地狱”。
不管是从未来的供求关系变化，还是中国房价的国际性价比看，中国房价已经是强弩之末，由于短期房价上涨的预期很强，囤积和投资者还在惜售，新建房屋入市时间的问题，房价短期内还可能会上涨，但这种上涨只是最后的疯狂。
地方政府用尽一切资源来维护和推高房价，在这种情况下房价一旦出现下跌，说明政府再也没有任何力量继续维护房价，这时候的房价下跌必将是一泻千里。鄂尔多斯和温州的房价就是这样的模式。特别是在经历了一段快速上涨后，需求快速减少（大量的刚需集中购买和部分购房者失去购买力），供应不断的增加，最后供求关系的转折点出现在。而房价一旦下跌，大量的囤积者也会加入抛售大军，会加剧房屋的下跌速度，导致最后的崩盘。
中国对房地产市场的处理方法，如同垒砌堰塞湖，为了防止湖水流下，用尽一切资源建设堤坝，结果堤坝越来越高，水位也越来越高，终于有一天资源耗尽，再也没有力量加固堤坝时，随着水位的不断上涨，崩溃就无法避免。
“上帝要其死亡，必先要其疯狂”，从在建房的速度、社会资金供求、国际资本的撤离速度、中国房价的上涨幅度看，中国的房价最多坚持一年，就会开始下跌。