2016成都清白江区房地产市场调研报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,青,白江区房地产市场调研报告,2016.12,1,目录：,青白江区概况,青,白江区概述,青,白江区经济,青白江区交通,青白江区规划,青白江区房地产概况,楼盘板块分析,楼盘分布情况,楼盘销售及价格,土地拍卖信息,2,成都,青白江,30km,青白江区概况,1,青白,江区概述,青白江区位于四川省成都市北部，,1960,年建区，因境内清白江而得名。位于成都城区北部，距中心城区,25,公里，面积,378.94,平方公里，人口约,40,余万。东邻金堂,县,、,南连,龙泉驿,区,、,西,接新都,区,、,北,与广汉市接壤。区人民政府驻大弯街道，距成都市区,25,公里。地理坐标为北纬,303933,30550,，东经,104937,1042931,。,青白江区是国家“一五”时期规划建设的西南第一个工业区，四川重要的冶金、建材和机械制造基地；是西部最大的铁路物流枢纽，四川省唯一的铁路货运型国家对外开放口岸；是成都市,4,个商品市场集中发展区之一，全国十大最具投资潜力市场商圈,。,青白江区辖,2,个街道、,8,个镇、,1,个乡：红阳街道、大弯街道，弥牟镇、大同镇、城厢镇、祥福镇、姚渡镇、清泉镇、龙王镇、福洪镇，人和乡。区政府驻红阳街道,。,连续七年跻身全省县域经济综合实力“十强县”（列第,7,位），连续三年入列“中国市辖区综合实力百强区”，被正式授予“国家生态区”称号，先后荣获全国唯一获批的国家新型工业化产业（绿色建材,）,。,3,青白江区概况,2,青白,江区概述,青白江区土地总面积,378.56,平方公里,(37856,公顷,),，其中农用地,30576.97,公顷，占,80.77%,；建设用地,6396.09,公顷，占,16.90%,；未利用地,882.49,公顷，占,2.33%,。在,建设用地中，城镇及工矿用地,2589,.,07,公顷，占建设用地,40.48,%,。,土地,资源,矿产,资源,森林,资源,青白江区矿产资源主要分布在山区和浅丘地带，已探明的矿产资源有,4,类,10,种，其中有一定资源储量的矿产资源,3,类,7,种，矿床,16,个，矿点,73,处。主要矿种有天然气、页岩、砂岩、粘土、砂砾石等，其中天然气，主要分布在福洪乡，清泉镇，龙王镇一带,。,青白江区林业用地,8643.7,公顷，其中：有林地,8490.7,公顷（具体为林分,3676.7,公顷，经济林,2971.9,公顷，竹林,1842.1,公顷）；疏林地,112.3,公顷；灌木林地,10.7,公顷；苗圃地,30,公顷。四旁树占地面积,4057.1,公顷，森林覆盖率,33.23%,。森林面积蓄积,376231.7,立方米，杂竹,58930,吨,。,4,青白江区概况,1,青白,江,区经济,2015,年全区,实现地区生产总值（,GDP,）,338.3,亿元，按可比价格计算，比上年增长,5.1,。其中，第一产业增加值,13.6,亿元，增长,3.4,；第二产业增加值,246.6,亿元，增长,5.0,；第三产业增加值,78.1,亿元，增长,5.8,。按常住人口计算，人均地区生产总值,85182,元，增长,4.6%,。,一、二、三产业的比例关系为,4.0,：,72.9,：,23.1,。第一产业对经济增长的贡献率为,2.4,，第二产业贡献率为,74.1,，第三产业贡献率为,23.5,。,青白江区从,2011,年至,2015,年,GDP,整体保持上涨态势，但随着经济大环境的低迷，其增长速度连年下降。另外，从社会消费品零售总额的增长情况来看，也表现出经济环境低迷。,5,青白江区概况,2,青白,江,区经济,全年,完成固定资产投资,281.23,亿元，比上年下降,2.5%,。民间投资完成,182.47,亿元，下降,9.7%,。全年新增固定资产,132.89,亿元，增长,8.8%,。分产业看，第二产业完成投资,94.72,亿元，下降,14.6%,；第三产业完成投资,186.51,亿元，增长,6.2%,。,全年完成房地产开发投资（按项目地）,27.59,亿元，比上年下降,7.5%,。,自,2011,年起青白江区房地产进入较快的增长期，连续,3,年保持,20%30%,左右的增长速度，但从,2014,年开始出现下滑，连续两年下降,7%,、,8%,。,结合上节,GDP,和消费品情况来看，房地产市场表现与经济大环境的表现吻合，也进入下行调整阶段。,6,青白江区概况,青白,江区交通,目前,区,内现有“五纵六横两环”的骨架路网，其中国省干线公路,7,条，分别是,G42,成南高速公路、,G5,成绵高速公路、,S2,成巴高速、,G4202,成都第二绕城高速、,G108,国道（大件路）、省道,101,线唐巴公路、成青快速通道；县级公路,7,条，分别是跨地区县道三西路、广大路，跨区县县道成环路、大石路、云石路、龙赵路、青解路,。,成都第二绕城高速公路、成巴高速公路串起成都市二、三圈层以及周边广汉、简阳等,12,个区（市）县，分别与成绵、成南、成渝、成温邛、成灌、成自泸、成雅等,10,条高速公路直接连接，形成“融一、串二、连三、成网成环、内通外联”的区域快速交通体系,。,铁路交通：国家干线铁路,3,条：宝成铁路及复线、达成铁路及复线、成渝铁路。成都铁路枢纽线,3,条：北环铁路、成汶铁路、成昆铁路货运外绕线。火车站,5,个：青白江东站、大弯镇站、青白江站、成都铁路集装箱中心站（城厢站）、陈家湾站。客运专线,1,条：成绵乐城际铁路。,7,青白江区概况,青白,江区,规划,青白,江区,作为成都北部门户,，青白江和新都正,面临与外部环境协同发展的趋势,。从,区域内部环境而言，无论是生态、产业，还是城市空间、基础设施，两地呈现出互补与重叠的态势,。,青白江和新都两地,中心城区直线距离只间隔,10,公里左右，当前青白江的城市发展区已经与新都界粘连，两区的物流、商贸等主导产业，也呈现出一定程度的重叠,。,根据规划，新青卫星城范围为新都区、青白江区两区行政区域内的全部地区，面积,875,平方公里。其中，新青卫星城城区范围东至毗河、成达铁路，西至宝成铁路，南至环城生态区、新都区行政区界，北至香城大道、青白江区行政区界，面积,207,平方公里，城镇布局整体呈“一城双心，两翼三镇”的格局。,成都,城区,青白江,城区,新都,城区,8,青白江区概况,1,青白江区规划,-,建设亚洲内陆综合性经济,中心城市,蓉欧快铁是一趟由青白江始发，,14,天就能直达波兰罗兹的铁路班列，该班列目前是全国抵达欧洲速度最快的铁路，保持每周一列的频率稳定运行。蓉欧快铁在运输时间上与传统海铁联运相比，缩短了三分之二的时间，可以帮助企业快速抢占市场、降低在途库存和现金流。和空运相比，时间虽比空运长,5,天左右，但费用仅为空运费用的四分之一。蓉欧快铁的开通，不仅仅是降低了成都与欧洲之间货运的成本，同时大大拉近了成都与欧洲的距离，更加有力的一点是蓉欧班列不仅可以为某企业发专柜甚至是专列，同时也可以承运全社会货物，为商家朋友提供“拼箱”服务，让我们小商户的一些零担货运也能通过蓉欧班列的拼箱服务顺利发往欧洲。,青白江已经具备了贯通南北、连接东西、通江达海的区域交通枢纽的硬件基础，这都将为万贯在青白江打造中国最好的五金机电专业市场提供了有力,支撑。,青白江区,9,青白江区概况,2,青白江区规划,-,建设内陆开放门户城市,立足,成都作为西部特大中心城市的优势，以提升现代互联互通水平为目标，建设以双机场和国际铁路港为核心、“铁、公、航”三位一体的综合交通枢纽，完善立体口岸开放体系，进一步强化货物与服务的集散功能，提升信息通道能力和信息集散能力，建成我国内陆开放门户城市。,建设国家区域性高速公路枢纽，发挥高速公路在对外交通的骨干地位和基础作用。优化市域内高速公路网络，加快建设成都经济区环线高速、成灌高速第二通道等高速公路。启动实施成南、成绵、成乐等高速公路扩容改造工程，积极搭建“成渝西昆贵钻石经济圈”高速公路骨架，强化与“一带一路”各省市的互联互通，贯通国家高速公路网，形成畅接全省、辐射中西部、通达全国的高速公路网络体系。,10,青白江区概况,3,青白江区规划,-,建设西部,最大内陆港,亚洲,最大的铁路集装箱中心站落户青白江，更为青白江打造“西部最大内陆港”提供了足够的支撑和底气。青白江铁路网络发达,目前有宝成铁路、达成铁路、成绵乐城际铁路、成兰铁路、北环铁路等途经青白江，按照规划未来还将有包括成青金快铁在内的,8,条铁路途经青白江，青白江将建立起贯通东西南北的铁路网络。不仅如此，以青白江东站为核心，还将与西（安）成（都）客专和成兰（州）高铁对接，形成客运出川北通道重要站点。另外，按照省、市交通部门的规划，未来青白江区还将规划建设轻轨等轨道交通，青白江将形成四通八达的立体铁路交通网络,。,11,青白江区概况,4,青白江区规划,-,产业调整,2014,年至,2015,年，成都市和青白江启动产业调整，关停攀成钢与川化这两个曾经的龙头企业。至,2015,年,5,月攀成钢,4,座高炉、,2,座转炉及烧结系统全部关闭，川化退出天然气化工产业,。,攀成钢和川化在巅峰年份占据着青白江工业的半壁江山，其中攀成钢,2008,年年产值,124,亿元，占全区规模以上工业总产值的,44.4%,，川化,2009,年年产值,17,亿元，占,5.6%,。一旦关停这两个企业，首先意味着巨大的,GDP,降幅,。,青白江关停川化和攀成钢，直接产生分流人员,1.1,万多人，间接导致依附于川化和攀成钢的小企业和个体工商户倒闭裁员失业,6700,多人，合计近,2,万人,。,青白江独特口岸优势的形成、物流业的崛起，与川化、攀成钢等老工业企业血脉相连。国家大力推进“一带一路”战略，把青白江送到了对外开放前沿，成都已开通的直达波兰罗兹的“蓉欧快铁”，起点就在青白江区铁路集装箱中心站，全长,9826,公里，是全国运行速度最快、最稳定的中欧班列，与“中亚列车”构成成都通往欧亚的“双黄金通道”。借助这些机遇，青白江大力推进“蓉欧,+,制造业”“蓉欧,+,物流业”“蓉欧,+,服务业”发展，建设欧亚货物转运中心、进出口商品采购,(,展示,),中心、中欧贸易加工园，作为西部铁路物流中心，“一带一路”重要枢纽节点的优势正日益显现。新的先进制造业和现代服务业迅速填补了传统工业关停后的缺口，,2015,年青白江,GDP,和工业增加值不降反增，均有,5%,增幅，老工业基地平稳转型并释放出新的城市活力。,攀成钢、川化两大青白江龙头企业关停，产业调整正式展开。,12,青白,江区房地产概况,1,房地产板块概述,-,区域简晰,凤凰湖板块：,项目最多且体量较大，项目品质较高，是过去几年青白江开发最热的区域。该区域市场认知度较高，也是未来土地供应量最大的区域。但目前该区域内基础设施还不太完善。,新,城区板块,：,过去近十年的建设，新城区发展较为完善。但目前供应项目较多，同时带动城市规划逐步向北、向西发展。,城西板块：,该区域发展得益于城市扩充规划，临近客运中心，随着高铁站的建设投入，板块内配套较为完善。,老城板块：,虽然配套完善，但目前不是城市发展的核心区域。区域内项目较少，且受到旧城原有规划的限制，居住生活品质不高。,大同板块：,区域内项目品质较高，多为品牌开发商项目。但目前配套还处于起步阶段。,大湾板块：,新老城区交界的位置，配套较差，该区域内目前较有影响力的配套为大湾中学。,13,青白,江区房地产概况,2,房地产板块概述,-,商业发展,家乐福：,地址：英祥商业广场，青白江同华大道与安居路交汇处,类型：商业综合体,建面：,18,万平方米,规划：家乐福规划,16000,平米，卖,场面积为,8166,平方米，,33,条收,银线，拥有,350,个,停车位,，,经营,4,万多种商品,。,青白江家乐福地处“凤凰湖板块与新城区板块”之间，是城市扩容新兴区域，周边新兴社区较多，道路规划便利。,凤凰湖板块,新城区板块,家乐福,14,青白,江区房地产概况,2,房地产板块概述,-,商业发展,清江中路商业：,地址：清江中路,类型：沿街商业,建面：不详,规划：依托老城区主干道形成的沿街商业，主要以服务、日用、银行、电信等生活品类为主。,老城板块,清江中路商业,15,青白,江区房地产概况,2,房地产板块概述,-,商业发展,千盛百货：,地址：,华金大道二段,与红阳路交汇处,类型：沿街商,业,建面：,2.3,万,M,规划：停车位,250,个，主要业态为流行时尚百货、大型综合超市、餐饮、娱乐、休闲等。,千盛,百货“西城板块,与新城区板块”之间,，近年来随着城市扩容，周边新兴社区,较多，道路规划便利,。,新,城板块,千盛百货,城西板块,16,青白,江区房地产概况,3,房地产板块概述,-,投资及销售,自,2011,年起青白江区房地产进入较快的增长期，连续,3,年保持,20%30%,左右的增长速度，但从,2014,年开始出现下滑，连续两年下降,7%,、,8%,。,随,之销售面积也在,2014,年之后出现较大幅度下降，,2014,年较上一年度下降,31.19%,。,2015,年不但销售面积较上一年下降,23.83%,，,销售额也从上一年度的,31,亿跌至,23.83,亿元。,2011,至,2015,年青白江区年平均销售面积约,65.1,万,M,，销售额,约,26.7,亿,元，销售单价,4100,元,/M,。,其中，,2015,年销售面积,58.94,万,M,，销售额,23.83,亿元，销售单价,4043,元,/M,。,17,青白,江区房地产概况,楼盘分布,情况,（,57,个,采样楼盘中，住宅项目数据。）,凤凰湖板块：,楼盘分布：,10,个,销售均价：,3878,元,/M,新,城区板块,：,楼盘分布：,19,个,销售均价：,3375,元,/M,城西板块：,楼盘分布：,6,个,销售均价：,3579,元,/M,老城板块：,楼盘分布：,1,个,销售均价：,3300,元,/M,大同板块：,楼盘分布：,5,个,销售均价：,4501,元,/M,大湾板块,:,楼盘分布：,1,个,销售均价：,3500,元,/M,18,青白,江区房地产概况,楼盘销售及,价格,通,过房地产网，对青白江,57,个在售,/,售罄楼盘进行数据分析，其中在售楼盘占,63%,，售罄楼盘占,37%,。,分析得出，目前青白江房地产供应产品仍以普通住宅为主，占比,79%,，商业类型物业占比仅为,21%,。就采样楼盘数据来看，销售均价为,4900,元,/M,，其中,4000,元,/,M,的项目占比为,68%,，,40005000,元,/,M,占,17%,，,5000,元,/M,的产品应该为商业，占比,15%,。,19,青白,江区房地产概况,楼盘销售及,价格,房地产成交情况在上半年一路走高，取得较好的成交业绩。进入到,7-9,月回落较为明显，随着传统旺季,10,月的到来，实现月成交超过,1100,套。,就,10,月成交前,10,名的楼盘数据来看，成交价格仍然在,4000,元,/,M,上下浮动,。仅两个楼盘价格突破,5000,、,6000,元,/M,，其中恒大雅苑精装修产品销售单价为,6577,元,/M,，凤凰岛誉湖多层洋房产品销售单价为,5698,元,/M,。,2016,年青白,江区,10,月成交排行：,20,青白,江区房地产概况,土地拍卖信息,青白江土地拍卖信息表,工业用地,商服用地,住宅用地,2016,年,地块数量（块）,31,8,3,面积（）,651454.39,109820.04,75575.09,总价（万元）,18303.9961,13701.5133,13094.5642,2015,年,地块数量（块）,40,12,4,面积（）,1548967.36,253206.15,114462.38,总价（万元）,49656.5201,15264.896,17378.4915,2014,年,地块数量（块）,38,2,2,面积（）,1687097.25,18633.19,7947.77,总价（万元）,69192.1295,2365.2226,351.85,结合青白江区城市发展规划来看，近年来政府着力将青白江区打造成为内陆开放门户城市，因此,2014-2015,年主要工业用地供应为主，随着行业建设的进行，工业土地供应大幅减少。至,2016,年，工业,/,商服,/,住宅土地供应回归到平衡的水平。,21,青白,江区房地产概况总结：,青白,江区借助“大成都”优势，在原有工业产业基础上，着力打造“内陆开放门户城市”，依托良好的交通资源将青白江区建设成为,“西部最大内陆港”。,1,青白江区近年来房地产开发投资较快，从,2014,年开始出现回落，且回落幅度较大。,2011,至,2015,年青白江区年平均销售面积约,65.1,万,M,，销售额约,26.7,亿元，销售单价,4100,元,/M,。,3,随着城市产业定位的明确，,2014/2015,年用于建设的土地供应量剧增。自,2016,之后，工业,/,商服,/,住宅用地供应回归到平衡水平，分别,为,1.8,万,M,、,1.4,万,M,、,1.3,万,M,。,2,城市向北、向西发展的背景下，商品房供应主要集中在“新城区板块和凤凰湖板块”，其次是“大同和城西板块”。目前普通住宅市场销售参考价格为,4000,元,/M,。,4,青白江区商业发展较慢，目前没有较成熟的核心商业。仅为传统沿街商业和两三处由于新城建设而发展起来的集中商业，其中以“家乐福、千盛百货”为主要代表。,5,攀成钢、川化两大龙头企业关停，产生了近,2,万人的就业问题。对青白江市场消费力影响较大，但机遇与风险同在，房地产住宅市场虽然进入低迷期，但商业地产创造就业机会的能力却可以得到体现。,6,22,END,/2016/1,2,23,