新版项目工程管理手册.doc

新版项目工程管理手册

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2020年4月19日
文档仅供参考

海南一卡通物业管理股份有限公司
HAINAN E-CARD PROPERTY MGT.CO.,LTD.

黄金海岸项目工程管理手册(试行)

Residential property management service manual
(黄金海岸花园小区字 号)

1.0 目的
经过对岗位职责的明确,实施物业工程管理,保障设备、 设施正 常运行,为用户创造安全、文明、舒适、方便的居住环境。
2.0 适用范围 黄金海岸花园小区物业服务中心工程部。
3．0 工程部工作职责
3. 1 工程部的职责、范围
3.1.1 负责制定本部门的岗位职责管理制度及各项业务的服务质量标准。
3.1.2 负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。
3.1.3 负责物业设备维护、保养管理工作。
3.1.4 负责小区日常设备、系统检验和物业验收。
3.1.5 负责做好检验、测量设备的管理工作。
3.1.6 负责小区强弱电系统的运行管理,设备维护保养和检修故障。
3.1.7 负责小区电梯系统的运行管理,维护保养和检修故障。
3.1.8 负责小区给排水管道系统的管理,设备维修保养和检修故障。
3.1.9 负责联系处理小区土建结构方面符合居住要求。
3.1.10 负责小区各系统设备的完善改造,设备更新以及小项增改工程施工。
3.1.11 确保工程所有设备的正常运转,维修保养好小区的硬件系统。
3.2工程部主管岗位职责
【直接上级】:项目经理
【直接下级】: 各专业
【工作范围】:在项目经理的领导下负责小区的房屋及供配电、给排水系统等生活设备设施的运行、检修、维护、保养设备设及管理工作反馈,安排综合维修专业正常工作保证小区的正常运营。
3.2.1 熟悉小区所有房屋、设备设施的自然状况,组织相关人员参加小区的 验收及接管工作。
3.2.2 负责小区供配电、给排水系统及其它相关设备设施的运行、检修、维 护、保养及工作反馈。
3.2.3 编制本专业年度检修、保养计划,并组织实施做好记录。
3.2.4 完善本专业基础管理工作,建立健全各项管理制度和图纸资料档案。
3.2.5 配合客户二次装修,做好质量把关及装修资料的收集整理归档工作。
3.2.6 组织参与客户报修的处理,重大问题现场组织处理并做好工作日志。
3.2.7 做好所管设备设施的状态巡查发现问题及时安排处理,重大问题及时 反馈,并做好工作日志。
3.2.8 检查下属员工的岗位纪律、工作态度、工作现场、机房卫生、考勤制 度等。检查督促本部门员工切实履行各工作岗位职责,遵守各项规章制度的安全操作规程的情况。
3.2.9 巡检制度的执行情况,发现不良现象及时纠正,严格考核。
3.2.10 严格控制维修材料备件工具的消耗及出库去向,降低维修运行成本。
3.2.11 负责专业新岗位员工的培训和专业培训验证工作安排,提高本专业员 工素质。了解员工技术和思想动态,解决工作难题和生活困难。
3.2.12 负责组织调度现场抢险工作。
3.2.13 负责与其它班组或部门的协调合作。
3.2.14 完成领导交办的其它工作
3.3水电技工岗位职责
【直接上级】:工程主管
【工作范围】:在工程主管的领导下负责小区的给排水设备设施和配电室及电气设备设施的运行、检修、维护、保养及修改完善等工作,按照设备运行管理制度作好设备运行工作,服从事故抢修工作安排。
3.3.1 熟悉掌握小区的供配电方式、线路走向;负责小区所有照明线路力线。 熟悉小区给排水管网、阀门。
3.3.2 负责所管理小区低压配电设备的维修保养并认真填写维保记录。
3.3.3 负责配电间及相关电气设备的运行值班,做好设备、设施的维修保养 工作。
3.3.5 熟悉供电及其它电器设备、设施技术情况,掌握相关设备的操作程序, 按计划做好小区电力控制设备及小区照明检修和应急处理措施。
3.3.6 定期、定时按各项规程和规章制度巡视设备房和设备的运行情况,并 做好运行记录。
3.3.7 严格遵守安全操作规程,防止安全事故的发生。
3.3.8 负责配电间的安全管理工作,禁止非工作人员进入,禁止各种违反管 理规定的行为,做好防火、防水、防鼠的工作。
3.3.9 发生突发情况时,值班人员不能离开岗位,要及时采取应急措施,保 证设备、设施的正常完好。
3.3.10 负责巡视楼层、楼外供电照明。
3.3.11 认真做好有关的<设备运行>、<交接班记录>和<工作巡查记录>。 负责每月户表抄报工作。
3.3.12 路和灯具的日常管理和维修工作,处理客户报修。
3.3.13 熟练掌握小区机房电气控制设备,按计划负责做好发电机组、变配电 设备及各机房内电机、电气设备的维护保养工作。
3.3.14 完成小区内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安 装和拆收工作。
3.3.15 根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作,并认真填写巡视记录,对发现的问题或隐患及时向主管汇报。
3.3.16 做好线路防火工作,严格检查线路负荷、绝缘,发现不正常状态必须 找出原因加以纠正。
3.3.17 根据工作安排在配电室运行值班管理工作中,严格遵守输配电各项制 度和制度及安全操作规程,检查各种设备开关,线路和仪表的正常运行,认真填写值班记录和工作报表,按制度手续做好交接班工作;认真做好配电室安全防火事故工作,保管好高压电路检修工具。
3.3.18 熟悉并掌握停电时的应急发电方法,设备技术性能和倒闸操作方法; 确保小区供电的连续性和可靠性。
3.3.19 认真填写小区用电量日报表和月报表;定期巡视高、低压电器设备, 密切监视中央信号屏的工况,正确抄录仪表显示数据。
3.3.20 认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。
3.3.21 严格执行材料、备件及工具领用管理制度,节约费用降低消耗。
3.3.22 严格遵守劳动纪律,执行考勤制度、礼仪规范,搞好工作协作。
3.3.23 完成领导交办的其它工作。
3.4装修技工岗位职责
【直接上级】:工程主管
【工作范围】:在主管的带领下,确保整幢小区公共部位之装修、天花板、墙壁、门锁、家具、门窗、墙纸及粉刷等完好无损。
3.4.1 负责住宅门窗、玻璃、五金配件的日常维修与更换。
3.4.2 负责小区吊顶板面、龙骨及检查口的日常维修与更换。
3.4.3 负责小区内外墙面及柱面、地面破损的维修。
3.4.4 负责小区屋面防水的日常维修。
3.4.5 负责小区修补其它专业维修造成的土建破损。
3.4.6 按上级指示完成小区的天花、墙壁、门锁、门窗、粉刷之常规保养。
3.4.7 及时完成客户报修工单
3.4.8 严格执行材料、备件及工具领用管理制度,节约费用降低消耗。
3.4.9 严格遵守劳动纪律,执行考勤制度、礼仪规范,搞好工作协作。
3.5弱电技工岗位职责
【直接上级】 :工程主管
【工作范围】 :负责小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的线路、接口、设备设施的日常维修保养、管理监测、运行调整记录工作,处理客户报修。
3.5.1 严格遵守公司各项管理制度及行业制度,认真落实弱电主管工程师布 置各项工作任务,并按工作要求按时按质按量认真完成。
3.5.2 必须熟悉掌握小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系 统的分布结构线路、接口、设备设施规格、型号、名称、性能、安装地点位置、启用时间、运行状态、维修保养情况、出厂日期等。按要求做好日常维修保养、管理监测、运行调整记录、档案工作。
3.5.3 弱电维修人员要熟知小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等 系统的工作原理,掌握设备性能、调整、操作规程及维修保养程序,及时处理好客户报修。
3.5.4 要定期或不定期对本专业设备进行巡视检查,做好维修检测工作,随 时掌握设备性能和运行状况,发现问题及时解决或采取有效的控制措施,作好记录并及时向上级汇报。
3.5.5 保证工作环境达到要求,妥善保管好配发的工具、设备备用零件,做 好设备防火、防潮、防静电工作,保障设备正常运行。
3.5.6 认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。
3.5.7 严格执行材料、备件及工具领用管理制度,节约费用降低消耗。
3.5.8 完成上级领导交办的其它各项工作。
工程岗位服务程序及要求
（一） 强电方面
1、 低压开关故障维修
工作程序
工作要求
打开配电柜
防止配电柜门反弹发生触电事故
准备工具
改、内六角扳手、克丝钳、尖嘴钳
准备更换的开关
检查开关的通电状态
停电并验电
使用试电笔验电
拆除连线
使用工具时注意安全
拆除开关、安装开关、安装连线
使用改时注意螺丝的丝扣不应损坏、安装牢固、导线连接无虚点
检查接线质量
连接牢固
送电
试送一次
使用测温仪检查开关连接处有无发热现象
开关连接处的温度不应超60℃
使用钳形电流表测量电流值
电流值不因超开关容量的90%
记录
维修的时间,工作内容、维修人
检查
主管检查工作的质量

2.电机的检查
工作程序
工作要求
检查环境
环境无杂物、通风良好
检查电机所带机械设备
机械设备完好
检查轴承
不缺油、无异响
检查温升,使用测量仪
B级电机:统组、定子铁心85度、滚动轴承:65度
检查电流,使用钳形电流表
不应超额定电流
检查电压,使用万用表
400V正5V负10V
声音和气味
无异味和异响
风扇
排风良好
记录
检查的时间,工作的内容,检查人
检查
主管检查的工作质量

3.环型灯具的维修
工作程序
工作要求
断电并根据环型灯安装的高度,选择梯子
断开开关确保安全并选用铝合金或木质人字体,梯子必须牢固可靠,使用安全、
准备材料和工具
材料和工具必须符合使用要求:环型灯管和启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔
拆除环型灯具面罩
将螺丝拆下,拆除灯罩面
拆除环型灯管
向下轻拉灯管取下
重新配线
按照灯具连接图配线,连接紧固
更换环型灯管
灯管连接可靠
更换启辉器和启辉器底座
启辉器和启辉器底座固定牢固
更换灯脚
灯脚的卡头必须插接牢固
更换镇流器、紧固连接导线
镇流器固定牢固、导线连接紧固
检查工作质量并送电
发光正常清理施工现场
记录
检查的时间,工作内容、检查人
检查
主管检查工作的质量

4. 配电室电气设备运行状态记录
工作程序
工作要求
第一路电源电流
变配电室值班人员每天巡视变配电室设备运行情况,每天1次,从高压开关柜-低压开关柜-变压器室,检查内容主要有;两路高压电源指示是否正常。(10CV正负7%)变压器运行情况、运行温度是否正常(100度以下正常)低压侧主、分路负荷情况是否正常(不应超负荷)电容补偿装置运行指标是否正常,各配电室内照明应完好正常,室内外的维修通道是否保持畅通,如发现异常应查明原因、及时处理并做好记录,处理不了时及时向主管汇报,在负荷高峰和异常天气时,应对配电装置和电器增加巡视,处于高峰负荷时,应检查电气设备是否过负荷
第二路电源电流
第一路电源电压
第二路电源电压
变压器高压测电流
变压器低压测电流
变压器温度
有功功率
无功功率
功率因数
记录
检查的时间,工作的内容、检查人
检查
主管检查工作的质量

5.日光灯具费维修
工作程序
工作要求
断电并根据日光灯安装的高度,选择梯子
断开开关确保安全并选用铝合金或木质人字体梯子必须牢固可靠,使用安全
准备材料和工具
材料和工具必须符合使用要求:日光灯管、启辉器和启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、电工刀、试电笔
拆除日光灯面罩
将卡子向下打开,拆除日光灯面罩
拆除日光灯管
转动日光灯管取下
拆除日光灯底座
将固定日光灯底板的螺丝取下,拆除日光灯底板
更换日光灯管
日光灯管连接可靠
更换启辉器和启辉器底座
启辉器和启辉器底座固定牢固
更换灯脚、镇流器和电容
灯脚的卡头必须卡到位。镇流器固定牢固、电容连接紧固
重新配线
按照灯具连接图配线,连接紧固
检查工作质量并送电
日光灯发光正常后清理施工现场
记录
检查的时间,工作内容、检查人
检查
主管检查工作的质量

6. 运行中低压开关的巡检
工作程序
工作要求
打开配电柜梅
防止配电柜门反弹发生触电事故
目测低压开关的外观及连接导线有无变色现象
目测时要仔细,保持安全距离0.1米
听声音,有无异常声响
正常运行的开关无声响
检查开关外观有无烧蚀现象
开关内部连接故障,会发生烧蚀现象,检查时注意安全距离
使用测温仪检查开关连接处有无发热现象
开关连接处的温度不应超60℃
使用钳型电流表测量电流值
电流值不因超开关容量的90%
使用电压表测量电压值
符合使用要求
关闭配电柜门
锁紧保障安全
记录
检查的时间,工作内容、检查人
检查
主管检查工作的质量

7.维修卷门帘电控箱
1.准备工具

2.通知有关人员

3.竖立维修标志牌

4.断掉主电源
保证维修人员人身安全
5.检查按钮控制线路
线路无接地短路,按钮控制上升下降停止灵敏有效
6.检查电控板
接触器、空开、变压器无异常声音,接触器触点接触牢固,无尘土,无疵点
7.送上主电源

8.调整行程开关
卷帘门上升、下降行程灵敏有效
9.手动动作试验
手动上升,下降停止有效
10.恢复远程控制及返回信号线路

11.远程控制检测
远程及联动控制卷帘门下降,并有返回信号
12.撤掉维修标志牌

13.填写工作记录

8.维修卷帘门传动部分
工作程序
工作要求
1.准备工具

2.通知有关人员

3.竖立维修标志牌

4.将卷帘门放到底

5.断开主电源
保证维修人员人身安全
6.检查减速器齿轮
齿轮咬合紧固,齿轮无损坏
7.检查齿轮传动链条
链条长短适合,无损坏,而且润滑
8.检查传动轴
保证90度水平,轴身无损坏
9.恢复主电源

10.手动动作试验

11.撤掉维修指示牌

12.填写工作日志

9.污水泵的运行维护
工作程序
工作要求
电机绝缘性的检查
绝缘性能不能低于2HO,如低于2HO重新做绝缘
水泵体进口叶轮与油封的间隙
不能超过２厘米,如超过应更换耐磨油封
累计工作1000H检查密封状况
密封良好
累计工作3000H检查轴承的润滑脂
润滑脂更换
安装密封
１. 将静密封环装平装实,不能有松动现象
２. 将动密封安上,也要装平,放上紧锁片
水泵运行状况
运行正常无异常噪音

１０.循环水泵启动的操作
工作程序
工作要求
启动前状态
将循环水泵进水口阀门保持开启,出水口阀门保持关闭
启动过程中
启动循环水泵后慢慢启动出水口阀门
启动后的检查
观察循环水泵进＼出水压力表压差,循环水泵运转应无异常噪音,循环水泵电流正常

11.循环水泵检修的内容
工作程序
工作要求
轴承检查
在运行期间一个月加一次润滑油
密封圈检查
封闭圈应无渗水、漏水现象
底座及地脚螺栓检查
底座和地脚螺栓应连接牢固
压力表检查
压力表压力指示正常
循环泵运转时电机轴承的检查
运转时无异常噪音
联轴器检查
水泵和电机联轴连接可靠
循环泵体及电机的清洁
循环泵体及电机应无浮尘
循环泵盘车检查
在非运转期间每2个月盘车一次
做记录
做好定期维保记录

12.生活水箱清洗消毒
工作程序
工作要求
防水清理
生活水箱排水之后,将其内壁污垢,附着杂物全部清除,重复刷洗内壁,冲洗后排掉
消毒
用配好的5%次氯酸钠溶液对内壁进行杀菌消毒一遍,用清水冲洗后排掉
冲洗
用高压清洗机对内壁各个部位进行喷淋清洗,直到排出的水清亮透明
检验
清洗之后取水样化验,由防疫站发放水质检验许可证
记录备案
做年度水箱清洗记录备案

13.混合式水龙头安装
工作程序
工作要求
材料的准备
1. 混合式水龙头(外观完好、质量合格)
2. 生料带和软管连接高压水管两根
工具的准备
相应的工具(扳手、螺丝刀、安装水龙头的专用工具)
固定水龙头
用专用扳手紧固水龙头的固定螺丝
软管连接的安装
用扳手将软管连接在水龙头进水一侧,另一端与阀门出口处连接。第二根用同样的方法
打开进水阀门
1、 关闭水龙头扳平
2、 软管连接应无漏水现象,阀门无漏水现象
水龙头的调试
1、 将水量调整正常
2、 将水源调整正常

14.混合式水龙头水嘴堵塞的清理
工作程序
工作要求
检查堵塞
检查水龙头出水量的大小,堵的程度
工具准备
活板子或专用扳手
拆卸水嘴
活扳手夹住水嘴向外拧5-6螺扣即可拆除
清理水嘴过滤网
1. 用水反冲水嘴过滤网或用压缩空气反吹水嘴过滤网即可
2. 水龙头打开出清水即可
安装水嘴
活扳手夹住水嘴向里拧紧(注意密封圈)
打开水龙头试水量
通水试验,确定水流畅通,水量正常,无漏水现象

15.离心式水泵不出水的原因及排除操作
工作程序
工作要求
电源无电
用万用表测量电源,恢复供电
充水不足检查
停泵重新充水
水泵方向检查
反转,调换相序
吸水口检查
吸水口被堵塞清理吸水口杂物
叶轮检查
叶轮坏,更换叶轮

16.疏通机的使用
工作程序
工作要求
首先外观检查,正常后在接上电源
检查疏通机能正常运转以及反方向转动正常
正确使用疏通机平头、抱头方向向前用软轴从疏通机后轴穿过,续如地漏。开启电源,按下压把,缓慢送软轴,向前疏通。通时,遇见弯头要多次重复进行,方可进入。疏通完后,要用反转收回软轴,不能强行拽出

疏通机平头或抱头要安装牢固,方向向前
收拾工具,清理现场
地面清理干净

17.污水泵常见的故障及处理
工作程序
工作要求
污水泵不出水
检查电源情况。如果电源没有接好要请电工,查找原因恢复供电
水泵运转方向不对,调整接线
吸水口堵塞时,要对杂物进行清理,叶轮出现损坏,进行更换,轴承出现损坏,进行更换
污水泵杂音或振动
连接基础螺栓松动时,进行紧固
吸水口过滤网破损杂物进入叶轮,进行清理轴承出现损坏,进行更换,叶轮平衡差,做动平衡试验,转动部分预固定部分发生磨损,停泵检查检修恢复正常

18.恭桶底部漏水的处理
工作程序
工作要求

检查步骤及处理方法
下手是否堵塞,如堵塞应进行疏通
恭桶是否有砂眼,进行维修更换恭桶
下水口接口如果没有接好,应重新进行安装
如果是恭桶外部密封胶脱落,应进行重新打胶

19.恭桶盖的安装
工作程序
工作要求
材料的准备
恭桶盖、专用螺栓两条、专用拉枪
安装
螺栓装在拉枪上,将螺栓稳固在恭桶座上,恭桶盖放好位置,用拉枪紧固螺栓,紧固后退出拉枪

20.木门球形锁安装修理
工作程序
工作要求
1.准备工具
锤子、改锥、钳子、开孔器、手电钻、钻头
2.球形锁定位
根据图纸尺寸要求,将球形锁定位并划线
3.球形锁位置打孔
用开孔起开锁盘孔,用相应钻头开锁舌孔
4.安装球形锁
先将锁头用螺丝固定在相应孔内,球形锁锁盘插入锁舌连接部位,用螺丝固定好锁盘
5.开锁头槽
经过球形锁锁舌头定位门口锁头槽,用凿子开槽,安装锁头护板
6.调试球形锁
将装好锁的门进行开锁和关锁检查,以确保正常使用
7.清理现场
工作完毕后,请点工具,打扫工作现场卫生,做好工作记录

21.木门闭门器安装修理
工作程序
工作要求
1.准备工具
自动改锥、锤子、凿子、螺钉、扳子
2.闭门器的定位
将闭门器包装打开,组装闭门器,按照说明书要求对准门的正常开启位置做好标记
3.闭门器的安装
先将闭门器用螺丝固定在木门上,用锤子、凿子将门框需固定闭门器拉杆的位置按标记处凿好,在将闭门器拉杆用螺丝固定在门框上
4.调节闭门器拉杆
用板子固定拉杆上端的螺母,使闭门器能正常工作
5.调节闭门器关门速度
在改锥调节闭门器关门速度调节螺钉,以保证木门在关门时均速声音适中
6.清理现场
工作完毕后,检查清理工具,清理工作地点卫生裁口方向应满足锁的要求,然后进行四周修刨到准确尺寸
7.清理
工作完毕后,清点工具,打扫工作现场卫生,做好记录

22.玻璃门地弹簧安装修理
工作程序
工作要求
1、准备工具
活扳手、改锥、撬棍、内六角、撬杠、皮垫、同型号地弹簧
2、拆玻璃门
拆下合页盖板,用内六角拆合页,用撬杠拆除玻璃门,玻璃门要用皮垫垫好
3、拆地弹簧
拆除地弹簧盖板,松开固定弹簧螺钉,取出地弹簧
4、安装地弹簧
清理地弹簧地盒,安装新的地弹簧,初调位置
5、安装玻璃门
将玻璃门装在地弹簧上,固定上端合页
6、调节玻璃门位置
轻轻关上玻璃门,调节玻璃门间的缝隙,保证玻璃门关门正常检查玻璃门地锁使用正常,门扇自动定位准确,开启角度为90度正负1.5度关闭时间在6-10秒范围内
7、清理现场
工作完毕后,检查清点工具,清理工作地点卫生

23.修理窗帘
工作程序
工作要求
1.准备工具
梯子、改锥、钳子、木锤、螺丝
2.拆下有故障的窗帘
上梯子先将窗帘取下,在用改锥拧下固定在窗帘盒的螺丝,取下窗帘盒
3.进行维修
将窗帘挂链依次按顺序穿好,码放整齐,对窗帘盒进行检修整形轨道加润滑油
4.安装
将窗帘盒用螺丝固定到原来的位置,在将窗帘布按顺序插入窗帘盒内的卡子里固定
5.清理现场
修理安装完毕后,对工作现场进行清理,打扫卫生

24.电锤使用
工作程序
工作要求

1.检查外观
检查电锤外壳是否完好,各连接部件是否紧固

2.检查电源线
检查电源线是否完好,有无破损,插头是否完好,接触是否灵敏
3.检查设备
将电锤钻头插入电锤卡头中后,是否松动
4.试运转
接通电源后,启动电锤是否有异响和异常共振
5.安全措施
在操作过程中,不能戴手套作业,要双手共同把握工作
6.操作方法
安装电锤钻头右手持锤把,左手握住辅助把手清理作业现场,右手食指控制开关,并顶住工作面进行操作
7.清理现场
工作完毕后,切断电源取下钻头,将电锤放入工具箱,清扫工作现场卫生

25.电钻使用
工作程序
工作要求
1.检查外观
检查电钻外壳是否完好,各连接部件是否紧固
2.检查电源线
检查电源线是否完好,有无破损,插头是否完好,接触是否灵敏
3.检查设备运转
将电钻钻头插入电锤卡头中后,检查钻头是否松动
4.试运转
接通电源后,启动电钻是否异响和异常共振
5.安全措施
在操作过程中,不能戴手套进行操作,要用双手共同把持工作

1.0 给排水设备运行管理
1.1 给排水设备、设施操作规程
1.1.1 目的 给排水设备、设施保持性能稳定,运行正常。
1.1.2 适用范围 给排水设备、设施的操作。
1.1.3 术语 指专用设备固有的特性和作用功能。
1.1.4 职责 值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。
1.2 给水设备操作程序
1.2.1 检查水箱水位、电源开关、水阀位置。
1.2.2 检查水泵进水阀门,出水阀门在正常位置。
1.2.3 将水泵控制开关转到”自动”位置,水泵投入自动运行状态。
1.2.4 如需手动运行,将水泵控制开关,转到”手动”位置。
1.2.5 按控制柜上”启动”按钮(水泵开始运转)。
1.2.6 供应水源结束后,按控制柜”停止”按钮(水泵停止运转)。
1.3排水设备(潜水泵)操作程序
1.3.1 手动操作 控制箱转换开关拨到”手动”位置 按”启动”按钮水泵运转 按”停止”按钮水泵停止运转
1.3.2 自动运行 潜水泵控制箱转换开关,拨到”自动”位置,潜水泵投入自动运转状态。
1.4 水泵房运行管理规定
1.4.1 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电专业人员负责监控、定期保养、维修、清洁,定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理,认真做好记录。
1.4.2 现场无法解决的问题书面报告上级,尽快安排解决。
1.4.3 水泵房内机电设备由机电专业人员负责,水箱等设施由指定人员负责,无关人员不得进入水泵房。
1.4.4 消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
1.4.5 保证生活供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况,主接触器定期检查。
1.4.6 消防泵至少每三个月运转一次(10分钟),以保持正常运转,每半年进行一次”自动、手动”操作检查,每年进行一次全面检查。
1.4.7 水泵房卫生每周打扫一次,管道每半月清洁一次
1.4.8 操作人员在2米高度以上检修设备(包括开关、阀门等),必须带好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶挡。
1.4.9 机房内应遵守安全防火制度,注意消防安全
1.5 热力站运行管理规定
1.5.1 生活热水是经过换热设备,由一次热水把二次水传递热能达到一定温度是客户正常使用。
1.5.2 每班人员应履行自己的责任与岗位义务,保证水源正常供给。
1.5.3 认真巡视设备,作好设备定期的维护、保养工作。
1.5.4 严格按照操作规程进行设备操作运行。
1.5.5 爱岗敬业,加强相互间的技术交流,努力提高专业技能,团结协作共同提高。
1.5.6 认真作好交接班工作,认真完成交接班记录。发现问题及时解决。
1.5.7 机房重地严禁无关人员进入,保持热力站的整洁卫生。
1.6 二次供水工作程序
1.6.1 二次供水由指定给水电维修工负责管理。
1.6.2 水电维修工负责水箱的管理工作,要求每个水箱须结构、外观完整,人孔检查口有凸沿,盖板严实,加锁,并有二次供水卫生合格证。
1.6.3 二次储水箱清洗消毒人员须有卫生防疫站认可的”健康证”,”培训证”。
1.7 二次供水储水箱清洗、消毒程序。
1.7.1 发出停水通知在不影响营业和满足完成的时间段进行工作。
1.7.2 工具、用具的准备:工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。
1.7.3 安全事项
1.7.3.1 照明电源要用24V低压电或应急灯,水泵电源要有良好的防水绝缘,并加三相漏电保护开关。
1.7.3.2 通风在水箱底部连接鼓风机连续对池箱内选风2-3小时,从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部,试验是否缺氧(蜡烛不熄灭,说明不缺氧),否则,继续通风到无问题为止。
1.7.4 注意事项 在清洗水箱过程中,消毒人员须带防护眼镜和口罩在池、箱内如感觉头晕,眼睛酸痛,心闷、气紧,乏力等身体不适,应马上离开水池、水箱,用清水冲洗眼睛,呼吸新鲜空气即可恢复。 清除杂物和清洗,先将池、箱底沉积物用铁铲除净,用扫把和长柄尼龙刷重复从池、箱顶部—器壁—墙角—墙底角—底部依次刷洗,刷洗完毕用清水冲洗一遍,排除污水。
1.7.5 消毒
1.7.5.1 消毒剂按使用说明书调制成水溶液进行消毒,用扫把或尼龙刷依次重复刷洗消毒,并将人孔盖盖好,封闭半小时后排除消毒剂。 1.7.5.2 水池、水箱内注入适量自来水,重复清洗上述位置,清洗出消毒药水。
1.7.5.3 消毒完毕时,检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活,如:浮子球内应无存水,连杆连接牢固,轴销应无严重磨损,橡胶垫无老化,变形,弹性良好,支架无裂痕和锈蚀,手动截止阀门应符合使用要求。
1.7.6 注水 在清洗工作彻底完成后,开启阀门向水箱、水池内注水达到标定的水位高度,取出水样后,盖好人孔检查口并锁好。
1.7.7 取水样
1.7.7.1 水样抽取点应从水箱,高、低区用户各取样一支,由维修员完成此项工作。
1.7.7.2 盛放水样的容器应自防疫站取回,抽取水样后,并在瓶外粘贴水样单位,水箱代号,房间号及取样日期,送防疫站进行检测。
1.7.7.3 如水样经受检不合格时,应报告工程部主管安排重新清洗和消毒,并请卫生防疫站派人监督全过程,直至检测合格为止。
1.7.8 记录和报告
1.7.8.1 维修员负责记录清洗消毒水箱的全过程,并记录<生活水箱清洗消毒记录表>,由给工程主管审核,项目经理签字后交文员存档。
1.7.8.2 将”卫生检测结果报告单”原件存档,给工程主管留副件保存备查。
2.0 变、配电设备运行管理
2.1 目的 确保变、配电设备处于良好工作状态,保证供、用电正常。
2.2 适用范围 管理区域内变、配电设备。
2.3 职责 配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。 维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。
2.4 配电室运行工作程序
2.4.1 值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作,观察各分路用电负荷的变化,按时填写<配电室值班记录表>。
2.4.2 根据分路用电负荷的变化,及时检查电容器的投入和退出运行,保证有功功率因数维持在正常水平,保证用电安全。
2.4.3 严格按照上级指令执行停、送电操作,紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。
2.4.4 按工程部交接班工作制度,每天做好交接班工作。
2.5 变配电室的管理工作程序
2.5.1 非工作人员不得进入变配电室。特殊情况须经主管以上人员或项目经理批准后,由值班员陪同方可入内,并有人员入室登记。
2.5.2 变、配电室设备由值班员负责操作,其它人员不得擅自操作。
2.5.3 操作前填写工作票、操作票,一人操作、一人监护,完成后操作过程记录交接本。
2.5.4 变、配电室应保持良好的通风及室温控制,每班检查空调设备的运转情况,发现异味、温度过高、漏水、噪声增大等异常现象,及时通知上级派人解决。
2.5.5 应急照明灯应保持随时能使用。
2.5.6 保持消防设施完好,禁止吸烟。
2.6 停电管理工作程序 需要停电才能进行设备检修时,事前由工程主管编写停电报告,经项目经理审核批准后,实施指令,负责组织其它专业配合执行指令工作。工程部值班员在约定时间停电前1小时负责与物业总值联系,确认最后停电时间。检修完毕后,检修人员及时通知工程主管,由主管通知物业总值已恢复供电。
3.0 电梯设备运行管理
3.1 电梯安全操作规程
3.1.1 电梯行驶前的检查与准备工作
3.1.1.1 开启层门进入轿厢之前,要注意轿厢是否停在该层。 3.1.1.2 开启轿内照明。
3.1.1.3 每日开始工作前,将电梯上下行驶数次,无异常现象后方可使用。
3.1.1.4 层门关闭后,从层门外不能用手拔启,当层门轿门未完全关闭时,电梯不能正常启动。
3.1.1.5 平层准确度应无显著变化(在规定范围内)
3.1.2 电梯行驶中应注意事项:
3.1.2.1 轿厢内的载重量应不超过额定载重量。
3.1.2.2 乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。
3.1.2.3 不允许装运易燃、易爆的危险物品,如遇特殊情况,需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。
3.1.2.4 不允许利用轿顶安全窗,轿厢安全门的开启,来装运长物件。
3.1.2.5 电梯在行驶中,应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。
3.1.2.6 轿厢顶上部,除电梯固有设备上,不得放置她物。
3.1.3 当电梯使用发生如下故障时,应立即通知维修人员,停用检修
3.1.3.1 层、轿门完全关闭后,电梯未能正常行驶时;
3.1.3.2 运行速度显著变化时;
3.1.3.3 层、轿门关闭前,电梯自行行驶时;
3.1.3.4 行驶方向与选定方向相反时;
3.1.3.5 内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时;
3.1.3.6 发觉有异常噪音,较大振动和冲击时;
3.1.3.7 当轿厢在额定载重量下,如有超越端站位置而继续运行时;
3.1.3.8 安全钳误动作时;
3.1.3.9 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时;
3.1.3.10 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。
3.1.4 电梯使用完毕停用时,管理人员应将轿厢停在顶层,将操纵盘上开关全部断开,并将层门关闭。
3.1.5 电梯长期停用,应将电梯机房总电源关掉。
3.2 电梯安全管理规定
3.2.1 电梯工必须持证上岗,无证人员禁止操作。
3.2.2 电梯工每天对各电梯全面巡视一次,发现问题及时有关人员处理。
3.2.3 工程部主管定期组织人员对电梯进行一次全面检查,发现的安全隐患,立即组织整改。
3.2.4 工程部主管组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审,评审合格后方能承担电梯维修保养工作。
3.2.5 工程部主管配合电梯公司负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。
3.2.6 统一设立电梯报警点,保证电梯发生故障时能接到警报。
3.2.7 在电梯机房和值班室悬挂<电梯困人救援规程>,电梯发生困人故障时,严格按规程执行。
3.2.8 检测不合格未取得<准用证>的电梯严禁投入使用。
3.3 电梯机房管理规定
3.3.1 每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得住人、堆放杂物。
3.3.2 保证机房照明良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,机房温度不超过40℃。
3.3.3 保证机房照明良好,并配备应急灯,灭火器和盘车工具挂于显眼处。
3.3.4 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。
3.3.5 机房门内窗应完好并上锁,未经批准,禁止外人进入,并注意采取措施,防止小动物进入。
3.3.6 <电梯困人救援规程>和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。
3.3.7 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。
3.3.8 每天巡视机房,发现达不到规定要求的及时处理。
4.0 弱电设备运行管理
4.1 弱电专业管理规定
4.1.1 对火灾自动报警系统要努力按计划做好设备及系统