深圳市坪山新区保障性住房建设研究-毕业论文.doc

毕业设计（论文）

题目：深圳市坪山新区保障性住房建设研
究

21

深圳市坪山新区保障性住房建设研究

摘要
随着国家改革开放的不断深入和经济实力的提升，国民贫富差距悬殊逐渐拉大，中低收入群体的住房难、住房贵等问题日益突出。我国政府在宏观调控中处于主导地位，应该创建具有政府福利性住房特性的住房保障体系，完善相应的法律制度，减少贫富差距过大造成的社会矛盾，解决中低收入群体住房的实际困难，促进房地产市场健康有序发展。
本文首先介绍了课题研究的目的和意义，探讨文章研究的思路和方法，提出主要创新点，介绍保障性住房的相关慨念和理论，并通过相关对澳大利亚的住房保障体系和法律制度与深圳市坪山新区保障性住房的对比和分析，针对目前深圳市坪山新区保障性住房存在的问题，提出相应的对策和建议，合理减少保障性住房建设规模，加大保障性住房及公共配套设施建设资金支持，建立以需求为导向的建设机制，逐步实现保障性住房可租可售，探索具有新区特色“租转售”机制，加快完善保障性住房配套设施等来推进深圳市坪山新区保障性住房健康、可持续发展。

关键词：坪山新区；保障性住房；解决对策

SHENZHEN PINGSHAN NEW DISTRICT AFFORDABLE HOUSING CONSTRUCTION RESEARCH

ABSTRACT

With the continuous deepening of the reform and opening of our country and the economic strength of the upgrade, the gap between rich and poor is widening, the problem of low-income groups in housing, housing expensive increasingly difficult. The Chinese government is in the leading position in the macroeconomic regulation and control, the government should create a welfare housing characteristics of the housing security system, improve the relevant legal system, to reduce the gap between the rich and the poor caused by excessive social conflicts, solving the housing problems of low-income groups, and promote the healthy and orderly development of the real estate market.
This paper firstly introduces the purpose and significance of the research, to explore the ideas and methods of this research, the main innovation, the generous housing security related concept and theory, and through the relevant to the Australian housing security system and the legal system and Shenzhen Pingshan New District security analysis and comparison of housing, according to the Shenzhen City Pingshan affordable housing problems, proposes the corresponding countermeasure and the suggestion, the establishment of a sound social indemnificatory housing laws and regulations, the affordable housing into the legal track, play a role of main channel of government, expand the new way, wide financing improve the affordable housing fair allocation and supervision and management mechanism to promote the sustainable development of Ping Shan security housing health, Shenzhen city.
Key Wolds: Pingshan new district; Affordable housing; Countermeasures

目 录

1 绪论 1
1.1 研究目的及意义 1
1.2 国内外研究及文献综述 1
1.2.1国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 2
1.3研究内容及方法 3
1.3.1研究内容 3
1.3.2研究方法 4
2.保障性住房及相关的理论基础 5
2.1保障性住房的含义 5
2.2保障性住房类别 5
2.3 国家干预理论 6
2.4 国民收入再分配理论 7
2.5 公平分配理论 8
3.深圳市坪山新区保障性住房现状分析 9
3.1深圳市坪山新区保障性住房的基本情况 9
3.2 深圳市坪山新区保障性住房存在的问题及原因分析 11
3.2.1 保障性住房建设缺乏统筹规划 11
3.2.2 住房建设资金“捉襟见肘” 12
3.2.3 住房建设用地挤占产业发展用地 12
3.2.4 保障性住房供非所需 13
3.2.5运营管理问题凸显 14
4.国外保障性住房建设管理模式与对策建议 15
4.1国外保障性住房建设管理模式 15
4.1.1 美国“社会公宅”建设管理模式 15
4.1.2 日本“公营住宅”建设管理模式 15
4.1.3 新加坡“组屋”建设管理模式 16
4.2 坪山新区保障性住房建设的对策建议 17
4.2.1 合理减少保障性住房建设规模 17
4.2.2 加大保障性住房及公共配套设施建设资金支持 17
4.2.3 建立以需求为导向的建设机制 17
4.2.4 逐步实现保障性住房可租可售 18
4.2.5 探索具有新区特色“租转售”机制 18
4.2.6 加快完善保障性住房配套设施 18
6.结论 19
参考文献 20
致谢 21

1 绪论
1.1 研究目的及意义
近几年来，随着我国社会经济的快速发展和城镇化体系的迅速推进，房地产市场也向着商业化逐步迈进，房价价格一直居高不下，市场上虽然有品种繁多、供应充足的商品性住房，但对大部分中低收入的群体无力支付商品性住房的高额费用。中低收入群体的住房问题已经成为阻碍社会发展、引发社会矛盾的突出问题和亟待解决的焦点民生问题，关系到人民群众的切身利益，也关系到社会发展的稳定和团结，已经成为党、政府和社会高度重视和密切关注的话题之一。
我国实行城镇住房制度改革以来，为改善居民的居住条件，特别是解决中低收入家庭的住房问题，颁布了一系列关于住房保障制度和房价调控条例方面的政策，由于政策本身并不成熟和执行过程中存在的种种问题，导致中低收入群体的住房问题迟迟得不到解决。
现阶段，深圳市坪山新区作为大部制改革试点之一，坪山新区管委会为了完善保障性住房制度，相继颁布一系列的住房保障新政策来强化保障性住房建设。然而保障性住房制度仍存在不足，在政策上和执行上仍存在问题，发现并解决这些问题对于不断加强坪山新区保障性住房建设尤为重要。
1.2 国内外研究及文献综述
1.2.1国外研究现状
国外主要发达国家或地区在住房保障方面有悠久历史和丰富经验，在很早之前就已推出了针对解决中低收入家庭住房问题的保障性住房计划，相关法律法规更为健全，管理体系研究也比我国更加完善和系统。
伦德（Lund）在《理解住房政策》（2011）中指出：“住房是一种资源，这种资源的分配及分配结果毫无疑问要同社会公平公正先联系，这种住房资源分配的不公平可能就直接影响到住房受教育水平或身体健康程度等等，而与那些拥有富足住房资源的富有者相比就会在市场竞争中处于不利地位，这种情况可能会因同样的原因而延续到下一代。”因此，住房资源分配不公便成为社会不公的重要原因之一。他还以伦敦的购房现代现状来证明自己的观点，即贫困家庭的孩子因为购买住房的问题而无法获得与富裕家庭孩子一样的发展权利和发展机会。在调查方法方面，伦德强调必须要用实际调查的方法深入社会家庭来了解社会上真正的住房供需情况，以此才能进行科学的总结和研究。
多尼森（Donnison）在《The Government of Housing》（1997）一文中，对住房问题的研究开始于回答的四个问题：首先是住房需求人数是多少？其次是基于这些人数的住房需求家庭数量是多少？再次是家庭需求房屋数量是多大？最后是房屋规模建设都会有哪些需求？他特别指出：“房屋对于其居住者而言，不仅仅是住所、可交易的商品，更是其寄托感情的家，而这种情感不因国别而不同，因此这是全世界无论哪个国家在解决自身住房问题的时候都必须考虑的一个共同的要点．．．．．．”也指出了由于各国具体状况不同而应谨慎制定符合实际情况的政策，各国状况的不同使得各国甚至国家内的不同地区的政策具有相对的差异。
日本保障性住房建设的现状为政府已经颁布了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，制定和实施了公营住宅计划以及住房建设计划，设置了住房金融公库以及日本住房公团等住房经营和管理机构，这些法律在保障性住房体系中发挥了非常重要的作用，他们提供了建立保障性住房法律制度的依据，明确建设保障性住房体制的目标，值得我们借鉴的地方有很多，包括：（1）保障性住房法律制度。（2）保障性住房相关的法规以及政策。（3）国外先进经验和对我国保障性住房的 借鉴启示。（4）保障性住房法律制度中的政府主体地位和责任。
国外对保障性住房制度和政策研究比较深入，从住房保障策略、出台背景、体制建设、结构模式和政策等方面进行研究，更加注重多学科、多角度对住房问题进行深层次的研究，也积累了经验供后人参考。这些国外的经验对于中国保障性住房建设具有重要的参考价值。
1.2.2 国内研究现状
张瑞雪在《保障性住房建设存在的问题及相关对策建议》中指出，保障性住房建设过程中，无论是在前期的筹资建设还是在后期的分配管理上都存在的着问题，特别强调了建设资金问题亟待解决，需要我们在制定和实施政策过程中不断的总结经验，寻求正确的方法扫除建设过程中的障碍，使人们的住房需求最终得到满足。
袁军，田秀娟在《浅谈城市保障性住房的建设对策》中，指出现代国家居者有其屋，是人的基本权利，也是政府的义务。与食物、衣着一样，住房时人类生存和发展不可缺少的物质条件。为解决好城市低收入家庭住房困难，建立起一个适合中国国情的住房保障体系，借鉴国外成功经验和我国部分城市在保障性住房建设的方面的有益探索，提出六个方面的建议，主要包括加快住房保障的立法工作，建立制度机制；建立独立的住房保障机制，完善运行机制；建立住房动态普查预测机制；建立科学、可持续、体现人文关怀的规划；发挥主渠道作用，拓宽融资新途径；建立保障性住房建设模式和分配联动机制。
郭天元在《现阶段中国保障性住房建设存在的问题及对策研究》指出，当前我国保障性住房建设存在的问题有准入门槛与退出机制的标准不明确；经济适用房建设面临问题；商品房结构与社会保障性住房结构不合理。作者并就此认为应确立合理的保障性住房标准；加大保障性住房的投入力度；协调保障性住房和商品房之间的关系；提供保障性住房的政策支持。
国内当前阶段对保障性住房的研究仅限于从保障最低收入群体的角度出发，联系我国国内实际情况，还有许多政策都还不够完善，未能真正了解保障性住房的实质内容和涵义。本文以深圳市坪山新区保障性住房建设为研究对象，依据国内外专家的有关理论和相关学说，探讨深圳市坪山新区保障性住房建设存在的问题，本论文针对这些问题进行研究，并提出相应的建议和对策。
1.3研究内容及方法
1.3.1研究内容
本课题主要是以深圳市坪山新区为例子，从保障性住房建设情况出发，参考国内外专家学者的研究理论，从坪山新区保障性住房的实际情况出发，探讨现阶段坪山新区保障性住房存在的问题，进而提出了坪山新区中低收入群体都能享受到政府的福利住房的对策与办法，从而促进深圳市坪山新区房地产业健康、稳定、可持续发展。
1.3.2研究方法
1、文献研究法：是通过收集和整理现存的数据或资料，来分析社会的发展历程及各种现象。本文通过收集国内外的有关保障性住房建设的数据与资料、国外典型的保障性住房建设的相关资料以及从政府部门、新闻网络及报刊杂志等途径收集和总结保障深圳市坪山新区保障性住房建设的情况。
2、对比分析法：联系用文献资料法整理出来的资料，查找国内外保障性住房建设过程的成功案例，分析并作出有效对比，从而得出本课题所研究模式的优越之处。
3、观察法：实地进行考察。笔者现实习于坪山新区城市建设局住房保障和政府物业管理中心，见证了坪山新区保障性住房建设的情况，并深入对坪山新区保障性住房建设进行实地考察和探访。

2 保障性住房及相关的理论基础
2.1保障性住房的含义
保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它对通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一 规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金给予限定，起社会保障作用的住房。
2.2保障性住房类别
1、经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。
　　经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准
2、廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
　　廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。
3、公共租赁房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
4、定向安置房
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。
5、两限商品房
即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。
6、安居商品房
指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房
2.3 国家干预理论
在资产阶级古典政治经济学家——亚当·斯密《国富论》一书中提到“因此，当每一个人企图尽可能地使用他的资本去支持本国工业，从而引导那种工业使它的产品可能有最大的价值时，每一个必然要为使社会的每年收入尽可能大而劳动。的确，他一般既无心要去促进公共利益，也不知道他对之正在促进多少。他宁愿支持本国工业而不支持外国工业，只是想要确保他自己的安全；他指导这种工业去使其产品能具有最大的价值，他这样做只是为了他自己的利益，也像在许多其他场合一样，他这样做只是被一只看不见的手引导着，去促进一个并不是出自他本心的目的”，他在自己的思想体系中用“看不见的手”来比喻看不见的引导人类行为的人性本能。后来许多的学者将“看不见的手”比喻在市场机制中，政府可以无作为的实现资源的最优配置和经济发展[1]
随着社会经济的不断发展，越来越多的学者认识到市场调节具有自发性、盲目性、滞后性的特点，在市场调节中，完全通过“看不见的手”来实现资源的最优配置是无法实现的。因此我们需要“看得见的手”即国家干预来实现市场合理配置资源。
国家干预即国家宏观调控，是指政府对国民经济的总体管理，是一个国家政府特别是中央政府的经济职能。它是国家在经济运行中，为了促进市场发育、规范市场运行，对社会经济总体的调节与控制。宏观调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律，实现定观(总量)平衡，保持经济持续、稳定、协调增长，而对货币收支总量、财政收支总量、外汇收支总量和主要物资供求的调节与控制。运用调节手段和调节机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境，使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。所以政府通过宏观调控政策对市场经济进行有效干预，调节供求关系平衡，以达到计划经济目标。
当前，我国房地产市场情况复杂，由于保障性住房较少，绝大数人必须通过购买商品房来解决住房问题。然而商品房交易市场还存在着开发商囤房、投机、信息不对称等问题，导致商品房价格居高不下，是大多数人对自己的住房问题感到失望，这就需要国家有关部门对房地产市场进行适当的调控与干预，保证房地产市场健康稳定发展。同时对低收入家庭给予更多保障性住房政策优惠，确保低收入者居住问题得以解决。
2.4 国民收入再分配理论
国民收入初次分配是指国民收入在物质生产领域内部进行的分配。国民收入经过初次分配，分为两个组成部分：一部分是物质生产领域劳动者的个人收入，包括工资、奖金、福利费用和农民或其他劳动者的收入，它属于生产者及其家属个人消费所需的必要产品；另一部分是生产单位和社会的纯收入，包括上缴国家的税金和利润、支付的利息和企业税后利润、利润留成或公积金、公益金等，属于国民收入扣除必要产品后的剩余，也就是马克思所讲的社会总产品的第一次扣除[2]
国民收入再分配是在国民收入初次分配的前提下的进一步分配，这种分配时在全社会范围内进行的，通过再分配所获得的收入称为派生收入，也等同于马克思所讲的第二次扣除，这次扣除主要体现在大多数社会群体共同享有的医疗卫生、教育以及住房保障等方面的社会福利。由此看来，国民收入再分配理论也是保障性住房建设发展的基本制度理论。
2.5 公平分配理论
公平分配理论是国民经济密切相关的重要理论。国民经济分配中初次分配注重公平，再分配注重效率。公平分配理论目标是如何更好地协调公平与效率两者之间的关系。西方发达国家的学者普遍认为，保障性住房的相关政策首先应该是公平合理，许多西方发达国家起初建设保障性住房构想的原因就是为了实现这一目标，这就需要政府解决中低收入群体的住房困难问题，实现中低收入群体都能居者有其屋，这样才能逐步缩小贫富差距，实现社会公平的最大化，最终实现社会稳定这一目标。
在经济发展过程中，不同的家庭和个人在占有住宅资产方面存在着差别。如果全社会的住房都由政府来提供将会严重影响市场经济的运行。我国的住房保障建设情况，应该将市场机制与保障机制相结合，使保障性住房社会属性化，就是为了解决中低收入家庭的住房困难问题，然而市场存在不完全竞争性和外部效应等一系列缺陷，这就需要发挥政府在市场中的主导作用，运用宏观调控手段进行干预，主动承担帮助困难群体的义务，维护社会稳定并促进经济社会发展，在这一理念指导下，对住房保障融资模式的探究，不仅要继续以政府财政为主导，多渠道筹集建设资金，以市场为导向，以资本为手段，构建保障性住房融资渠道的多元结构。

3 深圳市坪山新区保障性住房现状分析
3.1深圳市坪山新区保障性住房的基本情况
根据《深圳市住房保障发展规划（2011—2015）》，坪山新区“十二五”期间需供应保障性住房用地0.4平方公里。按照《深圳市坪山新区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，“十二五”期间，新区需完成建设保障性住房2.32万套；按照《坪山新区综合发展规划》，到2020年，新区需供应保障性住房5万套。为如期完成以上任务，在新区党工委、管委会的正确领导下，通过各相关部门和企业的通力协作，截止2012年底，新区共筹集和建设各类保障房共2.85万套，总建筑面积为183.21万平方米，计划总投资80亿元。
按建设投资主体分，有政府直接投资建设、政府回购、以及社会投资和商品房配建四类。其中，政府直接投资建设和政府回购共1.71万套，总建筑面积为103.57万平方米，涉及资金55亿元。
按照保障性住房类别分，有经济适用房、公共租赁房、安居型商品房和拆迁安置房四类。其中，经济适用房572套，公共租赁住房13991套，安居型商品房8048套，拆迁安置房3853套。如下表3-1：
表3-1项目总表
项目名称
项目性质
计划总投资（亿）
用地面积（万㎡）
保障房面积（㎡）
套数
合 计
84.49
96.66
184.49
28564
（一）政府投资建设
37.65
24.35
81.02
14643
1.燕子岭配套员工宿舍
公共租赁房
17911
15468
65489.94
1042
2.聚龙花园二期
公共租赁房
126697.76
75886
217560
4529
3.聚龙花园一期
公共租赁房
72300
56660
147000
3240
4.竹韵花园
拆迁安置房
92094
55197
180220.27
2277
5.金沙国家生物医药基地配套员工宿舍
公共租赁房
67492
40189
201712
3581
（二）政府回购
18.53
30.32
39.66
5161
6.江岭香江花园
统建楼拆迁安置房
67002
38948.33
140000
1228含一户一栋套数
7.广东水电集团汤坑社区
公共租赁房
76800
54724.7
157659.94
2706
8.沙湖统建楼
统建楼
1.82
2.11
4.05
364
9.金宜宿舍楼
公共租赁房
0.42
0.51
1.18
140
10.六合商业广场
公共租赁房
10000
39084
20000
400
11.洋母帐旧村改造项目
公共租赁房
0.087
1.09
0.193888
33
12.牛角龙旧村改造项目
公共租赁房
0.952
10.22
2.115
290
13.三洋湖村改造
公共租赁房

3.12
0.35

（三）商品房配建
2.5
18.89
7.1
1318
14.深业东晟时代花园
公共租赁房
5500
72640
25664
522
15.万科金域缇香
经济适用房
3068
33649
13625
231（一期）
3100
44933.7
20778
341（二期）
16．深业御园
公共租赁房
7000
3779748
10942
2.5
（四）安居商品房
25.81
23.1
56.71
7442
17.坪山新区人才安居房一期
安居型商品房
7.56
3.1
12.6
2100
18.比亚迪三村
安居型商品房
182531
200484.32
441065
5342
3.2 深圳市坪山新区保障性住房存在的问题及原因分析
深圳市坪山新区作为深圳市创新基层管理改革试点的功能区，市委市政府赋予了新区科学发展、突破创新的重要职责。自新区成立以来，在市委、市政府的正确领导下，新区全面推进保障性住房工作，新区住房保障工作取得阶段性成效的同时，面临的问题也日益凸显。主要有建设缺乏统筹规划、建设资金“捉襟见肘”、建设用地挤占产业发展用地、供非所需、供过于求、运营管理等问题。
3.2.1 保障性住房建设缺乏统筹规划
保障性住房建设属于城区建设的重要组成部分。其空间布局要符合区域发展和城区的总体规划，要有市政基础设施、公共配套设施与其配套。目前，保障性住房建设规划由市级住房保障部门统筹编制，在全市土地资源紧缺的条件下，新区作为土地资源相对富余的区域，承担了大量的保障性住房建设任务。由于缺乏科学规划和合理布局，未考虑区域的住房保障需求，据测算，“十二五”规划期间，新区户籍中、低收入住房困难家庭以及人才住房困难家庭共计约3.70万户。按照深圳市人才安居工作的部署，“十二五”期间，对于新引进人才主要以租房补贴方式予以保障；对于比亚迪公司等对本市做出积极贡献的大型企业，将纳入全市重点企业名录，由市政府统筹解决部分员工住房需求，加上新区大量的“城中村”自建房事实上承担了保障性住房的功能，以上方式将分流新区部分保障性住房需求，缓解新区保障性住房建设压力。由此推测，到“十二五”期末2.32万套保障性住房建设规模可能超过新区保障对象总体需求，以及市政基础设施和公共配套设施建设没有及时跟上，致使新区的保障性住房建成后出现了大量空置等诸多问题。
3.2.2 住房建设资金“捉襟见肘”
目前，新区筹集建设的保障性住房约2.85万套，计划总投资约80亿元，其中政府直接投资及回购项目涉及资金约55亿元，如下图。现阶段，新区保障性住房建设主要依托银行贷款和财政资金支持。而新区每年财政收入为20亿元左右，维系如此庞大的保障性住房建设几无可能，建设资金“捉襟见肘”影响了保障性住房的建设进度和有效供给。保障性住房是政府的民生工程之一，讲究是实惠、低价和惠民，坪山新区保障性住房的资金来源主要依靠政府财政拨款，建设资金来源过于单一狭隘，而新区财政收入一方面要将资金用于政府其他公益事业建设，另一方面要投入保障性住房建设，资金有限，不能满足保障性住房的建设需要。此外，由于国家对于保障性住房实行限制价格的办法，同时针对保障性住房发布了《经济适用住房管理办法》，文中规定：“房地产开发企业实施的经济适用房项目利润率不得高于3%，市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按照成本价销售，不得有利润。”使得房地产开发商都不愿意将有限的建设资金投入到保障性住房建设当中。这也使得保障性住房建设在较短时期内对政府政绩起到了负面影响。

3.2.3 住房建设用地挤占产业发展用地
城市可持续发展离不开产业的支撑。当前，为完成保障性住房建设任务，市里将主要的新建项目都分摊到了土地资源相对丰富的新区，事实上造成保障性住房建设用地挤占了产业发展用地（如新区的聚龙花园项目）。长此以往，必将对新区的产业发展造成深远影响。目前新区引进的国药一致、赛诺菲、邦建、新产业、主力实业、沃尔核材、迈乐、豪威、美讯视通、兴源鼎新、洪迪实业等11个项目，总用地面积为31.19万平方米，建筑面积约为55.94万平方米，新竣工的项目有国宝造币、翰宇、信立泰、微芯生物、安诚宇、沃科生物、豪恩、金威源、洲明、齐心文具、震雄等11个项目，总用地面积约为38.4万平方米。坪山新区以打造深圳市新“区域发展极” 为目标，努力推进“五大新城”建设，以产业带动区域发展的一次重大成果。这一批重大项目的开工竣工，势必带动坪山新区产业发展取得新的突破。新区成立伊始，确立了以现代化国际化新城、新兴产业名城、山水田园新城、和谐幸福新城、文化创意新城等“五大新城”为核心的发展战略，响亮地提出打造“新兴产业名城”战略目标。从长远来看，国家土地资源是有限的，在保障性住房建设与发展产业建设存在二者不可兼得情况下，一旦把土地资源用于保障性住房建设，务必会影响新区的产业建设。

3.2.4 保障性住房供非所需
目前，新区各类保障性住房中公共租赁住房约占总量的50%，面积50平方米以下的户型约占总量的30%。根据新区机关企事业单位人才安居住房调查结果，机关事业单位职工愿意承租50平方米以下公共租赁住房的仅占6%，企业职工占30%。虽然公共租赁住房租金标准较同地段、同品质普通商品住房有所下浮，但在公共配套和服务设施尚不完善的前提下，公租房与周边租金低廉的 “城中村”自建房相比不具优势，形成保障性住房“供非所需”的尴尬局面。主要原因：一是资金来源不足，难以建设设施完备的保障性住房；二是国家对保障性住房建设规格各方面都有规定和要求，只能满足社会一部分群体需求，如单身公寓，一房一厅等；三是国家对保障性住房申请的对象进行限定，并不是所有申请人都可以申请到保障性住房，导致保障性住房出现空置。四是新区由于财政资金困难，目前主要以建设公共租赁房为主，而大部分群体都不愿意承租这类型保障性住房。

3.2.5运营管理问题凸显
在以公共租赁住房作为保障性住房主要类型的情况下，公共租赁住房租金由政府定价，租金标准较低，其租金收益不足以偿还银行利息和支付空置物业管理费，加上公共租赁住房的后续管理、维修成本支出，难以确保新区保障性住房建设和管理持续运转。源于新区保障性住房建设中，公共租赁住房占了50%以上，这种房源类型租金低和“供非所需”的局面难以短时间内回笼投资资本，甚至是难以盈利的项目，必须由政府来承担投资。像社会资金如果无利可图的话，是比较难参与到这个行动当中的。而新区政府目前财政资金短缺，光靠保障性住房租金难以维续保障性住房的建设和运营管理。

4 国外保障性住房建设管理模式与对策建议
4.1国外保障性住房建设管理模式
4.1.1 美国“社会公宅”建设管理模式
美国作为世界发达的资本主义国家之一，在保障性住房建设方面主要通过市场调节来完成的，自上世纪70年代起，政府已减少参与社会保障性住房建设。主要通过自愿参与保障性住房建设的企业来完成住房的建设的。同样作为回报，政府就会通过减免税费，提供低息贷款，以及供给低价公有土地，用以降低企业生产成本来提高利润。
同时美国建立相关法律来落实和实施保障性住房制度。美国政府为了解决社会各阶层居民的住房问题，先后颁布了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》以及《住房与城市发展法》等，这些立法中对住房保障做出了相应的规定[3]。
1965年，设立了住房和城市发展部，重点用于向低收入家庭提供住房补贴和直接资助建设廉价房。同时，美国政府为了鼓励中低收入阶层购买自用住房，还采用了税收减免政策。美国通过金融政策来鼓励房地产开发商或个人投资开发建设适合中低收入人群的公共住房，同时向住房需求的人群提供信用贷款[4]。
4.1.2 日本“公营住宅”建设管理模式
日本作为一个地少人多的岛国，商品房房价昂贵，然而保障性住房却户型合理，交通方便的区位优势，使日本“居者有其屋”、“便民”的目标得以实现。日本政府在法律上进行了政策支持，如日本政府1950年起先后制定了《住房金融公库法》《公营住宅法》《日本住宅公团法》《城市住房计划法》等。
在土地供应方面，政府购置大量建设用地用于住房建设，同时住房都市整备公团通过多渠道使土地转化为民用建设住房用地，保证了住房用地需求。资金来源方面，日本采用了混合的金融政策模式，这种政策的主要领导是中央银行，主体是民间金融机构，补充是政策性金融机构，并将社会各种力量结合，从而保证资金来源[5]。
在财政补贴方面，资金一部分来源于政府拨款：这部分资金是用于低收入家庭的租房、购房补贴，以及用于资助公共住宅的建设。资金另一部分来源于政府的财政投资性质的贷款，这部分资金是用于对住宅整合住房建设的投资，以及用于住房金融公库。
在公共住宅的建设选址上，政府主要选择交通便利的土地进行住房建设，同时在周边建设相应的公共设施满足低收入人群的物质文化需求[6]。
与此同时，日本还建立专门的部门与机构，如专门建设省住宅局，它是专门的协调机构，职能是为政府行使住房建设决策与建设管理监督的权利。
4.1.3 新加坡“组屋”建设管理模式
新加坡是一个人多地少的国家，然而其住房保障覆盖面走在世界前列，政府拥有一整套完善的政府组屋管理方法，其特点主要以政府主导、保障范围广，以实现“居者有其屋”为目标。新加坡是一个国土面积707.1平方公里，然而其人口密度却高达6814人/平方公里的小国，政府为了实施“居者有其屋”计划首先要解决的主要矛盾就是人口众多与土地资源稀缺之间的问题。
土地供应方面，新加坡政府在控制了80%的土地资源的同时还进行填海造陆以获取土地资源，并实行了强制性地征用土地制度，以确保组屋建设用地需求；政策实施方面，新加坡政府还成立了建屋发展局，其职能主要负责政府组屋的施工建设以及使用管理；资金供给方面，通过政府拨款，同时自1995年开始实施的住房公积金制度也为组屋的建设提供资金来源。
新加坡政府对建屋发展局直接管理，使政府主导组屋建设，避免政策的分割；在政府补贴方面，由政府确定组屋的销售价格，组屋的价格远低于市场价格，导致建屋发展局严重亏损，政府每年都需要从财政预算中拨给建屋发展局一笔补贴以弥补建设组屋造成的亏损。据统计，从政府开始拨款计算，新加波政府已经累计补助资金超过159亿新元，约合800亿元人民币[7]。
4.2 坪山新区保障性住房建设的对策建议
4.2.1 合理减少保障性住房建设规模
保障性住房的建设规模既要考虑住房保障需求，又要以不影响产业发展为前提。根据“十二五”规划，需完成建设保障性住房2.32万套的任务。按照目前建设进度，将会超额完成目标。在当前保障性住房供求矛盾相对缓和、商品住房价格缓步上涨的背景下，应当遵循保障性住房减量化建设原则，合理减少保障性住房建设规模，下一步保障性住房主要通过城市更新项目配建筹集房源，缓解各层次群体的住房困难。据统计，按新区已完成规划审批的城市更新项目，预计到2015年可提供保障性住房8万平方米；按新区已同意的城市更新项目，预计到2020年可提供保障性住房30万平方米。
4.2.2 加大保障性住房及公共配套设施建设资金支持
保障性住房项目建设不仅是新区的民生工程，更是市委、市政府的民心工程。当前，新区尚未设立住房专项资金，主要以财政投入为主，随着城市更新等保障性住房项目推进，新区将面临较大规模的保障性住房回购问题。请市政府协调市住房建设局、市财政委，加大市财政资金对新区保障性住房及公共配套设施建设投入，探索利用市住房基金缓解新区保障性住房建设资金压力，以形成持续的资金供应。
4.2.3 建立以需求为导向的建设机制
建立全过程、以需求为导向的保障性住房建设机制，我们建议采取以下举措：一是在保障性住房项目前期阶段，加强保障性住房需求调查，科学评估住房保障对象的实际需求，以此作为保障性住房