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目 录
第1章 总论 2
1.1镇江情况概述 2
1.2项目简介 7
1.3编制依据 8
第2章 市场分析 10
2.1镇江市总体情况 10
2.2项目所在区域情况 12
第3章 规划设计分析 14
3.1主要规划设计 14
3.2 项目定位 15
3.2.1竞争战略定位 16
3.2.2目标客源定位 16
3.2.3文化形象定位 16
3.2.4户型比例 16
3.3 规划设计方案指标及分析 16
3.4 项目SWOT分析 18
第4章 投资估算与资金筹措 19
4.1投资估算说明 19
4.2建设投资 19
4.3资金筹措 19
4.4项目建设规划及进度安排 19
第5章 财务效益分析 20
5.1财务评价编制依据 20
5.2基础财务数据与说明 20
5.3分期开发建议 20
5.4资金使用计划 20
5.5销售收入预测 20
5.6项目财务报表编制及指标计算 21
5.7项目盈亏分析 22
5.8项目敏感性分析 22
附表：财务报表 23
第6章 社会、环境效益和风险评价 24
第7章 开发投资分析结论和建议 25
参考文献 26
第1章 总论
1.1镇江情况概述
（一）镇江市城市发展情况
1、地理区位：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位优势突出，是沪宁经济带重要节点城市。镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流——长江和中国最长人工运河——京杭大运河的交汇处。镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，是江苏省13个省辖市之一。镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。
2、生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市。镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景，“大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。宝华山是目前国内最大的传戒道场。是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。
3、人口规模：下辖三市、四区，2009年底全市户籍总人口269.9万，市区总人口109.96万。镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。全市总面积3847平方公里。市区面积1081平方公里。2009年年末户籍总人口269.9万人，其中市区总人口109.96万人。
4、路网交通：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城市。
镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，是华东地区沿江开放城市和航运枢纽城市。铁路：镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线，主要车站为镇江西站；京沪、沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。公路：沪宁高速公路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。中国第一、世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及京沪高速公路联系起来。水运：镇江临江近海，世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇。水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。 航空：镇江距离南京禄口国际机场和常州机场分别为80公里和50公里。
5、城市布局：“一城两翼”城市格局逐步拉开，“山、水、城”特征突显
镇江城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。主城：北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区。按12.5万人、31平方公里建设用地规划。西翼：主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。按7.5万人、15平方公里建设用地规划。
6、发展方向：由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型。按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型发展。 近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。城市各板块功能设置如下：主城核心区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。丁卯新城：城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园区。谷阳新城：城市南部地区中心。以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。南山风景区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园。
（二）镇江宏观经济特征
1、GDP：近年来呈稳步上涨趋势，增幅亦高于全国平均水平，但居江苏沿江八市下游水平。镇江市经济平稳较快运行，地区生产总值持续稳定上升，2009年实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算，比上年增长13.7% 。近年来GDP的增幅均高于全国平均水平。
在江苏省沿江八市横向比较中，镇江市地区生产总值明显低于苏南其他四市以及苏中地区的南通和扬州两市，仅略高于泰州。
2、镇江市人均地区生产总值持续增长，2009年人均地区生产总值54732元，折合美元为8168.95美元，涨幅高达23.58%。
与江苏沿江八市相比，镇江市2009年人均GDP处于中等水平，与苏南地区差距明显，高于苏中三市。
3、社会固定资产投资：总量偏低，但其增幅明显，居江苏沿江八市之首
镇江市固定资产投资额近年来步伐加快，2009年镇江固定资产投资额高达1010.57亿元，增幅为40.60%，接近前一年的两倍。与江苏沿江八市相比，镇江市2009年固定资产投资总额仅略高于扬州，与苏南地区差距明显。但其增幅明显，是绝大部分沿江城市的两倍，居于首位。在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设投资占据较大比重，政府对于城市建设投入的力度在不断加大。随着“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长。大规模的拆迁是政府最奏效的举措，为房地产市场制造了巨大的刚性需求的同时，也加大了镇江市固定资产投资空间。
4、社会消费品零售总额：消费需求充分释放，增幅明显，居沿江八市之首，潜力迅猛。镇江市消费市场持续趋旺，近年来社会消费品零售总额持续上涨，2009年全市实现社会消费品零售总额488.5亿元，比上年增长19.10% ，较之去年增幅略有下降。在江苏沿江八市横向对比中，镇江市消费品零售总额处于下游水平，但其增幅明显，居于首位。
5、人均可支配收入：持续增长，有力地支撑起城市居民消费增长人民生活不断改善，镇江城市居民收入稳定增加，2009年市区居民可支配收入达20949元，比上年增长10.4%。在江苏省沿江八市人均可支配收入比较中，镇江处于中等水平，稍低于苏锡常及南京四市，略高于苏中地区三个城市。
6、人均消费支出：稳中有升，消费增长空间巨大，处于沿江八市的中游水平。在居民可支配收入逐年增长的带动下，近年来镇江市人均消费支出也呈上涨之势。2009年镇江城镇居民人均消费支付达13031元，增幅达6.7%。与江苏沿江八市进行横向比较，镇江的人均消费支出处于中游水平。
7、三产结构：第二产业占据主导地位，产业结构不断优化调整，产业结构比例为4.5:58.1:37.3。在三产结构上，镇江处于“二、三、一”阶段，第二产业占据着主导地位且呈现稳定增长态势，第三产业将会有刚大发展空间。在沿江八市的比较中，镇江现阶段第一产业的比重仍然相对较高。而随着长三角区域发达城市的产业转移，镇江作为承接地，其第二产业的发展较为充足，同时也需注意到现阶段镇江的第三产业正处于发展期，镇江的三产结构调整，尚存在较大空间。
1.2项目简介
该住宅小区位于镇江润州区，占地面积30亩，建筑面积达50000平方米，
钢筋焊接及验收实验方法 JGJ27-96
钢筋焊接及验收规程 JGJ18-2003
钢筋机械连接通用技术规范 JGJ107-96
混凝土强度检验评定标准 GBJ107-87
混凝土外加剂应用技术规范 GB50119-2003
塑料门窗安装及验收规程 JGJ103-96
土工实验方法标准 GBJ123-88
混凝土质量控制标准 GB50164-92
电缆线路施工及验收规范 GB50168-92
建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范 GB50202-2002
建筑电气工程施工质量验收规范 GB50303-2002
建筑工程质量统一检验标准 GB50300-2002
建筑机械使用安全技术规程 JG33-2001
施工现场临时用电安全技术规范 JGJ46-2005
建筑施工安全检查标准 JGJ59-99
建筑施工高处作业安全技术规范 JGJ80-91
工程网络计划技术规程 JGJ/T1001-91
建筑工程施工现场供用电安全规范 GB50194-93
建筑施工扣件式钢管脚手架安全规范 JGJ130-2001
建筑施工现场环境与卫生标准 JGJ146-2004
建筑施工模板安全技术规范 JGJ 162-2008
建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）
建筑结构荷载规范（G850009—2001）（2006版）
混凝土结构设计规范（GB50010—2002）
建筑抗震设计规范（GB50011—2001）（2008版）
砌体结构设计规范（GB50003—2001）
高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3—2002）
第2章 市场分析
2.1镇江市总体情况
1、镇江市房地产开发基本情况分析
房地产投资：持续稳步增长，08年达到最高值97.03亿元，随后呈现小幅回落趋势
2004-2008年，镇江市房地产投资额逐年攀升，至08年，全市房地产投资额已达97.03亿元，达到一个高峰。从增幅来看，2005年镇江全市房地产投资上升明显，此后增幅从2007年开始逐渐递减。
2009年，全市投资额出现了小幅下降，09年受08年金融危机的影响，在初期出现了负增长，随着下半年的销售回升，投资速度加快，但整体还是出现了小幅收窄。
2010年截止9月，镇江房地产投资总量呈下降趋势 。
施竣工面积：06年创高峰后回落，近年稳步增长，2010年前三季度施工978.93万㎡，增速平稳；竣工125.47万㎡，小幅回落
随着镇江房地产市场快速发展，商品房施工面积逐年扩大，在05—06年出现了大幅度增长，高峰出现在2006年，达到1100万㎡，2007年回落后增速放缓。
随着施工面积的不断增加，全市商品房竣工面积同时不断增加，除07年小幅回落外，总体保持稳步上涨的趋势。
2010年截止9月来看，施工面积保持正常的发展速度，但竣工面积下降明显，未及2009年的一半。
逐年销量：全市销量受市场大势影响，09年达到峰值，商品房销量达457.27万㎡，住宅销量达414万㎡
2004—2007年，城市建设快速发展，每年全市的销售面积基本保持了20%以上的增长，到2008年，受经济形势及房地产低迷的市场大环境影响，销量出现了大幅下降，甚至不及06年水平。
2009年，全市销量突飞猛进，达到峰值，商品房销售面积达457.27万㎡，其中住宅销售面积为414万㎡，销量比08年翻了一番多。一方面城市改造、拆迁进程的加快，推动了房地产市场的发展，另一方面整体市场的快速回暖，持续了大半年的销售热潮，使得全年的销售面积迅猛增长。
2010年年初房地产市场保持了高速增长，到4月新政之后，销售持续回落，8-9月才开始有回暖迹象，因此截止10月，销售面积比09年有较大幅度的下降。
逐年售价：成交价格逐年递增，但增速趋缓，当前商品住宅成交均价达4955元/㎡
2004—2006年，虽每年的成交价格都呈现上涨趋势，但增幅却是逐年下降，05年到06年期间，国家进行了宏观调控，价格增长速度有所放缓。
2007年之后，市场进入了快速发展期，2008年，虽受金融危机的影响，全市商品房销售出现拐点，但销售均价持续增长，2010年截止10月，住宅年销售均价达4955元/㎡。
受国家调控影响，镇江房价增幅在2006年和2010年有所下降，其余年份基本保持在10%以上的增速，发展较快。
成交面积：受居住习惯影响，成交面积段主要集中于100-140㎡三房及80-100㎡舒适型两房
从成交套数上来看，80-100㎡户型的成交量达到6342套，占到了总成交的31.5%，其次为两大改善型户型的面积段100-120㎡、120-140㎡，两者成交比例相当，达到4672套，4615套，分别占比23.2%、22.9%。
成交面积上，120-140㎡的成交量最高，达到59万多㎡，占到总成交的25.1%，其次为80-100㎡，占到了24.2%。
2.2项目所在区域情况
板块行情：润州区成交量价居首位，京口区成交量价居中游，丁卯成交量虽少，但价格仍居中游
润州区因为万达、万科等几大项目的支撑，在1-10月的销售中，超过丹徒排在全市第一，销量达到37万多㎡，占据主城的三分之一多；丁卯区在售项目较少，整体销售量只有10万多㎡，该区域目前在售的主要项目为永隆城市广场。
润州区成交均价达到7088元/㎡，远远高于其他各区，比第二高值京口区高出19.5%，丁卯区虽成交量较少，但成交均价还是达到了5463元/㎡，该区随着房地产市场的逐渐成熟，销售价格也在一路走高。
新政影响：5月成交量价齐跌，价格6月达最低，销量7月触底，随后量价齐升，9月销售均价达新高5426元/㎡
2010年，镇江整体市场的销售随政策影响而变化，4.15新政之后，销量持续下降，直至8月开始回暖，到10月，销量达到今年最高值41.4万㎡。9月底政策再次收紧，市场对于新政的消化还需一定时日，因此，10月的销售数据尚未体现。
2010年的销售价格也出现了一定的起伏，6月出现了今年的最低值，但到7月则快速上升，到9月达到了最高值5426元/㎡，10月略有下降，降幅为2.4%。
第3章 规划设计分析
3.1主要规划设计
1、绿化系统
绿化系统由点，线，面构成。点为住宅屋面花园，线为各林荫道路（不搞水泥地板），面为中心花园及组团绿化。
2、道路系统
实现“三不见”——区内不见停车，不见档口，不见水泥路。人车分流是很多小区都在提倡的，但真正做到的却很少，小区的所有机动车一律从主F道进入地下室，各大地下室由地下环形车道相连，使机动车辆出入有序，停靠方便。
3，建筑设计
（1）平面设计：小区平面设计依据私密性原则，动静分离，净污分离，所有的厅房都能直接采光通风，窗地之比符合相关 节能规范，充分考虑了亚热带特点，有效组织散热通风。地下室为停车场，一楼可为商业街，二楼至十五楼为住宅区。
（2）高使用率的户型：整个小区户型都具有较高的使用率，高达85%这对于相对比较高档的楼盘来说是相当少见的。
（3）立体布局：立体布局以高层，小高层规划组合，顶层结合复式退台处理成为理想的空中花园，整个建筑群体高低错落有致，层次丰富，强化了居住建筑的传统和人文色彩，具有鲜明的岭南风情和时代感。活泼生动的建筑体量和丰富多样的轮廓线，构成小区建筑特色，成为整个城市的一道靓丽风景。
4、主要设计荷载
1） 风、雪荷载
基本风压0.40KN/m2；基本雪压为0.35KN/m2。
2） 楼地面使用活荷载
（1）商场 3.5KN/m2
（2）楼梯，自动扶手 3.5KN/m2
（3）影城 3.0KＮ/m2
（4）卫生间 2.5ＫＮ/m2
（5）上人屋面 2.0KN/m2
（6）非上人屋面 0.5KN/m2
（7）有关设备用房按各专业要求设计。
5、抗震设防
本工程抗震设防烈度为6度，基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。
6、安全消防
本工程为一类高层建筑，所有消防负荷均按一级负荷供电，采用双电源末端切换的供电方式，其切换箱要求自带闭锁装置以防止双电源并列运行。消防线路，电缆采用耐火型电缆，穿管线路尽量暗敷在非燃烧的结构体内，需要明敷的穿管线路在管外涂耐火涂料。
设有火灾疏散用的应急照明和标志灯，要求带蓄电池，其供电时间大于30分钟。所有平时可关断的应急照明灯可由消防控制中心统一控制，火灾时全部开启。电源为双电源，末端切换。
7、接地保护系统
所有电力设备的外壳及事故情况下可能带电部分实行保护接地。变压器中性点直接接地。接地型式均采用TN-S系统。
8、防雷系统
按《建筑物防雷设计规范》，本工程属第三类防雷建筑物。将屋顶上所有金属构件与屋面避雷网连成整体，以钢筋混凝土柱中之钢筋为引下线，利用基础内钢筋作为接地极，将45米及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接。
3.2 项目定位
采用三面相交定位法
此地皮为20000平方米，在市区，周围商业广场密集，没有太大空间，而且镇江住房市场比较紧俏，建立小高层不仅可以使单位面积费用降低，也可以使该土地得到最大化利用。
3.2.1竞争战略定位
优势：在市中心区，周边生活、教育配套成熟，交通便利。所以需要发挥优势，抢占机会，与周边配套建立联系，打造补充式特色商业，吸引时尚白领置业，发挥优势，转化威胁，通过定位形成核心竞争力，通过发展模式差异规避其竞争。
劣势：附近居住人口杂乱，居住环境较差，
总结：利用机会，克服劣势，打造区域标识，充实物业内涵，提升区域形象，减少劣势，避免威胁，控制产品面积以控制总价，形成竞争优势
3.2.2目标客源定位
我们的客户是这样一种人：充满活力，热爱生命，对未来充满信心……
他们可以是：积极向上的白领，与镇江有缘的商人，兢兢业业的公务员，精明的投资客
3.2.3文化形象定位
定位语：高档享受型住宅
支持点：
随着房地产市场发展信心的爆棚，镇江大有向大都市主题发展的趋势，各种冠以西式风格的建筑蜂拥而至。在众多开发商的追捧下购房者迷蒙了双眼，就连房子也模糊了其根本价值。中国人在建造连西方人都在迷糊的西式住宅，而购房者是不是真的对西式建筑达到了迷信的地步？毕竟，住在洋房里我们还是喜欢吃地道的中国菜，人们真正需要的不是只有音译的房屋概念，而是真实的、可以享受的生活。
事实上，地段、价格、质量、环境、户型这些才是判断房子价值的永恒要素。如果住宅不能以这几点为基础给住房者以真实的生活感受，再炫的概念也只能哗众取宠。
3.2.4户型比例
面积区间（平）
比例
单身公寓
30~40
10~15%
一房
40~60
15~20％
两房
60~80
60％
小三房
80~90
10％
3.3 规划设计方案指标及分析
规划设计方案指标：
1、高层住宅的环境设计。影响高层住宅环境设计的重要指标是密度、间距、停车位和绿地率。高层住宅居住环境设计应从环境心理学的角度去研究总平面布置和空间环境设计的要素，要重视空间的围和、空间序列的构成、功能分区、人车分流、空间虚实对比、主从塔配及高低错落等因素。高层住宅的景观设计不容忽视。要把高层住宅的设计纳入城市整体环境中来考虑，用环境学的理论来研究它与周围建筑的关系，一般来说，作为城市背景性的建筑不应自我标榜、自我突出，立面应新而不奇，尺度相宜，体现建筑的自然美，表现居住建筑的特点，质朴而不粗俗，秀丽而不娇媚。
2、高层住宅的使用功能。除有关标准、规范以外，对高层住宅一般的设计原则是交通简捷、平面紧凑、功能分区合理。应处理好交通厅、出入口、电梯间、起居厅、阳台等部位的设计，应尽量采用大开间灵活结构设计，避免承重墙过多、开间过小的现象，精心安排设备和管线，集中管井。
3、高层住宅的安全性。交通楼梯是住户唯一的公共垂直交通手段，同时兼有防火应急疏散功能，所以应满足自然采光和通风的要求，疏散楼梯是指住户用于防火、应急、安全疏散及辅助垂直交通设施的楼梯。高层消防电梯：7层及7层以上的住宅，或最高住户入口层楼面距首层内地面的高度在16米以上的住宅，应设置电梯。作为住户主要垂直交通工具的电梯应集中布置，宜于管理和方便使用。电梯的配设台数：一般来说11层以下住宅，可以配设一台电梯，但应兼具消防电梯功能。纯住宅功能层数在12层以上、18层以下的住宅，电梯不应少于二台，其中必须要有一台兼具消防电梯功能，纯住宅功能层数在19层以上，33层以下，服务总户数在150-270户之间的住宅，电梯应不少于3台，其中必须要有一台兼具消防电梯功能，电梯候梯厅的深度应不小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不应小于2米。电梯候梯厅宜直接自然采光及自然通风的要求设计。出入口的设计应防止高空坠物造成的危险：住宅楼首层公共出入口位置的垂直上方不宜有住户的阳台及窗户。若避开有困难，出入口应加设防止高空坠物的安全防护措施，同时兼具消防电梯功能。
规划设计方案分析：
1、节约用地，尺度适宜。小高层住宅也属于一种高层住宅，同多层住宅相比，具有节约用地的明显效果。其建筑尺度也比较合适，一栋15层的小高层住宅，其高度约为40米，容易形成居住建筑的特点和氛围，以观赏的角度来看，比较接近自然，不太压抑。
2、套型优越。小高层住宅同多层住宅相比，其平面布局基本相同，只是多设一部电梯，因此具有良好的通风、采光、观景效果和良好的户内布局。而且由于每户分摊的公用面积并不大，所以易为购房者所接受。
3、提高了生活质量。以单元式为例，虽然小高层只设了一步电梯，但作用不可小看，小高层住宅的电梯将给老弱病残孕居民上下楼以及居民搬运重物等带来极大的方便。
5、投资少、工期短、难度低。由于小高层住宅层数较低、结构体系比较简单、抗风、抗震要求都不如一般的高层建筑，对于开发商来说，投资较少，工期较短，资金和人员均容易周转，而回报率并不低，因此受到他们的欢迎。
3.4 项目SWOT分析
优势（S）：
劣势（W）：
机会（O）：
威胁（T）：
1、区域发展前景优势（S）：
2、区域发展前景
3、道路畅顺
4、昭示性强
1、配套不完善
2、地块限制，规模不大
3、发展商品牌尚未有效建立
1、宝安CBD效应；
2、新城开发有规模性效应，有利于形成区域热点
1、市区项目目前具有成熟优势；
2、同期新中心区的住宅项目，分流客户
第4章 投资估算与资金筹措
4.1投资估算说明
4.2建设投资
4.3资金筹措
4.4项目建设规划及进度安排
第5章 财务效益分析
5.1财务评价编制依据
5.2基础财务数据与说明
5.3分期开发建议
5.4资金使用计划
5.5销售收入预测
一、住宅销售单价的确定
用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）
详细见本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为：2500元/平方米
（二）建议销售测算单价
为了方便计算本项目的销售总额，我们取5400元/平方米为计算单价
（三）总销售收入的确定
根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：5400、5500、5600、5700，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为：30%、35%，价格分别为：77800、86500，销售率65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、20%，价格分别为：20万/个，销售率70%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（详细见表：6-4-5）
（表：6-4-1） 住宅销售总收入预测 (单位:万元)
项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
第一批
10%高层
4112.55
3400
1398.26
第二批
20%高层
8365.10
3500
2927.79
第三批
30%高层
11837.65
3600
4261.55
第四批
40%高层
15788.20
3700
5841.56
合计
14429.16
项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
第一批
30% 铺面
238.31
47800
1139.12
第二批
35% 铺面
278.03
56500
1570.86
合计
2709.98
（表：6-4-2） 商铺销售总收入预测 (单位:万元)
项目
可销售个数
建议销售单价（万/个）
销售收入（万元）
第一批
50%比例
90
15
1350
第二批
20%比例
36
15
540
合计
1890
（表：6-4-3） 车位销售总收入预测 (单位:万元)
销售计划
建设经营期年收入(万元)
合计
批数
比例
面积
2005
2006
2007
上半年
下半年
上半年
下半年
1
10%高层
4112.55
1398.26
1398.26
2
20%高层
8365.10
2927.79
2927.79
3
30%高层
11837.65
4261.55
4261.55
4
40%高层
15788.20
5841.56
5841.56
5
30% 铺面
238.31
1139.12
1139.12
6
35% 铺面
278.03
1570.86
1570.86
7
50%比例
90
1350
1350
8
20%比例
36
540
540
合计
2760.78
5700.81
14452.73
17576.53
19029.14
（表：6-4-4） 全部销售收入分批比例预测 (单位:万元)
5.6项目财务报表编制及指标计算
5.6.1 评估说明
该项目的经济评价按照国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》
规定的原则和要求及房地产特点与行业相关规定进行。
根据该项目特点，主要以房屋销售收入作为主要收入，以工程投资作为成本
费用，由于该项目投入期较短、回收期较快的特点，所以对该项目不考虑货币的
时间价值。
5.6.2 经济评价
（1）项目建设经营期：根据该项目实际，建设经营期拟定为3 年。
（2）投资估算：总投资成本费用8138万元。
（3）收益估算：考虑到新郑市房地产销售的特点、房地产市场价格情况及项目实际情况，经测算该项目总销售收入为19029.14 万元。
5.6.3 现金流量表（见附表1）
5.6.4 财务评价指标
（1）财务内部收益率（FIRR）
Σ(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0
FIRR=12.2%>10%
（2）财务净现值（FNPV）
FNPV= Σ(CI-CO)t(1+ic)-t=1234.11 （万元）
（3）投资回收期= （累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
P＇t=4-1+|-194.94|/2429.47=3.08<4 （年）
5.7项目盈亏分析
项目在计算期内经营收入 19029 万元，可获利润总额 10891 万元，净利润
为 9473 万元。项目投资内部收益率为 12.2%，在预期可接受的内部收益率为
10%时净现值可达 1234.11 万元，动态投资回收期为 3.08 年，小于项目投资期 4 年，因而项目是可行的。
5.8项目敏感性分析
影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表（表：6-6-1）
（表：6-6-1） 全部投资敏感性分析 (单位:万元)
全部
投资
基准
方案
售价变动
建安工程费变动
-10%
-5%
5%
10%
-20%
-10%
10%
20%
财务净现值
3241.2
1436.466
2369.48
4235.92
5169.136
7331.37
5098.948
633.173
-1599.207
财务净现值升降幅度
-55.68%
-26.89%
30.69%
59.48%
126.19%
57.32%
-80.46%
-149.34%
财务内部收益率
38.23%
37.87%
38.13%
38.28%
38.33%
38.43%
38.33%
37.36%
40.02%
财务内部收益率升降幅度
-0.9417%
-0.262%
0.1308%
0.26157%
0.52314%
0.26157%
-2.2757%
-4.682%
投资利润率
14.33%
13.19%
17.87%
27.24%
31.93%
40.56%
30.13%
13.32%
6.45%
投资利润率升降幅度
-7.96%
24.70%
90.09%
122.82%
183.04%
110.26%
-7.05%
55%
由表中数据可得：
（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。
售价下降5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降-26.89%、-55.68%；当售价下降17.7%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降-80.46%、-149.34%；当建安工程费上升12.8%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。
售价下降5%、10%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.1308%、0.26157%；当售价下降17.7%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降-2.2757%%、-4.682%；当建安工程费上升12.8%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。
（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。
售价下降5%、10%，将引起该项目的投资利润率分别下降24.70%、-7.96%%；当售价下降24.09%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降-7.05%%、55%%；当建安工程费上升29.4%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。
由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。
总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：一、住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；针对这些问题，现提出两个建议：
★建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。
★建议采用全销售方案。在现在商铺与车位租赁市场不太明朗的情况下，如果暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险，可把商铺与车位跟住宅一同销售。
附表：财务报表
第6章 社会、环境效益和风险评价
第7章 开发投资分析结论和建议
镇江城市综合城市资源、城市发展格局、宏观经济运行状况、城市发展机遇等多方面因素，我认为，镇江区位优势独特，拥有自然、历史、交通、旅游等诸多优质资源，具有先天的资源优势和巨大的发展潜力。但在城市发展过程中，由于规划不确定性较强、政府执行力度偏弱，城市建设在苏南地区处于落后地位，宏观经济明显低于江苏省沿江其他城市。随着沪宁城际、京沪高铁的建设，大交通格局的成型，新一轮城市规划明确了城市发展方向和发展重点，城市面临新一轮发展机遇，具有较大的发展空间。伴随着我国的房地产市场保持居高不下，镇江的小高层建筑不是很多，竞争优势比较明显，又在市区内，具有较好的商业有点，因此此房产必将有良好的收益。
对该项目投资建议：
1、 做好投
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