珠海某房地产开发项目可行性报告.doc

珠海XX项目可行性报告

第一章 珠海市经济发展的现状及趋势
一、国民经济稳步快速发展
2005年珠海市实现生产总值（GDP）634.58亿元，比上年增长13.1%。按常住人口计算，人均GDP为45258元。2006年1季度实现生产总值（GDP）174.77亿元，比上年同期增长13.9%，远高于全国8％的增长速度。国民经济的快速发展，为房地产市场注入源源不断的活力。
二、城乡居民收入进一步提高
2005年在岗职工年人均工资21844元,增长8.7%。城镇居民人均可支配收入18908元，增长7.9%。城镇居民人均消费性支出14324元，增长11.7%，农渔民人均纯收入6550元，增长8.3%。城镇居民恩格尔系数为33.2%,比上年降低1.4个百分点。
三、固定资产投资平稳增长
2005年完成社会固定资产投资218.52亿元，比上年增长19.6%。其中，全年基本建设投资148.39亿元，增长21.0%；更新改造投资18.84亿元，增长21.9%；房地产开发投资51.29亿元，增长17.8%。基本建设成为投资的主要力量。在基本建设和更新改造投资项目中，全年施工项目593个，增长14.9%；其中新开工项目300个，增长5.3%。
四、常住人口稳步增长。

近5年来，珠海市常住人口每年的增加幅度保持在3-4万人左右，增长较平稳。外地的打工者、港澳台和外商投资者是其人口增长的主要部分。住房作为人生活的基本要素，人口的增加，必将扩大对住房的需求。
五、小结
国民经济稳步快速发展、城乡居民收入进一步提高、人民生活水平不断提高、人口的平稳增长以及基本建设投资平稳增长，再加上粤、港、澳、深大桥的修建、广州与珠海城市轻轨的开通和“9+2”粤港达成加强合作的共识，这些都将大大刺激珠海市房地产业的快速发展，为房地产行业注入源源不断的活力。

第二章 珠海房地产市场现状及发展趋势

一、房地产开发投资大幅增长
2005年珠海市完成房地产投资303699万元；2006年1-4月完成房地产投资123936万元，比2005年同期同比增长了52.96％。
二、施工面积继续增长
2005年珠海市施工面积579.59万平方米，比2004年增长了23.71％；2006年1-4月施工面积341.13万平方米，比去年同期增长了8.70％。
三、新开工面积大幅增加
2005年珠海市新开工面积199.58万平方米，比2004年增长了25.47％；2006年1-4月新开工面积84.61万平方米，比去年同期增长了63.59％。呈现出大幅度增长的势头。
四、竣工面积继续增长
2005年珠海市竣工面积120.98万平方米，比2004年增长了10.36％；2006年1-4月新开工面积21.69万平方米，比去年同期增长了2.36％。
五、空置面积大幅度减少
珠海市商品房空置面积,从1995年累计93.7万平方米,到2000年历史最高峰累计172万平方米，空置率高企一直是珠海市房地产市场一个硬伤。2005年珠海市空置面积累计55.01万平方米，已大幅下降；2006年1-4月空置面积累计39.07万平方米，比去年同期下降了37.08％。表明近年来房地产市场需求旺盛，消化了不少的空置房。当前未能销售的空置商品房年代已久，规划、设计等多方面存在致命的缺点，市场接受度低，很多还有复杂的债务关系，难以对新开发的商品房产生威胁。
六、销售面积继续增长
2005年珠海市销售面积149.53万平方米，比2004年增长了40.65％；2006年1-4月销售面积51.93万平方米，比去年同期增长了32.00％。
七、销售金额继续保持高增长势头
2005年珠海市销售金额达554750万元，比2004年增长了65.63％；2006年1-4月销售面积222383万元，比去年同期增长了69.12％。增长幅度略有上升。
八、商品房（住宅）均价大幅度上涨

（注：图中“2006年”指2006年1-4月）
从2003年2965元/平方米到2006年4282元/平方米，珠海市商品房均价一路上扬，而且增涨幅度较大。
九、小结
2006年，全国绝大部分城市房价一路飙升，珠海市也不例外。在房价上升的同时，销售面积也在不断的增加。受其利好的影响，房地产投资、新开工面积不断增加，呈现出供销两旺的局面。预计未来两年供应、需求均会大幅增加，房价受房产新政的影响，有可能短暂回落，但其总体上升趋势是必然的。

第三章 项目分析
一、项目概况
集团拟与珠海特区珠光房产开发有限公司（简称珠光公司）合作开发的项目位于珠海市香洲区迎宾北路东侧。该地块占地面积15673.192㎡，建筑面积36855.996㎡，土地使用权已由珠光公司取得。
二、项目规划技术经济指标
项 目
用地规划
总用地面积
15673.192㎡
容积率
2.35
总建筑面积
36855.996㎡
其
中
住宅
34856㎡
商业
2000㎡
车位
80个 折合建筑面积2400㎡
配套
不详
可
售
住宅
34856㎡
商业
2000㎡
车位
80个

第四章 项目定位
一、消费者定位
1、目标消费群（不包含回迁部分消费者）
本土人士：这些人多为当地附近的居民，其收入相对较高，多靠做生意或者出租房、地营生。此部分消费群体购房的目的是为了改善居住环境，再将原有的住房转手或租出。
私营业主阶层：他们拥有自己的产业，如酒楼、歌舞厅、娱乐中心、商场、街铺和小工厂等，事业上有些成就。
公务员阶层：该阶层收入比较稳定，主要靠每月积蓄来维持生计。他们因其所处职位和部门不同，收入也有高有低。加之住房补贴上有较好的优待，更刺激了他们的购房欲望。由于收入稳定，这批人供楼的信心较强。
公司白领阶层：这批人的收入相对较高，因为拥有一定的专业技术，所以工作也是比较稳定。这些人，特别是工作了8年的白领，在购房上有很强的消费力。一些人还有投资的欲望。
投资者：这批人有一定的闲散资金，他们看重物业的升值潜力，进行炒房或购买用来出租，以收取租金的方式进行投资。
外来休闲度假人员：这部分消费者被珠海良好的居住环境所吸引，珠海市曾获得联合国人居中心“国际改善人类居住最佳范例奖”,被誉为中国最适宜人类居住的地方。他们的经济实力强，注重居住的品质，价格敏感度低，常常购买用来周末和节假日度假。主要分布在广州、中山、深圳、澳门等邻近珠海地区。
以上人群基本上涵盖了本项目的目标客户，他们多为二次置业，甚至多次置业，也有小部分首次置业；他们购买住房已经从单单满足居住功能向注重生活品质、追求文化品位、注重人性关怀等舒适性居住功能转化。
二、规划设计建议
1、项目周边有许多绿化，项目设计应尽量利用这一优势，创造建筑和环境的和谐统一；
2、小区内部的景观系统应避免与周边环境雷同，给人造成景观不丰富的印象。可利用其地势差的先天优势，规划设置水景体系，令小区充满灵气，实现山与水的完美结合；
3、尽可能实行人车分流，以提高居住舒适度和行人安全。

第五章 财务分析

一、销售收入：21765.12万元
1、商铺收入：2000㎡×15000元/㎡=3000万元
2、住宅收入：34856㎡×5200元/㎡=18125.12万元
3、车位收入：80个×80000元/个=640万元
二、成本：17312.2243万元
1、土地购置费：6234.08万元
2、前期工程费：423万元
其中: 规划设计费：80万元
可行性研究费：30万元
地质勘察费：20万元
三通一平费：50万元

三、利润=销售收入－成本=4453万元
四、利润率=税后利润÷成本=25.7%
五、集团利润核算
1、根据集团与珠光公司洽谈的条件，集团拟出资6000万元，半年内珠光公司返还3000万元（含银行同期贷款利息），余下3000万元由珠光公司在两年内还清。第1年，珠光公司向集团支付利润1000万元和3000万元的银行同期贷款利息；第2年，珠光公司再向集团支付利润1000万元和3000万元的银行同期贷款本息。如果珠光公司未履行上述条件，那么珠光公司每日按所欠金额的1‰向集团支付滞纳金；如果珠光公司违约时间超过两年，集团将无偿接收本项目。当项目利润超过4500万元时，集团与珠光公司按五五分成。
2、根据这些条件，初步计算集团可获利润为3597万元。计算过程如下。
财务费用：6000万元×8%×3=1440万元
珠光公司返还金额：
（3000＋3000×8%×1/2）＋（1000＋3000×8%）＋（1000＋3000×108%）
=8600万元
集团利润：
4453×1/2＋8600－6000－1440=3386.5万元
集团投资利润率：
3386.5/6000=56%
第六章 项目风险与对策

一、售价下跌风险
珠海市近几年的房地产市场价格不断上涨，预计今年和明年的商品房价格还会继续上涨。但是市场永远是变化莫测的，特别是在针对房地产业宏观政策频繁出台的今天，商品房价格也许在一夜之间发生变化。同时，如果建设工期延长的话，商品房价格发生变化的可能性就会更高。虽然从现在的市场情况来看，项目发生价格下跌的风险非常小，但是这种可能性还是存在的。
对策：
项目价格如果下跌，项目的利润率就会下降。为了降低这种风险，我们拟采用以下措施:
一是必须保证和提高建筑工程的质量，在市场当中，中高端消费者最主要关注的是商品房的价值，如果我们提高项目的价值，使得项目能为市场结束，必然不会降低售价。
二是通过提高项目的附加值来增加项目的价值，从而提高售价。现在消费者购房已经非常注重房屋的服务，我们可以通过一些高档次的服务来提高房屋的售价。
三是开展积极的营销策划，通过高水平的营销来减少售价下跌的风险。
四是加快工程的建设速度和销售速度，从而减少因为时间上带来的售价下跌的风险。
二、项目周期延长风险
项目周期延长包括工程建设施工工期的延长和销售周期的延长。这种项目周期延长会使得项目的利息支出增加，从而增加成本，更为严重的是由于项目周期的延长，带来项目销售价格下跌的可能性会加大。因此，控制项目周期延长风险是非常重要的。
公司投入的资金如果不能按时到位，由于资金的问题造成工程延长或工程停顿是有可能的，公司现在能不能按时投入资金存在一定的风险。同时项目原来的规划设计存在很大的缺陷，需要重新修改规划设计，这个规划设计是不是能按时被批准存在一定的风险。第三、自然条件造成的不可抗因素，例如：在施工的时候碰上连月的雨季造成工期延长。第四、项目建设单位造成项目周期延长。第五、房屋发生滞销。
对策：
对于项目的周期延长，可以通过以下的措施来降低风险:
第一、提前做好项目的筹集资金计划，争取项资金能按时到位。
第二、抓紧时间进行项目报建的公关，保证项目的规划修改能按时完成。
第三、同建筑单位签订严格合同，保证施工按时完成，同时加强对建筑施工单位的监督管理。
第四、提前做好详细项目的营销计划，加强项目的营销队伍建设，保证项目按计划销售。
四、小结：
从项目整体来看，以上各种风险都有可能发生，特别是在当今房地产业多事之秋，政策风险发生的可能性更大。但只要能够沉着应对，就能把各种风险降到最低点。同时根据以上成本、效益分析，项目仍留有较大调整空间，实际保本售价为4697.3元/平方米。

第七章 结论与建议

本项目属于优质项目，投资额适当，开发周期短，获利可观。投资该项目可使集团打入珠海房地产市场，有利于集团扩展珠三角战略的推进。因此，建议集团组织人力与珠光公司进行关于合作事宜具体细节的洽谈，尽快立项。