房地产经纪人员执业签字制度.doc

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第四部分 房地产经纪人员执业签字制度详释
一、 房地产经纪行业发展与管理模式介绍
（一）我国房地产经纪行业起源与发展
房地产经纪人员是指以收取佣金为目的，为促成交易而从事房地产居间、代理业务的专业人员。房地产经纪人员在增进交易安全、保障交易公平、缩短交易时间、降低交易成本、优化资源配置、促进人民群众居住水平化等方面发挥着重要作用。在发达国家的房地产市场中80%以上的房地产房地产交易是由房地产经纪人员促成的，房地产经纪人是比律师更为人们所看好的职业。在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。
中国早在两千多年前就出现了专门的经纪人,当时被称为“牙人”，至明代时则有了专门的纪纪机构，称为“牙行” 。解放后至1978年改革开放前，由于住房作为“福利品”由国家分配，并不通过市场交易，这一时期房地产经纪活动基本消失。改革开放以后，随着城镇国有土地有偿使用和住房制度改革的逐步推进，房地产业得到了迅猛发展，房地产经纪人员和经纪机构顺应房地产市场发展要求再次涌现。1988年，深圳国际地产咨询股份有限公司成立。此后短短二十年时间，深圳房地产经纪行业从无到有，发展至今已成300余家公司、1500多间地铺、4万余名从业人员的规模 。近年来深圳市二手房交易日渐繁盛，年均成交面积751.43平方米 ，二手住宅与新建商品住宅交易面积比最高达1.86：1，其中近90%的交易由房地产经纪人员居间撮合而成。房地产经纪在促进房地产市场快速健康发展，推向房地产业走向繁荣的过程中，发挥着不可替代的作用，同时也在国民经济的有序发展和社会主义市场经济的健康发展中扮演着不可缺少的角色。
（二）我国房地产经纪人员的管理与规范
我国房地产经纪行业在近年房地产市场蓬勃发展的带动下，取得了长足的进步，但从整个行业的发展历程看，仍然处于行业发展初期，相关法律法规尚未健全，行业自律机制初现雏形，从业人员素质良莠不齐，职业道德观念不强，违规违纪行为频现，行业内整体尚未形成良性竞争的有益格局。针对上述问题，国家、地方行政主管部门及行业自律组织均出台相关规定：
1、2001年，原建设部、原人事部制定《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，明确规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动”；同时规定将房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人与房地产经纪人协理，“取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。”
2006年，原建设部和中国人民银行共同颁布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号，以下简称“321号文”），规定全面推行房地产经纪机构备案公示制度，严格实施房地产经纪人员职业资格制度，建立存量房交易结算资金管理制度，建立和完善信用公示制度。
2、原深圳市规划与国土资源局于2002年发布《关于对我市房地产经纪人和交易员实行挂牌上岗管理的通知》（深规土〔2002〕419号）规定，从2002年11月1日起在我市实行执业房地产经纪人员持牌上岗制度，未持牌的房地产经纪人员“不得签订有关合同或承接专业中介服务委托。”
3、中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2007年1月1日起颁布执行《中国房地产经纪执业规则》（以下简称“《执业规则》”），提出“房地产经纪人员应当勤勉尽责，以向委托人提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨，以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命；房地产经纪人员之间应当相互尊重，公平竞争，共同营造良好的市场环境，建立优势互补、信息资源共享的和谐发展关系”的根本要求。
4、深圳市房地产经纪行业协会（以下简称“协会”）于设立之初即制定了《深圳市房地产经纪行业从业规范》（以下简称“《从业规范》”）；2009年，又分别颁布了《关于规范二手房源信息发布行为的通知》（深房经协字〔2009〕018号）、《关于实施房地产经纪人员执业签字制度的通知》（深房经协秘字〔2009〕012号）和《关于落实经纪人执业签字制度调整二手房网上签约程序的通知》等一系列自律性文件。
协会还设有专门的纪律监督部门——自律专业委员会，以检查、监督、惩处违反相关自律规则与职业道德的房地产经纪机构与经纪人员，并凭借房地产诚信公示平台，将全市505家经纪机构、868间分支机构及1325名经纪人和30856名房地产经纪人助理的执业信息全面向社会公示，充分利用公众舆论监督与行业自律规范，提高我市房地产经纪人的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪人员行为。
（三）我市房地产经纪行业存在的问题
房地产经纪行业是基于房地产信息咨询与居间代理服务的第三产业，它的兴起、发展与壮大，归根结底，都有赖于具体实施房地产经纪业务的专业人员。然而，我市及至全国的房地产经纪行业，目前都难以避免其发展初期的痼疾：
1、 房地产经纪人员整体素质偏低，已成为影响房地产经纪行业发展和提升的瓶颈之一。
2、 具备专业资格的房地产经纪人员数量有限，房地产经纪人挂靠现象严重。
3、 人员流动性大，同时由于缺乏法律法规约束，房地产经纪人员在业务操作和个人信誉出现问题后无相应惩戒与禁入机制。
4、 房地产经纪人员缺乏自我专业定位，职业道德观与诚信意识缺失。
5、目前的监管制度比较侧重于针对房地产经纪机构的管理，对于房地产经纪人的责任未明确约束。
二、 房地产经纪人员执业签字制度解析
针对深圳房地产经纪行业存在的问题，借鉴国际房地产市场发达区域的先进管理经验，顺应当前深圳房地产经纪行业结构性调整的发展趋势，协会于2009年颁布《关于实施房地产经纪人员执业签字制度的通知》（深房经协秘字〔2009〕012号）（以下简称“《通知》”）及《关于落实经纪人执业签字制度调整二手房网上签约程序的通知》。
上述文件秉承了中国房地产估价师与房地产经纪人学会在《房地产经纪执业规则》中的相关精神 ，其主要内容包括“房地产经纪机构统一承接房地产经纪业务时，应指派或者由委托人选定执业在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人，并在委托协议中载明。承办人可以选派执业在本机构的房地产经纪人助理为协办人，协助开展经纪业务。承办人对协办人开展经纪业务进行指导和监督，并对其工作结果负责。”“在居间业务活动中，承办经纪人及协办经纪人助理应在该项经纪业务的《深圳市二手房委托合同》及《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》上签名并注明执业登记牌编号。”
（一）房地产经纪人员执业签字制度的实施基础
1、执业登记制度：根据原深圳市规划与国土资源局《关于对我市房地产经纪人和交易员实行挂牌上岗管理的通知》（深规土〔2002〕419号）规定，自2002年起，我市房地产经纪人员必须取得 “深圳市房地产经纪人员执业登记牌” 后方可从事房地产经纪业务，执业登记牌有效期为一年；有效期届满时需重新向房地产主管部门申请年检续期后，方可继续执业。执业登记制度的实施，其重要意义主要体现在两个方面：第一，对从事房地产经纪业务的广大业务人员给予基础、系统、实用的培训，极大的提高了基层业务人员的素质；第二，将我市从事房地产经纪活动的基层业务人员纳入监管范畴，实时登记经纪人员的执业流转信息。
2、二手房网上交易：原建设部与中国人民银行在321号文中提出，“在有条件的地方，要积极开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台”。依据这一精神，原深圳市规划与国土资源局开发了深圳市房地产信息系统平台，自2007年8月1日起实现二手房网上签约。当年所有已办理执业登记的房地产经纪人员均可自愿申请开通个人数字证书（即密钥），实时检查产权信息及在线签约。二手房网上交易的实现，使得所有房地产经纪人员使用密钥从事的经纪活动均可通过房地产信息系统实时记录与追溯，通过技术手段确保了房地产管理部门能及时有效地对房地产经纪人员的业务活动进行监督。
3、诚信公示平台：诚信公示平台是由原深圳市规划与国土资源局开发建立，由协会负责数据维护，实时公示我市房地产经纪机构、经纪人员信息的网络平台。诚信公示的内容包括了房地产经纪机构与经纪人员的基础信息、不良记录、执业流转信息，同时引入经纪人员工作经验量化计分制度，将经纪人员的工作量 在年检时计分量化，再将业绩分值扣减其不良信用分值后得出诚信评价分数，从而实现对全市房地产经纪机构和经纪人员的动态排名。建立诚信公示平台的目的，在于充分利用信息公开的公众平台，促使房地产经纪人员树立崇高的职业荣誉感和强烈的职业责任感，从而规范业务行为，提高服务质量，通过奖优汰劣，逐步引导我市房地产经纪行业走向规范与专业。
4、优房网互动平台：正在开发的深圳市房地产联合交易网（简称“优房网”）建成后，将成为较诚信公示平台更为灵活、更具互动性的信息公布平台，它将引入客户与经纪人员之间，以及经纪人与经纪人助理之间的互动评价体系——客户可在线即时点评、表扬、投诉经纪人及经纪人助理的服务；经纪人与经纪人助理可就协作业务完成情况进行考评与申诉，所有记录均将公开在优房网互动平台，充分发挥舆论监督与行业自律的作用。
5、个人会员：协会于2009年3月颁布实施《个人会员管理办法》，规定所有具备执业登记牌的房地产经纪人员均可自愿加入协会，自觉遵守房地产经纪行业的行规行约，维护行业利益。个人会员按照相应的权限划分为高级会员、中级会员与普通会员，各级别会员享受的权利与承担的责任对等，房地产经纪人及经纪人助理可根据相应条件自愿选择申请成为不同级别的会员。该办法的实施，主要目的是将所有在深执业人员统纳入协会自律机制，从而通过《从业规范》、执业签字制度等行业自律手段规范房地产经纪人员行为，实现我市房地产经纪行业自治。
6、法规依据：相关法律法规对房地产经纪人员的执业权责及在合同中签字署名的义务均有明确规定。
（1）《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第二十五条规定，房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。
第二十六条规定，房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
（2）《经纪人管理办法》（国家工商行政管理总局令第14号）第二十一条规定，“在经纪合同中未附有执行该项经纪合同业务的经纪执业人员的签名的”，由工商行政管理机关视情节轻重，对经纪人“分别给予警告、处1万元以下罚款”。
（二）房地产经纪人员执业签字制度的内容解读
房地产经纪人员执业签字制度的核心，在于借鉴引入审计行业中临时工作组的概念，针对每单具体经纪业务，采取组建临时业务组的方式，组成由业务人员（经纪人助理）和审核人员（经纪人）的临时组织，针对具体经纪业务，在承办房地产经纪人与协办经纪人助理间确立相应的权责关系，逐步引导深圳市经纪行业进入良性循环轨道：
1、房地产经纪人的权利与义务：
（1）被公司委派或由委托人选定承办房地产经纪业务，通过二手房网上交易系统签订《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》。
承办经纪人应当在《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》中签名。
（2）在开展经纪业务过程中，可选派一名或多名执业在同一机构的房地产经纪人助理协助其本人执行经纪业务；经纪人与其协作的经纪人助理共享业绩。
（3）经纪人对指导和监督协办经纪人助理执行经纪业务，对协办经纪人助理的执业行为应形成业务记录，审核协办经纪人助理所录入的委托、居间合同，对协办经纪人助理的工作结果负责。
（4）经纪人在业务活动中发现协办经纪人助理存在违法违规及违反行业自律行为的，有权中止经纪人助理继续从事该项业务，并可指派其他经纪人助理为协办人。
（5）经纪人对其协办经纪人助理的不良信用行为，承担告知义务，即其知道或应当知道协办经纪人助理的不良信用行为的，应及时形成业务记录并告知协会自律专业委员会；未及时纠正或未报告的，承办经纪人对该项不良信用行为承担连带责任 ；已形成业务记录但未告知自律专业委员会的，酌情减轻其连带责任。
2、房地产经纪人助理的权利与义务：
（1）可对外承揽房地产经纪业务，但须选择与其本人执业在同一家机构的房地产经纪人为其承办经纪人，接受该承办经纪人的监督与指导，与承办经纪人共享业绩。
（2）可通过二手房网上交易系统在线录入《深圳市二手房委托合同》和《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》，但须经承办经纪人在线审核后，方可打印、签署上述合同。
房地产经纪人助理无权打印《深圳市二手房买卖合同》。
（3）协办经纪人助理对承办经纪人行为有异议的，可向自律专业委员会申诉 。

3、执业签字制度操作流程
协办经纪人员 执业经纪人

4、违反房地产经纪人员执业签字制度规定的行为惩处
主办经纪人与协办经纪人的临时业务统辖关系，自签订委托合同之时始，最迟可追溯至业务发生当年房地产经纪人员执业有效期终止之日止。房地产经纪人员在经济活动中违反执业签字制度相关规定的，由自律专业委员会受理查处，其不良记录作为此后执业登记牌续期以及密钥权限的参照依据；情节严重的，应提请有关部门给予暂停执业或吊销执业资格的处罚。
（1）根据《通知》精神及《从业规范》要求，房地产经纪机构有下列行为的，应扣减相应诚信分，并在诚信公示平台曝光：
①知道或者应当知道本机构人员在执行企业职务过程中存在不良信用行为，不予阻止和纠正的；
②唆使本机构人员从事不良信用行为的；
③不通过房地产信息系统签订《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》的；
④聘用或指派未取得或被吊销《深圳市房地产经纪人员执业登记牌》的人员从事房地产经纪业务的。 
（2）根据《通知》精神及《从业规范》要求，房地产经纪人员有下列行为的，应扣减相应诚信分，并在诚信公示平台曝光：
①开展业务时，不按规定向服务对象出示有关证件的；
②为承揽业务，作虚假宣传或虚假承诺欺骗客户的；
③接受所在企业指派或他人请托，以房地产经纪人名义在非自己执行的房地产经纪业务的经纪合同或交易合同上签字的；
④在经纪活动中，向委托人隐瞒与交易有关的重要事项，或虚构事实的；
⑤未在其提供经纪服务的有关交易合同中签名的；
⑥将经纪人助理承接的业务私自转与其他业务人员，影响经纪人助理诚信记录的；
⑦不通过房地产信息系统签订《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》的；
⑧以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经纪业务的；
⑨未取得或持无效《深圳市房地产经纪人员执业登记牌》，从事房地产经纪业务的；
⑩采取不正当手段恶性竞争，严重损害行业或同行声誉、利益的。
（3）根据房地产经纪人员在办理个人数字证书（即密钥）时与广东省电子商务认证中心签署的《电子认证服务协议》约定，房地产经纪人负有下述责任：
①房地产经纪人员应当妥善保管自己的数字证书（密钥）及密码，不得泄漏或交付他人。如因故意、过失导致他人知道或遭盗用、冒用、伪造或篡改时，经纪人员应当自行承担一切责任；如遇遗失或被窃，应立即向受理点（协会）办理挂失/注销，并配合调查。
②数字证书（密钥）一律不得转让、转借或转用。因转让、转借或转用而产生的一切损失均由经纪人员本人负责。
③所有使用数字证书（密钥）在网上进行的电子商务活动均视为经纪人员本人所为，因此而产生的一切后果均由其本人负责。
从上述违规惩戒的规定中可以进一步看出，房地产经纪人员执业签字制度的实质，正是要明晰房地产经纪人员在经纪业务活动中的专业地位与对应责任，加强对房地产经纪人员执业行为的监管与规范力度。因此，房地产经纪人员更应加强自身法律意识与职业道德观，不出租、出借代表本人专业身份的执业登记牌与密钥，不在非本人执行及监督指导的业务文本上签字，不允许他人以自已的名义执行开展房地产经纪业务活动，珍视自己的专业身份与职业形象，自觉规范自身的执业行为与职业操守，以实际行动树立并提高房地产经纪人员在社会公众中的专业地位与专业形象。
（三）房地产经纪人执业签字网上操作指南
1、委托合同管理
对经纪人、高级会员（以下简称承办经纪人）的密钥，增加了“审核”的权利（如图一）。原资深经纪人助理、中级会员（以下简称协办经纪人员）签订的委托合同均需由执业经纪人审核后方能生成居间合同。未经审核的合同，协办经纪人员有修改及删除的权限（如图二），经审核后将不可修改。

图一

图二
承办经纪人审核后，可选择直接生成居间合同或由协办经纪人员生成居间合同。如发现委托合同存在问题，承办经纪人可撤销审核（如图三）。

图三
2、居间合同录入
协办经纪人员录入居间合同，在填写“居间方资料”时，必须选择一名经纪人作为此居间业务的承办经纪人；承办经纪人直接录入居间合同的，应选择参与居间业务的协办经纪人员；居间业务为执业经纪人独立操作时，可不选择协办经纪人员(如图四)。

图四
3、居间合同生成
保存居间合同后，承办经纪人直接录入的合同可直接“审核”并打印签字（如图五）；协办经纪人员录入居间合同后，须由承办经纪人“审核”后（如图五），方能打印并签字。居间合同必须有房地产经纪机构签章，承办经纪人及所有协办经纪人助理签字。
未经审核的居间合同全文有“草稿”字样，无法下载打印使用（如图六）。

图五

图六
经承办经纪人 “审核”后，居间合同可生成买卖合同。如承办经纪人发现居间合同存在问题，可先撤销审核再对居间合同进行修改（如图七）。

图七

苗木供应合同书

甲方：
乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃
经甲乙双方协商同意， 　（以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发[2010]205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：
一、 苗木数量：
二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。
三、 苗木价格：每株计人民币
四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）
五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。
六、 有关事项：
1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。
2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。
3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。
4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。
5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。
六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。
七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月

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