资产评估原理(第二版)第04章-资产评估程序.ppt

,第四章 资产评估程序,第一节 资产评估程序及作用,第二节 资产评估程序的具体步骤,第三节 执行资产评估程序的要求,一、资产评估程序的主要环节,资产评估程序，,是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。,狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托,终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。,广义的资产评估程序（资产评估基本程序）开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。,第一节 资产评估程序及作用,资产评估程序由具体的工作步骤组成。不同的资产评估业务由于评估对象、评估目的、评估资料搜集情况等相关条件的差异，可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤，但资产评估基本程序是相同或相通的，可以适用于各种类型的资产评估业务。,资产评估具体程序或工作步骤的划分取决于资产评估机构和人员对各资产评估工作步骤共性的归纳，资产评估业务的性质、复杂程度也是影响资产评估具体程序的重要因素。,根据各工作步骤的重要性，资产评估程序通常包括以下主要环节：,（,1,）,接受资产评估委托，明确相关事项；,（,2,）,签订资产评估业务约定书；,（,3,）,编制资产评估作业计划；,（,4,）,资产勘察；,（,5,）,搜集资产评估资料；,（,6,）,评定估算；,（,7,）,编制和提交资产评估报告书；,（,8,）,资产评估工作档案归档。,二、履行资产评估程序的重要性,长期以来，由于资产评估发展的特殊性，我国资产评估界对资产评估程序没有引起足够的重视，往往将,国有资产评估管理办法,中所确定的申请立项、资产清查、评定估算、验证确认等国有资产评估管理程序作为资产评估程序，没有反映出资产评估程序的本质属性。,资产评估程序应当以资产评估机构和人员为主体，反映资产评估机构和人员为执行资产评估业务、形成资产评估结论所必须履行的系统性工作步骤。,履行资产评估程序的重要性表现在：,1.,履行资产评估程序是规范资产评估机构和人员行为、提高资产评估业务质量的基本保证。,资产评估机构和人员接受委托，不论执行何种资产类型、何种评估目的的资产评估业务，都应当履行必要的资产评估基本程序，按照工作步骤有计划地进行资产评估。,这样做不仅有利于规范资产评估机构和人员的执业行为，而且能够有效地避免在执行具体资产评估业务中可能出现的程序上的重要疏漏，切实保证资产评估的业务质量。,履行资产评估程序对于提高资产评估机构业务水平乃至资产评估行业整体业务水平都具有重要意义。,2.,履行资产评估程序是评价资产评估机构和人员提供资产评估服务的重要依据。,资产评估服务会引起许多相关当事方的关注，包括委托人、资产占有方、资产评估报告使用人、相关利益当事人、司法部门、证券监督及其他行政监督部门、资产评估行业主管协会以及社会公众、新闻媒体等。,是否履行资产评估程序不仅是衡量资产评估机构和人员执行资产评估业务是否规范的重要标准，也为上述相关当事方提供了评价资产评估服务的依据，同时，也是委托人、司法和行政监管部门及资产评估行业协会监督资产评估机构和人员的主要依据。,3.,履行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段。,从实际情况来看，资产评估机构和人员与其他当事人之间就资产评估服务引起的纠纷和法律诉讼越来越多。资产评估机构和人员在履行必要资产评估程序方面是否存在疏漏，已经成为司法部门追究资产评估机构和人员责任的重要方面。,因此，恰当履行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险的主要手段，也是在产生资产评估纠纷或诉讼后，合理保护自身权益、合理抗辩的重要手段之一。,一、接受资产评估委托，明确相关事项,接受资产评估委托是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，如对资产评估项目进行风险评价、明确与承接的资产评估项目有关的重要事项等。,资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要的初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务的重要事项：,第二节 资产评估程序的具体步骤,1,）接受委托应满足的基本要求,1.,评估机构和评估人员不能利用主管部门或行政机关的权力，对行业、地区的评估业务进行垄断；,2.,不应以个人的名义接受委托，二应该以评估机构的名义接受委托；,3.,评估机构和评估人员不得通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段获得评估业务；,4.,评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务；,5.,评估机构和评估人员应保持形式和实质上的独立；,6.,评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一资产进行评估；,7.,评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估范围；,8.,评估机构及其人员应充分分析评估业务风险，正确判断自身的执业能力，不得承揽无力完成的评估业务；,9.,按照能力原则受理评估业务并与委托人签订资产评估业务委托书；,10.,评估机构在接受委托前应赴现场进行必要的勘察，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本事宜。,2,）接受委托前需明确的基本事项,1.,委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。,2.,资产评估目的及评估报告的期望用途。,资产评估机构和人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，并在可能的情况下要求委托方明确资产评估报告的期望用途和使用人。,3.,资产评估对象和范围。,资产评估机构和人员应当了解评估对象及其权益基本状况，包括其法律、经济和物理状况，如资产类型、规格型号、结构、数量、购置,(,生产,),年代、生产,(,工艺,),流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象的权利受限状况。,4.,资产评估结果的价值类型。,资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定资产评估结果的价值类型，并确信所选择的价值类型适用于资产评估目的及评估报告的期望用途。,5.,资产评估基准日。,资产评估机构和人员应当明确资产评估基准日，并确信资产评估基准日有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的,减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。,6.,评估报告使用限制。,资产评估机构和评估人员在接受委托前还须与委托方进行沟通，了解本次资产评估是否有可能影响评估过程和结论的限制条件，以判断能否接受委托和怎样接受委托。,7.,评估报告提交时间及方式。,资产评估机构和评估人员应对评估工作量有个合理的判断，并与委托方进行沟通，以明确本次评估工作的具体时间安排。,8.,评估服务费总额、支付时间和方式。,资产评估机构在接受评估委托前应与委托方协商资产评估的收费标准和收费方式，对资产评估对象价值量小而评估工作量大的项目，可要求委托方按评估项目实际工作量支付评估费用。,9.,委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。,资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应对下列因素进行分析，以确定是否承接资产评估项目：,一是,进行风险评价，分析资产评估项目的执业风险；,二是,分析资产评估机构、人员的专业胜任能力及相关经验；,三是，,分析资产评估机构和人员的独立性，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在的利益冲突。,二、签订资产评估业务约定书,资产评估业务约定书是在资产评估机构明确了上述基本事项并对评估项目作出风险评价之后，资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。,根据我国资产评估行业现行的有关规定，注册资产评估师承办资产评估业务，应当由其所在的资产评估机构统一受理并与委托人签订书面资产评估业务约定书。注册资产评估师不得以个人名义签订资产评估业务约定书。,资产评估业务约定书应当由资产评估机构和委托方双方的法定代表人或其授权代表签订。资产评估业务约定书应当内容全面、具体，含义清晰、准确，符合国家法律法规和资产评估行业管理规定，应包括以下基本内容：,（,1,）,资产评估机构和委托方名称；,（,2,）,资产评估目的；,（,3,）,资产评估对象；,（,4,）,资产评估基准日；,（,5,）,出具资产评估报告的时间要求；,（,6,）,资产评估报告使用范围；,（,7,）,资产评估收费；,（,8,）,双方的权利和义务及违约责任；,（,9,）,签约时间；,（,10,）,双方认为应当约定的其他重要事项。,三、编制资产评估作业计划,资产评估作业计划是对资产评估具体作业过程中的每个工作步骤以及时间和人力安排进行规划和安排。,资产评估作业计划是资产评估机构和人员为完成资产评估业务拟定的技术思路和实施方案。,由于资产评估项目千差万别，资产评估作业计划也不尽相同，其详略程度取决于资产评估业务的规模和复杂程度。资产评估机构和人员应当根据所承接的具体资产评估项目情况，编制合理的资产评估作业计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况，及时修改、补充资产评估作业计划。,资产评估作业计划应当涵盖资产评估工作的全过程。资产评估作业计划编制过程中应当同委托人等就相关问题进行洽谈,以便利资产评估作业计划各环节和各步骤的实施，并报经资产评估机构负责人审核批准。,编制资产评估作业计划应当重点考虑以下因素：,（,1,）,资产评估目的和资产评估对象状况对资产评估技术路线的影响及评估机构的对策措施安排；,（,2,）,资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度对评估人员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计及控制措施；,（,3,）,资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况对资产清查范围和清查精度的要求；,（,4,）,评估项目对相关资料搜集的要求及具体安排；,（,5,）,委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对应措施安排；,（,6,）,资产评估途径和方法的选择及基本要求；,（,7,）,评估中可能出现的疑难问题及专家利用；,（,8,）,评估报告撰写的要求以及委托方制定的特别分类或披露要求。,四、资产勘察,资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘察，包括对不动产和其他实物资产应当进行必要的现场勘察。,进行资产勘察工作不仅仅是基于资产评估人员勤勉尽责义务的要求，同时也是资产评估程序和操作的必经环节，有利于资产评估机构和人员全面、客观地了解评估对象，核实委托方和资产占有方所提供资料的可靠性，并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性地开展资料搜集、分析工作。,资产评估人员应在资产勘察前与委托方进行必要的沟通，以便在不影响委托方正常工作的前提下进行资产勘察。资产评估人员应根据被估资产的特点和委托方的时间安排选择恰当的方式进行资产勘察。,勘察核实资产是在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定。,（一）资产勘察的目的,其目的主要在于：,确定委托评估资产是否存在及其合法性和完整性；,确定委托评估资产与账簿、报表的一致性；,搜集委托评估所需的有关数据资料。,（二）资产勘察的主要内容,（,1,）了解企业的财务会计制度；,（,2,）了解企业的内部管理制度，重点是企业的资产管理制度；,（,3,）对企业申报的资产清单进行初审；,（,4,）对企业申报的各项资产进行核实；,（,5,）对企业申报的各项资产的产权进行验证，确认其合法性,;,（,6,）对企业申报评估的资产中用于抵押、担保、租赁等特殊用途的资产进行专项核查,G,(7,）对勘察中发现申报有误的资产，根据勘察结果和有关制度规定进行勘察调整；,（,8,）搜集评估相关资料。,（三）资产勘察的基本要求,1.,关于资产勘察范围的要求,资产勘察的范围是以委托方委托评估资产的范围为准，特别要注意委托方委托评估资产中包括的其自身占用以外的部分,如分公司资产、异地资产以及租出资产等。不能将这部分资产遗漏。它们也应包括在勘察之列。,2.,关于资产勘察的程度要求,对于建筑物，要逐栋逐幢进行勘察核实，并了解其使用、维修和现状，并做好勘察记录。建筑物的产权证明是核查中必不可少的项目。,对于机器设备，主要看评估对象的数量。对于项目较小、设备数量不多的情况，要对待估设备逐一核查。,如果评估项目较大，设备种类繁多、数量较多时，先按,ABC,分类法找出评估重点,对,A,类设备要逐一核查作技术鉴定；,对,B,类设备也应尽量逐一核查；,对,C,类设备可抽样核查。,对流动资产的核查程度与委托方的管理水平和自查的程度有关。,对于企业管理水平较高、自查比较彻底的，对流动资产一般采用随机抽样法进行核查并做好抽查记录。,按照现行规定，流动资产抽查的数量应达到国家规定的比例。如对存货进行抽查，抽查数量应达,40,以上，价值比例达,60,以上，其中残次、变质、积压及待报废的应逐项核查。,对于无形资产、长期投资、递延资产等资产要逐笔核查。,涉及评估净资产的，要对负债进行逐笔审核。,（四）勘察调整,对勘察过程中发现的账外资产及盘亏资产等以及重复申报和遗漏的资产，应根据具体情况和管理要求进行必要的调整，并详细说明勘察调整的原因、过程和结果。,对于那些受财务会计制度限制，不能直接进行账务调整的盘亏损毁资产，虽可暂不作会计账务调整，但是作为评估对象及其评估对象申报表必须作出切实的调整。评估对象必须是客观存在的，不论是现实存在的或潜在存在的，资产的勘察调整必须据实进行。,五、收集资产评估资料,从资产评估的过程来看，资产评估实际上就是对被评估资产的信息进行搜集、分析判断并作出披露的过程。对资产评估加以严格的程序要求，其目的也是要保证评估对信息搜集、分析的充分性和准确性。,因此，资产评估人员应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠的和适当的。,资料搜集工作是资产评估业务质量的重要保证。不同的项目、不同的评估目的、不同的资产类型对评估资料有不同的需求。由于评估对象及其所在行业的市场状况、信息化和公开化程度差别较大，相关资料的可获取程度也不同。因此，资产评估机构和人员的执业能力在一定程度上体现在其搜集、占有与所执行项目相关的信息资料的能力上。,资产评估机构和人员在日常工作中就应当注重搜集信息资料及其来源，并根据所承接项目的情况确定搜集资料的深度和广度，尽可能全面、详实地占有资料，并采取必要措施确信资料来源的可靠性。,根据资产评估项目的进展情况，资产评估机构和人员还应当及时补充搜集所需要的资料。,资产评估机构和人员应当通过与委托人、资产占有方沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象或资产占有单位资料进行了解，同时也应当主动搜集与资产评估业务相关的评估对象资料及其他资产评估资料。,搜集整理资料，一方面是为后面的资产评估准备素材和依据，另一方面也是评估机构建立评估工作底稿的需要。,1,）有关资产权利的法律文件或其他证明资料,（,1,）有关房地产的土地使用证、房产执照、建设规划许可证、用地规划许可证、项目批准文件、开工证明、出让及转让合同、购买合同、原始发票等；,（,2,）有关在建工程的规划、批文；,（,3,）有关设备的购买合同、原始发票等；,（,4,）有关无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特许权许可证、商标注册证、版权许可证等；,（,5,）有关长短期投资合同；,（,6,）有关银行借款的合同。,2,）资产的性质、目前和历史状况信息,（,1,）有关房地产的图纸、预决算资料；,（,2,）有关在建工程种类、开工时间、预计完工时间、承建单位、筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划等；,（,3,）有关设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规格型号、取得时间、启用时间、运行状况、大修理次数、大修理时间、大修理费用、设备与工艺要求的配套情况等；,（,4,）有关存货的数量、计价方式、存放地点、主要原材料近期进货价格统计表等；,（,5,）有关应收及预付款的账龄统计表、主要赊销客户的信誉及经营情况、坏账准备政策、应收款回收计划等；,（,6,）有关长期投资的明细表，包括被投资企业、投资金额、投资期限、起止时间、投资比例、年收益、收益分配方式、账面成本等；,（,7,）原始证据主要包括评估基准日的会计报表、盘点表、对账单、调节表、应收及应付询证函、盘盈及盘亏、报废资产情况说明及证明材料等。,3,）有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息,在资产勘察过程中，评估人员应了解资产的设计寿命，并通过技术鉴定了解和判断资产的剩余物理寿命和经济寿命。,4,）有关资产的使用范围和获利能力的信息,资产评估人员可以通过核实资产占有方的营业执照了解被评估资产的经营范围和使用范围，并通过技术鉴定掌握资产的可使用范围和空间。,5,）资产以往的评估及交易情况信息,资产评估人员通过查询有关账簿及相关资料了解被评估对象以往的评估和交易情况。,6,）,资产转让的可行性信息,资产评估人员通过查询有关交易合同或意向书及相关的市场调查，了解被评估对象转让的可行性信息。,7,）类似的资产的市场价格信息,资产评估人员应通过市场调查了解和掌握与评估对象类似的资产的市场价格信息。,8,）委托方声明,有关被评估资产所有权、处置权的真实性，产权限制，以及所提供的数据资料真实性的承诺等。,9,）可能影响资产价值的宏观经济前景信息,10,）可能影响资产价值的行业状况及前景信息,11,）可能影响资产价值的企业状况及前景信息,12,）其他相关信息,除上述重要资料外，资产评估人员还应了解和掌握其他相关信息，如各类资产负债清查表、登记表、评估申报明细表，资产、负债清查情况及调整说明，委托方营业执照副本及其他材料等。,六、评定估算,资产评估机构和人员在占有相关资产评估资料的基础上,进入评定估算环节，即在充分分析资产评估资料的基础上，恰当选择并运用资产评估途径与具体方法，形成初步资产评估结论,再经综合分析及反复审核后确定资产评估结论。,1,）分析资料,资产评估机构人员应当根据本次评估的目的和其他具体要求，对所搜集的资产评估资料进行分析整理，选择相关信息并确定其可靠性和可比性，对不可比信息进行必要的调整，以保证评估所用信息的质量。,2,）选择评估途径和具体评估方法,成本途径、市场途径和收益途径是三种通用的资产评估基本技术思路及其具体评估方法的集合。,从理论上讲，三种评估途径及其方法适用于任何资产评估项目。因此，在具体的资产评估执业过程中，资产评估人员应当考虑三种评估途径及其方法的适用性。,如果不采用某种资产评估途径及其方法，或只采用一种资产评估途径和方法评估资产，资产评估人员应当予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估途径及其方法的评估项目，应当使用两种以上资产评估途径和方法。,3,）运用评估途径和方法评定估算资产价值,资产评估人员在确定资产评估途径及其方法后，应当根据已明确的评估目的和评估价值类型，以及所搜集的信息资料和具体的执业规范要求，恰当、合理地形成初步评估结论。,采用成本途径，应当在合理确定被评估资产的重置成本和各相关贬值因素的基础上，得出初步评估结论；,采用市场途径，应当合理地选择参照物，并根据评估对象与参照物的差异进行必要调整，得出初步评估结论；,采用收益途径，应当在合理预测未来收益、收益期和折现率等相关参数的基础上，得出初步评估结论。,4,）审核评估结论并给出最终评估结果,资产评估人员在形成初步资产评估结论的基础上，评估人员和机构内部的审核人员应对本次评估所使用的资料、经济技术参数等的数量和质量以及选取依据的合理性进行综合分析，以确定资产评估结论。,采用两种以上资产评估途径及其方法时，资产评估人员和审核人员还应当综合分析各评估途径及其方法之间的相关性和恰当性、相关参数选取的合理性，以确定最终资产评估结论。,七、编制和提交资产评估报告书,资产评估机构和人员在执行必要的资产评估程序并形成资产评估结论后，应按有关资产评估报告的规范及委托方的要求编制资产评估报告书。,资产评估报告书除了要满足有关资产评估报告书的格式规范和内容规范外，还应当根据评估项目的特点提供必要的相关信息，确信能使资产评估报告使用者正确理解资产评估结论。资产评估机构和人员可以根据资产评估业务性质，在遵守资产评估报告书规范和不引起误导的前提下，选择资产评估报告书的类型和详略程度。,资产评估机构应当遵守资产评估协议书中所规定的提交评估报告书的时间和方式，在规定的时间里以恰当的方式将资产评估报告书提交给委托人。,在提交正式资产评估报告书之前，资产评估机构和人员可以与委托人等进行必要的沟通，听取委托人等对资产评估结论的反馈意见。在此过程中，资产评估机构和人员必须保证其自身的独立性和评估结论的独立性，不能为迎合委托方的不合理要求而影响了评估结论的独立性和客观性。,八、资产评估工作档案归档,资产评估机构和人员在向委托人提交资产评估报告书后，应当将在资产评估工作中形成的、与资产评估业务相关的各种报表数据、鉴定材料、产权资料、文字说明、图片照片、声明承诺等不同形式的记录记载及时予以归档,并按国家有关规定对资产评估工作档案进行保存、使用和销毁,将资产评估工作档案归档。,将这一环节列为资产评估基本程序之一，充分体现了资产评估服务的专业性和特殊性，不仅有利于应对今后可能出现的资产评估项目备查，也有利于资产评估机构总结、完善和提高资产评估业务水平。,第三节 执行资产评估程序的要求,遵守资产评估程序是规范资产评估执业的基本保证，是提高资产评估质量、规避资产评估风险的重要手段。,（一）资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的统一资产评估程序的基础上，建立健全本机构资产评估程序制度。,由于资产评估机构和人员所承接的评估业务范围和具体评估对象各有不同，完全按照国家统一规定的资产评估程序执业可能会有困难。各资产评估机构应当结合本机构及评估范围和对象的实际情况，在资产评估程序基本规定的基础上进行细化和必要调整，形成本机构资产评估作业程序制度，并在资产评估执业过程中切实履行，不断完善。,（二）资产评估执业人员可在不影响资产评估质量的前提下，对资产评估程序中的某些规定进行适当调整或具体化。,资产评估机构和人员执行资产评估业务应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度的基本要求，确定并履行适当的资产评估程序。在没有正当理由和可靠依据的情况下，不得随意简化或删减资产评估程序。,但是，资产评估执业人员在充分掌握资产评估程序实质的基础上，根据评估对象的具体情况，可在不影响资产评估质量的前提下，对资产评估程序中的某些规定作适当调整或具体化。资产评估机构和人员应当将资产评估程序的具体组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序的执行情况在出具的资产评估报告书中予以披露。,（三）为保证切实履行资产评估程序，资产评估机构内部应建立相应的管理机制和监督制度。,为了切实履行资产评估程序，资产评估机构内部应当建立相应的执行资产评估程序的管理制度和监督制度，指导和监督资产评估执业人员在资产评估过程中实施资产评估程序。,对于由于资产评估项目的特殊性，资产评估人员无法完全履行资产评估程序中的某个基本环节，或受到限制无法实施完整的资产评估程序时，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响资产评估结论的合理性以及是否接受该评估项目。如果该评估项目属于必须完成的项目，资产评估人员必须在资产评估报告中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响。,