置业公司行业分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,*,WWW.BEXCEL.COM,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,*,WWW.BEXCEL.COM,.1,廊坊,中期汇报,-4,全国房地产行业分析及城市房地产调研汇报,全国房地产行业分析、北京、石家庄、蚌埠、连云港,选准定位，扎实基础，将新奥置业发展成为全国著名房地产开发企业,机密,此汇报供客户内部使用。未经远卓管理顾问企业书面许可，其它机构不得私自传阅、引用或复制,本汇报包含企业主要信息，远卓提议客户采取最高级别保密办法来保管、查阅本文件,4/4,置业公司行业分析报告,第1页,城市房地产调研说明,目,工作描述,不足,本研究目标是了解北京、石家庄、蚌埠和连云港四个城市房地产行业行业趋势、行业机会点以及房地产市场情况，本研究结果并非对详细项目标判断,本汇报提出远卓独立判断，全部在访谈、调查和研究中接收到观点仅作为远卓主要参考依据，而并不受任何观点完全引导，汇报中分析结论尽可能地采取数据论证，在缺乏数据一些地方远卓将参考内外部访谈、权威行业汇报等信息经远卓内部讨论而得出,远卓各工作小组走访了以上四个城市，对当地房地产市场情况进行了实地考查，并访谈了当地政府机关、新奥燃气销售部门、售楼处以及房地产交易中心相关人员,调查重点在住宅市场，对写字楼、商用楼仅做普通性扫描。,因为研究目标更倾向于行业宏观态势，本汇报内容没有延伸至详细某个细分市场，所以这些分析并不一定能完全作为项目投资决议或子项目详细运作决议依据,2,置业公司行业分析报告,第2页,调研汇报主要结构,主要观点概述,全国房地产概述,城市调研汇报,3,置业公司行业分析报告,第3页,主要观点概述（一）：全国市场,我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段，未来最少有左右增加空间；,中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型转变期，存在各种模式并存复杂格局，精细化管理基础上规模化、专业化细分发展成为现阶段主要特点,我国房地产市场展现区域梯度发展特点，人均,GDP,高城市房地产业相对成熟，少许区域市场出现投资过热表现,直辖市、百万人口城市是竞争重点，经济越发达竞争越激烈。二三线城市成为部分新兴、中型房地产商新利润增加区域,全国房地产市场理性繁荣，含有长久增加空间,有部分区域存在投资过热现象。当前行业由单一开发型向投资运作型转变。,4,置业公司行业分析报告,第4页,主要观点概述（二）：北京市场,北京市经济发展和居民收入水平远远高于其它城市，且增加快速,住宅价格进入结构性调整，稳中有降，中高端和中低端市场供不应求，市场竞争主要在中端,北京市“十五”城市规划将推进郊区房和中低价位商品房建设，释放中低收入人群需求,消费者对居住地点至工作单位车程要求有所放宽，居住区域选择展现,郊区化倾向,，四环以外成为未来开发热点并沿着交通轨道扩展,房地产企业数目众多，市场竞争空前激烈,写字楼市场供给远大于需求，空置率不停上升价格逐年下降,北京房地产市场发展较为成熟，机会与风险都较高，当前主要市场机会在五环六环区域和中等住宅市场,5,置业公司行业分析报告,第5页,主要观点概述（三）：石家庄市场,石家庄市经济发展和居民收入水平难以支撑房地产市场长久发展,近年来石家庄房地产也并没有展现良好增加态势,当前市场供给与需求主导依然是住宅且主要是中低价位房和经济适用房,市场面临土地价格增加和竞争环境混乱两个不利原因,写字楼、商铺和工业园区存在一定市场机会,石家庄房地产市场存在较大风险，但中低价位住宅写字楼和工业园区存在一定市场机会,6,置业公司行业分析报告,第6页,主要观点概述（四）：蚌埠市场,蚌埠市经济发展和居民收入水平太低难以支撑房地产市场长久发展,近年来蚌埠房地产发展快速，不过价位相对较高,当前市场供给过于需求，空置率较高，当前市场重点在于消化空置房,市场竞争环境较为混乱,蚌埠房地产市场发展水平低下，空置率高，进入风险较大,7,置业公司行业分析报告,第7页,主要观点概述（五）：连云港市场,连云港房地产市场规模较小，但正处于快速发展阶段，短期竞争激烈，但存在长久发展空间,连云港市经济发展快速，但居民收入出现一定背离,城市化发展和新移民涌入带来一定市场机会,连云港市房地产市场正处于快速成长久，短期内供给量放大超出需求,市场空置率较高，存在结构性过剩,市场竞争环境较为混乱,8,置业公司行业分析报告,第8页,四个城市房地产市场比较,北京,石家庄,蚌埠,连云港,GDP增加,人口增加,房地产投资额,商品房完工面积增加,商品房销售面积增加,人均可支配收入,房价与人均收入比,全国,增加驱动原因,房价改变预测,人均可支配收入增加,10.2,9.1,10.7,10.9,7.3,4,0.9,1.7,0.9,0.6,12464,7240,6564,6953,7703,13.5,6.4,6.6,-0.4,12.3,989,33.4,8.1,16.1,7736,39.7,-14.26,-35.27,43.5,12.2,8,10.1,11,稳中有降,稳定增加,稳中有降,小幅上扬,高收入,城市改造与工业园区建设,无,新移民需求,41.8,18.6,-4.85,24.2,19.1,20.2,9,置业公司行业分析报告,第9页,北京经济发展速度远远高于其它几个城市,北京,石家庄,连云港,蚌埠,全国平均,GDP,增加率,人口增加率,城镇人均可支配收入增加率,13.5%,12.3%,6.4%,6.6%,-0.4%,4%,0.9%,1.7%,0.9%,0.6%,10.2%,9.1%,8.6%,10.9%,7.3%,10,置业公司行业分析报告,第10页,四个城市中只有北京人均可支配收入高于全国平均水平,12464,7240,6564,6953,7703,北京,石家庄,连云港,蚌埠,全国平均,四个目标城市与全国平均城镇人均可支配收入比较,（年，元）,11,置业公司行业分析报告,第11页,北京和连云港房地产市场以高于全国平均速度增加，蚌埠则展现负增加态势,石家庄当前以消化空置房为主。,商品房完工面积增加率,商品房销售面积增加率,北京,全国平均,连云港,蚌埠,石家庄,41.8%,18.6%,-4.85%,24.2%,20.2%,39.7%,-14.26%,-35.27%,43.5%,19.1%,12,置业公司行业分析报告,第12页,远卓对以上城市房地产市场分析预测比较,北京,石家庄,蚌埠,连云港,供需特点,竞争特点,市场供给量逐年增加,市场需求旺盛，购置力较强,中低端与中高端区间需求大于供给,市场供给量近两年开始下降,经济发展与收入水平限制了市场需求,高端市场供大于求，中低端市场尤其是经济适用房存在一定市场机会,市场供给逐年降低,公务员和垄断型国企职员是主要潜在客户,供给大于需求住宅空置率较高,市场供给逐年上升,拆迁户和国家机关人员成为需求主导,供给大于需求住宅空置率较高且逐年上升,企业数量4000多家竞争激烈，中小企业仍存在市场机会,房价进入调整阶段价格稳中有降,四环以外沿交通轨道线成为未来热点,企业数量多但实力较弱，竞争不算太激烈,价格持稳有小幅上扬,房地产开发有东南方向发展趋势,企业数量多规模小，竞争相对较弱，外地企业占主导,存在一定滞销现象价格稳中有降,东区是传统居住区西区存在未来市场机会,企业数量400多家，有资质只有70多家，竞争激烈而无序,房价保持35连续稳定上涨,二环外城中村改造是未来热点,供给,需求,供需,竞争,价格,区域,13,置业公司行业分析报告,第13页,调研汇报主要结构,主要观点概述,全国房地产概述,城市调研汇报,14,置业公司行业分析报告,第14页,行业分析主要结论预览（一）：全国与区域市场趋势,我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段，当前房地产行业成为我国经济发展支柱产业，整体运作健康稳定，未来最少有左右增加空间；,中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型转变期，存在各种模式并存复杂格局，精细化管理基础上规模化、专业化细分发展成为现阶段主要特点,土地获取逐步透明化，但土地交易价格指数快速加速上升，土地愈加成为行业内厂商关键竞争要素；,住宅开发是占市场结构百分比最大，且有深入扩大趋势；住宅项目竞争激烈，市场研究基础上准确定位及营销实现是项目成败关键；,全国房地产市场特征：,全国房地产区域市场特征：,受经济发展不平衡影响，我国房地产市场展现区域梯度发展特点，人均,GDP,高城市房地产业相对成熟,直辖市、百万人口城市是竞争重点，经济越发达竞争越激烈,少许区域市场出现投资过热表现,二三线城市成为部分新兴、中型房地产商新利润增加区域,15,置业公司行业分析报告,第15页,中国房地产行业含有以下基本特征,周期性,产业关联性,地域性,受产业政策影响大,房地产业属固定资产投资范围，受国家宏观经济政策影响非常大。产业表现出与国民经济发展相关并具一定先导性周期性,房地产与国民经济许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等都有着亲密关系，房地产业发展对这些产业诱发系数到达1.7。另外，房地产业也促使物业管理、房地产评定、房地产中介等新兴行业发展,房地产是不动产，不能象其它商品那样经过房地产在地域之间流动来到达供求平衡或缩小地域间价格差异。房地产市场供求情况主要受当地经济发展水平影响，不一样区域表现出相当特征,政府对土地资源开发和使用计划直接影响到土地供给，从而影响到房地产业开发情况；政府各项税费会影响到房地产价格，从而影响到房地产销售情况；政府对房地产交易所采取政策会影响到房地产流通情况,16,置业公司行业分析报告,第16页,纵观中国房地产商品化历程，房地产行业经过超常发展和调控期后正逐步走向理性化和稳定成长时期,1949,1979,1987,1991,1993.6,1995,停滞期,复苏期,初步起飞期,超常发展期,调控期,平稳发展期,二次调控期,理性化规模发展期,房地产业增加率,真正意义上中国房地产行业自1987年开始形成,个人购置百分比逐年增加；,供求双方选择趋于理性；,产品性价比成为供求双方关注共同点,市场供求,竞争格局,产品型向服务型转变成为企业关键竞争力实现渠道之一；业务模式创新成为现阶段房地产行业一大特点,领先房地产商展现开发规模化、跨地域发展趋势；,“三外”涌入房地产业造成竞争加剧,行业监管,提升行业集中度，扶大放小；,经过195号、121号文件等系列,政策调控房地产业，预防地产,泡沫,17,置业公司行业分析报告,第17页,近年来我国房地产开发投资增加速度保持了较高水平,已成为我国主要一项支柱产业,资料起源：中国统计信息网 远卓分析,18,置业公司行业分析报告,第18页,房地产企业数量多、规模小、集中度低,受我国经济发展梯级落差影响，全国房地产行业发展并不均衡,市场上在售项目，仅掌握在少许开发商手中；,土地作为关键竞争要素，越来越成为业内厂商竞争关键点,土地供给透明,企业运行模式改进,大量资本进入行业,“121号”文件,“195号”文件,“18号”文件,规模化、专业化将是我国房地产企业发展必由之路,行业展现由数个规模大、资金雄厚、管理模式先进巨头垄断现象,产品/服务细分，产品品种增加，专业化程度增加,市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化,现在,-,出台、规范土地招标制度,不停经过金融信贷政策提升行业进入壁垒,出台物业管理条例；,要求商品房按使用面积出售,近年来中国政府加强了土地供给、金融信贷等政策调控力度，我国房地产商面临重新“洗牌”，造成业绩两极分化，市场将深入集中,资料起源：中国统计信息网 远卓分析,19,置业公司行业分析报告,第19页,从产业周期分析，我国房地产行业处于从开发型向投资型转变时期，出现各种业务组合模式并存复杂局面,-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-,高利润阶段,高风险/高回报,产品创新,中等利润阶段,适中风险/适中回报,资本优势/规模优势,微利阶段,低风险/低回报,规模优势,经济,特征,需求,特征,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产服务/服务型,时间,行业,规模,中国大陆房地产商,香港房地产商,发达国家房地产商,卖方市场,对新增住房需求快速膨胀,均衡市场,对新增住房需求稳定增加,买方市场,以提升住房质量需求为主,20,置业公司行业分析报告,第20页,现阶段我国房地产行业仍处于卖方市场，未来最少保持左右高速成长，属于经典朝阳行业,时间,房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期影响很大，带来房地产行业短期波动。,政府政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期长度和幅度，但对整体趋势影响不大。,结论：,短期呈下降趋势,部分市场供给增加速度超出有效需求增加速度，一些细分市场供过于求,资金在全球范围内加速流转,国家出台相关政策对行业进行调整和管控,三外加入使得国内市场竞争深入加剧,长久呈增加趋势,中国长久潜在需求巨大，拉动市场上升,城市化进程深入加紧,人均面积远小于欧美国家，改进住宅环境需求巨大,大量存量房改造,行业规模,市场现实状况,房地产开发,长久趋势,房地产与国民经济许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等都有着亲密关系，房地产业发展对这些产业诱发系数到达1.7；,另外，房地产业也促使物业管理、房地产评定、房地产中介等新兴行业发展。,21,置业公司行业分析报告,第21页,因为当前我国人均住宅建筑面积远落后于欧美发达国家，房地产住宅业有最少有代发展空间,据国外经验，人均国内生产总值在3000美元以下，或人均住房面积在30平方米以下时，城市化水平在3060左右，属于较快速度发展住房建设时期。,年，我国城镇人均住房建筑面积为22平方米，人均国内生产总值961多美元，刚好处于中等收入国家人均住房水平上，和地少人多新加坡及中国台湾省（人均使用面积到达28平方米）相比，有很大增加空间。,结合我国城市化发展水平，人口增加原因以及人均住宅建筑面积改进等原因，预测未来内我国住宅类房地产发展空间在60亿平方米左右，若按现在每年房屋建设完工3亿平米计算，最少住宅市场还有发展空间,22,置业公司行业分析报告,第22页,需求和供给两大推进原因从根本上决定未来几年我国房地产市场乐观局面,需求,供给,房地产行业高速增加,人口：,我国每年净增人口1200万，其中城市人口每年大约净增300万,每年结婚人数960万对，存在巨大潜在需求,收入：,我国城镇居民人均可支配收入增加快速，房产市场有效需求不停上升,西部大开发：,西部大开发大量投资对房地产提出大量配套需求,WTO：,大量外资企业及驻华机构争相涌入将带来国内住宅、办公尤其是高档写字楼、外销公寓需求大幅度增加,政策：,国家在“十五”期间将继续大力支持房地产业发展。降低税费、抵押贷款和住房公积金制度、开启二三级市场等都刺激了市场现实需求和潜在需求,城镇化：主动稳妥推进城镇化是“十五”期间战略重点之一，未来每年城市化百分比将增加一个百分点，带来城市土地供给增加和大规模城镇住宅建设,资金：,连续低利率政策将降低开发商成本；解除对房地产企业上市禁令大大拓展了资本市场融资渠道；房地产金融产品不停拓展也将提升房产商供给能力,WTO：,外资实现国民待遇，外资房产商将加大在中国投资力度。尤其对服务领域内部各个专业全方面进入和渗透将使我国房地产服务业内部分工更细化、更完整，促进整个行业结构改进和市场规范,23,置业公司行业分析报告,第23页,近6年来中国房地产投资额连续增加，同时一直保持良性增加态势,1995年至年国房景气指数改变,1998年后房地产业进入景气区间。进入年，国房景气指数企稳走高，在104点附近窄幅波动，展现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新一轮景气阶段，且离110点预警值还有很大安全空间(年度最大值也只有105.27)，整体发展较健康，区域市场出现过热特点。,1997年全国房地产投资情况,年1-6月，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，比去年同期增加34%,备注：,综合指数值100为景气线,100以上为景气区间,100以下为不景气区间,110以上为过热预警区间,徘徊迹象,24,置业公司行业分析报告,第24页,土地购置与开发量一样保持快速增加，不过土地购置量与土地完成开发量之差逐年扩大，部分地域出现“圈地”现象,年1-11月，全国房地产开发企业购置土地量比开发土地量高出1.08倍，可见一些地域存在“圈地”现象。其中：浙江省购置土地2125.78万平方米，居全国之首。该省购置土地量比完成开发量(644.97万平方米)高出2.30倍,1997年土地购置与开发情况(万平方米),资料起源：国家统计局,由上图能够看出在前几年“圈地”运动中，许多大中型房地产企业意识到土地战略地位，已经贮备了大量土地，当前占据相对优势地位，新进入者面临着用更大代价获取土地不利局面对资金规模及资金管理能力要求大大提升,25,置业公司行业分析报告,第25页,1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业投资比重逐步上升,成为近几年增加最快热点，远高于其它类地产项目标发展速度,1997-年住宅投资占房地产总投资百分比,年全国各类物业投资结构百分比示意,97年到99年住宅投资百分比增加快速,年和20基本保持同一百分比,20住宅投资百分比继续增加到达68.09%,26,置业公司行业分析报告,第26页,预计未来三年中国房地产行业仍将保持高位攀升态势,中国房地产行业过去增加,中国房地产行业未来增加预测,单位：亿元,单位：亿元,房地产投资额年均增加率预测：20%,商品房销售年均增加率预测：25%,房地产投资额年均增加率1997-：18.8%,商品房销售年均增加率1997-：26.7%,商品房销售额,投资额,商品房销售额,投资额,资料起源：中国统计年鉴,27,置业公司行业分析报告,第27页,预计未来短期内房地产市场继续保持供销两旺局面,投资方面,供给方面,需求方面,短期内房地产投资将继续保持增加势头,今后3年完工总量是11-13亿平方米，即年均完工量在 3.6-4.4亿平方米之间，相比上世纪90年代年完工量2.5亿平米水平有较大提升,原 因,趋 势,房地产产品生产周期长，供给对需求反应有滞后性，排除今后新开工原因，1999年-年新开工量将在今后三年内逐步转为完工量,未来几年我国将继续实施扩大内需政策，深入加大基本建设投资。基本建设投资拉动房地产投资,伴随人民生活水平提升，消费结构发生了改变。从历年来看，我国城镇居民在住宅上消费增加速度大于其收入水平增加速度,伴随人民生活水平不停提升，住宅消费在可支配收入中百分比将会继续增加,1997年商品房销售价格改变,1998年全国土地交易价格指数,28,置业公司行业分析报告,第28页,中部地域,西部地域,东部地域,经济发展水平高5个城市占销售总额58%,商品房销售累计增加率,销售增加最快前十个城市大部分是经济欠发达地域，而西部地域占了7位,年前11月,年前11月,城市商品房销售额累计百分比,房地产市场发展主要受当地经济发展水平影响，表现出很强区域性,当前房地产行业在全国展现从东部到中部再到西部,阶梯式滚动式发展,，详细表现在省会城市、百万人口级规模城市发展领先,资料起源：远卓知识库,29,置业公司行业分析报告,第29页,资料起源：远卓分析，国务院发展研究中心,年各地域GDP增加,东北7.87%*,华北8.37%*,西北8.61%*,西南8.21%*,华东8.06%*,华南7.47%*,北京10.2%,上海10.90%,广东10.3%,东部沿海地域：,经济增加速度渐趋平稳，平均增加速度为7.81%，三大经济圈经济增加速度依然很高：围绕京津唐、长江三角洲、珠江三角洲地域城市化进程飞速发展。,中部地域：,经济增加速度较慢，平均增加速度为6.89%，但整体发展不平均，其中江西、山西增加速度为全国末列。云南年GDP增加速度达8.10%,以上各数据均把物价原因排除,西部地域：,经济增加速度较前两年上升，平均增加速度为8.41%，但整体发展也不平均，其中，青海、甘肃、宁夏表现突出。其主要原因是国家发展西部倾斜政策，大力推进工业经济结构，带动整个地域经济增加。,从,GDP,增加趋势看，西部地域、华东、华北增加最快，对应住宅需求增加将会领先其它地域,年GDP增加最快5个省市：青海、天津、浙江、上海、北京；,年GDP增加较慢4个省市：山西、广西、安徽、四川,30,置业公司行业分析报告,第30页,西部地域建筑行业特点分析西部地域房建产品中住宅百分比较高，同时办公用房、商业用房和文化教育用房百分比也较高,西部地域各种用途房屋建筑完工面积百分比分布,西部地域整体经济发展水平较为落后，建筑总量仅占全国1015，但当前发展速度较高，尤其是国家西部大开发影响，在西部部分战略性重点城市房地产出现快速增加；但整体西部地域房地产市场化及规范程度不高，存在较强地域保护；,西部地域整体分析四川、重庆、陕西房地产相对领先；,西部地域房建产品中,住宅,百分比较高；比较而言，,重庆,住宅百分比最高，为69.4%,办公用房,、,商业用房,和,文化教育用房,百分比也较高，与西部地域当前公共事业建筑产品投资量仍较大相关；其中，西藏办公用房百分比为23.3%，商业用房百分比为21.8%,31,置业公司行业分析报告,第31页,华东地域建筑行业特点分析华东地域属于我国建筑市场体量最大市场，房建产品中厂房百分比较高，与华东地域工业发达相关有效支撑住宅、办公、商业用房健康发展,华东地域各种用途房屋建筑完工面积百分比分布,华东地域房建产品中,厂房,百分比较高，均高于国内平均水平；尤其是浙江和上海两地，位居全国前三名，较强工业基础有效支撑地域经济发展；,上海、江苏、浙江建筑总量占到全国30左右，其住宅、办公用房、商业用房总量巨大且保持了较强增加速度；已经培育了大批具备一定规模区域房地产开发商，市场竞争较激烈；,上海作为长三角关键城市，其单体经济发展水平具全国前列，城市化水平、国际化水平较高；,浙江近些年房地产发展快速，杭州已经出现房地产过热迹象。另外，浙江房地产开发商主动进入上海房地产市场并占据了一项市场份额,32,置业公司行业分析报告,第32页,华北地域建筑行业特点分析华北地域房建产品以住宅为主，重点关注房地产区域是北京、天津,华北地域各种用途房屋建筑完工面积百分比分布,华北地域房建产品以,住宅,为主，各城市住宅完工百分比均高于全国平均水平，与居民收入较高，有强烈改进居住条件有效需求有直接关系,天津,厂房,建设百分比较高，高于全国平均水平，这一点与广东、江苏、浙江等工业大省早期发展特点一致，预期未来几年天津经济发展速度连续上升，将成为华北地域继北京之外又一重点房地产开发区域，不少北京、天津房地产市场已经出现了一定程度互动；,北京、河北、内蒙古,办公用房,建设百分比较高，高于全国平均水平，其中北京作为国际化大城市受,WTO、,奥运等外部原因刺激，其办公用房发展快速，但总体高速成长有一些不确定影响；,内蒙古,商业用房,建设百分比较高,33,置业公司行业分析报告,第33页,华中等地域建筑行业特点分析华中地域房建产品中住宅和办公用房百分比较高,华中地域各种用途房屋建筑完工面积百分比分布,华中地域整体经济水平处于我国中游，基本处于我国建筑及房地产开发第二梯队,华中地域房建产品以,住房,为主，除湖南省外，其它均高于国内平均水平,华中地域房建产品中,办公用房,百分比较高，除湖北省外，其它均高于国内平均水平,34,置业公司行业分析报告,第34页,东北地域建筑行业特点分析东北地域房建产品以住宅为主，受经济发展未来预期，值得关注,东北地域各种用途房屋建筑完工面积百分比分布,东北地域辽宁经济发展水平较高，吉林、黑龙江经济发展较为落后，但新一届政府班子对东北地域重新开启寄予厚望，且可能在政策上有所偏重，值得关注；,东北地域房建产品中,住宅,百分比较高，均高于国内平均水平；,辽宁地域住宅开发近年来增加快速；,黑龙江省,商业用房,百分比高于全国平均水平，与其外贸发展水平有较大关系；,35,置业公司行业分析报告,第35页,广东、海南地域建筑行业特点分析房建产品中厂房和办公用房百分比较高，两个地域房地产开发都已经渡过高速发展阶段，现阶段比较稳定,华南地域各种用途房屋建筑完工面积百分比分布,广东省房建产品中,厂房,百分比较高，高于国内平均水平，位居全国前三名,广东省内广州、深圳是我国房地产发展较为领先地域，已经经历过了高速发展历程，当前增加速度放缓，区域内领先企业较多，纷纷寻求跨地域发展；,海南省房建产品种办公用房百分比较高，远高于国内平均水平，位居全国第二名，海南经历了一次房地产泡沫，近年来整体仍处于迟缓恢复期,36,置业公司行业分析报告,第36页,调研汇报主要结构,主要观点概述,全国房地产概述,城市调研汇报,37,置业公司行业分析报告,第37页,北京,38,置业公司行业分析报告,第38页,北京市场行业分析观点总结,住宅,需求总体情况,住宅市场呈中高端和中低端供不应求局面，中端市场竞争激烈,北京住宅市场已经进入调整期，价格稳中有降，出现结构性调整,购房以自主为主，投资性购房百分比逐步上升,境外及外地购置者数量众多,需求结构,现有需求结构受供给结构影响，中高端需求虚增,二手房交易受到供给压抑，没有形成良好三级市场互动，供求不平衡在一段时间内依然存在,供给总体分析,土地出让及住宅建设面积大幅增加，土地价格连续上涨,市场供给与需求之间存在一定结构性失衡,住宅郊区化越来越显著，四环以外成为未来居住集中区域，并呈沿交通轨道拓展而延伸,写字楼,市场总体判断,市场供给结构性供大于求，需求回落，空置率上升,租赁价格逐年下滑,现有写字楼主要集中在,CBD、,中关村和金融街,39,置业公司行业分析报告,第39页,北京市概况,北京市概况,北京房地产宏观环境分析,北京房地产市场分析,市场需求分析,市场供给分析,40,置业公司行业分析报告,第40页,北京地处华北平原西北部，是我国首都和政治文化和经济中心和主要交通枢纽，市辖十六个区和延庆、密云两县,41,置业公司行业分析报告,第41页,截止末，北京人口到达1423万人，人口自然增加率,0.9,单位,增加率,总户数,万户,428,405,6,市区户数,万户,93,88,5,总人口,万人,1423,1366,4,常住人口,万人,611,570,7,北京市人口情况,（）,资料起源：北京市统计公报,42,置业公司行业分析报告,第42页,北京市概况,北京市概况,北京房地产宏观环境分析,北京房地产市场分析,市场需求分析,市场供给分析,43,置业公司行业分析报告,第43页,北京经济一直保持着高速发展，这为北京房地产市场快速发展奠定了基础,北京市,GDP,增加情况,（1998，千万美元）,北京市人均,GDP,增加情况,（1998，美元）,年，北京人均GDP到达3355美元，进入世界中等发达城市水平。与此同时，北京城镇居民恩格尔系数下降到33.7%，这意味着北京已经进入了比较富裕阶段。预计到20，北京将实现人均GDP到达6000美元目标，到20，北京人均国民生产总值将到达1万美元，正式迈入世界发达城市门槛,CAGR=,12.3,CAGR=,13.6,经济发展态势,1998,1999,1998,1999,44,置业公司行业分析报告,第44页,整体经济高速发展使北京城市快速向周围扩展,建国,早期,80年代,90年代初,城市功效,城区规模,人口特征,产业结构,各区经济地位,90年代中期二十一世纪,二环以内,三环以内,四环以内，正在向五环扩展,政治、文化中心,政治、文化中心,国际国内交往中心,政治、文化中心，国际国内交往中心,同时具备经济、交通、金融、信息、科技、等多方面辐射全国关键功效,以北京当地城市居民为主,国际、国内流感人口大量增加，人们需求层次丰富,国际、国内流感人口大量增加外，还出现移民特征外来高素质在京定居人口大量增加,东城区、西城区是最主要城区，集中了几乎全部主要商业网点,朝阳区、海淀区成长为主要城区，在吸纳外资和市财政收入上贡献越来越大,朝阳区、海淀区财政收入远远超出其它区，成为吸纳外资、促进北京经济增加两大支柱,以第一第二产业为主,第二、三产业保持较高增加速度，服务业开始占主要地位,服务业占绝对领导地位，并实现内部结构调整，当代服务业成为支撑北京经济发展主要增加点,45,置业公司行业分析报告,第45页,从国际发展通例来判断，北京房地产市场正处于稳定高速发展上升阶段,预计人均,GDP,到达6000美元,北京市区人均居住面积到达20平方米,人均,GDP,到达10000美元,北京市区人均居住面积为30平方米,北京新建商品房走势,连续发展阶段,迟缓下降阶段,联合国依据对70多个国家住宅发展过程统计分析，总结出人均,GDP,水平和住宅产业发展情况之间亲密联络：,人均,GDP,200-300美元,600-800美元,1300美元以上,8000-10000美元,住宅产业发展情况,刚起步,快速发展,稳定高速发展,平稳发展,年北京人均居住面积为15平米,46,置业公司行业分析报告,第46页,北京作为全国政治、文化、经济中心，与中国其它地域房地产市场相比较，含有一定特殊性,政治中心,特殊原因,主要表现,对房地产市场影响,长久影响原因,文化中心,经济中心,政府机构所在地,外国使领馆集中,各地各级政府多有驻京机构,国际交流中心,历史名城，旧城区及有大量文物古迹,国际化程度高,中国三大经济圈之一渤海经济圈关键城市，经济发展水平全国领先，城市经济已转型为第二产业、第三产业为主,人口众多,1300万常住人口，流感人口占300万，而且有大量外籍人士，消费能力高，需求国际化,突发影响原因,年奥运会举行城市,城市化水平居全国领先地位，国际化程度高，房地产市场需求总量大并保持稳定高速增加，奥运效应直接、间接促进城市化建设提前：,市政基础建设发展领先，在全国居于领先地位而且城市建设国际化水平高；,房地产市场繁荣活跃，产品整体国际化程度高，差异化发展,住宅市场属于国内三大领先城市之一，高速连续增加；,写字楼、商用楼宇等建设需求总量高，国际化程度高；,47,置业公司行业分析报告,第47页,奥运会申办成功将使北京基础建设水平大幅提升，对住宅市场发展含有刺激作用,北京市将在未来5年对城市基础建设投入1800亿巨款，建设快速交通网络、治理环境、建设信息化和改造生活设施，将北京提前10建设成为国际化大城市,奥运村将成为北京市区规模最大、环境优美综合小区；大量居住和商务会议设施勾勒了完整奥运经济圈,全北京范围区域配套设施、城市交通情况和环境得到全方面改进,吸引众多国外投资机构进驻,对商务配套设施需求增加,带来北京房地产市场长久利好和强势增加预期,外资和外地房地产商进入北京，行业竞争加剧,高档物业建设从东部向北部转移,高档住宅楼、商务公寓和办公楼宇需求增加,与奥运相关规划,带来影响,引发房地产改变,资料起源：中国资讯行，远卓分析,48,置业公司行业分析报告,第48页,受奥运影响，北京住宅市场总量会出现膨胀期、萎缩期和恢复期三个阶段，但总体发展将连续增加,时间,市场容量,受到北京08奥运会影响，在前北京市场总量会出现一个急速增加,之后，因为政策限制，北京市场容量会出现萎缩，但只是局部市场，不会出现市场真空,伴随时间推移，政策限制放宽，北京市场很快会进入恢复期，从总量上来看，与自然成长曲线形成面积二者相近。,自然增加曲线,预测受奥运影响后增加曲线,膨胀期,萎缩期,恢复期,资料起源：远卓分析,49,置业公司行业分析报告,第49页,奥运举行对北京住宅市场间接影响大于直接影响，久远影响大于短期影响,北京市将在未来5年对城市基础建设投入1800亿巨款，建设快速交通网络、治理环境、建设信息化和改造生活设施，,将北京提前10建设成为国际化大城市。,奥运村将成为北京市区规模最大、环境优美综合小区。,与奥运相关规划,资料起源：中国资讯行，远卓分析,汉城,悉尼,住宅价格改变,原因,奥运会前和会后，有显著、长久、连续增加,从1995年开始大幅下滑,奥运会前，连续高速增加,奥运会后，大幅下滑,经济连续高速增加,城市人口连续大幅上升,1995年汉城政府出台政策勉励居民外迁，城市人口开始下降,奥运会影响,在中短期起到炒作作用,人口增加和经济发展仍是关键原因,经济连续均速增加,人口城市化程度已很高，增加迟缓,泡沫增大,50,置业公司行业分析报告,第50页,城市规划,基本方针：,改变人口和产业过于集中在市区情况,城市建设重点从市区向远郊区作战略转移,市区建设也从外延扩展向调整改造转移,十五规划：,加紧危旧房改造步伐，预计五年累计完工住宅6000万平方米，基本完成城区现有300万平方米危旧房改造，到年，城镇居民人均住房使用面积到达18平方米。,大力发展城市轨道交通，预计完成北京城市快速轨道工程、地铁五号线、地铁八通线。,政策导向：,引导房地产投资转向城市新区、边缘集团和卫星城，加紧城区人口分流；,引导房地产梯级消费观念，以处理北京市住房供给上存在结构性失衡矛盾,资料起源：北京市发展计划委员会；远卓分析,供方：,推进京郊地带住宅建设，同时市区内住宅供给量将逐步降低,推进中低价位商品房建设,年以来，经济适用房增量如潮，未来两三年内，北京市将继续保持年均新开工300万平方米、完工200万平方米经济适用房建设规模,住房二、三级市场放大,需方：,中低收入人群住房需求被激发,对房地产市场影响,北京市“十五”城市规划将推进郊区房和中低价位商品房建设，释放中低收入人群需求,51,置业公司行业分析报告,第51页,轨道交通、高速路网和城市快速路快速建设深入地拓展了住宅业发展空间，有力地支持了“十五规划分散集团式”布局标准,年之前，市区新建地铁线路共计154.5公里，还将建设昌平、良乡、顺义三条城郊铁路，轨道交通运行总里程超出300公里,到20，全市轨道交通总里程将超出1000公里,北京市每年用于轨道交通建设投资额约为100亿元,到年道路规划目标,到年轨道交通规划目标,基本建成以城市快速路和主干路系统为骨架，功效级配较为合理当代化城市道路交通体系。,新建和改建城市道路318公里。其中，快速路建设54.1公里，干路建设86.7公里，中心区路网加密96公里五环路以内路网密度到达2.62公里/平方公里左右。,52,置业公司行业分析报告,第52页,绿化隔离带项目、危改项目、小城镇改造等非出让形式土地供给增加使未来5-北京土地资源不应该成为房地产开发业限制条件,依据国土局资料，北京居住用地起源主要有,：,(1),市区危旧房改造，约有,万平方米左右用,地能够利用；,(2),市区工业用地，可调整转让面积将到达,600,万平方米；,(3),绿化隔离地域用地，规划居住用地为,2180,万平方米；,(4),边缘集团居住用地。,(5),另外还有卫星城和中心镇建设将为市区居住用地提供,后备资源,。,危旧房拆迁量(平方米),其中危房改造量(平方米),动迁居民(户),共176.6万,63万,2.5万,近百万,8万多,232.4万,89.9,7.4万,(计划),65万,(截至3月底已完成5万),5万(截至3月底已完成3299万),2000-年北京各年危旧房拆迁量,资料起源：北京市局/国土规划局，远卓分析,53,置业公司行业分析报告,第53页,新土地政策制订和实施促使北京土地市场走向市场化，有利于外地进入北京市场,土地公开交易原来提升了开发商资金门槛；,公开交易土地使得开发商选择土地价格、位置范围大大缩小，擅长在郊区开发大盘开发商不得不考虑更久远土地贮备与开发节奏,使企业极难贮备大量土地，要求土地使用者调整现有一些土地使用规划。,33