山水雅苑前期物业管理服务协议与业主签.doc

山水雅苑前期物业管理服务协议与业主签
山水雅苑前期物业管理服务协议(与业主签)

　　山水雅苑前期物业管理服务协议提要：
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　　 山水雅苑前期物业管理服务协议
本协议当事人:
甲方:南京人和物业管理有限责任公司
乙方:
前期物业管理是指:自本物业房屋出售之日起至业主委员会与物业管理服务企
业签订《物业管理委托合同》生效时止物业管理。
乙方所购房屋销售合同编号:
乙方所购房屋基本情况:
房屋类型:
座落位置:
建筑面积:
根据中华人民共和国有关法律、法规,以及国家建设部颁布执行《物业管理条例》、《前期物业管理协议》示范文本,甲、乙双方本着自愿、平等、协商、合作、一致原则,就山水方舟住宅园区前期物业管理服务达成如下协议:

第一条:双方权利和义务
一、甲方权利和义务
、对房屋共用部位和共用设施设备,以及园区绿化、环境卫生、安全警卫、交通道路等项目提供服务、维护、修缮与管理;

2、根据国家有关法规和政策,结合本物业实际情况,制定本物业相关物业管理制度并以书面形式告知乙方;
3、建立健全本物业物业管理档案资料;
4、制止违反本物业物业管理制度、《业主公约》行为;
5、本物业管理企业可以委托专业公司承担本物业专项管理与服务业务,但不得将本物业整体管理责任转让给第三方;
6、依法并依据本协议向乙方收取物业管理费用;
7、编制物业管理服务::及财务年度
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计划;
8、12月15日向乙方公布物业管理费用收支账目;
9、提前房屋将装饰装修相关注意事项、限制条件书面告知乙方,并与乙方订立《房屋室内装饰装修管理协议》;
0、不得占用本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;
1、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修、养护等有偿服务;
2、自本协议终止时起5日内,与业主委员会或其选聘其他物业管理企业办理本物业物业管理移交手续,物业管理移交手续须经业主委员会确认;
3、其他约定。
二、乙方权利和义务
、参加业主大会或业主代表大会,并享有选举权、被选举权和监督权;
2、监督甲方物业管理服务行为,就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议;
3、依据本协议,遵守本物业物业管理制度、《业主公约》;
4、依法并依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用;
5、房屋装饰装修时,确保遵守相关法律、法规,以及与甲方签定《房屋室内装饰装修管理协议》;
6、不得占用、损坏本物业共用部位、共用设施设备或改变其他使用功能。
7、因搬迁、房屋装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备,应事先通知甲方,并在约定期限内恢复原状,并对造成损失予以赔偿;
8、转让房屋时,须事先通知甲方,告知受让方与甲方签订本协议;
9、对承租人、使用人及访客等违反本物业物业管理制度、《业主公约》等造成损失、损害,承担民事责任;
0、按照安全、公平、合理原则,正确处理物业给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面相邻关系,不得侵害他人合法权益;
1、其他约定。

第二条:物业管理公共服务内容
一、房屋共用部位维护和管理
房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、广场、道路、楼梯间、走廊、通道等。
二、房屋共用设施设备及其运行维护和管理
共用设施设备是指共用水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、智能化设施、卫星电视设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用房屋等。
三、物业管理企业对于下列提供各项物业管理服务,将依照中华人民共和国建设部颁布《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中一级物业管理服务标准实行:
办法实行:
、管理、服务人员工资和按规定提取福利费、养老保险、医疗保险等费用;
2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费;
3、清洁卫生费;
4、绿化管理费;
5、安全护卫费;
6、物业管理企业办公费;
7、物业管理企业固定资产折旧费;
8、法定税费;
9、合理利润。
四、园区房屋装饰装修管理依照甲、乙双方签定
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《房屋室内装饰装修管理协议》实行。

第三条:物业管理服务质量
一、物业管理公共服务质量标准
、房屋共用部位、共用设施设备维护
房屋
a、房屋完好率达90%以上;
b、房屋零修、急修及时率90%以上;
c、房屋零修工程合格率90%以上;
d、房屋外观良好、整洁,无缺损现象;
e、安装空调应在指定位置,统一有序,冷凝水集中收集;
f、阳台使用不碍观瞻;
g、房屋装修符合管理规定,无私改乱拆现象;
h、管线应统一下地或入公共管道;
协调配合相关供水、供电、供气等专业部门,做好园区水、电、气等设施、设备正常运行保障工作,并保障园区内下水道、化粪池正常畅通运行;
确保环境卫生设施、设备完好无损;
确保道路畅通,路面平整;
确保消防设施完好无损,遇有火情可随时启用;
2、园区安全警卫防范
园区主出入口设有安全警卫值班室,并实行24小时值班;
园区安全警卫安全实行24小时全天候安全警卫巡查工作;
园区实行24小时监控范围为:主出入口、主干道、其他重要部位;
园区交通、车辆管理有序;
园区设立紧急呼应服务体系;
a、本园区机动车辆凭本园区通行证出入,并按序停放;
b、非本园区机动车辆出入须登记,按序停放;确保道路畅通;
c、非机动车辆在划定区域按序停放;
危及房屋处,设有明显安全提示警告标志并制定防范措施;
有园区突发事件应急处理计划、措施。遇警能够及时报警,并努力防止事态进一步扩大恶化,协助警方保护现场;
园区内杜绝重大安全责任事故发生。
3、园区环境卫生
绿化符合规划要求,布局合理;
园区花草树木修剪及时,整齐美观,长势良好,无枯死、无人为破坏、无大面积虫害现象;
绿化有较高观赏价值;
园区内部环境保持全方位清洁工作,环卫设施整洁,无臭味、无蚊蝇等;
房屋立面、公共走道及园区内部道路保持整洁,无堆放杂物现象;
水、电、气等设施设备保持整洁,二次供水符合卫生标准,无二次污染及隐患;
无乱设摊点、乱立广告牌现象;
无乱贴、乱画现象;
不得违反规定饲养家畜、家禽及宠物;
吸排放油烟机噪音及其他设备噪音等符合国家环境标准。
二、园区物业设备、设施标准
、园区符合规划要求,区容区貌好,无违章搭建,无擅自改变房屋用途现象;
2、主出入口有本物业平面示意图;
3、主要路口设有路标,组团及栋号标志明显;
4、供水、排水、供电、供气、通讯、消防、绿化、环卫设施设备齐全;
5、设有地下停车库,机动车辆和非机动车辆可分别存放;
6、集中中央消防安全智能化监控设备;
7、会所。

第四条:物业管理服务费用
一、物业管理费由物业管理企业按照南京市物价局核定标准向业主收取,其他费用按政府主管部门规定收取。
二、根据南京市物业管理收费实施细则中有关住宅管理收费办法,物业管理企业执行期房管理应从楼宇交付使用通知书上交付日期开始计算;
三、物业管理服务费用不包括本物业房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用和本物业公共区域水电能耗费。

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四、物业管理服务费用构成
、物业管理企业人工薪资福利费用;
2、物业管理企业日常行政办公费用;
3、公共设施日常维护费用;
4、绿化保洁日常维护费用;
5、机电设备、设施维护;
6、智能化设备、设施维护;
7、物业管理企业利润和政府税金;
8、其他不可预见费用。
五、乙方交纳物业管理服务费用时间为:每季度第一个月1至10日。
六、物业管理服务费用根据乙方房屋产权证登记建筑面积计算收取,收取标准为:
、小高层、高层住宅物业管理服务费:元/平方米/月;
2、以上物业管理服务费将由南京市物价管理部门审批核准和备案;
3、住宅园区内水景景观用水、用电费用按照实际消耗量由全体业主分摊;
4、小高层、高层二次供水用电费用、电梯运行用电费用均由小高层、高层业主分摊;
七、因乙方原因空置房屋,原则上按照国家有关规定收取。
八、乙方出租物业时,::物业管理服务费由乙方交纳。
九、乙方转让物业时,须交清转让之前全部物业管理服务费用。
十、园区业主委员会建立后,物业管理服务费用标准按照业主委员会与物业管理公司签定协议调整。
十一、物业管理服务费用收费管理
、物业管理服务收费实行明码标价;
2、甲方建立物业管理服务费用收费管理制度,严格财务纪律,财务账目清晰,责任落实到人;
3、甲方每年6月30日和12月30日向业主委员会或物业产权人、使用人公示物业管理服务服费用收支情况;
4、甲方应遵守国家收费政策,无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为;
5、乙方主动参与、支持物业管理工作,自觉交纳物业管理服务费用;

第五条:物业管理无偿和有偿服务
一、甲方向乙方提供10项无偿物业服务
、代订牛奶;
2、来电话及来访客留言服务;
3、提供家政服务信息;
4、代请家教;
5、特殊人群代客送物上门;
6、代寄、代领邮件;
7、临时代管小件物品;
8、代订国内酒店客房;
9、代订、代收、代发报刊杂志;
0、根据业主需要,代办其他业务。
二、甲方向乙方提供10项有偿物业服务
、代安装空调、抽油烟机、排风扇、热水器;
2、代安装窗帘、拉帘、毛巾架、户内晒衣架;
3、代送取干洗衣服;
4、家庭疏通管道;
5、家庭电路维护、维修;
6、代办商务;
7、代定车、船、机票;
8、会所康乐项目服务
9、修理、更换开关、插座、电话盒、灯泡、日光灯、灯罩,修理、更换水龙头、水阀及各类软管;
0、检修电路;
三、组织社区娱乐、文化活动
、举办各类讲座;
2、举办欢度春节、庆”五一”、庆”六一”、庆”十一”、迎中秋、重阳敬老、植树、圣诞节活动;
四、有偿物业服务服务内容、服务标准、服
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务收费等,均按市物价部门及其他相关部门核准标准收取,并向全体业主公示。
五、受有关部门或单位委托,甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴费服务,收费标准执行政府规定。

第六条
维修基金管理与使用
一、根据规定,本物业建立共用部位、共用设施设备维修基金,用于共用部位、共用设施保修期满后维修、更新、改造。乙方在购房时须按照有关规定现金交纳维修基金。
二、维修基金使用由甲方提出年度使用计划,经业主委员会同意,当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、维修基金使用按规定报业主委员会审核,并定期向业主公示。
四、维修基金不敷使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,按乙方占有房屋建筑面积比例续筹。
五、乙方转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。

第七条:保险
一、房屋共用部位、共用设施设备保险由甲方代行办理,保险费用由全体业主依照各自所持有房屋产权证登记建筑面积比例分摊。
二、乙方家庭财产与人身安全保险由乙方自行办理。

第八条
违约责任
一、甲方违反协议,未达到本物业管理服务质量约定目标,乙方有权要求甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失,甲方承担相应法律责任。
二、乙方违反协议,使甲方未达到本物业管理服务质量约定目标,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给甲方造成损失,乙方承担相应法律责任。
三、甲方违反协议,擅自提高收费标准和乱收费,乙方有权要求甲方清退所收费用,退还利息并支付违约金;
四、乙方违反协议,不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。
第九条:为维护公众、业主、使用人切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,甲方因采取紧急措施造成乙方必要财产损失,经有关部门鉴定属实,甲方不承担赔偿责任。
第十条:在本协议执行期间,如遇不可抗力,致使协议无法履行,双方按有关法律规定处理。
第十一条:本协议内填写文字与印刷文字具有同等效力。
第十二条:本协议在履行中如发生争议,甲、乙双方可协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效,可向本地区仲裁委员会申请仲裁,或向人民法院起诉。
第十三条:本协议中未规定事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十四条:本协议正本连同附件一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力,
自甲、乙双方签字之日起生效。
甲方代表人签字/签章:

乙方代表人签字/签章:
签约时间:
年月日

签约时间:年月日