珠江地产温江花博会项目-写字楼市场研究及定位报告.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Page,*,珠江地产温江花博会项目,写字楼市场研究及定位报告,报告提纲,纲,要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,市场最新案例,2000,年以来经济平均增长率都在,13%,以上,，在西部城市中处于领先水平。,2006,年,GDP,增长率达到,13.8%,，,2007,年达到,15.8,。,综合经济实力西部第一，人均,GDP,、社会消费品零售总额、可支配收入等指标都高居西部第一。,成都：经济综合实力西部第一,宏观经济环境,2006,年中国西部主要城市,GDP,2006,年中国西部主要城市人均,GDP,成都与中国西部主要城市的对比,成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。,2006,年,GDP,产值,2750,亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。,从人均,GDP,的水平来看，成都市,2006,年人均,GDP3191,美元，仅低于乌鲁木齐的,4149,美元，超出重庆、昆明等其他西部城市水平。,根据国际经验，人均,GDP3000,美元前后的发展过程，是经济社会现代化发展的一个标志性阶段，经济社会结构将发生重大转型与变化。居民的消费开始从温饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变。,根据联合国,国民核算年鉴,资料，美、日、韩等国人均,GDP,到达,3000,美元左右时，恩格尔系数明显下降，平均为,32.67%,；交通通讯、文化娱乐教育等消费比重迅速上升；对住房、轿车的需求呈快速增长趋势。,宏观经济环境,作为传统的商贸城市，第三产业发达，是成都经济的典型特征，,2006,年已占到占,GDP,总量的,49,。,第三产业中的,商贸，交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业,等行业是,写字楼,入住客户的主要构成，而零售、餐饮则是商铺的主要需求来源。发达的第三产业为写字楼和商铺提供了充足的客户资源。,第三产业发达，占据经济半壁江山,高新技术产业快速发展,2005,年成都市高新技术产值达,900,亿元，比上年增长,25%,，全市高新技术企业,超过,1000,家。高新企业历来是写字楼租赁和购买的主力军之一，高新产业的迅速发展，直接带动了对写字楼的需求。,宏观经济环境,外商直接投资中西部第一,成都作为国务院确定的西南地区金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加，实际利用外资高居中西部城市之首（高出排名第二位的长沙,2.3,亿美元）；,外商投资的增加，促进了成都市的经济,发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了高档写字楼、商业、酒店等需求。,资料来源：成都市统计局,宏观经济环境,外商直接投资,随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；,世界,500,强企业中已有,120,余家落户成都,。,成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。,外商投资的增加，促进了成都市的经济,发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。,资料来源：成都市统计局,宏观经济环境,旅游区位,成都市旅游资源丰富，全市现有人文景观,172,处，有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位,19,处。有世界唯一的大熊猫繁育研究基地。,地处由剑门蜀道、九寨沟、峨嵋山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道。,成都市西侧遍布旅游景点，从北部的龙门山到南部的峨嵋山、乐山，形成了一个旅游,“黄金弧线”,。,成都市作为旅游“黄金弧线”的核心，是旅游者抵达和离开时的必经的集散地，也是旅游者高档消费的集中区域。,总结：成都市旅游辐射范围广泛，旅游消费能力旺盛。,峨嵋山、乐山,宏观经济环境,旅游总收入,如图所示，随着成都旅游业的持续发展，境内外来蓉游客的增多，全市国内旅游总收入呈现平稳增长的趋势。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,旅游接待人数,“十五”期间，成都市旅游业发展迅速，除了,2003,年由于,SARS,影响，旅游人数小幅度下降外，成都的旅游市场一直处于良好状态。“全国最佳旅游城市”、“宜居城市”等荣誉的获得，进一步推动了旅游业的发展，同时给各旅游景点度假型物业带来巨大的发展空间。,近几年，成都市国内游客接待人数呈现平稳增长的趋势。,2006,年成都市共接待游,4,061.68,万人次，比上年增长,10.68%,。其中，国内旅游者为,4,003.71,万人次，入境旅游者为,57.97,万人次，分别比上年增长,10.61%,和,15.90%,。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,国内游客与入境游客,随着经济发展，收入水平的提高、国内交通的便捷、成都旅游环境的日益完善，到访的国内游客逐年递增。,2003,年受“非典”影响，旅游接待人数都有所回落，入境旅游人数出现大幅度减少。,2000,年至,2006,年，接待国内旅游人数的年平均增长幅度为,9.09,，接待入境旅游人数的年平均增长幅度为,20.8,。,2007,年上半年，全市共接待游客,2538,万人次，比上年同期增长,15.1%,。其中：国内游客,2515,万人次，同比增长,14.95%,，接待入境游客,22.31,万人次，同比增长,24.5%,。,预计未来成都市旅游接待人数将持续增长，并且入境旅游人数的将有大幅度增长。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,入境游客来源,成都,注：本图所示为来成都的外国人游客的客源地构成，这部分游客占所有入境游客的,68.77,14.45,1.13,61.24,19.80,0.68,2.71,来成都的外国游客主要以亚洲、欧洲和北美客人为主，总量占到了,95.49,。,2006,年,11,月,18,日，成都成为首批“中国最佳旅游城市”，同时入选的还有杭州、大连两市。成都是三大最佳旅游城市中惟一来自中西部的城市。,随着成都市旅游资源开发利用程度和城市知名度的提高，未来必将吸引世界各地更多的旅游者前来。,宏观经济环境,入境游客构成,成都市入境游客中约,31.23,的游客来自港澳台地区。,来成都的外国游客人数排名前十位的是日本、美国、新加坡等国，其人数占到了在成都过夜的国外游客总数的,80.41,。,预计未来成都市入境游客中来自国外的人数比例将继续提高，带来世界各地的大量旅游高消费人群。,游客来源,2005,2006,国外,68.44%,68.77%,台湾,18.74%,18.88%,香港,11.64%,11.16%,澳门,1.18%,1.19%,2006,年成都入境游客国籍前,10,位的国家,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,国内游客构成,全国各地来成都的游客人数排名前十位的是四川、广东、北京等省，四川省的游客占了较大比重。,根据历年的统计分析，来成都旅游的国内游客年龄结构以中青年游客为主，,15-64,岁的游客占总人数的,95.6,，其中,24-44,岁的游客人数占,53.55,。,资料来源：成都市旅游局,位次,省份,比重（）,1,四川本地,47.18,2,广东,8.99,3,北京,8.21,4,上海,6.47,5,浙江,2.98,6,重庆,2.96,7,江苏,2.37,8,山东,1.95,9,福建,1.75,10,云南,1.66,宏观经济环境,国际游客花费构成,从花费构成看，比重较大的项目是交通和购物,分别占了,32.0%,和,29.0%,。其中住宿的平均消费为每间晚,51.24,美元，约合人民币,395,元，同比增长,148%,。,国际访客用于住宿、餐饮、娱乐、购物的消费占总花费的,55,，总体比例略低于与国内游客，其中用于购物的比重（,29.0,）大大超过国内游客（,5.13,）。,资料来源：成都市旅游局,年份,平均停留天数,2001,2.08,2002,2.18,2003,2.60,2004,1.96,2005,2.05,2006,2.80,宏观经济环境,国内游客花费构成,从上表可看出，国内游客在成都的花费额呈现逐年上涨的趋势。各项消费中用于娱乐的消费呈明显上升趋势。在花费构成中，住宿、长途交通、购物、餐饮占的比例居前四位。,从消费方式来看，国内游客用于住宿、餐饮、娱乐、购物的消费占,60.22,，这为锦绣工场项目的各类商业业态提供了广泛的需求。,年份,人次花费,（元,/,人次）,长途交通,（,%,）,景区游览,（,%,）,住宿,（,%,）,餐饮,（,%,）,娱乐,（,%,）,购物,（,%,）,其他,（,%,）,2002,580.97,22.14,7.91,24.84,14.5,17.31,5.89,7.41,2003,612.26,21.60,8.59,23.47,14.62,16.57,6.73,8.42,2004,674.21,21.53,8.60,23.51,14.61,16.56,6.78,8.41,2005,752.73,22.00,8.41,19.94,12.32,22.83,5.13,9.37,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,国内外游客消费结构比较,从人均花费看，国际游客的平均花费明显要高于国内游客，可见国际游客在消费能力上要明显高于国内游客。,国际游客最大的两项开支是交通和购物，而国内游客最大的开支是交通和娱乐。,在与本项目有关的各类业态方面，国内游客消费量所占比重（,60.22,）要高于国际游客（,55,）。,在购物方面，国际游客的花费比重要大大高出国内游客。其最感兴趣的旅游商品集中在服装丝绸、中药材、食品茶叶、蜀绣竹漆器、文物字画等。这为本项目的五大工艺带来了广泛的需求。,在住宿、餐饮、娱乐方面，国内游客的消费比重要明显高于国际游客，尤其是在娱乐方面。,资料来源：成都市旅游局,消费构成,国际游客,国内游客,人均花费,172.04,美元,/,人,/,天,752.73,元,/,人,/,天,交通通讯,32.00%,22.00%,景点游览,3.00%,8.40%,住宿,12.00%,19.94%,餐饮,8.00%,12.32%,娱乐,6.00%,22.83%,购物,29.00%,5.13%,其它,10.00%,9.37%,宏观经济环境,城市发展定位,：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。,产业发展战略,：西部地区重要的经济中心、科教中心、商贸中心、金融中心，重点发展高新技术、商贸、旅游、金融等四大主导产业，建设面向我国,西部地区的中央商务区,，形成西部规模最大的第三产业中心。,投资环境西部最优,：经过大力改善内外交通条件和城市基础设施，成都已成为西部乃至中国内地最热门的投资城市。目前，世界,500,强企业已有,120,家落户成都。成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、,台商“极力推荐”城市（,2006-2007,，连续两年）,、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市”等称号。,投资环境不断改善，成都已成投资热点城市,宏观经济环境,成都、重庆设立,全国统筹城乡综合配套改革试验区,，成为中国的“新特区”，将使成渝成为下阶段中国甚至是世界的焦点。,成渝新特区，经济爆发增长在即,宏观经济环境,国家综合配套改革试验区又被称为“新特区”，被认为是中国新的改革开放前沿阵地。,2007,年,6,月,9,日，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后第三个国家综合配套改革试验区。,新特区的确立将将进一步确立成都“西南中心”的城市定位，推动城市飞速发展。,科技中心：,成都是中国西部地区最重要的科技研发中心和智力资源库,市场中心：,作为西部最大的商贸中心，背靠四川8700万人口的巨大市场,金融中心：,全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位,交通中心：,成都是西南地区交通枢纽,西南中心,新特区推动城市飞速发展,宏观经济环境,房地产是一个综合性的行业，涉及的行业面较广，受影响的机率也较大，可以初步判断：,“新特区”将给成都注入新的活力并带来新的发展机遇，而房地产行业将是直接受益的行业之一。,统筹城乡、发展新特区经济将有利于两地经济的快速发展，同时也有利于成都市写字楼市场的整体发展，当然也有利于本项目的发展。,成都写字楼价格存在明显的补涨空间，特别是高端写字楼，价格上扬空间更大。,外资企业以及大量高端企业的入驻和企业规模的扩大，将显著加大高档办公楼面积的需求总量。,对成都高端写字楼市场的启示,写字楼的价格指数从,96,点回升至,101,点，价格上涨的原因除了新特区的影响外，还由于天津房价历年来一直较低，存在合理的补涨空间；,天津外资企业入驻速度加快，在两年的时间内天津世界,500,强企业超过,100,家，印尼力宝集团、国内知名企业百丽集团在此投资开发大型商业项目。,天津划入特区后，写字楼价格上涨明显,宏观经济环境,报告提纲,纲,要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,市场最新案例,随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：,半小时圈,大成都,1,小时圈,成都市域,2,小时圈,成都平原城市群,总体目标,：,把成都建设成为中西部,创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强,的现代特大中心城市。,“十一五规划”部分指标：,GDP,年均增长,12%,以上，,2010,年达到,4000,亿元以上；,城市居民人均可支配收入年均增长,8%,，农民人均纯收入年均增长,8.5%,；,按常住人口计算的城镇化率达,65%,以上；,民营经济占经济总量的比例达到,60%,以上；,交通格局,绵阳,城市规划,城市规划,城市圈由中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。,成都市城市总体规划20022020,多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。,包括市域内中心城五城区、高新区和,新都、青白江、龙泉,、,华阳、东升、温江、郫县区域在内，,面积3681平方公里的都市区”,人口,1400-1500,万,.,中心城区,2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，,面积近600平方公里,人口,800,万的“中心城区”,布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，,引导城市向东部、南部发展,城市规划,成都地铁共规划了,7,条,线路，目前上报并获批准的建设规划，是成都市城市快速轨道交通线网规划的骨干线路，即规划线网中的,1,号线和,2,号线，全长,54.18,公里。,1,号线北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约,31.6km,，设,23,个站。,城市规划,地铁,1,号线一期工程串联南北火车站及交通枢纽，穿越,CBD,、重要的科研及教育区、城南居住区、城南副中心以及华阳组团，线路长约,15.15,公里，共设,15,个站点。,1,号线一期工程已于,2005,年,12,月,28,日正式动工建设，预计,2010,年建成试运营。,资料来源：成都地铁公司,地铁一号线,地铁二号线,城市规划,2007,年,4,月,26,日，国家发改委通过了对双流国际机场扩建工程的方案，扩建区域占地面积,8,000,余亩。目前工程已经展开，计划,2009,年投入使用，新航站楼将于,2010,年投入使用。,成都机场目前在物流吞吐量及硬件设施配套方面位列全国第五，仅次于北京、上海、广州、深圳。,新机场的建成，将使成都国际机场跻身全球机场,60,强。,本项目距离机场车行距离,20,分钟，使得本项目有着很好的交通优势。,国际级航空港,资料来源：,Central,）,时代广场（,Times Plaza,）,冠城广场（,First,City Plaza,）,甲级写字楼市场,川信大厦（,Chuanxin Mansion,）,城市之心（,City Tower,）,威斯顿联邦大厦（,Western Tower,）,甲级写字楼市场,汇日央扩国际广场（,Unionsun-Yangkuo International Plaza,）,香格里拉中心,（,Shangri-La Center,）,甲级写字楼市场,供应,成都市现有甲级写字楼总存量为,31.02,万平方米，相对,2006,年增加,1.93,万平方米。,香格里拉,2007,年新入伙，写字楼面积为,44,700,平方米，由于距离甲级写字楼主流区域稍远，目前出租率较低，不到,30%,。,资料来源：,DTZ,戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,体量,由于占地大小、规划限制条件的关系，目前成都市已经存在的单个甲级写字楼体量在,20,000,平方米,110,000,平方米之间，平均面积约为,55,295,平方米。,资料来源：,DTZ,戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,销售价格,甲级写字楼区域分布比例,2007,年新推出写字楼凭借其一流的产品品质，在房地产市场整体走高的市场氛围下，成功实现价格突破。,国航大厦：甲级，目前售价,13000-14000,元,/,平方米，预计月租,120-130,元,/,平方米；,力宝大厦：烂尾楼改造，建筑上略有瑕疵，甲级，目前售价,12000,元,/,平方米，预计租金,120,元,/,平方米。,商鼎国际：准甲级，目前销售价格,9000-10000,元,/,平方米，预计月租,90,元,/,平方米以上；,甲级写字楼市场,销售周期,除力宝大厦外，,2002,年后推向市场的写字楼销售率都已达,90%,。其中，汇日,央扩国际广场凭借其产品品质、地段、和客户资源等方面的优势，在,15,个月左右，其销售率达到,80%,；国航世纪中心采用整层销售的模式，三个月内销售达到,80%,，目前仅剩余三个楼层可售。威斯顿联邦大厦、时代广场、高新国际广场则经过了约,2-3,年的销售周期，销售率达到,80%,。,资料来源：,DTZ,戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,物业名称,写字楼部分,建面,(,平方米,),开盘时间,销售率达,80%,的时间,销售期,（月）,销售速度,（平方米,/,月）,力宝大厦,50,000,2006.10,仅售,60%,16,1,875.00,国航世纪中心,104,620,2007.10,2008,年,1,月,3,34,873.33,高新国际广场,118,000,2004.12,2007,年,12,月,36,3,277.78,汇日,央扩国际广场,37,099,2004.1,2005,年,12,月,15,1,948.60,时代广场,54,000,2003.9,2005,年,11,月,27,1,600.00,威斯顿联邦大厦,20,179,2002.1,2004,年,1,月,25,645.7,租金,成都市目前甲级写字楼因入伙时间长短、硬件设施配置、地理位置等方面的不同，造成租金差异较大。入伙比较晚的汇日,央扩国际广场和香格里拉租金较高。,近年来成都市的甲级写字楼租金稳中有升，基本保持在,95-120,元,/,平方米,/,月，同时空置率不断下降。未来随着市场对甲级写字楼的需求增加和更多新甲级写字楼的上市，整体租金将进一步升高。,资料来源：,DTZ,戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,项目名称,租金,（元,/,平方米,/,月）,川信大厦,95,冠城广场,90,城市之心,90,威斯顿联邦大厦,110,时代广场,90,汇日,央扩国际广场,130,中环广场,90,香格里拉写字楼,130,力宝大厦,120,国航世纪中心,120,高新国际广场,80,入驻率,甲级写字楼整体入住率较高，反映出需求的强劲。,汇日央扩国际广场和中环广场同期入伙，但由于硬件和周边环境等方面的差异，前者的入住率明显高于后者。川信大厦与冠城广场由于品质下降，客户流失，入住率下降。,资料来源：,DTZ,戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,项目名称,入住率（,%),2007,2006,2005,2004,2003,2002,2001,2000,1999,1998,汇日,央扩国际广场,100,52,/,/,/,/,/,/,/,/,川信大厦,80,90,90,90,90,90,85,80,70,40,城市之心,90,90,90,80,80,50,/,/,/,/,威斯顿联邦大厦,100,90,90,80,50,/,/,/,/,/,时代广场,90,80,50,/,/,/,/,/,/,/,中环广场,50,30,/,/,/,/,/,/,/,/,冠城广场,80,90,90,90,90,90,70,50,/,/,香格里拉写字楼,20,/,/,/,/,/,/,/,/,/,力宝大厦,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,国航世纪中心,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,高新国际广场,90,60,30,/,/,/,/,/,/,/,由于汇日,央扩国际广场和中环广场的入伙，使得,2006,年,1,季度成都甲级写字楼平均空置率相比,2005,年年底有所上涨。随着这两栋写字楼入住量的增加，平均空置率会有所下降。截止,2006,年，平均空置率约为,22%,。,2007,年成都市甲级写字楼租售情况均较好，但由于,6,月份香格里拉中心的入伙，使得吸纳量和空置率都有所上升。,吸纳率,资料来源：,DTZ,戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,甲级写字楼标准层面积和各个单位的面积通常比其他写字楼的要大，在本次调查中，甲级写字楼平均标准层面积为,1,689,平方米,，最小面积的划分为,56,平方米,。,标准层面积及最小单位划分,甲级写字楼市场,外观及高度,甲级写字楼市场,楼盘名称,外立面装饰,层数,总高度,（米）,川信大厦,裙楼花岗石大白玻，三菱复合铝塑板幕墙,地下,2,层，地面,38,层,137,冠城广场,全隐框镀膜玻璃，复合铝塑板幕墙,地下,3,层，地面,35,层,127,城市之心,裙楼花岗石，铝板幕墙,地下,3,层，地面,29,层,99.9,威斯顿联邦大厦,裙楼高档石材，铝板幕墙,地下,3,层，地面,23,层,87.2,时代广场,干挂石材，铝塑板、特种镀膜玻璃幕墙,地下,3,层，地面主楼,28,层，副楼,21,层,99.95,中环广场,幕墙玻璃,地下,3,层，地面,35,层,129.15,汇日,央扩国际广场,LOW,E,中空镀膜玻璃,地下,3,层，地面,26,层,99.9,香格里拉写字楼,铝塑板、,LOW,E,中空镀膜玻璃,地下,2,层，地面,30,层,122,力宝大厦,LOW,E,中空玻璃幕墙,地下,2,层，地面,23,层,98.8,国航世纪中心,柔索驳接点式玻璃幕墙,地下,2,层，地面,24,层,92.7,高新国际广场,双层呼吸玻璃幕墙，立面,LOE_E,玻璃,地下,3,层，地面,9/10/11,层,55.15,成都市甲级写字楼中，电梯的数量、速度和轿厢配置等方面还不能完全满足楼内客户的需求，目前新进入市场的一些甲级写字楼电梯配置相对适宜，如汇日,央扩国际广场、时代广场、香格里拉写字楼、国航世纪中心。,电梯,甲级写字楼市场,项目名称,总层数,（含地下）,客梯品牌,客梯数,(,乘,),货梯数,(,乘,),城市之心,33,日本三菱,6,1,威斯顿联邦,26,天津奥的斯,4,4,冠城广场,38,美国多快,6,2,川信大厦,40,日本三菱、韩国,LG,6+2,2,时代广场,31,德国蒂森,11,1,汇日,央扩,29,瑞士迅达,6,1,中环广场,38,日本三菱,8,2,香格里拉写字楼,32,日本东芝,12,1,力宝大厦,25,瑞士迅达,16,2,国航世纪中心,26,瑞士迅达,6,2,高新国际广场,12/13/14,德国蒂森,4,2,中央空调,甲级写字楼市场,楼盘名称,空调品牌,川信大厦,美国约克,冠城广场,美国特灵,城市之心,美国特灵,威斯顿联邦大厦,美国特灵,中环广场,美国美意,时代广场,美国特灵,汇日,央扩国际广场,UCOS,商务办公中央空调,香格里拉写字楼,美国特灵,力宝大厦,美国特灵,国航世纪中心,美国开利,高新国际广场,美国约克,物业名称,卫生间,卫生间配置,川信大厦,每层一组,精装修，,TOTO,洁具,冠城广场,每层一组,精装修，科勒洁具、烘手机、洗手液、卷纸,城市之心,每层一组,精装修，,TOTO,洁具、烘手机、洗手液、卷纸,威斯顿联邦大厦,每层一组,精装修，美标洁具、烘手机、洗手液、卷纸,时代广场,每层两组,精装修，,TOTO,洁具、烘手机、洗手液、卷纸,汇日央扩国际广场,每层一组,精装修，洁具，烘手机、洗手液、卷纸,中环广场,每层两组,精装修，杜拉维特洁具，烘手机、洗手液、卷纸,香格里拉中心,每层一组，设立行政人员卫生间与残疾人专用卫生间,精装修，名牌洁具、烘手机、洗手液、卷纸,国航世纪中心,每层一组，设立残疾人专用卫生间,精装修，洁具、擦手纸、洗手液、卷纸,高新国际广场,每层两组,精装修，美标洁具，烘手机、洗手液、卷纸,卫生间,甲级写字楼市场,停车位,甲级写字楼市场,楼盘名称,地下车位数,(,个,),备注,川信大厦,210,/,冠城广场,450,地面,4,个,城市之心,200,地面,50,个,威斯顿联邦大厦,245,/,时代广场,400,/,汇日,央扩国际广场,300,地面,100,个,中环广场,220,/,香格里拉中心,472,/,力宝大厦,408,/,国航世纪中心,545,/,高新国际广场,1700,地面,800,个,物业管理,甲级写字楼市场,楼盘名称,物业管理公司,物管费（元,/,月）,川信大厦,川信物管,15,冠城广场,戴德梁行物管顾问,15,城市之心,奥莱物业,15,威斯顿联邦大厦,万邦物业,17,汇日,央扩国际广场,宏腾国际,15,左右,时代广场,宏腾国际,12,（空调使用费另计）,中环广场,仲量联行,16,左右,香格里拉写字楼,城江物业,20,力宝大厦,世邦魏理仕,16,国航世纪中心,国航物业,18,高新国际广场,戴德梁行,14,未来,3-5,年供应,(,部分,),资料来源：,DTZ,戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,楼盘名称,开发商,写字楼部分面积,预计入伙时间,备注,仁恒广场,新加坡仁恒,50,000,2010,年,在建,来福士广场,新加坡凯德,78,000,2011,年,待建,航天科技大厦,四川航天科技集团,58,000,2011,年,在建,天府时代广场,九龙仓,45,000,2010,年,在建,汇通大厦,瑞安集团,30,000,2010,年,待建,爱美高文化宫项目,爱美高公司,65,100,2010,年,待建,成达大厦,成达工程公司,65,000,2009,年,在建,天一广场,天一集团、工商银行广场支行,35,000,2008,年,在建,中国水电大厦,中国水电集团,70,000,2009,年,在建,中铁名人大厦,中铁二局、香港名人酒店集团,11,500,2008,年,在建,中信广场,中信深圳集团,83,000,2010,年,在建,楼盘名称,开发商,写字楼部分面积,预计入伙时间,备注,城市之心三期,成都汉天,57,000,2011,年,待建,摩根中心,博远置业,60,000,2011,年,待建,新鸿基国际金融中心,香港新鸿基地产,100,000,2012,年,待建,喜年广场,深圳花样年集团,50,000,2010,年,在建,未来,3-5,年内，甲级写字楼开发体量约为,88,万平方米，其中开发商自用部分为,6-7,万平方米,推向市场的体量为,81-82,万平方米,多在,2010-2011,年入住。,甲级写字楼市场,片 区,代表项目,片区概况及发展前景,人民南路,-,天府大道沿线,区,仁恒,置地广场,汇,日,央扩国际广场,威斯顿联邦大厦,国航世纪中心,商鼎国际,高新国际广场,力宝大厦,天一大厦等,随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设及政府南迁，沿城市主轴线人民南路及其延线的办公物业的发展与,CBD,共同成为成都市商务办公物业的主要供给区域，未来将成为城市新结构下的主要商务线。人民南路中轴线上高档社区商务办公趋势基本形成。,天府广场,-,顺城街,城市之心,中环广场,时代广场,2005,年，随着人民中路二段实现双向通车以及新天府广场规划和,CBD,建设方案的出台，,CBD,核心区建设进入到最为火热的阶段。根据“后子门大小红土地庙”中央绿化区的规划，市体育中心将被拆除，这里将要呈现出中央森林公园。天府广场将来的办公环境优势和充足的写字楼供应，将引来更多国际级企业投资。,东大,街,东方广场,天府时代广场,随着城市经济的发展，东大街正在从传统商业中心向核心商务区演变，主要规划修建甲级办公楼、一站式购物中心、精品旗舰店等，其开发的总建筑面积将近,50,万平方米。东大街近两三年来的地价一直在攀升，之前在东大街沿线开发的时代华章、香槟广场、郁金香广场等商务公寓早已销售一空；今年，东方广场、以及香港九龙仓拿下的“成都商务地王”等新一代写字楼产品将陆续亮相，东大街地理位置的优越性已显现出其良好的投资开发前景，是,CBD,区域内的一个值得关注的写字楼板块。,甲级写字楼市场,外资企业快速上升带来对甲级写字楼的大量需求。,未来,3-4,年内，成都将新增外资企业,1000-1200,家，外资企业历来是甲级写字楼尤其是国际甲级写字楼的主力客户，根据我行对外资企业写字楼需求的研究，该部分需求将达,30-40,万平方米。,内资企业需求也比较旺盛。,具备实力的内资企业进驻甲级写字楼也日益增加，估计新增需求将达,15-25,万平方米。,对现有甲级写字楼的分流,由于新建写字楼在规划设计和硬件设施上的优势，甲级写字楼客户“喜新厌旧”比较常见，估计从现有甲级写字楼中将分流出,5,万平方米以上的客户。,结论,未来,3-5,年,甲级写字楼需求量为,50-70,万平方米,，而供应量达,80,万平方米,以上，供略大于求,市场存在比较激烈的竞争，高品质、高档次的国际甲级写字楼在竞争中将处于优势地位。,未来,3-5,年内甲级写字楼需求,甲级写字楼市场,市场面临重新洗牌，现有部分甲级写字楼将降格为准甲级。,成都目前已成为投资热点城市，大量国内外实力雄厚的开发商与投资机构进驻，其中大量的投资集中于高档商业与甲级写字楼，成为未来甲级写字楼的开发主体。甲级写字楼的开发模式与物业品质迅速与国际接轨，“甲级写字楼”标准需要重新定义。未来,3,年内，原有甲级写字楼在硬件和运营上的缺陷将愈加明显，竞争力呈下降趋势，其中部分将降为准甲级写字楼。,新项目将吸引未来大部分新增需求，并大量分流现有甲级写字楼客户，市场变化比较剧烈。,未来发展格局,甲级写字楼市场,项目,租金,现有档次,现有竞争力,未来竞争力,发展趋势,租金走势,川信大厦,80-90,甲级偏下,品质明显降低,开发商也未增加投入以维持或提升楼宇品质,客户流失严重,(,高端客户流向其他甲级写字楼,中低端客户流向乙级写字楼,),。,严重下降,下降为准甲级,走低,冠城广场,80-90,甲级偏下,品质明显降低,开发商也未增加投入以维持或提升楼宇品质,客户流失严重,(,高端客户流向其他甲级写字楼,中低端客户流向乙级写字楼,),。,严重下降,下降为准甲级,走低,城市之心,100-110,甲级,楼宇自身硬件缺陷已比较明显,竞争力有所下降,依靠独特的地段优势,能维持项目高端形象。,下降,甲级偏下,持平或缓慢走高,时代广场,90-110,甲级,楼宇自身硬件缺陷已比较明显,竞争力有所下降,依靠独特的地段优势,能维持项目高端形象。,下降,甲级,持平或缓慢走低,汇日,央扩,130-150,甲级偏上,地段与硬件均属一流，具备较高的竞争力。,持平,甲级偏上,缓慢走高,威斯顿联邦,110-130,甲级,有一定地段优势，硬件虽有瑕疵，总体尚可。,下降,甲级偏下,持平或缓慢走低,香格里拉中心,120-140,甲级偏上,硬件一流，地段的相对劣势使现有竞争力优势不明显。,上升,甲级偏上,逐渐走高,中环广场,80-100,甲级偏下,硬件有一定瑕疵，但发展商的强势有助于维持项目比较高端的形象,维持,甲级偏下,持平或缓慢走高,现有甲级写字楼发展前景,甲级写字楼市场,成都甲级写字楼租售价格长期滞涨，其原因在于产品品质没有明显提升。,最近,3-4,年间（,2003-2006,年），成都甲级写字楼租售价格在相对比较稳定：租金徘徊于,90-100,元,/,平方米,/,月，销售价格一般在,8000-10000,元,/,平方米。这与同时期住宅、商业房地产市场的高速发展形成强烈反差。究其原因，主要是开发水平不高，产品档次和品质没有明显提升，价格滞涨。（汇日央扩国际广场因其品质相对有明显提升，价格迅速攀升至,12000,元,/,平方米。）,2007,年，新推出楼盘凭借其一流的规划设计，并借助房地产市场整体走高的市场氛围，成功实现了价格突破。,国航大厦,：甲级，目前售价,13800,元,/,平方米以上，预计月租,120-140,元,/,平方米；,力宝大厦,：烂尾楼改造，建筑上略有瑕疵，甲级，目前售价,12000,元,/,平方米，预计月租,110,元,/,平方米。,商鼎国际,：准甲级，目前销售价格,10000,元,/,平方米左右，预计月租,90,元,-100/,平方米；,甲级写字楼租售价格在,2007,年已实现了,20%,以上的增长！,081,）,甲级写字楼市场,未来三年内，随着一批高品质甲级写字楼投入市场，租售价格会进一步提升。,来弗士广场、爱美高文化宫项目、天府时代广场等甲级写字楼无论从规划设计、硬件设施、管理上等，都将瞄准国内甚至国际一流水准，这些项目投入使用将大幅拉升城区,CBD,区域甲级写字楼租金水平，预计到,2010,年将达,150-160,元,/,平方米,/,月，与此对应，销售价格也将达,15000-18000,元,/,平方米。,市场分化，甲级写字楼租金会保持坚挺。,市场竞争虽然会加剧，但强势开发商一般不会为了提高短期入住率而降低租金门槛，因此甲级写字楼租金会保持坚挺。而与此同时，市场进一步分化，部分现有甲级写字楼会逐渐降低租金，降格为准甲级甚至乙级写字楼。,未来价格走势,甲级写字楼市场,目前成都乙级写字楼,20,多个，总存量约,80,万平方米。其中,50%,以上位于,CBD,区域，主要集中在骡马市、浆洗街、顺城街、草市街沿线。据统计，整个,CBD,的乙级写字楼（如建行大厦、四川国际大厦、世界贸易中心、铂金大厦、天府中心等）供应量建筑面积,40-50,万平方米。,随着城南副中心的建设，与,CBD,相连的人民南路沿线，依靠已有的商务资源（星级以上酒店，中高档写字楼等），也逐渐发展成为了新兴的商务区即,SBD,区域。该区域内乙级写字楼占总体数量,30,左右，主要有数码广场、丰德国际等。除,CBD,、,SBD,外，其它写字楼分布在一环路周边区域。,乙级写字楼市场,销售,：,2006,年，受到宏观调控等影响，成都写字楼市场整体表现一般，惟有城南在规划和地铁修建拉动下，成交面积同比增加,2,倍以上，其他区域成交面积均下降。,入住,：目前平均入住率为,70,，总占用面积,56,万平方米左右。其中，,CBD,区域内的乙级写字楼的平均入住率高于其他区域，为,80,左右，占用面积近,40,万平方米，供求基本平衡。,SBD,因项目入住时间不长，入住率相对较低。,乙级写字楼市场,项目占地面积大，体量（建成量和待建量）也较大；,建筑形式多为小栋办公楼，档次中等，主要满足高新企业研发、生产；,都带有政府招商引资、发展高新产业的背景，开发成本（主要是土地成本）低，且开发目的并非是通过直接租售写字楼本身来获利，故都采取低价策略；,市场表现呈现天府大道沿线一枝独秀的状态，高新孵化园、天府软件园供需两旺，甚至供不应求，其他区域除青羊工业发展外，表现不佳，市场前景堪忧。,市场特点,产业园区型写字楼市场,位于金牛高科技产业园,成都顺通实业有限公司开发,200