鹿邑调查报告-.ppt

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level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,河南昌铂置业有限公司,鹿邑项目市场调查报告,鹿邑县位于河南东部，总人口约126万人，县区常住人口约20万人；产业丰富，,皮革、粮食、医药、肉食、尾毛、草编、板材、纺织8大特色,产业，2013年鹿邑县GDP达221.8亿元，人均GDP约1.8万元，增速居十个直管县第一，目前鹿邑各大银行居民存款超过83亿元；,目前鹿邑房地产市场发展良好，2013年去化量约20万，在售项目以中端项目居多，产品形态以高层、小高层为主，成交价格在2800-3200元/之间，消费主力为周边乡镇客群及县城企事业高管、私营企业主；产品,以两室两厅、三室两厅为主，其中两房面积在多集中在100-110，三房面积多集中在110-130，共占比约,60%,，,100,以下户型占比,20%,，,130,以上户型占比,20%,；,地块所处的西区有四个楼盘，其中两个住宅项目：“景苑天城”在售、“紫气盛世佳苑”目前处在前期咨询阶段，从规模和品质上看属于中等偏上项目；另外两个项目属于商业项目：“顾家家具城”商业已开始销售、“北京华联”目前处在前期咨询阶段。,从西区市场上来看鹿邑市场内缺乏一个中高端“综合体”项目。“综合体”项目具有很好的发展潜力，建议地块规划为高端住宅项目，以洋房为主（,5,0%）、小高层为辅（,5,0%），户型面积以120-160的三房为主，占比55%，90-120两房、三房占比25%，70-90小两房占比10%，160-260以上的复式占比10%。前期以较低价位入市，入市均价在3100-3200元/之间。,目 录,一、项目评估分析,.1,五、竞品分析,.40,项目静态投资概况.2 法姬娜欧洲城.41,方案一.4 盛世佳苑.43,方案二.6 景苑名城.45,二、鹿邑宏观市场,.9 顾家商业广场.47,城市概况.10 竞品优劣势分析.49,城市交通.11,六、客户分析,.55,城市规划.12 客户来源.56,城市经济.14,客户结构.57,城市产业.15,客户调研.58,城市小结.17,客户总结.64,三、地块勘察及分析,.18,市场预测.65,地块区位.19,七、项目定位及其规划,.66,地块交通.20 定位思路.68,地块周边配套.21 物业结构.69,地块现状及四至.22 产品定位.70,地块分析.23 住宅部分.72,四、区域市场分析,.24 商业部分.83,商品房市场.25 酒店部分.88,商业市场.31 建筑风格.96,商业专业市场.35 住宅风格参考图.114,一、项目评估分析,1,项目静态投资概况,项目总占地162288平方米，总建筑面积约269736.8平方米，开发周期4年,总投入约70369.87万元，总收入约23109.41万元（不包括酒店收益）,2,住宅：,住宅用地面积约110104平方米，容积率2.0，建筑面积约220208平方米，土地成本约9083.58万元，开发成本约46177.62万元，总投入成本约55261.2万元，住宅均价按3250元计算，总销售收入约71567.6万元，总收益约16306.4万元。,商业：,商业用地面积约42184平方米，容积率0.7，建筑面积29528.8平方米，土地成本2214.66万元，开发成本6042.01万元，总成本8256.67万元，商业均价按6000元计算，总销售收入17717.28万元，总收益6803.01万元。,四星级酒店：,酒店用地面积约10000平方米，建筑面积20000平方米，土地成本约525万元，开发成本约6327万元，总成本约6852万元。,3,项目静态投资概况,方案一,一期：商业、住宅,伴随鹿邑文化广场建立，人气的聚集，该区域在市场的热度提高，商业气氛浓厚，有利于商业及部分住宅的开发；住宅可随商业少量同步开发。住宅商业两者之间相互呼应，有利于互补销售。,二期：伴随一期的交房，商业的成熟，利于二期,开发和提升二期住宅及商业的价值,一期商业的成熟，业主的入住，利于二期的商场的开发，提升商场商业的价值，提高项目的利润收入，二期是整个项目的利润值所在点。,三期：住宅、酒店，根据市场情况而开发,随着我项目一二期业主的 入住、开发企业的资金回笼、项目周边市场相应成熟和人气旺盛，同时进行三期住宅和酒店的开发，以满足周边人群对酒店的需求并提升项目附加值。,依据：项目目前周边配套匮乏，住宅的热销需要生活配套类商业的支撑，而商业也需要依托人气，双方同时开发有利于实现良好的销售。,目标：通过四年去化，实现利润19958万元。,风险：未来西区住宅、商业市场存量大，尤其是北京华联商业的威胁，直接延长了我项目商业的去化周期。,措施：培育企业良好口碑，宣传项目形象，把项目打造一个鹿邑县地标性社区。同时可根据市场情况，调整开发节奏和推盘节奏。,4,三期,（酒店）,一期,（住宅）,二期（住宅）,一期,（商业街）,三期（住宅）,商场,方案一,按照融资一亿元计算：,开盘前开发商业1万，住宅6万，总投资19373万元，预计开盘去化商业1万，住宅3万，总收入15100万元，此时未收回成本，实际收益-4273万元；,第一年开发商业1.9万，住宅5万，总投资14966万元，预计去化商业1万，住宅4万，总收入19000万元，此时未收回成本，实际收益-239万元；,第二年开发住宅6万，总投资13725万元，预计去化商业9529万，住宅4万，总收入19489万元，此时收回成本，实际收益5526万元；,第三年开发，开发住宅5万，总投资12340万元，预计去化住宅5万，实际收益4410万元；,第四年开发0，总投资10448万元，预计去化住宅6万，实际收益10022万元，四年总收益19958万元。,去化周期四年，总投资70852万元，总收益19958万元,5,总成本,70852,万元,总建筑面积,249737,住宅建筑面积,220208,住宅销售额,73021,万元,商业建筑面积,29528,商业销售额,17789,万元,总销售额,90810,万元,住宅成交均价,3316,元/,商业成交均价,6024,元/,总收益,19958,万元,方案二,一期：商业（商场、商业街）,商业：商业，可先对商业街部分进行开发，商场开发节奏可根据商业街销售情况及市场热度情况而定。,二期：住宅,二期住宅，可根据商业销售及商家进驻的情况决定开发节奏及体量。,三期：住宅、酒店,随着一期商业的成熟，二期业主的入住，开发企业的资金回笼，资金充沛及项目周边市场的热度逐步提高，可以进行开发。,依据：商业开发周期短，利润值大，依托文化广场人流首先进行商业的开发，可迅速回笼资金。,目标：通过四年去化完全，实现利润16577万元。,风险：1.商业的成熟需要时间的培育，缺乏住宅稳定人群的支,撑，商业去化量较小，且去化价格低；,2.“北京华联”商业的威胁，首期商业投入量约4万，,对 我项目带来直接的冲击，延长了我项目商业的去化周期；,措施：调整开发节奏和推盘节奏并及时推进住宅的开发，通过住宅稳定人群带动商业氛,围。,6,三期,（酒店）,二期（住宅）,三期（住宅）,一期,（商业）,二期,（住宅）,商场,方案二,按照融资一亿元计算：,开盘前开发商业2.9万，总投资17474万元，预计开盘去化商业2万，总收入1100万元，此时未收回成本，实际收益-6474万元；,第一年开发住宅9万，总投资10035万元，预计去化商业9529，住宅5万，总收入21717万元，此时收回成本，实际收益5209万元；,第二年开发住宅9万，总投资26196万元，预计去化住宅6万，实际收益-1488万元；,第三年开发住宅4，总投资15904万元，预计去化住宅6万，实际收益2048万元；,第四年开发0，总投资2902万元，预计去化住宅5万，实际收益14169万元，总收益16577万元。,去化周期四年，总投资69609万元，总收益16577元,7,总成本,69609,万元,总建筑面积,249737,住宅建筑面积,220208,住宅销售额,72371,万元,商业建筑面积,29528,商业销售额,16717,万元,总销售额,72017,万元,住宅成交均价,3286,元/,商业成交均价,5661,元/,总收益,16577,万元,通过对两种不同开发方案对比，两种方案投资金额相差不多，但方案一的总收益高于方案二，且以住宅带动商业的模式较为稳妥，建议采用方案一。,8,二、鹿邑宏观市场,9,鹿邑城市概况,鹿邑基本概况：鹿邑县位于河南省东部，东临安徽亳州，北与商丘相连，属河南省直管县。总面积1238平方公里，耕地面积124万亩，辖26个乡镇(办事处、管委会)、554个行政村，总人口126万人，常住人口20余万人。,鹿邑，是古代思想家、哲学家、道家学派创始人老子的故里和宋初著名学者、道家修士陈传老祖的出生地，自古被称作“道家真源”，老子创建的道家思想深刻影响了中国文化的发展。鹿邑深受中原文化的熏陶，这里名胜古迹众多，具有深厚的文化底蕴。,10,鹿邑城市交通,鹿邑县位于亳州正西30公里，距离商丘70公里，距离周口90公里。永登高速公路、311国道、207省道、214省道穿过鹿邑县。拟建的阳新高速、许亳铁路也穿过该县，未来交通便利。,鹿邑,亳州,商丘,周口,90公里,30公里,70公里,11,鹿邑城市规划,鹿邑县出台城市建设规划，提出通过3至5年的努力，把鹿邑打造成一个水青草绿、功能齐全，集老子文化和水景文化为一体的现代化中等工业城市、宜居城市、历史文化名城。,鹿邑发展方向：,向北：,许亳高速公路在城市北侧设两处出入口，分别为西迎宾路出入口和东迎宾路出入口，对城市向北发展有一定的引导作用；同时，随着鹿邑北方向交通条件的优化升级，以及产业集聚区的进一步建设，北方向将是鹿邑与中原城市群联系的主要通道。,向南：,中心城区向南发展没有用地上的限制，在城市基础设施配套上相对涡河以北来说，投资少。,向西：,鹿辛运河和涡河在中心城区西部交汇，具有良好的生态环境。西区是目前县政府重点发展之一。,向东：,中心城区与太清宫仅有4公里，距离亳州仅20公里，向东发展的吸引力巨大，同时，城市向东发展，将加快利用亳州的优势基础，促进鹿邑的发展，构建“鹿亳联动”的发展体系。,12,鹿邑城市规划,鹿邑城区发展战略为：,东联，北展，西优，南延,目前：“西进北拓”,是鹿邑县未来城市发展战略走势指导思想,东联：结合太清宫景区建设，将城市向东推进，在城市东部建设旅游文化产业新城。,北展：以产业集聚区为基础，将城市向北展开，连接许亳高速，强化门户特征，打造产业新城。,西优：优化城市西部用地布局，完善城市形态，注重生态保护和培育。,南延：城市向南进行适当延续，同时注重自然水体的保护。,13,鹿邑城市经济,2013年全县生产总值完成221.8亿元，增长10.3%；全部工业增加值完成106.1亿元，增长14.4%；固定资产投资完成112.6亿元，增长28.8%，增速位于10个直管县第一位；公共财政预算收入完成7.7亿元，增长28%。城镇居民人均可支配收入完成18122元，增长11.7%；农村居民人均纯收入完成7755元，增长12.8%。,鹿邑产业结构不断优化。食品加工、纺织服装、医药日化、尾毛加工四大支柱产业不断加强，其产值占全县工业总量的70%以上；生物产业、汽车玻璃、包装彩印等新兴产业不断壮大。全县规模以上工业增加值60.8亿元,增长21.1%。规模以上工业主营业务收入223.3亿元，增长29.2%；实现利润总额35.7亿元，增长20.2%。产业集聚区承载能力不断增强，新入驻企业26家，入驻企业总数达92家，实现营业收入达到95亿元，创利税8.1亿元，安排就业3.7万人。,三产结构比重：26%：48%：26%；社会消费品零售总额占GDP比重32%，居民储蓄存款83亿元。,14,鹿邑产业特色,目前，全县形成了皮革、粮食、医药、肉食、尾毛、草编、板材、纺织八大产业特色：,1、皮革皮鞋业,共有企业20多家，从业人员6000余人，年加工黄牛皮200万张，成品革5000多平方英尺，生产皮鞋、旅游鞋近400万双，总产值达20亿元。赛潮鞋业生产的“赛潮”皮鞋和河南鞋城皮革集团主导产品“龙凤”皮革均属全国著名品牌，在国内享有较高的知名度。,2、粮食加工业,全县拥有一定规模的酒厂、面粉厂、饲料厂、食品加工厂120多家，年消化粮食1.1亿公斤，产值达3亿元。宋河酒业股份有限公司是全国著名的大型酿酒企业，主导产品“宋河粮液”是全国十七大名酒之一。,3、医药化工业,鹿邑毗邻中华药都亳州，中药材资源丰富，目前全县拥有医药化工企业9家，年创产值4亿元以上。辅仁药业有限公司是全省民营企业系统最大的中西药生产企业之一，拥有国内一流的制药及检测设备，先后兼并了开封制药厂等省内外六家企业，其拳头产品益心通脉颗粒属国家专利产品，率先通过了国家GMP体系认证，制药能力已居全省同行业首位。,4、肉食加工业,全县共有肉食加工企业19家，库容量5000多吨，年生猪屠宰量100多万头，产值5亿多元。传统名吃孔集卤鸡、试量狗肉等已实现真空包装。志元食业有限公司近年来采取“公司建基地，基地连农户”的运作模式，打造了从种植、养殖到肉食加工、低温熟食等多元化开发的产业链。,15,鹿邑产业特色,5、尾毛加工业,全县尾毛加工辐射六个乡镇，大小加工厂1600多个，其中总投资50万元以上尾毛加工企业600余家，从业人员4.6万人，年加工各类尾毛2200吨以上，产品远销日本、美国、新加坡等20多个国家和地区，年销售收入2亿元，占全国尾毛加工出口量的70%以上。在尾毛深加工和精加工方面，已形成了一批龙头加工企业，东方刷料有限公司和顺达利化妆用具有限公司两家企业，发展势头强劲，年产值均达到2000万元以上。,6、草编加工业,全县共有50万元以上草编加工企业300多家，其中城郊乡年产值在30万元以上的私营草编经营大户46家。全县年产草辫10万包，工艺草帽1500多万顶，工艺提篮、座垫等100余种900多万件，产品远销日本、东南亚、香港等十几个国家和地区，年创产值近2亿元。,7、板材家具业,全县共有人造板、胶合板、桐木板、家具厂90多家，年可消化规格材6万立方米，生产各类家具10万余套。宜居豪华家具厂固定资产达600万元，年产值1000万元以上，上缴税金100多万元，产品荣获河南省名优、名牌产品称号。,8、服装纺织加工业,全县共有服装纺织加工骨干企业7个，其中纺织业4家，服装加工业3家。恒丰纺织有限公司年加工皮棉1300吨，就业人员达500多人，目前正在实施第二、三期扩建程，工程完成后年产值将达4000多万元，安排就业人员400余人。清川纺织有限公司总投资2000万元，第一期工程已经投产，2003年加工皮棉1200吨，安排200多人就业。,16,城市概况总结,城市规划：“,西进北拓”是鹿邑县未来城市发展战略走势，未来西区发展较好；,城市经济：近几年经济发展快，人均收入稳步增高，城镇居民消费能力逐步变强；,城市产业:食品加工、纺织服装、医药日化、尾毛加工大支柱产业不断加强；生物产业、汽车,玻璃、包装彩印等新兴产业不断壮大；,17,三、地块勘察及分析,18,地块区位,项目所在地,项目位于西迎宾大道和紫气大道交汇处，南邻紫气大道，西邻迎宾大道，项目地块位于鹿邑政府重点发展的核心地段，未来周边配套齐全。,19,地块交通,项目位于鹿邑新区，西侧迎宾大道直接与永登高速相连；南侧紫气大道直通城区，进出城便捷。,城区交通：,紫气大道鹿邑东西主干道，直接与城区繁华地段相连。,对外交通：,迎宾大道迎宾大道与与永登高速、,311国道、214省道、207省道相连，通往商丘、周口、安徽亳州等地，另本地块区域有多条规划路，未来交通便利。,迎,宾,大,道,紫 气 大 道,永 兴 路,规划路,永 盛 路,规划路,明 道 路,规划路,）,鹿邑文化广场,E-03-06,E-03-10,E-03-09,E-03-08,20,地块周边配套,项目地处鹿邑西区新发展区域，周边配套目前比较匮乏，但政府规划较好，未来2-3年鹿邑文化中心、人民公园、鹿邑县高中、鹿邑真源医院、鹿邑中医院及顾家家具城、北京华联商场会相继投入使用。,迎,宾,大,道,紫 气 大 道,永 兴 路,规划路,永 盛 路,规划路,明 道 路,规划路,）,鹿邑文化广场,E-03-06,E-03-10,E-03-09,E-03-08,21,地块现状及四至,村庄、耕地,耕地,地块现状：生地、有农作物附属物，地块中间高压走廊有待整改。地块平坦方正，利于规划。,迎,宾,大,道,紫 气 大 道,永 兴 路,规划路,永 盛 路,规划路,明 道 路,规划路,）,鹿邑文化广场,E-03-06,E-03-10,E-03-09,E-03-08,混凝土搅拌站,22,地块分析,优势（Strength）,1.规模优势：占地240亩，地块平坦、有利于规划、便于规模开发；,2.位置佳、紧邻交通主干道，交通便利。,劣势（Weakness）,1.现状配套不足，属于新区的边缘地带；,2.区位相对较偏，目前客户抗性较大。,机会（Opportunity）,1.政府未来重点发展区域。为我项目发展奠定了市场基础；,威胁（Threaten）,1.新区规划生态宜居区，未来将有大盘入市，存在区域威胁,发挥优势，转化威胁,(ST),整合自身资源，完善自我配套，弥补不足,减小劣势，避免威胁(WT),生活、绿化配套先行，凸显项目价值,发挥优势、利用机会(SO),塑造核心竞争力，主动引导需求,利用机会，克服劣势(WO),把握现在时机，规避不良因素,SWOT分析,城市新区边缘，紧邻交通主干道，交通便利具备大盘住宅项目条件。,23,四、区域市场分析,24,商品房市场,项目,开发商,物业形态,建筑面积（万）,容积率,已售体量（万）,未售体量（万）,销售均价（元/）,鸣鹿国际,鹿邑宁鹿房地产开发有限公司,高层,6.4,一栋楼,0.4（商业）,6,住宅：3100元/,商业：7000元/（目前在售商业，住宅未售）,景苑名城,景苑置业（北京首冠投资）,洋房、小高层、高层,22,3.0,1.2,20.8,洋房不对外出售,小高层3200元/,高层3000元/,兴源凤凰城,周口兴源房地公司,10栋11层小高层,8,2.0,0,8,目前排号中,报价3300元/,法姬娜欧洲城,鹿邑县法姬娜置业有限公司,别墅、多层、高层,36,1.7,30,6,3200元/,万家灯火,伟祺置业有限公司,多层、小高层,30,2.2,25,5,3300元/,涡之阳府邸,河南润发路桥置业有限公司,多层、小高层、高层,24,2.4,4,20,2800元/,盛世佳苑,/,小高层、高层,15,2.5,0,15,前期咨询,辅仁森林湖畔,河南辅仁房地产公司,当前洋房,小高层,37,2.4,4,33,3400元/,华联城市广场,北京华联集团投资,商业广场,4,1.5,0,4,未售,顾家欧亚达商业广场,鹿邑顾家置业有限公司,商业,6,1.4,2,4,8000元/,是锦毛都,鹿邑县是锦置业有限公司,多层,38,1.5,3,35,4200元/,226.4,（住177.15、商49.25）,69.6,（住64.2、商5.4）,156.8,（住112.9、商41.85）,25,商品房市场,项目,开发商,物业形态,建筑面积（万）,容积率,已售体量（万）,未售体量（万）,销售均价（元/）,海晶兴龙湾,海晶地产,多层洋房,0,2.0,0,0,3300（售罄）,海景天骄学府,海景地产,多层、小高层,/,/,/,/,3000(售罄),华御君府,河南万商置业有限公司,高层,6,2.5,0,6,前期资询，价格待定,江南名府,鹿邑县金昌房地产置业有限公司,一期别墅（卖完）,二期高层,9,3.5,1,8,3200（本月动工）,星耀东方,北京华展伟业房地产公司,一期别墅、小高层,二期多层、小高层,7,2.5,3,4,3100,鑫都城,河南益名房地产开发公司,高层,住宅7.5,商业2.5,2.5,住宅1.5,商业0.5,住宅：6,商业：2,住宅：3100,商业：8000,狄龙居,/,小高层、高层,12,2.5,0,12,前期资询，价格待定,西城名郡,/,/,/,/,/,/,改造项目,城基互助家园,/,/,/,/,/,/,改造项目,金港花园,/,/,/,/,/,/,小产权,亲民花园,/,/,/,/,/,/,小产权,万人社区,/,/,/,/,/,/,不对外销售,44,（住：41.5、,商：2.5）,6,（住：5.3、商0.5）,38,（住：36、商：2）,26,商品房市场,目前鹿邑市场楼盘比较分散，西区为鹿邑政府规划新城区，是城市发展的主要方向之一，未来房地产发展的热点区域。,景苑名城,鸣鹿国际,兴源凤凰城,法姬娜欧洲城,万家灯火,涡之阳府邸,森林湖畔,华联城市广场,顾家欧亚达,是锦毛都,盛世佳苑,27,江南名府,海晶兴龙湾,华御君府,海景世纪新城,狄龙居,萌芽期,成长期,开发企业多为本土小型企业，规模较小，几栋楼开发，多层产品居多，成本低，价格也低；,居民购房意识薄弱；,小产权房市场活跃。,外来投资商进驻，出现了百亩大盘，开始注重产品品质，产品设计出现个性化，差异化，本土开发商受外来开发企业影响，逐渐形成了规模，但还具有一定的差距，市场内开始出现具有代表性的楼盘如“法姬娜欧洲城”、“景苑名城”等，居民购房意识显著增强。,2010 2011 2012 2013 2014 未来,商品房市场发展历程,28,商品房市场发展历程,产品市场处于发展起步阶段，客户购房注重的是价格、质量、交通、户型、通风采光等产品核心内容，配套、物管的外围产品开始在市场上初显端倪，打造最坚固的核心产品层，并开始附带外围产品服务层，是目前项目的核心竞争力。,核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面,外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象，项目品质,核心产品层,外围产品层,质量,采光,价格,户型,交通,通风,物管,教育,配套,景观,29,商品房市场小结,1,、规模：本次调研楼盘数,23,个（正规商品房17个、小产权及安置项目6个），在建在售总户数约,12000,户，未来3-5年市场住宅投入量约100-120万。容积率集中在,1.5-2.5,左右；物业类型以多层、小高层为主，占,70%,，新建楼盘多数以小高层和高层为主，容积率在,2.0-2.5,；,2,、户型：以两室两厅、三室两厅为主，其中两房面积多集中在100-110，三房面积多集中在110-130，占比约为,60%,，,100,以下户型占比约,20%,，,130,以上户型占比约,20%，,全明户型，南北通透；,3,、价格：调研楼盘的销售均价集中在,2600-3400,元,/,之间，其中洋房以7层洋房为主，价格在3000-3400之间，小产权价格在2600元/左右，根据区位和楼盘品质的不同，价格幅度有所变化。,4,、客群：约,70%,的客群多为周边乡镇购房者，30%的客群为县城居民。,5,、行情：通过对鹿邑县市场的调研了解，鹿邑县的商品房价格有一定的上涨空间，城市人口扩张空间也比较大；西区刚刚建设起步，该区的住宅和商业前景很好。,30,鹿邑商业市场,鸣鹿路家居一条街,武平路建材装饰一条街,栾台路家居建材装饰汽车维修,核心商圈,商铺租金：,350-400,元,/,年,销售价格：,8000,元,/,商铺租金：,150-200,元,/,年,销售价格：,6500,元,/,商铺租金：,365-730,元,/,年,销售价格：,11000,元,/,商铺租金：,180-290,元,/,年,销售价格：,8300,元,/,商铺租金：,180-200,元,/,年,销售价格：,6000,元,/,商铺租金：,230-400,元,/,年,销售价格：,8500,元,/,商铺租金：,600-3000,元,/,年，个别,5000,元以上,/,年,销售价格：,10000-25000,元,/,，个别,3,万以上,/,商铺租金：,180-,元,/,年,销售价格：,6000,元,/,鹿邑商业市场除核心商圈投资回报率高外，其他区域都比较低，主要原因是沿街房,90%,是私人宅基地而非商业房，商户沿大街分布均匀，无较大落差，导致租金普遍较低。,31,鹿邑商业市场,鹿邑商业规模、业态、分布等详细数据,鹿邑县的核心商圈位于紫气大道与真源大道交汇处，东临栾台路、西至文化路、北至卫真路、南至谷阳路，以沿街商铺为主，尤其以紫气大道与真源大道交汇处为重点，这个区域集中了鹿邑主要的百货商场、商业步行街、手机通讯、银行、书店等，以传统服装百货为主，新型商业较少，经营档次主要以中低档商品为主，主要面向农村消费群体。,编号,名称,规模,位置,经营品种,1,百姓生活广场,1200,紫气大道与文化路交叉口,一楼日化超市、二楼服装百货,2,唐润超市,1500,紫气大道与真源路交叉口,一楼日化超市、德克士；二楼服装、三楼羽绒服,3,世纪龙超市,800,真源路中段西侧,一楼日化超市、二楼服装,4,太平洋服装广场,1000,真源路中段东侧,服装,5,商场一条街,125,户,真源路中段东侧,服装,6,金鹿商城,100,户,真源路北段东侧,服装、百货,7,佳美时尚广场,5000,真源路与紫气大道交汇西南,一层皮具、电器、鞋类、饰品化妆品；二层超市；三层服装；四层童装、儿童乐园、美食城、电玩城,32,鹿邑商业市场,编号,名称,价格（元）,面积,单价,位置,1,鸣鹿路底商,12000,约25,约40元/,/月,鸣鹿路、紫气大道交汇,2,西部大棚家具,20000,约100,约17元/,/月,鸣鹿路中段,3,万家灯火,30000,约160,(两层),约15元/,/月,鸣鹿路南段,4,建材街底商,6000,约30,17,元/,/月,建材街中段,5,卫真路底商,25000,约60,约35元/,/月,卫真路西段,6,真源路通讯店,10000,约15,约50元/,/月,真源路与卫真路交汇,7,真源路首饰店,50000,约20,约200元/,/月,真源路与仙台路交汇,8,真源路通讯城,60000,约12,约400元/,/月,真源路与紫气大道交汇,9,义乌商贸城,2000,约30,约6元/,/月,涡北义乌商贸城,商圈内部分区段租金详细数据,33,鹿邑餐饮娱乐市场,鹿邑县餐饮休闲娱乐业态情况：,鹿邑县餐饮、娱乐主要分布在真源大道、卫真路、紫气大道、健康街、车站南街两侧，即主要核心商圈内，周边成规模上档次的场所不多，其中酒店主要以迎君大酒店（4星）、和谐大酒店（3星）、鹿邑饭店（3星）、格林豪泰酒店（3星）格林豪泰、喜鹊迎家酒店、鹿邑国际宾馆等为主，餐饮主要以上善轩、澳门豆捞及各酒店餐饮部为主，娱乐主要以金碧辉煌、翡翠明珠、钱柜等为主。,酒店名称,标间（单人间）,商务标间（大床）,豪华标间,迎君大酒店,280,280,/,中州快捷,138,155,/,鹿邑福尔豪泰,238,298,/,喜鹊迎家酒店,129,/,139,格林豪泰酒店,149,169,209,34,商业专业市场,农贸市场,（大棚市场）,居家物流街,五金配料街,建材装饰街,家居一条街,汽车装饰维修街,商贸街,电动车街,新区,老城区,全友家居,全鑫家居,家居城大棚,皇朝家私,双虎家私,昌盛汽车城,五菱,4S,店为主,义务商贸城,35,中棉农贸物流交易市场,商业专业市场,专业市场基本情况,专业市场主要包括农贸、电动车、电子、五金机电、家具建材、汽配汽修几大类市场。,1.农 贸 市 场：规模比较大的市场主要有芙蓉街农贸市场、杨园大世界、鹿邑农贸批发市场，以水果,蔬菜、肉类、粮油、调料等批零为主，布局方式都是沿街摆摊兼门面式。另外以沿街,面为特点的中小型便民店面在每个居住区都有分布；,2.电 动 车市场：电动车店主要分布在真源大道与紫气大道、卫真路交汇处向西的道路两侧，主要经,营电动车、摩托车、电动三轮车等产品，每户经营面积在6080平米，约20户左右。,3.家具建材市场：该类市场是目前鹿邑最具规模的市场，东城与西城各自都有比较成规模的市场，东,城以栾台路、博德路为主要聚集区，其中栾台路南段以经营家具为主，有全友家俬,全鑫家俬等；栾台路北段与博德路两侧以经营建材为主也有家居商场，比较大的是,皇朝家俬，双虎家俬（正在装修）；西城以建材一条街与武平路为主，其中建材一,条街主要经营装饰材料，武平路主要经营家具。东城与西城相比较，东城从规模上,来看要比西城大，从档次上来看要比西城高。,4.电 子 市 场：电子市场主要分布在紫气大道与真源大道交汇处，以经营各式手机、手机配件、手,机帖膜等为主，经营状况良好，人气尚佳，主力产品以国产品牌销量居多。,5.五 金 机 电：五金机电专业市场主要分布在真源大道北段、博德路及卫真路两侧。,6.汽车装饰市场：主要集中在栾台路，规模较小，主要以汽配及汽车维修为主；,7.木 材 市 场：主要集中在栾台路与紫气大道交汇以南至谷阳路两侧。,36,商业专业市场现状,编号,名称,规模,位置,1,全友家俬,1000,栾台路南段,(,世纪新城底商,),2,全鑫家俬,800,栾台路南段,(,世纪新城底商,),3,美典家俬,800,栾台路南段,(,世纪新城底商,),4,皇朝家俬,800,博德路东段,(,法姬娜欧洲城,),主要家居商场一览表,家居市场街：,地址：,紫气大道与鹿鸣路交汇以南路两侧；,规模：,48家左右；,经营品类：,各式低档家具；,经营模式：,门头房、临时大棚；,租金情况：,0.5元0.8元/平米/日；,建材市场：,地址：,南外环与建材街交汇以北路两侧；,规模：,100家左右；,经营品类：,板材、瓷砖、地板、卫浴等；,经营模式：,门头房；,租金情况：,0.5元/平米/日；,37,商业专业市场,昌盛汽车城：,河南省鹿邑县昌盛贸易有限公司是北汽福田汽车旗下时代汽车轻卡系列产品在河南省周口市鹿邑县授权的轻型卡车的销售（专卖/代理）和特约维修服务中心。鹿邑县昌盛贸易有限公司主营：福田汽车时代驭菱柴油、汽油系列；以及福田时代汽车驭菱全系列产品的售后维修服务业务。鹿邑县昌盛贸易有限公司位于河南省鹿邑县伯阳路中段，占地约60亩。,义务商贸城：,义务商贸城：4层建筑结构，一层商铺，二居住或仓储；三、四层居住为主。商铺总户数在300-350户，住宅200余户。商铺租金很低，没有闲置铺面，主要是批发。租金约180元/年。,38,商业市场小结,1、从分布上来看，鹿邑县商业除少数专业市场外多数零售商业、餐饮、酒店、休闲等服务型商业都集中在城市核心商圈附近，外围区域对于商家吸引力不足，但随着城市西迁的规划出台，也有一些市场先知者开始在西部设址经营，但仍处于城区规划区域内；,2、鹿邑县商业仍处在发展的初级阶段，商业规模及档次较低，缺乏成规模上档次的商业场所，使得一部分消费出现外流情况；专业市场方面，鹿邑专业市场部分集中度较高，但大部分还是以沿街商铺分布为主；零售商业方面，本土百货垄断特点较为突出，缺乏现代化购物中心，鉴于以上情况，从提高鹿邑现有市场水平的角度出发，发展现代化购物中心、大型现代化专业市场、中高档百货等产品形态将是未来鹿邑商业发展的趋势。,3、鹿邑高档酒店数量较少，缺乏真正能够承担起鹿邑商务职能的酒店，许多游客不选择在鹿邑居住，使得许多客户外流，同时也导致鹿邑许多宾馆经营环境由于顾客减少而变得比较差；所以，开发星级酒店、高档宾馆是未来鹿邑发展的趋向。,4、鹿邑休闲娱乐业发展水平偏低、经营环境及水平较差，本地许多有钱人不在鹿邑消费，转而将招待、接待等都转向周边的商丘、亳州等地，所以发展诸如洗浴中心、KTV、足疗保健等休闲娱乐业态是鹿邑发展的趋势。,39,五、竞品分析（住宅、商业）,40,法姬娜欧洲城,开发商,鹿邑县法姬娜置业有限公司,物业位置,鹿邑县振兴大道中段,物业规模,占地320亩，总建筑面积约36万，绿化率40%左右，总户数约3300户。共105栋,物业类型,别墅、多层、高层,销售价格,洋房3300元/，高层3000元/，别墅售罄,销售情况,该项目前三期已售罄，目前在售四期，销售率40%,卖点,景观、产品,交通配套,卫真路、栾台路,内部配套,会所,外部配套,配套较为匮乏，西城中学，城郊四中，县人民医院，肿瘤医院,真源大道,振兴大道,法姬娜欧洲城,迎宾大道,卫真路,41,规划设计,占地320亩，总建筑面积约36万，绿化率40%左右，总户数约3300户，共105栋，其中九栋高层，其他电梯洋房、多层