商铺招商企划.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城市魔方,1,、,3,组团商铺,招商方案,报告目录,楼栋指示效果图样定稿及制作,招商工作完善时间节点,目 录,招商时间节点,招商时间,2018,年,4,月,2018,年,6,月,30,日,以下方案请各部门积极配合，完善各个部门的时间节点,宣传导视效果图出街,4,月,30,日前,4,月,25,日,6,月,25,日,完善小区占道清理整治,5,月,25,日前,物管,公司配合,销售配合,持续和外包招商团队对接及销售车库跟进,完善铺面门头改造工作,5,月,10,日前,完善商铺定价及租金,5,月,20,日前,完善商铺定价及租金,完善小区前期招商事宜，全面招商,6,月,5,日前,物料配合,喷绘画面上墙,5,月,5,日前,楼栋导视安置,5,月,10,日前,宣传单页完善,5,月,15,日前,招商工作时间节点,全面落实招商工作,6,月,5,日前,启动招商工作,启动招商工作,6,月,5,日前,招商口径落实,5,月,6,月,全面落实招商工作,全面落实招商工作,5,月,15,日前,1,组团,2,组团,3,组团,4,组团,5,组团,物管中心,销售中心,19,栋,设置导视区域,小广场,观 云,导视意向展示,设置导视区域,幼儿园,在一期小广场处设立整个,城市魔方导视图,，便于小区业主及外来人员更快的了解该项目基本情况同时也起到便民及小区商业昭示效果。,广告导视意向展示,在各个组团主入口及两部外廊电梯入口处设置,组团导视牌,，尤其是有铺面的,1/3/4,组团，重点在该区域打造分类导视信息，引导客户动向，同时也起到便民及小区商业昭示效果。,广告导视意向展示,3,组团,E,铺面,4,组团,19,栋,1,楼,1,组团入口,电梯入口,5,组团,小区环线区域,3,组团入口,3,组团小广场,项目形象墙,广告展示设立点,1,期,5,号楼入口处建议安置招商导视牌及招商信息，商业联动区域划分，建议改造在该,1,期出让口处，打造成完善的招示性广告牌，便于引导客户。,专业商业地产顾问 全程策划代理,3,组团商业布局图及招商信息，入住商户业态,门头统一打造,道旗,道旗,道旗,护栏喷绘区域经营业态,广告展示设立点,建议后续喷绘小区导视牌，道旗安置，横幅安置重点区域区域,1,、,3,组团期招商期间，公司配合完善统一门头规划及设计，并且对未租赁的铺面进行夜间亮灯，目的是为了增加该区域商业宣导及指引功能，导视牌及招商信息同步进驻完善，丰富该区域商业业态打造成完善的招示性广告牌，便于引导客户。,示意参考效果图,第一节：项目定位、分区及平面图,业态分区及招商平面图,项目经营定位,目 录,1,组团铺面建议以老年用品，幼儿健康设施及用品为主要招商目标客群。可以在楼栋间距中庭增设幼儿玩乐设施，带动人群出来流动，成衣店，服务类经营为辅，目的是为了起到便民生活配套需要。着重营造幼儿设施娱乐和氛围。（主题亲子、便民）,项目市场定位,1,期铺面实景图，目前还有,8,间铺面未售。其中,3,号楼,2,间，,5,号楼,6,间,项目市场定位,3,组团依托,19,栋宾隆超市为主，打造,招商业态最好和宾隆超市招商负责人进行有效沟通，丰富超市周边商业配套来进行打造，借势来完善该,E1,E6,号铺面的商业业态打造，目前在未沟通前，建议改区域的,6,间铺面招商类型为,（成衣洗烫店、家电维修、老年活动类、幼儿游泳等）,已经租赁的一间餐饮建议做劝导至,C7,C11,区域铺面位置，后续还是想把,C7,C11,区域的铺面位置正面部分打造成特色休闲餐饮、小吃、零售为主。沿坡道及停车场入口位置,C1,C6,区域铺面建议打造成装修材料及小型百货店为主，,C1,C11,整体打造成满足社区商业的基本配套需求。,（小百货、装修、粉面店、私房菜、特色食品、烟酒、生活便利店等）,3,期铺面实景图，目前共计有,17,间，已经租赁,7,间，其中有,4,间是做餐饮类，,3,间是做建筑材料,C1,至,C6,铺面,E1,至,E6,铺面,C7,至,C11,铺面,业态分区原则,中庭引导车流，增加老人及幼儿活动设施,幼儿洗澡及用品,老年用品,便民设施,业态分区原则,3,期重点突出区域招商,，,建议目前分为,3,种区域业态进行招商，,由于,3,期是堡坎半开放街铺形式，并且是在边坡道路位置，建议,C1,C6,区域铺面建议打造成装修材料及小型百货店为主,招商,“,，,C7,C11,区域的铺面位置正面部分打造成特色休闲餐饮、小吃、零售为主的形象展示面，,E1,E6,号铺面的铺面紧靠,19,栋宾隆超市，建议附着超市打造成便民商业体系为主，,从而能有效提高,3,组团商业的整体招商氛围，实现招商完善和区域化。,业态分区原则,打造为五金店，烟酒店,小吃街,业态分区原则,洗烫店、家电维修、老年活动、幼儿游泳,依托,19,栋宾隆超市，打造便民设施及区域商业业态,广告宣传内容及增值服务,1,、建议挂出,“,魔方风味美食街优惠招租,”,及租售热线等内容的条幅,。,2,、道旗：为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，建议在沿途上小区道路布设小道旗，道旗内容以发布魔方风味美食一条街租赁的信息为主，如,“,一铺富三代,”,、,“,魔方风味美食街，商家投资的潜力股,”“,魔方风味美食街，低风险高回报,”,等等。,物管和已经租赁客户配合，进行租户的经营业态区分，增值服务推到介租户商业到小区楼栋单元醒目处进行宣广，如物业大厅打造宣传桁架，小区楼栋入口及宣传栏张贴宣广，电梯轿厢，商户名片派送至入户门。,整改事项疏导,一期占道经营户的清理疏导工作完善,-4,层电梯出入口垃圾清运清理疏导工作完善,3,组团占道经营户棚户清理疏导工作完善,报告目录,租金定价建议,目录,商铺租金定价建议,建议价格定位 房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。根据调查区域内商业物业的租金情况，建议商铺的租金由,35,元,/,平米调整为,20,30,元,。,平米起租,租金定价建议,1,期建议定价为：,3,号楼建议定价,40,元,/,平米,5,号楼铺面定价,35,元,/,平米,租金定价建议,区域该区域租金定价为,20,元,/,平米起租赁,小吃街建议租金为,30,元以上,/,平米起租,租金定价建议,洗烫店、家电维修、小工艺品类、幼儿游泳,该区域建议摸底清楚宾隆超市先阶段的商铺租赁价格后，再决断租金，目前建议按照,30,元,/,平米以上招商租赁,减免优惠政策,1,、租赁合同为,“,2+1,”,式合同，即最长租期,2,年，第,3,年在同等条件下，原租户有权利优先续约。,2,、客户租,3,年，公司帮持客户减免部分第,1,年租金，客户实际租金支付由第,2,年开始支付；,（租户要享有减免政策，必须至少签订,3,年租约，第一年，公司每月帮持租赁户,500,元，但是要提前收取客户,6000,元保证金，如果客户在至少,2,年租期内违约不租，,6000,元保证金作为赔偿金赔付公司，满足租期,“,两年,“,期后，客户缴纳的,6000,元保证金可以退还。）,3,、租金按季收取，签订租赁合同时，需一次性交纳,3,个月,/,季的租金，其中,1,个月的租金为押金。,减免优惠政策,1,、考虑到入场商家的装修、员工招聘、铺货、办证，以及步街道施工等因素，建议提供,1,至,2,个月的免租期，根据商家的重要性区别提供优惠。,2,、一次性付款全年租金的，可享,8.5,折优惠。,3,、租赁期第,1,、第,2,年，商铺租金保持不变。,4,、在租赁期内购买所承租商铺的商家，还可享受公司提供的特别折扣。,（抵扣已经缴纳的租金部分）,租金收益预测,楼层,面积,(,平方米,),租金均价,(,元,/,平方米,),月租金,（元）,年租金,（元）,1,组团,271.5,40,10860,元,130320,元,3,组团,721.15,30,21634.5,元,259614,元,合计,992.65,33,32494.5,元,389934,元,说明：,1,、以上租金水平为目标期望值，以发展商须后期投入整体包装、整合推广为前提。,2,、由于商铺面积较小（约,50-100,平方米），我们预计本项目的保守租金均价至少可达,32.72,元,/,平方米，即每间商铺月租金约,1700,元，商家易于承受。,专业商业地产顾问 全程策划代理,报告目录,招商问题梳理,招商推广策略及口径,目 录,招商推广策略,现场招商,在物管中心设立现场招商处，利用售楼处、广场、围墙、条幅、招商画册等，充分展示商铺环境等。,设计招商画册,设计制作内容详实的招商画册，说透生意机会及生意成本，作为项目的宣传资料。,利用小区商户资源，进行商户洽谈及资料派发,在招商前期阶段采取定人定点的方式，拜访小区住户，派发宣传资料，进行定向招商。,软推广及广告招商,在招商阶段，销售部负责人利用个人途径发布招商信息给外联招商人士，同时通过小区推广方式，进行一定的优惠减免炒作，以吸引更多的商家关注。,招商,推广口径方向,第一：该小区总住户约,4000,户以上，目前入驻率,80%,，并且该铺面区域是紧靠,3,组团区域结领,2,组团主入口，接壤,19,栋宾隆超市入口，人流量较为密集，而且铺量稀缺，先来先租。,第二：目前优惠政策相对较大，且铺面面积都是在,30,80,平米左右，有统一的门头装修赠送，并且房开公司帮持租赁户第一年租赁期每月帮持,500,元。（详情见租赁帮持条款）,第三：还有就是租赁该铺面后，物管公司会根据您经营的业态对小区住户进行上门推介宣传，并且可以做您经营业态的配送增值服务,第四：如果您经营的业态和签订的租赁协议超过,2,年，我们会在楼栋信息导视处增加您租赁铺面的经营信息。,第五：整个魔方共计,40,万方体量，能挤出来做成小铺面的就是这么,20,间左右，并且房开及物管还有这么多的后续配套跟进及推广，现在租赁就是租的最便宜价格，并且也是最好的租赁机会。,现场包装,楼体包装,项目楼体或楼顶布置形象喷绘、条幅及广告牌，突出商铺形象及招商信息；,广场包装,广场旗，设于广场、道路四周，营造热烈气氛；小区入口拱门，作为形象门户；一期小广场舞台，用于搭建招商平台,灯杆旗、路旗,主要布置于项目道路沿线。（在铺设道旗区域建议先把过道处硬化成为人行道。）,广告牌,市公安局广告宣导广告牌。,道旗,道旗,道旗,硬化变人行道区域,招商推广策略,派单,给各类的目标客户送去招商画册，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。,条幅,楼体布置招商信息条幅，每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。,DM,电梯轿厢及边坡广告,广告形式：以硬广告形式发布促销广告，以及减免优惠政策形式出街。,招商思路示意图,营造招商环境，完善广告发布,1,、先推,1,期商铺招商,2,、再推,3,组团商铺招商,重点推进,E1,E6,商铺招商,1,、客户意向认定申请,2,、整合推广与现场包装,正式招商之前,正式招商,全部清货,趁热打铁,能否在正式招商启动前认定,，以及整合推广与现场包装能否提前启动，是本项目招商的关健！,持续招商,费用预算,招商处,计划在物管中心及销售中心设立桁架喷绘，面积约,300,平方米，约,2,万元费用,现场包装,商铺现场改造、外墙、围墙等区域的系列主题包装（请工程部核算）,整合推广,主要为设计、制作、印刷、派单、户外广告等（正在核实具体费用）,根据本项目特点、招商有一定难度，结合公司领导建议，本项目招商及杂费费用预算控制在,15,万以内。,第一步掌握正确的招商程序,第二步按拟定的定位初步确定主力店条件,第三步召开主力店洽谈，引导价值,第四步对分层次的目标租赁群进一步介绍项目情况及合作条件,（,1,）第一步：掌握正确的招商程序,重视已经租赁且经营较好主力店占领优势定位和未来定位商业业态设计前的商业策划，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成较多的主力店租赁工作，具体的程序如下：,小区商圈分析市场定位业态定位主力店租赁规划设计建造,主力租赁店部分可在项目允许的条件下按主力租赁店的要求进行设计。,（,2,）第二步：按拟定的初步确定主力店条件,通过小区业主群、楼栋导视集散宣传、物业增值服务力度、社区引进、等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其想租赁的计划，最后再确定新租客意向，并将其设立成三层目标群。不同业态要分开，意向大小。,（,3,）第三步：召开已经成为主力店商户进行洽谈，,洽谈的内容主要是征求他们对项目商铺的经营环境提成合理意见及改善条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可制定合理的招商条件和政策。召开洽谈会时，可邀请社区相关领导领导参加，并请这些商户在会上介绍他们目前的投资情况和表示支持的态度。,（,4,）第四步：对目标客户专人跟进视洽谈会的情况，在会后逐个向分业态的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔,23,天沟通一次的跟踪办法专为跟进。而且，要重点对想租赁客群目标进行充分的租赁事宜沟通，加快其租赁步伐。,应急对应策略建议,应急对应策略建议,招商进程按照市场反应不断变动,在招商策划方案开始实施后，招商的实际进程并非能够完全按照策划方案所述的进行，市场毕竟是不断变化的。招商必须面对着三个方面的变化：,一、是项目竞争对手的变化；,（恒大商业马上就会彻底开放）,二、是招商目标开店计划的变化；,（人流量起不来，商户经营不下去）,三、是项目目标消费群的变化。一旦所属区域市场变化，招商目标和实施细节肯定要做出适当的调整。,招商政策的制定也需要随市场的变化作相应的调整，特别是租金和租金递增率这些比较敏感的指标。另外，对于可能有助于整个项目招商的特殊品牌,（如便民设施及社区引进商业）,，应采取更优惠的招商政策。,招商实施难重点,工作,个人理解：,目前小区的消费人群养成及铺面招商还是比较困难,第一，根据前期项目积累的商铺客户分析，客户分布散、需求性质区别较大，即使蓄客时间加长也较难有效快速增加有效来访客户；,第二，加之项目目前推出的车库多半集中在,3,组团区域，并且是在垫高堡坎位置，人流量区间不大，即便目前有一家超市在该区域经营，但是经营状况也不乐观，还有就是宾隆超市已经在,19,号楼负,1,层已经开业，但是很多小区业主都是通过,19,栋的负,6,层电梯入口处直接去超市消费。,（即便通过小区,E1,E6,号铺面，但是业主的目标很明确，就是去宾隆超市购物，而不会来这个区域进行消费，究其原因，应该是离家太近，可以回家自己解决餐饮问题）,不怎么经过该区域铺面，所以导致该区域商铺很多铺面存在空置和有价无市的状态。,第三，由于该车库只有使用权，不是商业铺面产权，后续的经营证书类办理还是个问题，建议公司，物管双方和社区进行沟通，处理该后续经营权证的事项,及和社区进行联动，帮助想自主经营的住户引导至该区域租赁铺面经营,。,第四，招商时间完成时间节点，我们只能尽力去做，但是也要考虑后续招商效果不理想，而引发的招商时间过长，导致区域商业打造不成功，建议是否考虑还是改为停车位或是,1,期直接停车库的方式进行销售。,谢谢聆听,2018,年,4,月,