中国房地产市场形势分析PPT课件.ppt

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张志宏,一、政策,走势：宏观经济企稳，调控政策从紧取向不变,二、市场变化：,调控效果逐渐显现，量价调整趋势显著,三、前景展望：政策影响进一步深化，中长期前景广阔,目录,国内外经济形势：,外部经济环境复杂多变，内部通胀压力高位运行,外部经济风险加大，政策收紧节奏放缓。,三季度我国经济总体运行平稳，通胀压力依旧严峻，受外部经济环境复杂性的影响，政策收紧的节奏较上半年有所放缓。,美国主权信用评级首度被下调，失业率居高不下，持稳于,9.1%,欧洲债务危机持续发酵，银行业面临严峻考验,出口下滑的风险和压力已经显现。,2011,年,9,月，进口总值基本与,8,月持平，环比微降,0.2%,；出口总值继,8,月环比下降,1.1%,后，,9,月继续下滑，环比下降,2.1%,，出口下行趋势需要关注。,CPI,指数高位回落，货币政策收紧步伐放缓。,2011,年三季度，,CPI,同比涨幅在,7,月达到,6.5%,的阶段性高点后，在,8,、,9,两月连续下行，通胀压力有所减小。,7,月,6,日，央行实行了今年以来的第三次利率上调后，截至,10,月,14,日，央行已连续,3,个月未上调利率或存款准备金率，自去年以来货币政策连续收紧的步伐有所放缓。,全球经济“二次衰退”风险急剧上升,政策走向：,调控政策力度不会放松，影响进一步深化,温家宝总理多次表示继续加强房地产调控，近期更是表示“下调房价”，预计房地产调控政策仍将维持从紧取向。,限购政策将得到落实，开发贷款、按揭贷款还将继续偏紧，限购、限贷等抑制性政策对房地产市场的影响还将进一步深化，市场供求压力可能进一步上升。,时间,事件,房地产,调控政策定调,7.4-7.11,温家宝召开四次经济形势座谈会,坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。,继续抑制不合理的住房需求。,7.12,国务院常务会议,当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。,9.1,温家宝,求是,杂志发表,关于当前的宏观经济形势和经济工作,坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。,房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。,10.29,国务院常务会议,坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。,增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。,加快推进保障性住房建设。,1,1.6,上合组织成员国总理第十次会议,下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格,；,房地产,调控措施决不可有丝毫动摇,。,表：近期温家宝总理关于房地产市场调控的态度,资料来源：中国指数研究院综合整理,图：全国商品房市场量价变化及关键政策,房地产调控：,从紧取向不变，力度没有放松,2010,年以来，中央政府,紧盯市场变化持续加码,调控，政策密度大且涉及方面全。,2011,年,7,月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策，温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇，充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。,数据来源：,CREIS,中指数据、,注：销售面积除,2,月外，均为单月增长率；价格指数自,2011,年,1,月起为,70,个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。,商品房限购：,限购措施向广度和深度延伸，继续坚持从紧取向,限购政策从严执行，限购范围继续扩大。,2011,年,7,月,12,日，“国务院常务会议”要求、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后，,8,、,9,、,10,月台州、衢州和珠海相继出台限购措施，目前全国已有,46,个城市出台“限购令”。,三四季度“限购”政策扩大的范围有限。,8-9,月此轮限购仅有台州和衢州两市出台“限购令”，韶关和丹东出台“限价令”。,10,月,31,日，珠海实行限购、限价令，是全国首个实行“双限令”的城市，也是本轮第三个加入限购的城市。,佛山限购放松朝令夕改，珠海出台限购、限价令，表明中央坚持房地产调控的决心和力度坚定不移，标志着房地产调控政策特别是“限购”政策近期不会放松。,表：“百城价格指数”中未限购城市,6,月房价排名,城市,单价,(,元,/,平米,),城市,单价,(,元,/,平米,),珠海,10519,东莞,7057,台州,9949,泉州,6940,昆山,9744,秦皇岛,6895,张家港,9726,江门,6840,湖州,9139,廊坊,6398,嘉兴,9129,烟台,6389,吴江,9033,徐州,6338,常熟,8359,惠州,6239,江阴,8336,鄂尔多斯,6024,扬州,8269,中山,5901,南通,7616,芜湖,5877,常州,7516,唐山,5330,镇江,7433,湛江,5207,汕头,7345,北海,5135,一、政策,走势：宏观经济企稳，调控政策从紧取向不变,二、市场变化：调控效果逐渐显现，量价调整趋势显著,三、前景展望：政策影响进一步深化，中长期前景广阔,目录,土地市场：,住宅用地量价水平低于去年同期，十大城市降幅显著,土地供给：,10,月住宅供应量环比略有增长，但累计推出量仍低于去年同期,住宅供应环比小幅上涨，但同比依然下降。,10,月，住宅用地供应面积环比小幅增长,2.3%,，商办用地增长,8.1%,；同比来看，住宅用地供应面积下降,5.8%,，商办用地增长,25.8%,。,住宅用地推出面积低于去年水平，,1-10,月累计完成全年计划不到五成。,2011,年,1-10,月，全国招拍挂市场共推出住宅用地,3.8,亿平米，同比下降,8.9%,，,计划完成率约,44%,（国土部公布,2010,年全年完成率为,67.9%,，,2011,年上半年计划完成率为,26%,）,，而商办用地推出面积同比增长,12.2%,。,图：,2009,年至今,133,个城市土地供应面积,数据来源：,CREIS,中指数据、,住宅和商办用地成交持续下行。,10,月，住宅和商办用地成交量环比继续下降，降幅分别达,47.5%,、,33.4%,，同比降幅分别达,54.3%,、,32.5%,。,1-10,月，,133,个城市住宅用地共成交,3.0,亿平米，同比下降,8.9%,（,2010,年全年增长,44%,）；商办用地成交,8758,万平米，同比增长,18.8%,。,住宅用地成交量占比降至历史低位。,三季度住宅用地成交占比仅为,32%,，明显低于过去两年的平均水平,46%,。,图：,2009,年至今,133,个城市土地成交面积,土地成交：,10,月全国住宅、商办用地成交量环比同比齐跌,数据来源：,CREIS,中指数据、,地价：,10,月住宅用地楼面地价同比环比齐跌,图：,2009年至今13,3,个城市,土地,成交楼面地价,住宅用地平均楼面地价明显回落。,10,月，住宅用地楼面均价为,1348,元,/,平米，环比下降,19.9%,，同比下降,9.5%,；而商办用地为,1762,元,/,平米，环比和同比分别上涨,10.8%,和,25.6%,。,2011,年,1-10,月，住宅用地楼面均价,1440,元,/,平米，同比下降,10.5%,；商办用地楼面均价,1737,元,/,平米，同比增长,6.8%,。,数据来源：,CREIS,中指数据、,溢价水平：,住宅用地降至历史低位，商办用地波动显著,图：,2009,年至今,133,个城市土地溢价水平,住宅用地成交溢价率持续下行。,10,月，住宅用地溢价率延续,5,月以来的下降趋势，进一步降至,3.1%,，达,09,年,3,月以来的最低水平；商办用地溢价率降至,4.6%,，今年,4,月以来波动显著，总体水平也低于去年同期。,2011,年,1-10,月，住宅用地溢价率为,13.8%,，不及去年同期一半，亦低于去年全年的,32.1%,（,2009,年为,51.7%,）；商办用地溢价率为,17.6%,，也低于去年全年。,数据来源：,CREIS,中指数据、,新房市场：,成交低迷，库存量和出清周期攀升，更多城市价格出现,调整,住宅成交：,10,月,20,个代表城市总成交量环比同比齐跌，同比跌幅高达,50%,10,月，,20,个代表城市总成交量,933,万平米，是今年以来除,2,月之外的最低水平，环比和同比降幅分别扩大至,19.2%,和,50%,，均是今年,3,月以来的最高降幅,。其中一线城市,10,月总成交量环比下降,16.7%,，同比降幅达,56.7%,，二线城市环比下降,17.1%,，同比下降,41.3%,。,2011,年,1-10,月，,20,个代表城市住宅总成交量同比下降,12.4%,，其中,15,个城市下降，,5,个城市增长。一线城市总成交量同比下降,16.7%,，,16,个二线城市总成交量同比下降,10.9%,。,表：,2011,年,1-10,月,20,个代表城市成交面积变化情况（单位：万平方米）,月份,20,个城市,总成交,20,城市,环比变化,20,城市,同比变化,同比增长,城市数,同比下降城市数,一线城市,总成交,一线城市,环比变化,一线城市,同比变化,二线城市,总成交,二线城市,环比变化,二线城市,同比变化,1,月,1751,30.8%,16,4,430,21.0%,1321,34.3%,2,月,834,-52.4%,17.8%,15,5,160,-62.8%,-12.8%,675,-48.9%,28.4%,3,月,980,17.5%,-27.1%,1,19,249,55.9%,-26.9%,731,8.4%,-27.2%,4,月,967,-1.4%,-43.4%,3,17,257,3.2%,-32.6%,710,-3.0%,-46.5%,5,月,1049,8.5%,14.4%,15,5,302,17.5%,55.3%,747,5.3%,3.4%,6,月,1046,-0.3%,27.4%,16,4,308,2.1%,55.4%,738,-1.3%,18.5%,7,月,1045,-0.1%,14.1%,14,6,312,1.2%,35.3%,733,-0.6%,7.0%,8,月,1068,2.3%,-5.6%,10,10,275,-11.7%,-12.7%,793,8.2%,-2.8%,9,月,1096,2.6%,-32.1%,4,16,254,-7.6%,-48.2%,842,6.2%,-25.0%,10,月,933,-19.2%,-50.0%,3,17,212,-16.7%,-56.7%,721,-17.1%,-41.3%,1-10,月累计,10770,-12.4%,5,15,2647,-16.7%,8122,-10.9%,数据来源：,CREIS,中指数据、,一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行，且已低于,2008,年；三线代表城市东莞,10,月成交量增长,8%,，较,2008,年也有明显增长（,50%,以上）。,数据来源：,CREIS,中指数据、,图：近年来重点城市销售面积,住宅成交：,北京、杭州已低于,2008,年低点，而东莞明显高于,2008,年，同比也略有增长,10,月，五个代表性城市除北京外，单月新增供应量均环比大幅下降，平均降幅达到,46%,。,其中上海、广州降幅均超过,60%,。,而同比除上海下降,44%,外，其他四个城市均增长，增幅在,10%-45%,之间。,1-10,月，北京等五个代表性城市新上市面积比去年同期小幅增长,6%,。,其中上海、武汉同比上升，其他三个城市同比下降。,住宅供应：,10,月供应量环比大幅下降但同比略有增长，,1-10,月新增供应略高于去年同期,表：重点城市商品住宅新批准上市面积,数据来源：,CREIS,中指数据、,近几个月，多数重点城市商品房供应量持续增大，部分城市创年内新高。,7-10,月，一线代表北京、二线代表杭州的单月新增上市量呈明显上升趋势。三线代表城市东莞、惠州,7-9,月的新批上市面积也持续上升，,9,月达到今年以来最高水平。,住宅供应：,多数城市供应量环比上升，但一线城市仍低于去年,图：重点城市商品住宅月度新批准上市面积,数据来源：,CREIS,中指数据、,供求对比：,各重点城市销供比普遍低于,1,，且大多接近,2008,年的历史低点,数据来源：,CREIS,中指数据、,2011,年第三季度，深圳、武汉、东莞、上海、沈阳的销供比在,0.6-0.8,之间，北京、长沙约为,0.9,。其中，上海、深圳、武汉、沈阳的销供比已低于,2008,年低点，其余城市也处于历史低位。,10,月，北京、长沙的销供比较,9,月下降,0.04,，其余城市有所回升，但仍在,1,以下。,图：重点城市销供比,10,月，重点城市库存量延续今年以来持续走高的态势，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉、青岛同比增速超过,50%,。,受可售量上升和成交低位运行的影响，,10,月重点城市出清周期继续延长。九个重点城市平均出清周期为,14,个月，连续,10,个月上升。其中北京为,20,个月，武汉的出清周期则高达,24,个月。,供求对比：,可售量持续攀升，出清周期继续延长,图：重点城市库存量与出清周期对比,数据来源：,CREIS,中指数据、,房价：,“金九银十”,百城平均价格连续两个月环比下跌，,十大城市,受影响程度更大,数据来源：百城价格指数，中国指数研究院,表：,2011,年,1,月至今百城价格指数,2011,年,10,月，全国,100,个城市住宅平均价格为,8856,元,/,平方米，较上月下降,0.23%,，延续,9,月下跌态势。其中,58,个城市环比下跌，,比,9,月增加,14,个，是去年,8,月以来下跌城市数量最多的一个月,。,今年,1-7,月，十大城市环比涨幅明显低于百城平均水平，,8-10,月跌幅大于百城，表明十大城市受政策调控影响更大。,月份,百城,十大城市,平均价格,(,元,/,平方米,),平均环比涨跌幅,环比上涨城市个数,环比下跌城市个数,平均同比涨幅,平均价格,(,元,/,平方米,),平均环比涨跌幅,环比上涨城市个数,环比下跌城市个数,平均同比涨幅,2011,年,1,月,8645,0.95%,100,0,15662,0.89%,10,0,24.43%,2011,年,2,月,8686,0.48%,80,18,15737,0.48%,10,0,19.90%,2011,年,3,月,8738,0.59%,82,16,15782,0.29%,9,1,12.46%,2011,年,4,月,8773,0.40%,77,22,15802,0.13%,8,2,5.28%,2011,年,5,月,8819,0.53%,76,21,15820,0.11%,6,4,3.94%,2011,年,6,月,8856,0.41%,75,25,5.19%,15829,0.06%,6,4,2.87%,2011,年,7,月,8874,0.21%,66,33,6.81%,15838,0.05%,6,4,3.86%,2011,年,8,月,8880,0.07%,56,44,6.93%,15773,-0.42%,3,7,4.52%,2011,年,9,月,8877,-0.03%,54,44,6.15%,15786,0.08%,4,6,3.45%,2011,年,10,月,8856,-0.23%,40,58,5.21%,15720,-0.42%,1,8,2.44%,数据来源：百城价格指数，中国指数研究院,二手房市场：,成交量下行趋势更为显著，,10,月价格,跌幅扩大,成交：,金九银十成交持续下行，降幅大于新房,2011,年,1-10,月，主要城市二手房成交量同比下降,31%,，其中,9-10,月降幅超过,50%,，降幅大于新房，成交绝对水平也已接近,2008,年低点。,数据来源：,CREIS,中指数据、,图：主要城市二手房成交量与价格涨跌幅,二手房价格：,下跌范围不断扩大，,10,月主要城市全线下跌,自,4,月起，主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多，到,9,月增加到,9,个城市，而,10,月全部主要城市均环比下跌，是最近三年（,2009,年,3,月以来）的首次，平均跌幅为,0.9%,。,城市,2011.1,2011.2,2011.3,2011.4,2011.5,2011.6,2011.7,2011.8,2011.9,2011.10,北京,2.5%,2.5%,0.9%,0.5%,-0.2%,-0.1%,0.4%,0.3%,-0.3%,-0.9%,深圳,4.9%,3.2%,3.6%,2.6%,1.0%,0.7%,0.1%,-0.3%,-1.2%,-1.9%,上海,2.5%,1.6%,0.4%,0.3%,0.8%,-0.1%,0.0%,0.2%,-0.4%,-0.6%,广州,4.5%,3.1%,2.1%,3.2%,1.6%,0.8%,0.9%,0.4%,0.3%,-0.8%,成都,2.0%,2.1%,1.2%,1.0%,0.7%,0.7%,0.1%,0.0%,-0.6%,-0.4%,天津,1.5%,1.7%,1.4%,0.5%,1.0%,0.8%,-0.1%,0.2%,-0.3%,-0.8%,杭州,1.3%,0.7%,0.2%,1.1%,-0.2%,1.0%,0.4%,-1.5%,-2.0%,-2.0%,重庆,3.2%,2.2%,1.9%,2.8%,0.7%,-0.1%,-0.2%,-0.3%,-1.2%,-0.4%,苏州,1.4%,1.4%,1.1%,0.6%,-0.1%,-0.1%,0.7%,0.7%,-0.7%,-0.4%,南京,1.8%,1.3%,0.5%,-0.2%,0.1%,0.3%,-0.2%,-0.2%,-1.6%,-0.5%,武汉,2.4%,1.4%,1.7%,1.1%,0.3%,0.7%,0.6%,1.7%,0.3%,-1.3%,平均,2.5%,1.9%,1.4%,1.2%,0.5%,0.4%,0.2%,0.1%,-0.7%,-0.9%,表：重点城市二手房价格环比涨跌幅,数据来源：,CREIS,中指数据、,一、政策,走势：宏观经济企稳，调控政策从紧取向不变,二、市场变化：,调控效果逐渐显现，量价调整趋势显著,三、前景展望：政策影响进一步深化，中长期前景广阔,目录,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析,经济环境：,GDP,下行风险不大，通胀压力没有明显缓解,图：,2000,年以来全国,GDP,单季增速和,CPI,走势图,图：,2000,年以来固定资产投资,单季增速,走势图,2011,年，全国,GDP,增速放缓，前三季度分别为,9.7%,、,9.5%,、,9.1%,，但累计,GDP,增速仍在,9.4%,的高位，经济下行风险不大。,2011,年三季度以来，,CPI,在达到,2009,年以来的高位后连续三个月下降，,10,月回落至,5.5%,，但通胀压力依然存在。,只要经济企稳的大条件不变，投资仍保持高位增长，短期内通胀仍是宏观经济决策的重要关注点，中央政府仍会坚持去年以来政策收紧的态势，与“调结构、控通胀”密切相关的房地产调控也不存在放松的可能。,近期市场走势：,政策从紧取向不变，调整幅度进一步加大,土地,市场：,力度,继续,加大，但全年供应计划难以完成,据测算，,1,-10,月,全国土地供应仅完成年初计划（21.8万公顷）的4,4,%，预计,1,1-12,月,地方政府将继续加大推地力度，但由于住宅成交量低位运行，开发企业面临的资金压力将进一步上升，拿地意愿不足，因此全年土地供应计划将很难完成。,房产市场：,以价换量态势更加明显，但成交量仍将低位运行,四季度,调查显示，越来越多的开发企业认为调控政策将持续、市场将进一步调整,；预计,“以价换量”策略将得到更多企业的认同，重点城市推盘力度将加大，同时由于限购、限贷等抑制性政策不会放松，市场供求矛盾将加剧，价格下行趋势将更加明显，但由于通胀环境、经济增长等方面的差异，价格调整幅度将不会超过2008年。,开发企业,：,分化加剧，中小企业资金压力持续上升,万科、富力等大型房企，由于其销售计划完成情况差异较大，预计四季度的策略将更加分化，但总体上将秉承加快销售、减缓拿地的策略,。,另一方面，,随着大型房企市场占有率的上升，中小企业,销售额业绩不佳，,资金困难将进一步加剧，特别是前两年曾经高价拿地的企业。,中长期展望：,广大的三线城市为房地产业提供巨大发展空间,数据来源：,CREIS,中指数据、,2005-2011,年前三季度，一线城市销售面积占全国的比重从,16%,下降至,5%,，降幅达,11,个百分点；二线占全国比重从,37%,下降至,32%,，仍在,30%,以上；而三线城市占比从,2005,年的,47%,提高到今年前三季度的,64%,，提升幅度达,17,个百分点。,近几年，三线城市销售面积平均增长率为,20.3%,，明显高于一线和二线城市（,-4.7%,和,12.4%,）。,图：,2005,年至今不同类城市商品房销售面积占比,谢谢！,详情请查询：,