中国房地产行业研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,page,*,房地产行业试探性研究,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,page,*,房地产行业试探性研究,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,page,*,房地产行业试探性研究,中国房地产行业试探性研究,新华信管理咨询,沈浩云,年10月 上海,1,第1页,说明,本房地产行业研究有待Customize，请依据不一样客户情况使用,因为正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场研究，同时依据万通战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场研究,因为缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析,关于宏观经济及走势部分，还有待依据二者关系深入研究和挖掘相关经济指标,2,第2页,房地产行业研究纲领,宏观经济和房地产行业宏观研究,北京/上海房地产市场研究,房地产企业个案分析（万科）,房地产上市企业比较分析(深圳和香港),房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）,房地产企业发展战略（住宅供给商还是房地开发商、多元化）,3,第3页,宏观经济和房地产行业现实状况及发展综述,4,第4页,房地产行业行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性,周期性,关联性,地域性,政策敏感性,房地产业属于固定资产投资范围，与宏观经济一样含有显著周期性,作为基础性产业，含有高度综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3,房地产市场供求情况主要受当地经济发展水平影响，,区域发展不平衡，级差收益显著,政策对房地产业影响主要表达在土地资源供给、各项税费、房地产流通政策和货币政策。,5,第5页,房地产行业2000-年间发展目标和前景,以每年12%速度增加,商品房住宅完工面积占城镇住宅完工面积百分比达80%，商品房占城镇完工房屋总面积50%,实施社会、专业化物业管理和修缮房屋占社会房屋总量50%,城镇（非农业人口）人均住房使用面积年到达18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米,6,第6页,宏观经济对房地产企业影响,全方面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业企业发展，如深万科（0002）,西部大开发-中央财政加大对西部地域转移支付，涉足基础设施房地产企业收益，如渝开发A（0514）,中国政府“小城镇大战略”发展思绪，加紧小城镇发展和城市化进程，有利于中小城市房地产企业发展。如三木集团（0632）,7,第7页,中国宏观经济强劲而又连续增加将极大促进房地产行业增加,8,第8页,9,第9页,中国建筑业占GDP百分比逐年增大，但与发达国家10%-20%百分比相比，还有很大距离,建筑业,GDP,4.7%,5.2%,5.6%,5.4%,4.7%,4.6%,4.7%,5.3%,6.6%,6.4%,6.5%,6.7%,6.5%,6.7%,6.6%,10,第10页,11,第11页,国外人均居住面积：XXX,12,第12页,进入WTO对中国房地产企业影响,高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地需求显著增加,外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争愈加激烈,国外房地产开发商凭借其先进物业管理模式、营销网络和愈加专业化、人性化服务理念，对国内房地产开发商业务将形成较大冲击,国内房地产开发商政府背景优势和天然地域优势将不再成为业务开拓主要优势,外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、价值评定等中介服务市场和中低级住房市场，其市场份额将逐步提升,当前，国外一些著名房地产物业管理中介机构已在中国开设分企业，全球最大房地产企业-美国世纪不动产已经进入中国物业代理市场,国外金融机构介入将促进我国房地产金融业发展,加入将加紧我国房地产企业联盟和重组,当前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等家会员组成“中国城市房地产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由家企业组成“住宅产业集团联盟”,房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量房地产企业将被市场淘汰，如上海房地产开发企业总量，六个月内已从家降低为家，广州近年来也有多家房地产企业被淘汰出局。,13,第13页,进入年以来，国内房地产需求旺盛,前景看好,景气指数,100,101,102,103,104,105,106,107,108,4,6,8,10,12,2,4,6,8,10,12,2,4,6,8,10,12,2,4,1999年,年,年,14,第14页,年商品房销售额3572亿元，比上年增加30.1，显示出强有力发展势头,15,第15页,公积金贷款余额,商业贷款余额,16,第16页,商业用房,办公楼,住宅,17,第17页,购置方研究-收入等宏观经济指数,个人购置,18,第18页,以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据,世界各国经验表明，在人均住房面积到达30平方米之前，会保持较旺盛住房需求。,19,第19页,按中国政府要求目标人均住房面积20平方米，中国住房市场容量巨大,60平米以上,60平米以下,国家目标人均住房面积为20平米，三口之家为60平米,20,第20页,针对当前购房目标是为了改进住房条件这么现实状况，中国住宅市场应该是相对稳定发展市场,21,第21页,中国普通居民购置力分析,购房款起源=原有储蓄存款+当年总收入中扣除消费支出余额+住房公积金+每个月发放住房补助+一次性发放住房补助,一个普通三口之家按国家要求标准购置20*3=60平米房子购房能力。年一套60平米住房总共所需房价为60*2100=126,000元,22,第22页,居民购置力分析（续）,储蓄存款：99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。,当年总收入扣除消费支出（不含住房支出）城镇人均余额。据对90年至97年数字分析，得年一三口之家总余额为6039.36元。,住房公积金：依据新住房公积金管理制度，职员单位和个人每个月计缴住房公积金为上年平均月工资5%，按1999年职员平均年工资为7000元，一个三口之家双职员家庭年住房公积金为1400元。,每个月发放住房补助：当前中国许多地域补助方法还没有制订出来，从一些已制订出地域来看，每个月发放补助约为工资15%，按99年工资水平来看，就是每年发放1050元，一个三口之家双职员家庭为2100元。,一次性发放住房补助：从全国己制订出实施方法来看，约为房价20%。（暂且按10%计算）,23,第23页,居民购置力分析（续）,所需购房款 为 126,000-126,000*10%-22,500 =90,900,年购房款收入积累 =6039+1400+2100=9539,即一个三口之家在年购置一套60平米房子，约需时间里，就可利用其可用于购房收入来还清房款，这对于普通居民都是能够承受,中国居民已经具备了购房能力,24,第24页,年房地产投入资金起源组成,定金及预付款,其它资金,自筹资金,国内贷款,利用外资,外商直接投资,债券,企事业单位自有资金,国家预算内资金,25,第25页,全国商品住宅价格一直保持稳步上升态势,26,第26页,房地产行业研究纲领,宏观经济和房地产行业宏观研究,北京/上海房地产市场研究,房地产企业个案分析（万科）,房地产上市企业比较分析,房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战,房地产企业发展战略,27,第27页,北京和上海两大城市房地产现实状况及未来综述,28,第28页,北京年房地产开发不论从哪个指标分析，都反应了市场快速增加，伴随经济形势强劲预计将继续增加,房地产投资总额 +23.9%,住宅 +21.9%,商品房屋开复工总面积,住宅开复工面积,当年新开商品房屋总面积,当面住宅新开面积,销售总面积 +75.8%,住宅销售 +85.3%,销售给个人 +160.4%,商品房屋销售总额 +53.1%,住宅销售额 +76.4%,29,第29页,北京1999和年写字楼供给量虽比前几年降低，但市场基本是全盘吸收呈上升态势。当前写字楼供给正处于逐步放大趋势,30,第30页,按行政区域分，北京年写字楼供给主要在朝阳区和海淀区，按商圈分，主要在CBD、中关村和金融街地域,31,第31页,与1999年相比，朝阳区和东城区写字楼供给量有所降低，而海淀区和西城区增量显著，崇文区从原来基本空白开始出现供给,32,第32页,而从各概念板块看，中关村、亚运村、金融街和燕莎商圈增量显著,33,第33页,北京写字楼市场在很多看好原因刺激下需求将继续放大，但也必须看到未来市场新增供给量，投资应慎重进行,加入WTO后中小型外资企业进入中国市场将大量增加，租楼需求扩大,大型跨国企业在中国市场扩大业务，使办公楼需求继续增加,高技术产业迅猛发展将扩大租楼需求,年奥运会将为写字楼市场创造潜在商机,中资企业发展神速，对高级写字楼需求保持旺盛增加,34,第34页,年北京住宅市场中住宅新开面积和开复工面积放大，表现了开发商对市场看好信心，市场供给量增大,总量4206.9,总量5307.3,35,第35页,年北京住宅市场销售面积较99年放大，市场需求呈扩大趋势，个人购房百分比急剧扩大,36,第36页,年北京住宅市场共推出新盘199个，加上1999年约120个项目和前几年未消化楼盘，年住宅市场上活跃项目在400个以上，竞争激烈,37,第37页,在激烈竞争中，年北京市场规模约30万M2以下中小规模项目占主导,38,第38页,年北京住宅市场新项目价格在4000-8000元/平方米楼盘占主导地位,主要在城市边缘地域,39,第39页,北京住宅市场客户需求分析,拆迁居民和中低收入家庭,地理位置：城市边缘或郊区,市政配套：相对不完善,购置原因：房价低廉（3000元/平方左右）,中产阶级,地理位置：城市边缘或新兴商业区或居住区,市政配套：齐全,购置原因：配套好，交通方便，舒适居住环境,高收入者,组成：当地和外省高收入阶层，国外驻京人士,需求特征：豪华、舒适、高标准物业管理,40,第40页,因为1997年-1999年底北京别墅市场不立项，别墅市场增加供给量不大，但因为年经济回升，别墅新开发项目显著增加,不完全统计13个,14个,约80-90个，但只售空置部分,7个,1个,建筑面积约120万平方米,约4000套,建筑面积约50万平方米,约1700套,建筑面积约40万平方米,41,第41页,北京别墅市场东北部地区，西部和西南部地区分墅分布零散，相对较少,42,第42页,年北京市场别墅市场经济型产品占据主导地位，改变了豪宅一统天下局面，大大拉低了别墅价格和客户购置力差距，预计经济型“独立住宅”将会贴近更广大消费者需求,北京1999年底、年初存量供给别墅平均价格在9580元/平方米,但年13个新盘中11个平均价格在7000元以下,43,第43页,北京别墅市场客户以前是富豪享受豪宅，但当前正逐步成为中高收入家庭住宅消费，客户结构已发生部分改变,外国客户,客户组成：外资企业家/高管人员、外交使馆人员,购置倾向：东北部高档豪华别墅区,消费预测：伴随WTO加入需求不停扩大,欧美留学归国创业人士,特征：追求高质量生活和理想居住环境,购置倾向：受工作和居所交通条件制约，热衷于西北部及北部地域精品别墅,消费预测：伴随经济政策调整和投资环境改进将增大需求,财力雄厚港、澳、台商,特征：因为北京经济社会关系，需要长时间在京城滞留,购置倾向：京城别墅，尤其是近郊区商住两用别墅,中资企业家、高级人员及IT、金融、房地产精英,特征：追求生活品质和质量而改进居住条件,购置倾向：郊区环境优美花园式别墅,薪资优厚律师、会计师和高级知识分子组成“中产阶级”,购置倾向：四环与公路一环之间、亲近自然又含有良好人文环境经济型别墅,44,第44页,上海,45,第45页,房地产行业研究纲领,宏观经济和房地产行业宏观研究,北京/上海房地产市场研究,房地产企业个案分析（万科）,房地产上市企业比较分析,房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战,房地产企业发展战略,46,第46页,万科1992年战略和楼盘情况，当年实现房地产利润3380万,宏观经济背景,国内市场全方面开启、国民经济快速增加,投资战略,在中国人口密集、交通便利、经济基础良好沿海三大经济圈形成较为合理组合投资战略,依据市场和投资环境成熟程序，由南向北渐次延伸,北京,上海,广州,香港,哈尔滨,长春,沈阳,大连,烟台,南通,青岛,无锡,苏州,南京,合肥,杭州,宁波,福州,厦门,汕头,天津,石家庄,太原,济南,郑州,武汉,乌鲁木齐,西宁,兰州,成都,银川,西安,呼和浩特,重庆,贵阳,昆明,南宁,海口,珠海,长沙,南昌,大同,以香港为龙头华南经济圈,以上海为中心长江三角,洲经济圈,以山东半岛、京津地域和辽东半岛为重点环渤海海湾经济圈进行,47,第47页,万科房地产业务收入和利润增加,0,50000,100000,150000,00,250000,300000,1999,1998,1997,1996,1995,1994,1993,1992,年份,金额（万元）,0,5000,10000,15000,0,25000,30000,房地产销售收入,房地产利润,48,第48页,万科至年初土地贮备占地面积达871万平方米，可建面积780万平方米。充分土地贮备为未来发展提供了有利资源保障。依据土地贮备区域差异也反应了万科地域战略,万科至年初土地贮备,216,151,141,58,36,30,17,245,289,39,28,8,6,132,121,135,0,50,100,150,200,250,300,350,上海,天津,成都,武汉,北京,长春,深圳,南京,城市,土地面积（万平方米）,建筑面积,土地面积,49,第49页,50,第50页,万科1992年物业情况,权益%,66.67%,50%,2.38万,M,2,50%,城市,物业名称,地点,深圳,荔景大厦,红岭中路,万景大厦,福田新市区,土地贮备,福田新市区,上海,西郊花园,西郊,物业用途,综合商住,高级公寓,别墅,建筑面积,29层/3.76万M,2,25层/1.5万M,2,12.56万,M,2,83栋,物业状态,6月开工,7月开工,93年底完工,出售情况,88%住宅出售,93年底落成,售完,100%,万科广场,古北新区,高级住宅,10月开工,40%,万科城市花园,闵行区,中等住宅,占地38.3万M,2,5000多套,年底首期开工,45%,青岛,银都花园,高级公寓/,花园别墅,占地14.1万M,2,建筑14.6万M,2,10月开工,首期347单位售出42.1%,%,天津,万科中心大厦,市区金刚桥,高层商住/大型商场,占地0.71万M,2,年底开工,经销项目,北海,万达苑,建筑1.03万M,2,35%,土地贮备,天津保税区,高层写字/商住楼,占地4.43万M,2,建筑14.5万M,2,已完成设计,%,鞍山,土地贮备,市中心,高层商住大厦,占地0.62万M,2,建筑4.7万M,2,51,第51页,万科93年房地产业务整年完成利润9,570万元,继续坚持城市居民住宅这一潜力极大市场，在国内房地产行业中提倡城市居民住宅，并以中等及中高档城市居民住宅为本集团房地产开发主导方向。,城市居民住宅项目总投资已经占本集团在建房地产项目总投资52.5。,年初本集团正式椎出以内销市场为主、附有完善生活和服务设施中等住宅区“上海万科城市花园”和中高档住宅区“青岛银都花园”，深受市场欢迎。上海万科城市花园项目规划建筑面积50.3万平方米。该项目首期和二期共3371个单位已售出61。青岛银都花园建筑面积131万平方米，总共839个单位已经售出30。,除城市居民住宅项目外，本集团分布在深圳、上海、天津、鞍山、成都等地办公、商业及商住楼字等在建项目共8个，进展顺利。在建项目总开工建筑面积为604万平方米，完工建筑面积为69万平方米。,在北京、天津、沈阳等地拥有土地贮备213.6万平方米。,上海西郊花园、青岛银都花园、北海万达苑等项目为本期溢利做出了贡献。,52,第52页,1994年房地产业务利润达1.47亿元,重点开发城市居民住宅，其完工面积占本年度全部完工面积.。其它商业楼宇亦进展顺利。,上海万科广场、深圳荔景大厦、深圳万景大厦于年内完工，上海及北海万科城市花园、青岛及石家庄银都花园于年内部分完工。整年完工面积为万平方米，比上年度增加。,本年度在建房地产项目个，在建项目总开工建筑面积达.万平方米，比上年度增加。,在深圳、合肥、沈阳、北海等地拥有土地贮备.万平方米。,53,第53页,1995年业务进展,整年完工面积万平方米，平均售出率约。,北京万科城市花园项目第一期为本集团之盈利作出主要贡献，年内完成完工面积万平方米，实现销售面积达。上海万科城市花园第一期及上海万科广场继续为本集团主要利润起源之一。,集团控股之天津万兴实业股份有限企业经过对年初收购之“天津世贸广场”项目进行综合改造，年内即实现销售及回款均达，亦为本集团盈利作出贡献。,在青岛、沈阳、成都、石家庄及北海开发住宅项目均取得稳定回报。,自年介入房地产业务以来，长久致力于售后服务。本集团管理之深圳“天景花园”及青岛“银都花园”均取得全国“物业管理优异住宅示范小区”称号。,54,第54页,1996年业务进展和97年战略,房地产业务期内保持良好经营业绩，整年结算完工面积17.69万平方米,在各地居民住宅项目都有理想市场表现。上海万科城市花园继续为集团带来良好溢利回报,该项目一期工程累计265,000平方米于年内全方面完工，售出率达85，二期新开工及部分完工面积33,000平方米，销售业绩理想；规划面积125,857平方米,分三期开发天津万科城市花园第二、第三期于年内全方面开工，首先推出销售第三期售出率达70，亦为本集团利润作出贡献；北京万科城市花园项目累计完工124,000平方米,年内增开30,000平方米，销售稳定，为集团带来盈利。,荔景大厦项目与万景大厦项目标售罄和青岛银都花园良好销售亦为集团带来溢利回报。,在沈阳、鞍山住宅项目，在大连写字楼项目增开面积达160,000平方米,继深圳天景花园、青岛银都花园之后,上海万科城市花园、天津万科城市花园北海万科城市花园和深圳荔景大厦又取得“全国物业管理优异住宅小区（小厦）”荣誉,97战略：,凭借已确立专业优势及万科城市花园品牌效应，加紧现有地产项目标消化进程,在已开发十二个城市房地产项目中，集中资源在深圳、上海、北京、天津等大城市开发居民住宅。,鉴于深圳居民住宅市场潜力及九七香港回归良好时机，本集团将继续落实加大在深圳投资经营方针，增加在深圳土地贮备。,55,第55页,1997/8年业务进展,1997年整年结算楼宇面积24.7万平方米,1998年继续落实将房地产项目集中于深圳、北京、上海、天津、沈阳五大城市经营策略，整年结算搂宇面积27.6万平方米。,1998年担忧经营问题：,房地产业务市场竞争日趋激烈，将依据市场情况及时调整经营策略。伴随经济发展和城市消费水平提升，以及刺激住宅消费各项优惠政策出台，购房层面发生较大改变，工薪阶层购置能力深入增强。依据这一趋势，将主动开拓中等经济住宅市场，扩大市场定位，有效增加房地产客户层面，提升市场拥有率。,业务规模簇张对人力资源提出更高要求。99年房地产业务新开工面积将达62万平方米，以上年同期增加近1倍。对专业人才需求及培训工作提出更高要求。,房地产开发规模扩大，市场竞争加剧造成各地现楼库存增加，截止98年底，集团现楼库存面积达6.5万平方米，可售楼花面积11.5万平方米。伴随99年度房地产开发量大幅提升，可售面积将深入增加，对集团销售能力提出更高要求。集团将充分利用销售代理、万客会等各种资源扩大销售网络，并采取有效销售策略加紧销售速度。,集团早期投资部分地产项目因为市场发生改变，投资效益不佳，如天津写字楼和酒店项目，北海城市花园项目、鞍山写字楼项目、成都项目对集团盈利也产生一定负面影响。,56,第56页,1999年业务进展及年展望,继续实施在深圳、上海、北京、天津和沈阳五大城市重点投资开发住宅策略，实现楼盘完工面积45.2万平方米，结算销售面积38.6万平方米,截止1999年12月31日，集团住宅土地贮备之规划建筑面积达131.2万平方米。,利用成熟品牌形象、善于创新专业能力和相对充分资金实力，集中发展大、中型住宅项目，并加强新技术利用。年内成立万科建筑技术研究中心研究结果及相关设施已逐步应用于集团住宅项目，提升了住宅环境保护及科技含量。,为客户提供“全心全意全为您”优质物业管理。集团在国内首创“万客会”取得了消费者热烈响应，集团五大开发城市“万客会”会员人数达9,700人，该会经过为客户提供无偿资讯、优惠商家等增值服务，充分加强了企业与客户沟通。,年展望,在未来多年，住宅开发量将连续增加，整年开发和销售项目14个。在项目开发上将深入加强对科技结果应用。,将加紧在深圳、上海、北京、天津、沈阳及成都土地贮备，重点选择城镇结合部大宗土地，保障集团住宅开发不停增加发展需求。,网络经济带来全新发展机遇，将结合主业发展，推出“住宅联盟”网站，全力拓展以建材贸易为主B2B电子商务，该网站所形成规模采购优势将深入降低集团营运成本，提升效率，提升集团关键竞争力；,未来将深入强化人力资源建设及培训工作开展。继98年“职业经理年”及 99 年“团体精神年”，年确定为“职业精神年”，提倡以职业精神为平台，主动创新进取,57,第57页,58,第58页,房地产行业研究纲领,宏观经济和房地产行业宏观研究,北京/上海房地产市场研究,房地产企业个案分析（万科）,房地产上市企业比较分析,房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战,房地产企业发展战略,59,第59页,香港房地产企业在房地产业务做大后往往进行多元化发展以降低经营风险，但主要还是围绕在地产相关业务,91.69亿港元,40.98亿港元,60,第60页,在香港，房地产行业属于成熟行业，地产企业为了维持企业业绩连续性，普通在地产业务上兼顾物业开发（如住宅）和物业投资（如办公楼），防止业绩出现重大波动,177亿港元,82.67亿港元,61,第61页,房地产行业研究纲要,宏观经济分析,地域经济分析,全国房地产市场分析,地域房地产市场分析,人口,城镇人口,流感人口,居住面积,经济发展趋势,GNP,产业结构,增加率、通货膨胀率,物价指数、零售价格指数,工资水平,储蓄水平、可支配收入,利率,失业,行业政策和法规,WTO影响,世界经济趋势,人口,常住人口,流感人口,人口结构或特,居住面积,消费结构,经济发展趋势,GNP,产业结构,物价指数,工资水平,储蓄、可支配收入,就业率,当地产业政策,工业和商业趋势,工业园区、商业区,行业政策和法规,WTO影响,当地经济其它发展趋势,物业整体规模情况,全国物业细分市场结构分析,住宅、厂房、商场、写字楼等完工、销售、空置等统计数据分析,正建和规划地产统计数据,供需情况整体分析,房地产价格指数,房地产价格走势,国外地产发展历史和动态,全国城市化趋势,物业整体规模情况,细分市场结构分析,住宅、厂房、商场、写字楼等完工、销售、空置等统计数据分析,正建和规划地产统计数据,供需情况整体分析,房地产价格指数,房地产价格走势,当地现有物业及其利用情况调查分析,地方城市建设规划蓝图,各类地产需求整体预测,62,第62页,房地产企业战略研究纲要,全国竞争态势,地域竞争态势,主要竞争对手分析借鉴,关键能力识别和策略,主要房地产企业识别,主要企业竞争地位分析,规模,区域,资金实力,地产性质,组织结构,管理水平,主要地产企业最近动态和战略,主要房地产企业识别,主要企业分析,规模,区域,资金实力,地产性质,组织结构,管理水平,主要地产分析,价格,目标市场,营销,主要地产企业最近动态和战略,成功企业关键成功要素,成功经验总结,与竞争对手相比，复地有何差距，应怎样填补并尽快追赶,发展战略是什么？,为了成功实现战略，必须拥有哪些关键竞争力，应怎样优先培育关键竞争力,63,第63页,房地产行业价值链研究,技术开发,采购,企业基础设施,人力资源管理,可行性研究,融资分析,建筑贷款,市场调研,细分市场,营销策划,工程管理,土地使用权取得,动拆迁，建设单位投标，建材，资金,规划设计,预售安排,市场研究,中介机构,服务,物资供给,广告,促销,销售队伍,协议管理,按揭抵押,贷款,物业管理手册与程序,设备与技术,物业管理服务,服务,市场与销售,外部后勤,生产经营,内部后勤,64,第64页,