第十一章-契税.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,8/24/2017,#,第十,一,章 契税,主讲 王碧秀教授,LOGO,契税,契,税概述,1,契,税纳税人与征税对象,2,契,税税额计算,3,契,税税款缴纳,4,第一节 契税概念与作用,契税是对权属发生转移的不动产向权利承受人征收的一种税,有利于取得,财政收入,有利于,保护合法产权，避免产权纠纷,概念,作用,第二节 契税纳税人与征税对象,是,在我国境内,承受土地、房屋权属,转移的单位和个人,一、纳税人认定,承受,是,指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的,行为,土地,、房屋,权属,是,指土地使用权和房屋所有权,第二节 契税纳税人与征税对象,契税的征税对象,是,土地、房屋权属的转移行为,二、征税对象确定,国有土地使用权出让,土地使用权转让,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换,请注意,“出让”与“转让”,的区别,第二节 契税纳税人与征税对象,土地,、房屋权属以下列方式转移的应视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税,：,以土地、房屋权属作价投资、入股,；,以土地、房屋权属抵债,；,以获奖方式承受土地、房屋权属,；,以预购方式或预付集资款建房方式承受土地、房屋权属,特别提醒,第三节,契,税税额计算,契税实行幅度比例税率，税率幅度为,3%,5%,自,2016,年,2,月,22,日起，房地产交易环节的契税符合条件的执行下列政策：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为,90,平方米及以下的，减按,1%,的税率征收契税；面积为,90,平方米以上的，减按,1.5%,的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为,90,平方米及以下的，减按,1%,的税率征收契税；面积为,90,平方米以上的，减按,2%,的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述项契税优惠政策，按原规定执行,一,、,税率选择,基本税率,特别注意,第三节 城建税税额计算,（,1,）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征,（,2,）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征,（,3,）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免,二、税收优惠,第三节 城建税税额计算,（,4,）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免,（,5,）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征,（,6,）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应予免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征,二、税收优惠,第三节 契税税额计算,（,1,）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为,成交价格,三,、税额计算,计税依据,（,2,）土地使用权赠与和房屋赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的,市场价格,核定,成交价格是指土地和房屋权属转移,合同中确定的价格,（,3,）土地使用权交换和房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的,差额,。,交换,价格不相等的，,由多交付,货币、实物、无形资产或其他经济利益的,一方缴纳税款,。,交换价格相等的，免征契税,第三节 契税税额计算,三,、税额计算,计税依据,（,4,）以划拨方式取得土地使用权后经批准转让房地产的，应由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权,出让费或土地收益,特别提醒：,成交,价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定,税额计算,基本公式,为,：,应纳税额计税依据税率,案例分析,11-1,某公司职员王某因工作业绩突出，单位奖励其价值为,30,万元的房屋一套。王某将其所得房屋与李某价值,35,万元的房屋进行交换，协商后由王某支付差价,5,万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值为,28,万元。已知当地规定的契税税率为,4%,。计算王某应纳契税税额,以,获奖方式取得房屋权属的，应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即,28,万元,。,房屋,交换且交换价格不相等的，应由多支付货币一方缴纳契税，计税依据为所交换房屋价格差额，即,5,万元。,王某应纳契税税额,=280 000,4%,50 000,4%=13 200,（元）,分析,第三节 契税税额计算,第四节,契,税税款缴纳,契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的,当天,因改变土地、房屋用途应当补缴已减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变土地、房屋用途的,当天,土地、房屋所在地的财政机关或地方,税务机关,自纳税义务发生之日起,10,日内,纳税义务发生时间,纳税地点,纳税期限,