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房地产项目户型配比研究-杰盟智库.doc

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资料内容仅供您学习参考,如有不当或者侵权,请联系改正或者删除。 户型配比研究 第一部分户型配比目的和意义 第二部分户型配比研究方法 第三部分户型配比模型建立阶段 工作计划及所需支持 第一部分户型配比目的和意义 • 1、 经验法 • 1.1已经进驻市场: 主要根据以往的销售情况, 减少相 对滞销, 增加相对畅销产品。 § 当前做 法 • 1.2未进驻市场: 主要根据片区内存在的项目, 主流户 型配比。 • 1.3陌生市场: 项目基本概况调查和主观经验推测 • 2、 市场同类比较法 • 根据市场同类产品的销售情况、 总价区间、 户型配比 等, 做横向比较完成, 确定主流户型配比。 • 核心领导决策 • • • • • 1、 决策周期比较长 2、 核心领导陌生的市场, 无法客观判断 3、 主观性比较强。 4、 对市场决策的准确度没有十足把握 5、 缺乏客观的市场支持。 •存在的问题 规划里, 户型配比的讨论最少 户型配比几个简单的数 字, 却决定了项目的畅 销与否 § 解决的问题 • 1、 加快决策周期/减少工作返工 • 2、 提高决策准确度 户型配比多少才合 适, 每次都有点让 我们担心受怕, 又 怕多了, 又怕少了 • 3、 将决策有自上而下转化为自下而上 • 4、 业务执行层面的户型配比标准化 • 5、 市场数据相对客观, 减少失误 户型是产品里最核心, 也是最 永恒的话题, ”户型配比”是 房地产行业永恒的红人! 第二部分户型配比研究方法 影响户型定位的几个必要因素: 档次 市场 客户 户型定位 自身条件 宏观政策 寻找依托 典型同档次同类项目片区分析 区域看点项 目定性 区域特点, 代表案例: 依照片区影响力和地产发 展年限选取1-4案例 结论一 第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间 参考基本户型 区间和比例 经过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系 统分析 结论二 结论三 第二次经过潜在项目的户型和比例修正本项目的户 型比例 意向基本户型 区间和比例 经过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分 析 第三次经过三级市场成交和需求户型区间调整项目 户型的区间 意向基本户型 区间和比例 经过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目 修正 结论四 结论五 第四次经过自身地块特点和客户群体的分析修正户 型的比例 意向基本户型 区间和比例 经过对144平上下限面积对本项目进行个人分析 第五次经过政策影响分析修正户型的比例 第一步: 区域定性分析 分析点: >区域整体规划分析 >区域发展态势分析 >区域地产形象分析 目的: 为项目档次和质素定性 1.区域规划原则和目标 2.区域整体规划 3.区域周边配套分析 已有配套设施 未来规划配套设施 4.区域发展态势分析 5.区域地产形象档次分析 区域分析结论 经过上述五点关于区域的分析, 能够得出项 目的总体档次及质素的定性; 第二步: 同质片区同类项目分析 分析过程: >经过同质片区基本同类项目进行整体分析; >考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; >选取近三年的若干个项目进行分析; 目的要求: >由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例; : 第三步: 同质片区潜在竞争项目进行分析 分析过程: >经过同质片区潜在竞争项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型 >由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正; 第四步: 同质片区三级市场成交和需求进行分析 分析过程: >经过同质片区三级市场成交和需求进行分析; >选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 >由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 第五步: 对项目目标客户和自身限制条件进行分析 分析过程: >经过对项目目标客户进行基本需求分析; >经过对自身限制条件进行全面分析; 目的要求:第三次修正基本户型 >由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正; 专题分析1:各片区已成交个案客户分析 目的:基本推断本项目面对得客户群; 从而判断户型需求特征; 专题分析2:项目自身条件限制分析 目的:基本推断本项需要规避得劣势 能够营造得质素空间; 1.项目容积率影响分析 2.地块形状和朝向分析 3.地块景观分析 4.地块交通分析 5.地块噪音分析 第六步: 新政对户型比例的影响 分析过程: >由新政影响对户型比例提出修正 目的要求:第四次修正基本户型 典型案例----户型配比分析 第一步: 区域定性分析 …… 1.XXX区规划原则和目标 XXX居住区规划原则 生态型的、 现代的、 极具特色的城市海滨居住区。 结合地铁带来的商机, 提出4.0, 3.5-3.8, 2.0, 0.5四个梯度的开 发强度控制原则。 节约土地资源, 给未来预留发展余地。 XXX居住区规划目标 提出适宜的开发强度, 与环境、 交通相融合。 延续、 发展城市人文景观, 建立与滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理, 加强内外空间融合。 完善交通体系, 实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、 安全 的协调统一。 倡导生态文化, 提高规划区生态品质。 2.某区域整体规划 区域官方命名:XX东填海区; 其由于位于XX市XX区XX以东、 XX湾与XX江出海口 交接的部分而得名。 东、 南临XX湾, 北接规划中 的南山区RBD中心( 旅游休闲 娱乐中心) 。 规划中的西部通道大桥在本规 划区东穿过, 规划区东北接沙 河西路, 北边为XX路( 其地 下部分为西部信道接线工 程) , 西临XX路, 南接望XX路, XX地铁二号线拟沿后 XX路在规划区西部擦过。 3.某区分区规划 区 东 区 西 总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23 公顷;以西称西区为135.18 公顷。 规划居住人口:5万; 东区定位:某市重要交通枢纽、 口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续某地独特风情、 代表某市门户形象的滨海生活区。 4.该区周边配套分析 已有配套设施: 超市: 人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校: 北师大南山附中/后海小学/育才小学/ 育才一中、 二中/蛇口中学/蛇口小学 医院: 南油医院/蛇口医院/联合医院 公园: 四海公园 未来规划配套设施: 教育配套: 一所高中、 一所初中、 2所小学、 4所幼儿园。 生活配套: 游泳池、 综合体育活动中心、 居住区级文化中心、 社区体 育活动场地、 综合医院、 门诊部。 交通线路: 主干道为东滨路, 次干道包括后海滨路、 科苑大道、 工业 八路、 招商路和望海路, 支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸 北出口处设立公交站场, 以进行口岸交通和市区交通的接驳。 其它配套: 公交枢纽站1座; 社会公共停车场库7座, 公共厕所5处, 垃 圾收集站每个地块一个、 滨海公园。 5.区域发展态势分析 转换区 某市沿海旅游发展 带和居住生活组团的 转换区, 起着承上启 下的连接作用。 本区域形象承载:某市新口岸门户区; 某市西部滨海休闲区形象功能; 该市RBD及西部通道口岸生活配套区功能; 6.区域地产形象档次分析 《某市某区详细蓝图》中规划中明确:西区延续该地独特风情 的, 代表该市门户的现代滨海生活区, 未来地产营造必然是以具备 生态型的、 现代的、 极具特色的城市海滨居住区。 景观配置:15公里滨海长廊; 后海湾、 红树林、 大南山、 香港天水围等优质景观; 后海成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划; 随着西部通道年底开通, 片区配套的完善, 客户层面的拓宽, 某填 海区必将成为超越后海区域, 媲美红树湾片区的新豪宅居住区。 我们称其为 ”新岸区”。 1.整体资源: 滨海长廊/滨海中心区 2.区域体量: 只有红树湾才能够相提并论, 但红树湾地王已开发; 3.人文氛围: 依靠后海和该片区, 毗邻南硅谷、 红树湾等豪宅新区、 是未来高尚滨海中心区, 集居住、 购物、 休闲于一体; 4.区域发展: 全新的规划片区, 具备高潜力发展的片区, 未来区域档 次将与该市典型豪宅片区媲美; 区域分析结论 1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次; 2.高质的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件; 3.豪宅片区更新:将刷新该市豪宅片区,成为该市新豪宅片区; 区域优势 市场优势 配套优势 ”新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区! 本项目在 整体档次和形象方面具备营造条件. 第二步: 同质片区同类项目分析 >选取案例四大片区:A片区 B片区 C 片区 D片区 以及本项目所在片区 片区/项目 已售项目 已售项目 已售项目 发售项目 A片区 B片区 C片区 D区 半岛城邦1期 花园城3期2号 红树东方 天鹅堡2期2区 中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在) 浅水湾(将) 水榭花都2期 水榭花都3期 中旅2期高层 本片区 天骄华庭 蔚蓝海岸4期 海月3期 后海花半里(在) 东海湾豪园(10 月) >经过对筛选出项目的户型进行分析, 我们发现三房、 四房是所 有可参考项目的主力户型。 >由此我们首先对三房、 四房的变化进行细致的分析, >从中判断户型面积区间及比例的变化趋势, 指导本项目的主力户 型定位。 2.整体三房、 四房比例分析 75% 80% 70% 56% 60% 50% 40% 48% 45% 35% 4 0 %9 % 3 三房 四房 35% 30% 30% 25% 20% 10% 0% 近年来, 该市高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势; 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测, 本年本项目能够参考主力房型比例为 三房比例约为48%左右, 四房比例约为35%左右; 3.三房、 四房基本面积区间分析 面 上限 130 220 173 266 193 255 136 280 150 95 136 105 153 81 140 积 ( ㎡下限 103 ) 三房 四房 近年来至今, 三房/四房户型面积区间弹性增大, 尺度上限有明显放大趋势; 我们的研究将从这些区间中研究07- 面积区间的畅销段; 4.03-06三房、 四房畅销区间分析 三房 四房 120-130㎡ 170-200㎡ 154-173㎡、 136-152㎡, 160-170㎡, 202-208 ㎡ 150-180㎡, 190-204㎡, 220-250㎡ 140-170㎡, 190-220㎡ 114-128㎡、 89-93㎡ 145-165㎡ 110-125㎡ 结论: 选取设置相对集中的畅销面积区间段, 并据此初步建议本项目 三房户型区间设置在100㎡以下、 100-120㎡、 120-130㎡之间; 四房户型区间设置在140-160㎡、 160-187㎡之间; 5.两房设置建议 现象一: 参考项目一期均有; 中信红树湾1期 约15% 半岛城邦1期 现象二: 半岛城邦1期两房北向无海景, 均价约8300元/㎡, 整体均价约11000元/㎡ 现象三: 后海花半里高层两房均价约9100元/㎡, 小高层三房均价约11500元/㎡; 现象四: 蔚蓝海岸4 期同位置、 同朝向的两房、 三房, 单价相同, 两房销售较快。 结论: 综合以上四点现象作参考, 所有的两房在销售中具备同等速度, 但因为朝向和景观的原因,相对均价低于项目整体均价.因此, 综合本项目设置两房存在可能性; 6.两房设置建议 关于近三年可参考项目之两房分析 时 间 轴 线 -1-1 .10-30 -2-18 -4 蔚蓝海岸四期 中信红树湾1期 半岛城邦1期 后海花半里 60-75㎡约10% 91-98㎡约10% 75-86㎡约20% 70-75㎡约24% 主力区间:75-80㎡ 两房比例:约10-20% 可参考项目中, 设置两房的较少, 仅占此次样本总量的3/8。 设置了两房的项目, 其套数比例也较少, 套数比约占10-16%。 7.四房以上户型分析 关于近三年可参考项目之四房以上户型分析 267-276㎡约占1.2% 红树东方 225-320㎡约占8% 270—379㎡约占5.6% 210-230㎡约占10% 270-308㎡约占6% 天骄华庭 中信红树湾1期 招商海月3期 水榭花都3期 花园城3期2号地 半岛城邦1期 东海湾豪园项目 210㎡ 260㎡ 约占5% 约占3% 200㎡以上约占5% 结论: 选取设置相对集中的畅销面积区间段, 并据此初步建议本项目 四房以上户型户型区间设置在225-270㎡, 整体比例控制在5-10%。 初步推导户型面积和比例 结论一: 二房 三房 四房 四房以上 区间 75-80㎡ 100㎡以下 100-120㎡ 120-130㎡140-160㎡ 160-187㎡ 2 2 5 - 2 7 0 比例 5-10% 45-50% 35-40% 5-10% 说明: >以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,当前只作为本项目研究的参考值; >在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例; >由于当前只是推断,因此在此我们初步用区间表示户型的比例; >接下来将经过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例; 第三步: 同质片区潜在竞争项目进行分析 本 案 海月4期 三湘项目 皇庭项目 半岛城邦2期 1. 潜在竞争项目面积和比例统计 项目 一房 二房 三房 四房 五房 复式 40-50㎡ (1房公寓) --- 225㎡ 320㎡ 110-120㎡ 160-165㎡ 25%约125套 50%约250套 招商海月4期 约500套 17% 6% 约30套 2% 约10套 50-55㎡ (1房) ----- --- -- 110-140㎡ 160-185㎡ 53%约633套 27%约323套 220-250㎡ 3%约36套 300㎡ 三湘项目 约1196套 约900套 约322套 17% ----- 125-160㎡ 180-250㎡ ----- 40%约360套 50%约440套 半岛城邦二期 皇庭项目 10%约90套 ----- -- 120-130㎡ 140-150 ----- 60%约193套 40%约129套 两房空白,三房四房是主力户型. 潜在竞争项目主力户型区间和比例统计 三房 二房 四房 四房以上 120-140㎡ 140-160 160-185㎡ 225-270 ㎡ 区间 ----- ㎡ ----- 110-120 比例 5.68% 0 44.9% 39.1% 结论一主力户型区间和比例统计 三房 二房 上 四房 四房以 区间 75-80㎡ 100㎡以下 100-120㎡ 120-130㎡ 140-160㎡160-187㎡ 2 2 5 - 2 7 0 比例 5-10% % 45-50% 35-40% 5-10 分析原则:为合理规避竞争, 修正比例. >本项目结论一中两房具备发展空白点,建议保留并建议适当增加; >三房在120-130㎡之间存在竞争,建议适当调小本项目比例; >三房100㎡以下存在非主力户型空白点,暂作保留; >四房140-185㎡为直接竞争区间,建议适当调小比例; >四房以上整体比例比较少,建议保留不变; 第一次修正户型比例 结论二: 二房 三房 四房 四房以上 区间 75-80㎡ 100㎡以下 100-120㎡ 120-130㎡140-160㎡ 160-187㎡ 2 2 5 - 2 7 0 比例 7-12% 42-47% 32-37% 5-10% 说明: >将三房和四房整体比例降低; >未来三房营造中100-120平的房型比例建议能够增加; >将两房的比例增加; >接下来我们将经过三级市场进一步修正项目户型区间; 第四步: 同质片区三级市场成交和需求进行分析 1.A片区三级市场成交分析 A片区三级市场成交资料( 05.10-06.3) 户型成交比例平均面积面积区间 ( ㎡) 平均总价 ( 万元) 平均单价 ( 元/㎡) 一房- - - - - 两房 7.1% 80.57 75.03-87.63 81 10053 11956 13645 三房 42.9% 130.48 97-176.48 156 四房 35.7% 185.39 145.58-223.7 253 五房 14.3% 209.29 170.61-247.96 244 11659 该片区的二手市场交易三房四房比例较高, 约占总比例的78%; 本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积 约为185平. 片区客户以企业高管为主, 本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交相 对较弱。 房型需求及成交量排名:三房>四房>五房 2.B片区三级市场成交分析 B片区三级市场成交资料( 05.10-06.3) 户型成交比例平均面积面积区间 ( ㎡) 平均总价 ( 万元) 平均单价 ( 元/㎡) 一房- - - - - 两房 10.9% 79.28 55.81-83.63 85 三房 42.2% 152.25 113-219.72 193 10711 12701 15649 四房 31.3% 215.06 168-330 337 五房 15.6% 237.45 145.12-334.66 398 16777 B片区的二手市场交易三房四房比例稍低, 但比例依然高达73%; 本片区豪宅大户化特征十分明显, 三房平均面积为152平,四房平均面积 为215平,大于蛇口片区面积; 四五房的大户型与二三房户型的单价差异非常高; 本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交相对活跃。 房型需求及成交量排名:三房>四房>五房 3.C片区三级市场成交分析 C片区三级市场成交资料( 05.10-06.3) 户型成交比例平均面积面积区间 ( ㎡) 平均总价 ( 万元) 平均单价 ( 元/㎡) 一房 7.1% 50.66 49.96-51.35 52 两房 3.7% 93.00 78.51-88.72 104 10266 11183 10949 12576 三房 32.1% 154.09 102-183 169 四房 57.1% 193.61 166.37-265.5 243 五房- - - - - C片区的二手市场交易基本上以三房四房为主, 比例接近90%; 由于是新兴豪宅区, 受豪宅大户化趋势影响, 三房四房平均面积较大; 三房平均面积为154平,四房平均面积为193平; 本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交仍有限。 房型需求及成交量排名:四房>三房>五房 4.D片区三级市场成交分析 D片区三级市场成交资料( 05.10-06.3) 户型成交比例平均面积面积区间 ( ㎡) 平均总价 ( 万元) 平均单价 ( 元/㎡) 一房 2.6% 50.52 48-53.03 61 12105 11644 13160 13763 19853 两房 3.8% 85.18 80.84-90.63 102 三房 47.4% 129.13 94.2-219.81 170 四房 35.9% 178.50 140.13-239.57 246 五房 10.3% 227.24 118-350 451 户型上的分布十分集中, 三房四房的比例高达83%; 虽然是传统豪宅区, 由于部分项目落成时间较早, 故三房四房平均面积较小; 三房平 均面积为129㎡,四房平均面积为178㎡; 统计结果显示, 本片区超大户型( 五房, 主要为复式单位) 的二手成交均价接近2万 ㎡。 房型需求及成交量排名:三房>四房>五房 5.四片区三级市场需求分析 四大片区高端客户需求户型分布 一房 3% 五房 9% 四片区需求户型面积区间统计 二房 一房 11% 2% 5% 16%二房 三房 四房 36% 四房 五房 三房 41% 39% 一房(45-55平) 两房(75-90平) 三房(120-150平) 四房(170-190平) 五房(200平以上) 四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合, 整体仍以三房四房为主, 其中三房需求面积为120-150平,四房需求户型为170-190平; 根据统计, 四片区需求五房单位客户略少, 但根据三级市场同时的普遍反映, 五房客户的高诚意度客户比例相对最高; 另外值得注意的是, 咨询客户中, 需求两房的客户比例与两房的成交比例有一 定距离。 6.各片区典型 A片区-花园城项目 个案三级市场分析 成交户型平均面积平均总价平均单价 从价格来看, 由于片区景观和朝向 的影响,该项目二级市场成交中以 两个极端表现,即以2房表现最为活 二房 75 675000 9000 三房 90 945000 10500 四房 170 197 11600 五房 240 2887200 12030 跃.其次为4房大户型. 花园城二手成交户型/比例 五房 9% 成交以两房四房为主, 两房 两房 三房五房也占据一定比例。 三房 44% 四房 40% 四房 五房 三房 7% B-红树湾项目 成交户型平均面积平均总价平均单价 本片区当前已属性典型豪宅片区, 客户需求也已偏向成熟化,对于三 房以上的需求和成交特点明显.尤 以三房最为活跃. 二房 85 807500 9500 三房 135 1626750 12050 四房 155 1956100 12620 五房 215 2955960 12852 而对于两房和一房需求则比较少; 红树湾二手成交统计 五房两房 两房 成交以三房四房为主, 10% 4% 三房 五房成交高于二房. 三房 四房 四房 46% 40% 五房 招商海月 成交户型平均面积平均总价平均单价 从价格来看, 由于户型景观好, 四 房单位的价格最高; 三房单位价格 也比较坚挺; 而五房单位由于集中 于一期, 价格比四房稍低, 两房成 二房 80 824000 10300 三房 110 1155000 10500 四房 140 1588300 11345 五房 208 2347280 11282 交相对活跃.仅次于三房. 招商海月二手成交户型比例 成交以三房为主, 二房和 五房 7% 四房居其次; 两房 27% 两房 三房 四房 四房 25% 天骄华庭 成交户型平均面积平均总价平均单价 四房平均单价最高; 三房单位及五 房单位价格比四房稍低, 两房单位 的成交极少而且价格最低; 二房 88 686400 7800 三房 120 1238760 10323 四房 151 1762623 11673 五房 230 2343240 10188 从各户型面积来看, 天骄华庭的户 型面积较大。两房仅为需求统计. 两房成交极少, 三房成交 只有两成多, 四房五房占 最大比重, 天骄华庭的二 手成交明显呈大户化特 天骄华庭二手成交户型比例( 05.10- 06.3) 二房 5% 五房 36% 二房 三房 四房 五房 三房 23% 征。 四房 蔚蓝海岸 成交户型平均面积平均总价平均单价 从价格来看, 蔚蓝海岸的二手成交 价格比较平均, 但四房五房的价格 偏高; 二房 75 807375 10765 三房 105 1181880 11256 四房 163 2228210 13670 五房 180 2358360 13102 从各户型面积来看, 蔚蓝海岸的户 型面积分化比较严重, 四房五房的 面积较大。 蔚蓝海岸二手房成交 中, 三房的比例超过 一半, 二房、 五房比 重较低, 四房比例不 足三成。 蔚蓝海岸二手成交户型比例( 05.10-06.3) 五房 12% 二房 9% 二房 三房 四房 28% 四房 五房 三房 51% 三级市场成交户型和面积综合统计 1.成交房型以三房四房为主; 现状反映: 三房比例略高( A片区除外) , 四房上升明显; 2.成交户型平均面积较大, 各房型成交面积集中段分别为: 两房80-85㎡;三房130-150㎡, 四房180-220㎡, 3.成交价格: 三房单价与四房平均单价基本相近( 华侨城除外) , 相比新成交一手楼价格仍有不少差距, 存在较大上升空间; 4.从项目周边个别项目二手成交数据看来, 三房成交比例高, 价格也比 较坚挺; 5.个案中, 面积以110-135㎡的三房和140-160㎡的四房成交最为活跃; 6.个案片区中,经过与本项目直接邻近的B片区来看,对于两房的需求 比较旺盛,需求面积在70-85㎡; 三级市场主力户型区间和比例统计 二房 以上 三房 四房 四房 区域表现 80-85 ----- 130-150㎡ ---- 180-220㎡ 110-135㎡ 140-160㎡---- ---- 个案反映 70-85 --- 结论二主力户型区间和比例统计 三房 二房 四房 四房以上 区间 75-80㎡ 100㎡以下 100-120㎡ 120-130㎡ 140-160㎡160-187㎡ 2 2 5 - 2 7 0 比例 7-12% 10% 42-47% 32-37% 5- 分析原则:三级市场成交及需求分析修正户型区间. >本项目结论二中两房面积建议上限适当增大; >三房在130平以上存在较大需求空间,建议适当增大; >100平米以下三房市场需求空间少,建议取消; >四房需求空间存在同等性,在此建议不作修正; >四房以上成交样本比较少,建议原比例保留; 经过三级市场户型区间的推断和验证,我们第二次修正 项目户型区间----- 结论三: 二房 三房 四房 四房以上 160-187㎡ 225-270 5-10% 区间 75-85㎡ 100-120㎡ 120-135㎡ 140-160㎡ 比例 7-12% 42-47% 说明: 32-37% >三房只取两个区间面积段; >接下来将经过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例; 第五步: 对项目目标客户和自身限制条件进行分析 1.各片区已成交个案客户统计 项目 年龄结构 区域构成 职业特征 置业特征 半岛城邦1期 25-30岁35% 31-40岁55% 41-50岁15% A40-45% B30-35% 其它25% ( 罗湖/宝安/外籍人士) 高级白领约15% 外籍人士约5% 私营业主30-35% 置业次数: 一次约10%: 二次约90% 企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约65%: 约35% 公务员20-25% 置业原因: 第一: 区域和景观 第二: 项目体量和品质 天鹅堡2期 30-35岁50% 36-40岁35% 41-45岁15% A45-50% B30-35% 其它20-25% 私营业主40-45% 置业次数: 二次约85%: 三次约15% 企业高管30-35% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15% 公务员20-25% 外籍人士约3% 置业原因: 第一: 区域和环境 第二: 居住品质和企业品牌 红树东方 25--30岁25% A35-40% 私营业主30-35% 置业次数: 一次约25%: 二次约75% 企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15% 30-35岁35% 35-40岁25% 40-45岁15% B30-35% A约20% 其它约10% 公务员20-25% 高级白领5% 其它约10% 置业原因: 第一: 区域和环境 第二: 项目居住品质 水榭花都2期 水榭花都3期 25-30岁25% 31-40岁55% 41-50岁15% A40-45% C30-35% B约10% 私营业主35-40% 置业次数: 一次约25%:二次约75% 企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15% 高级白领15-20% 置业原因: 第一: 香蜜湖区位和地段 其它约5% 公务员约10% 第二: 项目自身品质 25-30岁10% 31-40岁65% 41-50岁20% 51岁5% A35-45% C30-35% C约20-25% 其它约10% 私营业主35-40% 置业次数: 一次约15%:二次约85% 企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15% 高级白领15-20% 置业原因: 第一: 香蜜湖区位和地段 公务员15% 第二: 项目自身品质和环境 第三: 户型设计 中信红树湾1期 25-30岁25% 31-40岁55% 41-50岁15% A40-45% B35-40% C10-15% 其它约5% 私营业主40-45% 置业次数: 一次约10%: 二次约90% 企业高管35-40% 置业目的: 自用: 投资=约80%: 约20% 高级白领10-15% 置业原因: 第一: 区域和景观 50岁以上5% 公务员5% 第二: 社区规模 第三: 企业品牌 中信红树湾2期 25-30岁15% 31-40岁60% 41-50岁20% A35-40% B30-35% C15-20% 其它约5% 私营业主40-45% 置业次数: 一次约15%: 二次约85% 企业高管30-35% 置业目的: 自用: 投资=约70%: 约30% 高级白领10-15% 置业原因: 第一: 区域和景观 50岁以上5% 公务员约5% 外籍人士约 5% 第二: 社区规模 第三: 企业品牌 现象1:客户区域 高端项目客户区域变化 49.5 50 42.3 32.7 41.5 40 30 20 10 37 32.5 16.5 15 10 13 5 5 0 中信红树湾2期 A区 半岛城邦1期 B区 C区 水榭花都3期 其它 (以下数据表示百分比例统计) 以项目档次为界定,越高端,则客户区域表现越广泛,完全打破传统本土 销售区域; 现象2:购买用途 高端项目购买用途变化 以开发时间和档次界定:越高 端项目,投资比例在提高, 纯自住的比例在下降.客户对 豪宅的投资热情在增长; 100 80 85 85 75 65 60 40 20 35 25 15 15 0 自住 投资 红树东方中信红树湾1期水榭花都3期半岛城邦1期 (以下数据表示百分比例统计) 现象3:置业次数 高端项目置业次数变化 100 80 90 75 80 85 以开发时间和档次界定:越高 端项目,置业次数在明显变化, 二次及以上成熟客户群在增加; 60 40 25 20 20 0 15 10 一次 二次以上 红树东方中信红树湾1期水榭花都3期半岛城邦1期 附:其它总体客户统计数据 四大片区代表项目客户情况统计-年龄 四大片区代表项目客户统计-区域 5% 15% 10% 15% 30% 15% 40% 35% 35% 南山 福
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