房地产项目户型配比研究-杰盟智库.doc

资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 户型配比研究第一部分户型配比目的和意义第二部分户型配比研究方法第三部分户型配比模型建立阶段工作计划及所需支持 第一部分户型配比目的和意义 1、 经验法 1.1已经进驻市场: 主要根据以往的销售情况, 减少相对滞销, 增加相对畅销产品。 当前做法 1.2未进驻市场: 主要根据片区内存在的项目, 主流户型配比。 1.3陌生市场: 项目基本概况调查和主观经验推测 2、 市场同类比较法 根据市场同类产品的销售情况、 总价区间、 户型配比等, 做横向比较完成, 确定主流户型配比。 核心领导决策1、 决策周期比较长2、 核心领导陌生的市场, 无法客观判断3、 主观性比较强。4、 对市场决策的准确度没有十足把握5、 缺乏客观的市场支持。存在的问题 规划里, 户型配比的讨论最少户型配比几个简单的数字, 却决定了项目的畅销与否 解决的问题 1、 加快决策周期/减少工作返工 2、 提高决策准确度户型配比多少才合适, 每次都有点让我们担心受怕, 又怕多了, 又怕少了 3、 将决策有自上而下转化为自下而上 4、 业务执行层面的户型配比标准化 5、 市场数据相对客观, 减少失误户型是产品里最核心, 也是最永恒的话题, ”户型配比”是房地产行业永恒的红人! 第二部分户型配比研究方法 影响户型定位的几个必要因素: 档次市场客户户型定位自身条件宏观政策 寻找依托典型同档次同类项目片区分析区域看点项目定性区域特点, 代表案例: 依照片区影响力和地产发展年限选取案例结论一第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间参考基本户型区间和比例经过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析结论二结论三第二次经过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例意向基本户型区间和比例经过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析第三次经过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间意向基本户型区间和比例经过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正结论四结论五第四次经过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例意向基本户型区间和比例经过对144平上下限面积对本项目进行个人分析第五次经过政策影响分析修正户型的比例 第一步: 区域定性分析分析点: 区域整体规划分析区域发展态势分析区域地产形象分析目的: 为项目档次和质素定性 1.区域规划原则和目标2.区域整体规划3.区域周边配套分析已有配套设施未来规划配套设施4.区域发展态势分析5.区域地产形象档次分析 区域分析结论经过上述五点关于区域的分析, 能够得出项目的总体档次及质素的定性; 第二步: 同质片区同类项目分析分析过程: 经过同质片区基本同类项目进行整体分析; 考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; 选取近三年的若干个项目进行分析; 目的要求: 由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例; : 第三步: 同质片区潜在竞争项目进行分析分析过程: 经过同质片区潜在竞争项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正; 第四步: 同质片区三级市场成交和需求进行分析分析过程: 经过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 第五步: 对项目目标客户和自身限制条件进行分析分析过程: 经过对项目目标客户进行基本需求分析;经过对自身限制条件进行全面分析; 目的要求:第三次修正基本户型由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正; 专题分析1:各片区已成交个案客户分析目的:基本推断本项目面对得客户群;从而判断户型需求特征;专题分析2:项目自身条件限制分析目的:基本推断本项需要规避得劣势能够营造得质素空间;1.项目容积率影响分析2.地块形状和朝向分析3.地块景观分析4.地块交通分析5.地块噪音分析 第六步: 新政对户型比例的影响分析过程: 由新政影响对户型比例提出修正目的要求:第四次修正基本户型 典型案例-户型配比分析 第一步: 区域定性分析 1.XXX区规划原则和目标XXX居住区规划原则生态型的、 现代的、 极具特色的城市海滨居住区。结合地铁带来的商机, 提出4.0, 3.5-3.8, 2.0, 0.5四个梯度的开发强度控制原则。节约土地资源, 给未来预留发展余地。XXX居住区规划目标提出适宜的开发强度, 与环境、 交通相融合。延续、 发展城市人文景观, 建立与滨海景观相融合的滨海城区。结合城市肌理, 加强内外空间融合。完善交通体系, 实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、 安全的协调统一。倡导生态文化, 提高规划区生态品质。 2.某区域整体规划区域官方命名:XX东填海区;其由于位于XX市XX区XX以东、 XX湾与XX江出海口交接的部分而得名。东、 南临XX湾, 北接规划中的南山区RBD中心( 旅游休闲娱乐中心) 。规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过, 规划区东北接沙河西路, 北边为XX路( 其地下部分为西部信道接线工程) , 西临XX路, 南接望XX路, XX地铁二号线拟沿后XX路在规划区西部擦过。 3.某区分区规划区东区西总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23 公顷;以西称西区为135.18 公顷。规划居住人口:万; 东区定位:某市重要交通枢纽、 口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续某地独特风情、 代表某市门户形象的滨海生活区。 4.该区周边配套分析已有配套设施: 超市: 人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货学校: 北师大南山附中/后海小学/育才小学/ 育才一中、 二中/蛇口中学/蛇口小学医院: 南油医院/蛇口医院/联合医院公园: 四海公园未来规划配套设施: 教育配套: 一所高中、 一所初中、 2所小学、 4所幼儿园。生活配套: 游泳池、 综合体育活动中心、 居住区级文化中心、 社区体育活动场地、 综合医院、 门诊部。交通线路: 主干道为东滨路, 次干道包括后海滨路、 科苑大道、 工业八路、 招商路和望海路, 支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸北出口处设立公交站场, 以进行口岸交通和市区交通的接驳。其它配套: 公交枢纽站1座; 社会公共停车场库7座, 公共厕所5处, 垃圾收集站每个地块一个、 滨海公园。 5.区域发展态势分析转换区某市沿海旅游发展带和居住生活组团的转换区, 起着承上启下的连接作用。本区域形象承载:某市新口岸门户区; 某市西部滨海休闲区形象功能; 该市RBD及西部通道口岸生活配套区功能; 6.区域地产形象档次分析某市某区详细蓝图中规划中明确:西区延续该地独特风情的, 代表该市门户的现代滨海生活区, 未来地产营造必然是以具备生态型的、 现代的、 极具特色的城市海滨居住区。景观配置:15公里滨海长廊; 后海湾、 红树林、 大南山、 香港天水围等优质景观; 后海成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划; 随着西部通道年底开通, 片区配套的完善, 客户层面的拓宽, 某填海区必将成为超越后海区域, 媲美红树湾片区的新豪宅居住区。我们称其为 ”新岸区”。 1.整体资源: 滨海长廊/滨海中心区2.区域体量: 只有红树湾才能够相提并论, 但红树湾地王已开发; 3.人文氛围: 依靠后海和该片区, 毗邻南硅谷、 红树湾等豪宅新区、 是未来高尚滨海中心区, 集居住、 购物、 休闲于一体; 4.区域发展: 全新的规划片区, 具备高潜力发展的片区, 未来区域档次将与该市典型豪宅片区媲美; 区域分析结论1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次; 2.高质的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件; 3.豪宅片区更新:将刷新该市豪宅片区,成为该市新豪宅片区; 区域优势市场优势配套优势”新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区! 本项目在整体档次和形象方面具备营造条件. 第二步: 同质片区同类项目分析 选取案例四大片区:A片区 B片区 C 片区 D片区以及本项目所在片区片区/项目 已售项目 已售项目 已售项目 发售项目A片区B片区C片区D区半岛城邦1期花园城3期2号红树东方天鹅堡2期2区中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在) 浅水湾(将) 水榭花都2期 水榭花都3期 中旅2期高层本片区天骄华庭蔚蓝海岸4期海月3期后海花半里(在) 东海湾豪园(10月) 经过对筛选出项目的户型进行分析, 我们发现三房、 四房是所有可参考项目的主力户型。由此我们首先对三房、 四房的变化进行细致的分析, 从中判断户型面积区间及比例的变化趋势, 指导本项目的主力户型定位。 2.整体三房、 四房比例分析75% 80%70%56% 60%50%40%48% 45% 35% 4 0 %9 % 3 三房四房35% 30% 30% 25% 20%10%0% 近年来, 该市高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势; 四房比例则呈明显下降趋势。据此线性趋势预测, 本年本项目能够参考主力房型比例为三房比例约为48左右, 四房比例约为35左右; 3.三房、 四房基本面积区间分析面上限130 220 173 266 193 255 136 280 150 95 136 105 153 81 140 积( 下限 103 ) 三房 四房近年来至今, 三房/四房户型面积区间弹性增大, 尺度上限有明显放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究07- 面积区间的畅销段; 4.03-06三房、 四房畅销区间分析三房四房120-130170-200 154-173、 136-152, 160-170, 202-208 150-180, 190-204, 220-250140-170, 190-220114-128、 89-93 145-165110-125结论: 选取设置相对集中的畅销面积区间段, 并据此初步建议本项目三房户型区间设置在100以下、 100120、 120130之间; 四房户型区间设置在140-160、 160-187之间; 5.两房设置建议现象一: 参考项目一期均有;中信红树湾1期约15半岛城邦1期现象二: 半岛城邦1期两房北向无海景, 均价约8300元/, 整体均价约11000元/现象三: 后海花半里高层两房均价约9100元/, 小高层三房均价约11500元/; 现象四: 蔚蓝海岸4 期同位置、 同朝向的两房、 三房, 单价相同, 两房销售较快。结论: 综合以上四点现象作参考, 所有的两房在销售中具备同等速度,但因为朝向和景观的原因,相对均价低于项目整体均价.因此,综合本项目设置两房存在可能性; 6.两房设置建议关于近三年可参考项目之两房分析时间轴线 -1-1 .10-30 -2-18 -4蔚蓝海岸四期中信红树湾1期半岛城邦1期后海花半里60-75约10% 91-98约10% 75-86约20% 70-75约24主力区间:75-80两房比例:约10-20% 可参考项目中, 设置两房的较少, 仅占此次样本总量的3/8。设置了两房的项目, 其套数比例也较少, 套数比约占1016。 7.四房以上户型分析关于近三年可参考项目之四房以上户型分析267-276约占1.2% 红树东方225-320约占8% 270379约占5.6% 210-230约占10% 270-308约占6天骄华庭中信红树湾1期招商海月3期水榭花都3期花园城3期2号地半岛城邦1期东海湾豪园项目210260约占5% 约占3% 200以上约占5% 结论: 选取设置相对集中的畅销面积区间段, 并据此初步建议本项目四房以上户型户型区间设置在225-270, 整体比例控制在5-10。 初步推导户型面积和比例结论一: 二房三房四房四房以上区间 75-80 100以下 100-120 120-130140-160 160-187 2 2 5 - 27 0比例 510% 45-5035-405-10说明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,当前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于当前只是推断,因此在此我们初步用区间表示户型的比例;接下来将经过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例; 第三步: 同质片区潜在竞争项目进行分析 本案海月4期三湘项目皇庭项目半岛城邦2期 1. 潜在竞争项目面积和比例统计项目一房二房三房四房五房复式40-50(1房公寓) -225320110120 160-16525%约125套 50%约250套招商海月4期约500套17% 6%约30套2% 约10套50-55(1房) - -110-140 160-18553%约633套 27%约323套220-250 3%约36套300三湘项目约1196套约900套约322套 17% - 125-160 180-250 -40%约360套 50%约440套半岛城邦二期皇庭项目10%约90套- -120-130140-150- 60%约193套 40%约129套两房空白,三房四房是主力户型. 潜在竞争项目主力户型区间和比例统计三房二房四房四房以上120-140 140-160 160-185 225-270区间 - 110-120比例5.68044.939.1结论一主力户型区间和比例统计三房二房上四房四房以区间75-80 100以下 100-120 120-130 140-160160-187 2 2 5 -2 7 0比例 5-10%45-5035-405-10分析原则:为合理规避竞争, 修正比例. 本项目结论一中两房具备发展空白点,建议保留并建议适当增加; 三房在120-130之间存在竞争,建议适当调小本项目比例; 三房100以下存在非主力户型空白点,暂作保留; 四房140-185为直接竞争区间,建议适当调小比例; 四房以上整体比例比较少,建议保留不变; 第一次修正户型比例结论二: 二房三房四房四房以上区间 75-80 100以下 100-120 120-130140-160 160-187 2 2 5 - 27 0比例 7-12% 42-4732-37510说明:将三房和四房整体比例降低;未来三房营造中100-120平的房型比例建议能够增加;将两房的比例增加;接下来我们将经过三级市场进一步修正项目户型区间; 第四步: 同质片区三级市场成交和需求进行分析 1.A片区三级市场成交分析A片区三级市场成交资料( 05.1006.3) 户型成交比例平均面积面积区间( ) 平均总价( 万元) 平均单价( 元/) 一房两房 7.1% 80.57 75.03-87.63 81 10053 11956 13645 三房 42.9% 130.48 97-176.48 156 四房 35.7% 185.39 145.58-223.7 253 五房 14.3% 209.29 170.61-247.96 244 11659 该片区的二手市场交易三房四房比例较高, 约占总比例的78; 本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积约为185平.片区客户以企业高管为主, 本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交相对较弱。房型需求及成交量排名:三房四房五房 2.B片区三级市场成交分析B片区三级市场成交资料( 05.1006.3) 户型成交比例平均面积面积区间( ) 平均总价( 万元) 平均单价( 元/) 一房两房 10.9% 79.28 55.81-83.63 85 三房 42.2% 152.25 113-219.72 193 10711 12701 15649 四房 31.3% 215.06 168-330 337 五房 15.6% 237.45 145.12-334.66 398 16777 B片区的二手市场交易三房四房比例稍低, 但比例依然高达73; 本片区豪宅大户化特征十分明显, 三房平均面积为152平,四房平均面积为215平,大于蛇口片区面积; 四五房的大户型与二三房户型的单价差异非常高; 本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交相对活跃。房型需求及成交量排名:三房四房五房 3.C片区三级市场成交分析C片区三级市场成交资料( 05.1006.3) 户型成交比例平均面积面积区间( ) 平均总价( 万元) 平均单价( 元/) 一房 7.1% 50.66 49.96-51.35 52 两房 3.7% 93.00 78.51-88.72 104 10266 11183 10949 12576 三房 32.1% 154.09 102-183 169 四房 57.1% 193.61 166.37-265.5 243 五房C片区的二手市场交易基本上以三房四房为主, 比例接近90; 由于是新兴豪宅区, 受豪宅大户化趋势影响, 三房四房平均面积较大; 三房平均面积为154平,四房平均面积为193平;本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交仍有限。房型需求及成交量排名:四房三房五房 4.D片区三级市场成交分析D片区三级市场成交资料( 05.1006.3) 户型成交比例平均面积面积区间( ) 平均总价( 万元) 平均单价( 元/) 一房 2.6% 50.52 48-53.03 61 12105 11644 13160 13763 19853 两房3.8% 85.18 80.84-90.63 102 三房 47.4% 129.13 94.2-219.81 170 四房 35.9% 178.50 140.13-239.57 246 五房 10.3% 227.24 118-350 451 户型上的分布十分集中, 三房四房的比例高达83; 虽然是传统豪宅区, 由于部分项目落成时间较早, 故三房四房平均面积较小; 三房平均面积为129,四房平均面积为178;统计结果显示, 本片区超大户型( 五房, 主要为复式单位) 的二手成交均价接近2万。房型需求及成交量排名:三房四房五房 5.四片区三级市场需求分析四大片区高端客户需求户型分布一房3%五房9%四片区需求户型面积区间统计二房一房11%2% 5%16%二房三房四房36%四房五房三房41%39%一房(45-55平)两房(75-90平)三房(120-150平)四房(170-190平)五房(200平以上)四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合, 整体仍以三房四房为主, 其中三房需求面积为120-150平,四房需求户型为170-190平;根据统计, 四片区需求五房单位客户略少, 但根据三级市场同时的普遍反映, 五房客户的高诚意度客户比例相对最高; 另外值得注意的是, 咨询客户中, 需求两房的客户比例与两房的成交比例有一定距离。 6.各片区典型A片区-花园城项目个案三级市场分析成交户型平均面积平均总价平均单价从价格来看, 由于片区景观和朝向的影响,该项目二级市场成交中以两个极端表现,即以2房表现最为活二房 75 675000 9000 三房 90 945000 10500 四房 170 197 11600 五房 240 2887200 12030 跃.其次为4房大户型.花园城二手成交户型/比例五房9%成交以两房四房为主, 两房两房三房五房也占据一定比例。三房44%四房40%四房五房三房7% B-红树湾项目成交户型平均面积平均总价平均单价本片区当前已属性典型豪宅片区,客户需求也已偏向成熟化,对于三房以上的需求和成交特点明显.尤以三房最为活跃.二房 85 807500 9500 三房 135 1626750 12050 四房 155 1956100 12620 五房 215 2955960 12852 而对于两房和一房需求则比较少;红树湾二手成交统计五房两房两房成交以三房四房为主, 10% 4%三房五房成交高于二房. 三房四房四房46%40%五房 招商海月成交户型平均面积平均总价平均单价从价格来看, 由于户型景观好, 四房单位的价格最高; 三房单位价格也比较坚挺; 而五房单位由于集中于一期, 价格比四房稍低, 两房成二房 80 824000 10300 三房 110 1155000 10500 四房 140 1588300 11345 五房 208 2347280 11282 交相对活跃.仅次于三房.招商海月二手成交户型比例成交以三房为主, 二房和五房7%四房居其次; 两房27%两房三房四房四房25% 天骄华庭成交户型平均面积平均总价平均单价四房平均单价最高; 三房单位及五房单位价格比四房稍低, 两房单位的成交极少而且价格最低; 二房 88 686400 7800 三房 120 1238760 10323 四房 151 1762623 11673 五房 230 2343240 10188 从各户型面积来看, 天骄华庭的户型面积较大。两房仅为需求统计.两房成交极少, 三房成交只有两成多, 四房五房占最大比重, 天骄华庭的二手成交明显呈大户化特天骄华庭二手成交户型比例( 05.10-06.3) 二房5%五房36%二房三房四房五房三房23%征。四房 蔚蓝海岸成交户型平均面积平均总价平均单价从价格来看, 蔚蓝海岸的二手成交价格比较平均, 但四房五房的价格偏高; 二房 75 807375 10765 三房 105 1181880 11256 四房 163 2228210 13670 五房 180 2358360 13102 从各户型面积来看, 蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重, 四房五房的面积较大。蔚蓝海岸二手房成交中, 三房的比例超过一半, 二房、 五房比重较低, 四房比例不足三成。蔚蓝海岸二手成交户型比例( 05.10-06.3) 五房12%二房9%二房三房四房28%四房五房三房51% 三级市场成交户型和面积综合统计1.成交房型以三房四房为主; 现状反映: 三房比例略高( A片区除外) , 四房上升明显; 2.成交户型平均面积较大, 各房型成交面积集中段分别为: 两房80-85;三房130150, 四房180220, 3.成交价格: 三房单价与四房平均单价基本相近( 华侨城除外) , 相比新成交一手楼价格仍有不少差距, 存在较大上升空间; 4.从项目周边个别项目二手成交数据看来, 三房成交比例高, 价格也比较坚挺; 5.个案中, 面积以110-135的三房和140-160的四房成交最为活跃; 6.个案片区中,经过与本项目直接邻近的B片区来看,对于两房的需求比较旺盛,需求面积在70-85; 三级市场主力户型区间和比例统计二房以上三房四房四房区域表现 80-85 -130-150 - 180-220110-135 140-160-个案反映 70-85-结论二主力户型区间和比例统计三房二房四房四房以上区间 75-80 100以下 100-120 120-130 140-160160-187 2 2 5 -2 7 0比例 7-12%1042-4732-375-分析原则:三级市场成交及需求分析修正户型区间. 本项目结论二中两房面积建议上限适当增大; 三房在130平以上存在较大需求空间,建议适当增大; 100平米以下三房市场需求空间少,建议取消; 四房需求空间存在同等性,在此建议不作修正; 四房以上成交样本比较少,建议原比例保留; 经过三级市场户型区间的推断和验证,我们第二次修正项目户型区间-结论三: 二房三房四房四房以上160-187 225-2705-10区间 75-85 100-120 120-135 140-160比例 7-12% 42-47说明:32-37三房只取两个区间面积段;接下来将经过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例; 第五步: 对项目目标客户和自身限制条件进行分析 1.各片区已成交个案客户统计项目年龄结构区域构成职业特征置业特征半岛城邦1期25-30岁35% 31-40岁55% 41-50岁15% A40-45% B30-35% 其它25% ( 罗湖/宝安/外籍人士) 高级白领约15% 外籍人士约5% 私营业主30-35% 置业次数: 一次约10%: 二次约90% 企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约65%: 约35% 公务员20-25% 置业原因: 第一: 区域和景观第二: 项目体量和品质天鹅堡2期30-35岁50% 36-40岁35% 41-45岁15% A45-50% B30-35% 其它20-25% 私营业主40-45% 置业次数: 二次约85%: 三次约15% 企业高管30-35% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15% 公务员20-25% 外籍人士约3% 置业原因: 第一: 区域和环境第二: 居住品质和企业品牌红树东方25-30岁25% A35-40% 私营业主30-35% 置业次数: 一次约25%: 二次约75% 企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15% 30-35岁35% 35-40岁25% 40-45岁15% B30-35% A约20% 其它约10% 公务员20-25% 高级白领5% 其它约10% 置业原因: 第一: 区域和环境第二: 项目居住品质水榭花都2期水榭花都3期25-30岁25% 31-40岁55% 41-50岁15% A40-45% C30-35% B约10% 私营业主35-40% 置业次数: 一次约25%:二次约75% 企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15% 高级白领15-20% 置业原因: 第一: 香蜜湖区位和地段其它约5% 公务员约10% 第二: 项目自身品质25-30岁10% 31-40岁65% 41-50岁20% 51岁5% A35-45% C30-35% C约20-25% 其它约10私营业主35-40% 置业次数: 一次约15%:二次约85% 企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15% 高级白领15-20% 置业原因: 第一: 香蜜湖区位和地段公务员15% 第二: 项目自身品质和环境第三: 户型设计中信红树湾1期 25-30岁25% 31-40岁55% 41-50岁15% A40-45% B35-40% C10-15% 其它约5% 私营业主40-45% 置业次数: 一次约10%: 二次约90% 企业高管35-40% 置业目的: 自用: 投资=约80%: 约20% 高级白领10-15% 置业原因: 第一: 区域和景观50岁以上5% 公务员5% 第二: 社区规模第三: 企业品牌中信红树湾2期 25-30岁15% 31-40岁60% 41-50岁20% A35-40% B30-35% C15-20% 其它约5% 私营业主40-45% 置业次数: 一次约15%: 二次约85% 企业高管30-35% 置业目的: 自用: 投资=约70%: 约30% 高级白领10-15% 置业原因: 第一: 区域和景观50岁以上5% 公务员约5 外籍人士约 5% 第二: 社区规模第三: 企业品牌 现象1:客户区域高端项目客户区域变化49.55042.332.741.5403020103732.516.5151013550中信红树湾2期A区半岛城邦1期B区 C区水榭花都3期其它(以下数据表示百分比例统计)以项目档次为界定,越高端,则客户区域表现越广泛,完全打破传统本土销售区域; 现象2:购买用途高端项目购买用途变化以开发时间和档次界定:越高端项目,投资比例在提高, 纯自住的比例在下降.客户对豪宅的投资热情在增长; 100 80 85 85 75 65 60 40 20 35 25 15 15 0 自住投资红树东方中信红树湾1期水榭花都3期半岛城邦1期(以下数据表示百分比例统计)现象3:置业次数高端项目置业次数变化100809075 80 85以开发时间和档次界定:越高端项目,置业次数在明显变化, 二次及以上成熟客户群在增加;604025 2020015 10一次二次以上红树东方中信红树湾1期水榭花都3期半岛城邦1期 附:其它总体客户统计数据四大片区代表项目客户情况统计-年龄四大片区代表项目客户统计-区域5%15% 10%15% 30% 15%40%35% 35%南山福