房地产项目户型配比研究-杰盟智库.doc

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户型配比研究
第一部分户型配比目的和意义
第二部分户型配比研究方法
第三部分户型配比模型建立阶段
工作计划及所需支持

第一部分户型配比目的和意义
• 1、 经验法
• 1.1已经进驻市场: 主要根据以往的销售情况, 减少相
对滞销, 增加相对畅销产品。
§ 当前做
法
• 1.2未进驻市场: 主要根据片区内存在的项目, 主流户
型配比。
• 1.3陌生市场: 项目基本概况调查和主观经验推测
• 2、 市场同类比较法
• 根据市场同类产品的销售情况、 总价区间、 户型配比
等, 做横向比较完成, 确定主流户型配比。
• 核心领导决策
•
•
•
•
•
1、 决策周期比较长
2、 核心领导陌生的市场, 无法客观判断
3、 主观性比较强。
4、 对市场决策的准确度没有十足把握
5、 缺乏客观的市场支持。
•存在的问题

规划里, 户型配比的讨论最少
户型配比几个简单的数
字, 却决定了项目的畅
销与否
§ 解决的问题
• 1、 加快决策周期/减少工作返工
• 2、 提高决策准确度
户型配比多少才合
适, 每次都有点让
我们担心受怕, 又
怕多了, 又怕少了
• 3、 将决策有自上而下转化为自下而上
• 4、 业务执行层面的户型配比标准化
• 5、 市场数据相对客观, 减少失误
户型是产品里最核心, 也是最
永恒的话题, ”户型配比”是
房地产行业永恒的红人!

第二部分户型配比研究方法

影响户型定位的几个必要因素:
档次
市场
客户
户型定位
自身条件
宏观政策

寻找依托
典型同档次同类项目片区分析
区域看点项
目定性
区域特点, 代表案例: 依照片区影响力和地产发
展年限选取１－４案例
结论一
第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间
参考基本户型
区间和比例
经过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系
统分析
结论二
结论三
第二次经过潜在项目的户型和比例修正本项目的户
型比例
意向基本户型
区间和比例
经过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分
析
第三次经过三级市场成交和需求户型区间调整项目
户型的区间
意向基本户型
区间和比例
经过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目
修正
结论四
结论五
第四次经过自身地块特点和客户群体的分析修正户
型的比例
意向基本户型
区间和比例
经过对144平上下限面积对本项目进行个人分析
第五次经过政策影响分析修正户型的比例

第一步: 区域定性分析
分析点:
>区域整体规划分析
>区域发展态势分析
>区域地产形象分析
目的:
为项目档次和质素定性

1.区域规划原则和目标
2.区域整体规划
3.区域周边配套分析
已有配套设施
未来规划配套设施
4.区域发展态势分析
5.区域地产形象档次分析

区域分析结论
经过上述五点关于区域的分析, 能够得出项
目的总体档次及质素的定性;

第二步: 同质片区同类项目分析
分析过程:
>经过同质片区基本同类项目进行整体分析;
>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;
>选取近三年的若干个项目进行分析;
目的要求:
>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型
区间和比例;

:
第三步: 同质片区潜在竞争项目进行分析
分析过程:
>经过同质片区潜在竞争项目进行分析;
目的要求:第一次修正基本户型
>由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;

第四步: 同质片区三级市场成交和需求进行分析
分析过程:
>经过同质片区三级市场成交和需求进行分析;
>选取各片区典型案例进行鉴别分析;
目的要求:第二次修正基本户型
>由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;

第五步: 对项目目标客户和自身限制条件进行分析
分析过程:
>经过对项目目标客户进行基本需求分析;
>经过对自身限制条件进行全面分析;
目的要求:第三次修正基本户型
>由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;

专题分析1:各片区已成交个案客户分析
目的:基本推断本项目面对得客户群;
从而判断户型需求特征;
专题分析2:项目自身条件限制分析
目的:基本推断本项需要规避得劣势
能够营造得质素空间;
1.项目容积率影响分析
2.地块形状和朝向分析
3.地块景观分析
4.地块交通分析
5.地块噪音分析

第六步: 新政对户型比例的影响
分析过程:
>由新政影响对户型比例提出修正
目的要求:第四次修正基本户型

典型案例----户型配比分析

第一步: 区域定性分析
……

1.XXX区规划原则和目标
XXX居住区规划原则
生态型的、 现代的、 极具特色的城市海滨居住区。
结合地铁带来的商机, 提出4.0, 3.5-3.8, 2.0, 0.5四个梯度的开
发强度控制原则。
节约土地资源, 给未来预留发展余地。
XXX居住区规划目标
提出适宜的开发强度, 与环境、 交通相融合。
延续、 发展城市人文景观, 建立与滨海景观相融合的滨海城区。
结合城市肌理, 加强内外空间融合。
完善交通体系, 实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、 安全
的协调统一。
倡导生态文化, 提高规划区生态品质。

2.某区域整体规划
区域官方命名:XX东填海区;
其由于位于XX市XX区XX以东、
XX湾与XX江出海口
交接的部分而得名。
东、 南临XX湾, 北接规划中
的南山区RBD中心( 旅游休闲
娱乐中心) 。
规划中的西部通道大桥在本规
划区东穿过, 规划区东北接沙
河西路, 北边为XX路( 其地
下部分为西部信道接线工
程) , 西临XX路, 南接望XX路,
XX地铁二号线拟沿后
XX路在规划区西部擦过。

3.某区分区规划
区
东
区
西
总用地:315.41公顷;
西部通道以东:东区180.23
公顷;以西称西区为135.18
公顷。
规划居住人口:５万;
东区定位:某市重要交通枢纽、 口岸商业及滨海休闲带;
西区定位:延续某地独特风情、 代表某市门户形象的滨海生活区。

4.该区周边配套分析
已有配套设施:
超市: 人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货
学校: 北师大南山附中/后海小学/育才小学/
育才一中、 二中/蛇口中学/蛇口小学
医院: 南油医院/蛇口医院/联合医院
公园: 四海公园
未来规划配套设施:
教育配套: 一所高中、 一所初中、 2所小学、 4所幼儿园。
生活配套: 游泳池、 综合体育活动中心、 居住区级文化中心、 社区体
育活动场地、 综合医院、 门诊部。
交通线路: 主干道为东滨路, 次干道包括后海滨路、 科苑大道、 工业
八路、 招商路和望海路, 支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸
北出口处设立公交站场, 以进行口岸交通和市区交通的接驳。
其它配套: 公交枢纽站1座; 社会公共停车场库7座, 公共厕所5处, 垃
圾收集站每个地块一个、 滨海公园。

5.区域发展态势分析
转换区
某市沿海旅游发展
带和居住生活组团的
转换区, 起着承上启
下的连接作用。
本区域形象承载:某市新口岸门户区;
某市西部滨海休闲区形象功能;
该市RBD及西部通道口岸生活配套区功能;

6.区域地产形象档次分析
《某市某区详细蓝图》中规划中明确:西区延续该地独特风情
的, 代表该市门户的现代滨海生活区, 未来地产营造必然是以具备
生态型的、 现代的、 极具特色的城市海滨居住区。
景观配置:15公里滨海长廊;
后海湾、 红树林、 大南山、 香港天水围等优质景观;
后海成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;
随着西部通道年底开通, 片区配套的完善, 客户层面的拓宽, 某填
海区必将成为超越后海区域, 媲美红树湾片区的新豪宅居住区。
我们称其为 ”新岸区”。

1.整体资源: 滨海长廊/滨海中心区
2.区域体量: 只有红树湾才能够相提并论, 但红树湾地王已开发;
3.人文氛围: 依靠后海和该片区, 毗邻南硅谷、 红树湾等豪宅新区、
是未来高尚滨海中心区, 集居住、 购物、 休闲于一体;
4.区域发展: 全新的规划片区, 具备高潜力发展的片区, 未来区域档
次将与该市典型豪宅片区媲美;

区域分析结论
1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次;
2.高质的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件;
3.豪宅片区更新:将刷新该市豪宅片区,成为该市新豪宅片区;

区域优势
市场优势
配套优势
”新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区! 本项目在
整体档次和形象方面具备营造条件.

第二步: 同质片区同类项目分析

>选取案例四大片区:A片区 B片区 C 片区 D片区
以及本项目所在片区
片区/项目 已售项目 已售项目 已售项目 发售项目
A片区
B片区
C片区
D区
半岛城邦1期
花园城3期2号
红树东方
天鹅堡2期2区
中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在)
浅水湾(将)
水榭花都2期 水榭花都3期 中旅2期高层
本片区
天骄华庭
蔚蓝海岸4期
海月3期
后海花半里(在)
东海湾豪园(10
月)

>经过对筛选出项目的户型进行分析, 我们发现三房、 四房是所
有可参考项目的主力户型。
>由此我们首先对三房、 四房的变化进行细致的分析,
>从中判断户型面积区间及比例的变化趋势, 指导本项目的主力户
型定位。

2.整体三房、 四房比例分析
75%
80%
70%
56%
60%
50%
40%
48%
45%
35%
4 0 %9 % 3
三房
四房
35%
30%
30% 25%
20%
10%
0%

近年来, 该市高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势;
四房比例则呈明显下降趋势。
据此线性趋势预测, 本年本项目能够参考主力房型比例为
三房比例约为48％左右, 四房比例约为35％左右;

3.三房、 四房基本面积区间分析
面
上限
130
220 173 266 193 255 136 280
150 95 136 105 153 81 140
积
(
㎡下限 103
)
三房

四房
近年来至今,
三房/四房户型面积区间弹性增大, 尺度上限有明显放大趋势;
我们的研究将从这些区间中研究07- 面积区间的畅销段;

4.03-06三房、 四房畅销区间分析
三房
四房
120-130㎡
170-200㎡

154-173㎡、

136-152㎡, 160-170㎡, 202-208 ㎡
150-180㎡, 190-204㎡, 220-250㎡
140-170㎡, 190-220㎡
114-128㎡、 89-93㎡

145-165㎡
110-125㎡
结论: 选取设置相对集中的畅销面积区间段, 并据此初步建议本项目
三房户型区间设置在100㎡以下、 100－120㎡、 120－130㎡之间;
四房户型区间设置在140-160㎡、 160-187㎡之间;

5.两房设置建议
现象一: 参考项目一期均有;
中信红树湾1期
约15％
半岛城邦1期
现象二:
半岛城邦1期两房北向无海景, 均价约8300元/㎡, 整体均价约11000元/㎡
现象三:
后海花半里高层两房均价约9100元/㎡, 小高层三房均价约11500元/㎡;
现象四:
蔚蓝海岸4 期同位置、 同朝向的两房、 三房, 单价相同, 两房销售较快。
结论:
综合以上四点现象作参考, 所有的两房在销售中具备同等速度,
但因为朝向和景观的原因,相对均价低于项目整体均价.因此,
综合本项目设置两房存在可能性;

6.两房设置建议
关于近三年可参考项目之两房分析
时
间
轴
线
-1-1
.10-30
-2-18
-4
蔚蓝海岸四期
中信红树湾1期
半岛城邦1期
后海花半里
60-75㎡约10%
91-98㎡约10%
75-86㎡约20%
70-75㎡约24％
主力区间:75-80㎡
两房比例:约10-20%
可参考项目中, 设置两房的较少, 仅占此次样本总量的3/8。
设置了两房的项目, 其套数比例也较少, 套数比约占10－16％。

7.四房以上户型分析
关于近三年可参考项目之四房以上户型分析
267-276㎡约占1.2%
红树东方
225-320㎡约占8%
270—379㎡约占5.6%
210-230㎡约占10%
270-308㎡约占6％
天骄华庭
中信红树湾1期
招商海月3期
水榭花都3期
花园城3期2号地
半岛城邦1期
东海湾豪园项目
210㎡
260㎡
约占5%
约占3%
200㎡以上约占5%
结论:
选取设置相对集中的畅销面积区间段, 并据此初步建议本项目
四房以上户型户型区间设置在225-270㎡, 整体比例控制在5-10％。

初步推导户型面积和比例
结论一:
二房
三房
四房
四房以上
区间 75-80㎡ 100㎡以下 100-120㎡ 120-130㎡140-160㎡ 160-187㎡ 2 2 5 - 2
7 0
比例 5－10% 45-50％
35-40％
5-10％
说明:
>以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,当前只作为本项目研究的参考值;
>在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;
>由于当前只是推断,因此在此我们初步用区间表示户型的比例;
>接下来将经过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;

第三步: 同质片区潜在竞争项目进行分析

本
案
海月4期
三湘项目
皇庭项目
半岛城邦2期

1. 潜在竞争项目面积和比例统计
项目
一房
二房
三房
四房
五房
复式
40-50㎡
(1房公寓)
---
225㎡
320㎡
110－120㎡ 160-165㎡
25%约125套 50%约250套
招商海月4期
约500套
17%
6%
约30套
2%
约10套
50-55㎡
(1房)
-----
---
--
110-140㎡ 160-185㎡
53%约633套 27%约323套
220-250㎡
3%约36套
300㎡
三湘项目
约1196套
约900套
约322套
17%
-----
125-160㎡ 180-250㎡ -----
40%约360套 50%约440套
半岛城邦二期
皇庭项目
10%约90套
-----
--
120-130㎡
140-150
-----
60%约193套 40%约129套
两房空白,三房四房是主力户型.

潜在竞争项目主力户型区间和比例统计
三房
二房
四房
四房以上
120-140㎡ 140-160 160-185㎡ 225-270
㎡
区间 -----
㎡
----- 110-120
比例
5.68％
0
44.9％
39.1％
结论一主力户型区间和比例统计
三房
二房
上
四房
四房以
区间
75-80㎡ 100㎡以下 100-120㎡ 120-130㎡ 140-160㎡160-187㎡ 2 2 5 -
2 7 0
比例 5-10%
％
45-50％
35-40％
5-10
分析原则:为合理规避竞争, 修正比例.
>本项目结论一中两房具备发展空白点,建议保留并建议适当增加;
>三房在120-130㎡之间存在竞争,建议适当调小本项目比例;
>三房100㎡以下存在非主力户型空白点,暂作保留;
>四房140-185㎡为直接竞争区间,建议适当调小比例;
>四房以上整体比例比较少,建议保留不变;

第一次修正户型比例
结论二:
二房
三房
四房
四房以上
区间 75-80㎡ 100㎡以下 100-120㎡ 120-130㎡140-160㎡ 160-187㎡ 2 2 5 - 2
7 0
比例 7-12% 42-47％
32-37％
5－10％
说明:
>将三房和四房整体比例降低;
>未来三房营造中100-120平的房型比例建议能够增加;
>将两房的比例增加;
>接下来我们将经过三级市场进一步修正项目户型区间;

第四步: 同质片区三级市场成交和需求进行分析

1.A片区三级市场成交分析
A片区三级市场成交资料( 05.10－06.3)
户型成交比例平均面积面积区间
( ㎡)
平均总价
( 万元)
平均单价
( 元/㎡)
一房－
－
－
－
－
两房 7.1% 80.57 75.03-87.63 81
10053
11956
13645
三房 42.9% 130.48 97-176.48
156
四房 35.7% 185.39 145.58-223.7 253
五房 14.3% 209.29 170.61-247.96 244
11659
该片区的二手市场交易三房四房比例较高, 约占总比例的78％;
本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积
约为185平.
片区客户以企业高管为主, 本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交相
对较弱。
房型需求及成交量排名:三房>四房>五房

2.B片区三级市场成交分析
B片区三级市场成交资料( 05.10－06.3)
户型成交比例平均面积面积区间
( ㎡)
平均总价
( 万元)
平均单价
( 元/㎡)
一房－
－
－
－
－
两房 10.9% 79.28 55.81-83.63 85
三房 42.2% 152.25 113-219.72 193
10711
12701
15649
四房 31.3% 215.06 168-330
337
五房 15.6% 237.45 145.12-334.66 398
16777
B片区的二手市场交易三房四房比例稍低, 但比例依然高达73％;
本片区豪宅大户化特征十分明显, 三房平均面积为152平,四房平均面积
为215平,大于蛇口片区面积;
四五房的大户型与二三房户型的单价差异非常高;
本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交相对活跃。
房型需求及成交量排名:三房>四房>五房

3.C片区三级市场成交分析
C片区三级市场成交资料( 05.10－06.3)
户型成交比例平均面积面积区间
( ㎡)
平均总价
( 万元)
平均单价
( 元/㎡)
一房 7.1% 50.66 49.96-51.35 52
两房 3.7% 93.00 78.51-88.72 104
10266
11183
10949
12576
三房 32.1% 154.09 102-183
169
四房 57.1% 193.61 166.37-265.5 243
五房－
－
－
－
－
C片区的二手市场交易基本上以三房四房为主, 比例接近90％;
由于是新兴豪宅区, 受豪宅大户化趋势影响, 三房四房平均面积较大;
三房平均面积为154平,四房平均面积为193平;
本片区超大户型( 五房) 的二手市场成交仍有限。
房型需求及成交量排名:四房>三房>五房

4.D片区三级市场成交分析
D片区三级市场成交资料( 05.10－06.3)
户型成交比例平均面积面积区间
( ㎡)
平均总价
( 万元)
平均单价
( 元/㎡)
一房 2.6% 50.52 48-53.03
61
12105
11644
13160
13763
19853
两房
3.8% 85.18
80.84-90.63 102
三房 47.4% 129.13 94.2-219.81 170
四房 35.9% 178.50 140.13-239.57 246
五房 10.3% 227.24 118-350
451
户型上的分布十分集中, 三房四房的比例高达83％;
虽然是传统豪宅区, 由于部分项目落成时间较早, 故三房四房平均面积较小; 三房平
均面积为129㎡,四房平均面积为178㎡;
统计结果显示, 本片区超大户型( 五房, 主要为复式单位) 的二手成交均价接近2万
㎡。
房型需求及成交量排名:三房>四房>五房

5.四片区三级市场需求分析
四大片区高端客户需求户型分布
一房
3%
五房
9%
四片区需求户型面积区间统计
二房
一房
11%
2% 5%
16%二房
三房
四房
36%
四房
五房
三房
41%
39%
一房(45-55平)
两房(75-90平)
三房(120-150平)
四房(170-190平)
五房(200平以上)
四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合, 整体仍以三房四房为主,
其中三房需求面积为120-150平,四房需求户型为170-190平;
根据统计, 四片区需求五房单位客户略少, 但根据三级市场同时的普遍反映,
五房客户的高诚意度客户比例相对最高;
另外值得注意的是, 咨询客户中, 需求两房的客户比例与两房的成交比例有一
定距离。

6.各片区典型
A片区-花园城项目
个案三级市场分析
成交户型平均面积平均总价平均单价
从价格来看, 由于片区景观和朝向
的影响,该项目二级市场成交中以
两个极端表现,即以2房表现最为活
二房 75 675000 9000
三房 90 945000 10500
四房 170 197 11600
五房 240 2887200 12030
跃.其次为4房大户型.
花园城二手成交户型/比例
五房
9%
成交以两房四房为主,
两房
两房
三房五房也占据一定比例。
三房
44%
四房
40%
四房
五房
三房
7%

B-红树湾项目
成交户型平均面积平均总价平均单价
本片区当前已属性典型豪宅片区,
客户需求也已偏向成熟化,对于三
房以上的需求和成交特点明显.尤
以三房最为活跃.
二房 85 807500 9500
三房 135 1626750 12050
四房 155 1956100 12620
五房 215 2955960 12852
而对于两房和一房需求则比较少;
红树湾二手成交统计
五房两房
两房
成交以三房四房为主,
10% 4%
三房
五房成交高于二房.
三房
四房
四房
46%
40%
五房

招商海月
成交户型平均面积平均总价平均单价
从价格来看, 由于户型景观好, 四
房单位的价格最高; 三房单位价格
也比较坚挺; 而五房单位由于集中
于一期, 价格比四房稍低, 两房成
二房 80 824000 10300
三房 110 1155000 10500
四房 140 1588300 11345
五房 208 2347280 11282
交相对活跃.仅次于三房.
招商海月二手成交户型比例
成交以三房为主, 二房和
五房
7%
四房居其次;
两房
27%
两房
三房
四房
四房
25%

天骄华庭
成交户型平均面积平均总价平均单价
四房平均单价最高; 三房单位及五
房单位价格比四房稍低, 两房单位
的成交极少而且价格最低;
二房 88 686400 7800
三房 120 1238760 10323
四房 151 1762623 11673
五房 230 2343240 10188
从各户型面积来看, 天骄华庭的户
型面积较大。两房仅为需求统计.
两房成交极少, 三房成交
只有两成多, 四房五房占
最大比重, 天骄华庭的二
手成交明显呈大户化特
天骄华庭二手成交户型比例( 05.10-
06.3)
二房
5%
五房
36%
二房
三房
四房
五房
三房
23%
征。
四房

蔚蓝海岸
成交户型平均面积平均总价平均单价
从价格来看, 蔚蓝海岸的二手成交
价格比较平均, 但四房五房的价格
偏高;
二房 75 807375 10765
三房 105 1181880 11256
四房 163 2228210 13670
五房 180 2358360 13102
从各户型面积来看, 蔚蓝海岸的户
型面积分化比较严重, 四房五房的
面积较大。
蔚蓝海岸二手房成交
中, 三房的比例超过
一半, 二房、 五房比
重较低, 四房比例不
足三成。
蔚蓝海岸二手成交户型比例( 05.10-06.3)
五房
12%
二房
9%
二房
三房
四房
28%
四房
五房
三房
51%

三级市场成交户型和面积综合统计
1.成交房型以三房四房为主;
现状反映: 三房比例略高( A片区除外) , 四房上升明显;
2.成交户型平均面积较大, 各房型成交面积集中段分别为:
两房80-85㎡;三房130－150㎡, 四房180－220㎡,
3.成交价格: 三房单价与四房平均单价基本相近( 华侨城除外) ,
相比新成交一手楼价格仍有不少差距, 存在较大上升空间;
4.从项目周边个别项目二手成交数据看来, 三房成交比例高, 价格也比
较坚挺;
5.个案中, 面积以110-135㎡的三房和140-160㎡的四房成交最为活跃;
6.个案片区中,经过与本项目直接邻近的B片区来看,对于两房的需求
比较旺盛,需求面积在70-85㎡;

三级市场主力户型区间和比例统计
二房
以上
三房
四房
四房
区域表现 80-85 -----
130-150㎡ ---- 180-220㎡
110-135㎡ 140-160㎡----
----
个案反映 70-85
---
结论二主力户型区间和比例统计
三房
二房
四房
四房以上
区间 75-80㎡ 100㎡以下 100-120㎡ 120-130㎡ 140-160㎡160-187㎡ 2 2 5 -
2 7 0
比例 7-12%
10％
42-47％
32-37％
5-
分析原则:三级市场成交及需求分析修正户型区间.
>本项目结论二中两房面积建议上限适当增大;
>三房在130平以上存在较大需求空间,建议适当增大;
>100平米以下三房市场需求空间少,建议取消;
>四房需求空间存在同等性,在此建议不作修正;
>四房以上成交样本比较少,建议原比例保留;

经过三级市场户型区间的推断和验证,我们第二次修正
项目户型区间-----
结论三:
二房
三房
四房
四房以上
160-187㎡ 225-270
5-10％
区间 75-85㎡ 100-120㎡ 120-135㎡ 140-160㎡
比例 7-12% 42-47％
说明:
32-37％
>三房只取两个区间面积段;
>接下来将经过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例;

第五步: 对项目目标客户和自身限制条件进行分析

1.各片区已成交个案客户统计
项目
年龄结构
区域构成
职业特征
置业特征
半岛城邦1期
25-30岁35%
31-40岁55%
41-50岁15%
A40-45%
B30-35%
其它25%
( 罗湖/宝安/外籍人士) 高级白领约15%
外籍人士约5%
私营业主30-35% 置业次数: 一次约10%: 二次约90%
企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约65%: 约35%
公务员20-25%
置业原因: 第一: 区域和景观
第二: 项目体量和品质
天鹅堡2期
30-35岁50%
36-40岁35%
41-45岁15%
A45-50%
B30-35%
其它20-25%
私营业主40-45% 置业次数: 二次约85%: 三次约15%
企业高管30-35% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15%
公务员20-25%
外籍人士约3%
置业原因: 第一: 区域和环境
第二: 居住品质和企业品牌
红树东方
25--30岁25% A35-40%
私营业主30-35% 置业次数: 一次约25%: 二次约75%
企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15%
30-35岁35%
35-40岁25%
40-45岁15%
B30-35%
A约20%
其它约10%
公务员20-25%
高级白领5%
其它约10%
置业原因: 第一: 区域和环境
第二: 项目居住品质
水榭花都2期
水榭花都3期
25-30岁25%
31-40岁55%
41-50岁15%
A40-45%
C30-35%
B约10%
私营业主35-40% 置业次数: 一次约25%:二次约75%
企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15%
高级白领15-20% 置业原因: 第一: 香蜜湖区位和地段
其它约5%
公务员约10%
第二: 项目自身品质
25-30岁10%
31-40岁65%
41-50岁20%
51岁5%
A35-45%
C30-35%
C约20-25%
其它约10％
私营业主35-40% 置业次数: 一次约15%:二次约85%
企业高管25-30% 置业目的: 自用: 投资=约85%: 约15%
高级白领15-20% 置业原因: 第一: 香蜜湖区位和地段
公务员15%
第二: 项目自身品质和环境
第三: 户型设计
中信红树湾1期 25-30岁25%
31-40岁55%
41-50岁15%
A40-45%
B35-40%
C10-15%
其它约5%
私营业主40-45% 置业次数: 一次约10%: 二次约90%
企业高管35-40% 置业目的: 自用: 投资=约80%: 约20%
高级白领10-15% 置业原因: 第一: 区域和景观
50岁以上5%
公务员5%
第二: 社区规模
第三: 企业品牌
中信红树湾2期 25-30岁15%
31-40岁60%
41-50岁20%
A35-40%
B30-35%
C15-20%
其它约5%
私营业主40-45% 置业次数: 一次约15%: 二次约85%
企业高管30-35% 置业目的: 自用: 投资=约70%: 约30%
高级白领10-15% 置业原因: 第一: 区域和景观
50岁以上5%
公务员约5%
外籍人士约 5%
第二: 社区规模
第三: 企业品牌

现象1:客户区域
高端项目客户区域变化
49.5
50
42.3
32.7
41.5
40
30
20
10
37
32.5
16.5
15
10
13
5
5
0
中信红树湾2期
A区
半岛城邦1期
B区 C区
水榭花都3期
其它
(以下数据表示百分比例统计)
以项目档次为界定,越高端,则客户区域表现越广泛,完全打破传统本土
销售区域;

现象2:购买用途
高端项目购买用途变化
以开发时间和档次界定:越高
端项目,投资比例在提高,
纯自住的比例在下降.客户对
豪宅的投资热情在增长;
100
80
85
85
75
65
60
40
20
35
25
15
15
0
自住
投资
红树东方中信红树湾1期水榭花都3期半岛城邦1期
(以下数据表示百分比例统计)
现象3:置业次数
高端项目置业次数变化
100
80
90
75 80 85
以开发时间和档次界定:越高
端项目,置业次数在明显变化,
二次及以上成熟客户群在增加;
60
40
25 20
20
0
15 10
一次
二次以上
红树东方中信红树湾1期水榭花都3期半岛城邦1期

附:其它总体客户统计数据
四大片区代表项目客户情况统计-年龄
四大片区代表项目客户统计-区域
5%
15%
10%
15%
30%
15%
40%
35%
35%
南山
福