2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案.docx

2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案

单选题（共1000题）
1、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　　）。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法

【答案】 A
2、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 A
3、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（　）年。
A.3.09
B.3.48
C.3.83
D.3.92

【答案】 D
4、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查

【答案】 B
5、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　　）。
A.管理费
B.销售费用
C.其他费用
D.前期费用

【答案】 B
6、下列关于房地产功能的描述，错误的是（　）。
A.配置存量房地产资源和利益
B.显示房地产市场供应变化
C.指导供给以适应需求的变化
D.指导政府制定科学的土地供给计划

【答案】 B
7、建筑构造中的条形基础适用于（ ）建筑中。
A.砖木结构
B.砖混结构
C.钢筋混凝土结构
D.钢结构

【答案】 B
8、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（　　）中提出。
A.《建设项目用地预审与选址意见书》
B.《设计方案审查意见》
C.《建设工程规划许可证》
D.《建设用地规划许可证》

【答案】 A
9、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。
A.自有资金
B.销售收入
C.自营收入
D.经营资金出资额

【答案】 D
10、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 A
11、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（　　）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段

【答案】 B
12、对收集的资料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的（　　）。
A.调查阶段
B.资料整理阶段
C.分析阶段
D.综合归纳阶段

【答案】 C
13、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

【答案】 D
14、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（　　）元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43

【答案】 A
15、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（　）。
A.2%
B.3%
C.5%
D.8%

【答案】 A
16、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　）阶段的工作。
A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策

【答案】 B
17、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。
A.房屋出售
B.房地产抵押
C.土地使用权转让
D.土地使用权出让

【答案】 D
18、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（　　）元/m2。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000

【答案】 C
19、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（　　）。
A.全部投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表
D.资金来源与运用表

【答案】 B
20、投资者所要求的最低利率是（ ）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率

【答案】 A
21、（ ）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。
A.机械消耗定额
B.劳动消耗定额
C.材料消耗定额
D.施工定额

【答案】 B
22、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（　）。
A.投资期限较长
B.资金来源广泛
C.流动性好
D.绝少涉及公开市场的操作

【答案】 C
23、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05

【答案】 C
24、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。
A.3.41
B.4.05
C.4.59
D.12.59

【答案】 A
25、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（　　）配合考虑。
A.质量控制目标
B.销售收入计划
C.工程建设招标计划
D.客户定位

【答案】 B
26、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（ ）的职能。
A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能

【答案】 A
27、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（ ）。
A.在流动资产中，存货的变现能力最强
B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理
C.部分存货可能已经抵押给债权人
D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题

【答案】 A
28、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（　　）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%

【答案】 D
29、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（　）。
A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理

【答案】 C
30、关于年度运营预算，下列说法错误的是（　　）。
A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间
D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会

【答案】 C
31、风险分析常用的比较成熟的方法是（　　）。
A.解析法
B.蒙特卡洛模拟法
C.调查和专家打分法
D.概率分析法

【答案】 D
32、下列不属于利率的影响因素的是（　　）。
A.平均利润率
B.借贷资本的供求关系
C.通货膨胀率和预期通货膨胀率
D.内部收益率

【答案】 D
33、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A.30%～40%
B.40%～50%
C.50%～60%
D.60%～70%

【答案】 C
34、临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。
A.变动成本的设置
B.平衡点的设置
C.同定成本的设置
D.产销售量的不同

【答案】 B
35、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。
A.市场供求关系
B.房地产管理部门
C.业主的愿望
D.建筑质量

【答案】 A
36、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。
A.0.25
B.0.50
C.1.5
D.2.00

【答案】 B
37、（　　）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。
A.房地产价格指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者心理指数

【答案】 B
38、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（　）特征。
A.垄断竞争
B.寡头垄断
C.垄断
D.竞争

【答案】 A
39、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（　）。
A.计算各年净现金流量的标准差
B.计算净现值大于或等于零时的累计概率
C.计算各年净现值的标准差
D.计算各可能发生情况下的净现值

【答案】 D
40、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（　）。
A.15%～25%
B.25%～35%
C.35%～45%
D.45%～50%

【答案】 C
41、下列不属于房地产商用物业市场的是（　　）。
A.写字楼市场
B.零售商场或店铺
C.休闲旅游设施市场
D.仓储用房市场

【答案】 D
42、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（ ）。
A.特等
B.甲等
C.乙等
D.丙等

【答案】 D
43、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（　　）。
A.0.63
B.1.63
C.2.25
D.12.50

【答案】 C
44、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　　）。
A.市场需求容量调查
B.消费者行为调查
C.市场营销因素调查
D.竞争情况调查

【答案】 C
45、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费

【答案】 D
46、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（　）。
A.市场营销空间
B.市场营销总量
C.市场营销敏感性
D.市场营销需求量

【答案】 C
47、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（　）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用

【答案】 B
48、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（　）
A.差额投资内部收益率
B.净现值
C.内部收益率
D.等额年值

【答案】 C
49、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是( )。
A.项目风险越大，风险等级系数值越大
B.贷款期限越长，期限系数值越小
C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

【答案】 B
50、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。
A.较低
B.较高
C.不高不低
D.为零

【答案】 A
51、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。
A.规划设计方案
B.投资估算
C.资源条件
D.投资权益

【答案】 C
52、对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。
A.利息备付率　　
B.偿债备付率　　
C.流动比率　　
D.速动比率

【答案】 A
53、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 A
54、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（　　）。
A.绿地率
B.容积率
C.建筑密度
D.建筑限高

【答案】 B
55、（　）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A.负外部性
B.正外部性
C.强外部性
D.弱外部性

【答案】 B
56、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（　　）元/m2。
A.2420
B.2438
C.2447
D.2503

【答案】 C
57、偿债备付率＝可用于还本付息资金与( )之比。
A.当期应还本付息资金
B.当期已付利息费用
C.当期本金
D.当期应付利息费用

【答案】 A
58、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.同类物业的市场供求关系

【答案】 D
59、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　）。
A.相关房地产类型的在建数量
B.吸纳率分析
C.相关房地产类型的存量
D.改变用途数量

【答案】 B
60、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（　）。
A.细化投资设想
B.提出投资设想
C.可行性研究
D.投资机会选择

【答案】 B
61、通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（　　）。
A.建设项目用地预审与选址意见书
B.建设用地规划许可证
C.国有土地使用证
D.建设工程规划许可证

【答案】 A
62、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（　）。
A.购买价格
B.空置率
C.运营费用
D.资本化率

【答案】 D
63、关于预算，下列说法错误的是（　　）。
A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

【答案】 D
64、房地产抵押贷款不包括( )。
A.个人住房抵押贷款
B.商业房地产抵押贷款
C.维修基金
D.在建工程抵押贷款

【答案】 C
65、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）的特性。
A.区位选择异常重要
B.易产生资本价值风险
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
66、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（　）。
A.共代理了多少个项目　　
B.代理成交额有多少　　
C.人员素质　　
D.代理的成功率有多大

【答案】 D
67、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　　）分析。
A.最低租售价格
B.最低租售数量
C.最低利润水平
D.最高土地取得价格

【答案】 C
68、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05

【答案】 C
69、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（　　）列出质量缺陷清单。
A.开发商
B.承包商
C.监理工程师
D.使用单位

【答案】 C
70、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（ ）。
A.独立性原则
B.群众性原则
C.合法性原则
D.公正性原则

【答案】 D
71、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（　　）。
A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用
B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息
C.税后现金流＝税前现金流－所得税
D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

【答案】 C
72、国际上物业管理行业的专业资格，是（　　）。
A.注册物业管理员
B.注册物业管理经理
C.注册物业管理师
D.高级物业管理师

【答案】 B
73、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（　　）。
A.半个月
B.2个月
C.半年
D.2年

【答案】 D
74、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（　　）。
A.土地不会毁损
B.地上建筑物有耐久性
C.变现性差
D.土地使用权年限较长

【答案】 C
75、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（　）年。
A.3.09
B.3.48
C.3.83
D.3.92

【答案】 D
76、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—( )。
A.报告期灭失量
B.最低销售量
C.工程量
D.盈亏平衡点量

【答案】 A
77、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（　）。
A.12.45%　　
B.10.26%　　
C.11.98%　　
D.9.68%

【答案】 B
78、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。
A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成
B.评标委员会成员可以为5人
C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3
D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定

【答案】 B
79、（　）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。
A.判断竞争者反应模式
B.确定竞争者战略
C.确定竞争者目标
D.识别竞争者

【答案】 D
80、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（　　）。
A.满足购买者使用要求
B.购买者支付能力
C.物业预期收益
D.物业用途

【答案】 C
81、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（　　）。
A.乙＜丙＜甲
B.甲＜乙＜丙
C.丙＜甲＜乙
D.乙＜甲＜丙

【答案】 A
82、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（　　）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险

【答案】 C
83、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.利润为零时
B.利润最大时
C.允许的最低经济效益指标
D.允许的最高经济效益指标

【答案】 A
84、某企业2014年12月底，净利润为1500万元，资产平均总额为6000万元，负债为2000万元。则该企业的资产报酬率是（ ）。
A.20%
B.25%
C.33%
D.50%

【答案】 B
85、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（　）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费

【答案】 A
86、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（　　）。
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性

【答案】 B
87、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（　　）。
A.3个以上
B.5～10个
C.5个以上
D.3～10个

【答案】 A
88、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。
A.停车
B.位置
C.特色
D.距离

【答案】 C
89、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（　）。
A.接受委托
B.调查研究
C.方案选择和优化
D.编制可行性研究报告

【答案】 C
90、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（　　）。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%

【答案】 C
91、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（　　）。
A.建筑安装工程费
B.公共配套设施建设费
C.土地费用
D.基础设施建设费

【答案】 C
92、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（　　）。
A.开发商
B.设计单位
C.承包商
D.监理单位

【答案】 A
93、某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（　）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.2

【答案】 D
94、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。
A.自有资金
B.企业资金
C.预售期房
D.债券融资

【答案】 D
95、在（　）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A.银行
B.经销商
C.业主
D.政府

【答案】 D
96、如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。
A.5674元
B.2000元
C.6250元
D.8929元

【答案】 A
97、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。
A.财务盈利能力
B.清偿能力
C.资金平衡情况
D.营运能力

【答案】 A
98、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（　）万元。
A.8.75
B.11.25
C.13.25
D.15.75

【答案】 B
99、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（　　）。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策

【答案】 B
100、 以下不属于温脾汤的药物是
A.大黄
B.附子
C.当归
D.生姜

【答案】 D
101、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。
A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式

【答案】 C
102、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。
A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%
B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策
D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

【答案】 A
103、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（　）。
A.60%
B.80%
C.100%
D.200%

【答案】 B
104、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（　　）
A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销
B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销
C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销
D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销

【答案】 B
105、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（　）左右。
A.5%
B.8%
C.10%
D.15%

【答案】 C
106、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（　　）。
A.市场因子推演法
B.加权移动平均法
C.简单平均法
D.指数平滑法

【答案】 A
107、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（　）。
A.1.82%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%

【答案】 C
108、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（　），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
A.数额
B.用途
C.发生时间
D.付款特点

【答案】 D
109、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（　　）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%

【答案】 D
110、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（　）左右。
A.5%
B.8%
C.10%
D.15%

【答案】 C
111、投资决策分析主要包括市场分析、（　）和投资决策三部分工作。
A.风险控制
B.项目调研
C.项目财务评价
D.资金管理

【答案】 C
112、利息备付率通常按（　）计算。
A.月
B.日
C.季
D.年

【答案】 D
113、（ ）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。
A.机械消耗定额
B.劳动消耗定额
C.材料消耗定额
D.施工定额

【答案】 B
114、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（　）。
A.提出投资设想
B.项目可行性研究
C.细化投资设想
D.寻找和筛选投资机会

【答案】 B
115、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　　）。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%

【答案】 A
116、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（　　）。
A.指数平滑法
B.市场因子推演法
C.德尔菲法
D.销售人员意见综合法

【答案】 A
117、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（　　）。
A.收益现金流风险
B.市场供求风险
C.通货膨胀风险
D.利率变动风险

【答案】 A
118、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（　　）。
A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定

【答案】 A
119、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（　　）。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05

【答案】 C
120、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（　　）。
A.交通的通达程度
B.物业的规模大小
C.人口的分布密度
D.居民的购买能力

【答案】 A
121、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。
A.最低租售价格
B.最低租售数量
C.最低建安成本
D.最高土地取得价格

【答案】 C
122、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A.9.26%
B.10.09%
C.11.11%
D.12%

【答案】 C
123、下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（　　）。
A.通货膨胀导致折现率下降
B.房地产增值导致折现率下降
C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同
D.通货膨胀和房地产增值是两回事

【答案】 D
124、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（　）。
A.3.5
B.4.5
C.5.5
D.6.5

【答案】 C
125、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（　　）。
A.18.50%
B.22.68%
C.31.58%
D.34.04%

【答案】 D
126、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（　）。
A.20%
B.15%
C.10%
D.25%

【答案】 B
127、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。
A.10%
B.9.5%
C.11%
D.10.65%

【答案】 B
128、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。
A.10%
B.15%
C.平均利润率
D.社会折现率

【答案】 C
129、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 A
130、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（　）。
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%

【答案】 C
131、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（　　）。
A.投资回收期
B.内部收益率
C.财务净现值
D.开发商利润

【答案】 B
132、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（　　）。
A.房地产租金
B.房地产实际出租量
C.出租房屋空置率
D.房价租金比

【答案】 C
133、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。
A.平均价格
B.加权价格
C.抽样价格
D.成交价格

【答案】 A
134、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。
A.预期通货膨胀
B.非预期通货膨胀
C.成本型通货膨胀
D.需求型通货膨胀

【答案】 A
135、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（　　）。
A.半个月
B.2个月
C.半年
D.2年

【答案】 D
136、下列风险中属于系统风险的是（　　）。
A.比较风险
B.市场供求风险
C.未来运营费用风险
D.持有期风险

【答案】 B
137、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（　　）万元。
A.717.50
B.721.00
C.724.50
D.735.00

【答案】 C
138、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（　）。
A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%

【答案】 D
139、