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设备服务作业规程及服务方案
（一）设备设施运营维护
xx物业在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专 用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、 严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优 质、经济的服务保障。
1、供水系统
（1）总体供水设施每月检查一次。
（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次，。
（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管安装金属防护网，每年 冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施封闭管理。
（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
2、供配电系统
（1）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、 安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交 接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持 有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面， 要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；
（2）每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、 高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定 时抄表做好记录，出现异常及时处理；
（3）定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、 试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清 洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使 用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器 设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完 好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；
（4）潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器 设备干燥。
（5）每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马 上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。
3、公共照明系统
公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、 机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系 统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系 统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损， 无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能 问题也是物业服务中关注业主满意的重点。
（1）楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为1%左右。
（2）室内、室外公共电气柜每日巡查一次。
（3）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
4、暖通系统
空调系统是中央空调机组、变风量风机、盘管风机未端组成，日
常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。
每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象；保证空调设备运 行正常，中、小修无特殊情况当天完成。
定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度。
发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的 控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全。
每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次。
每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴 承，翅片，过滤器。
协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。
5、音像及其配套设备设施等
工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常， 及时处理；
有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工 作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有 效保护；
分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定 期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
6、电梯系统
电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将 直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较 大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难 点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外 包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。
7、乘客电梯维修保养规程
常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保 养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每 次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年 不少于每次不少于16小时，做全面的检查保养。
零维修：小修，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现 场立即抢修。
中修：周期定为3年，做全面检修保养。
大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需 更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全 面彻底的维修。

8、消防系统
消防系统主要包括如下设备:
消防报警系统组成
气体灭火系统
设施设备联动系统
喷淋系统
正压送风系统
防排烟系统
灭火系统
消火栓系统含室外
消防专用通讯系统
消防广播系统
报警系统主机

消防系统是办公楼一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故 的安全保障，是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其 设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保 养和定期的试验工作，气体灭火装置压力巡查、检测，保证消防控制 主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防 系统联动试验、检测。
9、弱电系统
弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。
安全防范系统的作用是车辆进行监控，保障办公楼的安全，保证 的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、 电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权 控制；电视监控系统的作用的图像的实施监控和事后检查；红外报警 系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。
信息网络系统的作用是内外的信息交流，楼宇智能化控制包括综 合布线系统、电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像系统。其 特点是安全性、保密性、可靠性要求较高。
（二）维护维修服务注意事项
1、维护保养对妨碍工作的，一律安排在上班时间以外。
2、在维护保养工作中，维护人员必须事先做好维修区域防护及 警示措施后，方可进行工作。
3、维修完毕，立即清理现场。
（三）设备设施管理运作模式
1、设备管理模式
由于设备设施齐全、数量繁多、分布广的特点，结合设备管理实 施“点阵统一，重点控制”的设备管理模式。
设备管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、变压器、低压柜 等各个设备点；弱电系统的秩序维护监控的监控中心主机和各个末端 设备；消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式 报警阀等；电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑、道路 等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等；给排水的阀、水 龙头、排水等都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起， 就形成设备控制的“阵”。
以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常 巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进 行精心地运行管理和科学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美。
重点控制：对重点设备重点部位，制定专门的措施，重点控制， 从而保证设施设备系统的正常运行。
项 目
管理重点
管理措施要点
电梯系统
安全运行
日常巡检记录、委外维保、按时年检
消防系统
可靠运行、随时可启动
定期试验、巡查
供配电系统
安全可靠运行
加强日常的维护检查，定期试验、检 修
给排水系统
水质良好，排水正常
水箱定期消毒、水质定期检验，排水 系统定期清理、疏通
空调系统
空气清新、制冷、暖效果好
设备定期维护、检修、清洗
对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统和给排水系统实行 24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、 消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的 工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，达到统一监管， 提高服务质量的效果；对日常维保、业主报修、紧急情况处理等实行 统一控制。
2、管理措施
针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对重要 设施设备实行专项管理。
（1）设备档案资料管理:
①设备原始资料档案管理
将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记 录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建 筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。制作设 施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。
②重要设备维修资料档案管理
a、维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次， 每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。
b、设备巡查记录表:值班人员填写的设备巡查记录表每月一册， 每月统计一次，每年装订一次，由物业服务中心保管以备存查。
c、是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措 施等资料，由工程部汇总存查。
（2）人员管理
人员管理有两层含义：
① 人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能 证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。
② 设备责任人管理：实行设施设备分管责任制，明确分工，责任 到人，建立设备台账制度记录设备运行情况。
（3）制度管理
建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、 日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、 安全运行操作规范、值班管理制度等一系列管理制度，对人员和设备
进行统一的监管并规范化管理。
(4) 计划管理
计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程，制订行之 有效的设施设备日常和年度维修养护计划，保证设施设备处于良好的 运行状态
(5) 检查考核管理
检查就是制定一系列的管理考核制度，通过检查和考核，去发现 问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。