管理处片区改造项目可行性研究报告.docx

第1章总论7
1.1. 项目背景与概况7
1.2. 问题与提议15
第2章项目投资环境与市场研究16
2.1. 投资环境分析16
2.2. 区域房地产市场分析23
2.3. 销售预测31
2.4. 营销策略40
第3章建设规模与项目开发条件43
3.1. 建设规模43
3.2. 项目概况现状43
3.3. 项目建设条件 44
第4章建筑方案48
4.1. 设计根据48
4.2. 项目设计主题和开发理念49
4.3. 项目总体规划方案50
4.4. 建筑设计53
4.5. 构造设计56
4.6. 给排水设计错误!未定义书签。
第5章节能节水措施62
5.1. 设计根据62
5.2. 建筑部分节能设计62
第6章环境影响评价64
6.1. 编制根据64
6.2. 环境现状64
6.3. 项目建设对环境影响66
6.4. 环境保护措施67
第7章劳动卫生与消防69
7.1. 指导思想69
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施70
7.3. 消防设计72
第8章组织机构与人力资源配置76
8.1. 组织机构76
8.2. 人力资源配置77
第9章项目实施进度78
9.1. 项目开发期78
9.2. 项目实施进度安排78
9.3. 项目实施过程控制措施79
第10章项目招投标81
10.1. 工程项目招标投标概述81
10.2. 工程项目招标投标原因分析84
10.3. 招标根据89
10.4. 招标范围90
10.5. 招标方式91
第11章投资估算与资金筹措92
11.1. 投资估算92
11.2. 资金筹措93
第12章财务评价95
12.1. 项目评估根据95
12.2. 财务评价基础数据选择95
12.3. 财务评价96
12.4. 不拟定性分析97
第13章社会评价99
13.1. 项目对社会影响分析99
13.2. 风险分析102
13.3. 社会评价结论104
第14章研究结论与提议105
14.1. 可行性研究结论105
第1章总论
1.1. 项目背景与概况
1、项目名称:
中原办张庄闸管理处片区改造项目
2、承接单位概况
单位名称：濮阳市正大置业有限企业
单位性质：有限责任企业
注册资金：人民币9516万元
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：邵亚
3、可行性研究报告编制根据
(1) 与委托方签订征询协议;
(2) 国家计委计办投资审定 《投资项目可行性研究指南(试用版)》；
(3) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发 《建设项目经济评价措施与参数
(第三版)》;
(4 )《城市房地产开发经营管理条例》;
(5)《房地产项目经济评价措施》。
4、编制范围
根据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对青年城项目建设目、必要
性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、
投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全方面论证和
研究。
5、项目提出理由
① 项目建设符合国民经济发展
目前，我国国民经济运营正处于一种特殊发展时期，为了增进国民经济 稳步健
康发展，必然要求扩大内需，优化消费构造，把住宅建设作为推动国民经济发展 支
柱产业之一。根据国家统计局 分析和研究，房地产对国民经济 拉动作用约1.5 — 2
个百分点。濮阳房地产占GDP比重还将迅速上升，对GDP 贡献率还将逐渐增大。
根据国家有关部门 分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向
转变，到2023年，我国城乡居民人均建筑面积将达成22平方米，平均每户拥有一套
功能基本齐全 住房，住房消费占整个消费 比重将达成15%，城市化水平将提升到
36%左右。我国居民住宅 近期发展目 是户均一套、人均一室，力求2023年达成人
均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资 带动作用较大，国家为推动我国国民经济 连续健康稳定发
展，将建筑业列为国家 支柱产业之一。所以，本项目 建设是国民经济发展 需要。
② 项目对城市建设将起到增进作用
2023年12月24日，在河南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政
联合调研课题组向河南省委、省政府提交《“3+5新型城市群建设及产业发展思绪
与对策研究总报告》中，提出要把“3+5新型城市群打造成为功能互补 高新产业汇
集区、发展布局合理 新型城市连绵区、中部领先 当代大商业区、环境优美 综合
生态区。
濮阳作为“3+5新型城市群建设中心城市之一，其经济发展速度在河南区域经
济中领先地位愈加突出，对全省各地乃至中南地域都具有较强 辐射力，在以长株潭
为中心 “3+5”城市群发展建设 环境下，濮阳市委市政府提出要突出濮阳城市形
象建筑，提升濮阳城市品位，加强城市辐射功能目。根据河南省住宅与房地产业
2023年规划，将来23年内河南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城乡人均住宅建
筑面积增长到30.18平方米。
目前，濮阳市 人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与河南省住宅与房
地产业发展规划相差甚远。所以，改善濮阳市人民 居住条件已经成为濮阳市政府尤
其关心 问题之一。同步，伴随濮阳经济 发展和人民生活水平 不断提升，人们对
居住环境等方面要求也越来越高，近年来实施房地产开发建设就是为了使濮阳城
市居民 生活环境、居住环境不断得到改善。
青年城项目符合濮阳城市建设总体规划，落实了 “3+5”城市群建设 发展战略，
其对加紧城乡化进程，美化城市空间，发明新 城市景观，提升城市品位都具有主动
意义。
③ 处理劳动就业需要
因为我国目前正处于经济构造 调整时期，部分行业职员下岗再就业也就在所难
免，广开就业渠道，处理人民生活与就业问题已成为目前各级政府头等大事。而
投资、消费、出是国民经济增长 原动力，所以国家固定资产投资总 政策依然是
继续保持投资总量稳定增长，以发明更多就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就
业岗位，而住宅投资每增长10%，大约能够拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40
多万个就业岗位。所以，住宅建设投资 增长对于增长社会就业机会有着不可忽视
作用，而本项目作为濮阳市要点商品住宅建设项目工程之一，将为增长濮阳市本地社
会就业岗位作出一定贡献。
6、拟建地点
本项目位于濮阳市京开路与中原路交叉北路东，总占地面积23亩自然环境优
越，道路交通便利。
7、预期目
中原办张庄闸管理处片区改造项目拟在占地面积34亩，建设总容积率为2.33,
建设密度为23.6%,总建筑面积为168270平方米
8、主要建设条件
为了加紧招商引资力度，加紧濮阳城市基础设施建设，增进经济社会可连续发展，把濮阳
建设成为区域性中心城市。
主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积

34亩
2
规划总建筑面积

168270
2.1
其中：住宅建筑面积

70,652.3
2.2
其中：1-4层商铺建筑面积

37190
2.3
其中：地下停车场
位
741位

3
建筑密度
%
23.6
4
容积率

2.33
5
绿地率
%
35.32
6
项目总投资
万元
5
7
财务净现值
万元
4
8
财务内部收益率
%
140.
9
静态投资回收期
年
2.1
10
动态投资回收期
年
1.5

1.2. 问题与提议
项目开发商已正当取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算
过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及濮阳 房地
产项目开发程序及要求。
根据测算，在估计 销售价格、销售率条件下，本项目具有良好 可行性。
濮阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，所以需要切实考虑市
场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与著名专业设计企业、中介顾问企业合作，
强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理 市场营销方案，扩大媒体宣传，注
重营销推广，确保销售资金回款。
第2章 项目投资环境与市场研究
2.1. 投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
2023年整年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产
业增长值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增长值121,381亿元，增长13.4%;第
三产业增长值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增长值占国内生产总值 比重为
11.7%,与上年持平；第二产业增长值比重为49.2%,上升0.3个百分点；第三产业增
长值比重为39.1%,下降0.3个百分点。
固定资产投资增长较快整年全社会固定资产投资1 37,239亿元，比上年增长
24.8%在城乡投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%;第二产业投资
51,020亿元，增长29.0%;第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。
整年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%,其中商品住宅投资18,010
亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积
76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。
中央经济工作会议将2023年 调控政策业位于紧缩，为“预防经济增长由偏快
转向过热、预防价格由构造性上涨演变为明显 通货膨胀”，2023年12月8日，央行
将存款利准备金率提升一种百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%;随即央行、银监
会明确要求第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城乡居民不得到农村购置
小产权房，继2023年经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前
所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主 宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发
两大命脉，房贷利率连续涨高，同步各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。
以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业 健康稳定发展产生了
巨大作用。
2、项目开发地域 经济社会情况及管理、政策原因
2023年，濮阳市实现生产总值（初步核实）823.51亿元，增长15.3%。其中第一
产业增长值201.4亿元，增长4.1%;第二产业增长值335.43亿元，增长20.2%;第
三产业增长值286.68亿元，增长17.3%。按常住人计算，全市人均生产总值12287
元，比2023年增长213.8 %,翻了 一番。近五年，是濮阳经济发展较快 五年，经济
总量从2023年 432.34亿元，增长到2023年 823.51亿元，年均增长速度达成
11.99%。经济构造发生明显变化，第二产业比重上升，2023年二产业占GDP 比重达
成40.73%,比2023年上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较2023年下降0.55
个百分点。主要经济构造比重见图2。就业再就业成效明显。年末就业劳动力397.5
万人，新增就业人员5.75万人，其中城乡新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人
员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城乡登记失业率为4.3 %，就
业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。整年居民消费价格总水平比年初上升5.27
个百分点，其中，服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。
食品类价格上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上
涨7.23%。安全生产形势好转，整年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88%;
死亡242人，同比下降26.89 % ;亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万
车死亡率10.1;煤炭百万吨事故死亡率8.3;工矿商贸企业十万从业人员生产安全事
故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度下降。
2023年，濮阳市人和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人 728.83万人，
其中城乡人 3.43万人，增长11.8%；乡村人 428.45万人，下降6.4%。人出
生率11.32%。，人死亡率6.32%。，人自然增长率5.%。。城乡居民生活继续得到
改善。2023年濮阳市全部职员年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民
人均可支配收入10681元，比上年增长16.54 %;扣除物价原因，实际增长10.7%。
农民人均纯收入4885元，增长14.53%,实际增长8.8%。城市居民人均生活消费7608
元，比上年增长15.3%，扣除物价原因，实际增长9.5%;农村居民消费3554元，增
长14.02%,实际增长8.5%。2023-2023年城乡居民人均收入情况见图6和图7。社会
保障事业稳步推动。年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66
万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿
元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参加社会养老保险人数65.45万人，
其中职员数46.22人，离退休人员19.35万人；参加企业改制保险 单位155家，参
加失业保险 职员人数13.04万人；基本医疗保险 参保人数达50.87人，新增4.61
万人，其中职员34.79万人，离退休人员16.09万人。参加工伤保险人数22.12万人，
参加生育保险人数35.09万人。居民享有最低生活保险 对象共有20.18万人，城市
居民领取失业保险人数0.89万人，基本做到应保尽保。
2023年，濮阳市固定资产投资较快增长，投资构造进一步优化。全社会固定资产
投资完毕227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，
与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%;第三产业投资109.6亿元，增
长10.8%,工业投入明显加大。整年工业完毕投资114.9亿元，比上年增长53.3%。
其中制造业完毕投资82.1亿元，占工业投资 比重为71.5%;电力、燃气及水 生产
供给业完毕投资8.5亿元，占工业投资 比重为7.4%。社会事业和基础设施投资都有
大幅度 增长。房地产开发投资稳步增长，整年完毕投资额23.5亿元，增长41.7%,
近来五年是濮阳投资额增长最快五年。
2.2. 区域房地产市场分析
1、濮阳房地产市场区域分布及特点
① 主城区板块
主城区为濮阳市老 行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，
商业气氛浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次 高层住宅、
商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平 不同，住宅在18-30元/平方米
左右。老城区比较有代表性 有熙园、中泰•峰境、亚华名都、世纪名城等。
主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，
多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为18-30
兀/平方米左右。
② 华龙区板快
濮阳市新 行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一
定 规模，政府机关搬迁工作已基本完毕，区域 后发优势已经开始体现，片区市场
将具有较大 发展和潜力。濮阳市民对华龙区 认可度是比较高，片区规划很好，
路网建设已经完毕，生活配套设施正在逐渐完善，生活便利程度不断提升。因为片区
拥有良好 区位优势和优美片区环境，现已成为濮阳市民购房置业 首选区域。
主要特征：普遍 楼盘规模比较大，档次相对其他几种区域要高，户型面积上相对
而言设计比较合理，以三房为主力，一般做到120-150平方米，120-130平方米 三房
旺销，四房面积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次 情况下，销售速度比其他
几种区快。
③ 立新片区板块
相对其他几种区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区
域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休
闲、商业、生活配套也未完全上来，而且档次不高，缺乏基本生活配套设施，生活
气氛远未形成。
主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要
经过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表 楼盘，价格相对比较低。
2、濮阳房地产投资分析
从上面 图表数据中能够看出，濮阳房地产投资一共出现两次较大幅度 增长，
一次是2023年，一次是2023年。2023年开始出现房地产投资 热潮兴起，也能够说
是华新开发区正式开启，而2023年将这种热潮推向了顶峰。投资热潮源于市场
需求策动，两者呈现着良好增长势头。
从近几年 数据，我们分析其房地产投资增长，如下:
年份
2023
2023
2023
2023
房地产开发投资金额（亿元）
12.48
13.23
16.59
23.51
增长幅度
8.43%
6.01%
25.4%
41.71%

上表中很明显，2023. 2023年是濮阳房地产投资迅速增终年，迅速投资增长
来自于濮阳房地产市场需求 提升。从走访 楼盘看，诸多都是2023年就开始兴建
项目，只经过1-2年 销售，项目就基本售完，表白销售速度大大提升。
3、濮阳房地产供求分析
1）供给分析
年份
2023
2023
2023
2023
商品房施工面积（万平方米）
248.14
271.49
311.58
460.13
其中新动工面积（万平方米）
81.48
94.42
83.99
197.84
新动工面积增幅
33.4%
15.88%
-11.05%
135.55%

2023年，不论是施工总面积和新动工面积都增长了 1万平方米以上，尤其是新
动工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显 正比递增关系，2023年能够算是
一种不折不扣 濮阳房地产开发年。
2）需求分析
年份
2023
2023
2023
商品房施工面积（万平方米）
86.35
107.85
120.92
增幅
14. 08%
24. 90%
12. 12%

年份
2023
2023
2023
商品房施工面积（万平方米）
9.68
13.5
17.42
增幅
16. 04%
39. 46%
29. 04%

从上页 系列图表中能够看出，不论是商品房销售还是销售总金额均保持着较大
增长势态，市场需求整体向好。
4、濮阳房地产市场特征分析:
综上所述，我们能够对近几年濮阳房地产市场 特征总结如下:
① 房地产开发投资连续增长，但增速与市场需求 增长呈良性发展关系。
② 增量地供给大幅度增长，存量地降低，住宅用地供给总量增长。
③ 商品房供给迅速增长，市场需求较为平稳。
④ 产品建筑设计水平 提升，不论是立面设计、内部构造、实用率、园林等等
方面，任何项目都不会具有非常明显优势。
5、2023年濮阳楼市分析
① 濮阳房地产市场走势
伴随国家宏观调控政策 落实落实，濮阳2023年尤其是下六个月房地产市场估
计将呈现如下特点:
1）房地产开发投资增长回落。目前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地
产开发企业比上年降低，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供给构造措施将进一
步减缓已同意项目 投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增
速。
2)住房供给构造调整加紧。按照国家调控政策 要求，套型建筑面积90平方米
如下住房供给将大幅增长，中低价位、中小套型一般商品房土地供给也将大幅增
长，大户型住房建设与供给受到相应限制，中小套型一般商品住房将逐渐成为房地产
市场主流产品。
3) 土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地 政策，住宅
用地中增量地供给将愈加困难，存量地供给仍会保持增长，但供给总量将降低。房地
产投资需求减弱，将缓解土地供求矛盾。
② 2023年濮阳楼市走势
对濮阳房价 走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数连续 攀高居民生活压力
加大、股市动荡跌至30点如下等情况影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总
体上依然呈现增长势头，主要是因为土地成本增长，建筑材料价格增长，人工
工资提升，直接造成开发成本大幅度提升，所以2023年楼市房价依然有一定
上涨空间。
2.3. 销售预测
1、项目需求分析
本项目所在地华龙区是濮阳市最大 一种区，人众多，交通发达，但湘江以东尚没
有一种具有一定规模高档商住小区，在这里工作和经商人诸多，学校、医院、幼稚
园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活 不断改善，
带来消费 增长，人们对住房 要求越来越高，项目将利用其“傍水依城” 良好生
态和区位优势在濮阳华龙区打造出一种人文共生 生态示范小区，以创新 开发理念
和居住生活方式打造濮阳高品质、高原则、不可复制 江景住房，使得沿河而居成为
濮阳人民追求新生活 潮流，成为追求高品质生活一种必然。
2、项目销售目群定位
本项目规划为濮阳地域 中高档楼盘，销售目 客户群定位如下:
①一类客户：企事业单位职员
本项目周围 大型企业较多，上万人 企业涉及中钢衡重企业职员、濮阳铁路部
门职员等等。
②二类客户：周围私营业主
项目毗临濮阳火车站，周围 中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东
方广场、创富商城、广东路批发街等几大濮阳主力批发市场，具有大批有购置实力
经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人众多，
居住空间不够，急需添置物业处理亲人居住问题。
③ 三类客户：周围学校老师
华龙区学校众多，从小学到大学皆而有之，如华龙区试验小学、濮阳师范学院、
濮阳工业大学、濮阳机械技术学校、濮阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校
老师待遇较高，具有较强购置能力。
④ 四类客户：华龙区公务员
华龙区公务员系统，涉及企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作
就近上班，但因为江东缺乏大型 优质物业，不能满足他们改善居住环境 基本要求，
而湘水明珠 出现完全变化了这种尴尬 局面，本区公务员必将置业 目光从江西重
新转移到江东。
⑤ 五类客户：濮阳在外地成功人士
目前湘江边乃至整个濮阳，大型规模 小区都罕有，尤其是别墅小区，对于在外
工作 濮阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高 规模小区，作为唯一别墅
区无疑是该部分金字塔高端人群 置业首选。尤其是刘和平等名人作为湘水明珠 准
业主，对项目内在品质提升是更大增进。
濮阳人具有很强烈 恋土情结，外地成功人士普遍乐旨在本地置业，一方面是为
了改善父母 居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一种好 居住环境。
⑥ 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士
“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市如下居民 心愿，其中部分经济条
件很好 必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠销售也将起到很大增进作用。
⑦ 七类客户：各地房地产投资人士
濮阳房价目前在全国来讲都偏低，2023年全国地级市房地产销售平均价格27
元/ ，濮阳目前 水平还不到23元/ ，有着极大 升值空间，将会吸引各地有眼
光人士前来购置。
本项目临时未作任何广告宣传，已经有近5批客户慕湘水明珠风光带 名声前
来企业作登记，希望能第一时间购置到湘水明珠 房屋。销售部计划在项目开盘迈进
行为期3个月 蓄客期，计划贮备客户30批以上。
2、销售计划
鉴于目前青年城项目工程进度，销售部根据目前市场情况，制定如下销售计划。
① 销售量
一期工程1至3号楼原则商业、住宅、办公
② 销售进度
本项目估计2023年5月初开盘:
开盘后一种月内，即至2023年11月底，完毕总销售任务50%,约186套住
宅，销售金额约90万;
开盘后三个月内，即至2023年1月底，完毕总销售任务 70%,约260套住
宅，销售金额约1.4亿;
3、销售收入预测
1 ）周围城市房价比较:
许多业内人士以为，濮阳目前房价水平处于全省中档水平，经济发展潜力大，在
将来相当长 一段时间里，将有比很好 成长空间，2023年10月下旬，由省建设厅、
统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，河南银行监局，国家
统计局河南调查总队等部门在长沙召开 全省前三季度房地产市场联席会议上得悉:
全省商品房住宅均价为2291元/平方米，濮阳 均价为3709元/平方米，高于全省平
均水平。
在濮阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡讲
话中发觉，濮阳房地产发展分为三个阶段：90年代至2023年为第一极端，这一阶段
主要体现为房地产 起步和调整；2023年至2023年为第二阶段，这一阶段是濮阳市
房地产开发行业发生翻天覆地一种主要阶段，也是谱写濮阳市房地产开发行业新篇
章一种主要时期。这一阶段全市共完毕开发投资61.29亿元，完毕土地开发面积
117. 81万平方米,竣工房屋面积434. 39万平方米，实现商品销售额33. 29亿元。2023
年开始进入第三阶段，濮阳楼市经过前两阶段 发展后，已向品质、人文、居住等高
端方向发展。
经过前面两个阶段 准备，许多业内人士以为，濮阳房价上涨已是万事惧备，而
且已经在目前楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增长，
自然增进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺 土地，协议出让方严管后，地价还有进
一步上升 趋势；其三是建材价格在上涨，提升了建筑成本；第四是伴随人居环境和
小区规划 日益完善，房屋成本上涨；最终城市变化带来了较大 有效需求增进房地
产行业 发展。这些原因将让濮阳房价面临迅速暴发 到来。2023年6月份时，濮阳
商品房均价为3709元/平方米，但到年底已经突破40元/平方米，上涨势头迅猛。
2）濮阳楼市价格现状:
3）项目销售价格定位:
根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，原则层住宅实现销售均价不低于27
元/ ；其中1号住宅楼销售均价28元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方
米，3号住宅楼销售均价28元/平方米，1号至3号楼公共停车场30元/平方米，
3号楼一层商铺销售均价90元/平方米，3号楼二层商铺销售均价50元/平方米，
本项目预测销售总收入为65913.423万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》
2.4. 营销策略
本项目拟在价格策略上采用低开高走 定价策略推向市场。该项目价位有较高
上涨空间，升值 潜力很大。本项目将拟定如下推广策略:
1、推广渠道
①报纸广告
涉及濮阳日报、濮阳晚报，属于经典 政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新
品前1-2周进行3-4次推广既可。
②短信推广
成本低，覆盖面广，操作简朴灵活，能够作为一种长久营销手法。
③ 影视广告
本地几种电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一 动
态广告平台，值得周期性 高密度投放。
④ 单张派发
贯穿项目营销一直 宣传利器，濮阳地方小，人集中，单张派发能起到良效。
⑤ 营销活动
活动一：百年濮阳风光带”摄影图片展”。
活动二：濮阳人说濮阳大型文化论坛。
活动三：系列名人讲座。
活动四：濮阳人说濮阳大型文化论坛
2、媒体宣传组合
开盘前三个月，企业会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传
湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售二分之一做好蓄客准备。
开盘当月，企业会配合风光带竣工，举行多种活动，扩大在濮阳 著名度，加以增进
销售。开盘三个月后，企业会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。
公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期六个月。
路桥广告：贯穿项目营销一直。
影视广告：开盘前一种月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。
濮阳报纸：开盘前一月投放3-4次，以及每次新货上市投放1次。
单张派发：每天均需进行 推广方式,力求单张涉及到濮阳 每一种角落。
短信推广：一般一种月派发4-6次，开盘前每七天发送2-3次。
第3章建设规模与项目开发条件
3.1. 建设规模
中原办张庄闸管理处片区改造项目拟在占地面积34亩，建设总容积率为2.33,建设
密度为23.6%,总建筑面积为168270平方米
3.2. 项目概况现状
1、地点与地理位置
本项目位于濮阳市京开路与中原路交汇处，总占地面积34亩，小区自然环境优
，交通十分便利，是一种理想商业、住家风水宝地。
本项目土地 开发建设规划，已经濮阳市规划局审议经过。
3.3. 项目建设条件
18.4C
3.5°C
① 气温
年平均气温
一月份气温
28.3C

七月份气温
极端最低气温-2.9C
极端最高气温38.TC
② 降水量
年平均降水量1660.4mm
年降雨天数30天
日最大降水量1.5mm
③ 湿度
最热月平均相对湿度
75%
最冷月平均相对湿度81%
④ 风
风速年平均值
2.7m/s
主导风向
夏季 NNW 2.6m/s
冬季 NNW 2.8m/s
30年一遇最大风速
23m/s
⑤最大积雪深度
10cm
⑥最大冻土深度
5cm
⑦整年日照时数
1717.0h

6、施工条件
本项目所在地地势平坦，
不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道

水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务 施工队伍，只要满足施工
资质 企业就能完毕施工任务。而河南省满足资质要求 企业有几十家，施工队伍不
成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件很好。
7、政策环境
本项目 建设符合濮阳城市建设总体规划和濮阳市华龙区总体规划，落实了濮阳
市政府城市建设 发展战略，其对加紧城乡化进程，美化城市空间，发明新 城市景
观，提升城市品位都具有主动意义。

第4章建筑方案
4.1. 设计根据
GB50180-93（ 2023 年版）
GB50352-2023
1、《城市居住区规划设计规范》
2、《民用建筑设计通则》
3、《高层民用建筑设计防火规范》
GB545-95

4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》
GB567-97

5、《城市规划编制措施》
6、《濮阳市城市规划行政技术准则》
7、濮阳市2023年城市总体规划
8、本项目邻近湘江风光带设计
4.2 .项目设计主题和开发理念
在建筑设计上，景为导向，考量濮阳本地居民 生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观均好性、通风及采光 自然通畅，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享有开阔视野和捕获天生禀赋自然美景。
在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国
际生活原则小区，为业主营造高端、高质量 居住气氛。
中原办张庄闸管理处片区改造项目以建筑、自然与人友好为理念，旨在打造尊
贵、健康、运动、休闲、生态、养生 水岸生活。在住宅 设计理念上，项目引入了
“新城市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术
大气、尊贵与东方文化 “天人合一”理念有机结合，将友好生活气氛 营造融入
小区文化建设精神层面。
4.3. 项目总体规划方案
① 挖掘地块关键价值，以城市连营商业视角规划小区;
② 以销售为主导 分期规划设计，确保项目滚动有序运作;
③ 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合发明灵活多变环境空间;
④ 人车双路线设计，即相对人车分流系统，防止车流对小区 穿越破坏。
2、项目构造和布局
本项目总体规划领先于河南和濮阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野 前
瞻性和产品开发 可连续性，占地34亩，总建筑面积为108270平方米，本项目兼具
当代高尚生活和东方老式人文精神特质，强调人和人交往，动静有机结合，小区停
车方式多元化，生活形态多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住小区配
套，确保该项目能够站在濮阳房地产业高端，对市民选择居所审美趋向和生活方式
产生主动影响，在规划上采用低密度、低容积率、高绿化率控制指标，注重小区
生态环境 塑造和人文环境 培养，力求将项目开发建设成为一流、具有大规模高
尚小区特征 示范性住宅小区。经过别具特色 物业服务，向人们诠释“新房住文化”
阳光理念。
① 独具特色水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色中心水景、
组团水景、水岸岛居，强化了 “水景”住宅概念。居住模式从有限 室内居住空间伴
随水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观 均好性。
② 更多 广场和绿化开放 空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳
光车库，虽然在车库里也能够看见如画 园林风景，并形成独具特色 下沉景观，使
整个空间错落有致。
③ 充分考虑濮阳 气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统通畅。
④ 采用最经济 关键筒尺寸，合理组织交通，尽量降低公摊面积。
3、住宅物业类型和商业布局
本项目物业类型以高层住宅为主，接近风景优美 湘江边布置联排住宅水岸岛居，同步办公性质 高层公寓，物业类型较为多样。
本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、小区会所。小区南北两个地块之间 市政路，结合小区主入设置，形成人流集中、商业气氛浓厚 商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围 商业气氛。
4.4. 建筑设计
1、主要规范及原则
《建筑构造荷载规范》[GB509-2023]
《建筑地基基础设计规范》
[GB507-2023]

《混凝土构造设计规范》
[GB510-2023]
《建筑抗震设计规范》
[GB511-2023]
《建筑桩基技术规范》
[JGJ94-94]
《地下工程防水技术规范》
[GB50108-2023]
《砌体构造设计规范》
GB507-2023
《高层建筑混凝土构造技术规程》
JGJ3-2023
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》
JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》
JGJ79-2023
《人民防空地下室设计规范》
GB538-94

《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51： 93
2、建筑风格及立面特点
① 根据“以人为本” 建筑设计理念，体现休闲、简约 建筑风格，将新古典
美学精细、质感、厚重和美感充分体现。
② 在建筑立面上采用欧洲古堡 颜色，用复杂 线条曲线体现出优美、动感、
多变 视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式 古朴和深沉，
又尽显尊贵、典雅，浸透豪华设计哲学
③ 建筑立面体现典雅细腻新古典风格，采用大尺度阳光露台，经典三段
式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵艺术气息。
3、建筑户型特色
① 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性平面设计以满足日益变化生活
模式。
② 充分考虑濮阳 气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提升生活品质。
③ 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间构造紧凑。
④ 户型设计新奇，增长品位空间，符合目前及将来 市场需求，提升卖点。如:阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。
⑤ 采用最经济 关键筒尺寸，合理组织交通，尽量降低公摊面积。