医院物业工程运行维修管理服务方案.docx

医院物业工程运行维修管理服务方案
管理原则
预防为主防消结合
科学结合规范应用
安全高效多重保障
房屋建筑的日常维修及养护
房屋建筑主要管理内容与要求及养护计划
1）屋建筑主要管理内容与要求
（1）由机电工程部负责房屋建筑的全面管理与维护，保洁部、保安部等协助检查和申报需要维修的项目；
（2）以养护为目的，以维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题及时处理、消除隐患；
（3）每一年度的房屋建筑养护计划由机电工程部负责制定，报（xx）医院批准实施，机电工程部负责将年度保养计划分解落实到每
个季度、每个月和每一个人，实行目标责任管理；
（4）严格按照房屋建筑养护计划、相关规定与标准开展房屋建筑管理和维修养护工作；
（5）机电工程部每日安排专人对（xx）医院物业区的房屋建筑进行一次巡查，并汇总检查所发现的问题，保洁部、保安部当值人员负责所属区域内的房屋建筑的检查，并做好登记与上报工作；
（6）检查中发现的问题，若不能及时处理，应做好标识，及时汇总报机电工程部值班员，调度相关专业人员处理，重大维修项目或
遇突发事件，应及时报机电工程部部长安排处理；
（7）机电工程部设立24小时值班，接到维修申请应于5分钟内赶到现场处理，处理完毕应及时回访，超过24小时无法维修的项目，应及时告知医院（含本单位员工）其原因，并将维修计划与方案告知对方；
（8）遇台风或暴雨，机电工程部应及时组织和通知相关人员检查门窗，加固设施，疏通下水道、雨水井等，做好防风防雨和排水工作；
（9）阴雨潮湿天气，机电工程部应组织人员加强防潮防霉变等工作，及时给一些易受潮湿天气影响的设施涂防霉菌药或上其它防护剂；
（10）机电工程部负责每月组织专业人员对房屋建筑的完好等级进行检测和评定，对当月的维护情况包括维修合格率等进行总结，写出分析报告，制定出下一月的管理和维护措施与目标；
（11）房屋装修管理由机电工程部全面负责，保安部协助对消防等安全进行监管和巡查；
（12）机电工程部部长为维护作业安全第一责任人，
（13）房屋建筑维修养护实施过程中使用的材料应不含蒽、酚、苯、萘等易挥发物质，不得使用严重污染环境和危害人体健康的材料，
机电工程部工程师为维修材料的验收责任人；
（14）机电工程部负责对房屋建筑维保单位进行监督和检查，包括沟通与协调；
（15）与运行和维护相关的资料由机电工程部负责收集和保管，报管理处备案。
2）房屋建筑维修养护计划（发现问题立即处理）
房屋建筑维修养护计划表1
序
号
项目
时间次
数
内容
要求

地基基
1
础
半年一
次
1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降；2、检查基础有无开裂、破损、勒脚有无破损
完好、无异常
每季一
次
适时安排白蚁的防治和消杀工作，上门走访，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁
无蚁害
每年一
次
检查房屋基础结构性能是否完好以
及地基沉降总量情况
完好、无异常

承
重
结
梁
每季一
次
检查有无变形、裂缝、腐蚀
完好
每年一
检查整体结构性能是否完好
完好

构

次

板
每季一
次
检查有无弯曲、变形、裂缝、腐蚀
完好
每年一
次
检查整体结构性能是否完好
完好
柱
每季一
次
检查有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀
完好
每年一
次
检查整体结构性能是否完好
完好
承重
墙
每季一
次
检查有无孔洞、裂缝、腐蚀
完好
每年一
次
检查整体结构性能是否完好
完好
金属
构造
每季一
次
检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、
锈蚀
完好
每半年
一次
对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处
理
外观完好
每年一
次
聘请专业人员或机构分析金属结构各
部件的工作状况，评定构件的受压稳
符合相关标准

定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构
整体承载能力

备注
1、台风暴雨等恶劣天气时将对金属结构和支撑体系进
行适时检测；
2、台风暴雨后将对金属结构的检查，根据检查的结果
进行必要的维护；
3、对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟订
维修方案，由甲方审批

非承重3墙
每月一
次
检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化
等缺陷
完好
每年一
次
检查墙体结构性能是否完好
完好

屋4面
防水
涂
层、
采
光
每周一
次
1、清扫、冲洗屋面，特别是采光天棚的清洁；
2、检查雨水有无堵塞，发现异常及时疏通；
3、检查屋面有无积水；
4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复；
4、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换；
无杂物、无积水、防水层和避雷网等完
好，无异常

玻
璃

5、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及
时补焊

每月一
次
给不锈钢避雷网上不锈钢油
无锈蚀
等现象
每季一
次
油漆圆钢避雷网
漆层完
好
每年一
次
1、全面修补隔热层板，重新勾缝；
2、检修屋面防水层；
3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；
4、检查伸缩缝嵌填油膏是否完整
接缝严
密，无开
裂、缝隙和脱胶现象
备注
每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损的玻璃、接缝密封胶，解决老化、渗漏等问题

楼地面
每季一
次
1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破
裂；
2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理；
3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料；
4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理
平整完好、无空鼓和破裂，大理石和木地板等表面光

5、给木地板打蜡（由保洁部协助）
洁、无明
显杂色
和污渍
每年一
次
检查楼地面结构功能的完好性
完好

楼梯
每周一
次
给不锈钢扶手上油抛光
表面光
洁、无锈
迹
每半年
一次
1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时
修复；
2、补换损坏的地砖；3、修复空鼓的地砖
完好
每年一
次
1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网；
2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更
换
完好

公共通7道
每周一
次
1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱，发现异常及时修复；
2、检查公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理；
3、检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常及时处理
完好

每半年
一
1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时
修复；
2、补换损坏、空鼓的地砖
完好
每年一
2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更
换；
完好

内
墙
面
涂
料、
石土
质块
材
每月一
次
1、检查、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分；
2、处理内墙面变色现象；
3、处理内墙面局部渗漏；
4、更换破损的石质块材
完好，墙面无变色、脱皮、起泡、渗漏
等现象
每季一
次
处理内墙面大面积渗漏
无渗漏
每年一
次
雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨
水侵入
无渗漏

外
墙
面
喷涂
饰
面、
玻璃
每周一
次
1、修补涂料饰面破损、脱落部分；
2、更换破损的外墙饰面玻璃；3、清洗外墙
面饰面人为造成的污染部分
外观完好，洁净、无破损、脱皮等现象

每半年
一次
1、结合外墙清洗作业，检查外墙面的状况；
2、处理外墙面变色现象，检查并加固外墙金
属构件
完好、外
观洁净
每年一
次
1、雨季时期对窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入；
2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，及时制定方案批甲方审批时行局部翻新，以防止渗漏面积扩大
无渗漏
备注
1、注意天气报告，遇台风暴雨天气，及时发布信息，
提醒客户关好、锁好门窗；
2、外墙清洗使用绿色环保型清洁剂；
3、更换外墙饰面按原设计要求进行
0
1
吊顶
每周一
次
检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时
修补
完好，无
破损
每月一
次
加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复
外观完好，无渗漏现象
1
门窗、卷1
闸门、自
动门
每月一
次
1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽；2、给门转轴或磨擦磨损部位加润滑油；
完好，
门、窗等
转动灵

3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生
锈
活，金件
部件无
锈蚀等
现象

每半年
一次
更换门窗的易磨损部件
牢固、完
好
2
1
防盗网
每年一
次
除锈油漆
无锈迹、
漆面完
好
3
1
地下室
每周一
次
检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、
脱落和渗漏水等现象，发现问题及时修复
完好，无
渗漏水
等现象
房屋建筑维修养护计划表2

序
号
项目
时间
次数
内容
要求
1
路面路
基
每周一
次
1、检查路面有无积水；
2、检查道路路面有无起壳、空鼓、
裂缝；
3、检查路基有无塌陷
完好，无积水
2
灯箱广
每周一
1、检查背景灯具完好情况，即坏即
完好、牢固，

告、标
识牌
次
修；
2、检查金属支架、广告标识牌有否
松脱、锈蚀现象；
3、检查广告标识牌字迹是否清晰、
有无污迹、脱落、损坏等
无安全隐患，
金属架、板等
无锈蚀现象，
广告标识牌字
迹清晰、无污迹、脱落、损坏等现象
每季一
次
检查灯箱线路有无漏电、短路烧毁现
象
完好，无漏电、
短路烧毁等现象
每半年
一次
1、油漆金属支架、线管等；
2、检查灯箱线路有无老化现象
同上，线路绝缘良好，金属支架、线管等漆面完好，无
锈迹
3
停车场
（库）
每日一
次
1、检查路面有无积水；
2、检查停车场地面有无起壳、空鼓、
裂缝；
3、检查车道灯有无损坏；
4、检查行车指示标志是否正常
路面、地面完好，无积水，车道灯完好，行车标志清晰，正确

每月一
次
1、检查停车线、行车指示线是否清晰、完整，限速牌、指示牌是否齐全、完整；
2、检查挡车器是否正常
交通设施完好，停车、行车线路指示清晰、完整，限速牌、指示牌等配备齐全。
4
沟渠池
井
每周一
次
1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有
异常及时疏通；
2、检查雨水篦有无异常
无堵塞现象，
排水畅顺，雨
水篦完好
每季一
次
1、检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污；
2、检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复；
3、检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复；
4、给井盖及雨水篦刷漆；
5、检查井盖完好程度
设施完好，无缺损，井底和池底无沉积物，排水畅顺，井盖及雨水篦无锈蚀等现象，防护漆完好
5
雕塑、
建筑、
小品
每周一
次
1、全面清洁；
2、检查有无破损，如有异常及时修
复；
洁净，完好

3、检查有无乱刻乱划现象

6
连廊
每周一
次
保证畅通和结构完好
通畅，完好
每年一
次
油漆护栏
外观完好，无
脱皮，锈迹等
现象
7
公用标
志设施
每周一
次
1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时修复；
2、检查牢固程度，如有松脱，及时恢复
设施完好、牢固，标识清晰、无污迹、无脱落、无破损等现象
每半年
一次
检查完好程度，发现问题及时修复
完好、无缺损
8
垃圾中
转站
每周一
次
检查有无损坏，发现问题及时修复
设施完好，无
破损
9
地下管
道
每半年
一次
1、刷漆管道、管网支架；
2、检查管网固定情况；
3、检查或更换损坏、老化或腐蚀的
严重管网
完好，无锈蚀
等现象

照明系统主要管理内容与要求及养护计划
1. 照明系统主要管理内容与要求
（1）机电工程部维护人员负责每天巡视检修移动物业区内各楼层照明电气控制箱，分支母线插接箱和室内外照明灯具。清洁员、安防员、楼层助理负责所辖区域内照明灯具的检查，发现问题及时报机电工程部值班室调度员安排电工进行维修，并及时关闭不必要的照明设备；
（2）及时、优先维修重要公共通道、办公室、大门、道路路灯等重要部位的灯具；
（3）高空维修照明系统应做好安全可靠的保障措施；
（4）定时检查照明线路电压情况，对经常易坏的灯具的线路应注意测量其电流、耐压和绝缘性能，针对性找出原因，解决问题；
（5）定期组织人员对电控箱接线端螺丝进行紧固、调整、除锈等维护；
（6）做好照明材料损耗合理性分析，为选材提供依据，减少照明灯具的故障率，降低器材消耗，节约成本；
（7）定期检测照明灯亮度，合理调整亮度，根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间，及时关闭照明灯，节约用电。
2. 照明系统养护计划
照明系统养护计划表

项目
时间
次数
内容
要求
照明灯具
每日一次
1、检查路灯、景观灯、应急照明灯、电梯轿厢灯、通道灯亮灯、门牌灯、设备房照明亮灯、餐厅照明亮灯、地下室照明灯等亮灯率；
2、检查外观是否完好，有无异声和异味；
3、检查灯具的亮度、均匀度、眩光度、频闪度，如有异常，马上处理；
4、及时更换损坏的照明灯具和开关等
洁净、明亮、完好，无明显频闪，无异味，开关灵活，正常，无安全隐患
每周一次
1、清洁照明器具卫生；
2、检查玻璃灯罩有无破损、金属灯架有无松脱现象、灯、灯栅有无损坏；
3、检查外观是否完好，有无异常响声和异味；
4、检查灯具的亮度，照度均匀度、眩光度、频闪度的变化和供电电压等情况；
5、检查开关是否灵活正常，有无松脱、破损等现象；
6、检查灯具进线绝缘性能，接头是否牢固、接触是否良好，有无破损、短路、烧焦、过热等现象
线路和灯具完好、接头牢固、接触良好，工作正常，净洁，无锈蚀、发黑、漏电等现象，光照度均匀，无明显频闪，开关灵活，正常
每月一次
1、重复以上内容；
2、调整照明器具亮度，节约用电；
3、更换过热、故障配件，避免短路现象；
4、根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间；
5、检查日光灯启辉性能
6、检查灯管发光亮度是否接近失效；
7、检查灯具固定是否牢固，电极接触是否良好；不带电部份的绝缘性是否良好；
8、检查感光控制器功能
同上，照度均匀，亮度适宜，灯具附件、线路等无过热等异常情况，照明灯具平均使用寿命符合国家相关标准或出厂标准和，日光灯启辉正常、感光控制器灵敏度适当
每年
1、灯具灯座接触性能检查；
2、测量线路绝缘性能，更换或加补护
设施完好、洁净，灯具

会管；
3、检查线路温度，检查线路有无老化现象，更换不良线路；
4、检查开关是否灵活可靠；
5、清除钠、汞、碘钨灯等特种灯高能灯附近的杂物和积灰
灯座接触，无锈蚀，线路绝缘性能良好，开关灵活可靠
照明电源控制箱检查
每周一次
1、检查进线主电缆温度是否过高，负荷有无超出电缆额定值，线路有无老化等现象；
2、检查接地铜器板螺丝紧固性；
3、检查、清洁电箱卫生；
4、检测漏电开关功能；
5、检测空气开关可靠性；
6、检查控制箱（柜）有无异味；
7、检查射灯镇流器温度；
8、检查电箱门；
9、检查电箱标识是否完好、清晰
洁净、完好，无异常响声和异味，绝缘性能良好，线路和器件无过热等现象，漏电开关工作正常，空气开关等工作可靠，电箱标识正确，完好
每月一次
1、重复上述内容；
2、检查分支线接线端接触与牢固情况；
3、检查接线排色泽；
4、填写照明电箱设施检查卡；
5、检测照明时间控制器参数设置和工作状况
同上，记录完备，照明时间控制器设置正确
每季一次
检查、更换时间控制器电池
电池电量充足，无漏液等现象
线管、灯箱、灯架、灯杆
每月一次
1、检查线管、灯箱、灯架、灯杆有无破损、松动和锈蚀等现象；
2、检查线管、灯箱、灯架、灯杆有无漏电、烧毁等现象
3、加固线管、灯箱、灯架和灯杆，修补漆面，给灯具支架机械部位作润滑保
养等
设施完好，漆层完好、牢固，绝缘良好，无漏电、锈蚀等现象，机械部份润滑良好
每年
一次
1、重复以上内容；
2、油漆灯具线管、灯箱、灯架和灯杆，作防腐性保养
同上

给排水设备运行维护
1. 给排水设备主要管理内容与要求
（1）给排水设备的管理和维护由机电工程部负责。给排水设备的巡视与供配电设备的巡视同时进行，每班六遍；
（2）检查设备的运行状态、水压、电机启停工作状态；检查设备设施的有无积尘、脱漆、生锈、杂音、异味和跑、冒、滴、漏水等现象，保证给排水系统正常运行；
（3 ）及时填写水泵运行记录、巡视记录，按月统计水耗数据和电能消耗数据，发现问题报部门部长或机电工程师组织维修人员处理;
（4）积极协助（xx）医院合理安排用水和实施节水计划，遇限水、停水预先通知用户；
（5）按维护保养计划定期对消防水泵、喷淋泵等进行试泵和例行保养；
（6）每天对水池（箱）和给水管道等进行一次检查，做好水箱的封闭措施，保障水箱及周围环境整洁，发现问题及时采取措施予以检修或通知卫生防疫部门协助处理；
（7）每天抽查污水井、雨水井一次，重点场所污水井、雨水井每天检查不少于一次，发现排水堵塞或不畅及时清理，遇大雨天气，增加检查的范围和频次，保障室内外排水、排污系统通畅；
（8）每月一次检查水池水位控制设备，保证溢压阀、闸阀、浮球阀等控制阀工作正常，灵活可靠，避免溢水事件发生。给重点场所
水池加装二级防溢水装置提高可靠性；
（9）每季对水池（箱）进行清洗，消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染，每半年送水样至江门水质监测站检测一次，确保水质符合国家卫生标准。操作人员健康合格证齐全；
2. 给排水系统维护保养计划
给排水系统维护保养计划表
项目
时间
次数
内容
要求
生活泵、-排污泵
每天
一次
1、清理机房卫生，保持水泵设备房、排污泵机体卫生清洁；
2、观察电压、电流，水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味（每2小时一次）；
3、检查盘根处滴水是否符合规范，如不规范，应及时处理；
4、检查水位高度指示是否清晰；
5、巡查发现故障或故障隐患应及时处理；
6、记录运行数据和情况
设常常异味象
备清洁，，水位等，显示清常杂音、，无泄#，记录完
工作正指示正晰，无
^无异i 等现备
每月
1、重复上述内容；
2、擦拭机体，去尘、除锈、刷保护漆，给水泵、各阀门、接头和减压阀加黄油；
3、检测水泵供电线路绝缘性能，控制台开关及其线路情况；
4、检查和消除水泵跑、冒、滴、漏水等现象；
5、给停用的水泵作起动、加黄油等保养
同和漏线制
上，泵体基架等无电等现象路绝缘良系统工作
、管道锈蚀、.；供电好，控正常
每半
年一次
1、检测电机轴承等工作状况，如有异常，应更换轴承；
2、给泵体及管道、阀门除锈刷漆；
3、紧固柜内线路接头螺母，清扫柜内灰尘等
无
好
触
积尘、润滑良，线头紧固、接良好

每周
一次
1、检查外观是否完好，有无堵塞和冒、滴、漏现象；
2、检查闸阀，观察供压力表是否正常；
3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰
供水压力正常，阀门开启位置正常、无堵塞或跑、冒、滴、漏现象，标识正确、清晰
每季
一次
1、重复上述内容；
2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。
3、检查闸阀开启、关闭是否灵活
4、有无跑、冒、滴、漏现象。
5、抄读水表数值
标识清晰，完好，阀门开关灵活，管道无堵塞或跑、冒、滴、漏现象，正确抄取水表读数。
每半年
一次
1、重复上述内容；
2、管架全面检查和整修；
3、给管道和支架除锈刷漆；
4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；
5、清洗管道内部、作防腐处理；
6、检查、更换各类阀门标示，标注管内水流方向；
7、给各类阀门丝杆上油作防锈处理。
管道和支架牢固，漆面完好，阀门和控制器开关灵活，功能完好，各类标
识正俳
属部件
目、清晰，金卜无锈迹。

每周
一次
1、检查外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱及透气管防虫纱网是否完好；
2、打开排污阀排污；
3、检查进水浮阀并作手动进水试验；
4、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量；
5、检查水箱、水池盖板是否完好和上锁
完好，无泄漏，防虫网、盖板完好，水质清澈、无杂物，水质合格，PH值等正常，进水浮球阀动作正常
每月
一次
重复上述内容；
按规定比例按时投放消毒药品
同上

每年
清洗
两次
1、提前24小时通知（xx）医院相关部门做好储水准备；
2、准备潜水泵、应急照明灯或手电筒、扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、防护眼镜、罩、胶手套；
3、提前关闭水池进水闸阀，排放干水池；
4、清洗消毒：铲出水池内泥沙及各种沉积物，用扫把或尼龙刷把水池顶部、四周墙壁、底部反复刷洗直至干净为止；用扫把或尼龙刷醮取1： 100的灭菌净水溶液依次反复刷洗消毒
金属件池内^积物，格,由合格证完备
卜无锈迹，水E泥沙及沉水样检测合防疫站开具三明书，记录
供
水、-排污
管网
水池水箱

水池，之后用清水反复冲洗水池，排出消毒水溶液；
5、用干净的瓶子从水池中取500ml水送市卫生防疫站进行检测；
6、工作结束后应完整、规范、清晰地填写《水池清洗消毒记录》

给水井、雨水井污水井
每周
一次
1、检查井盖是否盖严、完好；
2、开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净；
3、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确
完好，牢固，无明显透迹，铸字清晰、正确，无安全隐患，井底无污物，排水畅通
每半年
一次
1、重复上述检查；
2、清理污泥，疏通下水管道；
3、给各类井盖及金属构件刷漆
同上

空调供冷、供暖、新风、排风系统运行维护
1、主要管理内容与要求
（1）中央空调系统由机电工程部负责管理和日常维护，每天按（xx ）医院规定的时间表开停；
（2）根据（xx）医院物业中央空调系统的特点，制定好相应的维修养护计划，做好维修养护工作及相关记录；
（3）在中央空调使用前十天应对冷冻机组的各部件进行检查（加油、更换干燥剂、检查节止阀开关是否灵活、有无渗漏、清洗冷凝器、清洁设备、检查膨胀水箱的浮球阀是否正常等）；
（4）在空调使用季节，由机电工程部负责安排人员对中央空调运行实行二十四小时三班制监控和管理。每班巡视空调设备二次，通过闻、看、听、摸等办法及时掌握和发现设备潜在故障；
（5）及时清除设备现场的杂物，保持设备和场地清洁；
（6）通过观察监视设备，掌握空调设备运行状态。注意空调运行有无三漏现象，有无异声异味。发现问题及时报部门部长和维保单位组织人员维修处理；
（7）每年定期对空调设备进行维护保养（测量蒸发器进出水温和压力；制冷剂系统检漏、补充制冷剂；测量压缩机温度、测量压缩机三相电流平衡性；检查保护开关；紧固电线接头螺丝；测量电机绝缘性能；调整微电脑控制设定值；检查清洁电器控制柜等），并进行水质化验、过滤网清洗、水管加防垢剂、更换风机盘管电机和水泵电机轴承或加注新黄油；
（8）严冬季节，作好室外冷却机组的防寒措施；
（9）检查各种空调阀门温控设施是否良好，分析空调能源消耗情况；
（10）做好《空调日运行记录》、《空调机组巡视检查记录》、《空调维修记录》、《空调保养记录》的填写；
（11）及时统计空调设备易耗材料，做好易耗材料的采购和贮备。
（12）在保证办公、教学等场所温湿度适宜的情况下，做好中央空调降耗节能工作。
2、维修养护计划
维修养护计划表
项目
时间
次数
内容
要求

每年供
冷季节
1、检查制冷剂液位和油面；
系统完好，设定值符合要求；冷剂液

L儿且隹、尸
启动机组前
2、检查冷凝器和变频压缩机状况；
3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能；
1 P J 。；
4、检查调整微电脑控制中心的设定值；
5^启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数；
6、检查空调系统有无泄漏；
7、根据运行记录，分析处理机组问题
位范E正?
和油面在要求
H；系统试运行M无异常
运行期间
执行下列维护计划
主机
每日一次
1、检测和调校空调制冷机组的运护数；
2、检查空调供电系统、控制系统、保护装置、开关及线路的工作状况
每周一次
1、擦试主机、清洁卫生；
2、检查主机工作状况，加注润滑油等；
3、检查空调系统有无泄漏
每月一次
1、重复上述操作；
2、给主机作防锈等养护
冷却冷冻泵
每天一次
1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象；
2、检查冷却、冷冻泵工作状况，泵体盘根处滴水是否符合要求
电压、电流等正常，盘根无漏水；电机和泵工作正常
每季一次
1、检查联轴器及盘根的使用情况；
2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭
联轴器、阀门灵活
每年一次
1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油；
2、检测电机接地电阻，并记录；
3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值；
4、更换水泵轴衬套，重新加装填料；
5、泵壳、泵体除锈刷漆
外观良好，润滑良好，阻值符合要求
冷却塔
每天一次
1、检查水阀浮球阀是否正常；
2、观察电流、电压及布水器的运行情况
电流、电压正常，阀门工作正常
每月一次
1、重复上述检查。
2、加药进行水质处理。
3、检查电机皮带是否正常。
4、清洗冷却塔塔体。
皮带松紧正常，水质防锈处理合格，冷却塔清洁、外观良好
维修养护计划表（二）
项目
时间次数
内容
具体要求
冷却塔
每年一次
1、用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低日0.5MQ，否则应干燥处理电机线圈，干燥勿理后仍达不到0. 5MQ以上时则应拆修电布线圈；
2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有日滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声贝应更换同型号规格的轴承；
3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是贝应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，女是则应调整（每半个月检查一次）；检查云带轮与轴配合是否松动，如是则应整修；
4、检查布水器是否水均匀，否则应清洁全道及喷嘴；
5、清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清布风扇风叶；
6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则巴修复（不定期）；
7、拧紧所有紧固件；
8、清洁整个冷却塔外表。
卜a
电机风扇联接良好；转速风量达到设备要求；塔体整洁
风机
盘管
每周
一次
1、观察风机是否正常运行，有无异声；
2、空调开关及电磁阀工作是否正常；
3、检修办公区空调不制冷等故障
运行正常
每季
一次
1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水；
2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常；
3、检查空调系统盘管风机，清洗过滤网、回风，调整风方向，包括除噪声等
清洁、运行正常；盘管畅通，无泄漏
每年
一次
1、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管P的空气（不定期）；
2、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应耳换风机轴承；
3、用500v摇表检测风机电机线圈绝缘电代应不低于0.5冲。，否则应整修处理。检查目容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换F规格电容；检查各接线头是否牢固，是否羊过热痕迹，如有则作相应整修；
4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁白水垢；
5、拧紧所有紧固件；
6、清洁风机盘管外壳。
，
耳
a
可
f
；
勺
出风速、温度达到额定值;一电机运行无噪声，设备无漏水。

维修养护计划表（三）
项目
时间次数
内容
要求
新风机t£
每
天
一
次
1、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通；
2、调节、检测大厦各楼层风机出风温湿度
外观良好，设客运行正常，温湿度适宜
每季
一
次
1、重复上述检查；
2、清洗风机过滤网；
3、风机轴承加注黄油
过滤网干净，润滑良好。
每年
一
次
1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风；
2、更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油；
风机及风柜外壳清锈刷漆；
3、测试控制部分工作性能
制冷效果好、空气循环顺畅，无泄漏
阀类
每半年进行一次
1、节制阀与调节阀的维修保养：
2、检查是否泄漏，如是则应加压填料；
3、检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；
4、检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫；
5、电磁调节阀、压差调节阀维修保养：
6、干燥过滤器，检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；
7、通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；
8、阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应填压填料；
9、对其它阀门除锈和防漏处理
开闭灵活，无破损，无渗漏
自控箱及控制器
每
天
一
次
1、清洁卫生；
2、观察电流、电压是否正常
电流、电压正常，卫生良好
每季
一
次
1、检查线路有无过热现象；
2、检查进出线路接线装置是否完好
线路无过热现象，接线装置良好。

每年
一
次
1、检测箱体的接地电阻；
2、更换接触不良的部件
阻值符合规范
空调机t£
每年制冷期结束停机期间
1、进行停机保养（进行大修、上油、防尘、防锈、防潮等处理）；
2、检查压缩电机组件的各项环节；
3、检查压缩机润滑油系统；
4、执行各项正确操作程序，检查电机启动
器；
5、检查控制面板，确定各操作状态是否正常；
6、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗；
7、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理；
8、定期检测和转动机械部件，保持润滑
保持机组处于良好的状态，保证随时启动正常，机组干燥、无锈蚀等现象，机械部件转动灵活
办公、等专用设备的管理

1）要管理内容与要求
（1）办公、生活等专用设备，包括清洁设备等由机电工程部负责管理和维护，包括设施设备分类登记编号和技术资料管理等工作；
（2）每月对上述设备设施进行一次性能测试（绝缘性能等）、加油、刷漆、除锈等预防性保养；
（3）开通24小时服务热线，做好维修值班工作，接到报修电话立即赶到现场进行维修处理。属维护范围内的设备，应及时通知并督促维保单位处理，并做好相关维修记录工作；
（4）做好办公场所机电设备的安全管理，定期开展安全宣传，保障使用人安全；
（5及时维修故障设备，更换破损电缆、损坏的开关、选用容量安全的熔断丝等，做好安全维护工作，包括给对手持移动用电设备补装
漏电保护开关，消除漏电等安全隐患，保障操作人员的使用安全；
（6统一制定《移动电动工具使用规定》悬挂于宿舍、餐厅、工具房等地，强化安全宣传；
（7做好维修回访工作，填写好《维修记录表》，定期开展维修服务满意度调查，及时整改存在的问题；
（8做好维修耗材的统计和贮备工作，保障维修及时率。
2）维修养护计划（若有损坏和故障及时检修）
维修养护计划表

电话机1 /传真机
每月一次
1、清洁、消毒；
2、检查接插头、线路；
3、测试按键工作状态，话机通话质量；
4、测试拔号、接听等功能；
5、检查（了解）传真机油墨贮量，打E。质量；
6、测试传真机收发状况
话机外观完好、洁净；连接线、接插头完好，连接良好；话机键盘完好，拔号、接听等功能正常，话机通话声音良好；传真机油墨容量正常，打印字迹清晰，传真机收发工作正常。

电视
每月进行一次
1、清洁除尘；
2、检查、紧固连接线、接插头；
3、测试电视机和其遥控器各按键的工作状况、接收情况（图像、声首等质量）；
4、调校电视机工作状态；
5、给电视显示屏做消磁
外观完好、净洁，无异味；接线连接良好，按键完好、功能正常；电视接收信号正常，图像、声音良好。

分体式3空调
每月一次
1、查看设备和机架、管线外观是否完好、固定是否牢固，有无脱漆、锈蚀等现象；
设备安装牢固，外观完好、洁净、无脱漆、锈蚀等现象；

2、清洁除尘，包括清洗空调过滤网等；
3、测试出风温度，检查制冷和通风效果；
4、检查空调机和遥控器、风叶、风机、按键等是否完好，各项功能是否正常；
5、检测空调器在各种状态下有无异常噪声和振动，跑、冒、滴、漏和结霜现象；
6、检测散热器风机运转是否正常、有无异常噪声
空调机各项功能正常，运转平稳、无异常噪声、跑、冒、滴、漏和结霜等现象；空调出温度符合出厂设定标准、风量大小适宜；散热器风机运转平稳，无异常噪声

排风扇
每月一次
1、清理排风扇上的积尘、油圬；
2、紧固螺钉，检查排风扇外观、启停和排风效果，有无破损、异味、杂声和风力小等异常情况；
3、检查排风扇开关是否完好和灵活可靠，控制系统工作是否正常；
4、检查排风扇电源引线和接插头是否完好、牢固，有无漏电等问题
完好，洁净，运转平稳，排风量符合要求，无漏电等现象

沙发、靠椅等家具
每周一次
1、给布类家具做防霉、蒸汽去污等养护（由保洁部负责）；
2、紧固接头，螺钉等；
3、给不锈钢等光亮性金属部件作抛光、上防护油养护；
4、及时修理损坏的家具，包括修补金属部件护漆等
牢固、外观完好、洁净，光亮，漆面完好，无腐烂、霉变、锈蚀等现象；

其它工作和生活电器设备
每周
一次
1、具体按相关程序和标准进行检查和维护；
2、巡视检查电源线外观有无破皮、漏电烧焦等异常；
3、运行过程有无机械堵卡现象；
4、指示灯工作是否正常。插座插头是否良好；
5、检查电源线有无乱拖乱放受压受潮。
移动工具外壳螺丝是否松动脱落。
6、听取使用人员意见，做好服务工作
达到相关标准与要求，外观良好，设备运行正常。
每月
一次
1、重复上述检查。
2、测试功能（绝缘性能和开关操作
润滑良好、工作正常，安全

性能和机械强度性能，重点检测安全性能）；
3、机械无磨损、活动部位、轴承等加注黄油防锈
可靠，达到相关标准与要求
每年
一次
1、重复上述检查。清洗各电器设备散热油污、杂物防堵塞；
2、检查转动部位有无缠绕物影响性能。
3、、调整电气、机械参数，紧固螺栓螺丝；
4、外壳清锈刷漆；更换老化元器件或电源线。
5、测试安全保护、控制部分工作性能。
达到相关标准与要求，，不漏水、不漏油、不漏电，使用效果达到规定的技术要求，安全可靠