物业标书之节能降耗管理方案.docx

节能降耗管理方案
作为物业服务企业，在成本管理上主要存在两个方面，即人力成本与能源成 本。在人力成本上，我公司将遵循“优质物业一优先配置一优势资源”的思路， 并结合项目的等级特点、功能定位，将项目的服务理念贯穿其中，配备一批高起 点、高素质、适应项目需求、符合项目服务理念的管理人员，也就是针对项目特 点制定相应的用人标准及岗位职责，同时又符合项目的预算定位。
1.1 节能降耗的管理原则
作为通过ISO141环境管理体系认证的物业公司，科学的环境管理体系和 社会责任感，同时亦为了对业主负责，我们非常重视节能降耗工作，综合节能管 理在【****】项目管理内容中也是一个新的课题，通过节能管理，可以有效降低 运行成本。在广泛宣传节约意识和加强管理措施的基础上，我们更强调技术节能。 对于个人或团体有效的技术改造和管理的节能方案，公司都会给予高度重视和奖 励。将能源管理纳入管理处的工作规范，节能降耗，以提高资源的利用率。通过 实际运行情况，对水泵、风机、锅炉等机电设备以及水系、室内外照明等设施进 行评估、技术论证、方案论证后，采取有效的技术改造，达到节能降耗的目的。
1.2 管理方式
a. 年初制定物业服务工作计划时，将能源的管理纳入到计划中。
b. 加强节能降耗宣传，向园区内所有人员发放节能降耗倡议书。
c. 与管理处签订节能降耗责任书。
d. 节能降耗技术、改造、措施。
1.3 节电措施
1.3.1 地下车库照明
A. 对于灯具排布密度大或灯具功率问题，在保证正常照明的情况下，应及 时调整灯具安装位置，降低灯具功率；
B. 尽量做到开关分区控制，对不常用部位由专门巡逻人员进行检查并作出 及时调整；对于人行通道可采用更换成声光控或红外感应开关；对可开 可闭地区，在无人时可将灯闭合。
C. 在对灯具安装位置及功率调整时，基本不需要专门购买材料，亦不需要 增加材料费用；
D. 使用声光控或红外感应开关来控制灯具开关时间，杜绝长明灯时，需购 买专用开关。
1.3.2 员工宿舍、食堂用电
A. 严查宿舍如电炉等大功率用电器，一经发现按照公司规定进行处理；
B. 宿舍及食堂等生活区域指定专人负责，对走道、就餐处及宿舍内进行督 导检查，及时关掉不需要亮的灯具；
1.3.3 电梯系统运行
A. 有效了解客户群体的出入习惯，合理调控电梯运行程序。
B. 有效设置群控程序，减少电梯空运转概率。
C. 合理配重有效调节电梯运行工况。
1.3.4 公共照明改造
为了充分有效的发挥小区设备潜力，提高系统的整体效能，降低设备运行能 耗和系统运行、维护费用，采用楼宇自动化系统，特别是公共用电部分（如：空 调系统、电梯、给排水、公共照明、安防系统等）实现独立能耗计量，利用直接 数字控制器(DDC)结合通讯技术、通过综合布线进行集中监控，集中控制，集 中管理。
1.4 节水措施
1.4.1 绿化、景观节水的措施
绿地养护是物业服务的重要工作之一。如何保证在达到养护标准的同时，尽 可能降低水的用量呢？
在天旱无雨的情况下，需要人工浇水，以保证绿地的存活率，用水量很大。 因此根据绿化植物的特点，科学安排浇水的时间和用水量，制定合理的用水定额、 用电定额。
a. 草坪采用喷、滴灌方式，并采用节水型用具；
b. 绿化用水必须做到有效计量，每日用水量由管理处按时记录，并由双方 签字确认；根据历史绿化用水量核定一个定量参考值，在不影响绿化品质的前提 下，对于有明显节水成效的，可按照节水具体情况给予适当的奖励。
1.4.2 节水管理的具体办法
按照北京市节水办管理办法，结合本区实际情况特制定以下办法：
A.公司建立由总经理为组长的节水领导小组，实行分块管理，由相关职能 部门负责落实节水的各项措施和规章制度。
(a) 工程部为节水主管部门，其主要负责：
•公司全面用水的监督检查工作，并具体负责项目的节水管理。
•冬季供暖水的管理和节水工作，严格控制用水指标，避免浪费。
•辖区内供水管线的检查、维护，发现漏水及时维修解决。
•综合事务部负责食堂和施工用水、节水的管理。
•环境部负责社区内绿化用水、节水的检查和管理。
(b) 公司抄表员每月月初应认真进行水表的抄录，发现问题及时向主管领 导汇报。
（c）基建施工用水必须事先办理用水指标，经批准后方可用水。
（d）积极开展一水多用措施，加强对员工和社区居民的节水宣传，实行节 水有奖，浪费水给予经济处罚制度。
（e）加强供水设施检查和维修制度，每月检查一次，发现问题及时维修。
（f）各职能部门应加强节水工作记录，定期召开节水工作会议，明确责任， 总结经验，改进不足。
（g）每季开展一次节水用水分析会，并向区节水办汇报节水工作情况。
B.市政水节约的措施
（a）供水系统
•控制柜上转换开关无特殊情况应打在“手动”位置，每天手动开关， 开关时间：21： 至24： 。生活水泵每隔1个月进行轮换泵给水。
• 水厂压力低于0.22 Mpa时，切断裙楼直通水，开启变频泵，使用变 频泵时每天下午下班时再切换到水厂供水。
•周五水箱进满水后通过手动控制，严格控制水泵的开启来达到节能 的目的。
（b）二次供水系统的“节能化”
•蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视，防 止失灵，造成跑水和漏水；
• 及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问题，跑水和漏水，造 成浪费；
•加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现问题，不能及 时关闭，造成浪费。
•供水系统不象供电系统，一旦局部出现问题，供水系统不象供电系 统停止供应，另外，一旦等到问题出现再维修，浪费已形成，无法 挽回，因此，日常检查维护对供水节能来说尤为重要。
（c）办公区域用水
•办公区域普及用水安装节水龙头；
•制作节水小标识，在用水区域进行张贴，同时在板报上宣传节水知 识；
•更换成节水龙头；
•在取水处制作节水标识。
（d）员工宿舍及食堂用水
•员工宿舍用水必须做到有效计量，并按人均核定量进行核算，超出 部分，由相关使用人员分担；食堂用水应根据历史用量，核定出一 个参考定值，进行定量核算。
•项目应根据实际情况对员工洗浴用水尽可能做到控制（比如可专门 加表计量，进行洗浴员工进行用量登记，专人检查的方式），进行专 人管理，采取有效措施及责任制度杜绝外来人员洗浴。
•食堂洗菜用水，洗菜前先将菜浸泡半小时以上易于清洗，合理安排 洗菜的顺序，清洁水先清洗直接入食品或成品或半成品菜，依次 类推，充分利用二遍水，具体应用：
i）将目前每日或每月用水量做为基数；
ii）制订下日或下月节水目标，在不影响加工标准的前提下，逐步将用 水量控制在一个合理的范围内，既保证食品的清洁卫生，又能做到 节约用水。