豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享(课堂PPT).ppt

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,2,豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,地王出世 万众瞩目,海沧区,集美区,同安区,翔安区,湖里区,思明区,厦门天价新地王于,2007,年,9,月,8,日产生,国贸地产竞得地王,2007G28,地块和,2007G29,地块，楼面地价拍出了每平方米,14447,元和,17533,元；,总地价款约,33,亿元，地价一次付清,市场惊呼：“面粉比面包贵”,G28,G29,五缘湾整体规划图,3,全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目,项目优势：,城市新兴湾区，整体规划水平高，配套完善，自然资源丰富；,地块位于内湾核心区域，具有一线亲海的优良景观；,项目劣势：,地价高，楼面地价高达,15500,元,/m,；,由于没有形成大片居住区，周边人气较低；,整个区域仍在建设中，配套设施尚未完全建成。,项目属性界定,项目属性,五缘湾的,“主卧”,区域属性,厦门城市,“新客厅”,二线中心城市,厦门为福建经济中心城市，海西经济圈的核心城市,城市湾区,厦门岛内唯一湾区，全国稀缺性湾区物业，集海景湾景于一身,新兴片区,厦门岛内唯一整体规划的区域，正出于快速发展期,自然资源,拥有海景、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林七大资源，实为休闲养生宜居之宝地,区域配套,交通便利，规划中的配套满足所有休闲居住商务需求，但当前配套建设尚未成熟,中大规模,总建筑面积为,21.32,万,m,，为五缘湾片区中大规模住宅项目,湾区核心,位于内湾核心区北侧，上风上水的核心区位,一线亲海,区域内唯一拥有,605,米一线临海线，满足亲海体验,优良景观,东南和东北向均拥有最佳景观面,4,打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标,项目背景、属性,R1,：市场现状,豪宅案例研究,本项目价值体系,核心问题,R2,：客户目标,价值挖掘,体系匹配,5,豪宅案例研究思路：标准分加分项,豪宅案例研究,本项目价值体系,核心问题,价值挖掘,体系匹配,豪宅驱动力模式,湾区豪宅价值体系,豪宅价值体系,4,万的均价迫使我们放眼全国一线豪宅市场，梳理一套豪宅的价值体系。过程中，我们从各类案例中总结出了豪宅的五种核心区动力。我们认为项目只要做到这一点，便获得了,“标准分”,。,本项目又属于湾区豪宅，总结国内的湾区豪宅市场，成功者寥寥，于是我们放眼成熟市场，逐一分析了世界十大湾区豪宅案例，其中发现香港、新加坡、美国的案例较为符合本项目，由此也梳理了一套湾区豪宅的价值体系，我们认为本项目符合了这一套价值体系，便获得了,“加分项”,。,共性,特性,加分项,顶级豪宅价值体系构建,6,7,引子,奢侈品,奢侈,代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化,奢侈品,“,一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点的商品”,“,使一个产品,稀缺难求,，你可以卖出天价”,Gucci,总裁 明尼科,迪梭,奢侈品,是“无形价值,/,有形价值关系比值最高的产品”,奢侈品,又称为,“,非生活必需品,”,关键词：独特、稀缺、珍贵,8,占据大众认可的稀缺资源,功能上全面超越一般居住需求,附加值远高于实际成本,高价是最具炫耀性的符号,权贵豪富的阶层标识,诠释顶级豪宅,9,考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值体系,城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市；,下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题的答案,深圳豪宅市场,香蜜湖,1,号,中信红树湾,红树西岸,波托菲诺,上海豪宅市场,华府天地,汤臣壹品,世贸滨江,二线豪宅市场,杭州,金色海岸,杭州,西湖,8,号,海外豪宅市场,香港,凯旋门,十七英里,香港,贝沙湾,新加坡,吉宝湾,案例详细内容见附件,10,顶级豪宅共性特征总结,稀缺的先天资源,高高在上的价格,发展阶段,顶级硬件标准,占据城市核心的地段或者优良的自然资源,高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒,成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破，及软硬件的结合,从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值,顶级豪宅价值,KPI,顶级客户需求,顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性,11,顶级豪宅核心特征,1,：（,城市核心,+,历史人文）,/,海岸线,项目,先天资源,核心属性,香蜜湖,1,号,香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源,城市核心,+,资源,红树西岸,红树湾区，稀缺湾区资源,海岸线,+,湾区,波托菲诺,华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观,城市核心,+,人文,十七英里,深圳东部,“,黄金海岸,”,的唯一高尚居住区，海景资源，私享沙滩,海岸线,华府天地,城市中心、新天地标志性区域,城市核心,+,历史人文,汤臣一品,黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观,城市核心,+,历史人文,世茂滨江,黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观,城市核心,+,历史人文,金色海岸,钱塘江边、新,CBD,区，一线江景,城市核心,+,资源,西湖,8,号,西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观,城市核心,+,历史人文,凯旋门,九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观,城市核心,+,历史人文,顶级豪宅沿绝版位置分布；,主要分布可分为两类：,城市顶级豪宅必须具备两种核心属性相加：,城市核心,+,历史人文,海岸顶级豪宅，仅具备一种属性，即可独立存在：,海岸线,先天资源,12,顶级豪宅核心特征,2,：国内一线城市豪宅价格，总价约,1000,万元,/,套以上，约是普通住宅总价的,6,倍,40000,60000,80000,100000,120000,150,350,400,250,200,300,20000,450,500,1,2,3,4,5,6,7,7,7,面积（单位,/,平方米）,单价（单位,/,元,/,平方米）,1,2,3,4,5,6,8,8,8,7,香蜜湖,1,号别墅,中信红树湾三期高层,8,8,中信红树湾三期别墅,1,2,3,华府天地,4,汤臣一品高层,5,6,西湖,8,号公馆高层复式,金色海岸高层复式,红树西岸普通平层,世茂滨江高层,4,汤臣一品高层复式,5,6,7,西湖,8,号公馆高层,金色海岸高层,香蜜湖,1,号平层,1,红树西岸,红树西岸高层复式,2,世茂滨江高层复式,3,华府天地高层复式,7,香蜜湖,1,号高层复式,8,中信红树湾三期高层复式,豪宅高层房均面积区间,平均高点,90,平均中点,72,平均低点,58,豪宅别墅户均面积区间,平均高点,330,平均中点,250,平均低点,200,高层总价区间在,7001000,万左右,复式及别墅总价区间,15003000,万左右,豪宅复式户均面积区间,平均高点,500,平均中点,390,平均低点,280,13,顶级豪宅核心特征,3,：全国价格趋同性；物业类型两极化；户型面积趋同性,价格特征：,单价突破了,3,万,/,价格箱体，顶级豪宅全国价格具有趋同性，与城市竞争力不相关；,价格在普通住宅突破,1,万,/,，顶级豪宅实现了跳差，价格比,1.3,：,1,跳至,2-4,：,1,；,物业特征：,顶级豪宅物业类型两极化，主要以低密度别墅、高层为主；多层产品出现率较少；这与顶极豪宅地段稀缺相关；,户型面积：,别墅物业户型面积主要集中在,400-600,平方米；,高层物业户型主要以,4,房为主，面积以,200,平方米为主流户型；,城市,项目,售价,物业类型,主力户型,北京,玫瑰园,5.9,22,万元,/,(,总价,16006000,万元,),独栋、双拼,882,1499,平米三房、四房,Peking House,2.5,3,万元,/,平方米,别墅、公寓,370560,平米,大连,星海国宝,2,万元,/,平方米,4,栋,30,层高层,200m,以上,青岛,东海路,9,号,3.2,万元,/,平方米,2,栋超高层公寓楼,170,270,平米,上海,汤臣一品,11,万元,/,平方米,2,栋,40,层和,2,栋,44,层超高层,402-434,平米,3,房,华府天地,8,万元,/,平方米,5,幢,18-19,层小高层,129-147,平米,2,房和,200-230,平米,3,房,世茂滨江,3.8,万元,/,平方米,6,栋,48,层,-53,层超高层；,1,栋,60,层酒店式公寓,276-333,平米,3,房,杭州,金色海岸,均价,2.6,万元,/,平方米,13,幢楼宇、,569,套,3,房，复式,西湖,8,号公馆,5-8,万元,/,平方米,两幢,5,层加局部跃层多层,58,套,220-225,平米复式,发展绿城,.,留庄,均价,3.3,万元,/,平方米,建筑层数,3-4,层,350,平方米左右,深圳,红树西岸,3,5,万元,/,平方米,3,栋纯板式高层,150-260,平方米，,2,梯,2,户,香蜜湖,1,号,4.2,3.1,万元,/,平方米,低密度,34.4,高层,65.6,238-245,平米,4,房,中信红树湾,一期,2.5,万元,/,平方米,四期,3.5,万元,/,平方米（复式,4.5,万元）,低密度,3.1%,高层,96.7,140-150,平米,3,房，,167-179,、,200-268,平米,4,房,波托菲诺,4,期,5,万元,/,平方米,5,栋小高层,(3,11,层,),联排别墅,14,户,11,层,220-320,平米,14,顶级豪宅核心特征,4,：产品的发展经历了三个阶段,第一阶段,大,第二阶段,外豪,第三阶段,富人区,第四阶段,私享,产品核心特征,“,大,”,；,“,低密度,”,资源依附,金砖堆砌；,符号营造；,空间改变，空中别墅,“,体验点,”,打造,立足于,“,产品氛围,”,、,“,服务,”,；,注重私密性；,注重享受性；,注重专属化；,产品价值诉求点,大,面子,身份、体验、品质,卓越、专属、创新、艺术,顶级形象特征,“,别墅,”,物业类型为顶级形象；,镶金带银，强调富贵符号；,强调生活方式,低调的奢华,收藏品,立足于产品,硬件,立足于产品,软件,立足于产品,软硬相结合,营销特征,张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有,宣扬某种高尚的生活带来的身份,低调奢华，强调圈内影响,市场价格,市场比较法定价,价格与普通住宅价格比约为,1.3,：,1,前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；,价格比,1.3,：,1,跳至,2-4,：,1,稀缺性自我定价；,价格比,2-4,：,1,代表项目,银湖别墅,星海国宝,中信红树湾,波托菲诺,万科十七英里,贝沙湾；凯旋门,注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段,初级阶段,高级阶段,成熟阶段,发展阶段,15,顶级豪宅核心特征,5,：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合,星海国宝,世贸滨江,汤臣壹品,香蜜湖一号,中信红树湾,红树西岸,波托菲诺,贝沙湾,凯旋门,精神理念层级,硬件保障水平,高,低,高,市场平均价值曲线,豪宅价值曲线,最高风险曲线,1,2,3,5,4,6,7,8,9,备注：,随着,硬件保障水平,的提高，硬件档次提高，在理念的统领下，物质保障整体系统性增强,随着,精神理念层级,的提高，从简单的资源占有和炫富，到表达成熟富豪生活,阶段,初级发展阶段,高级发展阶段,成熟发展阶段,特征,产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有,理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大,市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统,要点,重点发挥产品优势，做出豪华和高档的感觉,精神层面多数仅贴上身份和财富的简单标签,依托资源，重点挖掘精神理念层面的高度,具备一定条件的硬件档次保障，局部放大,具有成熟富人生活理念,具备成熟完备的硬件支撑体系，关键点放大将豪宅价值演绎到极致,发展阶段,16,顶级豪宅核心特征,6,：国内顶级豪宅硬件的,8,大“顶”级标准,设计：大师之作,定制性、艺术性、地标性,材质：国际品牌,货真价实、奢华、王室御用,空间：突破传统,尺度放大,1.2,倍以上、人性化,功能：功能多元,室外功能室内化、享受性,配套设施：配套私享,会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部,物业管理：,5,星级服务,金钥匙,人文：时间元素,古树、山石、历史,科技：高科技元素,时尚、精密、安全,目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到,“,圈层生活,”,，而在私享、影响力、艺术性上缺乏深层次的挖掘。,8大,“,顶,”,级标准,硬件标准,17,顶级豪宅核心特征,7,：顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性,顶级豪宅客户的需求特征,对圈层乃至社会的影响力,对资源的私享,对奢侈娱乐方式的热衷,加入社会顶层顶级的权贵圈,对社会的影响：基金、捐赠,对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏,游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级,spa,等,对奢侈品的爱好,艺术品、珠宝、其它奢侈享受品,顶级豪宅客户构成,：,上海华府天地,：,5-15,亿身价的全球顶级富豪,波托菲诺：,市级及其以上的政界要人就有,18,位、文体明星,36,位、商界名流,190,位之多。,香蜜湖,1,号：,深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领,香港凯旋门：,约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户。,来源的多样性,身份的顶级性,顶级客户的需求,18,顶级豪宅核心特征,8,：三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，进入顶级豪宅高级发展阶段后，客户对私享生活敏感点最强,顶级客户的需求,私享生活极至要素,项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确,公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间,圈层生活的社交场,通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享,顶级配置设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属学校、顶级购物中心等,在圈层中形成影响力，而非需社会影响力,服务是,1,对,1,，是强调身份的对等,私密享受，是具有内张力的，是身份的标签,配套私享,资源侵占,低调奢华,顶级豪宅核心驱动力模式,19,20,世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的,5,种核心驱动力模式,功能转换,东海路,9,号,精装修,金色海岸,科技智能化,红树西岸,附送价值,蝴蝶谷,顶级配套私享,历史人文,生活模式,资源私享,产品创新,核心,驱动力,上海华府天地,杭州西湖,8,号公馆,富人生活示范,波托菲诺,湾区新生活,中信红树湾,湾区艺术,香港,.,贝沙湾,万科十七英里,吉宝湾,凯旋门,Brickell Key,William island,代表案例：,青岛东海路,9,号,深圳星河丹堤,杭州金色海岸,深圳红树西岸,上海华府天地,杭州西湖,8,号公馆,深圳中信红树湾,深圳波托菲诺,香港贝沙湾,深圳万科十七英里,新加坡吉宝湾,香港凯旋门,美国,Brickell Key,美国,William island,21,产品创新,22,东海路,9,号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效应,青岛市区繁华地段,占地约,10100,平方米，总建面,95368,平方米，容积率：,8.95,目前售价：均价,28000,元,/,平,2,栋,50,层塔楼及,2,层裙楼组成,户型面积：以三房,170270,平米为主，其中顶层为,623,的复式公寓,动感的“帆”形外观,豪宅案例,3,产品创新,功能转换,精装修,科技智能,附送价值,23,极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升,24,金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造,产品创新,功能转换,精装修,科技智能,附送价值,要素,打造方式,建筑设计,澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司,园林景观设计,贝尔高林景观设计公司,规划布局,建筑排布形成一个,“,”,形围合排布，充分利用将近一千米的临江线，使户户都能享用钱塘江景观。,户型特点,175500,平米，大面宽短进深,“,五明户型,”,，双主卧设计、入户花园、独立工人房,空中别墅全套房设计，面积,200,400,平米，餐厅边设计边厅，可改为棋牌室,独立卫生间、景观浴室、,270,度弧形景观窗、步入式更衣间,室内装修,6000,元,/,平米装修标准：,聘请香港,G.I.L,公司进行室内设计；采用原装进口,OTIS,电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口,OTIS,电梯的住宅项目；原装进口,SIEMENS,嵌入式厨房电器；原装进口,Siematic,橱柜；原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等；选用了目前最先进的日本大金,VRV,户式带新风中央空调系统。,会所设施,金色海岸设有,5000,平米的五星级会所，配有室内恒温游泳池、室外网球场、高尚俱乐部、商务中心、餐厅、酒吧、时尚健身美容设施等完善配套。,社区配套,周边成熟的城市生活配套和商业配套,物业管理,戴德梁行物业管理,营销手段,以,“,极限享用江景,”,为推广语，突出一种尊贵而不失优雅的气质，精致完善的细节全部隐于房间,25,配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华,配合户型的大尺度及大空间，按照欧洲皇室标准进行装修,采用原装进口,OTIS,电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口,OTIS,电梯的住宅项目,原装进口,SIEMENS,嵌入式厨房电器,原装进口,Siematic,橱柜,原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等,选用了目前最先进的日本大金,VRV,户式带新风中央空调系统,26,红树西岸：极致高科技智能化：连同,LG,、日讯、,CLIPSAL,及,HONEYWELL,，投资,3000,万美元打造亚洲代表性数字化社区,亚洲最大智能化社区智能化设施：,液晶触摸屏终端：韩国,/HOMEYWELL/HS-5000-G-T,家庭网关：韩国,/HOMEYWELL/HS-5000-G-W,浴室对讲分机：韩国,/HOMEYWELL/BathPhone,可视门口机：韩国,/HOMEYWELL/HC-6000,12,路智能继电器：澳大利亚,/CLIPSAL/L5512RVF,8,路智能继电器：澳大利亚,/CLIPSAL/L5508RVF,4,路智能调光器：澳大利亚,/CLIPSAL/L5504D2A,4,键,Neo,开关：澳大利亚,/CLIPSAL/E5054NL,8,键,Neo,开关：澳大利亚,/CLIPSAL/E5058NL,PC,界面：澳大利亚,/CLIPSAL/5500PC,8,键遥控器：澳大利亚,/CLIPSAL/E5038TX,室内红外线传感器：澳大利亚,/CLIPSAL/5751(WE),智能电锁：韩国,/IREVO/TG-smart,社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。,以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，,实现远程控制终端设备，甚至手机遥控,。,全部,1301,套单元中，其中,1000,多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由,CNHOORAY,为业主量身定做“智慧家居”系统。,功能转换,精装修,科技智能,附送价值,产品创新,27,高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性,隔音楼板,/,阻隔垂直方向噪音,红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。,JUST RIGHT,热水循环,/,无需等待,采用美国专利产品品牌,JUST RIGHT,，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调,+,新风系统,新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气；,户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音,红树西岸排水系统采用了有,100,多年历史的瑞士上市公司,GEBERIT,公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管,/,保障饮用水质量,采用美国,NIBICO,进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,檫窗机,/,保持玻璃幕墙的美观,每户避雷器,阳台隔栅,/,保护隐私减少对视,28,蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话,户户带花园，,360,度观景，尽享南湖,500,亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度,100,的赠送面积,产品创新,功能转换,精装修,科技智能,附送价值,29,历史人文,30,华府天地：开发理念,构建融入上海历史、文化和未来的奢华生活,位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的,新天地,，“代表上海过去,100,年及未来,100,年”。,新天地不仅仅是对淮海路商圈,高档餐饮、时尚娱乐、人文景观,的简单弥补，更是对,海派文化,的又一次延展和丰富。新天地是一个,国际交流和聚会的地点,，不仅吸引上海本地高收入人群和居住上海的,外籍人士,，还吸引其他城市的,名门贵裔。,31,复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买“华府天地”就是购买“上海的奢华生活”,历史：风华经典、雍容华贵,文化：海派文化,未来：鸿图未来,上海城市的特点,古典、华贵、艺术文化沉淀,新兴、时尚、现代、混合文化,国际化,上海华府天地社区特点,目标客群：,5-15,亿身价的全球顶级富豪,喜欢上海，感受上海的历史文化沉淀和国际化的未来，买的就是上海的生活,新古典主义建筑风格，五星级酒店式挑高大堂，宫廷式入口,奢华的新古典主义风格内部装修，装修标准,4000,元,/,平,艺术汇粹：景观艺术长廊、名贵植栽的空中花园,32,时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街,下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、,KTV,影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等,与新天地融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休闲商业街,33,西湖,8,号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其顶级豪宅核心价值支撑,西湖,8,号,西湖,8,号公馆,与西湖的直线距离仅,200,米,，东与吴山隔街相望，北临千年文化名街河坊街，出门即是繁华市中心；,周边配套（,200,米生活圈）：,各种文化艺术长廊,：以中国美院为中心，包括酒吧、画廊、咖啡厅、美术馆等；,顶级名车专卖店：,保时捷、宾利、法拉利、玛萨拉蒂等；,国际名品街,：这里汇聚了众多国际知名品牌，包含服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等；,中国的、世界的、唯一的西湖,34,五大国际知名设计师：,雅克设计机构副总建筑设计师朱远航先生、意大利国家注册建筑师,Ricardo,先生；五合国际副总卢求先生、德国建筑师,M.Diem,先生；香港,PAL,设计事务所首席设计师梁景华先生,建筑设计,西湖,8,号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。,国际领先节能技术,包括置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术，有效地解决了居住空间通风、保温、遮阳、隔音等问题。,最新的智能科技,包括智能安防和智能家居两大系统，服务于业主的生活。比如，在窗户及入户花园装上智能防护网，隐藏式施工，其工艺讲究，既安全又美观，,15,米外几乎看不到，在防盗的同时并不妨碍业主享受室外美景。,内部建筑设计突破,电梯：,“智能、专属的景观电梯”直达每户，电梯,180,度取景；,物业管理：,为每十户配一个私人保健医生，随时为业主的健康问题作出检查和诊治等,大师手笔与创新技术运用唯一的、不可复制的西湖资源，打造高品质豪宅,35,生活模式,36,波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活,威尼斯酒店,华夏艺术中心,汉唐大厦,铜锣湾商业中心,世界之窗,欢乐谷,民俗文化村,华侨城片区经过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件,给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大利小镇,Portofino,成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区,37,华侨城,20,年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后，极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值,主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷,文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心,休闲娱乐：雕塑公园和走廊、,OCT,生态广场、保龄球馆、,体育活动中心等,华侨城第一幼儿园,南山实验学校,华侨城小学,华侨城中学,暨南大学中旅学院,华侨城医院,欢乐谷国际青年旅馆,海景酒店：,4,星级,深圳湾大酒店：,4,星级,威尼斯皇冠假日酒店：,5,星级,中国银行、工商银行、招商银行,城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站,配套分类,文化娱乐,教育,医疗,酒店,银行,交通,配套设施,以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；,配套设施同时面向社区和城市，满足需求；,教育和医疗设施对住宅的影响度大；,文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次。,区域价值,住宅价值,38,资源私享,39,万科,.17,英里：亿年礁石,662,米私家海滩,无敌一线大鹏湾海景成为业主的专享,40,集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场：倡导,新奢华主义,(RE-LUXE),的生活方式,项目定位：具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区,功能定位：,CLUBHOUSE,融合居住、商务、度假、甚至部分商业功能；南中国海资产新贵的名利沙龙,产品口号：名流汇聚，低调内敛，无敌海景,附送权益无限提升项目价值空间,卓越,品质,特权,创新,艺术,智慧,身份,唯一,第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征,第二：她是万科,20,年最顶级的产品，是品质的象征,第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征,第四：她是深圳第一个,VISTA CLUB HOUSE,，是锐意创新的象征,第五：严迅奇先生亲自主笔，美国,SLA,、,BDS,公司豪情加盟，是大师艺术的象征,第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，是智慧和财富的象征,第七：附送浪琴会籍,(,价值,45,万,),是荣耀身份的象征,第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前绝后的最临海物业，是奢侈品的象征,41,顶级配套私享,42,香港凯旋门,：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点,地段繁华，无敌海景资源,位于九龙城海边繁华地段,紧靠园林中央公园,临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源,交通非常便利,到中环只需一站,直达香港国际机场,靠近中港码头,将建南环线驳通港九新界和通往内地,凯旋门,客户：,已与,100,多位买家签约，约,一成是内地客户，,主要来自北京、上海和深圳；,另外四成是中港商人,。他们大部分都是最能干的企业家，,很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭,。,在九龙区买房子的,大部分都是香港的厂家、企业家和实业家,，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。,43,顶级摩天会所,，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属,59,楼的摩天大厅,，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。,60,楼为宴会及休闲区,，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着,6,盏法国,Baccarat,水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，,180,度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；,61,楼是大型健身中心,，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；,62,楼为空中花园,，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。,62,楼空中花园,60,楼为宴会及休闲区,61,楼是大型健身中心,44,五种顶级豪宅特征及适用性总结,类型,特征,适用性,产品创新,功能转换,通过居住功能的升级，通过更高层级物业转换，实现价值升级,用地性质、高度等不受限制,市场对高层级物业接受度高,精装修,通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高品质；一旦滞销容易过时,客户追求效率,个性需求不强烈,科技智能化,最新科技及智能的应用，将便利性及舒适性进行到底；科技容易过时,客户对科技认知度高,存在大量科技新贵人群,附送价值,通过额外赠送给消费者提供超值感,政府攻关能力强,历史人文,将人文精神进行现代演绎及升华,拥有唯一的、不可复制的人文资源,生活模式,通过资源的整合及挖掘，创造一种全新的生活方式,资源具备挖掘潜力,客户对全新生活模式接受意识强,资源私享,将稀缺的资源独享化，少数人占有多数人资源,资源稀缺,通过系统的措施实现资源独享,顶级配套私享,将顶级配套专属化，仅供少数人专享,客户专属意识强,湾区豪宅历程及价值研究,45,46,湾区豪宅发展研究,47,由豪宅价值体系到湾区豪宅价值体系的梳理,以全面保障的软硬件体系，成就顶级豪宅物业价值,48,从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流,Double Bay,Noosa,Beverly Hills,Hawke Bay,Tokyo Bay,Burau Bay,Long Island,Repulse Bay,Residence Bel-Air,Back Bay,世界十大湾区：,比弗利山庄,：美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区；,霍克湾区,：现代,ARTDECO,建筑风格享誉全球；,Noosa,湾区,：澳大利亚著名的湾区旅游小镇,东京湾,：,世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区；,Burau,湾,：以天成海湾与海湾高尔夫俱乐部举世闻名；,双水湾,:,充满浓郁的地中海风情的海滨城市；,长岛,：纽约以房价和风光闻名；,浅水湾,：香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩；,贝沙湾,：香港豪宅项目的先驱及典范；,后湾,：纽约上层人士的住宅区。,翻开世界级湾区生活的发展史,，拥有海景的湾区，永远是城市顶尖富裕人群的聚居地。无伦是纽约,LongIsland,、洛杉矶,BeverlyHill,、西雅图之华盛顿湖、日本东京湾、还是香港浅水湾，皆因依天然水域，拥有美好的自然风光和强大的区域价值而为众多人追求和向往。,49,中国沿海城市带富人区正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应,一直以来中国人对海岸生活并不熟悉。随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。在海岸生活成为国际潮流的趋势下，一些适合生活的优质海岸正显示出其稀缺性，变得弥足珍贵。,处于海岸线上的“城市”未来具有巨大的发展潜力，其发展将扩张中国海岸线城市密度，加速中国海岸城市带的形成,中国各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片区,大连,青岛,厦门,深圳、香港,珠海、澳门,三亚、海口,环渤海,海峡西岸,珠三角,海南岛,50,海景资源作为绝对的稀缺资源，其对居住价值的影响力正在脱离城市级别的束缚，在极至化的过程中滨海豪宅的价值走向趋同,中国的海岸线长,1.8,万公里，岛屿海岸线长,1.4,万公里，相对中国广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源。,滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。,厦门的海岸资源在整个中国海岸线上都是极其稀缺的，厦门海景住宅未来将与其他城市海景住宅形成统一的价值评价体系。,大连,青岛,厦门,深圳、珠海,三亚、海口,城市,项目,售价,(,元,/,平,),大连,星海国宝,2.5,大连明珠,1.9,青岛,弄海园琴岛星,2.3,3,东海路,9,号,3.2,厦门,国贸蓝海,2,爱琴海,1.8,深圳,十七英里,3,6,万,红树西岸,3,5,中信红树湾,3,4.5,珠海,海湾半山（,2,期）,1.7,2,凤凰山,1,号,1.8,万,/,平,城市价值,海景价值,海景价值,城市价值,51,滨海居住经历了几个阶段，正在向体验、私享、专属的更高层次演进,城市特征,居住形式,居住主张,海居历程,初级阶段,发展阶段,快速发展阶段,成熟阶段,农耕文明时代,工业文明时代,后工业文明时代,海洋文明时代,渔村,小镇,滩涂,港口,制造、加工业,物流中转地,原始村落,居住的最低层级挡风避雨,居住功能,一线区域,居住及娱乐,疗养地、度假地,功能单一,居住的最高层级超越单纯居住,私享、体验资源,专属、奢华,港口经济,高科技、信息化,区域城市中心,城市功能扩张,都市融合,城市群核心,城市功能复合,海洋经济,二线腹地,纯居住,功能完善的区域，集居住、休闲、娱乐、时尚一体,居住的较低层级,居住,居住的高层级,居住为主,享有资源,时髦,52,农耕文明时代：挡风避雨，简单的居住功能,53,工业文明时代,简单、粗糙对海资源的利用，强调观景,一海、一路、一排楼，是不少海滨城市的典型模式，因此催生了一批雷同的海景豪宅、伪豪宅；,典型城市：烟台、威海、日照,1,2,4,5,3,6,7,8,9,滨海广场,10,11,烟台海天名人广场,烟台凯旋城,54,后工业文明时代：功能集中，酒店等公共共享功能前置，居住功能退居二线，临海而不亲海,一期,C,区,D,区,B,区,A,区,居民安置区,山地别墅区,4.76,万方,高尔夫别墅区,32.6,万方,度假别墅区,53.8,万方,商业街,总用地,67400,平米,2,1,3,4,5,7,6,8,9,10,12,13,11,14,15,三亚的亚龙湾是典型的模式,55,海洋文明时代：超越对海的低层次利用，将精致的城市文明与海洋融合一体,亲海、私享、专属,海洋文明的极致是海洋工业,陆地文明的极致是是城市、酒店、奢华服务,当极致海洋遭遇极致城市，我们进入全新的海洋文明时代,56,海洋文明时代：香港贝沙湾、浅水湾、新加坡吉宝湾、澳大利亚黄金海岸,海洋时代典范，城市新名片,对资源的高层次利用,超越单纯的观海而不亲海、共享而不私享、公共而不专属；,城市