上海金融服务产业基地战略规划PPT文档.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,上海市金融服务产业基地战略提升规划研究,初步方案,上海市城市规划设计研究院,总体规划研究中心、规划,壹,所,2012.11.6,1,汇报内容,第一部分 背景分析,第二部分 战略思考,第三部分 空间构想,第四部分 工作计划,2,第一部分 背景分析,3,1,、国家宏观政策要求上海加强金融产业发展,国务院,(2009)19,号文要求上海“加强金融集聚区的规划和建设”。,上海作为中国境内唯一一个定位为国际金融中心的城市，应抓住“十二五”关键时期，,以全新的战略视角思考全市的金融产业发展和空间布局。,4,浙江省“十二五规划”提出重点建设杭州、宁波、台州,区域金融中心城市,和绍兴、湖州、舟山等,金融特色城市,。,杭州市定位为：长三角南翼区域金融中心，,国际金融服务外包交付中心,，并于,2011,年提出建设“,中国私募股权产业（,VC/PE,）基地,”。,昆山花桥提出建立花桥国际商务城，打造服务外包中心,建设,金融,BPO,和基金产业园,的目标。,无锡科技和外包产业基地,花桥国际商务区,杭州资金和科技产业基地,宁波资金和科技产业基地,上海国际金融中心,绍兴金融特色城,舟山金融特色城,湖州金融特色城,2,、区域金融市场快速崛起对上海提出新挑战,近年来，长三角地区金融产业发展方兴未艾，上海杭州湾北岸仍是空白地区，如何与周边城市金融产业错位发展，是当前迫切需要明确的问题。,？,5,【,花桥国际商务城金融,BPO,和基金产业园,】,以服务外包和呼叫中心为主要业态,产业门类多、劳动力密集、建筑体量大、开发强度高,花桥模式不应成为奉贤上海市金融服务产业基地的发展方向。,华道数据是中国规模最大、服务链最全的金融,BPO,企业，公司现位于花桥国际商务城亚太广场，拥有员工,800,余名。华道花桥中心于,09,年,10,月一期,8,万平方米建成投运，入驻员工近,3000,人。,基金产业园第一期工程（国际金融大厦）,基金产业园,第二三期工程,6,上海市推进国际金融中心建设条例,提出，“根据区域各自的发展优势，完善本市金融业空间布局”。全市金融集聚区中，郊区仅有,3,个，,奉贤是唯一尚未具体功能定位的地区，为本基地的发展带来了新机遇。,3,、上海市金融发展战略引发对于奉贤区的再思考,7,奉贤区“十二五”规划纲要,明确提出，打造金融后台服务基地，对接服务上海国际金融中心建设。,2009,年上海市金融办,4,月,6,日正式复函同意奉贤区设立上海金融产业服务基地，并纳入本市正在编制的“十二五”金融集聚区布局规划。,2011,年,6,月,16,日，市委常委、副市长屠光绍亲自为上海市金融产业服务基地揭牌。,金融产业服务基地建设将成为奉贤区的转型发展的重要抓手。有利于奉贤调整产业结构、转变发展方式、加快新城建设、促进产城融合。,4,、金融服务基地将成为奉贤区转型发展的重要抓手,8,第二部分 战略思考,9,1,、基地优势,独特的区位条件,“城之南、海之上、林之间”,城之南：,位于奉贤区几何中心，上海市南北中轴线上，距离人民广场正南方,45,公里。,海之上：,距离杭州湾岸线,10,公里。,林之间：,基地核心区座落于,7,平方公里的申隆生态园的中心位置。,10,1,、基地优势,便捷的交通联系,陆家嘴金融城：,由浦星公路到达陆家嘴，车程,45,分钟。,机场：,高速公路网直达两大国际航空港，距浦东机场约,40,公里，车程,30,分钟,;,距虹桥枢纽约,50,公里，车程,45,分钟。,港区：,距离洋山深水港,15,公里，客运可达沿海各地。西边的金汇港“通江达海”，北通黄浦江，可达太湖。,长三角：,杭州湾大桥、东海大桥，以及沿海大通道的建设，为基地与浙江的联系提供了保障。,东海大桥,杭州湾大桥,浦东,机场,虹桥,机场,奉贤,上海主要对外交通示意,11,1,、基地优势,良好的生态环境,新鲜的空气,安全的地理,规划区地势平坦，无灾害性地质，土地适建性良好,处于上海,上风上水之处,空气,降尘量仅为,市中心,1/10,空气,质量上海陆地部分,最好,健康的生态,市级万亩公益林基地，,其中,70%,为,生态,林,树木,密林,错落有致，生态基础良好,洁净的水网,拥有多条水系，如规划区北区的浦南运河,园区内河湖交错，水体丰富，便于造景。,2011,年上海市各区县人均公共绿地水平比较中，奉贤区,13.3,平方米,/,人，位列第一,杭州湾环境影响评价表明，申隆生态园是奉贤区环境最好的地区之一，基地位于其核心区，生态优美，环境宜人。,基地,基地,12,金汇镇,南桥新城,青村镇,庄行镇,柘林镇,四团镇,海湾,奉城,1,、基地优势,丰富的资源禀赋,邻城,南桥新城，二者可以纳入联动机制，促进和谐发展，良性互动,融园,周边产业园，尤其是中小型企业总部，可以实现产城融合，互为基础,近憩,周边碧海金沙、游艇码头、马术俱乐部、高尔夫球场等设施齐备,临学,海湾大学城,中小型企业总部,6km,8km,目前基地土地权属清晰、动迁安置完成、道路水系已经整理。,同时周边丰富的资源是建设金融产业服务基地的重要支撑。,13,2,、原有规划评述,2009,年,5,月的控规，,同济院、区院,2011,年,7,月博思咨询公司、新加坡邦城公司，上海金融产业服务基地发展战略研究、概念规划设计,2010,年,12,月区院，上海奉贤金融服务业基地概念规划,2009,年,7,月，全市土地利用和,2010,年,11,月奉贤区两规梳理,自,2009,年以来先后编制完成控制性详细规划、两规梳理、概念规划和战略研究等有关该基地的规划。,面对宏观经济环境变化，国家政策和上海转型发展等新要求，需进一步加强基地功能定位、发展路径和实施抓手的研究。,14,成为中国对冲基金的发源地和最大集聚区，成为金融产品、技术、管理、品牌和人才的吸纳源、创新源和辐射源，成为国内金融业尤其是资产管理方面有重大影响力的金融,产业基地,。,兼顾国际金融人士的居住休闲和公共活动功能，营造一个具有水岛野趣和幽雅文化、健康活力、低碳智慧的高品质,国际社区,。,3,、战略定位,15,先驱性,合需性,唯一性,16,4,、功能类型,基地着重培育和打造四个方面的功能：,大力扶持私募创投产业发展，吸引国内对冲基金、风险投资、私募股权等创新型金融机构进驻，努力探索重大金融创新活动。,集聚资产管理及其他金融产品的研发与生产，形成金融技术与软件研发设计基地，国内外金融产品的技术创新中心、业务创新中心和运营机制创新中心。,吸引国内外金融机构后台核心业务，国际金融,BPO,承接功能，与陆家嘴金融贸易区前后呼应，形成完整的国际金融中心发展格局。,通过发达的资产管理功能带动整个金融业的集聚和发展，成为奉贤乃至泛杭州湾产业能级提升的动力源。,17,从国际金融业发展来看，金融业向投资型服务衍生发展，在空间选址上呈现出前后台机构分离趋势。,传统大型金融机构如银行、保险、证券和监管机构的前台为了接近客户而接近利益相关者，大多集聚在金融核心，但中后台服务则可以自由选址，分布在周边地区。,因此，金融业后台服务机构将是本基地主要功能类型之一。,（,1,）金融产业基地功能,传统金融机构前台需在城市金融核心区,接近客户和专业服务提供商，可以更好地为客户提供服务,接近其他金融机构，可以更好地合作,如商业银行、投资银行、保险公司和,交易所,之间常常互为客户,不同的金融服务产业间也会互相合作，,如银行,保险业务就是由各金融机构与,保险公司,合作的结果,在同一个经济生态圈中可以,共享作为金融业的关键资源信息,靠近监管机构，快速对政策作出反应,树立机构高端、专业的,形象,传统金融机构的中后台不需在金融核心区,不需要经常与客户等外部相关者联系,作为支持前台的部门，不需要与前台工作人员每天联系，可以通过网络等进行日常交流,中后台作为低增值甚至纯成本中心，放在高成本的,CBD,地区并不符合成本,效益,18,例如，围绕大纽约经济圈内有数个功能相异的城市、小镇以及地区分担或补充纽约金融中心的功能。,曼哈顿,20,公里开外的,Greenwich,小镇已成为“对冲基金大本营”，,特征：全球能级、利润巨大、富人集聚、环境幽雅,19,除了传统金融服务，资产管理和股权投资等,投资型金融服务,开始进入中国。例如,2011,年对冲基金业务在上海第一次发行。投资型金融服务对于空间区位并不敏感，往往倾向于选择郊区集聚，因此,将成为本基地的另一个重要的功能类型。,20,【,巴菲特案例,】,巴菲特的,办公室选在,奥巴哈市,(Omaha,NE),美国中部内布拉斯加州，而非纽约华尔街，,一个,40,万人口的,小镇。,巴菲特选择留在老家管理投资有很深的考虑：,环境：在安静的奥马哈要冷静地思考就容易多了；,交通：住的地方到办公室开车只要,5,分种；,成本：租金优惠、税收,优惠也是考虑的因素,。,投资型金融服务的需求：,静谧的思考场所、便捷的信息交流、亲切的空间体验,以及优惠的税收。,奥巴哈市,21,依托投资型金融服务产业建设的国际社区，聚焦两类关键人群，为他们提供良好的生活环境、高端的服务配套和丰富娱乐设施。,活动方式,洽谈,和,分析,投资产品,空间需求,幽雅,和,静谧,的环境,（,2,）国际社区功能,投资客,财富拥有者,分析师,高收入人群,22,目标人群所需匹配的功能,投资分析师,开放的,驻留的,流动的,投资豪客,基金公司经理,海归金融专业人才,全球性私募基金投资人,长三角民营企业主,休闲消费的公众,周边地区居民,来购物和娱乐的市民,私人博物馆拍卖馆,驻地公司,事务所,商务服务机构,酒店式公寓,低密度物业,高端酒店,国际学校,国际医疗诊所,私人演出的文化中心,特色餐饮,马术俱乐部,迷你高尔夫练习场,各类运动场馆,体验和专供农场,智能管理运营中心,金融信息处理中心,林间思考栈道,/,马道,/,骑行道,23,人口：,约,62000,人,人均收入：,15,万,7232,美元,特点,：,金融商务中心,居住,优美环境,艺术文化氛围,居民收入均属中高阶级,失业率近乎于零,美国最安全的城市之一,成就：,过去是知名的美国后现代艺术文化中心,，留下了高品质的建筑环境和大量艺术空间；,全美最富有的社区之一：,当地有几十家对冲基金，许多百万富豪和几家十亿富豪；,全美房价最贵的,10,个城市之一,：当地四室两卫住宅的均价为,115,万美元；,基金,运作企业、私人投资的集聚,区；,交通便捷，四通八达,环境优美像公园一样,休闲活动丰富,艺术文化历史和氛围,名望与身份地位的象征,不受污染的宜居生活环境,个税优惠、房产税优惠,【,格林威治小镇案例,】,投资豪客、金融人才对于空间的需求是高品质住宅、艺术环境、运动休闲、洽谈场所，以及税收优惠。,24,【,巴黎法里叶森林公园（,Bois de Ferrires,）,】,公园以大面积人工经济林为主，连接周边的农田和牧场，通过完善基础设施、提高可达性吸引市民游憩和活动。,位于巴黎环城绿带东部，是,5,个区域自然公园之一，面积,29,平方公里，距巴黎市中心,25,公里。,集中活动区,自然保育区,自然保育区,林业经济区,分散活动区,温泉酒店,分散活动区,急救中心,露营区,林业博物馆,烧烤区,25,【,旧金山湾区,YAWN,族案例,】,需求特点：私密、幽雅；社交圈子；信息灵通；自然环境；健康生活；文化艺术（私人博物馆、私人藏书馆）；运动休闲（练球厂、水上运动、私人飞机）；田园生活；环保意识；海归，习惯国外小镇生活远离嘈杂,【,硅谷都市农庄案例,】,西方流行的,Yawn,一族指：,Young,年轻、,Wealthy,富有和,Normal,生活简约,】,，他们是“绿色环保”的积极推动者，他们关注社会发展，关注环境问题。,纽约市布鲁克林区的“鹰街屋顶农场”,硅谷飞机制造工程师漆军的菜园子,26,距离华盛顿特区,35,公里；,提供各种物业类型（从小户型公寓到大面积的独栋别墅）满足置业者对于物业形式和居住面积的多种需求；,从开发建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施；,提供各类文化娱乐设施和私密空间,（建造初期就配有,1,个,18,洞高尔夫球场、,2,个社区游泳池、,4,个网球场、,1,个排球馆、,1,个骑马场、众多的运动场地）,；,不断创造人造和自然美景，形成大规模的公共开放空间,;,小尺度的社区环境又增强归属感；,使人们能在同一社区中工作和生活。,【,里斯顿安娜湖村案例,】,从一个小企业总部到一个魅力社区,华盛顿,里斯顿,35KM,27,【,金桥现代生活园区,】,住宅配套：精准定位于外企外派高管，在产品类型、细节以及生活配套上展现原汁原味的生活方式，,90%,的出租率保证产品的投资回报。,精准的客户定位,涉外居住社区，核心客户聚焦金桥、张江外企的外派高管,基于客户定位的多产品打造,基于目标客户年住房租金补贴在,50-100,万,/,年，打造与之相应的产品类型,基于客户定位的产品细节打造,产品细节体现原汁原味的异国风情与生活方式，比如卫生间朝南而建，煤气灶台的高度设计为,85,90,厘米高，高出,5,厘米左右，符合欧洲人的身材,基于客户定位的生活配套,双语学校、涉外医院等,28,商务产业配套：高端商务教训培训、总部楼宇以及低密度总部办公,/,研发,/,运营等功能构成,OFFICE PARK,一期,面向企业区域总部的区域总部基地（独立式研发办公楼）,二期,立足上海、服务全国、面向世界，具有研发设计和总部经济特点的产业服务园区（研发办公楼群）（通用汽车中国园区项目占地,12,万平方米，总建筑面积约,14-18,万平方米）,三期、四期,主要定位为外资公司或国内知名公司在上海的服务外包交付中心、研发中心、运营中心和服务中心等,中欧国际工商学院,新金桥大厦,【,金桥现代生活园区,】,29,以生态环境品质为根本，利用现有生态资源，打造舒适宜人的地区环境，提供优质便捷的生活服务，形成独特的城市魅力和吸引力，真正吸引创业创意人群安居乐业。,【,临港地区综合区规划,】,西部岛链意向,中部岛链意向,东部岛链意向,工作在园区、生活在景区、旅游在社区,30,在坚持保护生态环境、公共开放的原则下，尽可能提供高端服务、提高开发品质，成为国际金融资本、国际金融投资人才的汇聚地。,策略,原则,品质高端,F,-park,功能特色,生态保护,公共开放,5,、发展策略,31,第三部分 空间构想,32,根据,上海市基本生态网络规划,，在郊区初步选址,20,个郊野公园，总用地面积约,400,平方公里。,串联郊野公园，规划市域若干条,郊野步道,，作为市民徒步、远足、健身的自然路径。,申隆生态园是,20,个郊野公园中的远期选址之一。,全市郊野公园总体布局,上海市郊野公园选址规划示意图,33,1,、研究范围,本次规划研究将从区域统筹的角度分析本基地的功能和空间布局，由此研究范围扩展为,A30,公路、,A3,公路和沿钱公路围合的地区，同时考虑与南桥新城、青村镇、奉城镇和海湾镇的协调发展。,上海金融服务产业园,南桥新城,青村镇,奉城镇,海湾镇,34,2,、初步方案,露营场地,垂钓俱乐部,体验农庄,水上运动场,平庄公路,沿钱公路,奉柘公路,盐青公路,林海公路,马术俱乐部,专供,农场,部队,观景塔台,总部,大楼,购物餐,饮群岛,球类俱乐部,事务所,集合住宅,集合住宅,备用地,备用地,企业群岛,体育公园,酒店式公寓,A3,高速,国际,社区,配套,商业街,一核五区,整体结构方案,A,B,C,D,E,F,A,区：核心区,B,区：餐饮服务区,C,、,D,、,E,、,F,区：郊野公园,航塘公路,35,露营场地,垂钓俱乐部,体验农庄,水上运动场,平庄公路,沿钱公路,A30,高速,奉柘公路,盐青公路,林海公路,航塘公路,马术俱乐部,专供,农场,部队,观景塔台,总部,大楼,购物餐,饮群岛,球类俱乐部,集合住宅,事务所,集合住宅,集合住宅,备用地,备用地,企业群岛,体育公园,酒店式公寓,A3,高速,国际,社区,配套,商业街,总体布局,36,核心区布局,总部综合大楼（门户地标）,含酒店、会所、会议中心,事务所（联排式）,企业群岛,（独岛产权式）,智慧低碳管理中心,社区服务中心,国际学校与幼儿园,私人诊所,居住小岛,漫步栈道、骑马道,酒店式联排住宅,酒店式低碳公寓,社区服务中心,商业街区,含酒吧、精品店等,私人博物馆、演艺馆,发展备用地,观景塔台,发展备用地,金融数据安全中心,事务所（集中式）,37,3,、空间印象,核心区,38,核心区,洽谈,研发,社交,运动,居住,文化,漫步,静思,3,、空间印象,39,国际学校,国际康体中心,私人诊所,3,、空间印象,核心区,40,B,区：餐饮娱乐群岛,3,、空间印象,41,体验农庄、磨坊,专供农场、菜园,马术俱乐部,3,、空间印象,C,、,D,、,E,、,F,区：郊野公园,42,4,、规模与时序,远期设想：,开发备用地，拓展国际社区功能，打造东部的郊野公园，创造更加优美的环境,一期：,社区性功能先行,知名企业引入,引进国际学校医疗,二期：,深化金融服务功能,打造马术农庄区,全面引进餐饮购物,0.2,0.5,0.5,0.1,0.2,1.5,1.2,0.5,0.2,0.3,0.5,预估,770,公顷范围内，,总建设用地比例约,21%,，,平均容积率约,0.5,（不含集合住宅,),，即,145,公顷用地、,60-70,万平方米建筑量,预估,1300,公顷范围内，含集合住宅后，,共约,250,公顷建设用地，总建设用地比例约,19%,，,建筑量达到约,80,万平方米,43,4,、规模与时序,用地指标,规划用地类型,规划用地面积（公顷）,占比（,%),居住,33.7,商业办公,32.7,商业服务,9.4,体育休闲服务,7.5,公共服务设施,5.2,部队用地,21.3,农村居民点,100.6,道路,24.3,建设用地小计,234.7,30.5,水面,105,13.6,农林地,430,55.9,总计,769.7,100.0,现状用地类型,现状用地面积（公顷）,占比（,%,）,公共建筑,32.2,工业用地,6.7,特殊,21.3,市政,0.28,道路,17.5,公路,1.6,公共绿地,42.6,待建,11.5,农村居民点,100.6,建设用地小计,202.5,26.3,农村空地,1.8,0.2,农用地,459.0,59.6,水面,106.3,13.8,总计,769.7,100,现状,规划,44,基地可容纳的居住人口数为,7500,人左右，可容纳的就业人口数为,3500,人左右。,5,、基地人口测算,用地类型,代码,用地面积（万平方米）,总建筑面积（万平方米）,人均建筑面积（平方米）,可容纳人口数,(,万人,),居住用地,R,33.68,34.02,45,（,1,）,0.75,小计,0.75,商业服务,C2,16.9,5.75,45,（,2,）,0.13,商务办公,C8,31.01,17.93,80,（,3,）,0.22,小计,0.35,注：,（,1,）估算该地区主要的酒店式公寓为,90-120,平方米每户，每户为,2.8-3,人，人均居住面积为,30-45,平方米；,（,2,）估算人均商业服务（包括餐饮岛、球类和马术俱乐部）建筑面积为,35-50,平方米；,（,3,）估算人均商务办公（以事务所为主）建筑面积为,50-80,平方米。,在成本可控的情况下，地价收益将大幅增加。,6,、地价收益测算,用地类型,代码,出让面积（万平方米）,出让面积（亩）,出让单价,*,（万元,/,亩）,总价,(,万元,),居住用地,R,33.68,505.20,660,330000,商业服务,C2,16.9,253.50,300,76000,商务办公,C8,31.01,465.15,300,140000,小计,81.59,1223.84,-,546000,注：参考南桥新城相关用地出让单价。,45,总计,197,公顷,（约,2Km,2,，,2955,亩），,占总用地的,25.5%,（若加农村和道路和部队，总建设比例,42%,）,建设比例过高将影响环境和品质，与定位不符，建议不要全部腾挪，留作远景备用,7,、土地指标,单位：公顷,用地分类,申隆范围,星火地块,建设用地合计,211.6,13,城镇用地,72.2,0.0,工业仓储用地,8.2,4.6,农村居民点用地,103.6,7.8,交通运输用地,15.1,0.6,水利设施用地,0.0,特殊用地,12.6,农用地合计,467.2,70.5,耕地,65.9,57.9,园地,32.4,2.8,林地,325,4.0,其他农用地,32.9,5.5,坑塘水面,3.1,0.1,养殖水面,9.6,0.2,水域未利用地合计,91.1,5.5,水域,91.1,5.5,申隆生态园用地,769.8,89,46,第四部分 工作计划,47,1,、规划编制程序,进行金融产业专题研究、深化用地布局方案,启动城市设计国际方案征集,启动控规修编,启动土规修编,（片林和耕地占补平衡、集建区修改范围）,走各类法定程序,土地入市,48,2,、政策支持,土地指标上，通过区内平衡适当增加建设用地规模,林地布局上，在总量平衡的前提下，布局优化,公共设施上，支持落户国际学校等高端设施,规划程序上，启动修编控规、集建区调整、指标腾挪,配套政策上，税收优惠政策、吸引金融项目和金融人才落户,谢 谢,！,49,