设施设备养护措施.docx

设施设备养护措施
序号
重点项目
方法
1
钢、铝合金结构
做到察勘、监控、防护三到位
2
花岗石
做到检查、防护、维修三并举
3
渗漏
做到验收、防治、措施三呼应
4
作业时间
做到合理、周全、提前三兼顾
5
恶劣天气作业的影响
做到重点部位、防护对策、消除隐患三并重
6
作业过程
实现安全、环保、效率三项目标
7
灯光工程、景观设施
把握科学分析、及时排障、完好运行三环节

1、对钢构件和铝合金结构的维保工作要做到重点性察勘、例行监控和日常防护三到位
（1）加大检查频度和力度，将房屋钢构件的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采用多重保障制度，日常维护，定期保养、日常巡查和定期巡查相结合，定期开展质量评审，防微杜渐。
（2）研究、引进先进的维护技术，做好技术贮备，针对**市的天气特点和不同情况制定养护措施，开展预防性养护，例如在雨季、暴风雨、雷电等来临之前及时做好检查防护工作，作好金属部件外表涂料的修补工作，根据需要对重要部件的外部进行打蜡、涂防锈油、刷油漆实行重点养护处理等，保持**大学**校区建筑金属结构部件外观完好、洁亮。
（3）做好外墙涂料、金属部件等的配比和材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星维修与整体色泽和质量保持一致。
（4）对结构的钢质或铝合金杆件、焊缝（铆接缝）进行定期检查，发现变形、开裂、腐蚀等情况立即采取补救措施进行处理。
（5）做好金属部件漆层的清洁和防损工作，特别是衔接部位的检查和维护，并采取预防性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。
（6）针对房屋建筑钢构件和大理石结构特点，分别进行科学维护、保养，延长其实用寿命，制订《钢结构巡视检查保养项目表》、《大理石结构巡视检查保养项目表》等。
（7）定期由专业技术人员对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学地维护保养方案并组织实施。
2、对室外公共设施及其防滑石材的维保工作要做到检查、防护、维修三并举
（1）加大检查频度和力度，与环境服务部加强沟通，对玻璃幕墙的维护质量进行专业控制和检查；将日常维护与定期保养、日常巡查和定期巡查相结合，定期开展保养质量评审，防微杜渐。
（2）研究、引用先进的工程维护技术，做好技术贮备，针对天气特点和不同情况制定养护措施，在特殊天气期前开展预防性养护措施，保持**大学**校区房屋外观完好、洁亮。
（3）做好大理石外墙的清洁和防损工作，发现问题及时解决，减少大修次数，降低维护成本。
（4）定期由专业技术人员对整体玻璃幕墙进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学的维护保养方案并组织实施。
3、对房屋本体中特殊部位渗漏工作要做到验收、防治、措施三突出
（1）做好定期与特殊情况期间的养护计划与方案，在物业管理的前期与交验工作中进行全面的检查，消除各种隐患和修补不合理的漏洞。
（2）针对房屋本体外墙面大理石板接缝的防渗漏防水、密封胶与玻璃胶老化的预防与防水，我们将采取计划性养护措施，进行季检和年检。严格按照PDCA流程实施，发现问题及时解决。
（3）在特殊情况期间（如暴风雨等）之前进行检查维护和防范措施，之后进行善后修补，确保各项维修养护的及时性和高效性，防范于未然。
（4）如有重大损坏或其它特别的隐患，将特别邀请专家进行“会诊”，并制定整改措施和有效的执行。
（5）针对每一项大中修项目，将制订严格的维修方案，确定维修方法和措施。
4、对维修养护作业时间的运用要切实做到合理、周全、提前三兼顾
（1）将作业时间尽可能的安排在**大学**校区人员休息时间或不是很繁忙期间，尽量避免影响**大学**校区的正常办公。
（2）如既要考虑及时解决，又要想尽可能的减少对**大学**校区人员工作正常办公的影响时，可根据重要性与紧急性灵活安排。
（3）对房屋外墙、建筑物小品等露天设施的保养安排要结合季节性天气变化情况综合考虑。
（4）在重大活动之前，进行全面的检查、维修和整改，避免对活动的影响，确保活动的正常举行。
5、对恶劣天气对房屋本体和公用设施的影响要做到重点部位检查、拟定防护策略、即时消除隐患三并重
（1）采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施结构、外观、基础、顶面和勒脚等完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护，包括定期请专业单位对整体建筑框架、地基基础进行专门检测养护，并做好相关数据记录和分析工作。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、顶面和勒脚等维护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补工作，暴雨来临前检查玻璃的稳固性、防水性，消除墙面开裂等，玻璃接缝不严密等现象，保证房屋和公用设施平安无损度过暴风雨。
（2）及时处理包括加固或更换经检查和检测发现有安全隐患的金属部件和设备、定期检查玻璃之间的衔接，玻璃胶是否老化等。
（3）针对房屋和公用设施的一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在暴风雨来临前做好门窗关闭工作，地下室等确保排水防水的畅通。
（4）加强房屋和公共设施使用的安全宣传和安全检查，杜绝乱搭、乱接不按楼宇荷载要求随意搭建或堆放物品。
（5）加强房屋和公用设施基础、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，包括白蚁的防制工作，及时修补损坏的饰面。
6、要实现维修作业过程中的安全、环保、效率三项目标
（1）实行全员管理，与秩序维护部、环境服务部、客服中心等协助共同做好维修的监督和管理工作，规范作业，严禁高空抛物、严格维修养护作业时间，限制在上班时间进行污染性大、噪声大的项目作业。
（2）严把维护材料使用关，确保房屋和公用设施的维护使用环保性材料。
（3）合理安排维护作业时间，尽量将易产生噪声和污染的项目安排在非上班时间进行，实行“零干扰”服务。
（4）做好作业过程的安全管理、防护和宣传工作，高空作业工具严格按照国际（GB）要求配置，高空作业之前填写《高空作业检查记录》，存在安全问题的作业场所要加强安全措施，如设置安全隔离栏、加设安全温馨提示等做好作业人员以及行人的安全防护工作，杜绝不安全作业。
7、对灯光工程、景观设施等公用设施维护的工作把握好科学分析、及时排障、完好运行三大环节
（1）实现多重保障措施，在工具、人员、材料、技术和解决措施等方面做好后备和贮备工作，如根据**大学**校区配套设备、设施的特点，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等，储备一定数量备件，以备急用。
（2）设立专门的服务电话实行24小时值班（与机电设备服务电话共用，具体见机电设备管理有关部份章节），受理各类零修、维修申报。
（3）接到急修任务，维修人员15分钟内赶到现场并立即处理。零修任务及时完成。一般问题当班处理好，当班处理不了的问题对用户有交代。
（4）做好检查和防消结合，保持地下排水通道畅通，保持内外墙、屋面等整洁与干净（具体见环境管理有关部分章节），在门窗、玻璃的日常保养中，注重“隐患性”的防范与维修，发现问题及时处理。
（5）加强员工业务技能培训，提高维修技术。
（6）实行专业分工负责制，实施服务目标管理，有针对性地提高维修人员的专业技能，将维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核相挂钩。
（7）定期请专业技术人员对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学地维护保养方案并组织实施。