2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理试题及答案一.docx

2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理精选试题及答案一

单选题（共600题）
1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
A.2040.82
B.3451.83
C.5089.01
D.6666.37

【答案】 B
2、下列关于资产负债表不正确的是( )。
A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

【答案】 B
3、房地产市场的运行环境中，（　　）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
A.社会环境
B.政治环境
C.经济环境
D.金融环境

【答案】 B
4、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（　　）。
A.房地产投资更易变现
B.房地产投资所需资金少
C.房地产投资收益更高
D.房地产能保值增值

【答案】 D
5、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（ ）。
A.40%
B.50%
C.200%
D.250%

【答案】 C
6、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　　）。
A.挑战定价法
B.价值定价法
C.成本加成定价法
D.认知价值定价法

【答案】 A
7、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（　）。
A.第一阶段
B.第二阶段初期
C.第二阶段后期
D.第三阶段

【答案】 D
8、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。
A.能够得到税收方面的好处
B.能够抵消通货膨胀的影响
C.提高投资者的资信等级
D.变现容易

【答案】 D
9、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。
A.时间类参数　　
B.融资相关参数　　
C.评价标准类参数　　
D.收益相关参数

【答案】 D
10、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率

【答案】 B
11、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%

【答案】 A
12、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。
A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%
B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策
D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

【答案】 A
13、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（ ）。
A.分部分项工程量清单
B.措施项目清单
C.单位工程费用清单
D.其他项目清单

【答案】 C
14、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入

【答案】 C
15、某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是（ ）。
A.20%
B.40%
C.80%
D.100%

【答案】 B
16、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润

【答案】 A
17、（ ）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。
A.永久荷载
B.必然荷载
C.可变荷载
D.偶然荷载

【答案】 D
18、某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为（　　）。
A.1.40%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%

【答案】 C
19、（　）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A.开发—销售
B.开发—持有出租—出售
C.购买—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出售

【答案】 D
20、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（　）。
A.减少
B.不变
C.增加
D.以上说法都不正确

【答案】 C
21、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。
A.规划设计方案
B.投资估算
C.资源条件
D.投资权益

【答案】 C
22、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（　）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.价值定价法
D.随行就市定价法

【答案】 C
23、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。
A.政府
B.建造商
C.开发商
D.物业管理企业

【答案】 C
24、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（　　）。
A.土地费用
B.前期工程费
C.房屋开发费
D.管理费用

【答案】 C
25、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（　）。
A.60%
B.80%
C.100%
D.200%

【答案】 B
26、实物投资可分为（　　）。
A.固定资产投资、流动资产投资等
B.生产性投资和非生产性投资
C.直接投资和间接投资
D.短期投资和长期投资

【答案】 A
27、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（　　）。
A.指数平滑法
B.市场因子推演法
C.德尔菲法
D.销售人员意见综合法

【答案】 A
28、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险

【答案】 B
29、置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与（　　）的比率。
A.总开发成本
B.项目投资的资本价值
C.项目总投资
D.总开发价值

【答案】 C
30、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

【答案】 B
31、某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（　）万平方米。
A.450
B.475
C.520
D.580

【答案】 D
32、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（　　）万元。
A.717.50
B.721.00
C.724.50
D.735.00

【答案】 C
33、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23

【答案】 B
34、（　）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A.公共配套设施建设费
B.小区物业管理费
C.基础设施建设费
D.“三通一平”等土地开发工程费

【答案】 C
35、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（　　）。
A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表
D.财务计划现金流量表

【答案】 D
36、下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。
A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

【答案】 D
37、下列说法不正确的是（　　）。
A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

【答案】 A
38、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】 D
39、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（　　）。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额投资内部收益率法
D.内部收益率法

【答案】 B
40、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（　）进行比选。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额内部收益率法
D.费用现值法

【答案】 B
41、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（　）。
A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

【答案】 D
42、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　　）的极限值。
A.利润为零
B.容许的最低经济效益指标
C.期望的最高经济效益指标
D.最可能实现的经济效益指标

【答案】 B
43、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6.5％，存款年利率为3.0％，则该项目投资的实际收益率是（　　）。
A.5.16％
B.6.16％
C.6.5％
D.8.74％

【答案】 B
44、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（　　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法

【答案】 B
45、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（　　）。
A.市场分析
B.财务评价
C.国民经济评价
D.规划设计及方案选择

【答案】 C
46、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A.廉租房
B.经济适用房
C.市场价商品住宅
D.商品房

【答案】 B
47、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。
A.大于零
B.等于零
C.小于零
D.无关系

【答案】 B
48、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（　）。
A.损益表
B.资本金现金流量表
C.资金来源与运用表
D.项目投资现金流量表

【答案】 D
49、存量在数值上的表达式是（　　）。
A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量
B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量
C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量
D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量

【答案】 B
50、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（　　）。
A.名义利率大于实际利率
B.实际利率大于名义利率
C.名义利率等于实际利率
D.实际利率小于名义利率

【答案】 B
51、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（　　）。
A.城市或区域产业结构与布局
B.人口数量与结构
C.土地资源状况
D.信息技术的发展和应用

【答案】 D
52、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。
A.人文环境的变化
B.生产和工作方式的转变
C.自然环境的变化
D.金融业的发展

【答案】 A
53、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（　）。
A.成本利润率是年成本利润率
B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率
C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关
D.销售利润率=销售利润/销售收入

【答案】 D
54、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 B
55、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险

【答案】 B
56、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（　　）。
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%

【答案】 B
57、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（　）。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.机会型期权
D.成长型期权

【答案】 C
58、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（　　）。
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算

【答案】 A
59、麦门冬汤的主治证是
A.虚热肺痿、胃阴不足证
B.温燥伤肺，气阴两伤证
C.肺肾阴亏证
D.外感温燥证

【答案】 A
60、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（　　）等内容。
A.项目竞争分析
B.敏感性分析
C.专业市场分析
D.市场趋势分析

【答案】 D
61、房地产开发项目的施工许可证由（　　）向发证机关申请领取。
A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.设计单位

【答案】 B
62、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。
A.预期通货膨胀
B.非预期通货膨胀
C.成本型通货膨胀
D.需求型通货膨胀

【答案】 A
63、下列不属于利率的影响因素的是（　　）。
A.平均利润率
B.借贷资本的供求关系
C.通货膨胀率和预期通货膨胀率
D.内部收益率

【答案】 D
64、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（ ）的做法。
A.防潮
B.防潮与排水相结合
C.卷材防水
D.钢筋混凝土防水

【答案】 C
65、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（　　）。
A.150%
B.200%
C.75%
D.400%

【答案】 C
66、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（　）。
A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%

【答案】 D
67、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。
A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理

【答案】 C
68、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（　　）。
A.专家调查法
B.蒙特卡洛模拟法
C.幕景分析法
D.故障树分析法

【答案】 B
69、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（　）。
A.列出需要进行模拟的因素
B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
C.选择概率分析使用的财务评价指标
D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

【答案】 B
70、对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。
A.利息备付率　　
B.偿债备付率　　
C.流动比率　　
D.速动比率

【答案】 A
71、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（　　）。
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资

【答案】 C
72、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（　　）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
A.开发-销售模式
B.开发-持有出租-出售模式
C.购买-持有出租-出售模式
D.购买-更新改造-出售模式

【答案】 B
73、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（　　）。
A.满足购买者使用要求
B.购买者支付能力
C.物业预期收益
D.物业用途

【答案】 C
74、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（　　）。
A.按照房地产的用途和等级划分的
B.按照房地产的交易形式划分的
C.按照地域范围划分的
D.按照房地产购买者目的划分的

【答案】 B
75、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（　　）。
A.获取房地产当期收益
B.获取房地产未来收益
C.直接从事房地产开发经营活动
D.间接参与房地产开发经营活动

【答案】 B
76、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。
A.全部贷款
B.全部资产
C.银行贷款
D.部分资产

【答案】 B
77、房地产开发投资通常属于（　　）。
A.长期投资
B.中长期投资
C.中短期投资
D.置业投资

【答案】 C
78、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（　　）。
A.7.50%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%

【答案】 D
79、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金
D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】 C
80、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（　　）万元。
A.330
B.450
C.650
D.700

【答案】 C
81、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（　）。
A.临界点分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析

【答案】 A
82、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（　）。
A.吸纳率分析
B.市场占有率分析
C.估计项目市场占有率
D.估算项目吸纳量

【答案】 A
83、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（　）划分。
A.城市内某个区域
B.省或自治区所辖地域
C.城市
D.中国房地产市场

【答案】 C
84、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　　）万元。
A.2.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31

【答案】 B
85、房地产的租金水平是由（　）决定的。
A.房地产资产市场
B.房地产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.空置率

【答案】 C
86、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。
A.5%
B.8%
C.10%
D.15%

【答案】 D
87、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。
A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断

【答案】 A
88、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（　）。
A.最低租售价格　　
B.最低租售数量　　
C.最低建安成本　　
D.最高土地取得价格

【答案】 C
89、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（　　）。
A.物业管理和设施管理
B.资产管理和投资组合管理
C.物业管理和资产管理
D.设施管理和投资组合管理

【答案】 A
90、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　） 。
A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.未来运营费用风险

【答案】 B
91、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（　　）个基本评价方案。
A.1～2
B.1～3
C.2～3
D.2～4

【答案】 D
92、阴疽，治疗常用
A.四妙勇安汤
B.阳和汤
C.吴茱萸汤
D.当归四逆汤

【答案】 B
93、对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率

【答案】 A
94、（　）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A.公共配套设施建设费
B.小区物业管理费
C.基础设施建设费
D.“三通一平”等土地开发工程费

【答案】 C
95、房地产开发投资的经济效果主要表现为（　　）。
A.租金收入
B.物业增值
C.股权增加
D.销售收入

【答案】 D
96、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（　　）。
A.购买成本
B.土地取得费用
C.装修费用
D.运营成本

【答案】 B
97、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.房地产抵押贷款
D.净经营收入

【答案】 C
98、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%

【答案】 A
99、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（　　）。
A.符合国土空间规划或城乡规划
B.利益最大化
C.规模最大化
D.报酬率最小化

【答案】 A
100、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（　）。
A.引起需要
B.购买决策
C.方案评价
D.信息反馈

【答案】 D
101、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（　）。
A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆
B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率
C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例
D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

【答案】 B
102、治疗甘温除热的代表方是
A.参苓白术散
B.补中益气汤
C.六君子汤
D.香砂六君子汤

【答案】 B
103、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（　　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法

【答案】 C
104、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（ ）天内较快，以后增长逐渐缓慢。
A.1～7
B.7～10
C.7～14
D.15～20

【答案】 C
105、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（　）年。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0

【答案】 D
106、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%

【答案】 A
107、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

【答案】 B
108、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。
A.PB小于或等于PC
B.PB等于P
C.PB小于PC
D.PB大于PC

【答案】 A
109、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（　　）。
A.政策风险
B.市场风险
C.财务风险
D.信用风险

【答案】 A
110、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A.周期风险
B.比较风险
C.资本价值风险
D.时间风险

【答案】 A
111、敏感性分析的最基本方法是（　　）。
A.因素不确定分析
B.线性因素分析
C.单因素敏感性分析
D.多因素敏感性分析

【答案】 C
112、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（　　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法

【答案】 C
113、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。
A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升
B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升
C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降
D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】 B
114、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法

【答案】 B
115、四磨汤的功效
A.行气疏肝，散寒止痛
B.行气降逆，宽胸散结
C.行气疏肝，宽胸散结
D.行气降逆，散寒止痛

【答案】 B
116、收益性物业的经营费用不包括( )。
A.人员工资
B.抵押贷款还本利息
C.办公费
D.保险费

【答案】 B
117、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。
A.成本利润率
B.动态投资回收期
C.投资利润率
D.财务内部收益率

【答案】 B
118、下列选项中，（　　）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A.开发工作量
B.经营利润
C.经营收入
D.投资数额

【答案】 C
119、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A.20
B.30
C.70
D.40

【答案】 D
120、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（　　）万元。
A.1482.75
B.1755.00
C.1932.75
D.2205.00

【答案】 A
121、（　）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。　　
A.差额投资内部收益率
B.内部收益率
C.基准收益率
D.期望投资收益率

【答案】 A
122、如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（　　）。
A.达到了基准收益率的要求
B.超过了基准收益率的要求
C.未达到财务内部收益率的要求
D.达到了财务内部收益率的要求

【答案】 A
123、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。
A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理

【答案】 C
124、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（　）。
A.细化投资设想
B.提出投资设想
C.可行性研究
D.投资机会选择

【答案】 B
125、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。
A.2277.4
B.2281.9
C.2728.8
D.2741.95

【答案】 A
126、关于预算，下列说法错误的是（　　）。
A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

【答案】 D
127、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。
A.50
B.60
C.70
D.80

【答案】 A
128、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场