2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷B卷含答案.docx

2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷B卷含答案

单选题（共600题）
1、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。
A.净收益包括有形收益和无形收益
B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C.通常只有客观收益才能作为估价依据
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

【答案】 B
2、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是
A.津停气阻
B.气随液脱
C.津枯血燥
D.津亏血瘀

【答案】 C
3、下列说法不正确的是
A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动
B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病
C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾
D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发

【答案】 A
4、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权

【答案】 A
5、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。
A.5680
B.5830
C.5850
D.7574

【答案】 A
6、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元／m2。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3379

【答案】 A
7、夏季的主气是
A.热
B.暑
C.风
D.火

【答案】 B
8、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920

【答案】 D
9、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年

【答案】 B
10、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A.10
B.12
C.13
D.15

【答案】 D
11、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5

【答案】 D
12、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。
A.1～2倍
B.2～4倍
C.4～6倍
D.6～8倍

【答案】 C
13、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A.1945
B.2000
C.2695
D.2750

【答案】 C
14、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A.对照原理
B.替代原理
C.比较原理
D.最高价格原理

【答案】 B
15、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392

【答案】 C
16、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算投资利息和开发利润

【答案】 D
17、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5

【答案】 D
18、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

【答案】 D
19、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（ ）。
A.上涨
B.下降
C.很难说
D.没有影响

【答案】 A
20、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。
A.区域规划
B.临街状况
C.周围环境
D.地形地势

【答案】 B
21、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算投资利息和开发利润

【答案】 D
22、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

【答案】 D
23、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00

【答案】 C
24、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（　）万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5

【答案】 D
25、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。
A.100/101
B.100/100
C.100/99
D.100/98

【答案】 A
26、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。
A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D.征收是无偿的，征用是有偿的

【答案】 A
27、( )是随着时间的推移而减少的；
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值

【答案】 B
28、在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范围应当是（ ）。
A.a≤18
B.0≤a≤1
C.a≤0
D.0≤a＜1

【答案】 B
29、“从治”又称
A.正治
B.反治
C.缓则治本
D.急则治标

【答案】 B
30、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。
A.应作为估价资料归档
B.不应作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档

【答案】 A
31、将房地产称为物业的国家或地区是（ ）。
A.法国
B.意大利
C.日本
D.中国香港

【答案】 D
32、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（ ）的比值。
A.综合资本化率
B.土地资本化率
C.报酬率
D.建筑物资本化率

【答案】 B
33、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。
A.15
B.16
C.17
D.30

【答案】 B
34、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是
A.四七
B.三七
C.三八
D.五八

【答案】 A
35、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.667
B.1333
C.1000
D.500

【答案】 C
36、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。
A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益
B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等
C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途
D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象

【答案】 C
37、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。
A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率
B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率
C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率
D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率

【答案】 A
38、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A.0.060
B.0.940
C.1.060
D.1.064

【答案】 D
39、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）。
A.30
B.29
C.29.28
D.28.29

【答案】 C
40、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途

【答案】 C
41、马克思的地租理论不包括（　）。
A.级差地租
B.剩余地租
C.垄断地租
D.绝对地租

【答案】 B
42、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A.预期未来收益
B.预期收益能力
C.预期价格高低
D.预期价格涨落

【答案】 A
43、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。
A.30
B.60
C.80
D.100

【答案】 B
44、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元/m2。
A.7000
B.7003
C.7436
D.7670

【答案】 B
45、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8

【答案】 D
46、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（ ）。
A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数

【答案】 B
47、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A.90.19
B.95.85
C.100.57
D.105.28

【答案】 D
48、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。
A.22253
B.23352
C.26488
D.27796

【答案】 B
49、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。
A.上升
B.下降
C.不变
D.无法确定

【答案】 A
50、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　）
A.房地产价值分配业务
B.房地产价值减损评估业务
C.房地产投资价值评估
D.相关经济损失评估业务

【答案】 C
51、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
A.房产税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.契税

【答案】 C
52、不属于土地使用权的是（ ）。
A.建设用地使用权
B.宅基地使用权
C.土地承包经营权
D.租赁权

【答案】 D
53、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。
A.评估价格
B.正常成交价格
C.市场价格
D.交换价格

【答案】 B
54、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有
A.气滞
B.气逆
C.气闭
D.气陷

【答案】 D
55、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

【答案】 D
56、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（　）。
A.专利权
B.专有技术
C.商标权
D.房地产

【答案】 D
57、有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益

【答案】 A
58、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。
A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为
B.要求抵押人恢复抵押房地产价值
C.提供与减少的价值相应的担保
D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务

【答案】 A
59、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境

【答案】 D
60、路线价法主要适用于( )。
A.城市街道两侧商业用地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价

【答案】 A
61、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（ ）。
A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B.房屋征收决定公告之日
C.房屋征收委托之日
D.房屋征收完毕之日

【答案】 B
62、房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样

【答案】 A
63、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A.独一无二
B.不可移动
C.价值高大
D.数量有限

【答案】 A
64、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00

【答案】 B
65、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。
A.100/101
B.100/100
C.100/99
D.100/98

【答案】 A
66、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。
A.800
B.878
C.896
D.1129

【答案】 A
67、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。
A.房地产抵押估价
B.房地产征收补偿估价
C.房地产转让估价
D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价

【答案】 D
68、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。
A.规模收益
B.收益递增原理
C.均衡原理
D.适合原理

【答案】 A
69、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（ ）个农民。
A.30
B.60
C.100
D.180

【答案】 C
70、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（　）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.设备折旧

【答案】 A
71、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。
A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制

【答案】 C
72、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A.62500
B.62000
C.61000
D.61500

【答案】 A
73、下列哪项属于气和血的关系失调
A.气血不荣经脉
B.气随血脱
C.气血两虚
D.以上均是

【答案】 D
74、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（ ）。
A.收益递增递减原理
B.利益最大化原理
C.均衡原理
D.适合原理

【答案】 B
75、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（ ），以为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格
B.保险价值
C.商品价值
D.所遭受的财产损失

【答案】 D
76、“从治”又称
A.正治
B.反治
C.缓则治本
D.急则治标

【答案】 B
77、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。
A.5447
B.5832
C.6987
D.7757

【答案】 D
78、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。
A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元

【答案】 C
79、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则
A.脉凝泣而变色
B.筋急而爪枯
C.肉胝皱而唇揭
D.骨痛而发落

【答案】 D
80、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。
A.188.92
B.194.62
C.196.25
D.198.18

【答案】 A
81、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%

【答案】 C
82、循行特点为“离、合、出、入”的是
A.十二经脉
B.奇经八脉
C.十二经别
D.十五别络

【答案】 C
83、寒病即见寒象所采用的治法是
A.热因热用
B.寒因寒用
C.寒者热之
D.热者寒之

【答案】 C
84、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。
A.应急物品
B.一般物品
C.特殊商品
D.稀缺物品

【答案】 D
85、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。
A.2011
B.2021
C.29
D.2030

【答案】 B
86、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。
A.－100
B.－50
C.50
D.100

【答案】 B
87、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。
A.1067元/m2
B.1070元/m2
C.1084元/m2
D.1141元/m2

【答案】 C
88、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。
A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13

【答案】 A
89、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。
A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法

【答案】 B
90、塞因塞用针对的病机是
A.真寒假热
B.真热假寒
C.真虚假实
D.真实假虚

【答案】 C
91、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 C
92、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（ ）。
A.苏慕斯法则
B.霍夫曼法则
C.四三二一法则
D.哈柏法则

【答案】 C
93、脾气不濡，胃气乃厚可因
A.多食苦
B.多食辛
C.多食甘

【答案】 B
94、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。
A.重建成本
B.重置成本
C.完全成本
D.重新购建成本

【答案】 A
95、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。
A.22
B.28
C.38
D.50

【答案】 B
96、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84

【答案】 C
97、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（　） 元/m2。
A.22909.12
B.23264.06
C.23441.35
D.23086.69

【答案】 B
98、房地产权益以（ ）为基础。
A.房地产权利以外因素的限制情况
B.其他房地产权利的限制情况
C.额外的利益或好处
D.房地产权利

【答案】 D
99、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A.9616.83
B.10161.05
C.12021.04
D.12800

【答案】 A
100、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A.4387
B.4398
C.4500
D.4887

【答案】 B
101、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（ ）。
A.抵押人无权优先受偿
B.抵押人有权对全部房地产优先受偿
C.抵押权人有权优先受偿
D.抵押权人无权优先受偿

【答案】 D
102、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（ ）。
A.房地产转让估价应评估出租人权益价值
B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值
C.房屋征收估价应评估完全产权价值
D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

【答案】 D
103、肝“五声”归属于
A.呼
B.笑
C.歌
D.哭

【答案】 A
104、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值。
A.价值类型
B.估价结果
C.估价目的
D.估价过程

【答案】 C
105、下列（ ）不是估价假设的作用。
A.规避估价风险
B.保护估价报告使用者
C.保护估价机构和估价师
D.保护估价机构的管理者

【答案】 D
106、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。
A.15
B.16
C.17
D.30

【答案】 B
107、（ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。
A.价值时点
B.致委托方函日期
C.估价作业日期
D.估价报告提交日期

【答案】 A
108、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（ ）。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额

【答案】 B
109、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272

【答案】 D
110、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度

【答案】 B
111、下列表述中不正确的是（ ）。
A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

【答案】 D
112、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。
A.43
B.112.5
C.123.3
D.150

【答案】 C
113、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。
A.办理出国移民提供财产证明需要的估价
B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价
C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量
D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

【答案】 B
114、常兼他邪合而伤人的是邪
A.热
B.寒
C.风
D.火

【答案】 C
115、路线价法主要适用于( )。
A.城市街道两侧商业用地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价

【答案】 A
116、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。
A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为
B.要求抵押人恢复抵押房地产价值
C.提供与减少的价值相应的担保
D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务

【答案】 A
117、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（　）通常是估价业务的主要来源。
A.主动争取
B.主动接受
C.被动争取
D.被动接受

【答案】 A
118、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（ ）元/m2。
A.200
B.300
C.700
D.1000

【答案】 B
119、（ ）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。
A.假设开发法
B.标准价调整法
C.多元回归分析法
D.损失资本化法

【答案】 B
120、“主胞胎”的经脉是
A.冲脉
B.任脉
C.督脉
D.带脉

【答案】 B
121、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。
A.4000
B.5900
C.6800
D.7200

【答案】 C
122、某估价机构于2