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万科规划设计审图要点与流程制度

规划设计管理制度

一、集团规划设计评审会管理办法二、万科住宅统一设计要求规范

三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法四、集团单体确认 管理办法五、规划设计过程控制程序六、设计管理程序
七、设计前期阶段作业指引八、实施方案设计作业指引九、施工图设 计阶段作业指引十、建筑施工现场配合作业指引十一、景观设计作业指引 十二、室内设计管理程序十三、设计变更管理办法
一、集团规划设计评审会管理办法

1、目的

为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科集团规划设计 管理流程与成果标准》(以下简称《流程和标准》)中实施方案阶段的 “集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目 的，特编制此办法。
2、主管部门

集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会 在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项目操作公司负责具体会 务组织工作；
3、时间计划

评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操 作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少 7 日 向规划设计部提出正式申请，会前至少 3 日提交评审文件汇编。
4、评审文件汇编应包括以下内容：(1)
《项目可行性研究报告》

其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准” 完成；
(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11) 项目设计工作控制性计划
集团规划设计部对设计工作总体计划的意见集团规划设计部对设计前 期工作结论的意见概念设计方案任务书
详《流程和标准》第 23 页条文 1.1；概念设计方案文本
详《流程和标准》第 24 页条文 2. 《项目设计指导书》

详《流程和标准》第 27 页条文 3.规划方案设计招标书规划方案设计 任务书
详《流程和标准》第 41 页条文 1.1 规划方案设计文本

详《流程和标准》第 41 页条文 1.1.5 规划方案分析表详附件一
5、文件审核

集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评 审会延期。

6、会议组织
会议组织者应在评审会召开前至少 2 日向参会者发出会议通知及议程。

7、评审会投票人员组成

集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公 司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家(届时由集团规划设计部确 定)。
8、评审会议程：(1)(2)

整体时间安排视项目复杂程度而定，委托项目以不超过 6 个小时为宜， 投标项目以不超过 9 个小时为宜；评审会具体安排：①
由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对《规划设计工作指 导书》进行讲解，重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成
本方面的分析结论，和设计工程部门的前期研究成果, 以不超过 60 分 钟为宜 ; (此时投标单位应不在会场)②③
项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑, 以不超过 15 分钟为宜 ;
投标单位分别介绍方案,并向评审团答疑,每家时间以不超过 40 分钟 为宜(其它投标单位应不在会场)，如果是委托一家设计单位做多方案比较 , 时间可以适当延长;④⑤
9、评审会组织安排注意事项(1)
会前：

①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大 铁

夹(用于挂图、板书)、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板②如果 是视频会议，应与对方同步调试；
议程、选票(详附件二)。每一位投票人员应有以上所有文件；④根 据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；
(2)

会议用饮料 ,食品的服务安排：①会场上应备有饮用水、水果及点心； ②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；③长时间的评审会应安排好 工作餐事宜；
(3)(4)

会议进行过程中

开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：①与会者应关闭手机以 保证会场安静；
②投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情 况
下，可安排休息室供投标单位等待使用；

③投标单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者 的
限制。

应留出适当休息时间，以每 60 分钟休息 10 分钟为宜；

评审团以记名投票的方式从投标方案中选出 2-3 个优选方案;如果是 委托设计,可以只选一家 ;

评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论, 由会议组织者形成评 审结论，时间以不超过 60 分钟为宜。
10、会议纪要

由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结 果、方案简评和会议结论。
11、会议结论

会议结论以如下方式给出：

①同意某某方案，建议增加某某内容，在某某方面应予注意；

②倾向通过某某方案(可以有一个以上)，应在某某方面改进后再确 认规划思
路，不需另行开会；

③各方案均难满足要求，须在某某方面仔细考虑，完成设计后申请重 新召开
评审会。

附件 1：规划方案分析表－户型配比部分附件 2 ：规划方案分析表－ 经济技术指标部分附件 3：规划方案分析表－设计成果部分
附录 A 集团规划设计评审会管理办法

附件 1：规划方案分析表－户型配比部分
设计单位名称：

(注：应把我司在任务书中的户型配比要求与设计单位成果列出)

附录 A 集团规划设计评审会管理办法

附件 2：规划方案分析表－经济技术指标部分
附录 A 集团规划设计评审会管理办法

附录 A 集团规划设计评审会管理办法

附件 3：规划方案分析表－设计成果部分
附录 A 集团规划设计评审会管理办法

备注：单位名称下表格内划： √或某

二、万科住宅统一设计要求规范前言

1、目的

(1)方便一线公司确定审查图纸之审查要点；

(2)编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设
计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题 出现，提高万科住宅品质；(3)为设计部设计人员提供技术流程指导。
2、形式

(1)住宅设计统一技术措施(2)图纸编制深度统一技术措施(3) 重点部位营造作法(4)典型构造节点
3、适用范围

(1)本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考 依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；

(2)本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范；
(3)《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。

4、实施

本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考， 在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或 存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程 部及时对《要求》进行改进。
5、编制单位集团设计工程部
第一部分住宅设计统一技术措施

1.总平面设计(1)间距

建筑平面搭接错位时， h 值(净尺寸)不宜大于 2.4m ，以免影响采光。

(2)消防

①总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消 防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重 300KN 荷载。②登高面
Ⅰ登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面， 但绿化带下应设硬地，并按消防车总重 300KN 计算。
Ⅱ当建筑物凹入处进深不大于 4m (净宽)时，该凹入范围可计入 1/4 周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于 2.5m (净宽)，该宽度可不计 入建筑周边总长度。

Ⅲ消防车道
Ⅳ高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式 消防车道应设 18m 某 18m 回车场。
Ⅴ消防车最小转弯半径：高层 12m，多层 9m。Ⅵ消防车道最小宽度： 登高面处 6m，其它处 4m。Ⅶ消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处 ≯7％。Ⅷ消防车道距建筑物距离宜≮5m。
Ⅸ高层建筑的沿街长度超过 150m 或总长度超过 220m 时应设穿过高层 建筑的消防通道。Ⅹ高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之 间的距离不宜超过 80m。
(3)流线设计

住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大 的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入 口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。
(4)附属用房

①总平面设计时应在小区显著位置(如入口附近)设置管理用房。

②应在住宅(区)的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于 6
㎡，与住宅距离不宜小于 10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴 光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。
③箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体 建筑的间距不小于 9m ，以免影响景观和采光。
(5)摩托车、自行车存放

①总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚(库)，其与主体建筑 的间距不宜小于 9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十

户一辆摩托车设置。②出于安全问题, 自行车库不宜设在地下车库内，应 单独考虑。
2.单元户型设计
(1)单元户型基本设计要求

①层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为 2.8m，档次较高的可为 3.0m；若采用中央空调不宜小于 3.3m。
②厨房、卫生间室内净高不小于 2.2m；排水横管下皮距楼地面的净 高不小于 1.9m 且不应影响门窗的开启。
③起居厅开间不宜小于 3.4m (净宽)，深宽比不宜大于 2；应减少开 向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于 3m；无阳台的起居 厅宜设计宽度大于 1.8m 的低窗台观景凸窗。
④平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于 2.4m (净 宽)，凹槽的深宽比不应大于 4。
⑤避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻 的墙体为隔音墙体；大于 2.5m/井道上部应设高度大于 1m 的隔声层，隔 声层设 800 某 800 进出口。⑥复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不 应采用下排式排水。
⑦户内通向所有房间的走道净宽不宜小于 1000；当走道长度大于
2000 时，应相应加

宽至 1100。

⑧户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小 宽度应不小于 800。

⑨门宽大于 900 的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。
⑩北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。

(11)设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防
潮措施。

(12)严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期 通风换气，且内门门下空隙不应小于 25。
(2)玄关

①玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500。

②户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；
户配电箱所龛入墙面可适当加宽为 120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机 距门边的距离宜大于 100 ，其下方可设玄关灯开关。
(3)厨房

①中、高档住宅厨房面积不应小于 5m2；单排布置设备的厨房净宽不 宜小于 1.6m,双排布置时净宽不宜小于 2.2m。
②橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距 800 、单排布置为宜。 炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜 550，长度在 2000－3000 之间，吊柜 进深 350，净高不小于 500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相 应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。(厨房具体设计可详集团设 计工程部之《厨厕详图》)厨房主要设备尺寸表
设备名称长(mm)宽(mm)高(mm)灶台 800500-550650-700 洗涤台 900- 1200500-550800 操作台 400- 1200500-550800
吊柜普通 400- 1200300-350≮500 调料 400- 1200300-350350-400

抽油烟机 800300-350 根据油烟机型配合确定

③冰箱位宽度不小于 650，若考虑美式大冰箱尺寸应为 800；注意冰 箱门的开启方便及冰箱散热。
④如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于 600 某 600；厨房仅在布置 有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水 口一侧，离橱柜距离不小于 200。⑤洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水 方式。⑥厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。⑦吊顶下皮应高于窗洞上皮 50。
⑧厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。(排烟道尺 寸表详见“二.单元户型设计 ――9.油烟机”)为便于迅速排除油烟和异 味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。⑨北方地区厨房应进行采暖设计。
⑩设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施， 北方地区尤其要注意。
⑾厨房楼面结构板未降板时应设门槛。

⑿厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于 250 某 450；无百 页者，门下空隙不应小于 25。
(4)卫生间

①当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生 间窗宜采用磨砂玻璃。
②卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。

③应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧 室墙面布置。④卫生间设施(卫生间具体设计可详集团设计工程部之《厨

厕详图》)Ⅰ公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应 大于 150；Ⅱ主人卫生间台面宽度宜 560－600，长度不小于 900，高度 850；Ⅲ台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为 200； Ⅳ毛巾架距地 1200；避免与插座位置矛盾；Ⅴ坐便器净宽宜为 900，最小 净宽不小于 850。
⑤淋浴间净宽宜为 1000，最小净宽不小于 900；淋浴开关距地 1000 －1200，淋浴喷头由距地 1680－1880 上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头 下部居中，并距墙 400。
⑥浴缸尺寸宜采用 750 某 1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺 寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。
⑦普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊 顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。⑧不 宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗 混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。
⑨排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部 一定做防水层。⑩大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档 次相匹配；应设管道井。⑾暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管 及设在门后。成品排风道选用表层数尺寸
≤6360 某 200 或 380 某 240 或 430 某 2907－9500 某 300 或 550 某 35010－30600 某 300 或 650 某 350 注：
1.高层排风道宜采用“主－次－主”变压式风道，且防止串味应采用 单双层分别排风系统。
2 ．高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。

⑿当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免 洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。
⒀复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方 式。⒁卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止 溢流和干涸专用地漏。⒂卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内 最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。⒃卫生间结构宜沉板 50－100；未降板的 卫生间应设门槛。⒄卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮 50。
⒅管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管 穿墙埋设时，高度应大于 1500 ，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。 ⑼插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。
⒇北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免 互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。
(21)室内的 PVC 管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。

(5)阳台

①非封闭阳台地面应比室内最少低 50，如有困难以及顶层露台的门
应设门槛。

②当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止 溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当 洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于 1200，以保证窗的开启和给水管 的设置。
③进深大于 1500 的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响 室内采光。

④阳台栏板下部应设 100 高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿 攀爬，减少安全隐患。⑤观景阳台宽度不宜小于 1500，其它阳台不宜小 于 1200。
⑥顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。⑦ 北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以 防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴 50 厚聚苯保温板， 并设吊顶。
⑧阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管， 宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。
⑨阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑 室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于 50，避免使室内完成面 高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。
⑩各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。 ⑾阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。⑿ 高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于 10 厚。
(6)门

①门洞口宜按如下尺寸设计 :

入户门 1000 某 2100 (普通) 1200 某 2100 (高档)，位于门洞外樘； 卧室门 900 某 2100，位于门洞中樘；
厨房门 800 某 2100，位于门洞内樘；门下方宜设 250 某 450 通风百 页；无百页者，门下空隙不应小于 25。

卫生间门 750 某 2100，位于门洞外樘；门下方宜设 300 某 300 或 250 某 450 通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。
佣人房门 800 某 2100，位于门洞中樘；门碰距地 100。

②门垛尺寸不小于 50,且做构造柱加固。(施工时注意不要遗漏)外 檐门应外开以防风。
住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。

(7)窗

①凸窗窗台高宜 400－450，进深 500。

②距地 900 高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设 900 高窗护栏(窗
外为阳台或平台时不受此限制)。

③窗楣应设滴水槽。

④凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长， 导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设﹥100 高混凝土止水坎 (详第四部分节点详图)。⑤厨卫窗台宜 900 高，窗上部应设400－450 高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心距地 2000 的电源插座，固 定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近楼板以免 挡窗。
⑥厅卧窗上皮距楼地面高度宜为 2300 或以上；厨卫考虑设备污水管 不穿洞(走梁下)，可降低到 2200。
⑦开间大于、等于 3300 的房间窗宽不宜小于 1800。

⑧未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。

⑨两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面 向主导风向以免引起漏水。
⑩窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致 凸窗台底板部及窗角处渗水。
⑾窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇 面积不小于房间地板面积的 1/20 且厨房不得小于 0.6 ㎡；凸窗不应采用 较特殊、拼接过多的窗型。
⑿北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体 交接处产生结露。⒀位于转角处的窗(阳台门)应避免视线干扰。
(8)空调

①采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹；户型单元平面图应 绘制家具布置图并确定室内机位置。②空调机位
空调机位应考虑便于安装及维修(不必用吊篮)；不宜设在凸窗窗台 板下面，应靠近门窗洞口设置；位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机 应相互错位；如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调 主机出去，宽度不小于 700,高不小于 1100。
③室外机位下皮距地宜 1600 (双机 1000)。常用分体空调室内、室 外机参考尺寸型号室内机室外机长高厚长高厚
1 匹 8002501808005602401.5 匹 9002801808005602402 匹
11503202222508803502.5 匹 1200350202290900350

⑤大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷
凝水管预埋，管中距地 350。

⑥普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中(特别是北 方地区)；标准层留三通，距地 1800；三通口留于室内时，考虑美观高 度可适当上移。(详第四部分节点详图)⑦空调外机不宜设置在封闭阳台 内，夏季不散热，易死机，噪声大。⑧北方特别是东北地区空调板应设保 温减少冷桥。⑨低档项目宜考虑窗式空调的安装。
⑩阳台推拉门到墙边应留不小于 100 宽的门垛，避免空调管穿玻璃。

(9)油烟机

厨房内应设成品排烟道，多层 550 某 350 (外围尺寸)，高层 600 某 400。成品排烟道选用表层数尺寸
≤6500 某 300 或 550 某 3507－9560 某 300 或 610 某 35010－24700 某 400 或 750 某 45025－30800 某 400 或 850 某 450 注：
1.高层排烟道应采用“主－次－主”变压式烟道，且防止串烟串味应 采用单双层分别排风系统。
2 ．高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。
(10)热水器

①热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安
装空间和电源插座；厨房与卫生间合用时宜考虑 10 升，安装宽度度 700； 卫生间单用，考虑 6－8 升，安装宽度度500；排气道尺寸为 ∮ 120，排风 孔中距地 1700。
②北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。

③热水器与用水点管道不应过长，宜控制在 2 米之内，大于 2 米的热 水管应设保温。④热水管(铝塑管)埋墙时容易被设钉枪打穿，与之相连 卫生间安装毛巾杆等配件时应注意。
⑤热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。

(11)插座、开关、散热器

①插座、开关(散热器)应结合家具布置合理设计，避免与门的开启
方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设 开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座 应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专 业。
②北方地区采用集中供暖方案时，散热器的设置应与水、电专业密切 配合，校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突,如将 插座置于散热器的后面。
⑤网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合字台 及插座设计。⑥高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。
(12)其它

①建、结、水、暖(空调)、电各专业应在初步设计、施工图设计时
分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发 生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免与楼板、梁发生冲突。
②结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如： 避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；避免位于隔墙上的梁偏向起居室、 餐厅一侧；

避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；

房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于 2200。③洗衣机 进水龙头应采用接口式。
3．公共空间(1)单元入口

①单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为 1500 某 2300，且设闭门 器，地面找 1％坡坡向门外。
②设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道，以方便残疾人、婴儿车 通行及用户搬运。③管道不宜集中设在单元入口处；如设置应用轻质隔板 加以封堵，并在隐蔽位置设可拆卸的 500 某 500 壁板检查口。④单元入口 处应设信报箱。
⑤单元入口处走道净宽不应小于 1300。

⑥北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计。⑦首层入户大堂墙面 应采用可擦洗材料。
(2)楼梯

①楼梯外窗宜采用推拉窗，窗台高小于 900 的窗及通窗应设 900 高窗 护栏。
②高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常 宽度加宽 200，同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系。③楼梯高 度
Ⅰ多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平 台处净高不应小于 2m；

Ⅱ梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m 范围内至上方 突出物下缘间的铅垂高度)不应小于2.20m，应特别注意长短跑楼梯的梯 段净高(详第四部分详图示意)；Ⅲ计算净高时应注意预留 100 施工误差。
④与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔。

⑤当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时，两个楼梯不应均与同一部消防电 梯合用前室。
⑥高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时，不得合二为一共用门 厅的同一个出口，两个安全出口应均直通室外，并且两个出口之间的距离 不应小于 5m。
(3)电梯

①电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜 超过 120 秒，发梯间隔时间不宜超过 69 秒。具体设计参下表。
住宅电梯设计参数

类别数量(户/台)额定容量(人)速度(m/)经济级 80－10081 常用 级 60-808- 181- 1.5 舒适级 40-6010- 151.5-2.0 豪华级<4015>2.0
②大于十一层的高层住宅，其电梯数不应少于 2 台；其中，每层住
40 人、层数为 24 层以上时，应设 3 台电梯；每层住 40 人、层数为 35 层 以上时，应设 4 台电梯，且至少设一部≥2.5/m 的电梯。

③消防电梯的速度 V≥H/60≥1.5/m，容量≥11 人(800kg)。

④当层数超过 25 层时，电梯宜垂直分区设计(消防电梯除外)。

⑤消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于 2m3，且不宜布 置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接；如地下 室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。⑥电梯在人防清洁区内使用时 应设前室且前室门为防护密闭门。⑦电梯间宜自然通风采光，否则应考虑 通风抽湿设施。
⑧电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音 墙体,且大于 2.5m/井道上部应设高度大于 1m 的隔声层，隔声层设 800 某 800 进出口。⑨速度大于 2m/的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600 某 600 带百页窗的通气孔。⑩电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑 通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板面积的 1/10 ，且应设排气扇。
⑾不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管、蒸 汽管和烟道。
⑿电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属用房应设门槛， 且水表房、垃圾房设地漏。
⒀电梯门口应做 1％反坡，防止梯井进水。 ⒁北方地区电梯机房应采暖保温，以免顶层住户屋顶结露。
(4)裙房商铺

①底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道；如前期设计时底商未 定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道。②底商应设集中供冷，前 期设计时可将平面适当分区分段设置；如条件限制采用分体空调，设计时 应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。

③底商应设专用的货运通道；当流量大的商业服务空间与商住楼住户 大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置， 避免人、货流交叉，减少交通安全隐患
(5)．地下室、半地下室

①层高设计：应保证管道下净高 2.40m；计算净高时须预留 100 的设 备管道安装量。
②底层地下室地面应设置 150－200 宽的排水沟，间距不大于 12m,沟 坡度不小于 0.5%；地面向排水沟找 0.5%泛水；超过二层的地下室应设设 计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。
③首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。

④应注意计算首层电梯、自动扶梯底坑处的地下室净高度，如高度小 于 2.2m,此处不宜设车位或布置设备。
⑤当地下室轮廓大于首层平面，应注意确定超出范围的地下室顶板标 高；如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时，应核算地下室高度是否满 足车库或设备用房要求。⑥半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于 300。
⑦位于室外的地下室顶板应做好防水、保温设计(详第四部分节点详 图)；防水、保温材料应采用抗压耐磨型。
⑧地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按 (从上到下)风道、水管(喷淋)、电气管线顺序。

⑨室外庭院设置在地下室顶板上，覆土层较厚时要充分考虑其重量， 花池排水可通过带有微孔的 PVC 管外包土工布排入最近的雨水井，或事先 在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。
⑩当地下室上方为消防车道时，结构计算应注意考虑消防车总重 300kg 荷载。
⑾五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间。

(6)会所

①会所功能设置要根据使用者的组成考虑，不应一味求全或设置华而
不实的项目，应突出特点以提高利用率。(有关会所设计可参考设计工程 部之《万科集团住宅会所科目配置研究报告》)
②会所可适当增加棋牌室、乒乓球室的数量。

③大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。

7.墙体
①小型空心砌块墙体，应增加整体墙面的刚度：

Ⅰ在墙交接处、宽度大于 1.8m 门窗或洞口两端等处设构造加强柱； Ⅱ长度大于 3m 的实体墙应每隔 3m 设一道构造加强柱；
Ⅲ外檐墙在窗下皮设 100 高现浇混凝土带，内配 2Φ6，Φ6＠200， 主筋与柱子(构造柱)甩筋焊接；
Ⅳ内隔墙在距地面高 1200 处设 100 高现浇混凝土带，内配 2Φ10， Φ4＠250，作法同外檐墙；

Ⅴ空心砌块墙门窗固定宜局部砌实体砖墙，先立框，后砌墙。Ⅵ不应 采用含水率大的空心砌块，避免造成墙体开裂。②高层外维护墙体宜采用 粘土空心砖。
③北方地区应注意墙体保温，特别是加强突出墙体的重点部位如凸窗 上下口、空调板与墙体交接处、阁楼外墙的保温，避免产生冷桥、局部结 露以及冻胀产生的水平力使墙体产生裂缝。
④浇注混凝土应注意密实度避免温度应力造成梁、柱、墙体交接处开 裂。
⑤墙体保温层不宜内置；如保温层内置，表面应加设钢丝网片后再抹 灰，以免墙体表面龟裂。
⑥墙体抹灰不宜在抹灰层表面进行胶水加轻钙粉批光处理。

⑦小方块形的外墙体瓷砖施工时应注意粘贴饱满避免空鼓；瓷砖勾缝
要均匀密实。⑧外墙砼体螺杆洞在墙体抹灰之前要将洞填密实并作防水处 理。
⑨进行装修前一定要将墙面潮气尽量排尽避免结露现象产生，北方地 区采用电热膜采暖时应尤其注意。
⑩分户隔墙砌块厚度应小于 200。

(8).屋面、女儿墙、屋顶栏杆

①上人屋面不应在防水层上直接浇筑 40mm 厚钢筋混凝土，或整浇后
再割分仓缝，以免产生收缩裂缝并牵带防水层断裂，造成屋面渗水。(屋 面作法详第三部分营造做法)

②北方地区应注意出屋面的排气管、人孔、竖井、阁楼侧墙等处的保 温，避免遗漏以造成顶层房间顶棚、阁楼侧墙结露。
③雨水口应根据不同的排水方式一个立管能承担的最大集水面积来设 置，并应注意考虑相邻建筑排至该屋面的水量；屋面雨水口或落水管位置 应与其它平面图一致。雨水立管承担最大集水区域面积表雨水管内径 100mm150mm200mm 外排水明管 150 ㎡ 400 ㎡ 800 ㎡内排水明管 120 ㎡ 300 ㎡ 600 ㎡
内排水暗管 100 ㎡ 200 ㎡ 400 ㎡

④每一屋面或天沟雨水管直径不宜小于 100，一般设不少于 2 个排水 口；当内排水只有一个排水口时，可在山墙上或女儿墙增设溢水口；小面 积凹廊或阳台可采用直径 50 排水管。⑤雨水管应避免曲折，当遇到建筑 腰线或其他突出墙面装饰物时，雨水管应直通而不应绕行，以免堵塞和噪 音。
⑥当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排水，不得在防火墙上开洞设 排水孔道。 8.6 单向排水屋面宽度宜控制在9－12m。
⑦相邻屋面高差大于 2m 时应设直通屋面的楼梯或上屋面的人孔、或 外墙爬梯。
⑧种植屋面应设置人行通道，四周设围护墙及泄水管、排水沟，并严 防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施。
⑨高层上人屋顶女儿墙净高为 1200 (种植屋面应特别注意)。⑩露 台栏杆高度多层不应小于 1050，高层为 1200；垂直杆件间的净距不应大 于 110 且不应采用横向设计；顶层阁楼住户之间必须设安全防护，分隔墙 高度不小于 2000。

⑾平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于 300；北方 地区应注意此处的保温。
(9).地下车库及汽车坡道：①地下车库

Ⅰ车库净高应为 2.40m；计算净高时一定要预留 100 的设备管道安装 量。
Ⅱ为避免车库车位实用数少于设计数, 即有些车位不方便或根本无法 使用，地下车库结构设计时应尽量规整，柱距满足使用要求；建议采用 7500 柱距。
柱间最小净距尺寸

停车类别小轿车中型客车

两柱间停车数 123123(1 中 2 小)

柱间最小净距(m) 2.44.77.03.16.49.3
Ⅲ机动车与非机动车出入口应分开设置，两个出入口净距离不宜小于 5m。
Ⅳ机动车车库出入口之间的距离不应小于 10m，两个汽车坡道毗邻设 计时应采用防火墙隔开；设有自动灭火系统的地下车库防火分区最大允许 建筑面积为 4000 ㎡。
Ⅴ兼做人防的地下车库，防护密闭门应避免设在车库的主入口和坡道 处；通过防护单元隔墙的汽车通道宽度不应小于 4000，以免造成汽车进 出不便。

Ⅵ车库照明设计应采用区域控制，车道照度宜≯25l 某，车位照度宜 ≯15l 某，避免浪费。Ⅶ设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的 防火卷帘门高度不应<2.2m；经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品。
Ⅷ北方地区地下车库应进行采暖设计，避免造成冬季汽车发动困难及 首层地面结露。Ⅸ地下车库应设计给排水以便保洁。
②汽车坡道Ⅰ坡道数量：

a.50 辆以下地下车库可只设一条单车道坡道；

b.51－100 辆地下车库可只设一条双车道或二条单车道坡道；

c. 101－200 辆地下车库设二条单车道坡道； d.201－500 辆地下车库 设二条双车道坡道。Ⅱ坡道坡度
a.直坡道起始段缓坡坡度宜为 6－7％，长度 3.6－6.0m； b. 中段坡度 13－14％；
c.弧线坡道起始段应采用竖曲线半径不小于 22m 的缓坡连接，中段坡 度 11－12％； d.直段坡道横向找坡 1％； e.弧段坡道横向找坡 5％。Ⅲ坡 道宽