2025年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库(考点梳理).docx

2025年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库(考点梳理)

单选题（共800题）
1、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（　　）。
A.交通的通达程度
B.物业的规模大小
C.人口的分布密度
D.居民的购买能力

【答案】 A
2、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的（　　）资料。
A.一手
B.二手
C.原始
D.基础

【答案】 A
3、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（　）。
A.开发—销售
B.开发—持有出租—出售
C.购买—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出售

【答案】 C
4、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。
A.政府
B.建造商
C.开发商
D.物业管理企业

【答案】 C
5、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（　　）。
A.7.50%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%

【答案】 D
6、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（　　）。
A.总量结构分析
B.产品结构分析
C.区域结构分析
D.投资结构分析

【答案】 B
7、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（　　）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
A.开发-销售模式
B.开发-持有出租-出售模式
C.购买-持有出租-出售模式
D.购买-更新改造-出售模式

【答案】 B
8、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（　　）元。
A.137.5
B.410.2
C.432.2
D.452.2

【答案】 B
9、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（ ）。
A.永久荷载
B.可变荷载
C.活载
D.偶然荷载

【答案】 A
10、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构分析
D.投资结构分析

【答案】 D
11、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（　　）。
A.满足购买者使用要求
B.购买者支付能力
C.物业预期收益
D.物业用途

【答案】 C
12、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%

【答案】 D
13、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。
A.提高开发贷款利率
B.降低开发贷款利率
C.通货膨胀率下降
D.降低房地产税费

【答案】 A
14、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（　　）。
A.开发商
B.设计单位
C.承包商
D.监理单位

【答案】 A
15、下列物业中，属于特殊物业的是（　）
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区

【答案】 B
16、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）的特性。
A.区位选择异常重要
B.易产生资本价值风险
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
17、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查

【答案】 B
18、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（　）。
A.发行公司债券
B.权益型房地产投资信托基金
C.发行股票
D.商业银行贷款

【答案】 A
19、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。
A.成本利润率
B.动态投资回收期
C.投资利润率
D.财务内部收益率

【答案】 B
20、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（　　）。
A.0.63
B.1.63
C.2.25
D.12.50

【答案】 C
21、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（　　）。
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算

【答案】 A
22、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（　）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 A
23、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（　）万m2。
A.367.5
B.382.5
C.523.5
D.543.0

【答案】 B
24、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（　　）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样

【答案】 D
25、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。
A.PB小于或等于PC
B.PB等于P
C.PB小于PC
D.PB大于PC

【答案】 A
26、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格

【答案】 C
27、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（　　）配合考虑。
A.质量控制目标
B.销售收入计划
C.工程建设招标计划
D.客户定位

【答案】 B
28、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（　　）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%

【答案】 D
29、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　　）万元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0

【答案】 D
30、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

【答案】 B
31、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（　　）万元。
A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.9.00

【答案】 A
32、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（　　）。
A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次
B.经营收入＝销售收入＋出租收入
C.销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入
D.可分配利润＝税后收入－未分配利润

【答案】 C
33、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（　）万m2。
A.367.5
B.382.5
C.523.5
D.543.0

【答案】 B
34、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%

【答案】 C
35、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（　）。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%

【答案】 D
36、投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为（　　）。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策

【答案】 A
37、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为（　）㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64

【答案】 C
38、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。
A.零售商的财务能力
B.零售商的声誉
C.零售商的组合与位置分配
D.零售商的经营内容

【答案】 B
39、( )越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。
A.速动比率
B.资产负债率
C.偿债备付率
D.流动比率

【答案】 D
40、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。
A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式

【答案】 C
41、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（ ）。
A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算
B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
C.用地面积测算以丘为单位进行
D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

【答案】 D
42、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（　）。
A.80%
B.90%
C.95%
D.100%

【答案】 D
43、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。
A.位置固定性
B.各异性
C.适应性
D.相互影响性

【答案】 D
44、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（　）。
A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%

【答案】 D
45、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.全部现金流入抵偿全部投资

【答案】 B
46、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%

【答案】 B
47、（　）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。　　
A.差额投资内部收益率
B.内部收益率
C.基准收益率
D.期望投资收益率

【答案】 A
48、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用

【答案】 B
49、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（　）。
A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法

【答案】 D
50、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金
D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】 C
51、( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A.易受政策影响性
B.存在效益外溢和转移
C.适于进行长期投资
D.最高最佳使用性

【答案】 A
52、在市场细分的（　　）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。
A.目标确定
B.调查
C.分析
D.归纳总结

【答案】 B
53、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（　　）。
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润

【答案】 A
54、由城市规划管理部门核发的（　），主要规定了用地性质、位置和界限。
A.《规划意见书（选址）》
B.《建设工程规划许可证》
C.《建设用地规划许可证》
D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》

【答案】 C
55、规范房地产市场行为的方法不包括( )。
A.产权登记
B.规范交易行为
C.建立房地产价格评估制度
D.城市规划指导

【答案】 D
56、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。
A.调控土地供应计划
B.城市规划指导
C.控制人口
D.税收调节

【答案】 C
57、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（ ）。
A.独立性原则
B.群众性原则
C.合法性原则
D.公正性原则

【答案】 D
58、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A.越小
B.越大
C.无法判断
D.不存在关系

【答案】 B
59、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为（　　）。
A.22.2%
B.33.3%
C.44.4%
D.55.5%

【答案】 B
60、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.房地产抵押贷款
D.净经营收入

【答案】 C
61、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　）
A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

【答案】 A
62、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（ ）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。
A.成本加费用
B.费用加利润
C.成本加利润
D.成本加负债

【答案】 C
63、财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。
A.市场平均价格
B.国家现行的财税制度和价格体系
C.社会平均收益率
D.集团企业之间的交换价格

【答案】 A
64、随着政府土地储备制度的建立，（　　）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A.存量
B.增量
C.流量
D.定量

【答案】 A
65、房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场的供求关系
B.房地产资产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.家庭收入水平

【答案】 C
66、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法

【答案】 A
67、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（ ）。
A.曲面屋顶
B.坡屋顶
C.平屋顶
D.多波式折板屋顶

【答案】 C
68、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（　）。
A.吸纳率分析
B.市场占有率分析
C.估计项目市场占有率
D.估算项目吸纳量

【答案】 A
69、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（ ）。
A.划线更正法
B.红字更正法
C.补充登记法
D.划线注销，注明“此行空白”

【答案】 C
70、高尔夫球场属于（　　）。
A.居住物业
B.酒店和休闲娱乐设施投资
C.工业物业
D.特殊物业

【答案】 B
71、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（　　）。
A.房地产开发投资
B.房地产置业投资
C.房地产间接投资
D.投资于房地产投资信托基金

【答案】 B
72、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A.30%～40%
B.40%～50%
C.50%～60%
D.60%～70%

【答案】 C
73、（　　）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.资产负债率
D.流动比率

【答案】 B
74、随着政府土地储备制度的建立，（　　）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A.存量
B.增量
C.流量
D.定量

【答案】 A
75、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。
A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式

【答案】 C
76、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（　），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
A.数额
B.用途
C.发生时间
D.付款特点

【答案】 D
77、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（　　）元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43

【答案】 A
78、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（　）。
A.市场营销空间
B.市场营销总量
C.市场营销敏感性
D.市场营销需求量

【答案】 C
79、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（　　）。
A.发行可转换债券
B.发行普通股股票
C.发行优先股股票
D.发行公司债券

【答案】 D
80、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（　）万元。
A.28.62
B.29.16
C.35.00
D.48.24

【答案】 C
81、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（　）。
A.政治风险
B.变现风险
C.机会成本风险
D.市场供求风险

【答案】 B
82、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（　　）。
A.地域分析与选择
B.具体地点的分析与选择
C.开发内容和规模的分析与选择
D.开发时机的分析与选择

【答案】 B
83、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。
A.0.5年
B.1.5年
C.2年
D.3年

【答案】 B
84、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（　　）。
A.P＝0
B.E＞P
C.E＝P
D.E＜P

【答案】 D
85、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。
A.单元估算法　　
B.单位指标估算法　　
C.工程量近似匡算法　　
D.概算指标法

【答案】 A
86、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。
A.市场供求关系
B.房地产管理部门
C.业主的愿望
D.建筑质量

【答案】 A
87、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（　　）元。
A.3853.10
B.3868.52
C.3883.99
D.4187.36

【答案】 B
88、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（　　）。
A.全部投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表
D.资金来源与运用表

【答案】 B
89、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（　　）万元。
A.100
B.149
C.232.3
D.180

【答案】 C
90、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（　　）存在差异性。
A.房地产开发企业的特点
B.城市区域功能
C.购房者的需求
D.城市地理环境

【答案】 C
91、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A.审计费
B.利息
C.外汇汇兑净损失
D.融资代理费

【答案】 A
92、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。
A.无差异性营销
B.差异性营销
C.定制性营销
D.集中性营销

【答案】 B
93、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（　　）。
A.营业成本
B.开发产品成本
C.期间费用
D.开发项目总投资

【答案】 A
94、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（　　）模式。
A.市场集中化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.全面覆盖

【答案】 B
95、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（　　）。
A.按照房地产的用途和等级划分的
B.按照房地产的交易形式划分的
C.按照地域范围划分的
D.按照房地产购买者目的划分的

【答案】 B
96、麦门冬汤的主治证是
A.虚热肺痿、胃阴不足证
B.温燥伤肺，气阴两伤证
C.肺肾阴亏证
D.外感温燥证

【答案】 A
97、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（　　）模式。
A.市场集中化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.全面覆盖

【答案】 B
98、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。
A.8.48%
B.13.56%
C.15.00%
D.22.50%

【答案】 B
99、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（ ）。
A.伸缩缝
B.沉降缝
C.防震缝
D.施工缝

【答案】 B
100、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（　　）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。
A.所得税前利润
B.所得税后利润
C.应分配利润
D.未分配利润

【答案】 A
101、开发项目全部投资的内部收益率表明（　　）。
A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

【答案】 A
102、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。
A.50.0
B.92.4
C.60.0
D.98.0

【答案】 B
103、房地产开发投资的经济效果主要表现为（　　）。
A.租金收入
B.物业增值
C.股权增加
D.销售收入

【答案】 D
104、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（　　）。
A.等于20%
B.大于等于20%
C.小于20%
D.小于等于20%

【答案】 B
105、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（　　）。
A.1.82%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%

【答案】 C
106、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（　　）。
A.6.00万元
B.7.05万元
C.7.59万元
D.13.59万元

【答案】 C
107、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（ ）。
A.5.6%
B.9.3%
C.14.00%
D.16.00%

【答案】 C
108、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。
A.停车
B.位置
C.特色
D.距离

【答案】 C
109、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（　　）主要适用于商品住宅开发项目。
A.开发-销售模式
B.开发-持有出租-出售模式
C.购买-持有出租-出售模式
D.购买-更新改造-出租模式

【答案】 A
110、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（　　）因素。
A.社会环境
B.政治环境
C.经济环境
D.金融环境

【答案】 C
111、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（　）
A.差额投资内部收益率
B.净现值
C.内部收益率
D.等额年值

【答案】 C
112、物业管理的核心工作是（　　）。
A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境

【答案】 B
113、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( )。
A.提高
B.降低
C.无变化
D.为零

【答案】 A
114、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（　　）。
A.净经营收入＝有效毛收入－运营费用
B.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息
C.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金
D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税

【答案】 A
115、当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。
A.等于
B.大于
C.小于
D.两者无关系

【答案】 B
116、刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（　　）元。
A.2363.64
B.2600.00
C.3818.18
D.4200.00

【答案】 C
117、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
A.1.4
B.1.9
C.2
D.3

【答案】 B
118、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构缝隙
D.投资结构分析

【答案】 D
119、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（　　）。
A.销售收入
B.出租收入
C.利息收入
D.转售收入

【答案】 A
120、消费者的购买行为不包括（　　）。
A.习惯性购买行为
B.单一购买行为
C.复杂购买行为
D.化解不协调购买行为

【答案】 B
121、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　）万元。
A.896
B.910
C.1050
D.1099

【答案】 A
122、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（　）。
A.共代理了多少个项目　　
B.代理成交额有多少　　
C.人员素质　　
D.代理的成功率有多大

【答案】 D
123、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。
A.较低
B.较高
C.不高不低
D.为零

【答案】 A
124、产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.过度放贷

【答案】 C
125、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%

【答案】 D
126、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　　）。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法

【答案】 A
127、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（　　）。
A.资本金现金流量表
B.财务计划现金流量表
C.利润表
D.借款还本付息表

【答案】 D
128、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（　　）研究阶段。
A.投资机会
B.初步可行性
C.详细可行性
D.项目的评估和决策

【答案】 A
129、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）。
A.区位选择异常重要
B.投资价值难以判断因