实业公司业务重组的方案设计.doc

实业公司业务重组的方案设计

104
2020年4月19日
文档仅供参考

深圳市元盛实业有限公司
业务重组的方案设计
(毕业论文)

层 次:本 科
专 业:工商管理
姓 名:张 涧
时 间: 3月

目 录
前 言 4
第一章 元盛公司的背景情况概述及发展战略选择 7
1.1 元盛公司背景情况及发展历史概述 7
1.1.1 元盛公司背景情况概述 7
1.1.2 元盛公司发展历程 8
1.1.3 发展银行对元盛公司的投资情况 10
1.2 元盛公司分业经营工作进展情况 11
1.2.1 下属子公司的清理工作 11
1.2.2 项目清理工作 14
1.3 元盛公司面临的环境分析 15
1.3.1 元盛公司的行业背景分析 15
1.3.2 元盛公司面临的综合环境分析 19
1.4 元盛公司的战略选择 22
第二章 元盛公司进行业务重组的现实条件分析 25
2.1 优势条件分析 25
2.1.1 作为发展银行子公司的优势条件 25
2.1.2 专业优势 27
2.2 现实条件分析 28
2.2.1 元盛公司财务状况分析 28
2.2.2 元盛公司管理体制分析 31
2.3对元盛公司进行现实条件分析的基本结论 33
第三章 元盛公司进行业务重组的方案设计 35
3.1 发展与发展银行的资源、优势互补关系,寻找业务交叉点 35
3.1.1 受托处理深圳发展银行以物抵债房地产 35

3.1.2 为发展银行所属物业提供物业管理服务 41
3.1.3 代为建设、经营、管理深圳发展银行东冲培训中心 42
3.2 逐步向房地产中介业务、咨询服务、营销代理等方向发展 44
第四章 不良资产处理与经营的思路 47
4.1 对原有沉淀资产进行重置评估、分类治理 47
4.2 拓宽思路,采取多种资产处理策略 51
4.3 开拓多种营销渠道,实现处理价值最大化 54
4.4 不良资产处理的税费分析 57
第五章 新的经营战略下元盛公司的经营任务与目标 59
6.1 制定元盛公司经营任务与目标的指导思想 59
6.2 元盛公司三年期经营任务与目标 59
6.2.1 三年期经营任务 59
6.2.2 三年期经营目标 62
结 论 63
致 谢 65
参考文献 错误!未定义书签。
附录一 深圳市元盛实业有限公司近三年资产负债表 67
附录二 元盛公司近三年的利润表及利润分配表 68
附录三 深圳房地产开发企业资质排名前十名 69
附录四 深圳市三级市场转移登记税费表 70

深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计
摘 要
1995年7月,国家以法律的形式确立了金融业分业经营的政策后,深圳发展银行(以下简称”发展银行”)积极按照国家政策和有关部门的要求,加紧进行与其子公司——深圳市元盛实业有限公司(以下简称”元盛公司”)的分业经营工作。然而,因急于清理投资,致使原有投资遭受了重大损失。随着中国加入WTO后金融环境的日益改变,中国金融业分业经营的制度受到严重挑战,央行关于分业经营工作的步伐放缓。在以上双重背景下,为解决元盛公司的生存与发展问题,培育元盛公司新的利润增长点,本论文就为什么进行业务重组,如何进行业务重组及如何从体制上保障业务重组方案的顺利实施进行了研究。
论文首先从深圳市元盛实业有限公司背景情况入手,介绍了元盛公司的发展历程、所投资项目的基本情况,重点分析了面临的行业环境、金融环境等,并以此为依托,提出了对元盛公司进行业务重组的战略构想。为实施这一战略构想,论文在分析了元盛公司现实条件的基础上,提出了具体的业务重组方法。一是发展与发展银行的资源、优势互补关系,寻找元盛公司与发展银行的业务交叉点,二是开展房地产中介、营销咨询、营销代理等业务。不良资产处理业务作为新、老业务的交叉点是元盛公司各项业务的重中之重。为此,论文从处理方式及处理渠道等各方面均提出了自己的看法,并分析了各种处理方式的成本。最后,论文从实际出发,制定了在新的战略下元盛公司工作任务和经营目标。
本论文设计的业务重组方案设计具有一定的实际意义,且部分建议已得到发展银行的采纳,并将于近期付诸实施。

关键词:分业经营,业务重组,不良资产处理,企业体制。

Shenzhen Yuansheng Industry LTD. business restructuring’ project
Abstract
After the divided operation policy for finance industry was determined by the state in form of law in July 1995, Shenzhen Development Bank Co., Ltd. (the Development Bank”) had been hurrying up the divided operation with Shenzhen Yuansheng Industrial Co., Ltd (”Yuansheng”), one of its subsidiaries according the policy of the state and the requirements of related authorities. As the liquidation was in a very hurry, great losses were caused. However, as the banking environment of China after its accession to the WTO is changing, the divided operation system of the finance industry in China encountered severe challenge, the working of the central bank about divided operation steps slower. In such a background, To get surviving and developing, at the same time, to foster the new increase point of margin for Yuansheng company. the author of this thesis has done a thorough study on why and how Yuansheng carries out business restructuring and how to ensure the implementation of the business restructuring.
The thesis was started from the background of Yuansheng, introduced the development process of Yuansheng and the basic information about its investments and made an emphasized analysis on industrial environment and banking environment. On such a basis the thesis raised a strategic proposition about the business restructuring of Yuansheng. To achieve such strategic proposition, the thesis raised a concrete plan of the business restructuring on the basis of the analysis on the actual conditions of Yuansheng. One is to utilize the complementary relations with the Development Bank in resources and advantages and find out the intersection of business with the Development Bank. The second is to develop real estate agency, marketing consultation and marketing agency business. It is the most important matters to deem the disposal of non-performing assets as the intersection of the new and older businesses. For this purpose, the author raised his own viewpoints on the method, mode and channel of the disposal and made analysis on the costs of various plans. At the end, the thesis determined the job tasks and business targets of Yuansheng under the new strategy.
This project raised in this thesis has some practical value, and some of them haven been accepted by SDB, and would be carried out recently.
Key words: Divided operation, business restructuring, disposal of non-performing assets, enterprise system.

前 言
1、课题目的和意义
1995年7月1日,<中华人民共和国商业银行法>正式颁布实施,该法第四十三条明确规定”商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务,不得投资于非自用不动产。商业银行在中华人民共和国境内不得向非银行金融机构和企业投资”。1997年6月,中国人民银行下发了<关于进一步做好与所办经济实体脱钩的通知>,通知要求各行所办房地产、其它工商类实体以及所持这些实体的股份,原则上一律撤销或转让。为此,深圳发展银行(以下简称”发展银行”)对其全资子公司——深圳发展银行房地产公司(现已更名为深圳市元盛实业有限公司)提出了盘活资产、回收投资、分业经营的总体要求。在这种背景下,1996年7月,经深圳市工商局批准,深圳发展银行房地产公司更名为深圳市元盛实业公司(以下简称”元盛公司”),公司员工的劳动合同亦转由元盛公司与员工签定,首先实现了从名称、人事上的脱钩,向银企脱钩迈出了第一步。
根据商业银行法及有关部门的要求,发展银行与元盛公司不但要在名称、人事上实现脱钩,而是要实现从资产、产权上的实质性脱钩,彻底切断产权纽带。为此,元盛公司按照发展银行的总体部署,自1996年底起即对其属下的子公司及投资项目进行了全面的清理。然而,在元盛公司历年投资经营的项目中,大都存在投资资金数额大,遗留问题多,产权关系复杂,泡沫成份严重等问题,有的须先要经历漫长的确权过程,否则根本就无法清理。因此,在已经进行的清理工作中,已清理的子公司及投资项目均不同程度地存在亏损;在未清理的投资项目中,分别存在着潜在亏损巨大、产权关系尚未理顺或正在进行法律执行程序等诸多不同问题。
随着中国加入WTO后外国金融机构的逐渐涌入,中国金融业分业经营的政策面临巨大挑战,国内有关金融业混业经营的呼声越来越高,中国金融业分业经营工作的前进步伐趋缓[1]。元盛公司何去何从显得至关重要,是继续按照以前的部署加紧进行分业经营的相关工作,还是走回混业经营的老路?因此,本论文在对元盛公司历史、现状以及面临的新的政策和市场环境进行全面梳理和深入分析的基础上,提出了对元盛公司进行业务重组的发展战略设计,并重点研究了如何进行体制改革,以确保战略目标的顺利实现。作者力争经过本论文的研究,实现以下几个方面的目标:
(1)全面梳理和深刻剖析元盛公司发展历程、现状,面临的困难、发展的机遇等,为业务重组这一战略的提出提供深厚的背景支持;
(2)根据元盛公司面临的内外部环境,从实际出发,研究元盛公司业务重组的方案,从根本上解决元盛公司的生存和发展问题。
(3)从业务重组思路中对不良房地产的处理入手,研究以物抵债房地产处理的思路与具体方案设计,为元盛公司开展此项工作提供参考。
2、论文各部分的主要内容
论文前言部分表明了进行本课题研究的目的和意义,并介绍了国际国内上关于金融业分业经营、银行不良资产处理、公司治理结构等问题的一般做法和研究进展。第一章详细阐述了元盛公司的背景情况、发展历程与现状,着重分析了元盛公司面临的行业环境、金融环境、正在从事的清理工作的进展情况等。根据以上分析,提出了元盛公司进行业务重组的发展战略。第二章对元盛公司进行业务重组具备的内部优势、存在的现实条件进行了深入的分析,希望能为下一步业务重组的若干思路的提出提供依据。第三章设计了元盛公司进行业务重组的若干思路。一是以发展银行为依托,发展与发展银行的资源、优势互补关系;二是以元盛公司多年来积累的房地产经营、处理方面的经验为依托,提出开展房地产中介、营销咨询、营销代理等业务。第四章是关于元盛公司现有沉淀资产的处理及以物抵债资产的处理方案设计。对元盛公司现有沉淀资产,本论文提出了分类治理的构想;对以物抵债资产,本论文提出了若干种处理与经营思路。第五章则是根据元盛公司制定的业务重组的发展战略,制定了三年期的经营任务和经营目标,作为元盛公司开展各项工作的总体依据。

第一章 元盛公司的背景情况概述及发展战略选择
1.1 元盛公司背景情况及发展历史概述
1.1.1 元盛公司背景情况概述
深圳市元盛实业有限公司的前身为深圳发展银行房地产公司,成立于1988年10月,是以土地开发与房产业务为主要经营范围的房地产开发公司,注册资金为600万元。1996年7月24日,根据央行限期脱钩的要求,房地产公司更名为深圳市元盛实业公司,向脱钩工作迈出了第一步。1998年1月,为符合<中华人民共和国公司法>的注册标准,按照深圳市工商局的规定,深圳发展银行将其5%的股权转让给深圳建昭投资发展有限公司,对深圳市元盛实业公司进行了规范登记,将注册资金增至2101万元。元盛公司正式改造为符合<公司法>登记要求的有限责任公司。出于生存与发展的需要,元盛公司先后三次增加了经营范围,具体历史沿革情况见表1-1。

表1-1 深圳市元盛实业有限公司历史沿革情况表

时 间
公司名称
注册
资本
经营范围
1988、10
-1996、7
深圳发展银行房地产公司
600
万元
土地开发和房产业务
1996、7
-1998、1
深圳市元盛实业公司
2101万元

土地开发和房地产业务;国内商业、物资供销业、经济信息咨询(不含专营、专卖、专控商品及限制项目)

1998、1
- 、5
深圳市元盛实业有限公司
2101万元

土地开发和房地产业务;国内商业、物资供销业、经济信息咨询(不含专营、专卖、专控商品及限制项目);物业管理)需取得相关资质证方可从事经营)

、5
- 、6
深圳市元盛实业有限公司
2101万元

土地开发和房地产业务;国内商业、物资供销业、经济信息咨询(不含专营、专卖、专控商品及限制项目);物业管理)需取得相关资质证方可从事经营);房地产经纪业务

1.1.2 元盛公司发展历程
元盛公司自成立至今可分为目标迥然不同的三个历史阶段。
1、1993年前大量投资,目的是赢利。
公司成立之处,基本上无项目。1991年后,发展银行受全国房地产热形势的影响,加上当时银行信贷资金可进入房地产业的政策背景,允诺元盛公司可动用15亿元的信贷资金发展房地产,并制定了”沿海发展大战略”。在这一战略的指引下,元盛公司开始在全国沿海城市大量购置土地。到1993年全国宏观调控之前的两年时间里,公司已在上海、大连、北海、惠州、番禺、深圳等地的房地产项目投入资金总额达5.79亿元,购置了近200万平方米的土地储备,详见表1-2(第9页)。
2、1993—1996年:政策与市场发生巨大变化,经营目标不明确,公司暂时停止运营。
1993年,鉴于当时全国经济过热所形成的泡沫经济现象,国家紧缩性的宏观调控政策出台,给已经热得发狂的房地产业迎头一击,加之之后商业银行法的颁布实施,禁止银行对房地产开发进行直接投资和对进入房地产开发的资金实行严格控制,对房地产业来说更是雪上加霜,使房地产业一下子从沸点跌入冰点。元盛公司的一切开发项目就此停止下来,直到1996年,整个公司基本上处于停顿状态。深圳发展银行则把投入的5亿余元资金作挂帐处理。

表1-2:元盛公司1993年前投资项目情况一览表
(单位:万元)
项目名称
立项时间
土地面积
(平方米)
建筑面积
(平方米)
至96年6月
完成投资额
上海金叶水都大厦
1993.4
426688
213344
20950.2
上海银桥花园
1992.4

66750
3031
沙头角银沙大厦
1992.4
4218
43059
4172
大连湾里小区
1992.8

46589
4701
大连银寰花园
1993.4
2
117796
1500
上海汇银商城
1992.8
19940
80500
558
惠州金麦山庄
1991.12
24833
24250
886
惠州银麦花园
1991.12
64320
53100
1776.1
宝安西乡银和苑
1992.5
14000
28000
1212.5
西乡银宝花园
1992.7
48000
117200
6852
龙华银怡花园
1992.12
70000
210000
5598.9
番禺银怡工业城
1992.10
533336
718900
5599
北海银滩花园
1992.10
460230

446.5
广东四会商住楼
1989.5
8680
30000
600
合计

1686245
1536144
57883.2
注:1、由于以上各项目的投资是分期完成,1993年以前对各项目的投资完成
额没有精确的统计,故只能采用1996年6月份前的投资额。
2、对以上各项目的投资额基本上都是1993年宏观调控前的行为,1993-1996年各项目基本上处于停顿状态,只有部分项目的产权(或股份)退出或转让。因此,1996年6月前各项目的完成的投资额冲抵了各项目的股份退让或转让所得收益后的实际投资额。

3、1996年至今:重新启动,目的是收回资金,银企分业经营
1996年,随着国家宏观调控的”软着陆”,房地产业也开始出现转机。在此大环境下,深圳发展银行以元盛公司为主体,开始着手重新处理已停止多年的项目。与此同时,深圳发展银行新任行长到任,要求按央行的要求加速收回已投入的资金(即投入到房地产上的资金),实行银企分业经营。由于原投资的土地严重贬值,发展银行无法承受硬性处理带来的巨额亏损。在这种背景下,总行提出了”以新养旧”的战略,元盛公司在总行授意下选择了上海高尔夫球场和深圳美加广场两个前景较好的项目,果断投资,重新启动元盛公司的各项运作,目的是尽快产生收益,为盘活已经沉淀的、死寂的资产提供资金,最终还清发展银行的资本金与拨入资金。但事与愿违,在开发的新项目刚刚产生效益,元盛公司发展势头良好的情况下,发展银行恢复配股资格,面临证监会审批配股申请的严格审查,为使配股申请获得顺利经过,证监会责令发展银行按国家分业经营的政策要求尽快清理原有投资,与元盛公司脱钩。在此背景下,以新养旧战略不但夭折,原有项目不得不在在政策制定的时间表里加快清理,由此使元盛公司产生了巨大的亏损。
1.1.3 发展银行对元盛公司的投资情况
发展银行除对元盛公司投资2101万元资本金外,还陆续无偿拨入了53476万元资金供元盛公司使用,这5亿余元资金大部分是在房地产过热的1991年至1993年的上半年投入的,具体投资情况及时间分布情况见表1-3。发展银行对这5亿余元资金作挂帐处理。
1.2 元盛公司分业经营工作进展情况
分业经营工作开始后,元盛公司分别于1996年和1997年先后在名称上和人事上实现脱钩后,元盛公司按照发展银行总行确立的”尽快回收投资,实现分业经营”的工作目标,将属下的资产清理工作分为转让产权类、合作开发清理类、确权类、其它等四个大类,全面展开沉淀资产的清理工作。
1.2.1 下属子公司的清理工作
元盛公司共有子公司五个。其中深圳1个,即深圳市深发投资发展有限公司;上海两个,即上海银涛高尔夫有限公司和上海元盛房地产有限公司;大连两个,即大连元盛房屋开发有限公司和大连银寰房地产有限公司。具体注册情况详见表1-4。
表1-3 总行拨入资金及其使用情况表 (单位:万元)
拨款时间
拨款金额
拨款用途
备 注
1989.7.
600
四会项目
已清理
1991.12.
810
惠州银麦
已清理
1992.2.
1000
惠州银麦
同上
1992.3.
1000
惠州银麦
同上
1992.4.
500
惠州金麦

1992.5.
750
惠州金麦

1992.5.
1840
西乡银宝项目

1992.6.
3500
西乡银宝项目

1992.7.
4000
大连元盛
已清理
1992.8.
1000
北海银滩

1992.8.
1000
大连银寰
已清理
1992.9.
500
大连银寰
已清理
1992.9.
1500
上海元盛
已清理
1992.9.

龙华银怡项目

1992.10.

上海元盛
已清理
1992.11.
1400
上海元盛
已清理
1992.12.
8200
上海银涛
已清理
1993.1.
4300
上海银涛
已清理
1993.1.
5100
番禺怡建科技城

1993.2.
2700
银沙大厦

1993.5.
500
番禺怡建科技城

1993.6.

上海银涛
已清理
1993.6.
1100
西乡银和花园

1993.7.
226
西乡银和花园

1993.12.
1800
龙华银怡项目

1994.3.
4150
总行借款500万美元,用于上海银涛按1:8.3折算
合计
53476

表1-4 元盛公司下属公司一览表

公司名称
成立
时间
注册
资金
所占股份
备注
1
深圳市深发投资发展有限公司
1993年
1050
万元
95%
实际为元盛一家投资
2
上海银涛高尔夫有限公司
1993年
2100
万美元
50%
实际为元盛一家投资
3
上海元盛房地产有限公司
1993年
1350
90%
实际为元盛一家投资
4
大连银寰房地产有限公司
1993年
500
万美元
50%

5
大连元盛房屋开发有限公司
1992年
1000
万元
95%
实际为元盛一家投资

深圳市深发投资发展有限公司于1993年成立。该公司成立后,没有直接进行项目投资,多是提供资金给合作方定向投资于某一项目,从而获得固定利润分成。这种方式在90年代初非常普遍,但并不符合有关法律、法规,也出现了很多的问题,放款多未能收回。现因仍存在债权未能实现,故尚未注销,而由元盛公司代为追索欠款。
上海银涛高尔夫有限公司前身为上海银涛房地产开发公司。该公司成立后,在上海青浦县开发高档别墅项目——金叶水都。然而,项目尚未建成即遇到房地产形势急转直下,建至一半被迫停工。1997年,在总行”以新养旧”的脱钩战略下,按照总行的部署,元盛公司将金叶水都项目改项为高尔夫球场,又追加投资近2亿元(向其它银行融资), 建成18洞的标准高尔夫球场。同年,在证监会施压下,为顺利实现配股,发展银行要求迅速将银涛公司转让。在这种背景下,银涛公司被迫转让,其结果是亏损巨大。
上海元盛房地产有限公司成立的主要任务是与上海北桥房地产公司合作开发位于上海北桥镇的”银桥花园”。 9月,为完成清理外围子公司的任务,转让了该公司股权,亏损1795万元。
大连元盛房屋开发有限公司成立的主要任务是购置了位于大连开发区的高城山住宅小区,然后再销售出去(实际是炒楼), 销售完所有住房后将其注销,亏损1300万元。
大连银寰房地产开发有限公司成立的主要任务是开发”银寰小区”,元盛公司累计投资1892万元。 4月,将净资产已为负数的银寰公司股权转让银寰公司另一方股东,合同转让价100万元,已收回80万元,亏损近1800万元。
1.2.2 项目清理工作
截至 2月底,元盛公司已完成的清理工作见表1-5。

表1-5 项目清理盘活情况表(截至 2月末)
单位:万元
股权投资
清理类
项目名称
投资金额
合同签署
时 间
合同金额
(万元)
已收回金额
上海银涛
28966
、4
13000
1500
上海元盛
4224
、9
3200
2429
大连银寰
1892
、9
100
20
北海银河
400
、4
1235.52
1235.52
大连元盛
4744
／
／
3427
合作开发类
项目名称
投资金额
合同签署
时 间
合作方式
预计回收
金 额
银沙大厦
5267
、2
合作开发、物业分成
4500
诉讼类
项目名称
投资金额
(本金)
确权时间
确权金额
已回收金额
番禺怡建
5420
、4
5500
0
上海南汇
商 城
558
、5
558
35
四会项目
569
1997、11
910
747
东方市场
300
、1
以物抵债
／
惠州金麦
1018
／
／
1632
其它类
项目名称
投资金额
预计可收回投资
已回收
投 资
资产性质
北海银滩
1010
／
602
土地
惠州银麦
2443
／
2500
已清理完毕

1.3 元盛公司面临的环境分析
1.3.1 元盛公司的行业背景分析
1、全国房地产行业发展现状
房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础性建设行业,属于固定资产投资的范畴。它的上下产业链很长,具有很强的产业关联性,涉及到居住、办公、经营、娱乐等多个方面,同时又与建筑、装饰、家电等数十个产业发生横向联系,是一个与资金流、物流、人流发生错综复杂关系的行业,是国民经济的支柱性产业。
在全国经济增长放缓,国内城镇居民消费价格指数和社会商品零售价格指数不断下降的情况下,以全国住房制度改革为契机,房地产市场从1998年开始进入新一轮增长阶段,房地产开发投资和商品房销售同时出现了快速增长的势头,房地产业演绎着”冬天里的童话”。
可是,房地产开发投资额的不断快速增长,特别是商品房价的不断攀升,让人们感觉到房地产市场出现了某种不正常现象,人们不由自主会想起1992年那一轮横扫全国、最后在南方留下大量后遗症的房地产泡沫。
去年,有著名经济学专家预言 将是房地产行业的冬天。这一断言曾经引起不小的争论。认同这一观点的地产开发商可谓少之又少。房地产开发商们继续用她们的行动——加大投资表示对”冬天”论的异议,全国房地产开发投资速度继续高速增长。 1-2月份全国房地产开发投资额598亿元,同比增长37%。然而,房地产市场的很多方面已经不得不让人担心市场泡沫的存在。
从宏观方面看,近两年房地产业对国民经济的贡献过大。据有关部门测算, 1-9月,房地产业对GDP的贡献达到1.6个百分点左右。另据有关资料,在美国房地产市场繁荣时期,房地产业对美国GDP的贡献也只有0.6个百分点。相比之下,中国房地产业对GDP的贡献是如此之大,要让这种局面长期下去是难以想象的。
近期政府管理部门针对房地产业的一些措施明显地反映出其对当前房地产业出现过热的担心。 下半年,央行开始规范银行对房地产业的贷款,降低了按揭贷款的比例,之前一些八成按揭、九成按揭甚至零首付的做法被禁止了;同时,银行贷款时对房地产公司自有资金的要求也相应地提高了。这一措施反映出银行对房地产业贷款开始谨慎。去年8月份,建设部联合国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部委发布了<关于加强房地产市场宏观调控,房地产市场健康发展的若干意见>,指出近年来在局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题,强调房地产开发建设的规模要与当地经济发展、市场需求相适应,加强宏观调控,防止出现新的房地产过热。
从微观方面看,近年来商品房价格上升的速度快于城镇居民可支配收入的增长速度。这种状况最终将使商品房价格脱离城镇居民的购买能力。而大量商品房购买者的投机性购买行为最终将加剧房地产市场的剧烈拨动。商品房虽然能够作为一种投资性商品,但它的第一属性应该是消费性商品。商品房的可流通性是有限的,多数情况下,一套商品房被一个普通投资者购买后,很可能就意味着它已经贬值了。因为商品房转到普通居民手中以后,商品房的流通性比在开发商手中时下降了。
快速增长的商品房积压规模无疑已向人们传达出了商品房市场需求跟不上市场供给的强烈信号。去年以来,房地产开发投资规模大大高于商品房销售规模,导致商品房积压量不断攀升,当前全国积压商品房数量已达约1.2亿平方米。中国商品房的控制率已高于国际公认的15%的控制率警戒线。种种迹象表明,房地产市场的局部过热已是不争的事实,房地产市场的调整恐怕是难以避免的。

房地产行业政策相关性大, 85年经济体制改革引起房地产业的发展,88年得到了迅速发展、89年由于紧缩政策而下滑、92年市场放开引起的狂热、93年下半年紧缩银根导致的阵痛、95、96年的低速增长、97年房改政策及金融配套政策出台和 土地供应的市场化,都对房地产行业的发展直接产生着巨大的影响。今年3月在广东省建设工作会议上对 全省建设工作制定的六大目标之第一目标就是加强房地产市场的宏观调控,防止过热。因此,当前出现的房地产行业过热的苗头已经引起决策层的关注,从而势必影响国家对有关房地产业政策的制定与调整,最终将影响到房地产开发企业的经营。

2、深圳房地产业发展现状
继”九五”时期房地产业发展的良好态势,深圳房地产市场呈现出积极的发展趋势。从对元盛公司的影响来看,有以下几个特点值得关注:
(1)房地产开发投资高速增长,市场规模稳步放大。 我市房地产开发投资突破300亿大关,全年完成房地产开发投资302.64亿元,比上年增长16%,高出全社会固定资产投资增幅7.3个百分点,推动固定资产投资增长5.4个百分点,成为全社会固定资产投资增长的重要推动力。商品房施工面积2392.77万平方米,比上年同期增长12.1%。企业投资热情高涨, 全市房地产企业土地购置面积347.81万平方米,比上年增长71.9%,表明房地产企业正积极进行土地储备。
(2)市场竞争加剧,市场份额逐渐集中
近几年,深圳市相继出台了一系列政策性强、社会影响大的房地产政策,特别是提高了开发商的准入门槛,形成了更为公开、透明、有序的竞争环境,使深圳房地产市场份额向具有资金实力和诚信度高的企业集中。 统计数据显示,施工规模在20万平方米以上的房地产企业21家,占调查数的6%,但其施工面积占全市施工面积的36%,利润总额占全市的42.6%,销售收入占全市的31.8%,销售面积占全市的27.3%。
,在深圳房地产开发企业资质排名中,综合开发企业151家,项目开发企业409家,元盛公司位居项目开发企业第44名。
另外,中国加入WTO后,大量国际游资看好中国的房地产市场,将积极进行投资经营活动。香港的几大房地产开发商——长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、华润集团、香港天安等,均已大举进军深圳。这些公司的资金实力是国内房地产商所无法比拟的。对于资金密集型的房地产业来说,资金其实就是竞争的焦点。随着入世后房地产领域的进一步开放,更多的国际知名房地产企业将涌进深圳的房地产市场,对房地产企业将造成更大的冲击。
(3)房地产三级市场机制健全,二手楼交投活跃。
深圳房地产三级市场在一系列利好因素的影响下蓬勃发展,不论在住宅、写字楼还是商铺方面都实现了快速增长。 ,为规范深圳房地产市场,使其步入良性循环轨道,深圳规划与国土资源局组建了深圳土地房产交易中心,并出台了一系列相关的配套措施,促进了深圳三级房地产市场的迅速发展。据有关部门数据统计显示,随着二手房交易程序、交易税费以及公房上市等三级市场各项相关政策的出台,深圳的二手房的交易量在近几年有较大幅度的增加,从1997年的55.23万平方米增加到 的196.6万平方米;同时也逐渐缩短了与新楼交易额的差距,从1997年的1.2:8.8变化到 2.4:7.6,三级市场交易量占整个房地产市场交易量的比重从12%变为24%,翻了一番。虽然如此,三级市场的潜力还是非常巨大的,十多万平方米的公房跃跃欲试,几十万平方米现用于出租的存量商品房急待上市。
1.3.2 元盛公司面临的综合环境分析
1、金融环境分析
(1)中国加入WTO后金融环境的巨大改变将为元盛公司的生存和发展带来更多的机遇。1995年,中国政府确立了中国金融业分业经营的原则和精神。其后,<中华人民共和国商业银行法>、<中华人民共和国证券法>、<中华人民共和国保险法>颁布,构筑了中国金融业分业经营的法律基础。从其产生的背景上看,中国金融业分业经营制度的确立是政府强化金融管理、防范金融风险的现实选择,适应了当时的经济金融状况,抑制了金融风险的扩大和蔓延。但随着中国加入WTO后银行业的逐步开放,随着金融一体化和全球化的发展及混业经营逐渐成为金融业发展的必然趋势,中国分业经营制度本身所存在的弊端及面临的问题日益凸显出来。首先,全球经济一体化和金融服务多元化将给中国金融分业经营制度带来重大影响。中国加入WTO后,将在5年的保护过渡期内有限度地开放银行、保险等金融业,5年后全面开放,届时西方国家金融混业经营制度必将对中国金融业的分业经营制度产生冲击。其次,网络经济的发展将冲破国家壁垒,对中国金融分业经营制度提出挑战。第三,中国金融分业经营制度限制了市场资金