拆迁评估报告模板样本.doc

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xxxx有限公司
搬迁损失补偿价值项目
资产评估报告书摘要
鲁xxxx字[ ]3007号
一、 委托方、 产权持有者及其它评估报告使用者
委托方: xxxx
产权持有者: xxxx有限公司( 以下简称”贵公司”)
其它报告使用者: 法律法规明确的其它报告使用者。
二、 评估目的:
为满足xxxx对贵公司搬迁损失进行补偿的需要, 而对该经济行为所涉及的贵公司机械设备、 低值易耗品、 部分构筑物及停产停业损失进行评估, 为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据。
三、 评估对象和评估范围:
本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至 11月30日机器设备(包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机器设备)、 低值易耗品及部分构筑物; 对于部分由于公司财务处理及实物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备, 公司承诺其产权清晰,不存在产权纠纷,并征得补偿方的同意后,也将其纳入本次评估范围。
另外根据委托方及产权占有方的要求, 对因搬迁造成的停产损失也纳入评估范围。
纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一致。
四、 评估基准日:
本项目资产评估基准日是 11月30日。
本评估项目评估基准日的确定是委托方根据评估目的,与有关各方商定的,以便评估目的的实现。本次评估所采用的价格是评估基准日的价格标准。
五、 价值类型:
本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿价值提供参考依据, 其选择的价值类型为拆迁补偿价值。
拆迁补偿价值,指评估对象根据有关城市规划、 建设和房地产管理等相关法律、 法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。
六、 评估方法: 采用成本法。
七、 评估程序实施过程:
经实施清查核实、 实地查勘、 市场调查和询证、 评定估算等评估程序, 得出贵公司拟搬迁设备、 办公资产搬迁费用及停产停业损失等拆迁补偿价值。
八、 评估结论:
经评估, 列入评估范围的贵公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值的评估值为935,490.00元, 评估结论列表如下:
搬迁损失补偿价值评估汇总表
评估基准日: 11月30日
金额单位: 人民币元
序号
项目名称
类别
数量
金额
备注
1
机器设备
可搬迁

2
机器设备
不可搬迁

3
办公资产
可搬迁

4
停产停业损失

合计

以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论, 请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后, 认真阅读资产评估报告书全文, 并请关注特别事项说明部分的内容。

xxxxx有限公司
搬迁损失补偿价值项目
资产评估报告
鲁xx评咨字[ ]3007号
xxxxx:
xxxx资产评估有限公司( 以下简称”我公司”) 接受xxxxx的委托, 根据国家有关资产评估的规定, 本着独立、 客观、 公正的原则, 采用成本法, 按照必要的评估程序执行评估业务, 为满足xxxx拟核实搬迁资产补偿价值的需要, 对涉及的xxxxx有限公司拟拆迁的机器设备、 低值易耗品、 部分构筑物及停产停业损失在 11月30日的搬迁补偿价值做出了公允反映。现将资产评估情况报告如下:
一、 委托方、 产权持有者及其它评估报告使用者简介
( 一) 委托方: xxxx
( 二) 产权持有者: xxxx有限公司( 以下简称”贵公司”)
1、 基本情况
注册地址:x
法定代表人: x
注册资本: x
公司类型: x
经营范围: x
2、 历史沿革: x
( 三) 其它报告使用者:
法律法规明确的其它报告使用者。
二、 评估目的
为满足xxx对贵公司搬迁损失进行补偿的需要, 而对该经济行为所涉及的贵公司机械设备、 低值易耗品、 部分构筑物及停产停业损失进行评估, 为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据。
三、 评估对象和评估范围
本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至 11月30日机器设备(包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机器设备)、 低值易耗品及部分构筑物; 对于部分由于公司财务处理及实物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备, 公司承诺其产权清晰,不存在产权纠纷,并征得补偿方的同意后,也将其纳入本次评估范围。
另外根据委托方及产权占有方的要求, 对因搬迁造成的停产损失也纳入评估范围。
纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一致。
四、 价值类型及其定义
1、 价值类型
价值类型释义: 资产评估结果及其表现形式的价值属性。
2、 价值类型及其定义
本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿价值提供参考依据, 其选择的价值类型为拆迁补偿价值。
”拆迁补偿价值”指评估对象根据有关城市规划、 建设和房地产管理等相关法律、 法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日是二○一三年十一月三十日。
( 一) 评估基准日的选取是委托方根据需要并与清查日接近;
( 二) 本次资产评估过程中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、 评估依据
在本次评估工作中所遵循的依据有行为依据、 法规依据、 产权依据和取价依据, 主要内容如下:
( 一) 行为依据
1、 资产评估业务约定书。
( 二) 法律、 法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》( 10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订) ;
2、 《中华人民共和国土地管理法》( 8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订) ;
3、 《中华人民共和国城市房地产管理法》( 中华人民共和国主席29号, 8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订) ;
4. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》( 国务院第590号令) ;
5、 《xxxx关于中心城区工业企业搬迁工作的意见》;
6、 其它与资产评估工作相关的法律、 法规和规章制度等。
( 三) 准则依据
1、 《国有资产评估管理办法》( 国务院1991年第91号令) ;
2、 《国有资产评估管理办法实施细则》( 国资办发[1992]年36号) ;
3、 《财政部关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》( 财政部财企[ ]20号) ;
4、 《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则( 中评协[ ]189号) ;
5、 《资产评估准则——无形资产》和《专利资产评估指导意见》( 中评协[ ]189号) ;
6、 《企业国有资产评估报告指南》( 中评协[ ]218号) ;
7、 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》( 中评协[ ]230号) ;
8、 《中国注册评估师关注评估对象法律权属指导意见》( 中会协[ ]18号) ;
9、 《企业会计准则》( 财政部令第33号) ;
10、 《中国注册会计师审计准则》;
11、 《企业会计准则-应用指南》( 财政部财会【 】18号) 。
( 四) 权属依据
1、 重要资产购置合同或发票复印件;
2、 其它资产权属证明文件。
( 五) 取价依据
1、 山东省建筑工程消耗量定额( )
2、 山东省安装工程消耗量定额( )
3、 机械工业信息研究院编《 机电产品报价手册》;
4、 《资产评估常见数据与参数手册》;
5、 设备生产厂家价格资料;
6、 清产核资人员现场勘察记录;
7、 最新资产评估常见数据与参数手册;
8、 委托方申报材料及其它资料;
9、 有关询价资料和参数资料;
七、 评估方法
根据本次评估对象、 价值类型、 资料收集情况等具体相关条件, 采用成本法确定其评估价值。本次评估涉及的损失主要分为三类, 第一类为设备搬迁损失, 第二类为因搬迁造成的停产停业损失, 第三类为部分构筑物评估损失。鉴于各类损失的不同特点, 具体评估方法如下:
( 一) 设备搬迁损失的评估方法
本次评估涉及的资产分为不可搬移的设备、 直接搬移的设备、 需拆卸后搬移的设备。不可搬移的资产是指厂区内的不可拆卸或者虽可拆卸但影响工艺不能继续使用的设备等。直接搬移的设备为不需要安装, 直接能够搬移的的设备( 含部分低值易耗品) 。需拆卸后搬移的设备主要为厂区内需要安装单可拆卸且拆卸后不影响工艺要求继续使用的设备。
1、 不可搬移的设备补偿价值的评估方法
不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置全价×成新率-设备可变现净值
( 1) 设备重置全价=购置设备的市场价+运杂费+安装调试费+设备基础费等。
( 2) 成新率是根据设备的已使用年限、 尚可使用年限计算设备的年限成新率, 结合评估人员现场勘查情况综合确定成新率。
( 3) 设备可变现净值=设备残值收入-拆卸费-运输费
残值收收入: 对淘汰设备按二手设备交易以价格确认; 对不能使用设备按设备内部钢材的重量级xxxx在评估基准日废旧钢材市场上废旧钢材的价格计算设备残值。
拆卸费、 运输费: 拆卸费按市场询价得到单位拆卸费与机器设备实际工程量相乘后得到; 运输费用根据设备的重量、 运输距离测算设备的运输费用。
2、 直接搬移的设备补偿价值的评估方法
能够直接搬移的机器设备指无需安装, 能够直接搬移的设备, 主要包括不需要安装的机器设备、 电子设备及办公家具, 对于这一类设备, 我们根据设备的重量、 外形尺寸、 搬运距离等因素估算搬运费用, 以搬迁费用作为搬迁损失。
3、 需拆卸后搬移的设备补偿价值的评估方法
需拆卸后搬移的设备指设备能够拆卸, 且拆卸后对设备的使用功能不会造成影响, 主要包括车间内需要安装调试的设备。对于这一类设备, 我们根据机械设备的现值为基数计算搬迁费, 其中包括拆卸、 运杂、 安装调试费用、 设备基础费及搬迁过程中的损耗。以拆卸、 运杂、 安装调试费用、 设备基础费及搬迁过程中的损耗之和作为搬迁损失。计算公式为:
可搬迁设备的补偿价值=拆除费+拆除损失费+运杂费+安装调试费+设备基础费
其中: 运杂费=基本运费+装卸费+基本包装费
( 二) 停产停业损失的评估
停产停业损失指因搬迁而停产停业给企业造成的生产经营损失、 盈利损失以及不必要的支出。
停业损失构成要素包括: 人员薪酬、 各种合同违约金、 企业正常收益、 停业期间固定费用支出( 银行借款利息支出、 固定资产折旧摊销、 房产税、 土地使用税、 水电费等) 。停产停业损失补偿价值计算公式为:
停产停业损失补偿费=( 月人员薪酬+月正常收益+月固定费用支出) *停产停业补偿期限( 月) +月合同违约金
1、 人员薪酬
人员薪酬支出指停产停业期间应支付给职工的固定工资支出、 应缴纳的社会保险、 住房公积金及发放的住房补贴。固定工资支出按 1-11月工资表中基本工资部分的平均数, 不包括每月发放的绩效工资。
2、 企业正常收益
企业正常收益指停产停业期间每月能够获取的税后净利润。每月税后净利润按前三年税务报表确认的税后净收益确定。
3、 停业期间固定费用支出
停业期间固定费用支出指停产停业期间需正常支付的银行贷款利息、 土地使用税、 房产税、 后勤部门水电费及应计提的固定资产折旧。
4、 停产停业合理补偿期限
停产停业合理补偿期限是委托方与被拆迁单位根据企业类型、 企业规模, 综合考虑搬迁所需实际时间设定的。
5、 各种合同违约金

( 三) 构筑物损失补偿价值评估
对委托方需评估的部分构筑物采用成本法进行评估。
计算公式: 评估价值=重置价值*成新率
八、 评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估的规定, 依据资产评估准则的要求, 我们的评估程序实施过程主要包括了接受委托、 现场调查、 资料收集与分析、 评定估算、 评估汇总、 撰写报告等, 本次评估工作共分四个阶段进行:
( 一) 接受评估委托阶段
对拟委托评估项目进行前期了解, 根据委估资产的范围、 类别、 评估目的和时间进度要求, 与委托方签订了评估业务约定书。
( 二) 资产清查工作阶段
根据委托方提供的列入本次拆迁评估范围的资产申报明细表, 评估人员在有关人员的配合下对委估资产逐一进行勘察核实, 并进行现场记录。
( 三) 评定估算阶段
1、 按其委估资产的特点, 对委估资产进行了勘察鉴定。
2、 在勘察、 鉴定的基础上, 根据选择的上述评估方法, 依据收集的市场信息资料和有关取费标准, 合理的确定委估资产的拆迁补偿价值。
( 四) 评估汇总阶段及提交评估报告
1、 项目负责人对评估结论进行汇总、 分析、 调整修改;
2、 撰写评估报告;
3、 按我公司内部三级复核程序, 逐级进行复核;
4、 根据复核意见, 修正评估报告;
5、 正式出具评估报告提交委托方
九、 评估假设
(一)除本报告中另有陈述、 描述和考虑外, 被评估资产的取得、 使用等均被假设符合国家法律、 法规和规范性文件的规定。
( 二) 我们的评估是假定资产占有方拥有完全产权为前提进行的, 我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见, 对评估对象法律权属确认或发表意见超出我们的职业范围。因此, 资产占有方对上述委估资产拥有完全产权的真实性、 合法性、 完整性负责, 并负相应的法律责任。
( 三) 本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素, 影响企业经营的国家现行的有关法律、 法规及企业所属行业的基本政策无重大变化, 宏观经济形势不会出现重大变化; 所处地区的政治、 经济和社会环境无重大变化;
( 四) 待评资产能够按照当前的经营方式和经营计划持续经营;
( 五) 无其它不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
( 六) 评估结论系根据上述原则、 依据、 前提、 方法、 程序而得出, 只有在上述原则、 依据、 前提存在的条件下成立;
( 七) 本报告所称”评估价值”, 是指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营, 以及在评估基准日所表现的特定经济环境的前提下, 为本报告所列明的目的而提出的公允价值意见。我们没有考虑其资产承担的抵押、 担保事宜, 以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时评估结论一般会失效;
(八)本报告为所列明的评估目的而作, 只能用于评估报告载明的评估目的和用途使用; 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告的使用者使用; 评估报告书的使用权归委托方所有, 未经委托方书面许可, 评估报告的全部或部分内容不得向其它单位和个人提供或者公开, 法律、 法规另有规定的除外; 除法律、 法规规定以及相关当事方另有约定, 未征得评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄、 引用或者披露于公开媒体。
上述条件以及持续经营原则及政策发生变化, 评估结果一般将失效。
十、 评估结论
评估人员认真遵循资产评估有关法规和国家规定的评估方法及计价原则, 经过资产的产权验证、 实地勘察、 评定估算、 分析确定, 经评估, 列入评估范围的xxxx有限公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值评估价值为935,490.00元, 评估结论列表如下:
搬迁损失补偿价值评估汇总表
评估基准日: 11月30日
金额单位: 人民币元
序号
项目名称
类别
数量
金额
备注
1
机器设备
可搬迁

2
机器设备
不可搬迁

3
办公资产
可搬迁

4
停产停业损失

合计

( 具体详见评估明细表) 。
十一、 特别事项说明
1、 本次接受委托所进行的评估, 是因动迁需要对所涉及机器设备搬迁所造成的正常损失所作的估价。此项评估结果仅作为对本次动迁相关当事人补偿费确定时的价值参考, 不能作为其它用途。因不当使用本评估报告及评估结果所导致的一切损失与本评估机构、 本注册评估师无关。
2、 本次评估所涉及机器设备是以持续使用和公开市场为前提条件, 即评估价值以机器设备持续使用和公开市场的公允价格标准作为为评估基础。没有考虑可能与机器设备有关的抵押、 财产保险、 相关债权债务以及其它特殊事项对评估价值的影响, 也未考虑可能与国家宏观经济政策变化与自然力和其它不可抗力对机器设备价值的影响。
3、 本次评估涉及的机器设备损失, 仅是一次性搬迁所造成正常情况下的损失, 未考虑二次及二次以上搬迁所可能造成的追加损失。
4、 本次评估未考虑机器设备可能另行存放于仓库或其它储存地的配、 备件的运杂费和拆卸费。
5、 本次评估未考虑非正常自然条件、 非正常拆卸、 非正常搬运、 非正常调试等情况下的非正常损失; 也未考虑因机器设备停工停产的损失。
6、 本次评估未考虑因机器设备不应存在的、 但原本已经存在的或多年导致的有形或无形的缺陷所造成的拆迁费用的变动, 也未考虑因机器设备维护保养、 大修理和更新改造所造成的拆迁费用的变动。
7、 本次评估的机器设备是以评估师、 被拆迁人进行现场勘查时的机器设备的实物状态为准, 并未考虑因该设备的所有权及所有权是否受限制所导致的对评估价值的影响, 也未考虑勘查日后该设备的实体毁损。
8、 本次评估中评估师、 工程师对评估对象进行的实地勘查, 仅为一般性的勘查, 未进行专业性的技术测试, 也未能对机器设备相关的隐蔽工程部分进行勘查。
9、 本评估报告不能视为是对本次评估中机器设备质量的相关保证。
提请报告使用者充分关注上述特别事项可能对评估结论产生的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
( 一) 评估报告只能服务于评估报告中载明的评估目的和用途, 为拆迁相关当事人确定拆迁补偿价值提供参考依据。
( 二) 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务, 本评估报告的使用权归委托方所有, 未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意, 评估报告不得被摘抄、 引用或披露于公开媒体。
( 三) 按现行有关规定, 评估报告自评估基准日至经济行为实现日一年内有效。本评估报告自评估报告报出日起一年( 11月30日至 11月29日) 内有效。但市场条件或资产状况发生重大变化时, 评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值, 应重新评估。
十三、 评估报告提出日期
本评估报告提交给委托方的日期为二○一三年十二月二十五日

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附件

1、 与评估目的对应的经济行为文件
2、 产权持有方《企业法人营业执照》复印件;
3、 委托方及产权持有方的承诺函;
4、 资产评估人员和评估机构的承诺函;
5、 资产评估机构资格证书复印件;
6、 资产评估机构企业法人营业执照复印件;
7、 资产评估师资格证书复印件。