小区物业管理投标方案.doc

“****社区”物业管理投标方案
根据“****社区”的设计特点，现拟出“****社区”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充足享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“****社区”物业连续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提高生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目的。
一、****社区物业概况 及管理思绪
（一）物业概况
“****社区”位于荆门中央商业区与生活区的双重核心，交通便利。采用围合式国际院馆设计，配以全智能化现代设施。总建筑面积约7万平方米，社区以高层住宅为主，配有较高价值的店面，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的抱负物业。美丽的社区，更需要“丰润物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去专心庇护。
（二）管理服务思绪
现代人通过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提高到向发展和享受需求层面，有了更高的规定。我们考虑到在“****社区”社区的业主使用者都是荆门市经济富裕的中高层收入者及部分外地精英人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的规定也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。
“****社区”社区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之良好的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活社区氛围。为了在不同限度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“****社区”社区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达成我们物业管理的目的：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有助于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。（服务内容的个性化，服务质量的高档化，这自身就是一个卖点能促进后期销售）。
二、公司接管后将采用的管理档次及服务标准
在竞争剧烈的房地产市场中，物业管理服务及优质物业形象的维持，是十分重要的物业租/售后服务项目，这是需要时间及专业队伍去解决的。
根据****社区的实况，我司拟定****社区社区物业为中高档管理。其服务标准如下：
（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时解决并有回访记录。
（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
（三）建立贯彻维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3）空调安装统一。
2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天告知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。
（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火负责人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周边清洁卫生，无二次污染；停水提前1天告知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急解决方案。
（5）电梯系统，专人维护，定期保养，保证系统正常工作，故障及时排除。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，解决突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定期间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达成95%以上。
7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。
（1）受理本社区二次装修征询与审批。
（2）所有装修人员到管理处办理出入证。
8、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对社区内租户、流动人员的调查，并登记在册，保证社区的生活安全。
9、社区文化
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
（4）业主满意率95%以上。
社区文化策划活动见附件
（七）针对性的专项服务（代理业务）
1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服务。
3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。
4、提供维修服务并做到小修但是夜，中修三天完毕。
5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
三、公司拟采用的管理方式
“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的主线理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个重要因素。房屋及设备保养不及时、平常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的主线因素。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实行全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达成管理严格有序、服务质量高的管理目的，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管公司的一项不可或缺的重要素质，具有这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉重要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设立业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理规定）、答复业主疑问、设立业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司规定管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将运用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范规定登记下来，书面呈报开发商。绝对严禁加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

调解业主纠纷工作标准
任务名称
任务程序、重点及标准
时限
纠纷受理阶段
程序

² 业主之间发生纠纷，重要涉及公用部分占用分派问题、互相干扰问题、意外伤害等

² 客户服务部碰到纠纷场面应积极进行调停工作，一方面进行劝解，防止场面激化，然后上门调解
一个工作日
² 发生纠纷的业主积极请物业公司出面调停，客户服务部应热情接待，做好具体记录，耐心倾听

² 问题不能解决，客户服务部放弃受理纠纷

² 问题不能解决，客户服务部受理纠纷

重点

² 发生纠纷的业主积极请物业公司出面调停，客户服务部应热情接待，做好具体记录，耐心倾听

标准

² 热情、耐心

纠纷调查阶段
程序

² 客户服务部受理纠纷后，要进一步现场向当事人、知情人和周边的群众、当事人所在单位进行调查，掌握纠纷情况

² 客户服务部向业主了解纠纷因素

² 客户服务部汇总并分析纠纷因素

² 客户服务部做好相关记录
一个工作日
重点

² 客户服务部向业主了解纠纷因素

标准

² 认真调查、公正、全面

纠纷解决阶段
程序

² 客户服务部对当事人进行说服劝导工作

² 客户服务部促成当事人和解并达成调解协议

² 当事人之间假如达不成一致意见，调解人员应当提出合情、合理、合法的建议性解决方案，使他们通过协商，在新的基础上，自愿达成调解协议

² 客户服务部调解无效，发生纠纷双方达不成调解协议，则建议进行仲裁
1个工作日
² 仲裁机构了解情况后提出仲裁意见

² 当事人之间假如对仲裁达成一致意见，问题解决

² 仲裁无效，则建议进行法院解决

² 法院受理问题解决

重点

² 当事人之间假如达成一致意见，调解人员应当提出合情、合理、合法的建议性解决方案，使他们通过协商，在新的基础上，自愿达成调解协议

标准

² 必须以事实为依据，以法律、法规、规章和政策为准则，通过心理互动，使原有的纠纷心理发生变化。因此，调解中，可结合本地风俗习惯，邀请周边群众代表、当事人单位的领导和亲戚朋友参与调解

纠纷回访阶段
程序

² 客户服务部做好回访工作，及时了解调解协议的的情况

² 当事人双方履行调解协议的，进行记录

² 当事人一方不履行调解协议的，应当先进行劝解

² 客户服务部必须以事实为依据，以法律、法规、规章和政策为准则，对当事人阐明法律解决的结果会如何，使得当事人在知晓“利害得失”的情况下，执行调解

² 当事人其中一方拒不履行调解协议的，应先进行劝解，当事人其中一方拒不履行调解协议的，告知另一方当事人通过法院诉讼维护自己的合法权益
1个工作日
重点

² 当事人其中一方拒不履行调解协议的，应先进劝解，当事人其中一方拒不履行调解协议的，告知另一方当事人通过法院诉讼维护自己的合法权益

标准

² 维护调严厉性

总结改善阶段
程序

² 客户服务部对成功调解的民间纠纷进行记录并存档保管
1个工作日
² 客户服务部通过记录和存档保管工作，可以及时分析和发现一定期期本地民间纠纷发生的规律

² 客户服务部通过本地民间纠纷发生的规律预测未来经常发生纠纷的类别走向

² 客户服务部总结调解工作经验教训，就调解方法推陈出新
每月1次
重点

² 客户服务部通过记录和存档保管工作，可以及时分析和发现一定期期本地民间纠纷发生的规律

标准

² 严厉认真、富于总结创新

（三）缔造亲善的社区文化
发明一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、和谐相处、互相信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的和谐协作关系。不管员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，积极构架良好的人际关系，为社区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。
四、为开展****社区物业管理所配置的人力、物力资源
（一）人员设立。
根据所拟定的管理档次及实地考察，按物业管理面积7万平方米计算,本公司****社区管理处拟设立工作人员30人。
职位人数负责内容
总经理1人，负责全面。助理1人，协助总经理工作。
客服中心3人负责制定各种制度及执行、业主沟通。
工程人员3人负责设备、设施维修、保养。
车管员/收银员3人停车场管理、出纳、收费。
保洁绿化人员4人负责保洁绿化。
保安人员15人负责岗亭、车辆出入、巡逻
注：财务人员由总公司兼任。
（二）综合效益简要分析
****社区综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：
1、管理费：高层住宅0.8元/平方米月；
商铺1.6元/平方米月；
车位80元/月；
开发商空置房减半收取；
前期物业费 元。
2、电费，居民用电单价+应分摊的变损+电梯耗电+二次上水加压电费。
3、水费，居民用水单价+水损。
五、****社区物业管理的具体操作
公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实行全面的、标准化质量管理 。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。
(一)前期准备
公司派出专业人员对待承接项目进行进一步研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
1、内部机构的设立与拟定人员编制
物业公司组织结构图：
总经理
物业管理部
服务中心
办公室
财务部
总经理助理
环境部主管
护卫部主管
社区文化
客服主管
档案管理
人事管理

出纳

会计
维修部主管

工程部管理职责
（1）负责制定辖区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；
（2）负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、建筑装修等的验收和资料核算；
（3）负责装修方案审批，监督装修方案实行；
（4）负责所辖物业机电设备的维修和保养；
（5）负责辖区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；
（6）负责与政府供水、供电部门接洽，保证对所辖物业的正常供水、供电；
（7）负责业主的特约上门维修服务；
（8）负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水等）的管理、运营、维修；
（9）负责对维修装修项目、设备的保养进行验收；
（10）负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审校；
（11）配合服务中心做好业主入住时房屋设施、设备的交验和记录工作；
（12）负责较大工程的质量监督及验收；
（13）负责维修、施工外包协议的起草；
（14）负责辖区内紧急情况的解决；
（15）解决所辖物业其他情况及完毕领导临时交办的其他工作。
环境管理部职责
（1）负责制定所辖物业的清扫卫生、环境保护制度；
（2）负责所辖物业的清洁卫生工作，消除卫生死角；
（3）根据有关规定，定期对所辖物业实行消毒、灭菌工作；
（4）对所辖物业的环境进行规划；
（5）对所辖物业的绿色植物进行定期养护；
（6）配合其他部门做好交楼、业主入住及参观前的环境准备工作；
（7）负责保洁、花草养护人员的招聘需求计划、工作安排及平常工作监督考核等；
（8）及时与服务中心沟通所辖物业存在的环境保护问题，提出改善建议；
（9）完毕公司领导临时交办的其他工作。
秩序管理部职责
（1）负责所辖物业范围内的安全保卫工作；
（2）负责所辖物业的消防管理和设备监控；
（3）负责所辖物业的火灾事故的应急疏散及紧急灭火；
（4）负责所辖物业车辆的管理；
（5）严格治安管理，做好人员来访和出入登记、闭路电视监控、全天24小时巡查等；
（6）严格消防管理，贯彻消防责任制，及时消除火灾隐患；
（7）积极配合公安部门打击辖区内及周边发生的违法犯罪活动；
（8）负责对所辖物业进行治安与消防工作的宣传、指导和监督；
（9）做好护卫队伍的建设、业务培训及工作班次安排；
（10）协助其他部门做好辖区平常管理工作；
（11）完毕领导交办的其他工作。
服务中心职责
（1）负责制定服务中心的各项制度、服务项目及各项服务的工作流程；
（2）提供所辖物业的管理征询服务；
（3）受理业主的投诉和回访；
（4）受理业主室内设施的报修并安排相关人员上门服务；
（5）办理业主入住手续和各种费用的托收及水电、燃气、有线电视的开户手续；
（6）办理业主的搬离手续及大件物品的放行手续；
（7）办理业主室内装修及装修验收的申请手续；
（8）办理各种证件，如《施工人员出入证》、《车辆出入证》等；
（9）办理业主使用会所娱乐的手续；
（10）发布各类相关服务信息，如设施检查、停电停水、虫害消杀等的告知；
（11）为业主提供物业的各种中介服务、代办清洁等服务项目。
办公室职责
（1）负责公司各项行政、人事管理制度的制定和监督检查；
（2）负责公司人力资源战略规划及建设，保证公司发展所需的各类人才的到位；
（3）负责公司各项行政办公费用预算及支出控制；
（4）负责员工的招聘、选拔任用及培训工作；
（5）负责各类岗位员工的绩效考核管理，并对员工岗位异动、奖惩等进行评议；
（6）负责员工入职、离职手续的办理及劳动关系解决；
（7）负责公司行政办公车辆的调度、维护保养及交通费用控制；
（8）负责后勤保障服务，涉及员工宿舍管理、通信器材管理等；
（9）负责公司各类办公用品、办公设备的采购管理；
（10）负责公司各类文书档案资料的建档管理；
（11）负责公司各类会议的组织管理；
（12）负责公司各类来客的接待、招待安排等；
（13）负责公司内部消防、安全管理；
（14）完毕公司领导临时交办的其他工作。
2、物业管理人员的选聘和培训
员工培训管理工作标准
任务名称
任务程序、重点及标准
时限
员工培训计划制定
程序

² 用人部门根据业务需要，针对员工或管理人员制定初任培训、转岗培训、专门业务培训、更新知识培训，将培训计划递交人力资源部

² 人力资源部统筹考虑安排培训计划，对于思想素质培训、职业操守培训等公司员工共同参与，对于基本能力（市场适应能力、管理能力、公共安全事件控制能力及其他专业知识和技能培训）则组织个别部门有针对性地予以培训。培训方式应采用课堂讲授专题讨论、案例分析、角色演绎、情景体验、音像教学、岗位练兵、观摩交流、对外委派、指导自学。

² 人力资源主管审核培训计划，充足考虑使用公司现在资源进行培训，尽量在保证培训效果的前提下，减少培训成本，进快贯彻培训
一个工作日
² 人力资源主管审核通过，培训计划交由主管领导复核

² 复核通过后，交由总经理审批

² 总经理审批通过，可以选派员工参与外派培训等花费较高，但是公司需要的培训

重点

² 制定培训计划

标准

² 培训特点应与公司实际情况相结合

员工培训
程序

² 人力资源部登记备案，组织培训师资，选择好场地、教材
一个工作日
² 整合实行培训资源，充足调动培训项目、培训人员与被培训人员的积极性，同时综合运用内部师资、教学场合等资源和外部的相关条件，并且巧妙主导教学方法与其他教学方法的衔接与配合

² 人力资源部组织内部培训

重点

² 人力资源部登记备案，组织培训师资，选择好场地及教材

标准

² 增强员工技能，提高员工素质

培训总结
程序

² 人力资源部培训效果调查涉及培训内容、讲授水平，培训后，由培训人填写《培训登记表》，将有关记录，试卷或其他有关培训资料统一保存

² 培训可以采用考试、证书、老师/评价、实际操作等方式，将验收结果填写在《培训登记表》中。假如参与培训人员被评价为合格，培训应对不合格人员，培训人应对不合格人员进行再培训；假如结果仍为不合格，则报经理做相应解决

² 各个部门对参与培训员工进行内部考核，考核其实际掌握限度，解决实际问题的能力是否得到相应提高。真正掌握员工实际技能提高水平
5个工作日
² 各个部门根据对参与培训员工进行内部考核的结果，向人力资源部提出改善培训的建议
1个工作日
² 人力资源部根据各个用人部门的建议，进行培训效果综合评估
5个工作日
² 人力资源部进行总结培训效果，针对局限性情况进行改善

重点

² 培训效果综合评估

标准

² 真实、全面

开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的解决，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。
3、规章制度制定
1）、根据政府有关部门的法律、法令、文献和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。
2）、制定严谨、科学的管理文献（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完毕。
(二)物业管理的启动
1.物业的接管验收
1）、产权资料（项目批准文献、用地批准文献、建筑执照）。
2）、技术资料（竣工图、设备的检查合格证书等）
2、入伙管理
1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙告知书、住户手册，明确入伙验罢手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，积极解释有关疑问；签订物业管理委托协议、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增长保安力量。
2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为此后顺利管理打好基础。
3、二次装修施工全过程监控

二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《湖北省建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《湖北省物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。
作业现场管理时，管理处将采用必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的平常生活导致影响。
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采用措施，保证不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运送和堆放，严禁投入下水道，保证楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度减少对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时导致的环境影响。
共用设备设施管理。保证二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运营。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；严禁安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，特别是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水解决，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。
水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物导致堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程竣工后，由装修户告知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。
(三)完善的平常物业管理服务
A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设立闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼喊系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难解决的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对社区内租户、流动人员的调查。保证楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
涉及以下三个方面的内容
一、社区停车场管理
第1条车辆处负责业主(住户)的车辆管理，社区车辆的行驶停放。车辆处主管负责协调指导停车场(库)的管理工作，保安队长监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体工作。
第2条车辆必须按车辆处规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入车库时限速5公里／时以下。
第3条凡业主(住户)的机动车、自行车、三轮车一律不能停放在非指定停放的位置。任何违章停放车辆将被拖移，领回车辆时，除需按章交付保管费外另应交纳拖车费。被拖移的车辆停留于扣留车场超过24小时未领回者，须另加超时保管费。凡超过72小时未领回者，由车辆处报请公安机关予以解决。
第4条业主(住户)长期在物业区域内地面停放车辆，必须在车辆处办理定位立户手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入社区，按月或年交纳停车费。
第5条大厦车库只供本大厦业主和社区住户使用，外来临时车辆不得入库停放，使用车库须先到管理部门办理车位租赁手续，领取停车牌，凭证人库，对号停放，并按月交纳停车费。未办租赁手续及车辆保险的车辆一律不得入库停放。
第6条凡办理有关手续，领取了停车牌的车辆，其停车费由车辆管理处按规定定期收取；未办理停车牌的车辆进入社区停车，由社区车辆出口处根据相关规定收取停车费。
第7条车辆如需停止使用停车位，应及时到车辆处办理注销手续，否则，停车费继续收取。如发生丢失或私自转让停车牌(位)，车辆处将扣留押金并取消车辆的停车位，收回停车牌。
第8条车辆入库后，贵重物品请勿放在车内，由此所导致的损失均由车主自负。
第9条临时进入大厦范围内的车辆，必须在临时车位上停放，并交纳停车费，不得超越车位或跨位停放，更不能停于车道上。
第10条车辆入库停放后，须向保安人员领取取车牌并妥善保管。取车时一律凭取车牌取车，保安员只按牌放行。特殊情况急需用车而无取车牌时，须凭单位开具证明并出示本人有关证件，由保安员(或车库门卫)登记后方可取车。
第11条不得在停车场和社区范围内洗车及清扫车上的杂物于地面。漏油、漏水车辆不许进入车库。
第12条为杜绝车库内发生意外事故，凡进入车库的车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同时，在车库内不得随地扔烟头，违者按章罚款。
第13条为了保证车库内有良好的卫生环境，进入车库的一切人员不得随地吐痰、乱扔果皮和纸屑及清扫车上的杂物。
二、社区停放车辆管理规定
第14条遵守交通管理规定，爱惜社区(大厦)的道路、公用设施，不乱停放车辆。
第15条车辆不准在社区(大厦)内长期停放，临时停放按《××市机动车辆保管统一收费标准》缴费。
第16条社区(大厦)内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规第17条停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。
第18条机动车辆在本区行驶，时速不得超过15公里，严禁超车。
第19条机动车辆在社区(大厦)内严禁鸣号。
第20条不准在社区(大厦)任何场合试车、修车、练车。
第21条不准辗压绿化草地、损坏路牌和各类标记，不准损坏路面及公用设施。
第22条不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆(机动车辆只能在停车场(库)或划定的停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站)。
第23条除执行任务的车辆(消防车、警车、巡逻车)外，其他车辆一律按本规定执行。
三、单车、摩托车管理规定
第24条业主(住户)需要保管单车和摩托车请先到社区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车场门卫查收。未挂牌车辆作临时停车对待。
第25条住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。
第26条车主必须办理保管手续并交纳保管费(收费标准按市物价局文献规定)，凭缴款单发给月卡。
第27条摩托车、自行车出入保管站，实行发卡、收卡制度，业主凭月卡存车，凭保管卡取车。
第28条车主不准在保管站内洗车，不准在保管站内维修摩托车，防止发生火灾事故。
第29条 已交纳保管费并有原始收费凭证和保管卡的单车，如有遗失，由保管单位第30条需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明．协助车主向保险公司索赔。
第3l条存放保管站的自行车，长期存放没人使用，且未交保管费达3个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。
第32条在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，并参阅“存车牌”背面的“存车须知”。
第33条单车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放，导致丢失，责任自负。
第34条要尊重停车棚门卫的工作，服从其管理。
第35条停车棚门卫的工作受各位业主(住户)的监督，其任何失职行为业主(住户)可向物业公司反映。
4、科学管理
记录全面的事件日记，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
B、设备设施维护系统
1.房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，保证房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。
2.共用设备管理
本公司设备保养与维修，一是以防止为主，坚持平常保养与计划维修并重，使设备始终处在良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋重要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定期和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参与平常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

给水排水管理工作标准
任务名称
任务程序、重点及标准
时限
管理制度制定
程序

² 在竣工验收前，给排水设备设施都要通过试压、试运营，合格后方可投入使用

² 在物业管理公司接管后，给排水设备设施的平常操作和运营都由运营组来完毕。因此，平常操作管理的目的重要是规范给排水设备设施的操作程序，保证对的、安全地操作给排水设备设施

² 给排水管理涉及基础资料管理、给排水设备平常操作管理、给排水设备运营管理、给排水设备设施的维修养护管理、文明安分管理

² 工程部组织编写公司给排水设备管理制度，给排水设备重要涉及供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统、消防设备，依据不同特性编制不同管理制度
5个工作日
² 工程部要制定《给排水设备及设施维修养护标准作业规程》，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实行。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运营状况，合理地安排时间
3个工作日
² 工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实行给排水设备设施维修养护
1个工作日
² 工程部经理指派专人负责给排水工作
1个工作日
重点

² 工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实行给排水设备设施的维修养护

标准

² 制度给定认真、规定严格、内容完备。负责给排水工作人员需要通过严格培训以掌握各种相关技能，给水、排水严格管理，责任明确

给排水设备运营保养维修阶段
程序

² 工程部设备操作员严格进行给排水启用前的检查准备工作，一切正常后，按照设备启用规程操作
随时
² 假如三次未成功启动水泵，停下来查找因素，排除故障后才干再启动；假如启动成功，观测运转时电流表指示，拟定运转时有无异常情况（如异常声响、异常气味等），检查运转时水泵是否漏水成线，若出现漏水严重情况，因素，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述规定启动水泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运营

² 在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵停止运转。假如需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀

² 工程部派专人进行定期对供水管道、水泵、水箱、阀门经常进行检查和维修保养，保证给排水安全

² 水泵机组的维修养护涉及：水泵的维修养护（生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵）；控制柜的维修养护；电机的维修养护；相关阀门、管理及附件的维修养护

² 水泥、水箱的维修养护
每半年1次特殊情况可增长
² 室外给排水设备设施的维修养护

² 室内给排水设备设施的维修养护涉及消防设备的维修养护；住户室内给排水管理及附件的维修及养护

² 对给排水设备设施的维修养护的检查，检查内容重要涉及服务及时性的检查，维修时间应根据预定期间、目的地的远近而定

² 工程部派专人进行定期退查，巡查中发现有跑、冒、滴、漏现象及时解决
随时
² 工程部对给排水管道、化粪池进行疏通清掏养护，防止堵塞，保证排水通畅
随时
² 对于严格规定水质的管理、水箱、水池要进行容器定期消毒、清洗，防止二次污染

² 工程部制定紧急状态供水应急与维修预案，发现跑水、断水时，能及时解决
1个工作日
² 工程部对平常巡视及平常操作进行具体记录
随时
重点

² 对给排水设备设施的维修养护的检查，检查内容重要涉及服务及时性的检查，维修时间应根据预定期间、目的地的远近而定

标准

² 因维修工作工艺复杂程序而定，一般性维修一般不超过8个小时对于特殊困难的维修项目规定从接到维修单到完毕最多不超过72小时节对于维修质量的检查，先进行外观性检查，然后对各种不同的