中铁信托新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性研究报告书初稿.doc

中铁信托有限责任公司

新源国际财富中心信托贷款项目
集合资金信托计划
可行性报告

市场开发部（北京）
2012年10月

目 录

第一部分 项目背景及交易结构 5
第二部分 融资主体—石家庄市新源发房地产开发有限公司 8
第三部分 新源国际财富中心项目情况简介 17
第四部分 抵押物情况分析 23
第五部分 还款来源分析 27
第六部分 信托方案 30
第七部分 风险分析和控制措施 31
第八部分 信托收益分配表 32
第九部分 结论 33

项 目 基 本 情 况 表
信 托 方 案 要 点
项目名称
新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划
项目（我司）推荐人

我司统筹（不低于公司总收入30%）
万元
项目合作机构
合作机构名称

支付费用金额
万元
占我司净收入之比
%
交易对手名称
石家庄市新源发房地产开发有限公司
交易对手人民银行
征信信息查询情况
截至2012年9月20日，人民银行企业基本信用信息报告显示，该企业贷款余额为300,125,000.00元，无未结不良信贷记录。
信托资金规模
65000万
风险系数
3%
计提风险资本金额
1950万元
交易对手/所属集团存续项目累计融资余额
0
单一

累计计提风险资本金额

集合

自营

信托期限
2+N年，期满12个月后，企业可提前还款
信托资金使用方式
贷款
信托资金募集方式
集合
公司直销或委托证券募集或银行销售
单一
委托人：
是否移交债权

交易对手总融资成本
万元
交易对手年化融资成本占比
%
公司总收入
万元
本项目公司年化收益率
%
同类项目公司平均年化收益率
%
风险资本年化收益率
本项目风险资本年化收益率
%
同类项目平均风险资本年化收益率
%
信托资金退出方式
信托存续期间，新源发地产每半年至少偿还100万元贷款本金，信托存续期满21个月时，归集剩余信托本金的20%，22个月时归集至剩余信托本金的50%，23个月时归集至剩余信托本金的80%，信托存续期满24个月时，新源发地产一次性偿还信托贷款本金。
如信托存续期满24个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长N年，但新源发地产于期满24个月时至少偿还20%信托贷款本金，展期后，每年至少偿还20%信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。
信托资金收回来源
新源国际财富中心项目销售收入、新源乐汇城租金收入、新源发商贸城租金收入、新源乐汇城银行经营性物业贷款等可作为归还信托贷款本息的还款来源。
风 险 控 制 措 施
保 证

公司实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保

抵（质）押
抵（质）押物权属、位置、形态、面积等基本情况
一、新源国际财富中心地下一层至地上五层全部商业（即：新源乐汇城）先办理第二顺位在建工程抵押，待2013年3月左右取得房产证后，再办理现房抵押。
新源乐汇城建筑面积为67893.20平方米，相应分摊的土地使用权面积为6848.03平方米。
二、新源发公司90%股权质押，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除质押。
抵（质）押物的评估机构、评估价值、抵（质）押率等
根据九鼎评估公司出具的评估报告，新源乐汇城市场价值约为15.8亿元，抵押率约为41%。
其他

其 他
信托资金分两笔发放，第一笔支付给第一抵押权人，待第一抵押权人办理注销抵押登记，我公司升为第一抵押权人后再发放第二笔信托贷款。

结 论
1、交易对手实力雄厚且合作历史良好
本项目的交易主体为石家庄市新源发房地产开发有限公司，
2、风险控制措施充足
（1）足值优质资产抵押；
（2）实际控制人及其配偶提供连带责任担保；
（3）还款来源充足；

第一部分 项目背景及交易结构
（一)项目背景
石家庄市新源发房地产开发有限公司（简称“新源发地产”）于2010年8月27日与石家庄市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》【合同编号：（2010）022】，取得了新源国际财富中心项目用地，并交纳了全部3.145亿元地价款。
新源国际财富中心项目位于石家庄的中山路旁，处于河北省省会城市的中心，是石家庄的商业核心地区，交通十分便利，已被石家庄市政府列入重点商贸流通企业项目。该项目集现代化商业、办公和高级公寓为一体，拥有国际国内品牌服装专卖店、精品会展、商业贸易、公寓等现代化商业综合设施。该项目聘请了国内顶级规划设计机构，吸取国内外先进的设计理念和实例精华进行规划设计，已成为河北省会既具有实用性又具有前瞻性的现代化建筑之一。
现新源发地产欲向我公司申请65000万元贷款，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为2+N年，项目的销售回款作为还款来源。新源乐汇城在建工程及土地作抵押。
（二)信托交易结构
项目组在综合考虑其项目条件、公司现状、监管法规等情况下，拟通过发行新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划，募集资金65000万元，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为2+N年，期满12个月后，企业可提前还款，按季付息。放款后企业每半年偿还不少于100万元贷款本金。信托存续期满21个月时，归集剩余信托本金的20%，22个月时归集至剩余信托本金的50%，23个月时归集至剩余信托本金的80%，信托存续期满24个月时，新源发地产一次性偿还信托贷款本金。
如信托存续期满24个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长N年，但新源发地产于期满24个月时至少偿还20%信托贷款本金，展期后，每年至少偿还20%信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。
本项目的保证措施为：
1、抵押担保
新源乐汇城项目已竣工并正式营业，房产证正在办理之中，新源发地产先将新源乐汇城以在建工程形式第二顺位抵押给我公司，待2013年3月左右新源发地产取得新源乐汇城的房产证后，再办理新源乐汇城现房抵押。
新源国际财富中心项目总建筑面积162825平方米，土地使用权面积为16423.3平方米。
新源乐汇城为新源国际财富中心项目的地下1层至地上5层，建筑面积为67893.20平方米，相应分摊的土地使用权面积为6848.03平方米。根据九鼎评估公司出具的评估报告，新源乐汇城市场价值约为15.8亿元，抵押率约为41%。
2、企业实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保
新源发地产实际控制人谷献余及其配偶为新源发地产到期还本付息提供个人连带责任担保。
3、新源发地产90%股权质押
新源发地产90%股权质押给我公司，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除股权质押。
（三）项目操作要点
本信托计划操作要点如下：
1、信托资金用于偿还新源国际财富中心项目开发期间的借款（主要借款人为河北省金融租赁有限公司，借款金额为2.4亿元，抵押物为新源乐汇城地上2-5层商业）及支付工程款。信托资金分两笔支付。
第一笔信托贷款发放条件为：
新源发地产、河北省金融租赁有限公司与我公司签署《三方协议》，协议中约定：
1）河北省金融租赁有限公司的借款金额、抵押部位及面积
2）新源发地产在河北省金融租赁有限公司指定的银行开户，印鉴章由河北省金融租赁有限公司及我公司预留，我公司在办理完毕新源乐汇城第二顺位抵押后，将第一笔信托资金汇至此账户，河北省金融租赁有限公司将注销新源乐汇城抵押登记资料交至房管局，待我公司取得房管局出具的同意办理注销抵押登记收件单后，我公司配合盖预留印鉴章，将第一笔信托资金汇至河北省金融租赁有限公司指定账户。
第二笔信托贷款发放条件为：
我公司升为新源乐汇城项目第一抵押权人后，再发放第二笔信托贷款。
2、新源乐汇城先以在建工程形式抵押给我公司，待2013年3月左右新源发地产取得新源乐汇城的房产证后，我公司再与新源发地产签订新的抵押合同，并准备一套现房抵押资料提交给房管局，办理新源乐汇城现房抵押登记，我公司取得新源乐汇城现房他项权利证书与解除在建工程抵押一同办理，同时解除新源发地产90%股权质押。
3、《新源国际财富中心信托贷款合同》、《抵押合同》、《保证合同》将办理强制执行公证。
第二部分 融资主体—石家庄市新源发房地产开发有限公司

（一)公司简介
石家庄市新源发房地产开发有限公司（以下简称“新源发”），成立于2000年11月20日，注册资本5000万元，注册地址：石家庄市桥东区正东路27号，企业法定代表人：谷献余，具有房地产开发二级资质。
公司成立于2000年11月20日，注册资本500万元人民币，其中石家庄市东诚市场建设开发有限公司出资195万元，出资占比为39%；绍兴县新望盛贸易有限公司出资305万元，出资占比为61%。
2002年6月30日，该公司增加注册资本1900万元，变更后注册资本为2400万元，其中石家庄市东诚市场建设开发有限公司出资480万元，占比为20%；绍兴县新望盛贸易有限公司出资305万元，占比为12.71%；谷献余出资1615万元，占比为67.29万元。
2003年8月12日，该公司股权变更，变更后谷献余出资2160万元，占比为90%；张建国出资240万元，占比为10%。
2004年12月15日，该公司增加注册资本1100万元，变更后注册资本为3500万元，其中谷献余出资3150万元，占比为90%；张建国出资350万元，占比为10%。
2008年7月7日，该公司股权变更，变更后新源国际控股有限公司出资2100万元，占比为60%；谷献余出资1400万元，占比为40%。
2009年6月3日，该公司增加注册资本1500万元，变更后注册资本为5000万元，其中新源国际控股有限公司出资3000万元，占比为60%；谷献余出资2000万元，占比为40%。
2012年3月28日，该公司股权变更，变更后河北省金汇科工贸有限公司出资3500万元，占比为70%；谷献余出资1000万元，占比为20%；王炳南出资500万元，占比为10%。
(二)实际控制人简介
谷献余，男，1966年9月6日出生，浙江省乐清市人，毕业于上海交通大学，工商管理学硕士，现任石家庄市新源发房地产开发有限公司董事长,河北省人大代表，河北省浙江商会执行会长。
1985年09月－1989年07月　河北大学　计划统计专业 学习
1990年3月－1999年09月　上海通用机械集团公司　销售经理
2000年11月-2001年12月 石家庄市新源发房地产开发有限公司 总经理
2001年1月12—2007年2 月 石家庄市新源发房地产开发有限公司 董事长
2007年2月―目前 石家庄市新源发房地产开发有限公司 董事长、河北省浙江商会执行会长
个人财产清单如下：
持股公司名称
注册资本
持股比例
备注
新源国际控股有限公司
20000万
90%

石家庄市新源发房地产开发有限公司
5000万
20%

新源商业管理有限公司
5000万
20%

河北新源发国际商贸城有限公司
500万
40%

持有房产
使用年限

备注
石家庄市桥东区光华路9号博雅庄园丙3-4-601
70

上海市斜土路810弄6号402室
70

持有车辆
车牌号

备注
无

（三）财务报表分析
（1）财务数据
申请人向我司提供了经河北立信会计师事务所有限责任公司审计的2009、2010、2011年度会计报表及报表附注和2012年6月份报表。报表及附注所披露的经营和会计信息完整，反映了企业的实际经营及财务状况。经测算其现金流量表与其同期的财务报表相匹配，近几年的报表连续，能够真实地反映企业各个年份的经营情况，审计报告无保留意见。
经查阅融资人连续了三年经审计的财务报告，申请人综合财务实力逐年增强，负债水平控制在合理范围之内，具备较强的偿债能力。融资人近三年资产总额、销售收入、利润总额逐年增加。
融资人在账务处理上遵循了基本会计原则，销售收入及费用确认方法实行权责发生制，保证了销售收入真实、可靠，成本及费用能够及时入账，保证帐帐相符，帐实相符；无未转、少转成本及未摊、少摊费用现象发生。融资人能够按时缴纳各项税费，无偷税、漏税及拖欠税款现象。
<1>资产负债表
资产负债表
币种：人民币 单位：元
项目
2009年末
2010年末
2011年末
2012年2季度
流动资产

货币资金
77,734,105.71
407,625,679.19
45,400,491.27
40,572,255.64
应收账款
2,744,536.00
2,744,536.00
86,329,841.26
86,014,841.26
预付账款
5,138,582.44
43,108,301.02
176,325,488.11
212,600,332.60
其他应收款
6,870,200.00
48,502,500.00
95,494,397.33
83,025,397.33
存货
293,369,804.75
544,221,918.89
976,489,473.57
1,106,574,395.42
流动资产合计
385,857,228.90
1,046,202,935.10
1,380,039,691.54
1,528,787,222.25
固定资产
449,568,419.82
451,216,656.46
429,845,370.95
428,883,922.05
非流动资产合计
449,568,419.82
451,216,656.46
429,845,370.95
428,883,922.05
资产总额
835,425,648.72
1,497,419,591.56
1,809,885,062.49
1,957,671,144.30

资产负债表（续）
币种：人民币 单位：元
项目
2009年末
2010年末
2011年末
2012年2季度
流动负债

应付账款
7,779,153.53
150,666,947.36
240,293,376.91
32,479,431.25
预收账款
23,683,162.00
83,867,801.01
101,642,669.00
113,515,990.00
应交税费
856,364.50
598,346.25
982,564.56
715,632.59
应付职工薪酬
912,050.79
652,143.30
531,761.35
343,023.44
其他应付款
355,585,483.87
49,623,592.77
255,985,619.13
573,640,158.33
流动负债合计
388,816,214.69
285,408,830.69
599,435,990.95
720,694,235.61
长期借款
40,000,000.00
370,125,000.00
320,125,000.00
300,125,000.00
非流动负债合计
40,000,000.00
370,125,000.00
320,125,000.00
300,125,000.00
负债合计
428,816,214.69
655,533,830.69
919,560,990.95
1,020,819,235.61
所有者权益

实收资本
50,000,000.00
50,000,000.00
50,000,000.00
50,000,000.00
盈余公积

25,000,000.00
25,000,000.00
25,000,000.00
未分配利润
356,609,434.03
766,885,760.87
815,324,071.54
861,851,908.69
所有者权益合计
406,609,434.03
841,885,760.87
890,324,071.54
936,851,908.69
负债及所有者权益合计
835,425,648.72
1,497,419,591.56
1,809,885,062.49
1,957,671,144.30

<2>损益表

损 益 表
币种：人民币 单位：元
项 目
2009年末
2010年末
2011年末
2012年2季度
一、营业收入
433,843,543.97
709,526,984.33
126,923,567.14
104,750,367.56
减:营业成本
140,306,126.38
173,721,269.91

营业税金及附加
24,078,316.69
39,733,511.12
7,107,719.76
27,043,801.90
营业费用
-
4,863,770.90
4,235,978.51
2,281,845.80
管理费用
20,219,167.72
18,021,648.73
36,194,919.89
9,500,651.25
财务费用
4,657,351.80
14,850,829.84
26,821,622.38
12,886,772.47
三、营业利润
244,582,581.38
458,335,953.83
52,563,326.60
53,615,164.35
减：营业外支出
139,713.63

2,000.00
四、利润总额
244,442,867.75
458,335,953.83
52,563,326.60
53,613,164.35
减：所得税
14,099,915.18
23,059,626.99
4,125,015.93
7,085,327.20
五、净利润
230,342,952.57
435,276,326.84
48,438,310.67
46,527,837.15

<3>现金流量表

项 目
2009年度
2010年度
2011年度
一
经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金
454,782,169.97
769,711,623.34
61,113,129.87

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金
377,758,376.47

296,991,897.33

经营活动现金流入小计
832,540,546.44
769,711,623.34
358,105,027.20

购买商品、接受劳务支付的现金
253,321,171.87
319,655,308.80
475,858,312.22

支付给职工以及为职工支付的现金
4,315,265.34
3,885,241.55
6,595,400.00

支付的各项税费
39,269,143.55
48,910,576.70
12,308,351.72

支付其他与经营活动有关的现金
10,182,987.39
380,418,296.97
146,743,341.01

经营活动现金流出小计
307,088,568.15
752,869,424.02
641,505,405.55

经营活动产生的现金流量净额
525,451,978.29
16,842,199.32
(283,400,378.35)
二
投资活动产生的现金流量

投资活动现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
465,160,865.00
2,224,796.00
3,215,606.63

投资活动现金流出小计
465,160,865.00
2,224,796.00
3,215,606.63

投资活动产生的现金流量净额
(465,160,865.00)
(2,224,796.00)
(3,215,606.63)
三
筹资活动产生的现金流量

取得借款收到的现金

330,125,000.00

筹资活动现金流入小计

330,125,000.00

偿还债务支付的现金
17,000,000.00

50,000,000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金
4,657,351.80
14,850,829.84
25,609,202.94

支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计
21,657,351.80
14,850,829.84
75,609,202.94

筹资活动产生的现金流量净额
(21,657,351.80)
315,274,170.16
(75,609,202.94)
四
汇率变动对现金及现金等价物的影响

五
现金及现金等价物净增加额
38,633,761.49
329,891,573.48
(362,225,187.92)

加：期初现金及现金等价物余额
39,100,344.22
77,734,105.71
407,625,679.19
六
期末现金及现金等价物余额
77,734,105.71
407,625,679.19
45,400,491.27

（2）资产状况
截止2012年6月，新源发地产预付账款、存货、固定资产其他应付款、长期借款等情况如下：
1） 预付账款
预付帐款：金额212,600,332.60元，
其中： 　
华电供热集团6,095,158.34元
石家庄市建筑市场管理中心150,000.00元 　
石家庄供电公司(桥东)468,111.86元
中天建设44,153,212.00元
石家庄巨创科技有限公司8,450,000.00元
石家庄康泰经贸有限公司2,249,396.00元
石家庄市科科阀门有限公司133,816.35元
北京江河幕墙股份有限公司57,520,080.00元
河北方圆建筑工程有限公司33,586,887.65元
石家庄市金帆电力设备销售中心15,877,375.00元
浙江杜班建筑工程有限公司32,581,021.40元
河北路桥集团有限公司11,335,274.00元
上述预付帐款全部为一年以内。
2） 存货
存货：1,106,574,395.42元
其中：
低值易耗品为20,022,954.21元
开发成本为1,086,551,441.21元，其中新源发商贸城一二期改造为289,280,482.62元；新源国际财富中心项目拆迁及建设成本797,270,958.59元。
3） 固定资产
固定资产：478,066,690.25元
其中：
汽车8,094,709.00元
办公设备9,735,589.56元
商贸城460,236,391.69元
4） 其他应付款
其他应付款： 570,103,742.50元
其中：
工会经费8,902.86元
职工教育经费295,977.44元
服装押金14,300.00元
养老保险79,984.34元
谷献余239,704,577.86元
河北省金融租赁有限公司240,000,000.00元
上海亿阳国际贸易有限公司90,000,000.00元
5） 长期借款
长期借款：300,125,000.00元，均为华夏银行借款。

（3）融资人财务比率分析

①偿债能力分析

短期偿债能力
2009年
2010年
2011年
2012年6月
流动比率
0.99
3.67
2.3
2.13
速动比率
0.22
1.61
0.38
0.29
保守速动比率
0.22
1.61
0.38
0.29
现金比率
0.2
1.43
0.08
0.06

近三年公司速动比率分别为1.61、0.38、0.29，呈逐年下降的趋势，这主要是由于其他应付款大量增加引起流动负债同步增加所致。同时，由于存货大幅增加，导致速动比率也随之下降，符合目前房地产市场状况。近三年公司流动比率分别为3.67、2.3、2.13，由于流动负债增长速度快于流动资产，从而使流动比率呈现出下降趋势，但是该比率整体仍然处于高位。公司的流动资产主要集中在存货等优质资产上，现项目已基本建好，变现能力较强。总体来看，公司具有较强的短期偿债能力。

②长期偿债能力分析

长期偿债能力分析
2009年
2010年
2011年
2012年6月
资产负债率
0.51
0.44
0.51
0.52
有形净值债务率
1.05
0.78
1.03
1.17
已获利息倍数
53.49
31.86
2.96
4.90
长期债务与营运资金比率
-13.52
0.49
0.41
0.37
近三年公司资产负债率分别为44%、51%、52%，该比率虽然有所上升，但总体处于比较安全的水平。同时，由于公司没有无形资产，所以有形净值债务率的变动趋势和资产负债率一致。公司已获利息倍数为31.86、2.96、4.90，体现了公司良好的债务利息偿付能力。此外，近三年公司长期债务与营运资金比率分别为0.49、0.41、0.37，该指标整体处于低位且逐年下降，预示着企业未来偿还长期债务的保障程度较高。总体来看，公司具有良好的长期偿债能力。

③营运能力分析

营运能力分析
2009年
2010年
2011年
2012年6月
营业周期
755.01
1129.18
244.86
395.73
存货周转率
0.48
0.32
0.00
0.00
存货周转天数
752.73
1127.78
0.00
0.00
总资产周转率
0.52
0.47
0.07
0.04
应收账款周转率
158.08
258.52
1.47
0.91
应收账款周转天数
2.28
1.39
244.86
395.73

石家庄市新源发房地产开发有限公司主要从事房地产开发业务。由于公司主营业务表现为投资规模大、建设周期长、资金回收慢、营业收入规模相对较小，公司的应收账款周转率、存货周转率及总资产周转率均较低，符合主要业务所在的行业特点。通过报表数据显示，应收账款、存货等参与流转的资产占用合理，存货变现能力强，公司营运正常，综合实力较强。

④盈利能力分析

盈利能力分析
2009年
2010年
2011年
2012年6月
销售净利率
0.53
0.61
0.38
0.61
销售毛利率
0.56
0.65
0.41
0.64
资产净利率
0.20
0.26
0.03
0.05
净资产收益率
0.37
0.50
0.06
0.11
权益乘数（期末）
2.05
1.78
2.03
2.26
由于2011年营业收入减少，同时管理费用和财务费用上升较快，所以导致2011年销售毛利率、销售净利率、资产净利率以及净资产收益率均大大低于2010年。但是今年上半年以来，营业收入稳步增加，同时各项费用因管控得力而大幅下降，各项盈利指标集体呈现出积极的回升态势。总体看来，公司的净利率与毛利率均处于较高水平。同时，今年上半年净资产收益率已经达到了11%，这些都显示出公司良好的盈利能力。
（四）客户信用情况说明
截至2012年9月20日，人民银行企业基本信用信息报告显示，该企业贷款余额为300,125,000.00元，无未结不良信贷记录。客户信用良好。
第三部分 新源国际财富中心项目情况简介

（一）石家庄市情况简介
石家庄为河北省省会，是国家发展环渤海经济圈中的重要一极，是京津冀都市圈的第三大核心城市，交通极为便利，是铁路、高铁枢纽城市，年内即可实现高铁与北京一小时通行，市区与国家高速公路网中的京珠、京昆、青银、石黄（二横二纵）实现直接相通；全市常住人口为1016万人，其中，市区人口规模286.2万（2010年），已成为的全国特大城市之一；是全国重要的医药、纺织工业中心城市，重要的现代服务业和生物产业基地之一，是全国六大小商品集散中心中的两大中心所在地（南三条、新华集贸），是华北重要商埠。
2011年，全市生产总值完成4,000亿元,增长12%;全部财政收入完成488.9亿元，其中地方一般预算收入完成221亿元，分别增长26%和35%;规模以上工业增加值完成1700亿元，实现利税770亿元，分别增长16%和25%；社会消费品零