建国大酒店建设项目工程可行性研究报告.doc

第一章 总 论 1
1.1 项目背景 1
1.2 项目概况 1
1.3 问题与建议 1
第二章 需求分析与建设规模 2
2.1 需求分析 2
2.2 建设规模、建设内容及建设目标 9
第三章 场址选择 10
3.1 场址选择原则 10
3.2 场址选择 10
3.3 场址条件 12
第四章 建设方案 19
4.1 项目组成 19
4.2 建设方案 20
4.3 设备方案 38
4.4 公用工程方案 33
第五章 节能 40
5.1 概述 40
5.2 编制依据 40
5.3 能耗分析 41
5.4 节能措施 41
第六章 环境影响评价 43
6.1 场址环境条件 43
6.2 环保质量及污染物排放标准 43
6.3 项目建设与运营对环境影响 44
6.4 环境保护措施方案 45
6.5 环境影响评价 48
第七章 消防与劳动安全卫生 49
7.1 设计依据 49
7.2 建筑物耐火等级 49
7.3 消防设计 49
第八章 组织机构与人力资源 53
8.1 组织机构 53
8.2 人力资源配置 53
8.3 员工培训计划 53
第九章 项目实施进度 54
第十章 投资估算、投资计划与资金筹措 56
10.1 投资估算 56
10.2 分期投资计划 57
10.3 资金筹措 58
第十一章 工程招标 59
第十二章 财务分析 61
12.1 财务评价 61
12.2 企业生存能力分析 66
12.3 不确定性分析 66
12.4 财务评价结论 67
第十三章 社会评价 72
13.1 项目对社会的影响分析 72
13.2 互适性分析 73
13.3 社会风险分析 73
13.4 社会评价结论 74
第十四章 研究结论 75

——

附表：
1. 总投资估算表
2. 流动资金估算表
3. 投资计划与资金筹措计划表
4. 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
5. 总成本费用估算表（折旧费估算表、摊销表）
6. 项目投资现金流量表
7. 资本金现金流量表
8. 利润和利润分配表
9. 财务计划现金流量表
10. 借款还本付息计划表
11. 资产负债表

附图：
1. 拟建项目区域位置图
2. 场区平面布置示意图
3. 建国酒店各层平面图

附件：
1. 企业法人营业执照
2. 土地证

第一章 总 论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
建国大酒店建设项目一期工程
1.1.2 项目建设单位概况
建设单位名称：xxx市正荣贸易有限责任公司
法人代表：
性质：有限责任公司
注册资本：1010万人民币
地址：xxx市南关区xxx大街621号
xxx建国大酒店改扩建工程是荟冠集团股份有限公司与自然人龚政先生（xxx市正荣贸易有限责任公司法人）双方合作项目，目前该项目已列为xxx市2009年第三产业重点项目。
荟冠集团股份有限公司是在原长粮（集团）有限公司改制重组的基础上于2005年组建的。集团注册资本7416万元。目前主要产业有粮食加工业、物流业、宾馆餐饮娱乐业。
近年来，公司在以粮食深加工为产业主体的同时，将经营业务不断向新领域拓展，在北京石景山区体育场东侧组建了北京龙洋体育健身俱乐部。俱乐部占地面积2万平方米，建筑面积4万平方米，总投资4亿元人民币。是按五星级标准建造的集住宿、餐饮、洗浴、健身为一体的多功能大型休闲娱乐场所，目前运行良好，市场评估价值近8亿元。年创利税可达5000万元以上。
与省内的知名的民营企业——百利集团共同出资，组建了集粮油、食品、调料、副食、水产、日化等市场经营的仓储、多功能服务型的东北亚物流有限公司，股本总额为1亿元。荟冠集团占股本总额的49%。东北亚物流有限公司下设三个不同专业的批发市场，即粮油大市场；光复路新区食品、调料大市场；光复路新区副食、水产大市场。共有商铺1600多间，年交易额可达50亿元，年利税额可达5000多万元。
龚政先生多年来随其父从事房地产开发，完成项目主要有：新月山庄、雁鸣湖山庄；与他人合作开发了中东首座、东田青年城等楼盘。近年来，根据xxx市旅游业发展的趋势，将经济的触角延伸到酒店业，先后完成了新月宾馆和富贵大酒店项目的改造，总投资约1.5亿元。2006年与荟冠集团达成合作意向，拟共同对荟冠大厦进行改造，使其成为xxx市乃至东三省有代表性的星级酒店之一。至2008年项目改造以来，已投资千万元以上，完成了大厦A座续建工程，为改造大酒店奠定了坚实的基础。
为确保项目顺利实施和在法人治理结构方面提供法律保障，经荟冠集团股份有限公司与自然人龚政先生双方协商，将自然人龚政先生于2009年6月19日设立的，自然人持股的xxx市正荣贸易有限责任公司，通过增资扩股的方式，于2009年9月变更为法人公司，注册资本为人民币1010万元。其中荟冠集团持有股东650万元，约占股东总额的64%；龚政先生持股360万元，约占股东总额的36%。改造工程完结后，将对公司所拥有完全产权的荟冠大厦经评估后的净值全额入股，注册资本预计可增加到1.6亿元。
实施xxx建国大酒店建设项目的目的，就是充分利用现有建筑所处的区位优势，活化资产，提高资产的利用价值，将共最终改造成为五星级酒店，以便股东均能获得可观的收益。
1.1.3 可行性研究报告编制依据
1、国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
2、中华人民共和国国家标准《旅游涉外饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）；
3、建设单位提供的有关资料。
1.1.4 项目提出理由和背景
xxx市是全国极有发展潜力的城市之一，素有“汽车城”、“电影城”、“森林城”、“科技文化城”之美誉。良好的生态环境和深厚的文化底蕴，使xxx市成为中国北方的绿色明珠，倍受海内外旅游者的青睐。
xxx市委、市政府对旅游业发展高度重视，始终坚持“发展大旅游、拓展大市场、形成大产业”的思路，使得xxx市旅游产业的地位和知名度大幅度提升。2000年到2010年期间，旅游业总收入年平均增长42%。目前，净月高尔夫球场、松花江沿江旅游带系列景区、长白山环保客车改造及景区修缮等100个项目交付使用。双阳御龙温泉度假村、查干湖影视基地、xxx汽车文化园等项目已建成并投入运营。随着xxx省旅游市场的不断拓展，省政府提出，各地要努力建设一批功能完善、设备先进，具有专业化管理水平的星级饭店，以适应旅游发展需求。食、住、行、游、购、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为xxx市经济新的增长点和发展最快的行业之一。
随着振兴东北老工业基地发展战略的逐步实施、净月潭冬季旅游的日益火爆和xxx会展业以及2007年亚冬会等各种国际活动的增多，xxx市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。随着xxx省经济及会展业的进一步发展，会展、商务旅游、旅游基础设施建设、酒店经营相互促进、良性循环的局面有望持续发展。完备的硬件设施将吸引更多的展览、会议、论坛在xxx举办。正是因为商务旅行者带来的巨大客源， 2002年以来xxx市酒店平均入住率70%以上。而且随着xxx经济发展和旅游知名度的不断提高，使得xxx市酒店的入住率不断攀升，连续二年在东北三省名列第一，甚至在会展期间达到xxx市酒店全部爆满，使来长客人只好选择在xxx市及周边市入住。
截止2009年末，xxx市星级酒店共47家，而高档次，尤其是五星级酒店更是严重不足，并处于供不应求的状态。与国内同级同类城市相比，xxx市区内的部分酒店服务业明显落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已影响到xxx市的经济发展和招商引资的力度，影响到xxx市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。xxx市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的五星级商务酒店势在必行。
随着xxx市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，xxx市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，由于外来人口的日益增多和国际交流的日益频繁，对高档次酒店，尤其是高标准的五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。
因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。鉴于以上市场需求分析，xxx市正荣贸易有限责任公司提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的商务酒店。
本项目建国大酒店所要改造的现有建筑物为荟冠大厦，（以下简称大厦），大厦可供经营与使用建筑面积约18767 m2，其中自用约1800 m2，对外出租16967 m2，内外部装修已破旧，无法充分利用大厦的价值。为了活化资产提高大厦资产的利用价值，2007年荟冠集团与xxx市正荣贸易有限责任公司经磋商达成合作协议，拟共同出资将现有荟冠大厦改造成五星级酒店，满足xxx市旅游酒店市场的需求，同时使股东双方获得可观的收益。
xxx处于东北三省老工业基地的中心位置，同时又被国家划入除了北京、上海以外再发展六个会展经济城市之一（即东三省地区唯一划入国家发展会展经济的城市）。在这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，xxx建国大酒店项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。
项目建设的理由如下：
1、是盘活资产，拉动内需的需要。
建设建国大饭店的有关问题，一直是省、市领导关注、列入省政府办公厅督查督办的全市经济和社会发展的重点建设项目之一， 同时也是振兴xxx老工业基地，对外经济合作的重点项目。盘活建国大酒店资产，是改造提升传统服务业，加快发展现代服务业，推动xxx市服务业向国际品牌和国内名牌方向发展，扩大再就业，拉动内需的需要。
2、是旅游业迅猛发展的需要。
旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与发展的朝阳产业，在xxx省“发展大旅游、拓展大市场、形成大产业”的指导下，xxx市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为xxx市经济新的增长点和发展最快的行业之一。建国大酒店及配套服务设施的建设，不仅能为旅游者提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多的旅游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展的需要。
3、是辐射带动周边商业的需要
xxx市星级酒店80%都集中在xxx大街西端，东部区域星级酒店屈指可属，由人民广场开始，沿xxx大街至亚泰大街又是星级酒店的空白地带，建国大酒店的设立不仅添补了这段区域没有星级酒店的空白，而且还可辐射北至新发路，东至亚泰大街，南至医大二院，西至人民大街近20平方公里左右区域内的金融机构及大小近百家工商企业。
4、提高酒店服务水平和质量的需要
新建的建国大酒店拟用国际知名的酒店管理团队，引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。
5、解决就业的需要
项目建成后将会解决部分人员就业，减轻了政府“就业”负担，对稳定社会起到积极的作用。
6、企业自身发展的需要
本项目的建设，不仅能弥补重庆路没有五星级高级酒店的缺憾，美化市容、满足市场需求，同时更能使公司走出困境，大幅度的提高企业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步与国际接轨，为xxx市向国际化大都市迈进搭建平台。
综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生的精神，项目建设解决了xxx市五星级酒店的不足，可为消费者提供一个高档次的酒店服务需求，项目建设是必要和迫切的。
1.1.5 建设地点
建国大酒店位于xxx大街621号，西距人民广场约600多米，北距xxx市繁华步行街——重庆路约160米，南临xxx大街，东距xxx交通要道的大经路不足300米之遥，处于xxx市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。
1.1.6 建设规模与建设内容
1、建设规模
项目总建筑面积30634.28 m2。
2、建设内容
建国大酒店按五星级酒店建设，由于资金等条件限制，项目分二期建设，一期对现有建筑物进行装修改造、二期对一期室内预留的部分客房及服务设施、室外停车场等进行建设。二期完成后可达到五星级酒店标准，本项目是一期工程的建设。
建国大酒店总占地面积2969㎡，总建筑面积30634.28m2，其中利用原有建筑20365.28㎡，已完成续建接层建筑面积10269㎡。本项目拟对现有建筑物室内外按五星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。
本项目拟改造面积20365.28㎡、续建接层装修10269㎡、新购置设备84台（套）。
1.1.7 建设条件(现状)
xxx建国大酒店拟利用现有建筑改造而成。现有建筑物原设计为框架结构，层数为二十层，设计总建筑面积30634.28㎡，其中A座21963.76㎡（1～20层建筑面积为20412.41㎡、地下一层建筑面积1551.35㎡）；B座8670.52㎡（1～6层建筑面积为7171.44㎡、地下一层建筑面积1499.08㎡）。
1994年仅完成20365.28㎡并交付使用，其中A座仅建至10层完成建筑面积11694.76㎡（1～10层建筑面积为10143.41㎡、地下一层建筑面积1551.35㎡）、B座全部建完建筑面积为8670.52㎡（1～6层建筑面积为7171.44㎡、地下一层建筑面积1499.08㎡）。
2009年又按原设计续建完成了A座11～20层接层工程，续建建筑面积10269㎡，目前大厦总建筑面积达到了原设计的30634.28㎡，就建筑面积规模而言，已为改造成为五星级及以上标准酒店在硬件方面奠定了坚实的基础。
建国大酒店位于xxx大街621号，处于xxx市最繁华重庆路商业圈之内，交通条件十分便利。建设场址给排水、供电、供热等公用工程基础设施条件完备，能够满足项目建设需要。
1.1.8 项目总投资及资金筹措
总投资为16713.80 万元，其中，建设投资16168.40 万元（利旧8500万元、新增7668.40万元）、建设期利息144.00 万元、流动资金401.40万元。
项目新增7668.40万元，其中申请银行贷款5000.00万元，占新增建设投资的65%，其余2668.40万元，由建设单位自筹，占新增建设投资的35%。
建设期利息144.00万元、流动资金401.40万元，均由建设单位自筹解决。
1.1.9 项目建设期
项目建设期为1年、拟于2010年5月至2011年5月竣工验收并投入使用。
1.1.10 主要技术经济指标
主要技术经济指标详见表1-1。
1

表1-1 主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总投资
万元
16713.8

1.1
建设投资
万元
16168.4
新增7668.40

其中：利旧投资
万元
8500

1.2
建设期利息
万元
144

1.3
流动资金
万元
401.4
达产年份
2
营业收入
万元
7973.78
各年平均值
3
营业税金及附加
万元
422.61

4
总成本费用
万元
4724.7
各年平均值
5
利润总额
万元
2826.47
各年平均值
6
所得税
万元
706.62
各年平均值
7
净利润
万元
2119.85
各年平均值
8
总投资收益率
%
17.23
息税前利润/总投资
9
总投资利税率
%
19.44

10
资本金净利润率
%
65.96

11
总成本利润率
%
59.82

12
销售利润率
%
35.45

13
全员劳动生产率
万元/人.年
30.67

15
贷款偿还期
年
3.48
包括建设期
16
盈亏平衡点
%
37.59
达产年值

%
39.18
各年平均值
17
投资回收期
年
5.83
所得税前

年
6.77
所得税后
18
财务净现值
万元
4444.07
i=12% 所得税前

万元
1026.01
i=12% 所得税后
19
财务内部收益率
%
18.01
所得税前

%
13.45
所得税后
20
资产负债率
%
1.73
达产年
21
建筑物占地面积

22
总建筑面积
m2
30634.28
利旧20365.28
续建10269
23
劳动定员
人
260

1.2 问题与建议
1、建设单位应做好项目的前期准备工作，落实资金来源，以保证项目的顺利实施。
2、项目实施阶段，要加强工程的监督管理工作，确保项目质量和工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。

第二章 需求分析与建设规模
2.1 需求分析
2.1.1 酒店市场分析
酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。
按国家统计局口径，至2007年底，中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。
2007年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。
2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。而对于深处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于“五一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的“商务”价值。
2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在2008年下半年已开始感到经营压力。中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。
酒店业应顺应国家扩大内需的号召，各大酒店尤其是高档酒店，应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。应缩减开支、降低成本，练好内功。酒店消费需求有一定的刚性，总有一部分人得住酒店，所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，酒店业的发展前景依然是光明的。
xxx市是全国极有发展潜力的城市之一，素有“汽车城”、“电影城”、“森林城”、“科技文化城”之美誉。200年发展历史和新中国成立后50年的重点建设，形成了独特的城市风格、良好的生态环境和深厚的文化底蕴，使xxx市成为中国北方的绿色明珠，倍受海内外旅游者的青睐。
xxx市委、市政府对旅游业发展高度重视，始终坚持“发展大旅游、拓展大市场、形成大产业”的思路，使得xxx市旅游产业的地位和知名度大幅度提升。2000年到2010年期间，旅游业总收入年平均增长42%。仅2004年“五一”黄金周，我省就接待旅游人数156.52万人，旅游收入4.91亿元。将旅游业培育成xxx市新兴的主导产业，食、住、行、游、购、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为xxx市经济新的增长点和发展最快的行业之一。
目前，净月高尔夫球场、松花江沿江旅游带系列景区、长白山环保客车改造及景区修缮等100个项目交付使用。双阳御龙温泉度假村、查干湖影视基地、xxx汽车文化园等项目已建成并投入运营。随着xxx省旅游市场的不断发展，省政府提出，各地要努力建设一批功能完善、设备先进，具有专业化管理水平的星级饭店，以适应旅游发展需求。
饭店餐饮业是旅游业的重要组成部分。目前，xxx市星级酒店47家，从数量上看，五星级酒店3家，香格里拉、名门、紫荆花，4星级酒店8家；从五星级酒店的入住率看，2002年平均入住率70%以上。而且随着xxx经济发展和旅游知名度的不断提高，使得xxx市酒店的入住率不断攀升，连续二年在东北三省名列第一，甚至在会展期间达到xxx市酒店全部爆满，使来长客人不得不在xxx市及周边市入住。
另外随着振兴东北老工业基地发展战略的逐步实施、净月潭冬季旅游的日益火爆和xxx会展业以及2007年亚冬会等各种国际活动的增多，xxx市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。
随着xxx省经济及会展业的进一步发展，这种会展、商务旅游、旅游基础设施建设、酒店经营相互促进、良性循环的局面有望持续发展。完备的硬件设施将吸引更多的展览、会议、论坛在xxx举办。
正是因为商务旅行者带来的巨大客源，促进了包括酒店业在内的旅游基础设施的建设。xxx虽拥有数量众多的酒店，但90%以上都是由民营资本看准了市场需求投资兴建的，这也形成了酒店业一道独特的风景。会展业发达的南关区、经开区、净月开发区，拥有现代化的xxx国际会展中心，每年举办的大型展会有10多场。已举办了5届的东北亚博览会，每届都会吸引将近5万名客商。在博览会前后3天和博览会期间，是xxx各酒店生意最火的时候。有市场需求，xxx的酒店自然如雨后春笋般生长。有人算过一笔账，假定每年举办会展20个，若按每次会期3天计算，加上会展前后3天的势头，那么，全年xxx酒店处于火爆状态的日子就达100多天，对于酒店业来说，数据已使人惊叹不已。
目前，xxx市旅游业全面提升，年收入已达到182.8亿元，占xxx省旅游业总收入的53.8％，占xxx市GDP的8.75％。从我国提出振兴xxx老工业基地以来，xxx经济发展速度加快，同时会展业的日趋发达和旅游业的兴旺，对酒店业起到了较强的拉动作用。在xxx市历届展会，特别是汽博会和东北亚博览会期间，xxx现有五星级酒店客房入住率普遍达到90％以上，有的甚至达到100％。据有关部门统计资料显示，2009年，xxx市实现旅游总收入220亿元，相当全市GDP的8％，其中，接待海外旅游15.5万人次，外汇收入7000.00万美元；接待国内旅游1900万人次，实现国内旅游收入215亿元。
目前，xxx市正以平均3天一个展会的会展频率拉动着xxx市的会展经济，仅2006年，xxx市举办各类会展活动120项，参与群众达670多万人次，全年会展业实现相关收入78.2亿元，其中直接收入7.2亿元，带动相关产业收入65亿元，实现税收6亿元，其中：汽博会、国际光学大会、光博会、东北亚博览会等重点展会办得好，办得活，在国内外的影响力越来越大，成为xxx市会展的一大亮点。2008年，xxx市举行的第四届汽博会整体展示面积12万平方米，有27个国家和地区近1000家企业参展，已成为业内人士公认的品牌车展。第20届国际光学大会是2007年xxx举办会议中层次、规模、专业性最高的一次国际性会议，包括诺贝尔获得著在内的近千名知名学者来长参会。随着xxx城市会展业和旅游业的日趋繁荣，城市高端五星级酒店的接待能力远远满足不了新形势的要求。
市场调查中发现：截止2009年末，xxx市大小宾馆酒店上万家，其中星级酒店共47家，而高档次，尤其是五星级酒店更是严重不足（目前，被评定为五星级酒店的仅有5家，即xxx香格里拉大饭店、xxx海航名门酒店原xxx名门酒店、xxx开元名都大酒店、xxx华天大酒店、xxx紫荆花酒店；还有五、六家准五星级酒店），并处于供不应求的状态。目前xxx市酒店服务业的特点是：饭店数量少，高档次饭店的数量更少。具体表现为：
1、星级饭店数量较少。
2、xxx市现有五星级饭店（酒店）标准较低，在仅有的5家五星级饭店（酒店）中大部分严格说来并不符合五星级标准。
3、高档次饭店（酒店）（四星级以上）旺季处于供不应求状态，低档次饭店（三星级以下）由于数量较多，因此竞争激烈，客房入住率相对不高。
4、大部分饭店的环境、软硬件的标准以及饭店的规模、国际知名度、档次上与国内发达城市相比都存在着一定的差距。
5、与国内同级同类城市相比，xxx市区内的部分酒店服务业明显落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨，作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已影响到xxx市的经济发展和招商引资的力度，影响到xxx市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。xxx市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的五星级商务酒店势在必行。
随着xxx市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，xxx市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，由于外来人口的日益增多和国际交流的日益频繁，对高档次酒店，尤其是高标准的五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为开发商的当务之急，鉴于以上市场需求分析，xxx市正荣贸易有限责任公司提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的商务酒店。
因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。鉴于以上市场需求分析，xxx市正荣贸易有限责任公司提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的商务酒店。
2.1.2 目标市场及功能定位
1、功能定位
21世纪的中国经济正处于重要战略机遇期，国家实施振兴东北老工业基地重大战略，必将给xxx市经济和社会发展带来千载难逢的发展机遇，xxx处于东北三省老工业基地的中心位置，同时又被国家划入除了北京、上海以外再发展六个会展经济城市之一（即东三省地区唯一划入国家发展会展经济的城市）。在这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，xxx建国大酒店项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。
xxx建国大酒店坐落在xxx市重庆路繁华中心区，周边毗邻众多的大型商场、特色名店、金融机构等单位。作为xxx市经济发展及亮化美化的重点街区，xxx建国大酒店其功能规划和前期目标定位，是公司今后发展、市场开拓的基础和保证。
因此，经过大量的市场调查，多方论证，结合建国大酒店经营理念和发展取向，将目标定位为：建国大酒店将以“精制、新颖、自然、健康”的规划设计理念，满足人性化的设计理念，打造满足高端商务客人需求的现代化、人性化、智能化的健康消费场所。因此，经过大量的市场调查，多方论证，将目标定位为：区别于传统型的酒店而具有个性化、特色化、现代智能型五星级商务酒店。满足境内外高档次消费者旅游、商务、休闲需求。
2、目标市场
本项目目标市场是：企业主、高级管理者、境外游客、政府官员等。
2.2 建设规模、建设内容及建设目标
2.2.1 建设规模
项目总建筑面积30634.28m2，其中5～20层客房区195间、会议室15个共计15723.96 m2、4～6层办公区2929.2 m2、餐饮、超市、健身、洗浴、多功能厅、商务中心等服务区面积可达11981.12㎡，地下库房及停车场3050.43m2。
2.2.2 建设内容
建国大酒店总建筑面积30634.28m2，其中利用原有建筑20365.28㎡，已完成续建接层建筑面积10269㎡。本项目拟对现有建筑物室内外按五星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。
本项目拟改造面积20365.28㎡、续建接层装修10269㎡、新购置设备84台（套）。

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第三章 场址选择
3.1 场址选择原则
1、符合城市规划要求；
2、场址应具有较完善的城市基础设施，并尽量利用城市基础设施以及附近其它外部协作条件；
3、坚持以人为本，选择周边环境噪音小、无污染、交通便利的区域，为康复养老提供良好的环境；
4、坚持安全第一，选择各种灾害发生较少的区域；
5、坚持节约、经济、适用原则。
3.2 场址选择
3.2.1 地点与地理位置
本项目场址位于xxx大街621号，占地2969m2。西距人民广场约600多米，北距xxx市繁华步行街——重庆路约160米，南临xxx大街，东距xxx交通要道的大经路不足300米之遥，处于xxx市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。
项目选址地段优势明显，位于xxx市城市的中心地带，紧邻xxx市的中心广场――人民广场，项目场址区域市政基础设施建设完备，周边无任何生产企业，是发展五星级酒店的最佳选择。
1、场址土地权属类别
场址土地权属xxx市正荣贸易有限责任公司
2、占地面积
拟建场址总占地面积为2969㎡。
3、场址现状
xxx建国大酒店现有总建筑面积30634.28㎡（其中1994年完成20566.88㎡，2009年按原设计完成续建A座11～20层工程，续建建筑面积10269㎡）。
现大厦因续建工程影响，可供经营与使用建筑面积约18767 m2，其中自用约1800 m2，对外出租16967 m2。在大厦内经营的主要有天伦体闲宾馆有限公司和南关区漫步云端大酒店。
表4－3　　　　　　　　现状建筑物特征表
内容
特征
耐火等级
一级
建筑面积（m2）
30634.28
占地面积（m2）
2969
层数
A座－1～20层、B座－1～6层
总高（m）
A座地上81.9m、B座地上25.4m
墙体
复合节能墙体
结构形式
底框架结构
基础形式
桩基础
抗震设防烈度
7度
设计基本加速度值
0.1g
基 本 装 修
楼地面
水磨石、花岗岩、地砖
屋面
现浇钢筋混凝土屋面，SBS防水
外门
玻璃转门
内门
木门
窗
塑钢窗
内墙面
涂料；墙砖
外墙面
外墙砖、涂料
天棚
混合砂浆刮大白

3.3 场址条件
3.3.1 区域概况
xxx市地处中国东北松辽平原腹地，其地理位置为东经124°18～127°02′，北纬43°05′～45°15′。xxx市是xxx省省会，是全省的政治、经济、科技和文化中心。全市总面积为20571平方公里，辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳、经济技术开发区、高新开发区、净月旅游开发区九个区和榆树、德惠、九台三个县级市及农安县。全市总人口为705.7万人，其中市区人口498.07万人。
1989年、1992年、1994年分别被国家批准为计划单列城市、享受沿海沿边开放政策的中心城市和副省级城市。
xxx市位居东北三省的中心，是未来东西走向的第三条“欧亚大陆桥”的交汇点。xxx市高新技术产业、经济技术、净月潭旅游经济和汽车经济贸易等四个开发区分别被国家批准为国家级开发区和省级开发区，并都享受国家沿海开放城市和国家级开发区的各种政策。
xxx又是一座“汽车城”、“电影城”、“森林城”的旅游城和令人瞩目的“科技文化城”。xxx是新中国汽车工业、光电子技术、生物技术和应用化学的摇篮。
xxx市科技力量雄厚，高等院校集中，xxx大学、东北师范大学、xxx工业大学、xxx理工大学等一大批重点院校27所；拥有xxx应化所、光学机械与物理研究所等驰名中外的独立科学研究与技术开发机构98个，科研装备精良，人才资源丰富，是国内屈指可数的知识密集区。
xxx市地域辽阔，土地资源丰富，全境幅员面积20571平方千米，其中市区面积3583平方千米。下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。全市现状总人口745.95万人，其中市区人口328.96万人。矿产资源比较丰富，主要有石油、天燃气、煤、油页岩、石灰石、膨润土等39种矿产，开发潜力极大。
xxx市是中国著名的农业大市，地处世界著名的黄金玉米带，是我国重要的商品粮基地，素有“北方粮仓”之称，粮食年产量稳定在75亿公斤左右。主要农作物为玉米、大豆和水稻；猪、牛、鸡、鹿、鹅等畜牧业发达，品种优良，数量较大，近年来，先后建成了德大、大成、皓月等一批国内最大、世界领先的农副产品深加工龙头企业。
xxx市是中国重要的工业基地。工业具有相当规模和现代化水平，形成了以汽车及零部件、食品、光电信息、生物与医药四个主导行业为支撑的工业体系。中国xxx第一汽车集团是全国规模最大、品种最全的汽车生产研发基地，汽车的年产量占全国汽车总产量的五分之一；拥有二百多家为一汽集团配套的企业，基本上形成了高水平、大批量、专业化的汽车配套企业群，故有“汽车城”之称。xxx客车厂是全国最大的铁路客车和地铁科研、生产基地、客车年产量占全国近二分之一。在高新技术产业发展方面具有一定的比较优势。围绕光电子、微电子、软件及售后服务、现代医药、玉米深加工、绿色食品、汽车、新材料等八个重点行业，培育了一批较有竞争能力的高新技术企业。
xxx市的第三产业发展也比较快。全市拥有众多的商贸、餐饮、金融等单位，其中星级宾馆、酒店和从事旅游的单位140余家。旅游业发展迅速，旅游资源丰富，有亚洲最大的人工森林――净月潭森林公园、闻名海内外的伪满皇宫等历史遗迹，形成了以生态、冰雪、伪满遗迹、汽车产业、影视文化为主的富有地方特色的旅游产品。曾先后成功举办“中国xxx电影节”、“中国xxx国际农业博览会”和“中国xxx教育展览会”等品牌展会。
xxx市是中国科技文化名城，全市有独立科研技术开发机构98个、国家重点科研开放实验室19个、中国科学院和工程院院士26名、各类科研技术人员413人，科研人员占人口的比例在全国大中城市中名列前茅。在光学精密仪器、生物制品、汽车等方面的研究居全国的领先地位，拥有著名的中国科学院xxx应用化学研究所、xxx光机与物理研究所、xxx地理研究所、卫生部xxx生物制品研究所和xxx大学、东北师范大学等27所大学。著名的xxx电影制片厂是中国最大的综合性电影制片生产基地，被誉为新中国电影的摇篮。
xxx市是一座充满生机的开放城市。近年来，xxx市先后同日本的仙台、英国的伯明翰和美国的弗林特等12个城市结为友好城市，与世界60多个国家和地区建立了稳定的经贸联系，在20多个国家和地区兴办了海外企业或办事机构，基本上形成了以开发区为龙头，全方位，多层次、宽领域的对外开放格局。目前，xxx市拥有高新技术开发和经济技术开发区