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施工管理拟定方案

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施 工 管 理 拟 定 方 案

拟派现场项目经理资格声明

项目名称: ××广场××号楼项目( －－－)
投标人名称: ××物业管理有限公司

姓名

主要业绩
性别

年龄

专业

学历

工龄

职务

从事本岗位工作时间

联系电话

拟派项目主要管理人员、 工程技术人员情况表

序
号
姓名
性别
年龄
职务
(工种)
职称
(学历)
身份证号
简历
1

投资企业总经理
大专

2

管理处经理助理
大学本科/经济师

3

业户服务部主管
大专

4

设备主管
大专/助理工程师

5

设备主管
高中/助理工程师

注: 在填写时, 如本表格不够可按相同格式自行增加。
业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、 抄表, 对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有: 《业户手册》、 《装修管理办法》、 《入伙资料签收表》、 《业主信息表》、 《房屋验收表》、 《钥匙签收单》等, 并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。
其中尤为重要的工作就是装修管理, 按公司标准向业主做好解释工作, 并准备好《装修申报表》、 《施工人员登记表》、 《施工人员出入证》、 《施工许可证》、 《动用明火许可证》、 《安全责任书》等书面资料, 业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管; 保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》, 并巡视跟踪施工队的装修过程, 督促施工队文明施工, 保持环境整洁, 建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地, 不允许将垃圾堵住楼道, 不允许将水泥浆、 剩漆、 胶水、 可燃液体倒入下水道; 夜间保持施工区安静。管理处除保安外, 业户接待、 管理处经理都应当定时对装修施工现场检查, 发现违章及时纠正, 装修结束应经过验收, 装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。
管理规章制度
1、 住宅装修监督与管理设想
【设立装修管理领导小组】
以管理处经理为总负责人, 管理处经理助理、 保安主管、 保洁主管和设备主管为组员, 负责协调装修过程中的有关事项。

【装修巡检】
l 每日至少巡查1次装修施工现场, 发现影响房屋外观( 安装凉衣架、 卫星天线、 太阳能热水器、 封阳台) 、 危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象或违反业主临时公约规定的, 及时劝阻、 制止并报告开发商和有关主管部门
l 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、 违章装修、 在住宅底层开设小卖部、 建材店的行为及时劝阻、 制止, 并报告开发商和有关主管部门。
l 设置专用、 封闭的建筑垃圾堆放点并及时清运。

【装修施工前】
——业户应明确只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修( 户门之内的四壁、 地面、 顶面) ,不能对室外公用部位进行任何的改、 移、 加、 拆类施工。
——装修禁止行为: 拆改原房屋的承重
墙; 改变房屋及配套设施的使用功
能; 随意封闭阳台; 厕所要装空调
必须经得开发商和管理处同意( 统
一装外机架或安装一拖二机型) ;
在预留或指定以外的位置安装空调
机、 衣架与排放冷凝水; 在外墙、
门外塔建、 加建、 悬挂任何建筑物
及晾衣架、 花架、 雨棚等; 大量使用易燃装修材料; 随意改变或移动电话、 电视、 对讲、 煤气、 水管、 电线管等设施。
——填写《装修申请表》、 《施工人员登记表》并将装修图纸、 施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准。签定装修协议书及办理其它有关管理手续。

【装修施工中】
—— 电梯轿厢在装修其间有防护措施, 有持证人员驾驶和管理
—— 随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、 监督、 核实是否严格按装修图纸要求施工, 检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。
—— 业主应自行随时督查施工人员在装修时, 是否将装修材料以次充好, 工艺简单粗糙, 质量能否保证可靠。
—— 装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行, 并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响她人休息的噪声
—— 施工人员应佩证施工证, 其活动仅限于装修户室内, 不得到处游逛。
—— 施工活动仅限于装修户室内进行, 不得在公用部位拌浆、 堆物。
—— 不得使用超大、 超重、 高分贝、 强震动的施工机械设备。
—— 不得随意搭电拉线, 不得超线载负荷使用大功率施工电器具。
—— 如污染公用地面、 墙面要及时清除。装修垃圾应用袋装好, 由管理处集中后统一清运。
—— 不得在室内存放过量的易燃、 易爆、 挥发性强的材料物品。
—— 不准将垃圾投入排污管道, 防止下水管路堵塞。
—— 抽烟应远离易燃物品。明火作业须遵守消防管理有关规定, 做好防范措施。
—— 发生事故( 伤、 亡、 火灾) 要积极自救, 并及时报告有关部门和管理处。
—— 安装空调室外机必须按开发商预留位置或指定的位置安装。
—— 污、 废水立管检查口不要封死, 以便蔬疏通。
—— 建材进单元门有装修巡逻员监管, 建材搬运工要服从指挥。

【装修完毕】
—— 业主应与施工队签署《质量保证书》确定回访保修办法。
—— 聘请专业人员对装修进行验收: 是否符合图纸要求; 是否质量问题; 设备、 设施安装是否良好; 功能是否齐全、 可靠。
—— 装修单位收齐临时施工人员出入证, 到物业管理处办理退保证金手续, 如有遗失, 保证金不退。

1、 物业档案建立情况与内容

l 业户家庭资料
l
l 业户联系电话
包括: 正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话, 如家庭电话、 单位电话、 手机、 呼机、 E-mail地址等。

l 业户室内装修管理资料
包括: 装修申请表、 装修过程情况记录、 管线变动情况等。

l 业户反馈资料
包括: 服务质量回访记录、 业户投诉及处理记录、 业户意见征询、 统计记录等。

相关资料:
——《住宅使用公约》
——《装修管理办法》
——《装修管理协议》
——《入伙手续书》
——《代办服务委托书》
——《保管钥匙委托书》
——《保管钥匙承诺书》( 复印件)
——《房屋验收表》
——《钥匙签收表》
——《业主信息表》
——《入伙资料签收表》
——《施工人员登记表》
——《安全责任书》
—— 装修施工单位资质证书( 复印件)
—— 身份证明[身份证、 暂住证、 护照、 临时户口等]( 复印件)
——《治安许可证》
——《租赁许可证》
—— 权籍资料( 购房合同、 产权证、 付房款证明)
—— 各类付费资料( 有偿服务、 代收代付等)
—— 投诉、 回访记录
—— 各类服务记录
—— 业主大事记
业户档案管理按公司档案管理规范执行。
住宅装修管理的服务内容与指标

l 装修施工应于每天8:00时-18: 00
l 时之间进行, 并确保晚间18:00-清晨8:00及节假日不发出影响她人休息的噪声。
l 业主室内装修资料整理、 归档工作由管理处经理助理负责。
l 施工人员应佩证施工证, 其活动仅限于装修户室内, 不得到处游逛。
l 施工活动仅限于装修户室内进行, 不得在公用部位拌浆、 堆物。
l 不得使用超大、 超重、 高分贝、 强震动的施工机械设备。
l 加强对小区的巡视, 及时制止随意搭电拉线, 超线载负荷使用大功率施工电器具。
l 如污染公用地面、 墙面要及时清除。
l 装修垃圾用袋装好, 由管理处集中后统一清运。
l 及时制止装修施工人员在室内存放过量的易燃、 易爆、 挥发性强的材料物品。

1.9加强房屋装修与改造的管理
房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、 荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法, 直接危害到房屋建筑的安全性。同时, 盲目选用不合适的装饰材料, 还会破坏人们的工作生活环境, 危及人体健康。我们在房屋的管理工作中, 重视对二次装修和改造的审批、 监督、 追踪和验收工作, 确保房屋使用安全。
物业管理处将严格执行××市政府物业主管部门的装修管理的相关文件, 参照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》, 按程序对房屋装修实施有效管理和控制。
为保证”××广场××号楼项目( －－－) ”的高雅性和统一性及领先于同档次物业的特殊性, 特制定严格的装修管理规定。

( 1) 设立装修管理领导小组
以管理处经理为总负责人, 管理处经理助理、 保安主管、 保洁主管和设备主管为
组员, 负责协调装修过程中的有关事项。

( 2) 装修管理流程
l 业户向管理处装修管理小组提出装潢申请, 携带装修图纸、 施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》, 签署《安全责任书》、 《装修协议书》, 经管理处审批合格后, 并办妥以上手续后, 接待人员办理施工人员临时出入证方可施工。
l 管理处经理助理协同保安主管向业户和施工队介绍小区管理规定。
l 现场跟踪: 保安部主管和领班必须每天到装修户施工现场跟踪视察, 了解施工情况并做好记录, 必要时请设备人员同往。
l 装修完毕后, 经保安主管或设备部主管验收后, 在装修申请表上填写装修验收情况, 并签名。
l 跟踪时, 如发现有违章和妨碍公共利益的行为, 应及时采取措施进行整改, 必要时填写《整改通知单》, 并现场拍照, 以备留用与归档。
l 对违反装修规定者将依照有关条例采取如下措施:
a.批评、 规劝 b.责令停工整改 c.报发展商、 或政府有关部门。
l 对于材料进出、 施工人员办证、 施工工具的管理: 业主的装修材料搬运出小区时, 必须由业主亲自到管理处办理出门证, 签字认可, 否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理, 其它人不得办理。
l 管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况。

( 3) 装修管理办法
装修申请登记程序:
——业主办完所有入伙手续并仔细阅读《装修管理办法》。
——业主携带装修图纸、 施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请
表》, 签署《装修协议书》。施工单位填写《施工人员登记表》。
——管理处审验业主、 施工单位装修资料时, 如发现有不合理处, 应立即
告知业主、 施工单位对方案进行修改, 直至修改合格后, 方准予施工
单位办理施工管理手续, 开始施工, 发放施工许可证。
——施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理
手续, 交纳管理工本费, 领取施工人员出入证。
——为避免有损政府和邻居的利益, 维护全体业主的共同利益促进物业的
保值升值, 在装修过程中, 请业主和施工单位在装修前仔细地阅读有
关规定。

( 4) 装修资料管理办法
l 业主室内装修资料整理、 归档工作由管理处经理助理负责。
l 装修资料包括: 《住宅装修申请表》、 《施工人员登记表》、 《装修协议书》、 《安全责任书》等。
l 施工队伍联系地址及施工人员身份证复印件。
l 每户的装修资料必须齐全, 每户装修资料与入伙资料放在一起, 一户一袋, 作为业户资料的一个组成部分, 以便将来查阅。
l 资料中的所有文字, 按规范填写, 表格和责任书需打印, 更正内容需规范。
l 业户装修结束, 设备主管或保安主管验收房屋合格后, 在申请表上签字, 档案由管理处经理助理整理和归档。
【相关表式及告知性文件】
『装修申报表』
年 月 日 物业编号
住
户
姓 名

电 话

地 址

装修
公司名称

注册地址

法人代表

电 话

工地负责人

电 话

项目

主要材料

时间
年 月 日起至 年 月 日止
物

业

管

理

处
审批意见:

年 月 日批准人
验收意见:

年 月 日验收人

『装修管理协议』
甲方: ××物业有限公司
乙方: ( 装修业主)
为了共同维护本物业的房屋完好、 环境整洁、 优美, 维护广大业主的利益, 甲、 乙双方根据《××市居住物业管理条例》和《住宅使用公约》特制订本管理合同。
一、 甲方作为本物业的管理单位, 有责任对业户的装修工作进行检查、 监督和管理。
二、 乙方在实施装修过程中, 愿意接受物业管理单位的监督和管理, 遵守《住宅使用公约》。
三、 乙方应严格按照管理处审验备案的装修方案施工, 不得擅自增加项目, 改变施工图纸, 不得擅自变动户内原有的设备及设施, 严禁损坏承重墙。
四、 乙方装修施工期为 天, 自 年 月 日起, 至 年 月 日装修施工结束。
五、 乙方把装修建筑垃圾袋装后, 集中堆放至小区 处, 并保持周边环境的整洁。
六、 乙方应督促所委托装修房屋的施工队到管理处办理施工许可证和施工人员出入证。
七、 管理处的服务人员有权查验施工人员的出入证和身份证, 如发现伪造、 冒用、 证件过期、 无证作业, 甲方可向施工单位罚款100元/人次, 同时停止违规者进场作业。
八、 乙方装修施工时间为8: 00—20: 00之间, 并确保20: 00—次日8: 00期间不发出影响她人休息的噪声; 提倡使用绿色涂料, 在周围业户休息或做饭时, 不宜进行污染性涂料施工。
九、 乙方搬运装修材料, 须听从甲方的指挥, 搬运时间为周一至周五10: 00~15: 00, 节假日不可搬运装修材料。
十、 乙方装修施工时遵守下列禁止行为:
1、 在外墙上开门、 窗, 在承重墙上凿、 拆、 打洞, 扩大承重墙上原有的门窗尺寸, 拆除连接阳台的砖、 混凝土墙体;
2、 凿、 挖地坪、 顶面;
3、 随意封闭阳台。
4、 侵占公共部位、 走道。
5、 在指定以外的位置安装空调机、 排放冷凝水。
6、 在阳台、 外墙、 门外塔建、 加建、 悬挂任何建筑物及晾衣架。
7、 随意改变或移动电话、 电视、 煤气、 水管、 电线管等设施。
8、 将没有防水要求的房间改为卫生间、 厨房间;
9、 损坏房屋原有节能设施, 降低节能效果;
10、 其它影响建筑结构和使用安全的行为。
十一、 乙方装修施工而造成的漏水、 渗水等, 应立即整改修复, 并作相应赔偿。
十二、 乙方应督促施工队在搬运建筑材料和建筑垃圾时要注意保护楼内公共设施、 设备, 不损坏、 污染楼梯、 台阶、 扶手栏杆, 如有违背, 甲方可作出处罚。
十三、 遵守甲方制订的电梯使用规定, 甲方发现乙方在电梯中装运超重、 超宽、 超长物品, 将从重处罚。
十四、 甲方有责任向乙方提供在业户房屋内预埋水、 电暗管的走向, 乙方在装修施工时严禁在这些管道20厘米范围内撞击、 打孔, 如不按规定操作, 造成管线损坏, 责任自负。
十五、 乙方须告知装修施工队, 严禁电源线直接接在漏电开关上, 严禁用电炉做饭, 施工( 木工、 油漆) 现场不许抽烟, 需动用明火作业时要事先向甲方提出申请, 经批准后方可施工。
十六、 甲方应随时检查装修工作情况, 发现有违章情况要及时制止。
十七、 甲、 乙双方应共同遵守《××市居住物业管理条例》和××市制定的相关的装修管理规定。
十八、 甲方有权停止违规施工人员的装修工作, 因此产生的误工, 由责任方自负。
十九、 甲、 乙双方应共同遵守本协议, 如有违反, 应承担相应的法律责任。
二十、 本协议一式两份, 经签字盖章后生效, 具同等法律效力。
甲方: 乙方:

签订日期 年 月 日
『安全责任书』
为了确保物业管理区域的公共设施的安全和施工安全, 维护辖区的宁静、 安全和外貌, 本施工单位在为业户室内装修时严格遵守下列规定:
一、 认真贯彻国家、 ××市和上级劳动保护、 安全生产主管部门颁发的有关安全生产、 消防工作的方针、 政策, 严格执行有关劳动保护法规、 条例、 规定。
二、 负责进行对施工人员安全生产进场教育, 督促施工人员遵守施工安全操作规程, 按照规定采取必要的安全防护和消防措施, 负责日常的安全检查、 监督工作。
三、 严格按经管理处备案的装修方案作业, 自觉接受管理处对装修过程的检查。
四、 装修施工期间严格遵守物业管理区域的《住宅使用公约》和各项安全、 防火的管理制度, 如有违反愿意承担因此产生的一切后果。
五、 施工现场不准乱泼水、 乱扔垃圾, 不准乱堆物、 乱接电线, 管理单位可收回违反者的出入证, 取消施工资格。
六、 施工期间要保持楼层公共设施的清洁、 完好, 如有损坏, 须照价赔偿损失, 情节严重将追究刑事责任。
七、 严格执行防火、 防爆制度, 室内放有易燃物品时及木工、 油漆阶段的现场不准吸烟、 动明火, 严禁使用电炉。在电焊、 气割等动火作业前, 必须按规定办理动明火审批手续。
八、 因装修施工造成管道堵塞、 漏水、 漏电、 坠落等事故, 需负责修复, 并视情况予以必要的赔偿。
九、 在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为。
十、 禁止使用国家明令淘汰的建筑装修材料和设施。
如有违反以上规定的行为, 本施工单位愿意接受管理处的处理, 并承担全部责任。
施工单位盖
年 月 日

『施工人员登记表』
年 月 日 编号:
住户姓名

地址
弄 号 室
电话

施工单位名称

注册地址

经营范围

企业资质

法人代表

电话

工地负责人

电话

装修项目

施工时间

主要材料:

主要施工机具:

人员登记
工种
姓名
性别
年龄
籍贯
身份证号
出入证收发日期
出入证
已发
已收
补发
编号
工本费

施工证发放日期:
工本费共计: ( 大写)
××物业管理有限公司
××项目( －－－) 管理处

『临时出入证』
编号:
姓 名

工 种

照 片

施工单位

装修住户
地址

物业管理处

签章
有效期
年 月 日 年 月 日

发证日期: 年 月 日
『房屋质量整改通知书』
编号:
地址
路 弄 号 室
产权人

项目
整改内容
要求完工日期

整改情况:

发展商确认:
管理处确认

业主验收

物业管理有限公司 管理处

年 月 日

要求施工方对以下内容做出实质性承诺

序号
物业管理公司要求
施工方承诺
1
本项目按设计图纸及规范竣工验收合格后, 投标人应无条件接管, 并及时办理接管手续。若因自身管理需要对本项目进行改造, 责任及费用由投标人自行承担。
同等相应。
2
投标人接管物业时, 应同时接管楼内水电设备以及相关的配套系统, 以便统一管理, 保证用户使用方便安全。
同等相应。
3
本着谁使用谁交费的原则, 投标人接管物业同时, 应与开发商办理水电过户手续, 以便合理支付各项费用。
同等相应。
4
投标人应保证所管理物业的安全, 并保证未经开发商书面同意并办理正式手续, 任何人、 任何单位( 含投标人本身) 不得占有和使用所属开发商产权的房屋( 包括住宅、 商业、 配套等) 。
同等相应。