商业地产知识点—规划样本.doc

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商业地产建筑规划知识点
1、 建筑面积
房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙( 或外柱) 外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括套内面积( 套内面积包括墙体面积和实用面积) 和公共面积两个部分。
2、 套内面积
套内面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、 生产、 经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、 厕所或卫生间以及壁柜、 户内过道、 户内楼梯、 阳台、 地下室、 附层( 夹层) 、 2.2米以上的阁楼等面积, 如墙体属两户共有( 即共用墙) , 其所属面积由两户平均分摊。
3、 公共面积
公共面积指建筑物主体内, 户型以外使用的面积, 包括层高超过2.2米的设备层或技术层, 室内外楼梯、 楼梯悬挑平台、 内外廊、 门厅、 电梯及机房、 门斗、 有柱雨蓬、 突出层面的有围护结构的楼梯间、 水箱间、 电梯机房等, 公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有, 物业管理部门统一管理。
4、 销售面积
   销售面积是指商品房按”套”或”单元”出售, 其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积) 与应分摊的共有建筑面积之和。
5、 基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
6、 容积率
规定地块上全部【地上】建筑面积与地块面积之比。
7、 得房率
得房率是指套内建筑面积与套( 单元) 建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套( 单元) 建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。
8、 建筑覆盖率
   用地范围内所有建筑物的基底面积总和与建设用地面积之此。
建筑密度=建筑覆盖率
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率( ％) , 它能够反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
9、 共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值, 即为共有建筑面积分摊系数。
10、 绿化率
    用地范围内设置的绿地面积与用地面积之比。
11、 人口毛密度
    人口毛密度=小区内居住人数/小区内占地面积。
12、 三通一平
    指地皮在发展基础上达到通水、 通电、 通路、 场地平整的标准。
13、 七通一平
指上、 下水通、 排污通、 路通、 电讯通、 煤气通、 电通、 热力通、 场地平整。
14、 建筑小品
建筑小品是指既有功能要求, 又具有点缀、 装饰和美化作用的、 从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、 游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
15、 住宅间距
    两栋住宅间距( 外墙皮与外墙皮) 与前面( 一般指南面) 住宅高度的比值。
16、 开间
住宅设计中, 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言, 故又称开间。
17、 进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
18、 玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置, 它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的”领地”, 讲究一定的私密性, 大门一开, 有玄关阻隔, 外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连, 由于功能不同, 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家, 也要有一块放雨伞、 挂雨衣、 换鞋、 搁包的地方。平时, 玄关也是接受邮件、 简单会客的场所。
19、 隔断
    隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
20、 层高
层高是指住宅高度以”层”为单位计量, 每一层的高度国家在设计上有要求, 这个高度就叫层高。它一般包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
21、 净高
    净高是指层高减去楼板厚度的净剩
22、 标准层
    标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
23、 夹层
    在一个楼层内, 局部增设的楼层。
24、 裙房
    指与高层建筑相连的附属建筑。
25、 设备层
    指专用于布置机电设备等的楼层。
26、 结构转换层
建筑物某楼层的上部与下部因平面作用功能不同, 该楼层上部与下部采用不同结构类型, 并经过该楼层进行结构转换, 则该楼层称为结构转换层。
27、 建筑高度
建筑高度是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度( 坡屋顶建筑高度: 坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度( 含四十五度) 时, 建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一止; 当小于四十五度时, 建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处) 。
34、 阳台
    直上方设有遮盖物者( 封闭阳台算全面积, 半封闭阳台算半面积) 。
35、 露台
    直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。
36、 平台
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
37、 走廊
    走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
38、 承重墙
    直接承受外力作用和自重的墙体。
39、 非承重墙
    一般情况下只承受自重的墙体。
40、 结构墙
主要承受侧向力或地震作用, 并保持结构整体稳定的承重墙, 又称剪力墙、 抗震墙等。
41、 小区布局形式
    行列式、 围合式、 组团式。
42、 建筑形式
    塔式、 板式、 墙式。
43、 窗
    落地窗、 阳光窗、 转角飘窗、 弧形窗、 天窗等。
44、 地下室
    地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
45、 半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3, 且不超过1／2者。
46、 居住区用地
居住区用地是指住宅用地、 公建用地、 道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
47、 住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地( 宅间绿地和宅间小路等) 的总称。
48、 公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地, 是与居住人口规模相对应配建的、 为居民服务和使用的各类设施的用地, 应包括建筑基底占地及其所属场院、 绿地和配建停车场等。
49、 道路用地
道路用地是指居住区道路、 小区路、 组团路及非公建配建的居民小汽车、 单位通勤车等停放场地。
50、 公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求, 适合于安排游憩活动设施的、 供居民共享的游憩绿地, 应包括居住区公园、 小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
51、 道路红线
    道路红线是指城市道路( 含居住区级道路) 用地的规划控制线。
52、 建筑线
    建筑线一般称建筑控制线, 是建筑物基底位置的控制线。
53、 钢混结构住宅
这类住宅的结构材料是钢筋混凝土, 即钢筋、 水泥、 粗细骨料( 碎石) 、 水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、 整体性强、 抗腐蚀能力强、 经久耐用等优点, 而且房间的开间、 进深相对较大, 空间分割较自由。当前, 多、 高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂, 建筑造价较高。
54、 框架结构住宅
框架结构住宅, 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱, 再用预制的加气混凝土、 膨胀珍珠岩、 浮石、 蛭石、 陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、 效率较高, 工程质量较好。
55、 砖混结构住宅
砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的”砖”, 指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖, 如空心砖等。”混”指的是由钢筋、 水泥、 砂石、 水按一定比例配制的钢筋混凝土配件, 包括楼板、 过梁、 楼梯、 阳台、 挑檐, 这些配件与砖做的承重墙相结合, 能够称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求, 砖混住宅一般在5至6层以下。
56、 总平面图
亦称”总体布置图”, 按一般规定比例绘制, 表示建筑物, 构筑物的方位、 间距以及道路网、 绿化、 竖向布置和基地临界情况等。图上有指北针, 有的还有风玫瑰图。
建筑总平面图: 是表明新建房屋所在基础有关范围内的总体布置, 她反映新建、 拟建、 原有和拆除的房屋、 构筑物等的位置和朝向, 室外场地、 道路、 绿化等的布置, 地形、 地貌、 标高等以及原有环境的关系和邻界情况等。建筑总平面图也是房屋及其它设施施工的定位、 土方施工以及绘制水、 暖、 电等管线总平面图和施工总平面图的依据。
　　从建筑总平面图中应包括以下内容:
　　( 1) 该建筑场地所处的位置与大小。
　　( 2) 新建房屋在场地内的位置以及与其邻近建筑物的距离。
　　( 3) 新建房屋的方位用指北针表明, 有时用风向频率玫瑰图表示常年风向频率与方位。
　　( 4) 新建房屋首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高。
　　( 5) 场地内的道路布置与绿化安排。
　　( 6) 扩展房屋的预留地。
57、 建筑施工图
是表示房屋的总体布局、 外部形状、 内部布置、 内部构造及室内、 外装修等情况的工程图样,是房屋施工放线、 安装门窗、 编制工程慨算、 编制施工组织设计的依据.
58、 持有型物业
指项目中持有型商业综合体、 酒店、 写字楼、 酒吧街等。
59、 销售型物业
指项目中纯住宅、 公寓、 销售型写字楼, 小区配套设施( 学校, 幼儿园、 会所等) , 底商( 销售型酒吧街) 等。
60、 城市综合体
由购物中心、 酒店、 写字楼、 公寓、 住宅、 城市公共空间、 停车场及配套设施等主要城市功能, 结合城市空间、 设施、 交通体系组合而成的复合型城市建筑、 设施、 空间的组合, 称为万达城市综合体。
61、 商业综合体
购物中心往往以购物中心为裙楼, 配建公寓、 SOHO、 办公甚至酒店等功能的塔楼, 这种以大型综合性商业购物中心为主体, 包含商务办公、 居住等功能组织在一体的综合性建筑组合, 称为万达商业综合体。
62、 购物中心
由室内商业步行街为纽带, 将百货楼、 娱乐楼、 时尚楼、 酒楼、 家居建材楼、 城市公共空间、 停车场以及配套设施等组合在一起, 形成具有多种业态的、 由万达商业管理有限公司统一管理的大型商业购物中心, 统称万达购物中心。
63、 主力店
购物中心中, 营业规模较大、 具有较强独立品牌、 有独立经营能力和相对具有独立门面、 店招的主要业态商店, 称为主力店。
64、 次主力店
购物中心中, 面积500平方米以上, 1500平方米以下, 有一定的自身品牌形象和独立经营能力, 但与购物中心公共资源、 公共空间比主力店依存度更高的店铺( 如ZARA、 屈臣氏、 肯德基等连锁商户) , 称为次主力店。
65、 室内商业步行街( 简称”步行街”)
购物中心中, 连通各主力店楼群及各层主力店、 使客流共享的室内商业街, 称为室内商业步行街。
66、 中庭
在步行街中, 在主要交通节点处设置的采光中庭, 简称中庭。
67、 商业管理用房
购物中心中, 供万达商业管理公司管理自持物业所使用的管理用房, 简称为商业管理用房。
68、 万达城市综合体的特性
交通的高可达性
功能的复合性
商业的突出性
土地的集约性
69、 购物中心的特性
建筑组合特性
( 1) 一街多楼, 平面组合。
( 2) 办公商业, 上下组合。
( 3) 内庭外场, 特色组合。
业态组合特性
( 1) 一街多楼, 优势互补。
( 2) 同业同楼, 互助互益。
( 3) 多业一体, 一站服务。
开发经营特性
( 1) 订单地产, 量身定做。
( 2) 先租后建, 同期开业。
( 3) 自持自管, 自我更新。
70、 购物中心的业态构成、 规模及空间要求
购物中心的基本构成模式是: 一街＋多楼＋大型地下停车场＋开放式公共空间。
购物中心各个业态对建筑空间的总体要求
( 1) 步行街
一般规模在5万平方米、 350～500米长左右, 32～42米宽, 2～4层, 顶部为透光天棚, 并在主要的交通节点和入口处设置采光中庭, 步行街室外出入口处宜设置广场。
( 2) 大歌星KTV
楼层尽量不要超过三层。
总租赁面积宜3500～4000平方米。
( 3) 一兆韦德健身
如果有条件设置游泳池, 面积可达到3500～4000平方米; 如果无法设置游泳池, 面积应控制在3000平方米以下。
( 4) 国美电器租赁面积
一线城市: 旗舰店面积可在10000平方米左右; 普通店面租赁面积不超过5000平方米。
二线城市: 4000平方米左右( 二级城市对面积控制要求很严格) 。
( 5) 影城
影厅数量不少于8厅, 个别消费力高的大城市能够考虑设置IMAX厅。
( 6) 百货
建筑面积要求: 25000～40000平方米。
可位于地下一层至地上五层, 单层建筑面积大于5000平方米, 但不超过10000平方米, 特殊情况可另行确定。